Возможность выкупа арендованного имущества – 2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют

Выкуп арендованного имущества





Материал подготовил юрист ЮФ"Логос"
Яковлев Дмитрий
Условия выкупа арендованного имущества, предоставляющего арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором, затрагиваются в настоящей статье.
Условие о выкупе арендованного имущества (статья 624 Гражданского кодекса РФ) предоставляет арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором.
Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены.
При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам по смыслу п. 1 ст. 624 ГК РФ следует согласовать условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора и о выкупной цене. Также важен момент прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы.
При включении в договор условия о выкупе стороны должны учитывать, что законом могут быть определены случаи, в которых выкуп арендованного имущества запрещен (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Так, п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" установлен запрет на выкуп имущества, арендованного у государственных научных организаций, учрежденных Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти.
Кроме того, необходимо учитывать, что выкуп арендованного имущества может происходить не только на основании условия, включенного в договор согласно ст. 624 ГК РФ. Случаи, порядок и особенности приобретения арендаторами имущества в собственность могут быть предусмотрены законом. Так, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" определен порядок приватизации государственного и муниципального имущества в целом, а Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены специальные правила приобретения в собственность государственного или муниципального имущества, арендаторами которого являются субъекты малого и среднего предпринимательства.
Для надлежащего согласования условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора стороны должны предусмотреть в договоре аренды, что выкуп имущества производится на основании этого же договора. Это связано с наличием в судебной практике позиции, согласно которой условия договора аренды о преимущественном праве арендатора на приобретение имущества в случае его продажи не определяют договор как договор аренды с правом выкупа. Кроме того, условие договора о заключении в будущем договора купли-продажи арендуемого имущества также не будет свидетельствовать о согласовании условия о его выкупе.
Важной частью в вопросе выкупа арендованного помещения является согласование вопроса о выкупной цене. В договоре необходимо определить, входит выкупная цена в арендную плату или устанавливается отдельно. Без полного и своевременного внесения обусловленной договором выкупной цены переход арендованного имущества в собственность арендатора не происходит.
В договоре необходимо определить: размер выкупной цены, возможность включения в счет выкупной цены арендных платежей, срок внесения выкупной цены.
Возможно указать в договоре условие о том, что выкупная цена определяется суммой всех арендных платежей, которые включаются в счет ее уплаты. В этом случае исполнение арендатором обязанности по уплате всех арендных платежей будет означать полное внесение выкупной цены и переход арендованного имущества в собственность арендатора.
Также в договоре возможно указать условие о том, что арендатор вправе внести выкупную цену за арендованное имущество до истечения срока аренды. В этом случае арендатор сможет внести плату за выкуп арендованного имущества при наступлении согласованного срока.
В соответствии со ст. 624 ГК РФ у арендатора возникает право собственности на арендуемое имущество в момент исполнения обязанности по внесению выкупной цены, даже если срок аренды еще не окончился. С момента перехода права собственности к арендатору прекращается договор аренды и, соответственно, обязанность по внесению арендных платежей в связи с совпадением в одном лице арендатора и арендодателя. Арендодатель в этом случае не вправе будет требовать внесения изменений в условия договора о размере выкупной цены.
В ситуации, когда объектом аренды является недвижимое имущество, поскольку переход права собственности на него при выкупе подлежит государственной регистрации, арендатор становится собственником имущества с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП, а не с момента уплаты всей выкупной цены согласно ст. 624 ГК РФ.
Вопрос о моменте прекращения внесения арендной платы в указанной ситуации разрешен ВАС РФ, который указал, что при выкупе арендованного недвижимого имущества (за исключением земельных участков) обязательство по внесению арендных платежей прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, однако иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Соответственно, если стороны хотят установить иной момент прекращения указанного обязательства, условие об этом нужно включить в договор аренды. В частности, в интересах арендодателя определить, что арендатор прекращает уплачивать арендную плату только с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Если объектом аренды по договору с условием о выкупе является земельный участок, то вопрос о моменте прекращения внесения арендных платежей в силу положений п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует решать исходя из принципа платности землепользования в Российской Федерации (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В соответствии с указанным пунктом Постановления Пленума ВАС РФ момент прекращения внесения арендатором арендной платы определяется по-разному в зависимости от того, какое лицо выступает арендодателем.
Так, если имущество находится в государственной или муниципальной собственности, обязательство по внесению арендной платы сохраняется до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю к арендатору. Установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы стороны не вправе.
В остальных случаях обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента внесения выкупной цены в полном объеме, однако при этом арендатор обязан в порядке п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить арендодателю расходы по уплате земельного налога за период с момента внесения выкупной цены до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Скидки для постоянных клиентов

