Возможность выкупа арендованного имущества: ГК РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества / КонсультантПлюс

Содержание

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

Актуально на:

26 января 2022 г.

Гражданский кодекс, N 14-ФЗ | ст. 624 ГК РФ

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Постоянная ссылка на документ

URL
HTML
BB-код
Текст

URL документа [скопировать]

HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [скопировать]

[url=][/url]

BB-код ссылки для форумов и блогов [скопировать]

—

в виде обычного текста для соцсетей и пр. [скопировать]

Скачать документ в формате

Судебная практика по статье 624 ГК РФ:

Решение Верховного суда: Определение N ВАС-2766/14, Коллегия по административным правоотношениям, надзор
Заявитель полагает, что под установленным договором сроком следует понимать не дату ежемесячного платежа, а срок договора аренды Также указывает на то, что выводы судов о несоблюдении обществом требований для перехода права собственности нарушают норму статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оценив доводы заявителя и содержание оспариваемых судебных актов, коллегия судей не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…
Решение Верховного суда: Определение N ВАС-6821/09, Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор
Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в договоре аренды может быть предусмотрено что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены…
Решение Верховного суда: Определение N ВАС-11145/13, Высший арбитражный суд, надзор
При принятии судебных актов в этой части суды руководствовались положениями статей 224, 424, 454, 485, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 11, 15, 19 и 28 Федерального закона Российской Федерации от 29. 10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и учли правовую позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в пункте 5 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Неправильного применения судами норм материального права не установлено…

+Еще…

Изменения документа

Постоянная ссылка на документ

URL
HTML
BB-код
Текст

URL документа [скопировать]

HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [скопировать]

[url=][/url]

BB-код ссылки для форумов и блогов [скопировать]

—

в виде обычного текста для соцсетей и пр. [скопировать]

Скачать документ в формате

Составить подборку

Анализ текста

Идет загрузка…

Выкуп арендованного имущества – ВБИЗНЕСЕ!

Заключая договор аренды, стороны могут согласовать условие о выкупе арендованного имущества. Переход права собственности на арендатора может произойти:

– либо в период действия договора аренды;

– либо после его истечения при условии того, что арендатор внесет всю обусловленную договором цену.

Важно: Арендодатель не вправе обязать арендатора выкупить арендуемое имущество, так как это право арендатора, а не его обязанность. Однако, в судебной практике есть примеры, когда арендатор исправно вносил все платежи и выплатил всю покупную цену арендуемого имущества, тогда он вправе обязать арендодателя заключить договор купли-продажи в судебном порядке.

Стороны договора аренды могут согласовать условие о выкупе арендуемого имущества и после заключения договора аренды. Для этого они заключают Дополнительное соглашение к договору, в котором отражают все существенные условия выкупа. Стороны также могут договориться о зачете ранее выплаченных арендных платежей в счет выкупной цены имущества.

О каких условиях идет речь?

Так как договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества – это смешанный договор, то в него должны быть включены существенные условия договора купли-продажи, а именно:

– Цена;

– Срок внесения выкупной цены.

Относительно цены договора сторонам следует определить есть ли возможность включить выкупную цену в счет арендных платежей.

Стороны могут согласовать, что выкупная цена составляет сумму внесенных арендных платежей и по окончанию расчетов имущество переходит в собственность арендатора (1 Вариант расчетов).

Либо, стороны согласовывают, что выкупная цена выплачивается арендатором дополнительно по окончанию договора, после чего имущество также переходит в собственность арендатора (2 Вариант расчетов).

Относительно срока внесения выкупной цены стороны могут определить его указанием на определенную дату, либо событие, которое должно наступить.

Важно: если срок внесения выкупной цены сторонами не согласован, то арендатор вправе выкупить имущество в любое удобное для него время в течение действия договора аренды.

Следует обратить внимание на то, что законом предусмотрены случаи, когда выкуп арендуемого имущества невозможен. Например если вы арендуете имущество у государственных научных организаций или имущество находится в государственной или муниципальной собственности.

Для более подробного изучения вопроса о возможности выкупа следует помимо ГК РФ обращаться к отдельным Федеральным законом, в которых может быть указаны особенности выкупа, либо запрет на выкуп арендованного имущества.

Юристы нашей компании помогут разрешить все правовые вопросы связанные с выкупом арендуемого имущества, а также подготовить договор аренды с правом выкупа с учетом всех фактических обстоятельств дела.

Ст. 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

См. все связанные документы >>>

1. Законом или договором аренды арендатору может быть предоставлено право выкупа арендуемого имущества. Выкуп арендуемого имущества означает переход по истечение срока действия договора аренды права собственности на арендуемое имущество к арендатору без заключения между арендатором и арендодателем договора купли-продажи в отношении данного имущества.

Перейти право собственности к арендатору по договору аренды может только при соблюдении им всех условий договора аренды, в том числе если договор аренды предусматривает право на приобретение права собственности в отношении арендуемого имущества до истечения срока действия договора аренды. В последнем случае арендатор обязан до истечения срока действия договора аренды внести арендодателю всю выкупную цену арендованного имущества, под которой понимается установленная в договоре аренды цена имущества, по которой арендодатель готов продать данное имущество арендатору. Порядок установления выкупной цены в отношении арендуемого имущества законодательством не установлен, однако если имущество по характеристикам подпадает под объекты, в отношении которых обязательно проведение оценки, то выкупная цена такого имущества устанавливается исходя из требований ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Возможность выкупа арендатором арендуемого имущества может быть и не установлена в договоре аренды, а предусмотрена дополнительным соглашением к нему. Под дополнительным соглашением следует понимать акт, устанавливающий условия договора аренды, дополнительные к основным условиям, установленным собственно договором аренды. Так, в дополнительном соглашении может быть установлено, что арендная плата, вносимая арендатором, является в совокупности и выкупной ценой за арендуемое имущество.

Выкуп арендованного имущества может быть законодательством запрещен. Так, например, п. 5 ст. 10 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” предусматривает, что не допускается выкуп земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, передаваемых на основании договора аренды религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

2. Применимое законодательство:

– ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”;

– ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”;

– ФЗ от 23.08.1996 N 127-ФЗ “О науке и государственной научно-технической политике”.

3. Судебная практика:

– Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01. 04.2009 N 09АП-6233/2008-ГК;

– Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2009 N КГ-А40/4636-09-2;

– Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2009 N 09АП-13459/2007-ГК;

– Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2011 N Ф05-2954/11 по делу N А40-97394/2010;

– Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2011 N 15АП-13273/2011;

– Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2011 N 01АП-2189/11;

– Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.09.2013 N Ф03-3804/13 по делу N А73-14561/2012;

– Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2012 N Ф05-13816/12 по делу N А40-16810/2012.

В каких случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

В соответствии со ст. 626 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), за исключением случаев, когда арендодатель возражал против такого пользования.

В каких же случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

В соответствии с положениями ст. 624 ГК РФ, регламентирующей выкуп арендованного имущества, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Таким образом, право выкупа арендованного имущества у арендодателя может возникнуть в случаях:

1) если договор аренды содержит условие о выкупе данного арендованного имущества;

2) если право выкупа арендованного имущества предусмотрено законом.

В первом случае – договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимости (ст. 550-551, 559-560 ГК РФ).

Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором недвижимого имущества, необходимо соблюсти форму договора, установленную для купли-продажи арендованного недвижимого имущества с момента заключения договора аренды (или в дополнительном соглашении). Именно на этих условиях будет осуществляться выкуп недвижимого имущества арендованного имущества и, соответственно, переход права собственности к арендатору.

По общему правилу, момент перехода права собственности определяется с помощью одного из двух критериев: 1) окончание срока аренды; 2) уплата выкупного платежа.

Следует иметь в виду, что уплату платежей по договору аренды нельзя рассматривать как куплю-продажу с рассрочкой оплаты (См.: п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Рассмотрим второй случай, когда право выкупа недвижимого имущества переходит к арендатору в силу закона.

До 01 июля 2010 г. предприниматели, арендующие недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности имели преимущественное право выкупа данного арендуемого имущества. Согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – МСБ), и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, преимущественное право могло быть реализовано арендатором (МСБ) при следующих условиях: арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСБ непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование МСБ.

С 01 июля 2013 года значительно смягчены условия выкупа арендованного имущества для МСБ. В частности сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации; право на преимущественный выкуп теперь предоставляется на помещения, арендуемые не менее 2-х лет по состоянию на 1 июля 2013 г.; сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации и др. (См.: Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства”).

Согласно Федеральному закону N 159-ФЗ, МСБ могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое они арендуют.

При этом следует иметь ввиду, что субъект МСБ пользуется правом на приобретение арендованного недвижимого имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимости (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества, в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам ГК РФ.

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г. N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

8 (962) 998-00-18

Консультации платные

Выкуп арендованного имущества

Форма договора о выкупе (устная, письменная, регистрация)

Если договор аренды недвижимости подлежит регистрации, то и допсоглашение о ее выкупе надо регистрировать
Если договор аренды объекта недвижимости подлежит госрегистрации, то и допсоглашение к этому договору, предусматривающее выкуп этого объекта арендатором, тоже должно быть зарегистрировано.
В противном случае указанное допсоглашение является незаключенным. Соответственно, в такой ситуации у арендатора нет оснований требовать от арендодателя исполнения обязанности по регистрации перехода прав собственности на арендуемое имущество после уплаты выкупной цены. К таким выводам пришел Президиум ВАС РФ.
Как пояснил Президиум, в силу ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Исходя из смысла положений ГК РФ, если договор подлежит госрегистрации, то все изменения и дополнения к нему (как часть этого договора) также подлежат госрегистрации. Таким образом, указанное допсоглашение, являющееся по сути изменением договора аренды, должно быть зарегистрировано.
Ссылка на то, что к такому соглашению должны применяться правила ГК РФ о форме договора купли-продажи недвижимости (т. е. заключение в письменной форме), не исключает необходимости соблюдать требования о регистрации, предъявляемые к договорам аренды. Определение для целей регистрации срока, на который заключен договор аренды Последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды
(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 января 2009 г. N 11680/08)

Договор аренды недвижимости с правом ее выкупа регистрировать не надо?
Договор аренды недвижимости с правом ее выкупа, заключенный на срок не менее года, не подлежит госрегистрации. К такому выводу пришел суд округа.
Как пояснил окружной суд, в силу ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме. При этом госрегистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не сам договор продажи недвижимости. Таким образом, вывод о необходимости госрегистрации вышеуказанного договора аренды недвижимости не соответствует закону.
Кроме того, суд округа указал, что законом не предусмотрена необходимость заключения отдельного договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в договоре аренды с правом выкупа.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 декабря 2008 г. N Ф03-5247/2008)

Условия выкупа

Если Вы собираетесь выкупать арендованный земельный участок, нужно определиться с ценой
Общество обратилось с требованием об отмене судебного акта суда кассационной инстанции, который признал незаключенным договор в части выкупа земельного участка, поскольку в нем отсутствовало условие о цене недвижимости.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, поддержав выводы суда, пояснил, что договор аренды с правом выкупа земельного участка следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555 ГК РФ, в соответствии с которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Таким образом, отсутствие условия о цене земельного участка является основанием для признания договора в этой части незаключенным.
(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 )

Заключая договор аренды с правом выкупа, проверьте регистрацию права собственности арендодателя
Арендатор недвижимого имущества обратился в суд с требованием об обязании собственника недвижимого имущества осуществить регистрацию перехода права собственности на данное имущество. В обоснование требований истец сослался на договор аренды с правом выкупа указанного имущества.
Федеральный арбитражный суд округа поддержал позицию судов, отказавших в удовлетворении требования.
Как указал окружной суд, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о недействительности договора аренды с правом выкупа, поскольку на момент его заключения арендодатель не обладал правом собственности в отношении спорного имущества. Право собственности ответчика на объекты недвижимость было зарегистрировано значительно позже заключения договора аренды. По смыслу положений ГК РФ только собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Таким образом, поскольку на момент подписания договора аренды с правом выкупа спорного имущества ответчик не обладал правом собственности на это имущество, указанный договор является недействительной сделкой.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 мая 2008 г. N Ф04-2741/2008(4452-А75-38) )

Аренда с выкупом: арендодатель не обязан продавать арендатору имущество, если в договоре не указана его выкупная цена
Федеральный арбитражный суд округа согласился с выводами суда нижестоящей инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о понуждении арендодателя заключить договор купли-продажи нежилого здания, переданного истцу в аренду с последующим выкупом.
Оставляя в силе состоявшееся судебное решение, суд кассационной инстанции, дал следующие разъяснения.
В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.
Согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По смыслу закона данное правило распространяется как на договор в целом, так и на его отдельные условия, в частности на условие о выкупной цене имущества. Следовательно, соглашение о выкупной цене имущества также должно быть зафиксировано в виде единого документа, подписанного сторонами.
Поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555 Кодекса, в соответствии с которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Таким образом, договор аренды является незаключенным в части права на выкуп арендованного имущества, если не согласовано его существенное условие – выкупная цена.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 марта 2007 г. N Ф09-1436/07-С6)

Преимущественное право выкупа

Преимущественное право малого и среднего бизнеса выкупать недвижимость не распространяется на договоры субаренды
Закон об особенностях отчуждения недвижимости, арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства, предусматривает следующее. При определенных условиях арендатор имеет преимущественное право выкупить указанное имущество, находящееся в собственности регионов или муниципальных образований. В частности, недвижимость должна находиться во временном владении и (или) пользовании соответствующего субъекта на основании договора (договоров) аренды непрерывно не менее 3 лет до дня вступления закона в силу.
Предприниматель полагал, что ему незаконно отказали в реализации этого преимущественного права. Между тем суд федерального округа оставил в силе акты нижестоящих инстанций, признавших отказ правомерным.
Закон наделяет преимущественным правом только арендаторов. Предприниматель же являлся субарендатором. Если ему предоставить данное право, то это приведет к нарушению прав и законных интересов лица, которому помещение передано в долгосрочную аренду.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 марта 2010 г. по делу N А62-6465/2009)

Условия реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества
Отказав арендатору в приобретении арендуемого муниципального имущества на основании преимущественного права покупки, арендодатель исходил из того, что договор аренды был заключен только в 2010 г. Следовательно, в силу требований п. 1 ст. 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, оснований для выкупа спорного имущества нет.
Суд установил, что отношения между арендатором и арендодателем строились на основании нескольких договоров, которые не пролонгировались. Однако первый договор между сторонами был заключен в 2005 г. Согласно вышеуказанному закону преимущественное право на выкуп арендуемого муниципального имущества может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 3 и более лет до дня вступления в силу этого закона (он вступил в силу в 2008 г.). Все прочие условия закона для реализации преимущественного права арендатором соблюдены. Таким образом, требования арендатора должны быть удовлетворены.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 января 2012 г. N Ф10-5088/11 по делу N А14-1843/2011)

Переход права собственности на выкупаемое имущество

Приватизация арендованного помещения: аренду нужно оплачивать до регистрации перехода прав?
Организация обратилась в суд с целью взыскать с арендодателя неосновательное обогащение – переплату по арендным платежам.
Президиум ВАС РФ счел требование обоснованным и пояснил следующее.
В рассматриваемом случае организация обратилась к собственнику с целью приватизировать арендуемое помещение. Решение о продаже помещения было принято, выкупная стоимость была внесена.
Однако после указанное решение было отменено. Организация обратилась в суд. По результатам судебного спора с ней был заключен договор купли-продажи, ее право собственности на помещение было зарегистрировано. Вместе с тем, арендодатель после внесения выкупной цены продолжал начислять организации арендную плату.
При таких обстоятельствах взимание арендных платежей после внесения выкупной цены помещения является неосновательным обогащением арендодателя.
Довод о том, что организация была обязана платить арендную плату до момента перехода к ней права собственности (т. е. до даты госрегистрации этого права), не может быть принят во внимание. Задержка в переходе права собственности произошла по не зависящим от организации причинам собственник уклонялся от заключения договора купли-продажи, несмотря на наличие у организации права на выкуп помещения и уплату выкупной цены.
(Источник: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 сентября 2009 г. N 7188/09)

