Обзор судебной практики по спорным вопросам заключения и расторжения договора аренды здания и сооружения, Обзор судебной практики от 29 марта 2017 года

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения об аренде зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Квалифицирующим признаком рассматриваемого договора как отдельного вида договора аренды является специфика объекта аренды – здания или сооружения, как отдельно стоящих объектов недвижимости, отличающихся фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитанных на длительный срок эксплуатации, имеющих целевое назначение.

Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете (об объекте аренды) – данные, позволяющие определенно установить (идентифицировать) арендуемое имущество, и о размере арендной платы (пункт 3 статьи 607 и статьи 654 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

Статьями 131, 609, 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, чтобы договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, признавался заключенным, требуется не только достигнуть соглашения по всем существенным условиям, соблюсти требование о письменной форме сделки, но и осуществить государственную регистрацию этого договора. Отсутствие такой регистрации свидетельствует о незаключенности договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ, пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

Такой вывод суды делают на основе анализа разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.

Дело в том, что по смыслу статей 164, 165, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Для сторон же сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Следует отметить, от здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).

Однако правила о государственной регистрации договора аренды здания (сооружения) и правовые последствия ее отсутствия справедливо применять и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, при этом в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений”, см. раздел 2 Обзора).

Еще одна важная особенность договора аренды здания или сооружения заключается в праве арендатора здания или сооружения пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости, а также с учетом того, что по общему правилу плата за пользование земельным участком уже включена в размер арендной платы за пользование зданием или сооружением (пункты 1, 2 статьи 652, пункт 2 статьи 654 ГК РФ).

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.09.2008 N 808/08.

Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

Указанная правовая позиция сформулирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2015, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016.

Кроме того, отсутствие в договоре аренды здания (сооружения) условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (пункт 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”).

Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам договора аренды здания и сооружения, а именно:

– признание договора аренды здания или сооружения, соглашений к нему недействительными или незаключенными;

– последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), нежилого помещения, заключенного на срок не менее года;

– существенные условия договора аренды здания и сооружения;

– права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения и плата за пользование им;

– спорные вопросы расторжения договора аренды здания или сооружения.

II. Выводы судов по спорным вопросам заключения и расторжения договора аренды здания и сооружения

1. Признание договора аренды здания или сооружения, соглашений к нему недействительными или незаключенными

1.1. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2015 N Ф05-11308/2015 по делу N А41-70348/14

Исковые требования:

Индивидуальный предприниматель Кукса С.В. (арендатор) обратился в суд к главе крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуальному предпринимателю Дубовицкому Ю.Е. (арендодателю) с требованиями о признании договора аренды недвижимого имущества (части здания – складских и офисных помещений), заключенного между сторонами спора, незаключенным и взыскании неосновательного обогащения.

Глава КФХ ИП Дубовицкий Ю.Е. предъявил встречное исковое требование к ИП Куксе С.В. о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества.

Решение суда:

В удовлетворении основного требования отказано, встречное требование удовлетворено.

Позиция суда:

Установив, что арендатор (ИП Кукса С.В.) в обоснование требования о признании договора аренды незаключенным ссылался на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (не указаны кадастровый, условный и/или инвентарный номер, номер нежилого помещения, а при условии сдачи части нежилого помещения – какая именно часть нежилого помещения сдается, наименование части нежилого помещения, границы предоставляемого помещения, номер помещения, этаж, экспликация и поэтажный план), суд отметил, что отсутствие в договоре должной индивидуализации предмета аренды, при условии того, что договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), не позволяет стороне оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность ( пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Поскольку арендатором не были представлены доказательства, подтверждающие внесение арендной платы, доказательства возвращения имущества арендодателю (главе КФХ ИП Дубовицкому Ю.Е.), требование последнего о взыскании задолженности по арендной плате подлежало удовлетворению.

1.2. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.07.2016 N Ф09-6686/16 по делу N А07-15388/2015

Исковые требования:

Индивидуальный предприниматель Хайруллина М.М. (арендатор) обратилась в суд к ООО “Орлофф” (арендодателю) с требованиями о признании договора аренды площади для осуществления розничной торговли промышленными товарами незаключенным; взыскании внесенной арендной платы; банковской комиссии; убытков и неустойки, а также о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя.

Решение суда:

В удовлетворении исковых требований отказано.

Позиция суда:

Установив, что положениями договора аренды стороны согласовали имущество, подлежащее передаче в аренду: площадь объекта, его точный адрес, а также установили размер ежемесячной арендной платы, проанализировав спорные правоотношения сторон и приняв во внимание наличие акта приема-передачи объекта аренды, подписанного без возражений, факт внесения арендатором (ИП Хайруллина М.М.) арендных платежей, суд пришел к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора при их подписании.