www.logosinfo.ru

Выкуп арендованного имущества | Заключение договора аренды

Условие о выкупе арендованного имущества предоставляет арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором.

Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены.

Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой, если арендатор добросовестно исполнял обязанности по договору с правом выкупа и полностью внес выкупную цену, он вправе понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи в судебном порядке.

Согласование условия о выкупе арендованного имущества

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам по смыслу п. 1 ст. 624 ГК РФ следует согласовать следующие условия:

— о переходе арендованного имущества в собственность арендатора;

— о выкупной цене.

Для сторон важно также знать момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

При включении в договор условия о выкупе стороны должны учитывать, что законом могут быть определены случаи, в которых выкуп арендованного имущества запрещен (п. 3 ст. 624 ГК РФ).

Так, п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» установлен запрет на выкуп имущества, арендованного у государственных научных организаций, учрежденных Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти.

Также необходимо учитывать, что выкуп арендованного имущества может происходить не только на основании условия, включенного в договор согласно ст. 624 ГК РФ. Случаи, порядок и особенности приобретения арендаторами имущества в собственность могут быть предусмотрены законом. В частности, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определен порядок приватизации государственного и муниципального имущества в целом, а Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены специальные правила приобретения в собственность государственного или муниципального имущества, арендаторами которого являются субъекты малого и среднего предпринимательства.

Если условие о выкупе арендованного имущества не согласовано

В этом случае к отношениям сторон не будут применяться положения ст. 624 ГК РФ, и арендатор не сможет стать собственником арендованного имущества.

sud-jurist.ru

Договор аренды

  1. Главная
  2. Статьи
  3. Договор аренды

выкуп арендованного имущества

Возможность выкупа имущества переданного в пользование на основании договора аренды, является больше исключением, чем правилом. Выкуп арендованного имущества допускается, если соответствующая возможность предусмотрена законом или договором аренды. Действующее законодательство на этот счет содержит минимальное число случаев, при которых допускается выкуп арендованного имущества. К ним, в частности относятся, приобретение имущества в лизинг, выкуп арендуемого земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, выкуп арендованного государственного или муниципального имущества на основании договора аренды с правом выкупа. Наиболее чаще возможность выкупа арендуемого имущества предусматривается в договоре аренды. Более того, условие о выкупе арендованного имущества совсем не обязательно может быть предусмотрено непосредственно в момент заключения договора аренды. Допуская возможность возникновения соответствующей потребности у его участников в период исполнения договора аренды, законодатель предусматривает включение последнего в его содержание посредством заключения дополнительных соглашений.

Независимо от оснований возникновения права выкупа арендованного имущества, его приобретение возможно при условии внесения арендатором его выкупной стоимости в полном объеме. При этом из содержания соответствующей правовой нормы не ясно, является ли условие о внесении выкупной цены за имущество существенным для договора аренды, предусматривающего выкуп арендованного имущества или нет. Применительно к договору аренды закон указывает на необходимость согласования сторонами предмета договора и размера арендной платы. При этом условие о выкупной цене арендованного имущества в числе существенных не названо. При подобном подходе, участники договора аренды обладают возможностью включить в содержание договора лишь само условие о выкупе, оставив вопрос о выкупной цене для последующего согласования, либо предусмотреть в договоре порядок определения выкупной цены на случай, если арендатор пожелает воспользоваться своим правом на выкуп имущества. О правильности сделанного вывода свидетельствует допускаемая законодателем возможность включить условие о выкупе арендованного имущество в содержание договора аренды спустя некоторое время после его заключения, посредством составления дополнительного соглашения. При этом, выкупная цена может быть определена, как обособлено, так и с учетом уже внесенной арендатором арендной платы.

