Ст. 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

См. все связанные документы >>>

< Статья 623. Улучшения арендованного имущества

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества >

1. Законом или договором аренды арендатору может быть предоставлено право выкупа арендуемого имущества. Выкуп арендуемого имущества означает переход по истечение срока действия договора аренды права собственности на арендуемое имущество к арендатору без заключения между арендатором и арендодателем договора купли-продажи в отношении данного имущества.

Перейти право собственности к арендатору по договору аренды может только при соблюдении им всех условий договора аренды, в том числе если договор аренды предусматривает право на приобретение права собственности в отношении арендуемого имущества до истечения срока действия договора аренды. В последнем случае арендатор обязан до истечения срока действия договора аренды внести арендодателю всю выкупную цену арендованного имущества, под которой понимается установленная в договоре аренды цена имущества, по которой арендодатель готов продать данное имущество арендатору. Порядок установления выкупной цены в отношении арендуемого имущества законодательством не установлен, однако если имущество по характеристикам подпадает под объекты, в отношении которых обязательно проведение оценки, то выкупная цена такого имущества устанавливается исходя из требований ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Возможность выкупа арендатором арендуемого имущества может быть и не установлена в договоре аренды, а предусмотрена дополнительным соглашением к нему. Под дополнительным соглашением следует понимать акт, устанавливающий условия договора аренды, дополнительные к основным условиям, установленным собственно договором аренды. Так, в дополнительном соглашении может быть установлено, что арендная плата, вносимая арендатором, является в совокупности и выкупной ценой за арендуемое имущество.

Выкуп арендованного имущества может быть законодательством запрещен. Так, например, п. 5 ст. 10 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” предусматривает, что не допускается выкуп земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, передаваемых на основании договора аренды религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

2. Применимое законодательство:

– ФЗ от 29. 07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”;

– ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”;

– ФЗ от 23.08.1996 N 127-ФЗ “О науке и государственной научно-технической политике”.

3. Судебная практика:

– Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2009 N 09АП-6233/2008-ГК;

– Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2009 N КГ-А40/4636-09-2;

– Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2009 N 09АП-13459/2007-ГК;

– Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2011 N Ф05-2954/11 по делу N А40-97394/2010;

– Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2011 N 15АП-13273/2011;

– Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2011 N 01АП-2189/11;

– Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.09.2013 N Ф03-3804/13 по делу N А73-14561/2012;

– Постановление ФАС Московского округа от 26. 12.2012 N Ф05-13816/12 по делу N А40-16810/2012.

Задайте вопрос юристу:

+7 (499) 703-46-71 – для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 – для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области

В каких случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

Часы работы: Пн – Пт с 10-00 до18-00   Суб – Вс консультации с адвокатом только по предварительной записи (запись осуществляется по телефону: 8 (962) 998-00-18 в часы работы: Пн – Вт с 10-00 до 18-00)