Отклоняя довод арендатора о незаключенности договора аренды в связи с невозможностью индивидуализировать объект аренды, суд исходил из положений

docs.cntd.ru

Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с договором аренды недвижимости (продолжение).

 

Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с договором аренды недвижимости.

 

(Продолжение. Начало в №8, 9)  

Применение коэффициента инфляции при расчете арендной платы, предусмотренного догово­ром аренды, не является изменени­ем арендной платы по смыслу ста­тьи 614 ГК РФ.

Дело № А04-9014/2008

Истец (Арендодатель) обратил­ся с иском к ответчику (Арендатору) о взыскании задолженности по аренд­ной плате по договору аренды, пени за несвоевременное внесение аренд­ной платы, неосновательного обога­щения за использование земельного участка и судебных расходов.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично. При этом иск в части взыскания за­долженности по арендной плате су­дом удовлетворен в полном объеме.

Арендатор обжаловал судебный акт в апелляционный суд, указав в том чис­ле на то, что в нарушение условий до­говора аренды и части 3 статьи 614 ГК РФ Арендодателем арендная плата в те­чение 2008 года изменялась дважды.

Судом апелляционной инстан­ции решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Отклоняя вышеуказанный довод подателя жа­лобы, апелляционный суд исходил из следующего.

Из материалов дела следует, что истец по договору купли-прода­жи приобрел в собственность спор­ный объект недвижимости, являющий­ся собственностью Амурской области и обремененный договором аренды, заключенным с ответчиком.

Условиями договора аренды пред­усмотрено, что размер арендной пла­ты устанавливается и пересматрива­ется Арендодателем в соответствии с Положением о порядке определения величины арендной платы за пользо­вание имуществом, находящимся в об­ластной государственной собственно­сти, утверждаемым областным Сове­том народных депутатов, но не чаще одного раза в год.

Прежним собственником недви­жимого имущества в адрес Арендато­ра направлено уведомление, соглас­но которому ежемесячная арендная плата по договору аренды установ­лена в иных размерах с 01.01.2008 и с 13.02.2008.

Суд пришел к выводу о том, что со­гласно вышеуказанному уведомлению изменение арендной платы произо­шло один раз (с 13.02.2008) — с мо­мента вступления в силу постановле­ния Правительства Амурской области от 13.02.2008 №26 «О положении о по­рядке определения величины аренд­ной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности обла­сти». Увеличение размера арендной платы с 01.01.2008 нельзя признать из­менением арендной платы, поскольку указанная в уведомлении сумма обра­зовалась в результате применения ко­эффициента инфляции, предусмотрен­ного расчетом арендной платы, указан­ным в приложении договора аренды. При этом механизм исчисления аренд­ной платы остался неизменным.

Суд кассационной инстанции при­знал данный вывод обоснованным.

Определением Высшего Арбитраж­ного Суда РФ по делу № ВАС-14932/09 отказано в передаче дела в порядке надзора в Президиум ВАС РФ.

2.3.Договор субаренды не тре­бует государственной регистрации, если договор аренды, на основании которого он заключен, не подлежит государственной регистрации.

Дело № А73-3275/2009

Общество (Субарендодатель) об­ратилось с иском к индивидуально­му предпринимателю (Субаренда­тору) о взыскании задолженности по договору субаренды и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд первой инстанции исковые тре­бования удовлетворил частично.

Индивидуальный предпринима­тель, не согласившись с решением суда, обжаловал его в апелляцион­ный суд, указав, что договор суба­ренды является самостоятельным до­говором, срок его действия не зависит от договора аренды. Податель жалобы полагает, что поскольку договор суб­аренды заключен на срок более года и не был зарегистрирован, общество не вправе требовать с него арендной платы и различного рода санкций.

Апелляционный суд, оставляя ре­шение суда первой инстанции без из­менения, исходил из следующего.

Из материалов дела следует, что меж­ду Обществом (Арендатор) и собствен­ником нежилого здания (Арендодатель) заключен договор аренды на срок ме­нее одного года, т.е. не требующий го­сударственной регистрации.

В соответствии с условиями дого­вора аренды Общество осуществило передачу части арендованных им по­мещений в субаренду индивидуаль­ному предпринимателю по договору субаренды. При этом условия догово­ра аренды распространяются на отно­шения, возникшие между сторонами с момента заключения договора су­баренды и принятия объекта недви­жимости по акту приема-передачи, и действуют в течение неопределен­ного срока, обусловленного основным договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендо­дателя сдавать арендованное имуще­ство в субаренду (поднаем) и переда­вать свои права и обязанности по до­говору аренды другому лицу (пере­наем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользова­ние, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкла­да в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный коопе­ратив, если иное не установлено на­стоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Дого­вор субаренды не может быть заклю­чен на срок, превышающий срок до­говора аренды.