Подобного рода позиция применима в большей степени к договорам аренды движимого имущества, в случае, если предметом договорных отношений выступает недвижимое имущество, то условие последнего о выкупной цене является существенным. Подобной позиции придерживается и сложившаяся судебно-арбитражная практика. В частности, поскольку ведется речь о выкупе арендуемого имущества, то к складывающимся правоотношениям должны быть применены нормы, регулирующие куплю-продажу объектов недвижимости, согласно которым обязательным условием договора, определяющим его действительность, является цена.

По общему правилу выкупная цена арендованного имущества не входит в состав арендной платы и более того, произведенные арендные платежи не подлежат зачету при определении выкупной цены. Исключение составляют случаи, когда условие о выкупе арендованного имущества было предусмотрено дополнительным соглашением сторон, заключенного после частичного исполнения договора аренды. Ситуация же, при которой в силу договора арендные платежи являются целиком выкупными, должна быть исключена. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными.

Выкуп арендованного имущества возможен, как в течение действия всего срока договора аренды, так и по его окончании. В последнем случае, выплата арендатором выкупной цены должна быть произведена в полном объеме до окончания срока действия договора аренды. Действующее законодательство допускает возможность включения в договор аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет аренды к арендатору. На этот счет в судебной практике сложилось двоякое мнение. С одной стороны условие договора аренды о том, что по окончании аренды арендодатель обязан продать арендатору по отдельному договору объект аренды, может быть квалифицировано в качестве предварительного договора купли-продажи. Соответственно правовое регулирование договорных отношений осуществляется соответствующими правовыми нормами, которые подлежат применению и в случае возникновения судебных споров. С другой – условие договора аренды о том, что по окончании аренды арендодатель обязан продать арендатору по отдельному договору объект аренды, не может быть квалифицировано в качестве предварительного договора купли-продажи.

Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства, то по окончании срока действия договора, который предусматривает преимущественное право арендатора выкупить арендуемое имущество по определенной выкупной цене, он вправе понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи.

Петров Михаил Игоревич © МОО «Правовая защита»

advokats.me

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

Актуально на:

14 ноября 2018 г.

Гражданский кодекс, N 14-ФЗ | ст. 624 ГК РФ

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Постоянная ссылка на документ

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

URL документа [скопировать]

<a href=""></a>

HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [скопировать]

[url=][/url]

BB-код ссылки для форумов и блогов [скопировать]

--

в виде обычного текста для соцсетей и пр. [скопировать]

Скачать документ в формате

Судебная практика по статье 624 ГК РФ:

  • Решение Верховного суда: Определение N ВАС-2766/14, Коллегия по административным правоотношениям, надзор

    Заявитель полагает, что под установленным договором сроком следует понимать не дату ежемесячного платежа, а срок договора аренды Также указывает на то, что выводы судов о несоблюдении обществом требований для перехода права собственности нарушают норму статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оценив доводы заявителя и содержание оспариваемых судебных актов, коллегия судей не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации...

  • Решение Верховного суда: Определение N ВАС-6821/09, Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор

    Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в договоре аренды может быть предусмотрено что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены...

  • Решение Верховного суда: Определение N ВАС-11145/13, Высший арбитражный суд, надзор

    При принятии судебных актов в этой части суды руководствовались положениями статей 224, 424, 454, 485, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 11, 15, 19 и 28 Федерального закона Российской Федерации от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и учли правовую позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в пункте 5 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Неправильного применения судами норм материального права не установлено...

+Еще...

Изменения документа

Составить подборку

Постоянная ссылка на документ

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

URL документа [скопировать]

<a href=""></a>

HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [скопировать]

[url=][/url]

BB-код ссылки для форумов и блогов [скопировать]

--

в виде обычного текста для соцсетей и пр. [скопировать]

Скачать документ в формате

Анализ текста

Идет загрузка...

www.zakonrf.info

В каких случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

В соответствии со ст. 626 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), за исключением случаев, когда арендодатель возражал против такого пользования.

