Аргументы арендатора в споре при взыскании арендной платы: судебная практика

Споры о возмещении задолженности по арендной плате относятся к категории бесспорных. Как правило, требование о задолженности правомерно в силу его возмездного характера (ст. 614 ГК РФ), поскольку сущность арендных обязательств состоит в том, что одна сторона обязуется передать вещь во временное пользование другой стороне за плату.

Учитывая такой характер обязательства, разногласия у сторон договора аренды касаются или момента возникновения  обязательственных правоотношений, или предмета аренды.

В первом случае арендатор сталкивается с проблемой начисления и уплаты одной из  форм (арендной платы или земельного налога) платы за использование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В этой связи судебная практика сформировала тенденцию к тому, что в случае возникновения обязательственных споров арендодатель всегда прав.

Однако в практике встречаются случаи, когда арендатор вправе ссылаться на неправомерность притязаний арендодателя.

1. Позиция ФНС

  ФНС аргументирует особенности платы за использование земельного участка следующим:

– предприятие (арендатор) уплачивает земельный налог, если право бессрочного пользования земельным участком сохраняется у него до момента государственной регистрации договора аренды в силу  ст.387, 388 НК РФ (письмо ФНС от 11 января 2006 г. N 21-4-04/2, письмо ФНС от 20 июня 2006 г. N 03-06-02-04/88)

 – при установлении момента, с которого у арендатора наступает обязанность по исчислению и уплате арендной платы за земельный участок, нужно учесть, что, но не ранее даты государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования (письмо ФНС от 18 февраля 2008 г. N 03-05-05-02/07).

Таким образом, необходимыми условиями для правомерности этой позиции в отношении конкретного предприятия являются:

 – наличие оснований для уплаты земельного налога – право бессрочного пользования земельным участком, подтвержденное соответствующим правоустанавливающим документом согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ.

– государственная регистрация договора аренды.

Аналогичная позиция изложена в Обзоре Арбитражного суда Республики Мордовия о практике рассмотрения споров по земельному налогу от 31 октября 2016 г.:

юридическое лицо обязано уплачивать земельный налог за земельный участок при условии, что данный земельный участок не используется им на праве аренды..

         Аналогичная правовая позиция изложена  и в Постановлении ФАС Уральского округа от 19.07.2006 N Ф09-6227/06-С6 по делу N А60-40568/2005.

2. Судебная практика

Арендатор вправе рассчитывать на пересмотр размера задолженности по арендной плате в установленных случаях. 

 – переход права собственности на недвижимость, расположенной на арендованном земельном участке, к третьим лицам.

            Право арендатора оспорить взыскание арендной платы с момента государственной регистрации права собственности третьего лица на объект недвижимости, ранее принадлежавшему арендатору и расположенному на арендованном земельном участке, предусмотрено в силу прямого указания закона: абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 25 постановления Пленума № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В этом случае, третье лицо приобретает право аренды земельного участка, занятого объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка при условии, если прежний собственник недвижимости уведомил собственника земельного участка об отчуждении объекта недвижимости.

Если по договору купли-продажи расположенные на арендованном земельном участке объекты недвижимости и переход права собственности в установленном порядке зарегистрирован в установленном порядке,  тогда к третьему лицу переходят на основании п. 3 ст. 552 ГК РФ права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору. (ФАС МО от 03.10.05 № КГ-А41/9149-05).

Однако, третье лицо не принимает на себя обязательство погасить задолженность первоначального арендатора по арендной плате, образовавшуюся на момент передачи прав и обязанностей по договору аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31 октября 2017 г. по делу № А19-13331/2016).

– обязательства сторон по уплате арендной платы возникли с момента государственной регистрации данного договора.

Как усматривается из смысла ч.2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более, чем на один год, подлежат государственной регистрации. Вместе с этим, в последние годы в судебной практике принято считать, обязательства сторон по уплате арендной платы наступают с момента фактической передачи объекта аренды.

Согласно противоположному подходу такая обязанность наступает с момента государственной регистрации договора аренды. Следует отметить, что такой подход имеет право на существование в случае, предусмотренном в письмо ФНС от 18 февраля 2008 г. N 03-05-05-02/07. То есть, в случае, когда ранее арендатор использовал земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования. (Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3605/2011 по делу N А60-35139/2010-С2, Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 по делу N А12-20384/06).