Договор аренды, заключенный между собственником недвижимости и Обществом, заключен на срок менее одного года, то есть государственной регистрации не подлежал.

В связи с тем, что срок действия до­говора субаренды определялся сро­ком действия договора аренды, он также не подлежал регистрации.

На основании изложенного вы­вод суда первой инстанции о нали­чии правовых оснований для предъ­явления настоящего иска является обоснованным.

В суде кассационной инстанции дело не рассматривалось.

3. Прекращение договора аренды.

3.1. В случае существенных на­рушений условий договора арен­ды недвижимого имущества иско­вые требования о досрочном рас­торжении договора и обязании возвратить имущество подлежат удовлетворению.

Дело № А04-1334/2009

Комитет по управлению имуще­ством (Арендодатель) обратился с иском к индивидуальному предпри­нимателю (Арендатору)о досрочном расторжении договора аренды недви­жимого имущества и обязании воз­вратить данное имущество, сослав­шись на ненадлежащее исполнение Арендатором обязательств по догово­ру аренды, выразившееся в передаче объекта аренды в субаренду без со­гласия Арендодателя.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены на осно­вании следующего.

Материалами дела установлено, что между Арендодателем и Аренда­тором заключен договор аренды не­движимого имущества, условиями ко­торого предусмотрено в том числе то, что Арендатор не имеет права без со­гласия Арендодателя сдавать имуще­ство в субаренду.

Согласно спорному договору в слу­чае нарушения указанного условия договора, а также в случаях, пред­усмотренных гражданским законодательством, договор аренды по тре­бованию Арендодателя подлежит до­срочному расторжению в судебном порядке.

В результате проведенной Комите­том по управлению имуществом му­ниципального образования провер­ки использования индивидуальным предпринимателем арендуемого иму­щества установлено, что указанные площади используются не Арендато­ром, а иными лицами. При этом Арен­додатель своего согласия на передачу арендуемого имущества в субаренду не давал.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в арен­ду принадлежит его собственни­ку. Арендодателями могут быть так­же лица, управомоченные законом или собственником сдавать имуще­ство в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендо­дателя сдавать арендованное имуще­ство в субаренду (поднаем) и переда­вать свои права и обязанности по до­говору аренды другому лицу (пере­наем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользова­ние, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкла­да в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный коопе­ратив, если иное не установлено на­стоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Аналогичные положения содержат также условия спорного договора.

Статьей 309 ГК РФ предусмотре­но, что обязательства должны испол­няться надлежащим образом в соот­ветствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Перечень оснований расторже­ния договора аренды, установленный в статье 619 ГК РФ, предусматривает случаи, когда досрочное расторжение договора возможно, если арендатор пользуется имуществом с существен­ным нарушением условий договора или назначения имущества либо с не­однократными нарушениями.

Поскольку факт нарушения со сто­роны Арендатора условий спорного договора подтвержден материала­ми дела, суд первой инстанции, ру­ководствуясь вышеуказанными нор­мами права, пришел к выводу о не­обходимости расторжения догово­ра и обязании ответчика возвратить имущество.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда пер­вой инстанции. При этом довод апелляционной жалобы о том, что до­говор не содержит запрета на пере­дачу Арендатором права пользования арендованными помещениями в каче­стве вклада в совместную деятель­ность, судом апелляционной инстан­ции не принят во внимание, поскольку анализ условий договоров о совмест­ной деятельности, заключенных ин­дивидуальным предпринимателем, свидетельствует о передаче права пользования третьим лицам частью арендованных помещений,т.е. данные договоры являются скрытой формой договоров аренды.

В кассационной инстанции дело не рассматривалось.

3.2. Ненадлежащее уведомление арендатора о прекращении догово­ра аренды недвижимости, заклю­ченного на неопределенный срок,

влечет отказ в удовлетворении иска об освобождении помещения в свя­зи с отказом арендодателя от дого­вора аренды.

Дело № А73-5778/2009

Департамент муниципальной соб­ственности (Арендодатель) предъявил иск к индивидуальному предпринима­телю (Арендатор) о взыскании задол­женности по арендной плате, пене и освобождении помещения.

Решением суда первой инстанции иск в части имущественных требо­ваний удовлетворен, в остальной ча­сти — в удовлетворении иска отказа­но ввиду ненадлежащего уведомле­ния Арендодателя об отказе от дого­вора аренды.