Должен ли арендатор обращаться в суд с иском о признании права собственности, если он оплатил выкупную цену?
Арендатор, полагая, что им полностью оплачена выкупная цена за арендованное имущество и тем самым приобретено на него право собственности, обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности.
Суд в иске отказал в связи с тем, что истцом выбран неправильный способ защиты нарушенного права.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Следовательно, истец должен был заявить требования на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ, а не предъявлять иск о признании права собственности.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 декабря 2010 г. N Ф03-7871/2009)

К аренде имущества с правом выкупа не применяются правила о продаже товаров в рассрочку
Арендодатель обратился в суд с целью взыскать задолженность по арендным платежам, а также вернуть переданное в аренду имущество.
Суд округа счел требование обоснованным.
В рассматриваемом случае стороны заключили договор аренды транспорта с последующим выкупом.
Арендатор сослался на то, что договор аренды с правом выкупа заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи.
Поэтому к нему применимо правило ГК РФ об оплате товара в рассрочку: продавец в случае нарушения покупателем обязательства по оплате проданного в рассрочку товара не вправе отказаться от исполнения договора и требовать возврата имущества, если сумма полученных от покупателя платежей превышает половину цены товара.
Между тем, как указал окружной суд, такая ссылка ошибочна.
В силу ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Эта норма указывает лишь на необходимость при заключении сторонами договора аренды с правом выкупа руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи. Иные положения, регламентирующие куплю-продажу, в том числе с условием о рассрочке платежа, к нему не применяются.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 октября 2009 г. N Ф09-6695/09-С4)

Особенности выкупа отдельных видов имущества

Особенности выкупа подвальных помещений
Направляя дело на новое рассмотрение, суд обратил внимание на следующее.
Спор возник между предпринимателем (арендатором) и муниципалитетом (арендодателем) относительно возможности приобретения в собственность муниципальных подвальных помещений (предмета аренды).
По общему правилу правовой режим подвальных помещений в многоквартирном доме определяется с учетом положений п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ. По смыслу указанных норм спорные помещения, если в них находятся инженерные коммуникации или иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование, относятся к общему имуществу собственников помещений жилого дома. Без установления того, к какому виду собственности принадлежит спорное нежилое помещение, невозможно определить полномочия муниципалитета по его распоряжению и, следовательно, разрешить спор по существу.
При этом следует учитывать правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлениях от 15.12.2009 N 12537/09 и от 02.03.2010 N 13391/09. Для правильного определения правового режима спорных подвальных помещений надлежит выяснить, предназначались ли на момент приватизации первой квартиры в жилом доме данные помещения для самостоятельного использования (в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома). Если да, то требования арендатора могут быть удовлетворены.
(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 декабря 2010 г. N Ф03-8756/2010)

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Аннотация

В соответствии с пунктами 1 – 2 статьи 595 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) в законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. О порядке согласования условий о выкупе арендованного имущества указано в статье 90 Закона Республики Беларусь от 12.12.1990 N 460-XII “Об аренде” (далее – Закон “Об аренде”). В соответствии с ней договор о выкупе имущества может быть либо самостоятельным документом либо разделом в составе договора на аренду имущества.

Таким образом, условие о выкупе арендуемого имущества может быть предусмотрено в законодательстве, непосредственно в договоре и в дополнительном соглашении к нему. В частности, в законодательстве такой случай прямо предусмотрен в пункте 3 Положения о лизинге, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.06.2010 N 865 “О Положении о лизинге”. Согласно ему лизинг, при котором лизинговые платежи в течение срока лизинга (не менее 1 года) обеспечивают возмещение лизингодателю не менее 75 процентов контрактной стоимости предмета лизинга независимо от того, будет ли сделка завершена выкупом предмета лизинга лизингополучателем или его возвратом лизингодателю, определяется как финансовый. Выкуп арендуемого имущества для финансового лизинга является основной чертой, отличающей его от оперативного лизинга.

Оплата за выкупаемое имущество осуществляется путем оплаты определенной цены с зачетом (или без зачета) ранее внесенной арендной платы. Для того чтобы условие договора о выкупе арендуемого имущества было признано действительным, договор должен содержать существенные условия договора купли-продажи арендуемого имущества, в том числе наименование имущества, его выкупную стоимость и т. п. При этом существенные условия договора аренды в нем также должны присутствовать. В противном случае такой договор будет признан незаключенным. В статье 580 ГК установлено, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 595 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В части третьей статьи 90 Закона “Об аренде” содержится норма о том, что в договоре выкупа определяются: состав и денежная (стоимостная) оценка выкупаемого государственного имущества, формы и источники выкупа, порядок и сроки выкупа, участие в выкупе третьих лиц (в частности, кредиторов), условия продавца и покупателя, гарантии качества выкупаемого государственного имущества, а также иные, не противоречащие законодательству Республики Беларусь положения, связанные с особенностями объектов и субъектов выкупа.

В договоре выкупа отдельно выделяются состав и стоимость объектов, относящихся к непроизводственной сфере (жилищно-коммунального, социально-культурного назначения), которые передаются в безвозмездное пользование. В договоре указываются обязательства собственника в отношении объектов (их содержание, капитальный ремонт).

Не допускается принуждение к выкупу излишнего для арендатора имущества.

Следует отметить, что условие о возможности выкупа арендованного имущества также содержится и в статье 471 ГК, которая предусматривает подобный вид договора и называет его договором найма-продажи. В соответствии с ней договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (статья 461 ГК) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи). Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента его оплаты.

Отличие между смешанными договорами, предусмотренными статьями 471 и 595 ГК, состоит в том, что в первом случае основным является договор купли продажи, а условие о найме выступает факультативным, во втором же случае основным является возмездное пользование и владение имуществом, а выкуп уже выступает в качестве факультатива к аренде.

В договорах аренды необходимо оговаривать порядок производства улучшений арендованного имущества. Если договор предусматривает последующий выкуп арендованного имущества, следует также предусмотреть порядок возмещения арендодателем стоимости улучшений, которые выкупает арендатор вместе с арендуемым имуществом.

Детальному и полному согласованию условий как аренды, так и выкупа арендованного имущества следует уделять самое пристальное внимание в договоре аренды с правом последующего выкупа имущества. Наличие каких-либо недостатков, влекущих незаключенность договора аренды, влечет незаконность последующего перехода права собственности на арендуемое имущество по такому договору к арендатору.

Статья 624 ГК РФ 2016-2019. Выкуп арендованного имущества . ЮрИнспекция

Аренда жилья с последующим выкупом Наверное, практически каждый человек, вынужденный снимать квартиру в течение длительного периода, хотя бы раз задумывался о том, что деньги, выплаченные «дяде» , могли бы быть использованы для погашения ипотеки или рассрочки при покупке собственного жилья.

К сожалению, на практике аренда по-прежнему остается значительно выгоднее ипотеки из-за высоких процентов, а варианты с беспроцентной рассрочкой на российском рынке практически не встречаются. В данном случае нельзя списывать со счетов еще один вариант – аренду недвижимости с последующим выкупом, хотя сегодня такой вид сделок на рынке происходит довольно редко. Особенности аренды жилья с последующим выкупом Эксперты в один голос заверяют, что данный вид сделок является рискованным для обеих сторон в силу отсутствия сложившихся механизмов их осуществления и формирования цены. Суть сделки довольно проста: между сторонами заключается договор, согласно которому арендованная квартира переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды, если арендатор к этому времени выплатит выкупную стоимость недвижимости в полной мере. В целом рассрочка и аренда с последующим выкупом похожи, но методы регулирования этих сделок в соответствии с Гражданским кодексом РФ разные: порядок приобретения в рассрочку рассматривается статьей 489, а выкуп арендованного имущества – статьей 624.

Кроме того, к обеим сделкам применяются нормы, регулирующие порядок купли-продажи недвижимости, например, статья 554 и статья 555 ГК РФ. Для продавца недвижимости более выгодной будет продажа квартиры в рассрочку, в том числе потому, что стоимость объекта выплачивается на порядок быстрее, чем в случае с арендой: от года до трех лет. Но выгода кроется не только в этом. Спокойно смотреть, как растут ставки? В процессе выкупа рыночная стоимость недвижимости или арендные ставки могут существенно вырасти. С юридической точки зрения ни одна из сторон не имеет права требовать внесения изменений в договор на основании существенного изменения конъюнктуры рынка. Изменения выкупной цены можно добиться только по дополнительному письменному согласию сторон, но кто согласится добровольно терять в прибыли или переплачивать за квартиру? Поэтому, если не удастся договориться «на берегу» об индексации уровня платежей и конечной стоимости на уровень инфляции или, наоборот, при отрицательной динамике рынка, о фиксированной цене на весь период, то в итоге одной из сторон останется только кусать локти.

В этом и заключается основной риск подобных сделок. Риски для арендаторов Кроме того, для человека, снимающего жилье, есть еще один риск. Договор аренды с последующим выкупом не регистрируется, поэтому, для арендатора возможны различные неприятные последствия. Например, если арендодатель внесет квартиру в качестве залога по кредиту, при наступлении срока перехода собственности квартира может оказаться в залоге у банка и сделка не состоится. Избежать этого можно в том случае, если рантье согласится зарегистрировать покупателя в квартире, но этого он делать совершенно не обязан. Аренда квартиры с последующим выкупом для арендатора является своеобразным аналогом ипотеки, но без переплаты, залогов, поручителей и сбора документов. Нюанс заключается в том, что арендатор жилья не является собственником, как в случае с ипотекой, и если у него не будет возможности платить за выкуп квартиры, он может быть выселен без возврата ранее уплаченных денег. Есть ли будущее у подобных сделок Несмотря на то, что сделки по аренде недвижимости с последующим выкупом – явление, можно сказать, экзотическое, все же есть смысл говорить о перспективах развития этого направления.

Рассматривать подобную сделку следует при том условии, что рынок аренды и продажи недвижимости должен либо оставаться в стагнации, либо его изменения должны быть максимально точно прогнозируемыми.

New York Consolidated Laws, Закон о праве на недвижимость и судебном разбирательстве — RPA § 761

Если специальное производство основано на заявлении о том, что арендатор удерживает имущество после неуплаты арендной платы, а неистекший срок аренды, по которому помещение удерживается, превышает пять лет на момент выдачи ордера, арендатор , его душеприказчик, администратор или правопреемник в любое время в течение одного года после исполнения ордера, если по условиям аренды такой арендатор не отказался от своего права выкупа, или такой арендатор, душеприказчик, администратор или правопреемник впоследствии отказался от права выкупа с помощью письменного документа, поданного и зарегистрированного в офисе, в котором зарегистрирована аренда, или, если он не зарегистрирован, в офисе, в котором должны быть зарегистрированы документы округа, в котором расположены арендованные помещения, может заплатить или предложить заявителю, его наследнику, душеприказчику, администратору или правопреемнику, или если в течение пяти дней до истечения года он не может быть найден с разумным усердием в пределах города или поселка, в котором до того, как имущество или его часть находится, то в суд, выдавший ордер, всю задолженность по арендной плате на момент платежа или тендера с процентами по ней, а также расходы и сборы, понесенные заявителем. После этого лицо, производящее платеж или предложение, получает право владения сданным в аренду помещением по договору аренды и может владеть им и пользоваться им в соответствии с условиями первоначальной сдачи, за исключением случаев, предусмотренных в п. статья 765 .

Коды

FindLaw предоставлены Thomson Reuters Westlaw, ведущей в отрасли онлайн-системой юридических исследований. Для получения более подробной информации об исследованиях кодов, включая аннотации и цитаты, посетите сайт Westlaw.

Кодексы FindLaw могут не отражать самую последнюю версию закона в вашей юрисдикции. Пожалуйста, проверьте статус кода, который вы исследуете, в законодательном собрании штата или через Westlaw, прежде чем полагаться на него для своих юридических нужд.

Отказ от освобождения и выкупа Образец статей

Связанный с

Отказ от освобождения и выкупа

Выпуск и выкуп акций фонда Все расходы, понесенные в связи с выпуском, выкупом и передачей акций фонда, включая расходы подтверждения всех сделок с акциями;

Покупка и погашение паев фонда 1. 1. Фонд и Андеррайтер соглашаются предоставить для покупки Компанией доли в Портфелях и ежедневно исполняют распоряжения, размещенные для каждого Счета, по стоимости чистых активов, вычисляемой после получения Фондом или его уполномоченным лицом такого распоряжения. . Для целей настоящего Раздела 1.1 Компания является назначенным лицом Фонда и Андеррайтером для получения таких распоряжений с каждого Счета, и получение таким назначенным лицом означает получение Фондом; при условии, что Фонд получит уведомление о таком приказе до 10:00.м. Восточное время на следующий рабочий день. ”

Погашение и обратная покупка; погашение до погашения или погашения Настоящая облигация подлежит факультативному погашению и может быть предметом Предложения о покупке, как далее описано в Соглашении. Нет применимого фонда погашения или обязательного погашения к этому Примечанию.Если Компания размещает у Доверительного управляющего денежные средства или Обязательства правительства США, достаточные для выплаты непогашенной основной суммы долга, премии, если таковая имеется, и начисленных процентов по Облигациям до погашения или погашения, Компания может при определенных обстоятельствах быть освобождена от Соглашением и Облигациями или может быть освобождена от некоторых своих обязательств в соответствии с определенными положениями Соглашения.

Выпуск, погашение и выкуп Акций Доверительные управляющие имеют право выпускать, продавать, выкупать, выкупать, списывать, аннулировать, приобретать, удерживать, перепродавать, перевыпускать, отчуждать и иным образом совершать операции с Акциями и, при условии соблюдения положения, изложенные в статьях II и VII настоящего документа, для применения к любому такому выкупу, выкупу, изъятию из обращения, аннулированию или приобретению Акций любые средства или имущество Траста, или любые активы, принадлежащие к конкретному Портфелю, или любые активы, распределяемые по конкретному Класс, в отношении которого выпускаются такие Акции.

Ограничения на погашение Компания не может выкупить какие-либо Облигации в любую дату, если основная сумма Облигаций была ускорена в соответствии с условиями настоящего Соглашения, и такое ускорение не было отменено во время или до погашения Дата (за исключением случаев досрочного погашения в результате невыполнения Компанией обязательств по уплате Выкупной цены в отношении таких Облигаций).

Ограничение на выкуп (i) Цена выкупа Привилегированных паев серии B (кроме их части, состоящей из накопленных, но невыплаченных распределений) уплачивается исключительно из выручки от продажи основного капитала Генерального партнера, которая быть внесены Генеральным партнером в Партнерство в качестве дополнительного вклада в капитал или за счет продажи долей партнера с ограниченной ответственностью в Товариществе и ни из какого другого источника.Для целей предыдущего предложения «основной капитал» означает любые долевые ценные бумаги (включая Обыкновенные акции и Привилегированные акции (в соответствии с определением таких терминов в Уставе)), депозитарные акции, доли, участие или другие доли владения (как бы они ни обозначались) и любые права (кроме долговых ценных бумаг, конвертируемых или обмениваемых на долевые ценные бумаги) или опционы на покупку любого из вышеперечисленного.

Процедуры покупки и выкупа (a) Настоящим Фонд назначает Компанию в качестве агента Фонда с ограниченной целью получения запросов на покупку и выкуп от имени Счета (но не в отношении каких-либо Акций Фонда, которые могут быть находящихся на общем счете Компании) для Акций тех Обозначенных портфелей, доступных по настоящему Соглашению, на основе распределения сумм на Счет или его субсчета в соответствии с Контрактами и другими транзакциями, относящимися к Контрактам или Счету. Получение любого такого запроса (или соответствующей информации о сделке) в любой день, когда Нью-Йоркская фондовая биржа открыта для торгов и когда Фонд рассчитывает стоимость своих чистых активов в соответствии с правилами SEC («Рабочий день») от Компания в качестве такого агента Фонда с ограниченной ответственностью до момента, когда Фонд рассчитывает стоимость своих чистых активов, как время от времени описывается в Проспекте Фонда (что на дату подписания настоящего Соглашения составляет 16:00 по восточному времени), должна считается получением Фондом в тот же Рабочий день, при условии, что Фонд получает уведомление о таком запросе до 9:30.м. Восточное время на следующий рабочий день.