 

 

 

 

 

zakon.ru

Арендная плата за землю судебная практика

Пользование ответчиком земельными участками при отсутствии государственной регистрации договоров приводит к возникновению неосновательного обогащения, рассчитанного на основании размера арендной платы. Дело № А/2АП-431/2011). Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили исковые требования администрации о взыскании с обогащения за пользование земельными участками. В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Судебная практика по ст. 39.7 зк рф

Внимание

Нормативный подход в этому вопросу сформулирован в статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), согласно которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Но подобная законодательная краткость оставляет слишком много вопросов без ответов. При этом согласно ЗК РФ одним из главных принципов земельного законодательства является понимание «земли» как природного объекта, природного ресурса и объекта недвижимого имущества»[1].

Другие исследователи одним из наиболее проблемных и не урегулированных на сегодняшний день концептуальных вопросов называют вопрос о соотношении гражданского, экологического, земельного и иных природоресурсных отраслей законодательства[2]. Безусловно, земельные правоотношения являются одними из наиболее сложных.

Please enable javascript

Инфо

АП-6881/16). Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы. Может ли арендатор земельного участка передавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя? Узнайте в материале «Права арендатора и субарендатора земельного участка» в «Домашней правовой энциклопедии». Получите полный доступ на 3 дня бесплатно! Получить доступ Вместе с тем на прошлой неделе был утвержден третий в текущем году обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, в котором даны разъяснения, в том числе, относительно спора о взыскании долга по договору аренды земельного участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г.

№ 89-КГ16-7). Рассмотрим это дело подробнее.

В иске о взыскании арендной платы за землю отказано полностью

К тому же, спор о взыскании с пользу комитета арендной задолженности по договору за иной период, уже был предметом судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции по делу /2009, по итогам рассмотрения которого было вынесено решение, оставленное в силе, как постановлением апелляционного суда, так и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа. Названными судебными актами установлено, что договор аренды земельного участка является заключенным исходя из его условий, позволяющих определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду, а также учитывая нахождение на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности и отсутствие у ответчика сомнений относительно земельного участка при подписании договора аренды и использовании земельного участка.

Судебная практика по аренде земли

Суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка является незаключенным, вследствие чего не влечет возникновения для ответчика обязательств по уплате арендных платежей. Признавая договор незаключенным, суд первой инстанции указал на то, что на момент заключения договора приложение истцом не было подписано, в тексте самого договора механизм определения размера арендной платы позволяющий точно определить ее размер отсутствует, следовательно, упомянутый договор не содержит условия о размере арендной платы. Апелляционный суд решение арбитражного суда отменил, а исковые требования в части взыскания основной задолженности удовлетворил в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 434 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Аренда земельного участка: не пользовался – не платишь

Важно

Изменение размера арендной платы за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, а также за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Дело № А/2010 (№ 07АП-11676/2010). Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города обратился в арбитражный суд с иском к взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды земельных участков. Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец правомерно исчислил арендные платежи с применением коэффициента.

Арендная плата за землю судебная практика

Из материалов следует, что на момент заключения договора аренды земельный участок не прошел процедуру разграничения государственной собственности. Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 01.01.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент заключения договора) администрация города была правомочна заключить договор аренды земельного участка с ФГУП. В 2006 году на указанный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

В связи с этим, администрация города утратила, а Российская Федерация в соответствии с пунктом 2 статьи 9 ЗК РФ приобрела права арендодателя земельного участка.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным. Предмет договора в части передачи в субаренду земельного участка, по мнению апелляционного суда, являлся согласованным, индивидуализирующие признаки данного объекта, названные в договоре субаренды, совпали с признаками, содержащимися в свидетельстве о праве собственности здание. Договор субаренды подписан обеими сторонами сделки, от имени ответчика договор субаренды подписан генеральным директором, имеются печати ФГУП.

В связи с этим договор субаренды является заключенным в части передачи в аренду земельного участка. До момента обращения истца в арбитражный суд у сторон отсутствовали разногласия относительно предмета договора субаренды. Кроме того, ответчик в процессе судебного рассмотрения частично признал за собой задолженность по договору субаренды.