Департамент муниципальной соб­ственности, не согласившись с реше­нием суда в отказанной части, обра­тился с апелляционной жалобой в суд апелляционной инстанции.

Оставляя решение суда без изме­нения, апелляционный суд исходил из следующего.

Согласно части 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды, заключенный на не­определенный срок, может быть рас­торгнут путем одностороннего отказа любой из сторон договора аренды.

В силу части 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от ис­полнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашени­ем сторон, договор считается соответ­ственно расторгнутым.

При этом в силу части 2 статьи 610 ГК РФ отказывающаяся от дого­вора сторона обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца (при аренде недвижимости).

Как следует из материалов дела, условиями договора аренды, продлен­ного сторонами на неопределенный срок, предусмотрена возможность предупреждения стороны об отказе от действия договора за один месяц, что не противоречит нормам действу­ющего законодательства.

Уведомление об отказе от договора аренды, направленное в адрес Арен­датора, вернулось в Департамент му­ниципальной собственности за ис­течением месячного срока хранения по причине невручения его адресату.

В силу изложенного суд пришел к выводу о том, что при формальном соблюдении Арендодателем уста­новленных требований Арендатором фактически уведомление получе­но не было, значит индивидуальный предприниматель реально не был извещен о прекращении арендных отношений.

Суд кассационной инстанции с указанными выводами согласился.

3.3. Расходы по хранению иму­щества, оставшегося в помещении арендодателя после истечения сро­ка аренды объекта недвижимости, подлежат взысканию с арендатора.

Дело № А73-13639/2008

Общество (Арендодатель) обрати­лось с иском к индивидуальному пред­принимателю (Арендатору) о взы­скании штрафа за несвоевременное освобождение арендуемых помеще­ний и платы за хранение имущества предпринимателя.

Суд первой инстанции, установив факт хранения товара, принадлежа­щего предпринимателю, после оконча­ния срока действия договора аренды, иск в части взыскания затрат по хра­нению имущества удовлетворил в пол­ном объеме.

Суд апелляционной инстанции из­менил решение и отказал в удовлет­ворении иска в части взыскания платы за хранение имущества индивидуаль­ного предпринимателя, мотивируя тем, что в рассматриваемом случае имуще­ство Арендатора оказалось во владе­нии Арендодателя помимо воли самого Арендатора, вследствие чего такое вла­дение имуществом не может быть при­знано законным, его удержание по пра­вилам статьи 359 ГК РФ не допускается.

Суд кассационной инстанции по­становление суда апелляционной ин­станции отменил, оставив в силе ре­шение суда первой инстанции, указав на неправильное применение норм материального права.

При этом суд кассационной ин­станции сослался на пункт 1 статьи 359 ГК РФ, согласно которому креди­тору которого находится вещь, под­лежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, впра­ве в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено, а также на пункт 14 Информационного письма Прези­диума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в со­ответствии с которым право на удер­жание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, ког­да спорная вещь оказалась в его вла­дении на законном основании, воз­можность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

Исходя из обстоятельств дела, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае товары Арендатора оказались во владении Арендодателя по воле его самого, оставившего имущество в по­мещении Общества после истечения срока аренды, то есть после утраты права на занятие этого помещения.

 

По результатам проведенного обобщения можно сделать вывод о том, что практика рассмотрения дел Шестого арбитражного апелля­ционного суда по вышеуказанным категориям является единообраз­ной и не вызывает вопросов в при­менении и толковании действующе­го законодательства.

Вместе с тем, необходимо отметить, что при подготовке настоящего обоб­щения остались нерассмотренными другие категории дел, в том числе по искам о признании договоров арен­ды недвижимости незаключенными или недействительными; применении последствий недействительности ни­чтожных сделок, о неосновательном обогащении в случае незаключенно­сти или ничтожности договора арен­ды. Анализ указанных категорий дел целесообразно осуществить в рам­ках отдельного обобщения судебной практики апелляционного суда.

ЛЮДМИЛА МАЛЫШЕВА,

СУДЬЯ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА

ТАТЬЯНА РЕВА,

ПОМОЩНИК СУДЬИ

Источник/автор: “Верное решение” №10, 2010.

