Ст. 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

См. все связанные документы >>>

< Статья 623. Улучшения арендованного имущества

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества >

1. Законом или договором аренды арендатору может быть предоставлено право выкупа арендуемого имущества. Выкуп арендуемого имущества означает переход по истечение срока действия договора аренды права собственности на арендуемое имущество к арендатору без заключения между арендатором и арендодателем договора купли-продажи в отношении данного имущества.

Перейти право собственности к арендатору по договору аренды может только при соблюдении им всех условий договора аренды, в том числе если договор аренды предусматривает право на приобретение права собственности в отношении арендуемого имущества до истечения срока действия договора аренды. В последнем случае арендатор обязан до истечения срока действия договора аренды внести арендодателю всю выкупную цену арендованного имущества, под которой понимается установленная в договоре аренды цена имущества, по которой арендодатель готов продать данное имущество арендатору. Порядок установления выкупной цены в отношении арендуемого имущества законодательством не установлен, однако если имущество по характеристикам подпадает под объекты, в отношении которых обязательно проведение оценки, то выкупная цена такого имущества устанавливается исходя из требований ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Возможность выкупа арендатором арендуемого имущества может быть и не установлена в договоре аренды, а предусмотрена дополнительным соглашением к нему. Под дополнительным соглашением следует понимать акт, устанавливающий условия договора аренды, дополнительные к основным условиям, установленным собственно договором аренды. Так, в дополнительном соглашении может быть установлено, что арендная плата, вносимая арендатором, является в совокупности и выкупной ценой за арендуемое имущество.

Выкуп арендованного имущества может быть законодательством запрещен. Так, например, п. 5 ст. 10 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” предусматривает, что не допускается выкуп земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, передаваемых на основании договора аренды религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

2. Применимое законодательство:

– ФЗ от 29. 07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”;

– ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”;

– ФЗ от 23.08.1996 N 127-ФЗ “О науке и государственной научно-технической политике”.

3. Судебная практика:

– Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2009 N 09АП-6233/2008-ГК;

– Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2009 N КГ-А40/4636-09-2;

– Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2009 N 09АП-13459/2007-ГК;

– Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2011 N Ф05-2954/11 по делу N А40-97394/2010;

– Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2011 N 15АП-13273/2011;

– Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2011 N 01АП-2189/11;

– Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.09.2013 N Ф03-3804/13 по делу N А73-14561/2012;

– Постановление ФАС Московского округа от 26. 12.2012 N Ф05-13816/12 по делу N А40-16810/2012.

Задайте вопрос юристу:

+7 (499) 703-46-71 – для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 – для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Выкуп арендованного имущества – Заключение договора аренды

Условие о выкупе арендованного имущества предоставляет арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором.

Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены.

Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой, если арендатор добросовестно исполнял обязанности по договору с правом выкупа и полностью внес выкупную цену, он вправе понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи в судебном порядке.

Согласование условия о выкупе арендованного имущества

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам по смыслу п. 1 ст. 624 ГК РФ следует согласовать следующие условия:

— о переходе арендованного имущества в собственность арендатора;

— о выкупной цене.

Для сторон важно также знать момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

При включении в договор условия о выкупе стороны должны учитывать, что законом могут быть определены случаи, в которых выкуп арендованного имущества запрещен (п. 3 ст. 624 ГК РФ).

Так, п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» установлен запрет на выкуп имущества, арендованного у государственных научных организаций, учрежденных Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти.

Также необходимо учитывать, что выкуп арендованного имущества может происходить не только на основании условия, включенного в договор согласно ст. 624 ГК РФ. Случаи, порядок и особенности приобретения арендаторами имущества в собственность могут быть предусмотрены законом. В частности, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определен порядок приватизации государственного и муниципального имущества в целом, а Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены специальные правила приобретения в собственность государственного или муниципального имущества, арендаторами которого являются субъекты малого и среднего предпринимательства.

Если условие о выкупе арендованного имущества не согласовано

В этом случае к отношениям сторон не будут применяться положения ст. 624 ГК РФ, и арендатор не сможет стать собственником арендованного имущества.

Посмотрите еще темы

Право выкупа после обращения взыскания

При наличии права выкупа позволяет вам вернуть свой дом после обращения взыскания.

Эми Лофтсгордон, адвокат

Если вы прекратите выплаты по ипотеке, кредитор (или последующий владелец кредита) может использовать процесс, называемый «отчуждением права выкупа», чтобы продать ваш дом и использовать вырученные средства для погашения суммы, которую вы заняли, плюс сборы и расходы. Но даже после того, как вы потеряете свою собственность, вы, возможно, сможете вернуть это место. Некоторые штаты разрешают домовладельцам, лишенным права выкупа, выкупать свою собственность после обращения взыскания в течение так называемого «периода выкупа».