Обязанность у такого лица прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок (собственность, аренда или постоянное пользование в случаях, предусмотренных статьёй 20 Земельного кодекса Российской Федерации). Поскольку оформление и регистрация прав на земельный участок нового собственника недвижимости не произведены, оснований для взыскания с него земельного налога не имеется. В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

По ее мнению, Т. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. В связи с чем арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга. Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования.

Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года по делу № 2-488/2015), апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 декабря 2015 г. по делу № 33-6669/2015).

vip-real-estate.ru

Судебная практика по ст. 39.7 ЗК РФ, «Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности» – Судебная практика, судебные решения 2018

Поиск по делам

№ дела / Дата	Категория
304-ЭС16-5566 08.06.2016 Отрицательное решение	Определение Инстанция: Верховный Суд Российской федерации
45-АПГ16-1 31.03.2016 Положительное решение	Определение Инстанция: Верховный Суд Российской федерации
307-ЭС16-1175 28.03.2016 Отрицательное решение	Определение Инстанция: Верховный Суд Российской федерации
88-АПГ16-1 24.03.2016 Отрицательное решение	Определение Инстанция: Верховный Суд Российской федерации
32-АПГ16-2 17.03.2016 Отрицательное решение	Определение Инстанция: Верховный Суд Российской федерации
33-АПГ16-2 02.03.2016 Отрицательное решение	Определение Инстанция: Верховный Суд Российской федерации
301-ЭС15-18239 25.01.2016 Отрицательное решение	Определение Инстанция: Верховный Суд Российской федерации
304-ЭС15-13351 22.12.2015 Положительное решение	Определение Инстанция: Верховный Суд Российской федерации
303-ЭС15-14726 23.11.2015 Отрицательное решение	Определение Инстанция: Верховный Суд Российской федерации

dogovor-urist.ru

Аргументы арендатора в споре при взыскании арендной платы: судебная практика

Споры о возмещении задолженности по арендной плате относятся к категории бесспорных. Как правило, требование о задолженности правомерно в силу его возмездного характера (ст. 614 ГК РФ), поскольку сущность арендных обязательств состоит в том, что одна сторона обязуется передать вещь во временное пользование другой стороне за плату.

Учитывая такой характер обязательства, разногласия у сторон договора аренды касаются или момента возникновения  обязательственных правоотношений, или предмета аренды.

В первом случае арендатор сталкивается с проблемой начисления и уплаты одной из  форм (арендной платы или земельного налога) платы за использование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В этой связи судебная практика сформировала тенденцию к тому, что в случае возникновения обязательственных споров арендодатель всегда прав.

Однако в практике встречаются случаи, когда арендатор вправе ссылаться на неправомерность притязаний арендодателя.

1. Позиция ФНС

  ФНС аргументирует особенности платы за использование земельного участка следующим:

– предприятие (арендатор) уплачивает земельный налог, если право бессрочного пользования земельным участком сохраняется у него до момента государственной регистрации договора аренды в силу  ст.387, 388 НК РФ (письмо ФНС от 11 января 2006 г. N 21-4-04/2, письмо ФНС от 20 июня 2006 г. N 03-06-02-04/88)

 – при установлении момента, с которого у арендатора наступает обязанность по исчислению и уплате арендной платы за земельный участок, нужно учесть, что, но не ранее даты государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования (письмо ФНС от 18 февраля 2008 г. N 03-05-05-02/07).

Таким образом, необходимыми условиями для правомерности этой позиции в отношении конкретного предприятия являются:

 – наличие оснований для уплаты земельного налога – право бессрочного пользования земельным участком, подтвержденное соответствующим правоустанавливающим документом согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ.

– государственная регистрация договора аренды.

Аналогичная позиция изложена в Обзоре Арбитражного суда Республики Мордовия о практике рассмотрения споров по земельному налогу от 31 октября 2016 г.:

юридическое лицо обязано уплачивать земельный налог за земельный участок при условии, что данный земельный участок не используется им на праве аренды..

         Аналогичная правовая позиция изложена  и в Постановлении ФАС Уральского округа от 19.07.2006 N Ф09-6227/06-С6 по делу N А60-40568/2005.

2. Судебная практика

Арендатор вправе рассчитывать на пересмотр размера задолженности по арендной плате в установленных случаях. 

 – переход права собственности на недвижимость, расположенной на арендованном земельном участке, к третьим лицам.