 

6aas.arbitr.ru

Путеводитель по судебной практике: аренда зданий и сооружений

См. изменения за последний месяц

КонсультантПлюс, 17.03.2010

Глава 34. Аренда

§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 651 ГК РФ

1. Форма заключения и расторжения договора аренды здания или сооружения >>>

2. Начало течения срока действия договора аренды здания или сооружения >>>

3. Государственная регистрация договоров аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенных на срок не менее года >>>

4. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года >>>

5. Государственная регистрация договора субаренды здания (помещения) или сооружения, заключенного на срок не менее года >>>

6. Регистрация договора аренды зданий и сооружений после истечения срока, предусмотренного для нее в договоре >>>

7. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации >>>

8. Передача арендодателем объекта аренды третьему лицу по другому договору в период с момента подписания до государственной регистрации договора аренды здания (сооружения) >>>

9. Взыскание предоплаты и затрат на ремонт при отсутствии государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года >>>

10. Уклонение от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения >>>

1. Форма заключения и расторжения договора аренды здания или сооружения

В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Поэтому на практике возникают следующие вопросы: является ли составление акта приема-передачи необходимым условием для соблюдения формы такого договора и можно ли расценивать акт, по которому здание или сооружение возвращено арендодателю, как соглашение сторон о расторжении договора?

1.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие акта приема-передачи имущества по договору аренды здания или сооружения не свидетельствует о несоблюдении требований п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме договора аренды здания или сооружения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2006 по делу N А21-1407/04-С2

“…Довод ответчика о том, что охранно-арендный договор совершен в ненадлежащей форме, поскольку отсутствует акт приема-передачи имущества, ошибочен. Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Данные требования к форме договора сторонами соблюдены, а отсутствие акта приема-передачи, исходя из названной статьи, не свидетельствует о пороках формы сделки…”

1.2. Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи, по которому здание или сооружение возвращено арендодателю, может рассматриваться судом как составленное в письменной форме соглашение сторон о расторжении договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006 по делу N КГ-А40/12236-06

“…Согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК РФ соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

По акту от 11.01.2005, подписанному сторонами, нежилое помещение площадью 2423,2 кв. м, расположенное по названному адресу, передано ООО “Инвестстройиндустрия” ГУИН Минюста России.

Суд апелляционной инстанции обоснованно оценил акт от 11.01.05 как соглашение сторон, направленное на расторжение договора аренды, поскольку обязанность арендатора возвратить арендованное имущество возникает после расторжения договора аренды, в связи с чем довод заявителя жалобы о несоблюдении простой письменной формы при расторжении договора не может быть принят во внимание…”

studfiles.net

Договор аренды-обобщения судебной практики | Сам себе адвокат

договор аренды-обобщения судебной практики

Договор аренды недвижимого имущества очень широко используется в предпринимательской деятельности. Однако, договор аренды очень часто становится предметом судебного спора. Судебная практика по данной категории долгое время была весьма противоречива и не однозначна. В настоящее время в связи с выходом ряда постановлений ВАС и ВС РФ сформировалась определенная судебная практика, о которой уже вилась речь на сайте.

  В настоящей статье содержаться обобщения судебной практики по наиболее острым и часто встречающимся спорным вопросам, в том числе по договорам аренды недвижимого имущества не прошедшего государственную регистрацию 

Аренда вещи, на которую арендодатель не обладает правом собственности

— Исходя из положений ГК РФ, сложилась судебная практика, в соответствии, с которой договор аренды может быть заключен на вещь, в отношении которой арендодатель на момент заключения договора не обладает правом собственности, но на момент передачи этой вещи право собственности уже зарегистрировано за арендодателем или арендодатель являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему объекта недвижимости.

Отсюда, арендатор обязан платить арендную плату арендодателю, являющегося законным владельцем недвижимого имущества. В свою очередь арендатор вправе требовать от арендодателя передачи вещи по договору и возмещения убытков понесенных в связи с неисполнением договора в этой части.

То что объект недвижимого имущества не был сдан в эксплуатацию на момент заключения договора, так же не влечет его недействительность. Однако, использование объекта без сдачи его в эксплуатацию может повлечь административную ответственность для сторон.

Аренда на использование только части вещи

— Договор аренды может быть заключен на использование лишь части помещения или земельного участка. Такой договор, заключенный на срок год и более должен быть зарегистрирован.

— Если право собственности на недвижимое имущество ранее уже было зарегистрировано за арендодателем на недвижимую вещь, для государственной регистрации может быть представлен  документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание сдаваемой в аренду части помещения. Этот документы должен быть подписан обеими сторонами.

Кадастровый паспорт для регистрации в этом случае не требуется. Однако, для регистрации договора аренды  части земельного участка, являющегося в государственной или муниципальной собственностью, возможно лишь после получения кадастрового паспорта на земельный участок.

Соблюдение условий  не зарегистрированного договора аренды

Если стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, добровольно выполняли все  условия, но  не зарегистрировали договор в установленном порядке, то исполнение договора должно осуществляться в соответствии с закрепленными в нем условиями.

Однако при этом следует учитывать, что такой арендатор не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, а при переходе права собственности на арендуемое имущество к другому лицу, последнее не обязано будет принимать обязанности прежнего арендодателя.