Об адвокатеУслугиУслуги для организацийПравоотношения по договору арендыВ каких случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества? В соответствии со ст. 626 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), за исключением случаев, когда арендодатель возражал против такого пользования. В каких же случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества? В соответствии с положениями ст. 624 ГК РФ, регламентирующей выкуп арендованного имущества, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Таким образом, право выкупа арендованного имущества у арендодателя может возникнуть в случаях: 1) если договор аренды содержит условие о выкупе данного арендованного имущества; 2) если право выкупа арендованного имущества предусмотрено законом.  В первом случае – договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимости  (ст. 550-551, 559-560 ГК РФ). Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором недвижимого имущества, необходимо соблюсти форму договора, установленную для купли-продажи арендованного недвижимого имущества с момента заключения договора аренды (или в дополнительном соглашении). Именно на этих условиях будет осуществляться выкуп недвижимого имущества арендованного имущества  и, соответственно, переход права собственности к арендатору. По общему правилу, момент перехода права собственности определяется с помощью одного из двух критериев: 1) окончание срока аренды; 2) уплата выкупного платежа. Следует иметь в виду, что уплату платежей по договору аренды нельзя рассматривать как куплю-продажу с рассрочкой оплаты (См.: п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”). Рассмотрим второй случай, когда право выкупа недвижимого имущества переходит к арендатору в силу закона. До  01 июля 2010 г. предприниматели, арендующие недвижимое имущество, находящееся  в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности имели преимущественное право выкупа данного арендуемого имущества. Согласно Федеральному  закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – МСБ), и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, преимущественное право могло  быть реализовано арендатором (МСБ) при следующих условиях: арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСБ непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование МСБ. С 01 июля 2013 года значительно смягчены условия выкупа арендованного  имущества для МСБ. В частности сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации; право на преимущественный выкуп теперь предоставляется на помещения, арендуемые не менее 2-х лет по состоянию на 1 июля 2013 г.; сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации и др. (См.: Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства”). Согласно Федеральному закону N 159-ФЗ, МСБ  могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое они арендуют. При этом следует иметь ввиду, что субъект МСБ  пользуется правом на приобретение арендованного недвижимого имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимости (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества, в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам ГК РФ. Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г. N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).     Адвокат Савостьянова ОЛЬГА Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону: 8 (962) 998-00-18 Консультации платные

Общие сведения об аренде земли в Мэриленде

Темы на этой странице:

• Что такое арендная плата за землю?
• Права и обязанности по аренде земли
• Выкуп (покупка) арендной платы за землю
• Фон

 

Что такое земельная рента?

Практически уникальная для района Большого Балтимора арендная плата за землю представляет собой периодический денежный платеж арендатора арендатору земли, который имеет возвратную долю в собственности или «земле» под домом. Конкретные условия зависят от фактического языка договора аренды земли, но такая аренда часто требует оплаты от арендатора (домовладельца) в размере от 50 до 150 долларов в год, обычно выплачиваемого полугодовыми платежами.

На практике домовладелец, с которого взимается арендная плата за землю, должен произвести оплату арендатору земли за право проживания в собственности. Полная и своевременная оплата арендатору обеспечивает это право бессрочно, либо до истечения срока аренды и не продления.

Договоры об аренде земли юридически отличаются от обычных отношений между арендодателем и арендатором, поскольку арендатор земли не имеет обратной заинтересованности в чем-либо, что находится на собственности или в жилом помещении, построенном на собственности , если только арендодатель не уплатил задолженность.

Полное управление и контроль над имуществом остается за арендатором до тех пор, пока выплачивается арендная плата за землю ( Beehler v. Ijams , 72 Md. 193 (1890)). Следовательно, арендатор имеет право изменять, реконструировать и реконструировать собственность по своему желанию, но арендатор должен гарантировать, что его действия оставят арендную плату в безопасности (Crowe v. Wilson, 65 Md. 479, 484 (1886) ).

Домовладелец несет ответственность за содержание земли и любые улучшения на земле, включая улучшения, сделанные в самом доме ( Kolker v. Biggs , 203 Md. 137, 141 (1953)). Владелец дома несет исключительную ответственность за приобретение и оплату любых коммунальных услуг, которые обслуживают имущество.

При покупке дома домовладелец может определить, подлежит ли он или она уплате арендной платы за землю, просмотрев документ или проверив список собственности в общенациональной базе данных службы множественных списков. Если вы являетесь арендатором или арендатором земельного участка и у вас есть вопрос, рекомендуется обратиться к юристу.

 

Права и обязанности в отношении земельной ренты

Раздел 8 статьи о недвижимом имуществе Кодекса штата Мэриленд содержит законы, касающиеся земельной ренты. Подзаголовок 7 регулирует реестр аренды земли, а подзаголовок 8 регулирует аренду земли под жилое помещение.