В каких же случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

В соответствии с положениями ст. 624 ГК РФ, регламентирующей выкуп арендованного имущества, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Таким образом, право выкупа арендованного имущества у арендодателя может возникнуть в случаях:

1) если договор аренды содержит условие о выкупе данного арендованного имущества;

2) если право выкупа арендованного имущества предусмотрено законом. 

В первом случае – договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимости  (ст. 550-551, 559-560 ГК РФ).

Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором недвижимого имущества, необходимо соблюсти форму договора, установленную для купли-продажи арендованного недвижимого имущества с момента заключения договора аренды (или в дополнительном соглашении). Именно на этих условиях будет осуществляться выкуп недвижимого имущества арендованного имущества  и, соответственно, переход права собственности к арендатору.

По общему правилу, момент перехода права собственности определяется с помощью одного из двух критериев: 1) окончание срока аренды; 2) уплата выкупного платежа.

Следует иметь в виду, что уплату платежей по договору аренды нельзя рассматривать как куплю-продажу с рассрочкой оплаты (См.: п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Рассмотрим второй случай, когда право выкупа недвижимого имущества переходит к арендатору в силу закона.

До  01 июля 2010 г. предприниматели, арендующие недвижимое имущество, находящееся  в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности имели преимущественное право выкупа данного арендуемого имущества. Согласно Федеральному  закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – МСБ), и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", преимущественное право могло  быть реализовано арендатором (МСБ) при следующих условиях: арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСБ непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование МСБ.

С 01 июля 2013 года значительно смягчены условия выкупа арендованного  имущества для МСБ. В частности сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации; право на преимущественный выкуп теперь предоставляется на помещения, арендуемые не менее 2-х лет по состоянию на 1 июля 2013 г.; сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации и др. (См.: Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства").

Согласно Федеральному закону N 159-ФЗ, МСБ  могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое они арендуют.

При этом следует иметь ввиду, что субъект МСБ  пользуется правом на приобретение арендованного недвижимого имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимости (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества, в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам ГК РФ.

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").    

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

8 (962) 998-00-18

Консультации платные

www.savostianova.ru

Выкуп арендованного имущества - RosBeez.ru

Договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущест­ва. Статья 624 ГК РФ устанавливает: "в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии вне­сения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены".

Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий является одним из способов приватизации, поэтому порядок выкупа и выкупную цену таких объектов аренды устанавливают акты, ре­гулирующие приватизацию, в частности Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступле­ния в силу указанного Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в:

1)сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения;

2)течение шести месяцев с даты вступления в силу указанного Фе­дерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты посредством:

- внесения арендуемого государственного или муниципального имуще­ства в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, созданного совместно с арендатором с предоставлением по­следнему права первоочередного приобретения акций указанного об­щества, если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления составляет свыше 10 тысяч установленных феде­ральным законом минимальных размеров оплаты труда;

- заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, если рыночная стоимость арендуемого имущества на дату подачи заявления составляет 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда и ниже.

В случае, если по истечении этих сроков или сроков, установленных договором, не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

В случае, если все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось указанное унитарное предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу гл. IV ч. 1 ГК РФ с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему все имущество унитарного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником здания или нежилого помещения. По истечении двух лет с даты вступления в силу указанного Федерального закона, которая наступила 26.04.2002, положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Отдельно законодательством оговаривается ситуация, когда условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды. Тогда его можно установить дополнительным соглашением сторон. При этом стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Кроме того, законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

www.rosbeez.ru

муниципального имущества и жилья из государственной собственности

Преимущество на выкуп арендуемого объекта имеют лица, которые установлены таковыми в договоре или законе. В сделках между частными лицами применяются нормы гражданского договорного права. Если же владельцем помещения выступает государство или муниципалитет, то действуют нормы специальных нормативных актов, которые имеют императивные требования к будущим покупателям.