В таких случаях стороны не могут выдвигать требований о недействительности договора или признании  его не заключенным, в том числе в случаях ненадлежащего описания объекта аренды.

О пролонгации договора аренды читайте здесь.

pershickow.ru

Расторжение договора аренды

Насколько перспективен для арендаторов судебный путь, и какие аргументы имеют вес в суде, если арендатор намерен пересмотреть условия договора аренды или вовсе отказаться от него?

Отказ от договора аренды

Далеко не все собственники охотно идут на пересмотр действующих условий аренды, а безрезультатность переговорного процесса нередко подталкивает арендаторов к отказу от договора аренды нежилого помещения. Для чего имеется не так уж и много законных оснований.

В условиях ограниченности инструментов для досрочного выхода из договоров аренды или изменения их условий арендаторы подчас вынуждены проявлять креативность.

Ранее, в периоды кризисов 1998 и 2008 годов, одним из самых востребованных оснований для обращения арендаторов в суд с требованиями об изменении или досрочном расторжении договоров аренды являлось существенное изменение обстоятельств (статья 451 ГК РФ). Речь идет о таком изменении обстоятельств, при котором, если бы стороны договора могли его предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на иных условиях. Однако попытки отказа арендатора от договора аренды на данном основании не увенчались успехом. Согласно позиции судов, неблагоприятная экономическая ситуация, ухудшение финансового положения сторон договора или снижение спроса на реализуемые товары не являются существенными изменениями обстоятельств. Возможность наступления таких негативных последствий признается ничем иным, как обычным предпринимательским риском, который арендатор по роду своей деятельности должен предвидеть при заключении договора аренды.

Арендаторы пытались расторгать договоры аренды, ссылаясь на кризисные факторы и изменения курсов валют как на обстоятельства непреодолимой силы (статья 401 ГК РФ). Суды эти основания также не поддержали, однозначно подчеркивая, что ухудшение экономической ситуации – не форс-мажор.

См. также

Тенденции в практике по расторжению договоров аренды

Постановление ВАС РФ о свободе договора от 14 марта 2014 года № 16 стало поводом для нового витка обращений арендаторов в суд с требованиями об отказе от исполнения договора аренды.

В конце 2014 года исключение из договора аренды помещения в ТРЦ права арендатора на его досрочное расторжение признано нарушением баланса интересов сторон. Суд указал, что арендодатель, сохраняя такое право за собой и при этом лишая его арендатора, поставил его в заведомо невыгодные условия. Признав в трех инстанциях действия арендодателя злоупотреблением правом, а арендатора – «слабой стороной» договора, суд досрочно расторг договор аренды.

Однако такой подход суда не стал трендовым. В 2015 году он буквально задавлен судебной практикой противоположного толка. Суды, отказывая арендаторам в расторжении договоров аренды, ссылались на отсутствие доказательств их вынуждения к заключению договора аренды на определенных условиях. Суды подчеркивали, что договоры аренды заключаются в условиях свободной конкуренции, арендатор волен сам выбирать как контрагента по сделке, так и условия, на которых он готов совершить сделку. Арендаторы при этом, являясь профессиональными участниками рынка, при заключении договоров аренды не могут не просчитывать свои предпринимательские риски.

Однако на этом поиски арендаторами новых оснований для расторжения договоров аренды в судебном порядке опять не остановились.

В сентябре 2015 года появилось крайне интересное судебное решение о расторжении договора аренды торговых площадей. В связи с отказом арендодателя расторгнуть договор аренды досрочно по соглашению сторон арендатор обратился в суд.

Суд установил, что при подписании договора арендатор был вынужден согласиться на предложенную арендодателем редакцию, включая правила для арендаторов помещений в торговом комплексе. Арендатор среди прочего был не согласен с ними, о чем информировал арендодателя в рамках переговоров. Однако арендодатель отказался заключать договор на иных условиях. Суд указал, что уровень профессионализма арендатора в сфере предпринимательской деятельности был существенно ниже, чем у арендодателя, сославшись на дату их регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и юридического лица соответственно.

Суд пришел к выводу о том, что условия договора аренды были определены арендодателем, а наличие явного неравенства переговорных возможностей сторон существенно затруднили арендатору согласование иного содержания отдельных условий спорного договора аренды. В результате суд принял решение о досрочном расторжении договора аренды на основании новой редакции п. 3 ст. 428 ГК РФ.

Подход, выбранный судом, вряд ли будет иметь массовый характер. Однако он, несомненно, может быть использован арендаторами в аналогичных спорах с арендодателями.