Департамент оценки и налогообложения ведет онлайн-реестр собственности, сдаваемой в аренду. Арендаторы земли должны официально зарегистрировать свои договоры аренды земли в Департаменте, иначе им грозит конфискация будущих сборов по аренде. Эта система гарантирует, что арендаторы и арендаторы имеют контактную информацию друг друга, чтобы не возникало проблем с взысканием долга из-за неполучения уведомлений об оплате.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимое имущество § 8-704

Зарегистрированные арендаторы земли имеют право на залог имущества в размере причитающейся суммы, и арендатор может обратить взыскание на залог, если арендная плата не будет уплачена по истечении разумного время. Эти права выкупа подобны банку, когда он лишает права выкупа по ипотеке. Закон предназначен для обеспечения того, чтобы в случае обращения взыскания на залоговое удержание домовладелец сохранял долю в своем доме, несмотря на конфискацию имущества.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-402.2

Если договор аренды земли не зарегистрирован, арендатор земли не может:

1. Взимать любые платежи по аренде земли, причитающиеся по договору аренды земли;
2. Подать гражданский иск против арендованного арендатора для обеспечения соблюдения любых прав, которые арендатор земли может иметь по договору аренды земли; или
3. Подать иск против арендатора в соответствии с законом об аренде земли.

Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость, § 8-707

 

Выкуп (покупка) вашей арендной платы за землю

Некоторые арендаторы жилья сохраняют за собой право «выкупать» (покупать) арендную плату за землю. В настоящее время штат Мэриленд регулирует покупные цены на земельную ренту по специальному алгоритму. Он учитывает как арендную стоимость имущества, так и годовой доход арендатора, чтобы арендатор не создавал чрезмерных денежных барьеров для выкупа своей аренды земли.

Арендаторы арендной платы за землю могут получить информацию о покупке своей арендной платы за землю через Программу выкупа арендной платы за землю Департамента оценки и налогообложения. Если адрес арендатора неизвестен, арендатор должен разместить на видном месте официальное уведомление (образец уведомления) о своем намерении совершить покупку. У арендатора есть 30 дней, чтобы выполнить требования или отказаться от будущих сборов в соответствии с договором аренды.

Если вы хотите приобрести арендную плату за землю, но не можете себе это позволить, Департамент жилищного строительства и общественного развития Мэриленда предлагает Программу ссуды на погашение арендной платы за землю, с помощью которой домовладельцы с соответствующим доходом могут выкупить свою арендную плату за землю.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-804

 

Справочная информация

Историческое происхождение земельной ренты

Концепция земельной ренты в Балтиморе и прилегающих округах восходит к колониальным временам, когда колонисты, желавшие поселиться в этом районе, платили налоги лорду Балтимору за это право.

По мере того, как старая английская система лордов была постепенно упразднена, предприимчивые инвесторы покупали участки земли у новых суверенных колониальных правительств и позволяли арендаторам, которые иначе не могли покупать землю для себя, вносить небольшие поэтапные арендные платежи в качестве менее дорогой альтернативы земле. владение.

Эта практика была особенно популярна в годы после Американской революции, так как многие из тех, кто ранее был землевладельцем, были вынуждены начинать все заново с нуля. То небольшое богатство, которое было создано в младенчестве Америки, во многих случаях было уничтожено войной. Аренда земли предлагала послевоенное решение, которое требовало небольших первоначальных инвестиций, но предоставляло людям все существенные привилегии собственности, включая определенную степень суверенитета над своим домом.

Конкретные условия этих ранних договоров аренды были столь же произвольными, сколь и различными, но распространенной практикой было устанавливать договоры аренды на срок 99 лет с положениями о бессрочном продлении после этого, чтобы избежать правила против бессрочных договоров.

Поскольку 99-летние договоры аренды истекли в конце 1800-х годов, фактически был продлен лишь очень небольшой процент из них. Практика составления договоров аренды земли вскоре уступила место более высокому уровню владения землей и более традиционным договорам аренды между арендодателем и арендатором, при которых домовладелец также владел жилой площадью.