Содержание статьи

Суть привилегии на выкуп

Преимущественное право на получение в собственность арендуемого помещения означает, что лицо, которое некоторое время арендует объект, вправе в дальнейшем при его продаже быть первым и единственным претендентом на покупку. Такие правоотношения могут сложиться как между частными лицами, так и между организациями. Порядок нормативного регулирования вопроса зависит от вида субъектов, которые фигурируют в сделке:

  1. Если сторонами контракта (арендодателем и арендатором) выступают частные лица – физические и юридические, то применяются положения ст. 624 ГК РФ.
  2. Если же арендодателем является государственный или муниципальный орган, применяются положения ст. 217 ГК РФ, ст. 3 и 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения арендованного имущества…»

Так, в ст. 3 закона 159-ФЗ перечислен перечень условий для получения преимущественного права на приватизацию государственного или муниципального объекта аренды:

  • арендатор пользуется или временно владеет помещением на протяжении двух и больше лет согласно с соответствующим договором;
  • на момент выкупа/подачи заявления арендатор не имеет задолженности перед арендодателем в отношении арендуемого объекта;
  • здание не должно быть включено в государственный перечень объектов, которые передаются для работы малого и среднего бизнеса, кроме ч. 2.1 ст. 9 закона 159-ФЗ;
  • в реестре субъектов малого и среднего бизнеса должны быть данные о последнем.

Порядок реализации преимущественного права покупки помещения некрупным субъектам хозяйствования устанавливается частью 2 ст. 9 закона 159-ФЗ.

В качестве дополнительных источников также можно использовать сведения из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 (далее – Письмо № 134) и Обзора судебной практики ВС РФ N 5 (2017 года), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, пункт – «Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав».

Преимущественная возможность выкупа зданий и помещений субъектами хозяйствования, отнесенным к малым и средним, также закреплено в ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.07 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства…».

Сложности при реализации преимущества

Для того, чтобы начало действовать преимущественное право выкупа помещения, арендатор должен доказать, что он имеет на него право. В случае заключения сделки между частными субъектами, условия устанавливаются в договоре между участниками. Так, в договоре аренды должно указываться условие, что:

  • недвижимость по завершении действия договора аренды передается в собственность арендатора;
  • здание или его часть передается в собственность арендатора до завершения действия договора, при условии, что будет выплачена полная сумма.

Сложность заключается в том, что договор аренды в таком случае должен быть составлен юридически грамотно и в письменной форме. Если же договорные отношения держаться на «честном слове», арендодатель не имеет право рассчитывать на возникновение права «первого покупателя».

Если же дело касается преимущественного права государственного и муниципального имущества, то арендатор в виде субъекта малого бизнеса должен соответствовать вышеназванным критериям, которые позволяют получить привилегию.

При подаче заявки на приватизацию, предприниматель или малое предприятие должны подтвердить свой статус документально. В Письме № 134 указывается также, что арендатор должен владеть\пользоваться имуществом на основании действующего договора аренды на момент принятия решения о выкупе. Нужно документально подтвердить беспрерывное владения/пользование объектом по договору аренды длительностью от двух лет.

Пункт 4 Письма № 134 также говорит о том, что первоочередная возможность не возникает у участников малого и среднего бизнеса, если они пользуются помещением бесплатно.

Этапы приватизации арендуемого объекта

Между частными лицами процедура ограничивается выполнением условий договора в части оплаты полной стоимости до завершения действия договора аренды или по окончанию срока сделки. После этого производится государственная регистрация права собственности и передача имущества новому собственнику.

Для реализации преимущественного права выкупа государственного или муниципального объекта используется конкретная процедура. Она установлена в ст. 4 закона 159-ФЗ и предполагает такие этапы:

  1. В течение 10 дней после принятия решения о приватизации, арендодатель направляет арендатору предложение выкупить объект с перечнем условий сделки.
  2. Цена помещения устанавливается по рыночной стоимости, а оценка производится согласно закону 135-ФЗ «Об оценочной деятельности…».
  3. Если предложение оказалось приемлемым и арендатор дает согласие, в 30-дневный срок со дня получения оферты производится продажа объекта. Если субъект малого предпринимательства посчитает, что цена завышена, он вправе оспорить размер стоимости в суде. В таком случае 30-дневный срок прерывается до дня установления реальной цены объекта в решении суда, п. 4 и 4.1 ст. 4 закона 159-ФЗ.