Вместе с тем, в условиях отсутствия единообразия позиций судов по спорам об изменении или расторжении договоров аренды самым беспроигрышным вариантом для сторон арендных отношений по-прежнему остается поиск компромиссных решений. Только посредством конструктивного диалога между арендатором и арендодателем в текущее время возможно достичь баланса интересов сторон.

Читайте на тему

www.law.ru

Договоры аренды: важные нюансы. Судебная практика

Рассмотрим ситуации, которые вызывают наибольшее количество вопросов.

Изменение сторон договора

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гарантировано сохранение права арендатора на аренду в случае смены арендодателя.  Данное право сохраняется даже в том случае, если арендатор недобросовестно исполнял свои обязанности по договору в рамках  оплаты. Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, взыскивая арендную плату за спорный период, не усмотрел в действиях арендатора неосновательного обогащения, так как договор аренды заключён с предыдущим собственником, и указал, что договор не утратил юридической силы.

В свою очередь, Арбитражный суд Волго-Вятского округа, частично взыскивая неосновательное обогащение, составляющее плату за аренду нежилых помещений, установил, что договор аренды, заключённый на неопределённый срок, не подлежит государственной регистрации, а смена собственника не могла повлиять на правовое положение арендатора. Таким образом, договор аренды продолжал действовать до момента возврата арендованного имущества и расторжения договорных отношений по соглашению сторон.

Преимущественное право арендатора на новую аренду

Согласно нормам Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Таким образом, данным правом наделены лишь добросовестные арендаторы. Если же арендатор в период срока договора аренды нарушает согласованные условия, то он не может воспользоваться своим преимуществом при заключении нового договора аренды. Отклоняя требования истца о передаче прав по договору аренды и взыскании убытков, причинённых нарушением преимущественного права как арендатора, Арбитражный суд Московского округа указал на то, что отказ арендодателя обоснован.

В рамках первоначального договора арендатор был обязан оказывать услуги по питанию, но проведённое собственником имущества анкетирование третьих сторон доказывало некачественное оказание услуг, что говорит о недобросовестности арендатора.

Существуют решения судов, которые защищают арендаторов от необоснованных требований арендодателей. Признавая недействительным отказ уполномоченного органа в продлении договора аренды земельного участка, суд установил, что  арендатором выполнены все необходимые действия по освоению земельного участка и использованию его по назначению.

В гражданском законодательстве РФ встречается несколько норм о молчании. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом. Молчание может признаваться выражением воли  на совершение сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Данные нормы вызваны тем, что не приветствуется  значительное привнесение молчания в правовой сфере, так как это намного усложнит деловой оборот и повлечёт довольно много спорных ситуаций.

Тем не менее, в отношении договора аренды ГК РФ содержит норму, когда молчание является согласием на его совершение. Если арендатор по окончании срока продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, то договор продлевается на неопределённый срок.

Арбитражный суд Дальневосточного округа, отказывая в иске об обязании возвратить земельный участок, установил, что после истечения срока договора аренды арендатор продолжал добросовестно пользоваться спорным имуществом, то есть договор возобновлён по умолчанию на тех же условиях на неопределённый срок. При этом довод арендодателя о прекращении действия договора в соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ, пунктом договора отклонён судом, поскольку приведённое положение ст. 621 ГК РФ носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон.

Равным образом, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, применив положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, отказал арендатору в признании договора аренды недвижимого имущества возобновлённым на неопределённый срок. В данном случае арендодатель не только до истечения договора аренды осуществил действия по уведомлению арендатора о своём несогласии продлевать отношения в рамках аренды, но и по окончании договора аренды возражал касательно пользования имущества.

Неопределённый срок аренды

 

Гражданским кодексом РФ установлена  возможность заключить договор аренды на определённый срок или же на неопределённый срок. Расторжение договора аренды, заключённого на неопределённый срок, не представляет особой сложности, для этого достаточно уведомить контрагента за один месяц, если арендуется движимое имущество и, соответственно, за три месяца, если недвижимое. Так, например, в текущем году суды неоднократно подтверждали правомерность действий арендодателя в отношении их одностороннего отказа от договора аренды. В данном случае мотивы расторжения договора не имеют значения, равно как и не подлежит доказыванию факт надлежащего либо ненадлежащего исполнения аренда- тором договорных обязанностей. Таким образом, арендодателю достаточно доказать факт своевременного направления  и получения уведомления об одностороннем расторжении договора.

Регистрировать или нет?

Несмотря на то, что Гражданским кодексом РФ чётко предусмотрена норма: договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, в судебной практике и по сей день возникает немало споров относительно обязанности по регистрации договора аренды.