Арендная плата за землю снова появилась в Балтиморе после Второй мировой войны, когда инвесторы скупили большую часть земли, оставленной вакантными теми, кто сражался за границей, и составили договор аренды земли для собственности. Когда солдаты вернулись, чтобы осесть и воспитать семьи, в городе и близлежащих округах возник огромный спрос на недорогое жилье. Многие, кто изначально не мог позволить себе и землю, и дом, построенный на ней, ухватились за возможность вносить небольшие ежегодные платежи за землю в обмен на более крупные первоначальные инвестиции в дом. Срок действия многих из этих договоров аренды также истекал через 9 лет. 9 лет, отсюда и затяжная распространенность в этом районе.

Modern Ground Rent Developments

В настоящее время земельная рента обычно рассматривается как умирающий, но не менее юридически обязывающий пережиток колониального прошлого Мэриленда. Почти все оставшиеся национальные случаи земельной ренты ограничены районом Большого Балтимора, изолированными районами Пенсильвании и большей частью Гавайских островов.

Несмотря на нестандартный характер закона об аренде земли, многие из тех же положений применяются к обычным отношениям между арендодателем и арендатором. Если кто-то платит свою арендную плату за землю, арендатор земли получает оплату за землю, которой он владеет, а взамен арендатор (домовладелец) продолжает оправдывать свое проживание на этой собственности.

Однако правовой режим аренды земли создал проблему. Земельная рента может быть куплена, продана и передана ближайшим родственникам по завещанию, как дом или семейная реликвия. Арендное право собственности считается личным и регулируется законом, регулирующим управление личным имуществом ( Myers v. Silljacks , 58 Md. 319, 330 (1882)). Каждый раз, когда права аренды земли переходят к кому-то другому, увеличиваются административные задачи в виде бумажной волокиты, а иногда и в виде консультаций с юристами или выступлений в суде. По этой причине аренда земли иногда становится скорее обременительной, чем выгодной для новых арендаторов.

Когда права аренды переходят к другому владельцу, новые арендаторы иногда могут не искать арендаторов для оплаты, и когда по почте не приходят требования об оплате, домовладельцы с радостью соглашаются. Однако закон Мэриленда до 2007 года возлагал на арендаторов юридическое бремя по поиску арендаторов земли и осуществлению платежей.

В последние годы, согласно статьям в The Baltimore Sun за 2006 и 2007 годы, несколько фирм по недвижимости и частных лиц приобрели тысячи недействующих арендных плат за землю и разыскали арендаторов для оплаты. В результате некоторые домовладельцы были удивлены, узнав, что их давно недействующие договоры аренды земли снова активны и что в некоторых случаях они считаются просроченными, даже несмотря на то, что их арендатор земли не уведомил их о возобновлении их долга. .

До лета 2007 г. арендодатели имели право предъявлять иски домовладельцам в отношении всей неиспользованной арендной платы, взимать проценты с долга и выставлять арендаторам счета за юридические и процедурные расходы, связанные с поиском часто новых имен, новых адресов и других сведений. соответствующую платежную информацию. Иногда домовладелец не может выплатить такие долги в течение необходимого короткого времени, и в этом случае арендатор имеет право добиваться выселения из дома в судебном порядке.

Согласно закону Мэриленда того времени, успешное выселение также означало, что арендатор конфисковал право собственности на дом и все связанные с ним акции. Потенциально арендатор, не уплативший арендную плату за землю, рискует потерять дом в пользу арендатора, который затем может продать дом по рыночной стоимости по цене, значительно превышающей первоначальную арендную плату за землю.