ВЫКУП И ВЫКУП Облигации подлежат необязательному погашению и могут быть предметом Предложения о покупке, как описано далее в Соглашении. Компания не обязана осуществлять обязательное погашение или платежи в фонд погашения в отношении Облигаций.

Покупка и выкуп Долей Трастового Портфеля 3. 1 Мы предоставим Доли Портфелей для Счетов в интересах Контрактов.Акции будут доступны для покупки по стоимости чистых активов за акцию, рассчитанной после того, как мы (или наш агент) получим заказ на покупку, установленный в соответствии с положениями действующего на тот момент проспекта Траста. Несмотря на вышеизложенное, Совет попечителей Траста («Попечители») может отказать в продаже акций любого Портфеля любому лицу или может приостановить или прекратить предложение акций любого Портфеля, если такое действие требуется по закону или регулирующими органами, имеющими юрисдикции или если, по собственному усмотрению Доверительных управляющих, они считают, что такие действия отвечают наилучшим интересам акционеров такого Портфеля.Не ограничивая вышеизложенное, Доверительные управляющие определили, что существует значительный риск того, что на Траст и его акционеров могут отрицательно повлиять инвесторы, чья деятельность по покупке и погашению соответствует рыночному графику, и разрешили Траст, Андеррайтера и передачу Траста. агенту принять процедуры и предпринять другие действия (включая, помимо прочего, отклонение определенных заказов на поставку), которые они сочтут необходимыми для сокращения, предотвращения или устранения деятельности по определению времени рынка.Вы соглашаетесь сотрудничать с нами, чтобы помочь нам в реализации ограничений Доверительного фонда на покупку и погашение, которые следуют рыночному графику.

Необязательное погашение Компанией (a) С учетом положений Раздела 3.2(b), если иное не указано в настоящем Соглашении, Компания имеет право полностью или частично выкупить Облигации у время от времени, в любую Дату выплаты процентов после 30 июня 2007 г. (каждая из которых именуется «Дата погашения») по Цене погашения, равной 100% от основной суммы, подлежащей погашению, плюс любые начисленные и невыплаченные проценты по ним до Даты погашения.Любое погашение в соответствии с настоящим Разделом 3.2(а) должно осуществляться с уведомлением держателя Облигаций не менее чем за 30 и не более чем за 60 дней по Цене погашения. Если Облигации погашаются только частично в соответствии с настоящим Разделом 3.2, Облигации должны быть погашены пропорционально, по жребию или таким другим способом, который Доверительный управляющий добросовестно сочтет целесообразным и справедливым по своему единоличному усмотрению. Цена выкупа должна быть выплачена до 12:00 по нью-йоркскому времени в Дату выкупа или в более раннее время, которое определит Компания, при условии, что Компания внесет на счет Доверительного управляющего сумму, достаточную для выплаты Цены выкупа до 10:00: 00 а.м. по нью-йоркскому времени в Дату выкупа.

5.12.5 Погашение | Налоговая служба

5.12.5 Погашение

Ручная передача

07 июня 2016 г.

Цель

(1) Настоящим передаются пересмотренные IRM 5.12.5, Федеральные налоговые удержания, погашения6 .9006 .

Существенные изменения

(1) Внесены редакционные изменения. Обновлена терминология и ссылки на разделы и формы IRM. Пересмотренная формулировка для уточнения и соответствия стандартам написания. Исправлены проблемы с форматированием. Перестроены подразделы, объединены повторяющиеся отрывки и реструктурированы абзацы внутри подразделов для потока.

(2) 5.12.5.1: Добавлено заявление о том, что правопреемник обычно обладает правами, аналогичными покупателю.

(3) 5.12.5.1.2: Обновлены критерии погашения.

(4) 5.12.5.1.3: Пункты документации, касающиеся выкупа, перемещены в 5.12.5.5, а продажи — в 5.12.5.7.3.

(5) 5.12.5.2: добавлено примечание ранее в 5.12.5.2.1

(6) 5.12.5.2.1: Обновлены ссылки на письмо 5597 и другие документы для отправки покупателю.

(7) 5.12.5.2.2 и 5.12.5.2.3: Переключенные подразделы для расхода.

(8) 5.12.5.2.2: Название изменено.

(9) 5.12.5.2.3: Название изменено. Предложение о полномочиях по утверждению перемещено в 5.12.5.2.6. Включены пункты из бывшего подраздела 5.12.5.5.3.

(10) 5.12.5.2.6: Добавлено предложение ранее в 5.12.5.2.3 относительно полномочий по утверждению.

(11) 5. 12.5.2.7: Добавлен абзац, касающийся суммы, необходимой для погашения в случае отклонения запроса на возмещение.

(12) 5.12.5.2.8: ранее подраздел 5.12.5.5.4, переименованный для ясности.

(13) 5.12.5.3.2: ранее подраздел 5.12.5.4.2. Переехал на новое место для потока. Части подраздела включены в перенумерованный подраздел 5.12.5.3.3.

(14) 5.12.5.3.3: ранее подраздел 5.12.5.3.2. Обновлены ссылки на соглашения с формами заявок и объединены повторяющиеся формулировки из прежних 5.12.5.4.2.

(15) 5.12.5.4: Обновлен заголовок. Вставлены абзацы об использовании формы 4376 и присвоении выкупного порядкового номера. Параграфы, касающиеся Бюджетного управления и Финансового центра Бекли, перенесены в новый раздел 5.12.5.5 об оборотном фонде.

(16) 5.12.5.4.2: Нумерация изменена с 5.12.5.4.3. Сжатое название.

(17) 5.12.5.4.3: Нумерация изменена с 5.12.5.4.4. Удалены устаревшие процедуры закупок.

(18) 5.12.5.5: Новый подраздел с информацией из прежнего подраздела 5. 12.5.4.5 и 5.12.5.1.3.

(19) 5.12.5.5.1: Новый подраздел, объединяющий процедуры из бывших подразделов 5.12.5.4 и 5.12.5.4.6.

(20) 5.12.5.5.2: Новый подраздел для процедур в прежнем 5.12.5.4.6.

(21) 5.12.5.6: Прежние подразделы с 5.12.5.5 по 5.12.5.6 переименованы и объединены.

(22) 5.12.5.6.1: Нумерация изменена с 5.12.5.5.1. Добавлены предложения, касающиеся быстрой доставки погашения чека и обеспечения подтверждения получения

(23) 5.12.5.6.2: Нумерация изменена с 5.12.5.5.2.

(24) 5.12.5.6.3: Перенумерован с 5.12.5.6.1 и объединена информация из бывшего раздела 5.12.5.6.2. Добавлен абзац, поясняющий необходимость сертификата.

(25) 5.12.5.6.4: Нумерация изменена с 5.12.5.6.3. Добавлено предложение полевому сотруднику предоставить данные записи в Консультативный центр.

(26) 5.12.5.7: Добавлен параграф об консультативной ответственности ранее в 5.12.5.6.2.

(27) 5.12.5.7.1: добавлено предложение, гарантирующее, что соглашение содержит положения по умолчанию.

(28) 5.12.5.7.4: Добавлен параграф о том, что покупатель должен быть осведомлен об ответственности за подачу документа.

(30) 5.12.5.7.7: Удален повторяющийся абзац, касающийся задержек с погашением. Включена формулировка из Временного руководства SBSE-05-0714-0040.

(31) 5.12.5.8: Изменена формулировка минимальной суммы в долларах для освобождения права выкупа с учетом отклонения U.С. Прокуратура.

(32) 5.12.5.8.1: добавлена ссылка на веб-сайт Министерства юстиции.

(33) 5.12.5.8.5: Уточнено взаимодействие с Министерством юстиции в процессе освобождения прав выкупа.

(34) 5.12.5.9.1.2: Объединено с предыдущим подразделом 5.12.5.9.1.3.

(35) 5.12.5.9.3: Включена формулировка из Временного руководства SBSE-05-0714-0040.

(36) Удалены приложения, ранее пронумерованные Приложениями 5.12.5-1 и 5.12.5-2, поскольку теперь они являются опубликованными документами.

(37) Приложение 5.12.5-1: Преобразование информации из Приложения 5. 12.5-3 в образец памятки.

(38) Приложение 5.12.5-2: Преобразование информации из Приложения 5.12.5-4 в образец памятки.

Влияние на другие документы

Настоящий материал заменяет IRM 5.12.5 от 11 июня 2010 г. и Промежуточный инструктивный меморандум SBSE-05-0714-0040 под названием Изменение к определению кода назначенного платежа 07 от 22 июля 2014 г.
Аудитория
Малый бизнес/самозанятые сотрудники по взысканию долгов
Дата вступления в силу
(07.06.2016)
Кристен Бейли
Директор по вопросам взыскания долгов
SE:S:C:HQC:P
5.12.5.1 (07.06.2016)
Налоговая служба имеет право выкупить недвижимое имущество, проданное в результате обращения взыскания, инициированного третьей стороной, которая имеет приоритетный интерес перед федеральным налоговым залогом.
В случае обращения взыскания в судебном порядке выкуп разрешается в соответствии с разделом 28 U. S.C. § 2410(с).
Для случаев обращения взыскания в несудебном порядке выкуп разрешен в соответствии с IRC 7425.
Период времени для выкупа после продажи права выкупа, в отношении внесудебного или судебного обращения взыскания, составляет 120 календарных дней. или период, разрешенный для выкупа в соответствии с законодательством штата, в зависимости от того, что дольше.
Выплаты IRS могут принести пользу как правительству, так и налогоплательщику. Целью выкупа является перепродажа имущества за сумму, достаточную для погашения документа о лишении права выкупа и использования средств для покрытия ответственности налогоплательщика. Ключом к успешному выкупу является нахождение гарантированного участника торгов, готового внести депозит (обычно в размере двадцати (20) процентов) от суммы предложения.
Этот IRM содержит процедурную информацию о судебном и внесудебном выкупе.Многие процедуры переплетаются с процедурами, упомянутыми в IRM 5. 12.4, Судебные и несудебные обращения взыскания .
Примечание:
Процедуры, связанные с выкупом приобретенного имущества от ареста и продажи, см. в IRM 5.10.7, Приобретенное имущество и имущество, выкупленное Соединенными Штатами .
Консультант по сбору платежей несет основную ответственность за проведение расследований по выкупу. Консультант координирует свои действия с налоговым инспектором и/или специалистом по оценке и ликвидации имущества (PALS), когда необходима помощь в расследовании на месте.
Основная роль налогового инспектора и/или PALS состоит в том, чтобы помочь определить интересы правительства и рекомендовать соответствующие действия для завершения расследования.
Каждая область, с согласия Консультативного управляющего территорией (Advisory TM), отвечает за установление критериев для проведения расследований по выкупу.
В настоящем IRM ссылки на права покупателя при продаже права выкупа обычно могут применяться к правопреемнику в интересах покупателя.
5.12.5.1.1 5.12.5.1.1 (06-07-2016)
Элементы искупления Исследование
Выкуп обычно включает в себя следующие элементы:
Мониторинг выкупа Продажа
Проведение расследования погашения
Определение, если есть достаточное значение имущества для рассмотрения погашения
Учитывая освобождение права на выкупу, если запрашивается
Уведомление о выкупе Продажа Покупатель Продажа
Обеспечение гарантии участник торгов по выкупной продаже IRS
Получение денег из оборотного фонда для покрытия суммы продажи отчуждения и допустимых расходов
Выкуп имущества у покупателя при продаже от взыскания
Регистрация документов о праве собственности
Проведение выкупной продажи имущества
Содействие передаче права собственности победителю торгов при выкупной продаже
Оформление документов
2
15 9. 12.5.1.2 (07.06.2016)
Критерии для расследований по выкупу за работу
Консультативный руководитель определяет долларовые критерии для расследований с выкупом за работу. Эта ответственность может быть делегирована Консультативному ТМ.
Критерии расследования выкупа основаны на невыплаченном балансе налогоплательщика (UBA) и доле государства в собственности для целей выкупа. Если этот критерий не соблюдается, то расследование не инициируется.По усмотрению Консультативного руководства, эти критерии могут быть изменены в зависимости от следующих факторов:
Географические соображения
Экономические условия
Тип задействованного имущества
Чтобы выкупить
Практическое влияние местного права
Любой другой фактор считается значительным лидерством
≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡
≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡
≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡≡
Примечание:
≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡ ≡
После установления критерии подлежат периодическому пересмотру для обеспечения их актуальности.
5.12.5.1.3 (07.06.2016)
Консультант несет основную ответственность за расследование выкупа, однако налоговым инспекторам может потребоваться проводить расследования выкупа во время работы над делами.
После того, как будет определено, что расследование по выкупу является оправданным, откройте в ICS в течение семи (7) календарных дней не связанное с полем другое расследование (NFOI) – 144, Выкуп. Задокументируйте информацию о расследовании и выкупе в истории ICS, включая:
Консультант должен использовать любые ресурсы, которые менеджеры Консультанта сочтут целесообразными, для сбора всей доступной информации о стоимости имущества, прежде чем запрашивать помощь у налогового инспектора или ПРИЯТЕЛИ.
При рассмотрении вопроса о том, рекомендовать ли выкуп, сыщик должен предпринять следующие действия.
Определить путем наблюдения, независимой оценки или и того, и другого справедливую рыночную стоимость имущества. Крайне важно использовать все доступные источники и учитывать все географические факторы и экономические условия.
Используйте все доступные внутренние и внешние исследовательские инструменты, включая местные записи об имуществе, чтобы определить, какие обременения предшествуют инструменту обращения взыскания, а также суммы, неуплаченные по таким обременениям.
Следуйте рекомендациям в таблице ниже, чтобы решить, следует ли продолжать расследование погашения. Налоговики и/или PALS сообщают о своих выводах в Advisor.
1
Сумма:
, выплаченная поставщиком продажи Продажа, а также
Количество всех залоговых веществ Старший к выкупанию обременения
, если FMV … 99 Тогда …

рассмотреть вопрос о выкупе
– меньше всего:
Сумма:
Сумма, выплачиваемая покупателем выкупа Продажа, а также / или
Количество всех линцевых к взысканию обременения.
Не рассматривать погашение
Примечание:
Общая цель при установлении критериев состоит в том, чтобы гарантировать, что погашение производится всякий раз, когда это необходимо, и что ресурсы используются эффективно.
При рассмотрении вопроса о выкупе обращайте внимание на то, являются ли непогашенными залоговые права, существовавшие до обращения взыскания, и если да, то были ли приняты меры для их удовлетворения или осуществления платежей. IRS не имеет права использовать оборотный фонд для осуществления прямых платежей по таким обременениям.
Перед погашением проверьте возможные проблемы с токсичными отходами. Если потенциал существует, следует рассмотреть затраты на очистку.
При предварительном решении рекомендовать выкуп, выполните следующие действия.
Уведомить покупателя об их правах. См. IRM 5.12.5.2 , Продажа права выкупа Покупатель на возмещение .
Примечание:
Запросы о возможном выкупе часто приводят к выплате залога и отказу от нашего права выкупа.
Найдите стороны, заинтересованные в подаче соглашений на участие в торгах на недвижимость. При необходимости используйте PALS для поиска потенциальных участников торгов. См. IRM 5.12.5.3 , Запрос соглашений на участие в торгах .
В ходе расследования по выкупу, когда покупатель продажи заложенного имущества, участник гарантированных торгов, покупатель продажи выкупа, другой участник, налогоплательщик, представитель или сотрудник IRS пропускает определенный срок, включая представление необходимой документации и/или платеж , последующее действие основывается на выполнении требований Службы по сохранению своего статуса в судебном разбирательстве и должно быть инициировано не позднее четырнадцати (14) календарных дней после пропущенного крайнего срока.Это последующее наблюдение включает в себя закрытие дела, если это уместно.
Когда диктуют обстоятельства, сотрудник должен использовать методы решения проблем и переговоров и при этом учитывать точку зрения налогоплательщика/доверенного лица/третьей стороны при работе над разрешением дела.
В любом письменном уведомлении или другом сообщении проблема должна быть изложена четко и на языке, понятном человеку, не знакомому с терминами, сокращениями и жаргоном IRS.
5.12.5.2 (07.06.2016)
Право выкупа Продажа Продажа Покупателю Права на возмещение
правопреемника, если это применимо) их права на возмещение.
В дополнение к возмещению суммы, уплаченной за покупку (плюс проценты), покупатель имеет право потребовать возмещения определенных платежей, сделанных старшему держателю залога, если правительство выкупает имущество, и запрос на возмещение подан, что соответствует требованиям регламента.
Примечание:
Положения, регулирующие возмещение выплат старшему правообладателю, предъявляют определенные особые требования как к IRS, так и к покупателю, и поэтому их следует рассматривать отдельно от тех, которые регулируют другие суммы, на которые покупатель может иметь право, если имущество выкупается.
5.12.5.2.1 (07.06.2016)
Уведомление покупателю о продаже заложенного имущества
Уведомление о выкупе должно быть отправлено покупателю заказным письмом или заверено по почте .
Приготовление письма 5597, Уведомление о IRS справа от погашения , и отправить покупателю со следующими формами:
Форма 15597, Продажа Продажа Покупателя Контактная информация Запрос