            Право арендатора оспорить взыскание арендной платы с момента государственной регистрации права собственности третьего лица на объект недвижимости, ранее принадлежавшему арендатору и расположенному на арендованном земельном участке, предусмотрено в силу прямого указания закона: абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 25 постановления Пленума № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В этом случае, третье лицо приобретает право аренды земельного участка, занятого объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка при условии, если прежний собственник недвижимости уведомил собственника земельного участка об отчуждении объекта недвижимости.

Если по договору купли-продажи расположенные на арендованном земельном участке объекты недвижимости и переход права собственности в установленном порядке зарегистрирован в установленном порядке,  тогда к третьему лицу переходят на основании п. 3 ст. 552 ГК РФ права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору. (ФАС МО от 03.10.05 № КГ-А41/9149-05).

Однако, третье лицо не принимает на себя обязательство погасить задолженность первоначального арендатора по арендной плате, образовавшуюся на момент передачи прав и обязанностей по договору аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31 октября 2017 г. по делу № А19-13331/2016).

– обязательства сторон по уплате арендной платы возникли с момента государственной регистрации данного договора.

Как усматривается из смысла ч.2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более, чем на один год, подлежат государственной регистрации. Вместе с этим, в последние годы в судебной практике принято считать, обязательства сторон по уплате арендной платы наступают с момента фактической передачи объекта аренды.

Согласно противоположному подходу такая обязанность наступает с момента государственной регистрации договора аренды. Следует отметить, что такой подход имеет право на существование в случае, предусмотренном в письмо ФНС от 18 февраля 2008 г. N 03-05-05-02/07. То есть, в случае, когда ранее арендатор использовал земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования. (Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3605/2011 по делу N А60-35139/2010-С2, Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 по делу N А12-20384/06).

 

 

 

 

 

zakon.ru

1. Возможность установления в договоре аренды здания или сооружения арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ

Согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. О том, в какой форме она должна вноситься, в статье не сказано. Поэтому на практике возникают ситуации, когда стороны по договору аренды недвижимости устанавливают арендную плату в виде восстановительно-ремонтных работ. В связи с этим встает вопрос о правомерности такого условия договора.

По вопросу установления арендной платы в виде возложения на арендатора затрат по улучшению арендуемого имущества см. также п. 1.3 материалов к ст. 614 ГК РФ.

1.1. Вывод из судебной практики: Установление в договоре аренды здания или сооружения арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ допустимо.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.10.2009 N Ф03-5111/2009 по делу N А73-1943/2009

“…По условиям пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды предусмотрена за пользование имуществом арендная плата в размере амортизационных отчислений, которые начисляются ежемесячно на арендованное имущество. При этом арендная плата остается у арендатора и направляется на восстановление и развитие арендованного имущества. В соответствии с данным порядком арендатором производились платежи.

Согласно статье 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей права владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Пунктом 2 статьи 654 ГК РФ предусмотрено, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользованием земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ними соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

С учетом этих положений статей 652 и 654 ГК РФ арбитражные суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии у ответчика права пользования спорным земельным участком, вытекающего из договора аренды от 08.08.2005, а так же включении платы за земельный участок в арендную плату за пользование имуществом…”

Постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2006 N Ф09-8202/06-С3 по делу N А34-1644/2006

“…Установление сторонами в договоре от 31.05.2000 N 583 на определенный период его действия такой формы арендной платы как проведение восстановительно-ремонтных работ не противоречит ст. 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

1.2. Вывод из судебной практики: Освобождение арендатора от внесения арендной платы в денежном выражении при проведении им ремонта помещений за свой счет допустимо. Однако, если перечень работ или затрат не согласован, договор может быть признан незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2006 N Ф09-9315/06-С3 по делу N А07-57419/05

“…Условием предоставления здания в аренду и освобождения арендатора от внесения арендной платы в денежном выражении является выполнение учреждением работ по капитальному ремонту детского сада предприятия, его оснащению учебным оборудованием и осуществление дотационных выплат бюджетной группе детей сотрудников предприятия.