Тысячи дел заполонили систему гражданских судов Мэриленда за последние несколько десятилетий, особенно после острой и тщательной серии расследований в Baltimore Sun в декабре 2006 года под названием «На шаткой почве». Часто игнорируемая система арендной платы за землю получила известность благодаря давним положениям закона Мэриленда, которые позволяли предприимчивым инвесторам выселять домовладельцев из Балтимора, а затем конфисковывать и продавать их дома за простое неуплату арендной платы за землю. Расследование Sun выявило конкретный случай, когда семья была вынуждена заплатить арендатору земли сумму в размере 18 000 долларов, иначе она рисковала потерять свой дом. Их просроченная задолженность по аренде составила всего 24 доллара (дело об аренде земли урегулировано — 18 000 долларов).0023 Вс 21.12.06).

Реакция общественности, последовавшая за серией статей The Sun об аренде земли, вынудила Генеральную Ассамблею Мэриленда сделать земельную ренту законодательным приоритетом.

Разногласия в отношении законодательства об аренде земли

От имени коалиции недовольных владельцев земельной ренты адвокат и управляющий по земельной ренте Чарльз Маскин подал иск, оспаривающий конституционность новых законов Мэриленда, запрещающих новые земельные арендные платы и заставляющих арендаторов земли соблюдать требования государственного реестра. требования.

Маскин утверждал, что новое законодательство ущемляет его права как владельца собственности на поиск надлежащих средств правовой защиты для неплательщиков. Он также утверждал, что предписание штата зарегистрировать аренду земли и уплатить необходимые административные сборы Департаменту оценки и налогообложения нарушили его права в соответствии с конституцией Мэриленда.

По делу Charles Muskin v. State Department of Assessment and Taxation (422 Md. 544 (2011)), Верховный суд Мэриленда (бывший Апелляционный суд) вынес решение в пользу г-на Маскина, постановив, что разрешение арендаторам аннулировать незарегистрированную арендную плату за землю является неконституционным взятием.

В дополнение к делу Маскина, другая группа держателей земельной ренты подала иск против штата в ноябре 2007 года в связи с другим положением закона 2007 года, который запрещал выселение за аренду жилой земли на объектах, состоящих из четырех или менее единиц, и устанавливал процесс удержания и обращения взыскания, когда арендаторы должны арендную плату не менее шести месяцев. В деле State of Maryland v. Stanley Goldberg (437 Md. 191 (2013)) Суд вынес решение в пользу держателей земельной ренты, постановив, что «право арендатора земли на повторный въезд должно рассматриваться как неотъемлемая часть пакета законных прав, которые Законодательное собрание не может отменить задним числом». По сути, держатели земельной ренты не могут быть принуждены подать иски о лишении права выкупа, чтобы обеспечить соблюдение своих прав в отношении людей, проживающих в собственности.

Дополнительные ресурсы

Эту книгу можно найти во многих публичных юридических библиотеках штата.

11 Юридическая энциклопедия Мэриленда, Земельная рента.

Арендная плата за землю: обзор – Право собственности и условное депонирование

Этот пост должен предоставить некоторую полезную справочную информацию об арендной плате за землю для потенциальных покупателей, которые не знакомы с тем, как работает арендная плата за землю.

Недвижимость, находящаяся в аренде

Недвижимость, с которой взимается земельная рента, называется арендованной недвижимостью. Как недвижимость становится арендованной? В какой-то момент в цепочке правового титула простой владелец собственности создает и регистрирует договор аренды земли, беря на себя долгосрочного арендатора. Аренда земли обычно составляет 99-летняя аренда, которая продлевается на неограниченный срок (навсегда) при выплате арендной платы. Плата за земельную ренту чаще всего производится двумя полугодовыми платежами с интервалом в 6 месяцев каждый со сроками погашения в зависимости от того, когда был заключен договор аренды земли.