Для заключения сделки арендатор должен предоставить квитанцию об уплате задолженности, если таковая была, и остальных платежей.

В течение 30 дней после получения предложения, арендатор вправе отказаться от привилегии. Тогда обязательства перед ним у государственного или муниципального органа пропадают и не подлежат восстановлению, п. 6 ст. 4 закона 159-ФЗ.

Согласно ст. 9 закона 159-ФЗ, субъект малого бизнеса-арендатор вправе самостоятельно предложить арендодателю приватизировать имущество. В таком случае компетентный орган должен:

  • в 2-месячный срок провести оценку объекта и составить проект договора купли-продажи;
  • продумать условия выкупа имущества, исходя из результатов оценки в течение двух недель после ее проведения;
  • после принятия решения о приватизации, направить арендатору проект соглашения.

Если субъект, выступивший с предложением выкупа, не соответствует требованиям закона, компетентный орган дает письменный отказ с обоснованием причины в течение 30 дней со дня поступления заявления.

Документы для скачивания (бесплатно)

Выкуп коммерческого объекта

Произведение выкупа арендованной недвижимости производится согласно ст. 624 ГК РФ, если имущество находится в собственности частного лица. В таком случае составляется договор аренды с условием о выкупе. Если изначально такого пункта в контракте не было, можно составить новый договор, согласно которому зачесть выплаченные суммы в стоимость приобретаемого объекта, ч. 2 ст. 624 ГК РФ. Инициатива может исходить от обеих сторон, главное — прийти к согласию о существенных условиях сделки: цене, объекте и порядке проведения расчетов.

Выкуп муниципального имущества

Приватизация муниципального объекта производится согласно закону 159-ФЗ, правила которого уже были изложены выше. Аналогично производится предложение арендодателя или заявление арендатора на приватизацию, после чего стороны оговаривают цену и условия сделки. Сроки применяются также те, что указаны в ст. 4 закона 159-ФЗ. Особенности проведения сделки следующие:

  • решение принимают органы исполнительной власти региона;
  • государственный объект обычно стоит дороже муниципального;
  • порядок приватизации земель возле объекта регулируется согласно региональным правилам, установленным муниципальными органами.

Способы обхода нормы о преимущественном праве

В обоих случаях обойти привилегию на выкуп арендованной недвижимости можно посредством расторжения договора аренды. Арендатор с желанием приобрести имущество вряд ли добровольно согласиться расторгнуть соглашение, поэтому арендодателю нужно подумать, как законно в одностороннем порядке разорвать правоотношения.

Для этого нужно знать основания одностороннего отказа от обязательства. Они описаны в статьях 450 и 451 ГК РФ:

  • если контрагент нарушил существенные условия сделки;
  • если в контракте предусмотрена возможность одностороннего отказа – ст. 450.1 ГК РФ;
  • если обстоятельства, которые были на момент заключения договора, существенно изменились — ст. 451 ГК РФ.

Как видно, будет проблематично обойти преимущество арендатора на выкуп, так как придется доказывать факт вины другой стороны или изменение обстоятельств. И то, и другое занятие будет нелегким, нужны веские основания для одностороннего расторжения сделки.

Ответственность арендодателя

Нарушение арендодателем права на преимущественный выкуп влечет признание следки купли-продажи с другим покупателем недействительной. Для этого пострадавший должен обратиться в суд с документами, которые подтверждают его привилегию.

Пункт 11 Письма № 134 определяет, что сделки купли-продажи на льготных условиях с субъектами, которые не отвечают требованиям закона 159-ФЗ, признаются никчемными, то есть не порождают никаких последствий. Субъект, который имеет преимущество, должен обратиться в арбитражный суд за восстановлением справедливости.

Подробнее о судебной практике оспаривания преимущественного права на выкуп для арендатора муниципальной недвижимости рассказано в следующем видео.

znaybiz.ru