OBD 225, Заявление об освобождении от права выкупа в отношении федерального налогового залога (судебное обращение взыскания)
Pub 487, :
Письма и формы о выкупе доступны в виде шаблонов ICS или заполняемых форм из каталога Publishing.
5.121.5.2.2 5.12.5.2.2 (06-07-2016)
Возмезанные выплаты старшему лицу
Покупатель недвижимости в продаже взыскания может запросить возмещение на следующие пункты:
Выплата залогодержателю, который имел приоритет перед лишенным права выкупа обременением, непосредственно перед обращением взыскания
Выплата покупателем или его агентом по условному депонированию налога на недвижимость или специальной оценки залога, который был преимущественным по отношению к исключенному обременению
5. 12.5.2.3 (07.06.2016)
Возмещаемые расходы на содержание
Покупатель недвижимого имущества при продаже имущества, подлежащего отчуждению, может потребовать возмещения суммы, равной: имущество
минус
любой доход, полученный от имущества, плюс разумная арендная стоимость имущества (в той степени, в которой имущество используется покупателем или с его согласия или сдается в аренду по цене ниже разумной стоимость аренды).
Покупатель продажи права выкупа имеет право на возмещение необходимых расходов на содержание (или сборов), понесенных в течение того времени, когда он владеет имуществом. Эти расходы подлежат рассмотрению и могут быть рекомендованы к утверждению как полностью, так и частично.
Конкретные расходы на техническое обслуживание, которые могут быть учтены, — это те, которые используются для сохранения имущества в целости и сохранности, например, упомянутые в данном IRM. Расходы, не указанные в списке, могут быть учтены, если при их рассмотрении соблюдается разумная осторожность. Примеры затрат, которые следует учитывать, включают:
Сборы за регистрацию
Страхование
Новые замки в целях безопасности
Требуется 96 период времени
Не учитывать расходы на расширение или улучшение имущества.Примеры недопустимых расходов включают:
Любые требуемые расходы на техническое обслуживание должны быть проверены и обоснованы в соответствии с обстоятельствами. Необычные претензии должны обсуждаться и согласовываться с менеджером. Если законность расходов оспаривается, также необходимо согласие районного юрисконсульта.
5.121.5.2.4 5.12.5.2.4 (06-07-2016)
Требования к рассмотрению возмещения
Продажа Продажа Покупателя Запрос на возмещение Покупателя должен быть отправлен по почте или доставлен:
Запрос должен Содержит следующую информацию:
Написанный подробное описание
Выделение истец
Сумма, выплачиваемая старшему лицу, за которое требуется возмещение
, поддерживающих доказательства
Отказ или другой документ, который будет вступает в силу после выкупа имущества или передачи в Соединенные Штаты каких-либо процентов или права залога на имущество, возникающих в соответствии с местным законодательством в отношении платежа, сделанного старшему держателю залога.
5.12.5.2.59 5.12.5.2.5 (06-07-2016)
Обзор запросов на возмещение
Обзор запроса на возмещение на адекватность и незамедлительно связаться с покупателем, чтобы исправить любые очевидные дефекты. При необходимости направьте запрос через консультанта региональному юрисконсульту на рассмотрение.
Правительство не будет возмещать покупателю какие-либо расходы или платеж старшему держателю залога, если запрос не будет своевременно отправлен по почте или доставлен.Тем не менее, если покупатель представит разумную причину и территориальный управляющий, предоставляющий консультации, даст свое согласие, покупатель может запросить продление на разумный период для подачи, изменения или дополнения запроса на возмещение. Любой такой запрос на продление должен быть отправлен до истечения применимого периода погашения.
Запрошенная сумма возмещения может быть отклонена или утверждена полностью или частично. Менеджер Консультативной группы окончательно утверждает, допустимы ли расходы.
Если IRS реализует свое право на выкуп имущества, сумма, требуемая для возмещения, должна быть утверждена и выплачена из оборотного фонда.
Если право на выкуп не реализовано или запрос на возмещение отозван, незамедлительно верните покупателю отказ или другой документ заказным или заказным письмом или лично.
5.12.5.2.6 (06-07-2016)
Отказ в возмещении
Запросы на возмещение обычно должны быть
Запрос о возмещении не был подан своевременно и уважительная причина не указана
Отказ или другой документ, который необходимо представить вместе с требованием о возмещении, не был представлен или неудовлетворителен подтверждение другой заявленной суммы не было представлено или было неудовлетворительным
Если в возмещении отказано, покупатель должен быть уведомлен о решении в письменной форме. Уведомление об отказе должно:
быть подписано консультантом TM,
указывать причину отказа и
быть отправлено заказным или заказным письмом или доставлено лично в течение 30 (тридцати) календарных дней. после получения запроса на возмещение или за пятнадцать (15) календарных дней до истечения соответствующего периода погашения, в зависимости от того, что наступит позднее.
Если в запросе на возмещение отказано, запрос считается отозванным покупателем, и для выкупа имущества Налоговое управление должно предложить только сумму, подлежащую уплате в ином случае.
Примечание:
По усмотрению Консультанта ТМ и после разрешения разногласий, выплата ранее отклоненной суммы может быть произведена после выкупа имущества.
5.12.5.2.7 5.12.5.2.7 (06-07-2016)
Сумма, необходимая для выкупа имущества
в любом случае, в котором Соединенные Штаты подняты недвижимость в недвижимости до 28 USC 2410 или IRC 7425, сумма, подлежащая уплате за выкуп, представляет собой сумму всего следующего:
Фактическая сумма, уплаченная покупателем при такой продаже
Примечание:
В случае покупателя, который был держателем залога, на который было обращено взыскание, уплаченная сумма включает сумму обязательства, обеспеченного таким залогом, в той мере, в какой оно было выполнено по причине такой продажи.
Проценты на сумму, уплаченную покупателем, рассчитываемые по ставке 6 процентов годовых с даты такой продажи до предполагаемой даты погашения ) после продажи права выкупа владельцу залогового права старше того, на кого было обращено взыскание
Если применимо, сумма, равная расходам, которые необходимо понести в связи с таким имуществом после продажи, но до выкупа МИНУС дохода от такого имущества и МИНУС a разумная арендная плата за такое имущество (в той мере, в какой такое имущество использовалось или разрешалось использовать покупателю)
5.12.5.3 (07.06.2016)
Получение согласия на участие в торгах
Прежде чем рекомендовать выкуп недвижимого имущества, сотрудник, назначенный для проведения расследования, должен получить хотя бы одно предложение участвовать в торгах на имущество.
Почтовое письмо 1879, Информация для потенциальных покупателей недвижимости , всем сторонам, которые потенциально могут быть заинтересованы в покупке недвижимости. Письмо можно отправить по почте тем, кто указан в списке участников открытого аукциона.Свяжитесь с PALS для получения информации о списке участников торгов.
Предложение о торгах должно быть:
письменным соглашением,
на сумму, достаточную для обеспечения того, чтобы выкуп был в интересах правительства, и
9000 с помощью которому правительство намерено продать имущество.
Предоставьте потенциальному участнику торгов возможность осмотреть недвижимость, если это возможно, и узнать о ее состоянии и праве собственности.
Начало процесса выкупа без обеспеченного или гарантированного участника торгов запрещено , если предварительное одобрение не получено от должностного лица исполнительного уровня непосредственно после консультации. См. IRM 1.2.44.5, Приказ о делегировании 5-4 (ред. 3) .
5.12.5.3.1 (07.06.2016)
Для расширения круга потенциальных участников торгов можно разумно использовать коммерческую рекламу. Реклама должна быть предварительно одобрена менеджером группы.
Реклама, независимо от размера, должна быть ограничена заявлением, например:
«Потенциальные покупатели недвижимости… Налоговая служба рассматривает возможность выкупа недвижимости, расположенной по адресу (указанный адрес)… ”
В рекламе может быть указано заявление и контактный номер для лиц, не заинтересованных в том, чтобы быть гарантированным участником торгов, но которые заинтересованы в приобретении имущества при выкупной продаже.
Следуйте стандартным инструкциям IRM 5.10.2.7, Заключение контрактов на оказание услуг , для защиты рекламы.
Данные расходы не будут списаны со счета налогоплательщика, даже если имущество не будет продано.
5.12.5.3.2 (07.06.2016)
Определение гарантированной заявки
Кроме того, этот потенциальный покупатель, как правило, должен представить форму «Согласие на участие в торгах» с внесением депозита в размере не менее двадцати (20) процентов от суммы предложения.
Гарантированная ставка должна представлять собой сумму, признанную разумной по отношению к затратам на выкуп, техническое обслуживание и продажу имущества. Эта сумма не должна представлять стоимость принудительной продажи.
Примечание:
См. IRM 5.10.4.2, Установление минимальной ставки для получения дополнительной информации о «цене принудительной продажи».”
Сумма, рассчитанная как гарантированная ставка, подлежит утверждению менеджером сотрудника. Окончательное утверждение остается за генеральным директором-консультантом. Любое решение остается за Консультативным ТМ в отношении района, в котором расположен объект недвижимости
5.12.5.3.3 (07.06.2016)
Депозит представлен с согласием на участие в торгах
6 лицо, согласившееся участвовать в торгах по выкупу, должно заполнить Форму 12673, Соглашение о торгах на выкуп .Убедитесь, что потенциальные участники торгов полностью осведомлены о положениях в случае неисполнения обязательств
Потенциальный покупатель должен гарантировать свою работу, внося невозмещаемый депозит в размере не менее двадцати (20) процентов от согласованной суммы предложения. ,
Депозит менее 20 процентов может быть одобрен менеджером консультативной группы с согласия регионального менеджера. Как минимум, это будет включать письменное подтверждение того, что это было обсуждено и согласовано на обоих уровнях управления.
Решение принять меньше 20 процентов должно быть принято на основании фактов дела, с пониманием того, что существует больший риск для правительства, связанный с возможностью того, что участник торгов не выполнит свои обязательства по небольшой сумме.
Залог ни в коем случае не должен быть меньше 1000 долларов США, если только сумма залога не составляет 20 процентов от согласованной цены.
Депозит должен быть осуществлен с помощью заверенного, кассового или казначейского чека, выписанного на любой банк или трастовую компанию, зарегистрированную в соответствии с законодательством Соединенных Штатов или в соответствии с законодательством любого штата, территории или владения Соединенных Штатов. США или почтовым, банковским, экспресс- или телеграфным денежным переводом.
После получения заявки на депозит подготовьте форму 2276, Запись о залоговом депозите , указав перевод как «соглашение на заявку на депозит».
Поместите денежный перевод и форму 2276 в безопасное место в соответствии с IRM 10.2.15.3, Защищенные предметы/данные
Направьте копию формы 2276 в бухгалтерию RACS в соответствии с IRM 5.6. 1, Соглашения об обеспечении и тип обеспечения .
72
5.12.5.4 (06-07-2016)
2 Рекомендации по выкупу