Право на выкуп дома называется «законным правом выкупа», потому что количество времени, отведенное на выкуп, и само право возникает исключительно из законов штата. Установленные законом права выкупа предоставляют заемщикам определенный период времени после обращения взыскания, в течение которого они могут потребовать обратно имущество:

• уплатив продажную цену взыскания или
• в некоторых случаях полная сумма, причитающаяся кредитору, плюс некоторые другие допустимые сборы.

Установленные законом законы о выкупе дают заемщикам больше времени для получения средств, чтобы они могли сохранить свои дома. Кроме того, закон штата иногда дает заемщикам, лишенным права выкупа, право жить в доме в течение периода выкупа.

Право выкупа до продажи права выкупа

Все штаты разрешают заемщикам выкупить свой дом до продажи права выкупа.

Право выкупа пытается гарантировать, что участники аукциона по отчуждению заложенного имущества предложат справедливую цену. Более высокая выигрышная ставка при продаже отчуждения снижает вероятность того, что бывшие владельцы выкупят собственность. В действительности, однако, законы о выкупе часто ограничивают торги при продаже отчуждения, потому что покупатель должен дождаться истечения установленного законом срока выкупа, прежде чем официально владеть собственностью, тем самым снижая цену, которую кто-то готов заплатить за собственность.

Установленные законом законы о выкупе различаются от штата к штату

Продолжительность установленного законом периода погашения варьируется от штата к штату, и не во всех штатах он предусмотрен. Когда доступно, период погашения обычно составляет от 30 дней до года.

В большинстве штатов, где предусмотрен период погашения после продажи, на продолжительность периода погашения часто влияют определенные факторы. Например:

• Срок погашения может варьироваться в зависимости от того, является ли обращение взыскания судебным или внесудебным.
• Период выкупа может быть сокращен при определенных условиях, например, если домовладелец отказывается от собственности.
• Кредитные документы могут лишить заемщика права на выкуп.
• Если кредитор вынесет решение о недостатке, могут быть активированы права выкупа.
• Более широкие права выкупа могут быть доступны, если кредитор, лишающий права выкупа, а не третья сторона, покупает имущество при продаже с целью обращения взыскания.
• Кредиты, используемые для покупки недвижимости, могут получить большую защиту, чем другие виды ипотечных кредитов.

Каков период погашения после обращения взыскания в моем штате?

Чтобы узнать, предоставляют ли законы вашего штата заемщикам право выкупа после продажи, ознакомьтесь с нашими ключевыми аспектами закона штата о лишении права выкупа: таблица 50 штатов.

Сколько стоит выкуп моего дома после потери права выкупа?

Для выкупа домовладелец, лишенный права выкупа, обычно должен заплатить либо:

• сумму, уплаченную покупателем за дом при продаже, а также проценты и определенные расходы, такие как сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ) и налоги на имущество, или
• общая сумма задолженности по ипотечному кредиту, плюс проценты и расходы.

Как выкупить свой дом после продажи заложенного имущества

Как правило, чтобы выкупить имущество после продажи заложенного имущества, домовладелец, лишенный права выкупа, должен направить письменное уведомление о выкупе:

суд или другая сторона, которая провела продажу отчуждения.

Затем бывший домовладелец должен выплатить сумму выкупа покупателю, суду или другой стороне. Закон штата обычно определяет, какая информация должна содержаться в уведомлении о выкупе и кто получает выкупные деньги. Поговорите с местным юристом, если вам нужна дополнительная информация о процедурах выкупа после обращения взыскания в вашем штате.

Рассмотрите варианты сохранения вашего дома перед продажей

Большинство людей, переживших лишение права выкупа, не могут найти достаточно денег, чтобы впоследствии выкупить свой дом. Таким образом, вместо того, чтобы ждать после продажи, чтобы попытаться сохранить свой дом, подумайте о том, чтобы обратиться за помощью задолго до продажи права выкупа. Большинство кредиторов предлагают варианты уменьшения убытков, такие как модификации, для заемщиков, пытающихся внести свои ипотечные платежи.

Но вы должны обратиться за помощью до того, как произойдет продажа права выкупа. Это хорошая идея подать заявку на вариант предотвращения потери права выкупа как можно раньше в процессе. В соответствии с федеральными законами об обслуживании ипотечных кредитов, если вы подаете полное заявление более чем за 37 дней до продажи, сервисер, как правило, должен приостановить обращение взыскания на время рассмотрения вашего заявления.