Между тем договор от 05.10.1999 N 5003 не содержит условия о том, какие работы должен произвести арендатор и какие затраты понести в связи с этим (пп. 5 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах договор от 05.10.1999 N 5003 нельзя признать заключенным в силу п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

studfiles.net

Размер арендной платы по ст. 654 ГК РФ судебная практика

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.01.2015 N Ф03-5895/2014 по делу N А51-5427/2014

Удовлетворяя требования в части взыскания неосновательного обогащения, составляющего арендную плату за пользование земельными участками, процентов за пользование чужими денежными средствами, суд в порядке статьи 652, пункта 2 статьи 654 ГК РФ, статьи 65 ЗК РФ установил, что из условий договора аренды, заключенного сторонами спора, не следует, что вместе с имуществом по акту арендатору передавались земельные участки, однако учел, что в расчет арендной платы по договору не включена плата за земельные участки под объектами теплоснабжения, определяемая на основании муниципальных правовых актов.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.01.2015 по делу N А19-2997/2014

Принимая решение о взыскании неосновательного обогащения, составляющего стоимость пользования земельным участком, и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд в порядке статьи 65 ЗК РФ установил факт использования ответчиком земельного участка для размещения арендованного здания без правовых оснований, а учитывая, что применительно к положениям пункта 2 статьи 654 ГК РФ условиями договора аренды здания на арендатора возложена обязанность оформить право аренды на земельный участок для размещения имущества, а также отсутствие у сторон неясности в толковании условий договора в части обязанности ответчика осуществлять отдельную плату за используемый земельный участок, установленная договором арендная плата за пользование зданием не включает в себя плату за пользование земельным участком.

Посмотрите еще:

pgu.guru

Судебная практика взыскания задолженности по арендной плате и договору аренды / Юридический кабинет Медведева Р. Н.

Услуги  /  Арбитражные споры  /

Наши услуги по вопросам, связанным договором аренды:

• подготовка договора аренды с минимизацией рисков для арендодателя и арендатора, правовая экспертиза и корректировка незаключенного договора;
• юридическое сопровождение государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества;
• правовой анализ заключенного договора, имеющихся документов и возникшей конфликтной ситуации;
• переговоры с контрагентом и принятие мер по досудебному урегулированию разногласий;
• оценка судебных перспектив спора;
• сбор доказательств, в том числе фиксация нарушений со стороны контрагента, организация проведения экспертизы, проведение претензионной работы;
• подготовка искового заявления в суд;
• судебное представительство, обжалование решений суда;
• юридическое сопровождение исполнительного производства; 

Примеры исков по договорам аренды:

Иски собственника (арендодателя)

1. Долги по аренде (неустойки за просрочку внесения платежей).

Неисполнение обязательств по внесению арендных платежей может явиться основанием для предъявления иска о взыскании сложившейся задолженности. В этом случае также уплачиваются проценты за пользование денежными средствами. Взыскание задолженности по арендной плате происходит на основании договора. В договоре может быть предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендных платежей, которая подлежит взысканию с арендатора. Следует также иметь в виду, что обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды.

2. Расторжении договора аренды

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в том числе при существенном нарушении договора другой стороной. Такое требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не производит капитального ремонта имущества, когда это является обязанностью арендатора.

Договором могут быть установлены и иные основания его досрочного расторжения.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

3. Возврат арендуемого имущества

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

На практике арендатор далеко не всегда добровольно освобождает и возвращает арендуемое имущество. Как следует из судебной практики, реализуя свое право получить назад от арендатора переданное ему по договору имущество, арендодатель может также самостоятельно возвратить в свое владение арендуемое имущество или освободить его от вещей арендатора при прекращении договора аренды.

Иски арендатора

1. О возмещении расходов, произведенных для устранения недостатков арендованного имущества

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Однако следует иметь в виду, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

2. О возмещении стоимости неотделимых улучшений.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Если же арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

3. О расторжении договора аренды

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

4. О возмещении убытков, причиненных отказом возобновить договор на новый срок.

Если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Следует иметь в виду, что арендатор, нарушивший условия договора, не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. При этом существенность или несущественность такого нарушения на решение вопроса о его добросовестности не влияет.

Чтобы узнать подробнее об оказываемых нами юридических услугах, сроках, стоимости и заказать необходимую Вам услугу:

• звоните нам:
  8-953-271-91-08
  Принимаем Ваши звонки ежедневно без выходных и праздников с 9.00 до 21.00

• пишите нам: [email protected]

udiso.ru