Форма 4376, Отчет о расследовании (IRC 7425 или 2410 USC , должен использоваться для суммирования рекомендацию относительно выкупа и, как правило, должно указывать, что потенциальный покупатель (ы) был обеспечен
Консультант, налоговый инспектор или PALS, заполняющий отчет, представляет его соответствующему менеджеру для проверки, который затем направляет его в Консультативный ГМ), в зависимости от обстоятельств.
Если рекомендацией является выкуп собственности, генеральный директор-консультант направляет отчет территориальному менеджеру-консультанту (TM) для утверждения.
Если рекомендация против осуществления права выкупа, требуется только согласие консультативного управляющего.
Напоминание:
См. IRM 1.2.44.5, Приказ о делегировании 5-4 (Rev. 3) , чтобы узнать о последних передачах полномочий.
Любая рекомендация по выкупу без обеспеченного/гарантированного покупателя должна быть одобрена Консультативным руководителем..
После утверждения выкупа Консультант присваивает серийный номер выкупа. См. IRM 5.12.5.4.1 , Серийные номера погашения .
Консультант направляет оригинал и одну копию (со всеми необходимыми приложениями) отчета местному региональному юристу для согласования суммы, необходимой для выкупа, и определения права собственности, которое Соединенные Штаты приобретут у покупателя при выкупе. . Это должно произойти как можно скорее, но не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты продажи.
Примечание:
Этот крайний срок следует использовать в качестве ориентира, и его можно дополнительно обсудить с местным районным юрисконсультом. С их согласия сроки могут быть определены в каждом конкретном случае.
После получения согласия районного юрисконсульта отправьте копию отчета следователя и решение районного юрисконсульта в Консультативный TM для информационных целей и сохраните оригинал в файле выкупа.
Примечание:
Необходимость пересылки этой информации определяется по усмотрению Консультативного ТМ.
Консультант отвечает за документирование истории ICS с информацией о погашении, включая дату погашения; сумма выкупа; сумма погашенного налогового обязательства; а также дата и место, где был записан сертификат о выкупе.
5.12.5.4.1 (07.06.2016)
Серийные номера погашения
Серийный номер погашения будет заполнен в соответствии с указанным ниже форматом.
Advisory край RED Идентифицировать Redemption Консультативная группа четырехзначный порядковый номер
[TT] RED [GG] 000x
Пример:
Второе расследование выкупа на Североатлантической территории (01), Консультативная группа (04) имеет номер 01RED040002.
Поскольку оборотный фонд не привязан к финансовому году, файлы ведутся географически и по территории.
Консультативный TM определит, где хранятся и контролируются серийные номера.
5.12.5.4.2 5.12.5.4.2 5.12.5.4.2 (06-07-2016)
Исследования погашения, требующие 100 000 долларов США или более
, когда рекомендация предпринимается для осуществления права на выкуп, и потребует затраты 100 000 долларов. 00 или более, чтобы выкупить имущество, генеральный директор-консультант должен рассмотреть преимущества либо назначения другого расследования (OI) PALS, либо привлечения услуг инженера-оценщика IRS или профессиональной оценочной фирмы. Это решение должно быть задокументировано до утверждения и направления рекомендации для утверждения Рекомендательного ТМ.
Кроме того, когда возникает вопрос о границах собственности, Генеральному директору рекомендуется рассмотреть вопрос об использовании профессионального геодезиста для установления точного характера собственности, подлежащей выкупу.Решение не пользоваться этими услугами должно быть задокументировано и приложено к форме 4376. В противном случае результаты оценки и/или опроса должны быть включены в состав расследования.
5.12.5.4.3 (07.06.2016)
При определенных обстоятельствах и при наличии гарантий может быть уместно заключить контракт на профессиональное обследование. Это следует учитывать при выкупе, связанном с земельными участками, участками с несколькими строениями или любым другим имуществом, если это отвечает интересам правительства.Профессиональное обследование может оказаться полезным при определении точных границ выездным сотрудником, а также при обеспечении включения или исключения имущества в исследование. Заключение контракта на профессиональные услуги по оценке имущества также следует рассматривать, когда услуги PALS или инженера-оценщика недоступны или если для точного определения стоимости уникального имущества требуются специальные знания.
Первоначальное решение об использовании внешнего подрядчика обычно принимается налоговым инспектором или PALS и их генеральным директором.Затем следует обсудить возможность заключения контракта с консультантом и генеральным директором-консультантом. Консультант и менеджеры полевых групп должны согласиться с тем, что обстоятельства требуют рассмотрения сторонним подрядчиком, хотя окончательное решение остается за Консультантом. Если два менеджера не согласны, то окончательное решение остается за Консультативным ТМ.
При использовании внешних услуг расходы должны запрашиваться и утверждаться через Интегрированную систему закупок (IPS).Инструкции и процедуры можно найти на веб-сайте IPS: http://awss.web.irs.gov/Procurement/ips.shtml.
Расходы, понесенные в связи с этим видом закупок, оплачиваются из «бюджета расходов на правоприменение». Эти расходы основаны на внутреннем решении использовать внешнего подрядчика и не будут оцениваться по счету налогоплательщика. Конкретные сведения, касающиеся запроса и утверждения средств, следует подробно обсудить с полевым бюджетным управлением SB/SE.
Путь утверждения для всех запросов внешних подрядчиков:
Инициатор ⇒ Консультант GM ⇒ Консультант TM ⇒ SB/SE Руководитель плана местного бюджета
5.12.5.5 (07.06.2016)
Возобновляемый фонд удержания федеральных налогов
Оборотный фонд был создан для выкупа недвижимого имущества Соединенными Штатами на основании федерального налогового удержания правительства. См. IRC 7810 и IRC 7425(d).
Осуществляя свое право на выкуп, правительство может приобрести имущество, проданное по сниженным ценам, и перепродать его с прибылью. В некоторых случаях эта процедура является единственным средством, с помощью которого могут быть собраны федеральные налоговые обязательства.
При продаже выкупленного имущества выручка от продажи в пределах затрат на выкуп повторно депонируется в оборотный фонд.
5.1215
5.12.5.5.1 5.12.5.5.1 (06-07-2016)
Дополнения от возобновляемого фонда
После рекомендации погасить имущество утверждается соответствующим чиновником (см. IRM 5.12.5.4 , Обработка рекомендаций по выкупу ), подготовьте меморандум для подписи Консультативного управляющего с запросом аванса из оборотного фонда.Заметка должна предоставить следующую информацию, извлеченную из отчета погашения:
погашения серийный номер
Наименование и адрес налогоплательщика
Сумма, необходимая для выкуп имущества
Дата выкупа Продажа
Дата искупления Правила истекает
Расчетный выкуп Значение имущества
Дата Требуется Средства
Сумма Перспективы / Гарантированный Покупатель соглашается оплатить для недвижимости
Приближенное погашение Дата
Лицо/организация, которым должен быть выплачен чек
Офис IRS и сотрудник, которому должен быть отправлен чек
Примечание:
См. Приложение 5.12.5-1 , Запрос Федерального налогового фонда удержания налогов, образец меморандума.
Отправьте по факсу утвержденный запрос на получение денежных средств из оборотного фонда в местное бюджетное управление SB/SE по телефону (215) 861–1406. Период времени для осуществления права выкупа обычно составляет 120 календарных дней с даты продажи права выкупа. Поэтому необходимо как можно быстрее обрабатывать запросы на получение средств.
Запрос, направляемый специалисту по бюджету на местах SB/SE, должен включать следующее:
Меморандум (как указано выше) о запросе средств со счета оборотного фонда
Копия формы 4376
Документация о наличии обеспеченного/гарантированного покупателя или, в случае отсутствия гарантированного покупателя, одобрение соответствующего руководителя IRS.
Бюджетное управление SB/SE на местах определяет наличие средств и очередность выплаты, когда имеющихся средств может быть недостаточно для удовлетворения двух или более запросов. Это делается для того, чтобы избежать истощения фонда.
Сотрудник полевого бюджетного управления письменно уведомляет генерального директора и/или консультанта о наличии средств. Уведомление служит документацией утвержденного запроса на получение средств для выкупа недвижимого имущества.
На основании разрешения Бюджетного управления Beckley Finance Center обычно выдает ручную проверку сотруднику, делающему запрос. Beckley Finance Center должен иметь копию меморандума, упомянутого в пункте (1) выше. Это требуется для их файловой документации.
Минимум пять (5) рабочих дней для обработки запросов на авансовые платежи из оборотного фонда. Важно убедиться, что у вас достаточно времени для обработки запроса и отправки денежных средств от Beckley Finance Center.
5.12.5.5.2 (07.06.2016)
Возврат авансов из возобновляемого фонда
Консультативный ГМ несет последующие обязанности. Для получения дополнительной информации см. IRM 5.12.5.7.6 , Передаточный меморандум о выкупе-продаже , а также IRM 5.10.7.7, Отчет о реализации — продажа выкупленного имущества .
Если расследование о выкупе впоследствии отменяется, авансы должны быть немедленно возвращены в Beckley Finance Center.
Направьте копию уведомления об аннулировании в местное бюджетное управление SB/SE и в финансовый центр Beckley.
Получите инструкции от местного бюджетного управления SB/SE и/или финансового центра Beckley относительно точных процедур возврата средств в связи с отменой.
Если аванс из оборотного фонда был распределен и не может быть возвращен в Beckley Finance Center, проконсультируйтесь с районным юрисконсультом, чтобы узнать, как получить аванс.Советник должен ежемесячно представлять отчет о состоянии дел. По истечении девяноста (90) календарных дней GM-консультант должен обеспечить согласие TM-консультанта в отношении продолжающихся задержек. Согласие консультационного TM требуется каждые тридцать (30) дней после этого, пока средства не будут возмещены или консультационный TM не определит, что средства являются безвозвратными, а меморандум, подписанный консультационным TM, сообщит об убытке для возобновляемого фонда как Beckley Finance Center, так и SB / SE. Полевой бюджетный офис.
5.12.5.6 (07-06-2016)
Выкуп имущества у покупателя
Для осуществления выкупа имущества должна быть фактическая выплата денег, в отличие от простого предложения или предложения выплатить ее и документы, подтверждающие выкуп, должны быть надлежащим образом зарегистрированы.
5.12.5.6.1 (07.06.2016)
Доставка чека для выкупа покупателю должна быть произведена незамедлительно после получения чека из оборотного фонда.
Сотрудник, которому было поручено внести сумму, необходимую для погашения , должен сопровождаться по крайней мере одним свидетелем — предпочтительно консультантом, районным юрисконсультом или налоговым инспектором, но любой сотрудник IRS может помочь.
Подтверждение получения чека должно быть получено от покупателя, если это возможно.
В случае отклонения заявки на выкуп подготовьте отчет о сделке и направьте его через консультанта региональному юрисконсульту для получения консультативного заключения и указаний относительно дальнейших действий.
Отчет должен включать запрос инструкций относительно немедленного распоряжения выставленным чеком.
Поместите погашенный чек в месте, соответствующем Минимальным стандартам защиты (MPS), как указано в IRM 10.2.15, Минимальные стандарты защиты . В зависимости от типа платежа, как правило, это требование особой безопасности (SP-2 или SP-3). Как правило, приемлемым местом будет квалифицированный сейф, используемый консультативным отделом или отделом уголовного розыска.Платеж будет храниться в надежном месте до тех пор, пока местный юрисконсульт не получит рекомендации относительно действий, которые необходимо предпринять.
Подготовьте форму 2276 для хранения имущества.
Примечание:
Срок погашения (т. е. 120 календарных дней с даты обращения взыскания на продажу или разрешенный штатом период, в зависимости от того, что больше) может истечь, пока чек находится у Налогового управления США. Чтобы завершить выкуп имущества, Сертификат выкупа должен быть надлежащим образом зарегистрирован до истечения периода выкупа.См. IRM 5.12.5.6.3 , Certificate of Redemption .
5.12.5.6.2 (07.06.2016)
Важно, чтобы сумма, необходимая для выкупа, была своевременно передана соответствующему лицу. Если лицо, купившее имущество при продаже с целью обращения взыскания, передало его другому лицу, IRS все равно может выкупить имущество у последующего покупателя («правопреемник»). Следует запросить совет районного юрисконсульта, чтобы определить надлежащую сторону и сумму, подлежащую предложению.
5.12.5.6.3 (07.06.2016)
Свидетельство о выкупе
Когда Налоговое управление США реализует свои права на выкуп, свидетельство о выкупе должно быть зарегистрировано в протоколе.
После утверждения решения о выкупе Консультативный отдел связывается с местным должностным лицом, назначенным законом, для определения документов, необходимых для демонстрации выкупа. Если такое должностное лицо не назначено местным законодательством, должностное лицо не выдает необходимые документы или отсутствуют стандартные документы в соответствии с местным законодательством, Консультативный ТМ уполномочен выдать свидетельство о выкупе.
Проконсультируйтесь с региональным юрисконсультом относительно формы сертификата, который будет использоваться в каждой юрисдикции.
Подготовкой сертификата о выкупе занимается советник, назначенный для работы по расследованию.
Полномочия на подписание сертификата погашения делегированы консультационному TM. В случаях, когда нет гарантированного покупателя, сертификат выкупа должен быть подписан руководителем IRS через Консультативное совещание.См. IRM 1.2.44.5, Приказ о делегировании 5-4 (ред. 3) .
Свидетельство о погашении может быть подготовлено либо до доставки чека получателю платежа, либо сразу после этого, при условии наличия достаточного времени для подачи свидетельства до истечения срока погашения.
Сертификат будет подготовлен в двух экземплярах Консультантом и утилизирован следующим образом: выкуп без гарантированного участника торгов
Сумма, уплаченная за выкуп
Дата выкупа
У кого было выкуплено имущество и, если применимо, причина не выкупа у покупателя продажи заложенного имущества
и место сертификата было записано
5. 12.5.6.4 (07.06.2016)
Консультант должен незамедлительно зарегистрировать сертификат в соответствующем регистрационном офисе. Консультации включают в себя помощь налогового инспектора или PALS, которые должны:
убедиться, что сертификат лично доставлен в регистрационный офис,
проверить запись сертификата и
предоставить данные регистрации Консультативный.
Если в штате, в котором осуществляется выкуп недвижимого имущества, не указано учреждение, в котором должно быть зарегистрировано свидетельство, свидетельство должно быть подано в канцелярию клерка Окружного суда Соединенных Штатов по судебному округу в г. где находится выкупаемое имущество.
Проконсультируйтесь с местным юрисконсультом, если необходимо, относительно надлежащего места для записи сертификата в каждой юрисдикции.
5.12.5.7 (07. 06.2016)
Администрация выкупленного имущества
Консультант несет ответственность за периодические последующие действия, пока выкупленное имущество не будет реализовано. Частота последующих действий определяется Консультативным ТМ.
Консультативный TM должен периодически запрашивать отчеты о статусе у Консультативного офиса, участвующего в расследовании выкупа.Если расследование поручено налоговому инспектору или PALS, Advisory должен получить необходимые обновления статуса в соответствии с требованиями Advisory TM.
Генеральный директор-консультант обеспечивает надлежащее содержание выкупленного имущества, находящегося в юрисдикции местного офиса.
При управлении выкупленным имуществом могут возникнуть расходы на обслуживание или сборы. См. IRM 5.12.5.2 , Право выкупа заложенного имущества на компенсацию покупателю , для получения указаний по соответствующим расходам на техническое обслуживание.
Обычные и необходимые расходы могут быть понесены в связи с сохранением имущества. Эти расходы могут включать в себя стоимость мелкого ремонта имущества, если это необходимо для его сохранения. Процедуры, связанные с защитой имущества в период ареста, распространяются и на выкупаемое имущество. См. IRM 5.10.3.10, Защита собственности после конфискации .
Расчетные расходы, которые, как ожидается, будут понесены в связи с содержанием, сохранением и продажей имущества, должны быть документально оформлены и оплачены таким же образом, как и в случае конфискованного имущества.Ознакомьтесь с процедурами, описанными в IRM 5.10.2.7.1, Заключение контракта на услуги на сумму 2500 долларов и ниже .
5.12.5.7.1 (07.06.2016)
Аренда выкупленного имущества
Выкупленное имущество может быть сдано в аренду третьему лицу владение в течение длительного периода времени и что такие действия будут наилучшим образом служить интересам правительства.
Первоначальное решение об аренде имущества принимается консультантом с согласия главного управляющего и основывается на обстоятельствах расследования.Утверждение консультационной торговой марки должно быть получено до того, как недвижимость будет предложена.
Когда будет установлено, что выкупленное имущество будет сдано в аренду, а предполагаемый арендатор будет обеспечен, Консультант должен запросить помощь у Районного юрисконсульта в подготовке соглашения об аренде. Договор аренды:
, как правило, не должен быть заключен более чем на один год, но может быть продлен; найдено,
должно быть указано, что платежи должны производиться заверенным или кассовым чеком или денежным переводом и направляться непосредственно в Консультативную службу, а
должен содержать положения на случай невыполнения обязательств.
Консультант должен предоставить консультацию по территории со следующей информацией:
Имя и адрес арендатора
72
Описание и местоположение недвижимости
Как недвижимость была приобретена Соединенные Штаты
Период аренды
Условия платежа (т. е. сумма, способ, дата и место платежа)
Любые специальные положения, которые должны содержаться в договоре аренды (например,(например, техническое обслуживание имущества, разрешенные изменения, улучшения и т. д.)
Любая другая относящаяся к делу информация
о намерениях вовлеченных сторон и направляет оригинал и дубликат Консультативному ТМ для утверждения.
После утверждения Рекомендательного ТМ выполните следующие действия.
Закрепите подпись арендатора на первоначальном договоре аренды.
Предоставить арендатору дубликат договора аренды, который может считаться основанием для арендатора владеть имуществом в соответствии с условиями договора.
Приложите оригинал договора аренды к соответствующему делу о Выкупленном имуществе.
Консультант должен обсудить с районным юрисконсультом, как следует применять оплату, полученную от арендованного имущества. Скорее всего, любые платежи должны относиться сначала к остатку оборотных средств, а затем к обязательствам налогоплательщика.См. IRM 5.10.7.2(4), Доход от приобретенного имущества , для получения дополнительной информации о подготовке меморандума по арендным платежам.