Подумайте о том, чтобы поговорить с адвокатом

Чтобы узнать, предусматривает ли закон штата послепродажный период послепродажного выкупа, где вы живете и в вашей ситуации, рассмотрите возможность поговорить с местным адвокатом по обращению взыскания. Также рекомендуется поговорить с юристом, если вы планируете выкупить свой дом, чтобы убедиться, что вы соблюдаете все необходимые процедуры.

Если вам нужна информация о различных способах избежать лишения права выкупа, подумайте о том, чтобы поговорить с консультантом по жилищным вопросам, утвержденным HUD.

Поговорите с юристом

Начните здесь, чтобы найти ближайших к вам адвокатов по обращению взыскания.

Розенберг и Эстис, П.К. Подтверждает право владельца недвижимости на владение домом на Мэдисон-авеню, 545 после выселения Thor

Дело подтверждает, что отказ арендатора от установленного законом права на выкуп включает в себя отказ кредитора от установленного законом права на выкуп

———-

Rosenberg & Estis, P.C. победил в среду в Верховном суде штата в округе Нью-Йорк по делу о первом впечатлении, успешно утверждая, что владельцу коммерческой недвижимости на Манхэттене нужен только арендатор земли, чтобы отказаться от своего законного права выкупить договор аренды, прекращенный после неисполнения обязательств. В постановлении подтверждается, что отказ арендатора земли представляет собой отказ арендатора от установленного законом права выкупить эту аренду.

Майкл А. Пенсабене, член судебного отдела фирмы, вместе с Питером Кейном, советником, представляли арендодателя, Joseph E. Marx Company, Inc. (Marx Realty), владельца 545 Мэдисон-авеню, перед судьей Андреа Масли. . Дело было возбуждено кредитором Wells Fargo Bank N.A., добивающимся вынесения судебного решения, в котором объявлялось, что Wells Fargo имеет право выкупить арендованную долю в 17-этажном офисно-торговом здании площадью 139 540 квадратных футов на юго-восточном углу Мэдисон-авеню и 55-й улицы. , принадлежащая Маркс Риэлти.

11 июля 2019 года Marx Realty уведомила тогдашнего арендатора Thor Equities, манхэттенскую фирму по развитию, аренде и управлению недвижимостью, о том, что она задолжала 554 583 доллара в виде невыплаченной арендной платы сверх 1,6 миллиона долларов налогов на недвижимость за аренду всего дома. имущество. Маркс добился решения гражданского суда от 12 сентября 2019 года против Тора, присудившего Марксу владение башней. Местные власти успешно выселили Тора 15 октября 2019 года.

Правосудие Well Fargo в деле восходит к 2014 году, когда Уэллс взял на себя кредит Thor в размере 30 миллионов долларов CMBS, впервые выданный Barclays в 2014 году, который Thor обеспечил арендой земли для 545 Madison. проспект. В недавно рассмотренном деле Уэллс утверждал, что в качестве кредитора в соответствии с разделом 763 Закона штата Нью-Йорк о сделках с недвижимостью и судебных разбирательствах банк имел законное право выкупить договор аренды Thor на срок до года после того, как Thor 15 октября 2019 г.выселение.

Уэллс добивался от суда заявления о том, что он имеет право выкупить договор аренды, несмотря на то, что Маркс не заметил его намерения воспользоваться этим правом. Маркс возразил, что Уэллс не имел права выкупить аренду в соответствии с разделом 763 RPAPL, потому что Thor отказался как от своего права по аренде, так и от права своего кредитора. Дело было основано на формулировках раздела 763 RPAPL. В соответствующей части он предписывает, что кредитор по решению арендатора имеет до года, чтобы уведомить о намерении выкупить договор аренды после выдачи ордера на выселение, «если только по условиям договора аренды арендатор не должен иметь отказался от своего (выделено мной) права на искупление».

Уэллс утверждал, что «его» относится к кредитору. Уэллс, в свою очередь, истолковал статут как означающий, что право кредитора на выкуп в течение одного года остается в силе, поскольку кредитор не отказался от своего права. Суд постановил, что, независимо от местоимения мужского пола «его», раздел 763 RPAPL «недвусмысленно запрещает» кредитору или залогодержателю арендованного имущества осуществлять права выкупа, если арендатор отказывается от своего права выкупа по договору аренды.

Кроме того, суд установил, что Уэллс не может выборочно интерпретировать формулировку закона, и суды обязаны претворять в жизнь намерение законодательного органа с помощью закона и стремиться толковать закон в целом. С момента выселения Тора в конце 2019 года, Маркс публично объявил и завершил ремонт на Мэдисон-авеню, 545 стоимостью 24 миллиона долларов, включая новый вестибюль, создание 20 000 квадратных футов готовых офисных помещений на третьем и 14-м этажах здания и 5 000 квадратных футов удобств.