Сюрприз, интересующая вас недвижимость облагается арендной платой за землю

Когда выясняется, что недвижимость облагается арендной платой за землю, некоторые покупатели начинают беспокоиться. Их действительно не должно быть. Земельная рента существует в Мэриленде и других местах с середины 1800-х годов. Владельцы арендованной собственности технически могут иметь арендодателя, но договор аренды не содержит никаких правил или положений, а только обещание платить арендную плату. И за исключением случаев, когда в поземельных записях есть соглашения, условия и ограничения (CCR), собственность может свободно использоваться так же, как и простое имущество за плату. Например, арендованное имущество может быть заложено в качестве обеспечения ипотечных кредитов; и они могут быть рефинансированы и перепроданы, как и любая другая недвижимость, без ограничения количества передач или каких-либо требований об уведомлении или одобрении арендодателем. Расчеты по арендованному имуществу такие же, как и по другому имуществу, за исключением того, что документом о передаче является уступка (или договор о передаче), в котором продавец уступает новому покупателю свои права по договору аренды земли. Это регистрируется в поземельных записях, как и другие дела. Кроме того, арендная плата за землю рассчитывается пропорционально на дату расчета. Арендная плата за землю выплачивается с задержкой, то есть арендная плата, которую вы платите сейчас, покрывает предыдущие 6 месяцев.

Регистрация и взимание

Арендная плата за землю теперь должна быть зарегистрирована в штате, чтобы владелец земли мог взимать арендную плату. Таким образом, хотя технически имущество может по-прежнему оставаться арендованным имуществом, и каждая последующая передача будет передачей права аренды, если владелец не зарегистрировал арендную плату за землю, арендная плата за землю не может быть собрана. Почему собственник земельной ренты не регистрирует земельную ренту? Требование регистрации является относительно новым. Таким образом, когда владелец земельной ренты умирает, если рента не зарегистрирована, его или ее наследники не будут знать о существовании аренды. Таким образом, право на получение арендной платы по существу умирает вместе с наследодателем. Если владелец зарегистрированной арендной платы за землю не может быть обнаружен во время передачи собственности, взимается арендная плата за три года (максимальная сумма, которую может получить владелец земельной ренты за просроченную арендную плату) и хранится на условном депонировании. Дополнительные 650,00 долларов США сверх трех лет депонируются для покрытия возможных гонораров адвокатов и затрат на взыскание долга. По состоянию на 1 октября 2020 года этот условное депонирование не требуется для незарегистрированной арендной платы за землю.

Что произойдет, если вы не будете платить арендную плату за землю?

Большинство владельцев земельной ренты примут меры. Они предъявят письменное требование об арендной плате, и, если она не будет уплачена в течение нескольких месяцев, наймут адвоката и подадут иск о выселении. По сути, это выселение, и в случае успеха арендодатель снова вступит во владение имуществом. Поскольку каждый, кто заинтересован в собственности (например, кредитор), получит уведомление об иске, большая часть арендной платы за землю выплачивается до того, как владение собственностью будет утрачено. Большая часть арендной платы за землю жилой недвижимости составляет скромные суммы — 30–300 долларов в год — но дополнительные сборы и расходы также потребуются, если процесс зайдет так далеко.

Выкуп арендной платы за землю

Если вы не заинтересованы в вечной оплате арендной платы за землю, вам и не нужно. Процесс выкупа земельной ренты (погашение договора аренды и возврат имущества за плату) называется «выкупом». Закон штата Мэриленд предусматривает право выкупа (за исключением случаев безвозмездной аренды земли — довольно редко) владельцем права аренды в любое время с уведомлением за 30 дней. Говорят, что интересы владельца земельной ренты сливаются с интересами арендатора, когда акт о выкупе земельной ренты оформляется и регистрируется в земельных записях, а право аренды прекращается. Цена покупки земли (сумма выкупа) устанавливается законодательством Мэриленда по ставке капитализации, определяемой законом, исходя из годовой арендной платы и даты заключения договора аренды. Просто заплатите за подготовку акта о выкупе GRR, добавьте налоги на передачу и регистрацию, исходя из суммы выкупа, плюс сбор за регистрацию акта, и имущество будет вашим в простой плате.

Судебные решения и залоговые права

Имущество, облагаемое земельной рентой, рассматривается так же, как и имущество, не облагаемое земельной рентой, в том, что касается судебного разбирательства, залоговых прав и проверок правового титула.