Если платеж не получен в течение разумного времени после установленного срока, Консультант должен связаться с арендатором для обеспечения платежа. Если платеж не получен, проконсультируйтесь с местным юрисконсультом относительно необходимых юридических действий. Дополнительную информацию см. в IRM 5.10.7.2.1, «Аренда недвижимого имущества» .
5.12.5.7.2 (07.06.2016)
Продажа выкупленного имущества
IRC 7506 предоставляет полномочия на продажу выкупленного имущества. Ответственность за управление и распоряжение недвижимым имуществом возлагается на Advisor TM в районе, где находится недвижимое имущество. Уполномоченный может, если это будет сочтено целесообразным, взять на себя ответственность за управление и распоряжение имуществом, направив письменное уведомление Консультативному TM через соответствующего руководителя.
Если недвижимое имущество, состоящее из одного участка, расположено более чем в одном районе/территории, ответственность за управление и распоряжение имуществом несет Консультант ТМ, под руководством которого имущество было выкуплено. Если есть сомнения относительно того, какая компания Advisory TM отвечает за имущество, о соответствующих фактах следует сообщить соответствующему руководителю, чтобы можно было сделать назначение.
Информацию о процедурах продажи см. в IRM 5.10.7.3, Подготовка к продаже .
5.12.5.7.3 (07.06.2016)
со всеми применимыми приложениями. Отчет должен содержать следующую информацию:
Имя и адрес покупателя
Цена продажи имущества
Расходы по продаже, показанные по суммам, именам и адресам получателей и оказанным услугам
2
2
2
2 Дата продажи
Место продажи
Места и даты публикации и/или размещения объявлений о продаже
Заявление, подписанное работником, проводившим продажу, и сотрудником, содействовавшим продаже , удостоверяющее, что продажа была проведена в соответствии с IRC 7506 и правилами, и что представленная информация является достоверным и правильным отчетом о процедуре продажи.
Приложения к оригиналу отчета должны включать следующее:
Копия уведомления о продаже
Меморандум о передаче выручки от продажи в трех экземплярах
25932
Любая форма Тендерная заявка на покупку имущества, выкупленного Соединенными Штатами , получена, если применимо.
Сведение предложений в таблицу
После получения отчетов Консультативный отдел направляет дубликат отчета со всеми ваучерами, которые ранее не были представлены, и меморандумом о согласии регионального юрисконсульта в бюджетно-финансовый отдел SB/SE и в Beckley Finance Центр.
Примечание:
Дополнительную информацию см. в IRM 5.10.7.7, Отчет о реализации — продажа выкупленного имущества .
Документировать действия, связанные с продажей и послепродажными действиями в истории ICS, включая сумму выполненного налогового обязательства.
5. 12.5.7.4 (07.06.2016)
Правила в соответствии с IRC 7506 предусматривают, что после полной оплаты покупной цены IRS выдает покупателю акт.
Консультант готовит акт и направляет его районному юрисконсульту на рассмотрение.
После согласия адвоката направить акт в Консультативный ТМ на подпись. В пакет подписи включите отчет о продаже и любую другую информацию, запрошенную ТМ.
После обеспечения подписанного акта сделайте копию файла выкупа и примите меры для доставки акта. Предоставьте оригинал акта покупателю и отметьте дату доставки на копии акта.
Убедиться, что покупатель уведомлен об их ответственности за подачу акта купли-продажи в соответствующий регистрирующий орган.
5.12.5.7.5 (07.06.2016)
Распоряжение выручкой от продажи при погашении Если выручки от продажи недостаточно для полного возмещения средств, уведомите Beckley Finance Center меморандумом или защищенным электронным письмом в соответствии с процедурами, изложенными в
IRM 5. 12.5.5.1 , Авансы из оборотного фонда .
Доходы, оставшиеся после возмещения оборотного фонда, применяются в соответствии с IRC 6342(a) и таким же образом, как и средства, полученные от налоговых поступлений. В первую очередь вычитаются законные расходы на содержание, сохранение и продажу имущества, понесенные при реализации выкупленного имущества, а чистая сумма зачисляется на счет налогоплательщика.
После возмещения оборотного фонда и полной оплаты обязательств налогоплательщика любой оставшийся излишек возвращается в соответствии с IRC 6342(b) лицу, имеющему право на получение средств.Проценты выплачиваются на избыточные доходы в соответствии с IRC 6611. Стороной, обычно имеющей право на эти избыточные доходы, является налогоплательщик. Младшие держатели залога не имеют права на выручку от продажи выкупленного имущества, и их не следует уведомлять. Если Консультант не может определить сторону, имеющую право на излишки доходов, передайте дело региональному юрисконсульту для получения юридического заключения, прежде чем распоряжаться этими излишками.
5.12.5.7.6 (06-07-2016)
Передаточный меморандум о выкупе Продажа
Передаточный меморандум под названием The завершение продажи сотрудником, проводившим продажу.Меморандум должен содержать следующую информацию:
Имя и адрес налогоплательщика, указанные в форме 4376, которая должна была быть представлена в момент, когда было рекомендовано выкупить имущество
Имя и адрес покупателя
Цена продажи при выкупе
Сумма, ранее депонированная с согласием на участие в торгах, если применимо остаток покупной цены
Направить меморандум и любые сопутствующие денежные переводы в Консультативный центр для рассмотрения.Консультант несет ответственность за передачу меморандума, денежных переводов и депозита покупателя (если таковой имеется) в Финансовый центр Бекли.
Консультант также несет ответственность за возврат любых других депозитов, представленных с неудачными «соглашениями о торгах», если только это не произошло в результате невыполнения депозитором соглашения.
В случае отсрочки оплаты полной покупной цены залог покупателя должен быть незамедлительно переведен в Beckley Finance Center для внесения в оборотный фонд.Это также относится к любому депозиту, который покупатель мог сделать с «соглашением о торгах» до продажи. Консультант должен убедиться, что средства правильно идентифицированы для Beckley Finance Center.
Платеж покупателем остатка также должен быть четко идентифицирован для Beckley Finance Center. Дублирование меморандумов не требуется для каждого из этих сценариев, если Beckley Finance Center понимает, что представляют собой средства. Это можно сделать с помощью телефонного звонка, меморандума или защищенного сообщения электронной почты.Консультант отвечает за то, чтобы усилия по коммуникации с Beckley Finance Center были четко поняты и хорошо задокументированы в истории ICS.
Консультант должен отследить погашение в течение шестидесяти (60) календарных дней с момента получения денег из оборотного фонда. В случае задержки погашения в оборотный фонд Консультант должен уведомить Beckley Finance Center меморандумом или по защищенной электронной почте, указав серийный номер погашения, сумму, полученную из оборотного фонда, объяснение задержки и новую расчетную сумму погашения. Дата.Консультант должен представлять отчет о состоянии в Beckley Finance Center каждые тридцать (30) календарных дней после истечения первоначального 60-дневного периода времени. Если по истечении 90 дней сумма остается невыплаченной, необходимо получить согласие Консультативного TM в отношении продолжающихся задержек.
Дополнительную информацию см. также в IRM 5.10.7.7, Отчет об отчуждении — продажа выкупленного имущества, .
5.12.5.7.7 (07.06.2016)
Процесс, применение и регистрация выручки от продажи при погашении
файл.
После получения передачи и валовой выручки от Консультации, Beckley Finance Center предпринимает следующие действия:
Консультация определяет, куда направить на счет налогоплательщика сумму, оставшуюся после погашения оборотного фонда.
Напоминание:
Консультанту следует запросить копию меморандума о передаче в Консультативный офис вместе с излишком средств, чтобы не возникло трудностей с надлежащим использованием средств.
Все платежи, непосредственно связанные с выкупом и освобождением от права выкупа, должны зачисляться на счет налогоплательщика с использованием кода операции (TC) 670 с назначенным кодом платежа (DPC) 58.
оборотный фонд и применение доходов в соответствии с IRC 6342 (a), Advisory будет вносить эти средства на счет депозитного фонда 4720, расположенный в кампусе Огдена. Меморандум составляется в двух экземплярах.Меморандум будет под названием «Промышленный промышленный выручка – выкуп продажа» и будет содержать следующее:
Налогоплательщик Имя и адрес и адрес налогоплательщика
Количество избыточных выступлений
Дата продажи .
Оригинал меморандума будет использоваться в качестве почтового документа для отправки средств в кампус Огден для обработки. Копия меморандума будет помещена в Файл выкупа и в Файл «Излишки доходов — продажа выкупа», который будет создан.
Выплату сверхдоходов необходимо согласовывать между персоналом Ogden Campus и консультантом, назначенным для контроля за статусом оплаты. Это, вероятно, будет в форме ручного чека, выданного консультанту для доставки соответствующей стороне в соответствии с IRC 6342 (b). Запись о избыточных доходах будет указана в разделе истории ICS. Укажите сумму как «Излишки доходов — выкуп продажи».
5.12.5.8 (07.06.2016)
Отказ от права выкупа — продажа в судебном порядке
Правительство США может отказаться от права выкупа. Это право не может быть продано, но правительство может выдать свидетельство о том, что оно не будет осуществлять право выкупа. Как правило, это требует оплаты стоимости права выкупа, как определено Консультантом. См. IRM 1.2.44.5, Приказ о делегировании 5-4 (ред. 3) .
Полномочия по освобождению от любого права выкупа делегированы Министерству юстиции.В любом случае, связанном с частным запросом, требуется денежное вознаграждение, равное стоимости права выкупа или минимальной приемлемой сумме, установленной местной прокуратурой США, в зависимости от того, что больше, и должно быть выплачено за освобождение. Тем не менее, не требуется возмещения за отказ от права выкупа, выданный федеральным агентствам, когда будет установлено, что право выкупа не имеет никакой ценности.
5.12.5.8.1 (07.06.2016)
Заявления об освобождении от права выкупа — продажа в судебном порядке
Форма ОБД–225.Эту форму можно получить на веб-сайте Министерства юстиции (www.justice,gov). Форма также доступна для сотрудников Коллекции в виде шаблона ICS.
Лицо, запрашивающее освобождение от права выкупа, должно представить форму вместе с денежным переводом и всеми необходимыми доказательствами прокурору Соединенных Штатов в районе, в котором находится имущество, на которое распространяется право.
5.12.5.8.2 (07.06.2016)
При получении заявления об отказе от права выкупа, U.S. Адвокат должен направить оригинал заявления вместе с сопроводительной документацией в Консультативный центр для проверки и рекомендации.
Заявки, полученные на месте, необходимо направлять в Консультативный центр для немедленной передачи прокурору США. Консультативный должен сохранить оригинал приложения, чтобы начать их рассмотрение.
Заявки, полученные непосредственно от любого федерального агентства, могут быть обработаны Консультативным центром без предварительного направления прокурору США.
Если заявка заполнена и заполнена надлежащим образом, расследование на месте не требуется, за исключением случаев, когда у консультанта есть информация, требующая расследования. Полевое расследование не требуется по любому заявлению, поданному Администрацией по делам ветеранов или любым другим федеральным агентством, независимо от ценности или использования. Исключение из общего правила может быть определено GM-консультантом с согласия TM-консультанта. В редких случаях, когда требуется выездное расследование, Консультант должен предпринять следующие действия.
Незамедлительно направьте копию заявления и любых вложений через любезное расследование (OI) в районный офис, в юрисдикции которого находится имущество.
Сохраните исходное заявление с приложениями для справки и последующих действий. Прежде чем давать рекомендацию, Консультант должен удостовериться в том, что оценки были сделаны незаинтересованными лицами и что они были квалифицированы для проведения оценок.Отчет-меморандум, в котором конкретно указывается, что вовлеченные оценщики являются бескорыстными и квалифицированными, будет подготовлен и приложен к заявке. В тех случаях, когда заявителем является федеральное агентство, оценочная стоимость, указанная в заявке, будет принята как верная, и заявление не потребуется.
5.12.5.8.3 (07.06.2016)
Расследование заявлений
Заявки, требующие выездной работы, должны быть незамедлительно расследованы сотрудником PALS или окончательным распоряжением о нем. быть сделано Консультантом в течение тридцати (30) календарных дней.Сотрудник, назначенный для рассмотрения заявки, проверяет каждый пункт, содержащийся в заявке или который в соответствии с установленными требованиями должен был содержаться в заявке.
Сотрудник, проводящий расследование, должен собрать достаточно фактов, чтобы определить, следует ли Соединенным Штатам отказаться от своего права на выкуп.
В соответствии с Приказом о делегировании 5-4 утверждение освобождения от права выкупа в настоящее время делегировано Консультативному генеральному директору.
5.12.5.8.4 (07.06.2016)
По завершении расследования сотрудник, проводящий расследование, составляет отчет о расследовании. В отчете должно быть указано, являются ли вовлеченные оценщики бескорыстными и квалифицированными. Отчет представлен Консультативному отделу.
Генеральный директор-консультант отвечает за определение того, будет ли окончательный отчет представлен в форме 4376 или в форме меморандума.
5.12.5.8.5 (07.06.2016)
Распоряжение о заявлении
После получения отчета следователя Консультативный центр проверяет его, чтобы убедиться в наличии достаточной информации для принятия решения о том, следует ли отменить право на выкуп. Консультант завершает заявку, указывая рекомендацию и одобрение менеджера.
После утверждения Консультативным генеральным директором направьте оригинал и одну копию заявления с приложенными копиями отчета следователя в Министерство юстиции в соответствии с местным протоколом.Сохраните копию заявления, набор оценок и копию отчета.
Министерство юстиции или Консультативный центр предоставляет копию утвержденной заявки заявителю в обмен на оплату суммы, необходимой для освобождения от права выкупа. Если Министерство юстиции получает платеж, он перенаправляется в сейф для отправки. Применить платеж к непогашенному обязательству налогоплательщика.
5.12.5.9 (07.06.2016)
Освобождение права выкупа — внесудебная продажа продано в ходе внесудебного разбирательства, когда продажа осуществляется для удовлетворения залогового права, предшествующего залоговому праву Соединенных Штатов.Применяется 120-дневный период для погашения (или дольше, если это предусмотрено законодательством штата).
В несудебных действиях, если будет установлено, что право выкупа не имеет ценности, не требуется никакого рассмотрения для отказа правительства от права выкупа, независимо от того, исходит ли запрос от частного лица или федерального агентства.
Обращайтесь с любыми вопросами относительно стоимости права выкупа к региональному юрисконсульту для получения консультативного заключения.
5.12.5.9.1 (07.06.2016)
Расследование заявлений – общее
территория, на которой находится объект права. См. Pub 4235, Адреса консультативной группы по сбору платежей .
Предоставить потенциальным заявителям Pub 487, Как подготовить заявление об освобождении собственности, обеспеченной федеральным налоговым залогом , по мере необходимости.
Оперативно обрабатывайте заявки, при необходимости пользуясь услугами регионального юрисконсульта.
Сотрудник, проводящий расследование, должен собрать достаточно фактов, чтобы определить, следует ли Соединенным Штатам отказаться от своего права на выкуп. Расследование может быть прекращено, когда будет установлено, что существует обременение (я), предшествующее взысканию держателя залогового права, превышающее стоимость имущества.
5.12.5.9.1.1 (06-07-2016)
Заявки, рассмотренные Консультативным центром
это указывает на то, что такое расследование является оправданным.Полевое расследование не требуется по любому заявлению, поданному Управлением по делам ветеранов или любым другим федеральным агентством, независимо от ценности или использования. Любые исключения из этого определяются GM-консультантом.
5.12.5.9.1.2 (07.06.2016)
Приложения, расследуемые на месте
В некоторых ситуациях может потребоваться выезд на место. Когда это происходит, Рекомендация выдает OI либо RO, либо PALS для расследования.Это решение должно зависеть от таких факторов, как географическая осуществимость и необходимость проведения полевых исследований.
OI выкупа перенаправляются непосредственно в группу полевых налоговых инспекторов, работающих с почтовым индексом. Менеджер группы должен рассматривать эти OI как приоритетную работу. ОИ выкупа должны быть назначены RO или PALS в кратчайшие сроки, чтобы гарантировать, что интересы правительства не будут скомпрометированы, а расследование будет завершено точно и своевременно. На OI погашения не распространяются существующие параметры доставки дел.
Выкуп OI должен быть расследован незамедлительно, чтобы Консультант мог принять окончательное решение в течение тридцати (30) календарных дней с момента получения. Сотрудник, проводящий расследование, должен проверить каждый элемент, содержащийся в заявлении, и определить любой элемент, который должен был быть включен в приложение.
За исключением необычных случаев, налоговому инспектору или PALS не обязательно проводить стороннюю оценку для установления стоимости имущества до вынесения рекомендации.Если возникает ситуация для рассмотрения услуг внешнего подрядчика, обратитесь к процедурам, изложенным в IRM 5.12.5.4.3 , Внешние подрядчики .
5.12.5.9.2 (07.06.2016)
Сотрудник, проводящий расследования, готовит отчет о выкупе после завершения расследования. Отчет должен быть заполнен с использованием формы 4376 и может включать меморандум, содержащий дополнительную информацию, если это необходимо.
Отправьте отчет вместе с копией заявления и всеми приложениями через менеджера группы в Консультативный центр.
5.12.5.9.3 (07.06.2016)
Освобождение права выкупа
одобрение. Для этой цели доступны шаблоны ICS.
Если освобождение от права выкупа осуществляется за стоимость, используйте шаблон «Сертификат об отн.права выкупа (стоимость)”.
Если в результате расследования установлено, что имущество не имеет ценности для выкупа, используйте шаблон “Свидетельство об отн.
Подготовить выпуск в двух экземплярах для утверждения.
освобождение от права выкупа в настоящее время делегировано Консультативному генеральному директору.
Предоставить оригинал заявителю после получения суммы, которая определена как проценты правительства. Сохраните дубликат в Рекомендациях.
Применить любой платеж, обеспеченный для освобождения от права выкупа, к непогашенному обязательству налогоплательщика с использованием TC 670 с DPC 58.