Зачастую волокита с бумагами для регистрации договора аренды недвижимости «пугает» стороны сделки. Несмотря на то, что процедура регистрации сделок постоянно упрощается на законодательном уровне, договаривающиеся стороны стараются заключить договор на срок менее года, тем самым избежав встречи с регистрирующим органом.

Арбитражный суд Центрального округа подтвердил правомерность отказов арбитражных судов  в удовлетворении требования о признании договоров аренды нежилого и жилого помещений и соглашения к ним незаключёнными. Если срок аренды составляет 11 месяцев 29 дней, что не выходит за рамки срока, не подлежащего регистрации, существенные условия сделок соблюдены. Напомним, что ещё ранее ВАС РФ указывал на действительность незарегистрированного договора аренды.

Тем не менее нельзя с уверенностью сказать, что если стороны решили заключить договор аренды на длительный срок, то спорных ситуаций можно избежать. Так, не всегда добросовестно ведёт себя сторона, на которую соглашением сторон возложена обязанность по регистрации договора. В итоге возникают негативные последствия – договор признан незаключённым.

Также представляет интерес положительная судебная практика в отношении оспаривания  отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды недвижимости. Основанием отказа регистрирующего органа явилось непредставление заявителями согласия на совершение крупной сделки и документов по объекту аренды. Кроме того, регистрирующий орган указал на то, что по окончании действия договора аренды, заключённого на срок менее года, его действие возобновилось на такой же срок, и государственная регистрация договора не требуется.

bishelp.ru

Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения

См. изменения за последний месяц

КонсультантПлюс, 17.03.2010

Глава 34. Аренда

§ 1. Общие положения об аренде

КонсультантПлюс: примечание.

По вопросу применения положений Гражданского кодекса РФ о договоре аренды см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.

Статья 606. Договор аренды

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 606 ГК РФ

1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества >>>

2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений >>>

3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды >>>

4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества >>>

5. Квалификация сделки как договора аренды >>>

6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора >>>

1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их передачи в аренду. На основе данной нормы стороны судебных споров иногда заявляют, что нарушение указанного требования является основанием для признания договора аренды недействительным.

1.1. Вывод из судебной практики: Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным по мотивам нарушения требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Судебная практика:

Примечание: При рассмотрении таких дел суды руководствуются разъяснениями ВАС РФ, данными в информационном письме от 30.05.2005 N 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком”, в соответствии с которыми непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком”

“…3. Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица – незаконным, решение органа юридического лица – не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица – незаконным, решения органа юридического лица – не имеющим юридической силы…”

Постановление ФАС Уральского округа от 12.02.2008 N Ф09-270/08-С6 по делу N А07-23399/2006

“…Полагая, что договор аренды от 17.01.2006 является недействительным, общество “Международный аэропорт “Уфа” обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В обоснование заявленных требований общество “Международный аэропорт “Уфа” ссылается на то, что при заключении договора от 17.01.2006 не соблюден порядок одобрения сделки общим собранием акционеров в соответствии с Федеральным законом “Об акционерных обществах”, а также не соблюдены требования, установленные ст. 8 Федерального закона “Об оценочной деятельности”, не проведена оценка предмета договора аренды.

Отказывая в удовлетворении требований о признании договора аренды от 17.01.2006 недействительным по тому основанию, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” не проведена оценка предмета договора аренды, суды обоснованно пришли к выводу о том, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требований общества “Международный аэропорт “Уфа” о признании договора аренды от 17.01.2006 N 15/06 недействительным…”

Постановление ФАС Уральского округа от 17.01.2008 N Ф09-11212/07-С6 по делу N А07-8654/2007

“…Суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что сам по себе факт непривлечения независимого оценщика при заключении договора аренды федерального имущества не является основанием для признания сделки ничтожной (п. 1, 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 95 <*>)…”

——————————–

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 имеет номер 92, а не 95.

Постановление ФАС Уральского округа от 13.03.2007 N Ф09-1635/07-С6 по делу N А07-13567/2006

“…Как установлено судом и видно из материалов дела, 20.03.2006 между администрацией городского округа г. Кумертау Республики Башкортостан в лице председателя комитета (арендодатель) и обществом “ВИМ” (арендатор) заключен договор о передаче в аренду без права выкупа объектов муниципального нежилого фонда N 20, согласно которому арендатору было передано помещение N 1 общей площадью 164,6 кв. м – часть первого этажа 5-этажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Энергетиков, д. 27б, для оказания услуг общественного питания на срок с 06.03.2006 по 05.02.2007.

Указанный договор от 20.03.2006 N 20 заключен без проведения торгов на право заключения договора аренды и без проведения оценки объекта.

Руководствуясь п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, ст. 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” суд правомерно указал, что в рассматриваемом случае непривлечение оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной…”

studfiles.net