[Дата]
Меморандум о бюджете SB / SE
От: [Имя]
Консультационная группа Manager
[Территория / Область]
Тема: Запрос аванса из оборотного фонда
В этом меморандуме запрашивается аванс из Федерального оборотного фонда удержания налогов в соответствии с разделом 7810 Налогового кодекса (IRC) для выкупа имущества.Погашение было одобрено в соответствии с процедурами, изложенными в Руководстве по внутренним доходам (IRM) 5.12.5.
Налогоплательщик Наименование:
Идентификация №:
Адрес:

Выкуп серийный номер:
Сумма, необходимая для выкупа:
Оценка погашения стоимости недвижимости:
Сумма согласованного предложения:
Дата Дата Проверить:
Дата выкупа Продажа:
Дата выкупа
Дата выкупа Истекает в действие
Приближенное погашение Дата:
Сделать чек для выплаты на:
Отправить чек на внимание запрашивающего по следующему адресу:
Служба внутренних доходов
Attn: [Имя]
[улица]
[город, штат, почтовый индекс]
Если у вас есть какие-либо вопросы, пожалуйста, свяжитесь с запрашивающим, как показано ниже.
Загласитель Имя:
Идентификация #:
Телефон №:
#:55 ФАКС №:

Корпуса:
Форма 4376, Отчет о расследовании
Консульт зоны Concularence
Соглашение о целевой цене
Выставка 5.12.5-2
Пополнение ФЕДЕРАЛЬНЫЙ НАЛОГОВЫЙ ЛИНЕР РУКОВЫЙ ФОНД ФОНД
Меморандум для SB / SE полевого бюджета
от: [Имя]
Advisor
[Территория/район]
Тема: Погашение федерального налогового залога Револьверный фонд
Выкуп Серийный номер: ______________________
Оборотный фонд.
Описание Сумма на
Revolveing Fund Сумма от продажи
A. Всего авансов из оборотного фонда ______________
b. Выручка от реализации ______________
c. Частичная выручка, если таковая имеется ______________
d. Представленная общая выручка ( b + c ) ______________
e. Пополнение оборотного фонда ______________
ф. Убыток Фонду, если таковой имеется ( а – д; или 0 ) ______________
г. Административные расходы ______________
з. Применяется к налоговой ответственности ______________
i. Излишек, если есть ( d – g – h; или 0 ) ______________
Если у вас есть какие-либо вопросы, пожалуйста, свяжитесь со мной по [номер телефона].

Приложения:
Выручка от продажи выкупленного имущества
Отчет о продаже выкупленного имущества
Rosenberg & Estis, P.C. Поддерживает право владельца собственности на владение Мэдисон-авеню, 545 после выселения Тора
Дело
подтверждает, что отказ арендатора от установленного законом права на выкуп фактически включает в себя отказ кредитора от установленного законом права на выкуп
———-
Розенберг и Эстис, П.К. победил в среду в Верховном суде штата в округе Нью-Йорк по делу о первом впечатлении, успешно утверждая, что владельцу коммерческой недвижимости на Манхэттене нужен только арендатор земли, чтобы отказаться от своего законного права выкупить договор аренды, прекращенный после неисполнения обязательств.В постановлении подтверждается, что отказ арендатора земли представляет собой отказ арендатора от установленного законом права выкупить эту аренду.
Майкл А. Пенсабене, член судебного отдела фирмы, вместе с Питером Кейном, советником, представляли арендодателя, Joseph E. Marx Company, Inc. (Marx Realty), владельца 545 Мэдисон-авеню, перед судьей Андреа Масли. Дело было возбуждено кредитором Wells Fargo Bank NA с требованием вынести судебное решение, в котором говорилось, что Wells Fargo имеет право выкупить долю в аренде 17-этажного офисно-торгового здания площадью 139 540 квадратных футов на юго-восточном углу Мэдисон-авеню и 55-й улицы. , принадлежащая Маркс Риэлти.
11 июля 2019 года Marx Realty уведомила тогдашнего арендатора Thor Equities, манхэттенскую фирму по развитию, аренде и управлению недвижимостью, о том, что она задолжала 554 583 доллара в виде невыплаченной арендной платы сверх 1,6 миллиона долларов налогов на недвижимость за аренду всего имущества. . Маркс добился решения гражданского суда от 12 сентября 2019 года против Тора, присудившего Марксу владение башней. Местные власти успешно выселили Тора 15 октября 2019 года.
Правосудие Well Fargo в деле восходит к 2014 году, когда Wells взял на себя кредит Thor в размере 30 миллионов долларов CMBS, впервые выданный Barclays в 2014 году, который Thor обеспечил арендой земли на Мэдисон-авеню, 545.В недавно рассмотренном деле Уэллс утверждал, что в качестве кредитора в соответствии с разделом 763 Закона штата Нью-Йорк о сделках с недвижимостью и судебных разбирательствах банк имел законное право выкупить договор аренды Тора на срок до года после выселения Тора 15 октября 2019 года.
Уэллс добивался от суда заявления о том, что он имеет право выкупить договор аренды, несмотря на то, что Маркс не заметил его намерения воспользоваться этим правом. Маркс возразил, что Уэллс не имел права выкупить аренду в соответствии с разделом 763 RPAPL, потому что Thor отказался как от своего права по аренде, так и от права своего кредитора.Дело было основано на формулировках раздела 763 RPAPL. В соответствующей части он предписывает, что кредитор по решению арендатора имеет до года, чтобы уведомить о намерении выкупить договор аренды после ордера на выселение, «если только по условиям договора аренды арендатор не должен иметь отказался от своего (выделено мной) права на искупление».
Уэллс утверждал, что «его» относится к кредитору. Уэллс, в свою очередь, истолковал статут как означающий, что право кредитора на выкуп в течение одного года остается в силе, поскольку кредитор не отказался от своего права.Суд постановил, что, независимо от местоимения мужского пола «его», раздел 763 RPAPL «недвусмысленно запрещает» кредитору или залогодержателю арендованного имущества осуществлять права выкупа, если арендатор отказывается от своего права выкупа по договору аренды.
Кроме того, суд установил, что Уэллс не может выборочно интерпретировать формулировку закона, и суды обязаны претворять в жизнь намерение законодательного органа с помощью закона и стремиться толковать закон в целом. После выселения Тора в конце 2019 года Маркс публично объявил и завершил ремонт на Мэдисон-авеню, 545 стоимостью 24 миллиона долларов, включая новый вестибюль, создание 20 000 квадратных футов готовых офисных помещений на третьем и 14-м этажах здания и 5000 квадратных футов удобств.
«Этот случай первого впечатления подтверждает, что то, что уже давно практикуется при составлении договоров аренды, является правильным в том смысле, что отказ от установленного законом права выкупа только со стороны арендатора достаточен для защиты арендодателя», — сказал Пенсабене. «Это важное решение укрепляет права арендодателей и, в данном случае, сохраняет поту, справедливость и изобретательность, которые Маркс вложил в собственность, которая преобразовала здание, создав очень привлекательные современные офисные помещения».
имущественное право | Britannica
закон о собственности , принципы, политика и правила, по которым должны разрешаться споры по поводу собственности и по которым могут быть структурированы сделки с недвижимостью.Что отличает право собственности от других видов права, так это то, что право собственности имеет дело с отношениями между членами общества в отношении «вещей». Вещи могут быть материальными, такими как земля, фабрика или кольцо с бриллиантом, или они могут быть нематериальными, такими как акции и облигации или банковский счет. Таким образом, право собственности имеет дело с распределением, использованием и передачей богатства и объектов богатства. Как таковая, она отражает экономику общества, в котором находится. Поскольку речь идет о контроле и передаче имущества между супругами и между поколениями, право собственности также отражает семейную структуру общества, в котором оно существует.Наконец, поскольку оно касается таких фундаментальных вопросов, как экономика и структура семьи, право собственности также отражает политику общества, в котором оно действует.
В этой статье описываются основные системы права собственности, которые существовали исторически и существуют сегодня. Основное внимание уделяется двум основным западным правовым системам, которые стали доминирующими в промышленно развитых странах: англо-американской системе, производной от английского общего права, и системе гражданского права, которая была разработана на европейском континенте на основе римского права.В статье также проводится сравнение англо-американского права собственности с его аналогом в различных странах гражданского права (т. е. праве, основанном на римском праве, а не на английском общем праве), включая Германию и современный Китай. Особое внимание будет уделено нормам права собственности в странах, которые в силу своего социалистического политического строя не признавали частную собственность на собственность. В качестве основных примеров будут использованы Россия и Румыния.
Определение и основные темы
Проблема определения
Собственность часто определяют как права лица в отношении вещи.Трудности с этим определением уже давно преследуют теоретиков права.
Та же проблема определения возникает и в незападных обществах. В России, например, слово свойство ( собственность ) может иметь различные значения. В некоторых случаях он используется как эквивалент вещей, имущества или недвижимости. Он также используется для обозначения права собственности. В современной России под термином собственность наиболее точно понимаются экономические отношения между собственником вещи и всеми другими лицами по отношению к этой вещи.
Имущественное право лучше всего понимать как комплекс юридических отношений между лицами по поводу вещей. Это сумма прав и обязанностей, привилегий и отсутствия прав, полномочий и обязательств, ограничений и иммунитетов, которые существуют по отношению к вещам. Это верно как для западных, так и для незападных правовых систем. Что отличает право собственности от всех других правовых отношений, так это то, что правовые отношения права собственности имеют дело с вещами.
Для целей настоящей статьи все материальные вещи включены в сферу права собственности, даже если конкретная правовая система отрицает классификацию «имущества» для определенных видов материальных вещей.Многие, но не все правовые системы, которые признают отдельную категорию права собственности, также включают в эту категорию некоторые нематериальные вещи, такие как акции и облигации, но не другие нематериальные вещи, такие как требования о компенсации за правонарушения (т. правонарушение). Используемое здесь определение права собственности включает только те нематериальные вещи, которые рассматриваемая правовая система относит к собственности. Для обсуждения права собственности, относящегося к другим формам нематериальных активов, см. закон об интеллектуальной собственности.
Это описательное определение права собственности позволяет сказать, что не существует известной правовой системы, в которой не было бы права собственности. Правовая система может не иметь категории, соответствующей собственности в западных правовых системах, но в каждой известной правовой системе есть некоторый набор правил, регулирующих отношения между людьми по крайней мере в отношении материальных вещей.
Этимология
Описательное определение закона о собственности, принятое для этой статьи, далеко от того, что слово свойство означает в обычном английском языке: «объект законных прав», или «имущество», или «богатство» в совокупности, часто с сильной коннотацией индивидуальная собственность.Английское слово свойство происходит либо непосредственно, либо через французское propriété от латинского proprietas , что означает «особый характер или качество вещи» и (в римских писаниях после Цезаря Августа) «собственность». Слово proprietas происходит от proprius , прилагательного, означающего «особый» или «собственный», в отличие от communis , «общий», или Alienus , «чужой». Таким образом, еще до того, как стать юридическим термином, «собственность» на Западе выражает то, что отличает индивида или вещь от группы или друг от друга.
Западная тенденция к агломерации
Если право собственности в описательном смысле существует во всех правовых системах, чрезвычайное разнообразие систем собственности незападных обществ предполагает, что любое понятие собственности, кроме описательного, зависит от культуры, в которой оно встречается. Даже на Западе, как показывает обсуждение английского слова свойство , понятие со временем значительно изменилось.
Тем не менее, одна тенденция, по-видимому, характеризует юридическое понятие собственности в описательном смысле на Западе: тенденция концентрироваться в одном юридическом лице, предпочтительно в том, которое в настоящее время владеет вещью, являющейся объектом исследования, исключительное право владения, привилегия пользования и право передавать вещь.Говоря техническим языком юридических отношений, западное право склонно приписывать владельцу вещи следующее: (1) право владения вещью с обязанностью в отношении всех остальных не вмешиваться, (2) привилегию пользования вещью. без права кому-либо еще препятствовать такому использованию (в сочетании с правом владельца препятствовать использованию вещи другими), (3) полномочие передавать какие-либо или все права, привилегии, полномочия и иммунитеты владельца кому-либо еще (который на техническом языке был бы описан как ответственный за осуществление власти), и (4) иммунитет от изменения кем-либо тех же самых прав, привилегий и полномочий (так что все остальные лишены возможности изменять их).
ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОДЕКС ГЛАВА 54. ЗАЛОГИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОДЕКС ГЛАВА 54. ЗАЛОГИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

КОД СОБСТВЕННОСТИ

РАЗДЕЛ 5. НЕОБХОДИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ПРАВО ЗАЛОГА

ПОДРАЗДЕЛ B. ЗАЛОГ

ГЛАВА 54. ЗАЛОГ АРЕНДОДАТЕЛЯ

ПОДРАЗДЕЛ A. СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ 2 9000 ЗАЛОГ АРЕНДАТОРА
54.001. ЗАЛОГ. Лицо, сдающее в аренду землю или многоквартирные дома по своему желанию или на многолетний срок, имеет преимущественное право удержания в отношении ренты, подлежащей уплате, а также в отношении денег и стоимости имущества, которое арендодатель предоставляет арендатору или обеспечивает его предоставление арендатору для выращивания урожая на нем. арендованных помещений, а также для сбора, хранения и подготовки урожая к реализации.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3557, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 54.002. ИМУЩЕСТВО, К КОТОРОМУ ПРИСОЕДИНЯЕТСЯ ЗАЛОГ. (a) За исключением случаев, предусмотренных подразделами (b) и (c), право удержания распространяется на:

(1) имущество в арендованных помещениях, которое арендодатель предоставляет арендатору или обеспечивает его предоставление арендатору для выращивания урожая на арендованные помещения; и

(2) урожай, выращенный на арендованном участке в год начисления арендной платы или приобретения имущества.

(b) Если арендодатель предоставляет все, кроме рабочей силы, залоговое право распространяется только на урожай, выращенный в том году, когда имущество было предоставлено.

(c) Залоговое удержание не распространяется на товары купца, торговца или механика, если арендатор продает и доставляет товары добросовестно в ходе обычной деятельности.

(d) Закон, освобождающий имущество от принудительной продажи, не применяется к залоговому удержанию в соответствии с настоящей подглавой сельскохозяйственной продукции, животных или инструментов.

Деяния 1983 г., 68-й этап., п. 3557, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 54.003. ИСКЛЮЧЕНИЯ. Право залога не возникает, если:

(1) арендатор предоставляет все необходимое для обработки арендованных помещений, а арендодатель взимает арендную плату в размере более одной трети стоимости зерна и одной четверти стоимости выращенного хлопка на территории; или

(2) арендодатель предоставляет все, кроме рабочей силы, и прямо или косвенно взимает арендную плату в размере более половины стоимости зерна и хлопка, выращенных в помещении.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3558, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 54.004. ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ ЗАЛОГА. Залог существует до тех пор, пока имущество, к которому он прикреплен, находится в арендованном помещении и до одного месяца со дня вывоза имущества из помещения. Если сельскохозяйственная продукция, на которую распространяется залог, помещена на общественный или временный склад, регулируемый законодательством штата, до 31-го дня после дня ее вывоза из арендованного помещения, то залог действует до тех пор, пока она остается на складе.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3558, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 54.005. УДАЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВА. (a) Если аванс или арендная плата не выплачены, арендатор не может без согласия арендодателя вывозить или разрешать вывоз сельскохозяйственной продукции или другого имущества, на которое распространяется залог, из арендованных помещений.

(b) Если сельскохозяйственные продукты, подлежащие залогу, вывозятся с согласия арендодателя из арендованных помещений для подготовки к продаже, залог продолжает существовать, как если бы продукты не были вывезены.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3558, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 54.006. ГАРАНТИЯ БЕДСТВИЯ. (a) Лицо, которому выплачивается арендная плата или аванс по договору аренды, или его агент, поверенный, правопреемник или другой законный представитель могут обратиться к соответствующему мировому судье за ордером на бедствие, если арендатор:

(1 ) должен арендную плату или аванс;

(2) собирается покинуть помещение; или

(3) собирается вывезти имущество арендатора из помещения.

(b) Ходатайство о выдаче ордера должно быть подано мировому судье:

(1) в районе, где находится арендованное имущество или в котором находится имущество, находящееся в залоге у арендодателя; или

(2), который обладает юрисдикцией в отношении иска.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3558, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г. Изменено Законами 1993 г., 73-й закон, гл. 48, сек. 9, эфф. 1 сентября 1993 г.

сек. 54.007. СУЖДЕНИЕ ПО РЕПЛЕВИНСКОЙ ОБЛИГАЦИИ.В случае вынесения окончательного судебного решения в отношении ответчика, который повторно взыскал имущество, арестованное на основании судебного приказа, поручители по возвратному залогу ответчика также несут ответственность по решению суда в соответствии с условиями залога.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3559, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.

ПОДРАЗДЕЛ B. ЗАЛОГ АРЕНДАТОРА ЗДАНИЯ

Разд. 54.021. ЗАЛОГ. Лицо, которое арендует или арендует все здание или его часть для нежилого использования, имеет преимущественное право удержания имущества арендатора или субарендатора в здании в отношении причитающейся арендной платы и арендной платы, которая должна быть выплачена в течение текущего 12-месячного периода. после даты начала договора аренды или годовщины этой даты.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3559, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г. Изменено Законами 1985 г., Закон 69, гл. 200, сек. 2, эфф. 26 августа 1985 г.

сек. 54.022. КОММЕРЧЕСКОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. (a) Залоговое удержание не имеет законной силы в отношении арендной платы за коммерческое здание, срок погашения которого просрочен более чем на шесть месяцев, за исключением случаев, когда арендодатель подает заявление о залоговом удержании окружному секретарю округа, в котором расположено здание.

(b) Заявление об удержании должно быть проверено арендодателем, его агентом или поверенным и должно содержать:

(1) счет с разбивкой по месяцам арендной платы, в отношении которой заявлено удержание;

(2) имя и адрес арендатора или субарендатора, если таковые имеются;

(3) описание арендуемого помещения; и

(4) даты начала и окончания аренды.

(c) Каждый клерк округа должен индексировать в алфавитном порядке и регистрировать заявления об удержании арендной платы, поданные в офис клерка.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3559, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 54.023. ИСКЛЮЧЕНИЯ. Этот подраздел не затрагивает закон, освобождающий имущество от принудительной продажи.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3560, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 54.024. ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ ЗАЛОГА. Залоговое удержание действует, пока арендатор занимает здание, и до одного месяца со дня, когда арендатор покидает здание.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3560, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 54.025. ГАРАНТИЯ БЕДСТВИЯ. Лицо, которому выплачивается арендная плата по договору аренды здания, или его агент, поверенный, правопреемник или другой законный представитель могут обратиться к мировому судье участка, в котором расположено здание, с заявлением о выдаче ордера на бедствие, если арендатор:

(1) задолженность по аренде;

(2) собирается покинуть здание; или

(3) собирается вывезти имущество арендатора из здания.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3560, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г. Изменено Законами 1993 г., 73-й закон, гл. 48, сек. 10, эфф. 1 сентября 1993 г.

ПОДГЛАВА C. ЗАЛОГ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Разд. 54.041. ЗАЛОГ. Арендодатель одноквартирного или многоквартирного дома имеет залоговое право на невыплаченную арендную плату, которая должна быть выплачена. Залог распространяется на неосвобожденное имущество, которое находится в доме или которое арендатор хранит в кладовой.

Деяния 1983 г., 68-й этап., п. 3560, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 54.042. ИСКЛЮЧЕНИЯ. Залоговое право в соответствии с этой подглавой не распространяется на:

(1) ношение одежды;

(2) инструменты, аппараты и книги по профессии или профессии;

(3) учебники;

(4) семейная библиотека;

(5) семейные портреты и фотографии;

(6) один диван, два стула в гостиной, обеденный стол и стулья;

(7) кровати и постельные принадлежности;

(8) кухонная мебель и посуда;

(9) продукты питания и пищевые продукты;

(10) лекарства и предметы медицинского назначения;

(11) один легковой и один грузовой автомобиль;

(12) орудия сельскохозяйственные;

(13) детские игрушки, обычно не используемые взрослыми;

(14) имущество, о котором арендодателю или его агенту известно, что оно принадлежит лицу, не являющемуся арендатором или жильцом жилого помещения; и

(15) товары, которые, как известно арендодателю или агенту арендодателя, подлежат зарегистрированной ипотеке движимого имущества или соглашению о финансировании.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3560, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г. Изменено Законами 1985 г., Закон 69, гл. 305, гл. 1, эфф. 26 августа 1985 г.

сек. 54.043. ПРИМЕНИМОСТЬ ДОГОВОРНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ. (a) Договорное право залога арендодателя не подлежит принудительному исполнению, если оно не подчеркнуто или не напечатано заметным жирным шрифтом в договоре аренды.

(b) Положение об аренде, имеющее целью отказ или уменьшение права, ответственности или освобождение от ответственности в соответствии с настоящей подглавой, является недействительным в той мере, в какой она ограничена этой подглавой.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3561, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 54.044. АРЕСТ ИМУЩЕСТВА. (a) Арендодатель или агент арендодателя не может налагать арест на имущество, на которое распространяется освобождение, и может налагать арест на имущество, на которое не распространяется освобождение, только если это санкционировано письменным договором аренды и может быть совершено без нарушения общественного порядка.

(b) Сразу же после конфискации имущества в соответствии с подразделом (a) настоящего раздела арендодатель или его агент должны оставить письменное уведомление о въезде и подробный список удаленных предметов.Извещение и список должны быть оставлены на видном месте в жилом помещении. В уведомлении должна быть указана сумма просроченной арендной платы, а также имя, адрес и номер телефона лица, с которым арендатор может связаться по поводу причитающейся суммы. В уведомлении также должно быть указано, что имущество будет незамедлительно возвращено после полной выплаты просроченной арендной платы.

(c) За исключением случаев, когда это разрешено в письменном договоре аренды, арендодатель не имеет права взимать плату за упаковку, вывоз или хранение имущества, изъятого в соответствии с настоящим разделом.

(d) Если арендатор покинул помещение, арендодатель или его агент может вывезти его содержимое.

Акты 1983 г., 68-я лег., с. 3561, гл. 576, гл. 1, эфф. 1 января 1984 г. Изменено Законами 1985 г., Закон 69, гл. 305, гл. 1, эфф. 26 августа 1985 г.

сек. 54.045. ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА. (a) Имущество, изъятое в соответствии с Разделом 54.044, не может быть продано или отчуждено иным образом, за исключением случаев, когда продажа или отчуждение разрешены в письменном договоре аренды.

(b) Перед продажей конфискованного имущества арендодатель или его агент должен уведомить арендатора не позднее, чем за 30 дней до даты продажи.Уведомление должно быть отправлено жильцу как почтой первого класса, так и заказным письмом с уведомлением о вручении на последний известный адрес жильца. Уведомление должно содержать:

(1) дату, время и место продажи;

(2) подробный счет суммы, которую арендатор должен арендодателю; и

(3) имя, адрес и номер телефона лица, с которым арендатор может связаться по поводу продажи, причитающейся суммы и права арендатора на выкуп имущества в соответствии с подразделом (e) настоящего раздела.

(c) Продажа в соответствии с данным разделом осуществляется при наличии зарегистрированной ипотеки движимого имущества или финансового отчета. Имущество должно быть продано тому, кто предложит самую высокую цену за наличные. Выручка от продажи должна быть направлена в первую очередь на просроченную арендную плату и, если это разрешено письменным договором об аренде, на разумную упаковку, транспортировку, хранение и продажу.

(d) Любая выручка от продажи, оставшаяся после выплаты сумм, указанных в подразделе (c) настоящего раздела, должна быть отправлена арендатору по последнему известному адресу арендатора не позднее 30-го дня после даты продажи.Арендодатель должен предоставить арендатору отчет о всех доходах от продажи не позднее 30-го дня после даты подачи арендатором письменного запроса на отчет.

(e) Арендатор может выкупить имущество в любое время до его продажи, заплатив арендодателю или агенту арендодателя всю просроченную арендную плату и, если это разрешено в письменном договоре аренды, всю разумную упаковку, перемещение, хранение и продажу расходы.

Добавлено Деяниями 1985 г., 69-й этап., гл. 305, гл. 1, эфф. 26 августа 1985 г.

сек. 54.046. НАРУШЕНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЕМ.

Если арендодатель или агент арендодателя умышленно нарушает положения настоящей главы, арендатор имеет право на:

(1) возмещение фактических убытков, возврат любого конфискованного имущества, которое не было продано, возврат выручки от любой продажи арестованного имущества и сумма арендной платы за один месяц и 1000 долларов США за вычетом любой суммы, за которую несет ответственность арендатор; и

(2) разумные гонорары адвокатов.

Деяния 1983 г., 68-й этап., п. 356, гл. 5761, сек. 1, эфф. 1 января 1984 г. Перенумерован и изменен Законами 1985 г., 69-й закон, гл. 305, гл. 1, эфф. 26 августа 1985 г.

Внесены изменения:

Законы 2015 г., 84-я лег., Р.С., гл. 1198 (SB 1367), гл. 2, эфф. 1 января 2016 г.

сек. 54.047. ДРУГИЕ ПРАВА НЕ ЗАТРАТЯНЫ. Этот подраздел не затрагивает и не умаляет любые другие права или обязанности, вытекающие из общего права или какого-либо закона.

Добавлено Деяниями 1985 г., 69-я лег., гл. 305, гл. 1, эфф.26 августа 1985 г.

сек. 54.048. АРЕНДАТОР МОЖЕТ ОТВЕТИТЬ. В любое время до вынесения решения по иску о невыплате арендной платы арендатор может повторно взыскать любое имущество, на которое наложен арест, если это имущество не было востребовано или продано, путем внесения залога в размере, утвержденном судом, подлежащего уплате в пользу арендатора. арендодателем, и при условии, что, если арендодатель выиграет иск, сумма вынесенного решения и любые расходы, начисленные арендатору, должны быть сначала погашены, насколько это возможно, из залога.

Добавлено Деяниями 1987 г., 70-я лег., гл. 266, разд. 1, эфф. 1 сентября 1987 г.

ПОДРАЗДЕЛ Z. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Разд. 54.901. УТИЛИЗАЦИЯ НЕКОТОРЫХ АВТОТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ, ПОДЛЕЖАЩИХ ЗАЛОГУ. (a) Невзирая на любой другой закон, лицо, уполномоченное распоряжаться имуществом, на которое налагается залог согласно настоящей главе, может распоряжаться имуществом в соответствии с подглавой D главы 683 Транспортного кодекса, если:

(1) имущество является автотранспортным средством; и

(2) лицо определяет, что:

(A) единственной остаточной стоимостью транспортного средства являются запчасти или металлолом; или

(B) нецелесообразно продавать автомобиль на публичных торгах.

(b) Если лицо распоряжается имуществом в соответствии с Подпунктом (а), это лицо должно применить справедливую рыночную стоимость автомобиля к расходам, причитающимся этому лицу.

Добавлен Деян 2017, 85 лег., Р.С., Гл. 1061 (HB 3131), гл. 3, эфф. 1 сентября 2017 г.

Налоговый акт недействителен из-за неуведомления арендатора о праве выкупа

Если владелец недвижимого имущества не платит налоги на недвижимость, существует возможность, что округ может продать имущество для возмещения неуплаченного налога.Но существуют установленные законом процедуры, которым необходимо следовать, чтобы покупатель, совершивший налоговую продажу, фактически получил законное право собственности на недвижимость. Эти процедуры могут усложниться, когда рассматриваемый участок сдается в аренду арендатору, владеющему имуществом — вот что было в данном случае.
В соответствии с законодательством штата Айова (Кодекс штата Айова, §§446 и 447), когда владелец собственности не платит налоги на недвижимость, казначей округа, в котором расположена земля, должен продать недвижимость «на общую сумму налогов, процентов и , сборы и расходы», которые подлежат оплате.Покупатель при налоговой продаже получает «свидетельство о покупке» от казначея. Но сертификат представляет собой только залоговое удержание, а не интерес к собственности. Это связано с тем, что у владельца недвижимости есть два года на то, чтобы выкупить собственность, заплатив казначею сумму, за которую недвижимость была продана, плюс сумму любых налогов, уплаченных покупателем, плюс проценты по ставке два процента в месяц. Если владелец не выкупает имущество, владелец сертификата получает налоговый акт на имущество и становится законным владельцем.Но, чтобы получить налоговый акт, покупатель-продажа налога должен уведомить об истечении срока права выкупа «лицо, владеющее посылкой» и «лицо, от имени которого посылка облагается налогом». Уведомление должно быть направлено через год и девять месяцев с даты налоговой продажи, и обратите внимание, что право на выкуп должно быть реализовано в течение 90 дней.
Здесь истец потерял участок площадью 40 акров из-за неуплаты налогов на недвижимость. Он унаследовал участок в начале 1990-х как часть более крупной фермы.В 1996 году истец сдал в аренду пахотную землю (включая около 35 акров из 40-акрового участка) арендатору, который затем зарегистрировал договор аренды. После урожая 1999 года истец и арендатор договорились о расторжении договора аренды. Затем истец сдал в аренду участок площадью 40 акров другому арендатору, но этот договор аренды не был зарегистрирован. Казначей округа продал участок на налоговой распродаже 19 июля 2000 г. ответчику (специализированной финансовой компании из Вирджинии, которая владеет и управляет налоговыми залогами на недвижимость) и выдал свидетельство о покупке.28 января 2003 г. ответчик вручил истцу уведомление об установленном законом праве выкупа, а через несколько дней подал письменное заявление о вручении в канцелярию казначея, показывающее способ и завершение вручения уведомления. Имущество не было выкуплено в течение 90 дней, и 20 мая 2003 г. казначей выдал ответчику налоговый акт. В этом письме под присягой требовалось, чтобы любой, кто утверждает, что имеет долю в собственности, указал характер этой доли, а также то, как и когда она была приобретена в течение 120 дней.Иск никто не предъявлял, а ответчик продал имущество арендатору.
Истец подал иск о признании недействительным налогового акта ответчика. В суде он признался, что получил уведомление о том, что налог на недвижимость подлежит уплате, а также уведомление о том, что он имеет право выкупить имущество от налоговой продажи. Суд первой инстанции постановил, что срок его иска истек, поскольку он не подал иск в течение 120 дней с момента подачи ответчиком «120-дневного письменного показания под присягой». В апелляции истец заявил, что его иск не запоздал, потому что его арендатор никогда не был уведомлен о праве на выкуп как сторона, владеющая имуществом.Ответчик утверждал, что для них было разумно полагаться на публичные записи и уведомлять только истца и предыдущего арендатора (в соответствии с зарегистрированным договором аренды), а также потому, что нынешний арендатор был фактически уведомлен о налоговой продаже. Апелляционный суд согласился с истцом в том, что закон Айовы дает право арендатору, владеющему имуществом, на фактическое уведомление о праве на выкуп.