Судебная практика по аренде – , . :: ::

Содержание

Судебная практика по аренде земельных участков

Взаимодействия граждан по вопросу аренды земли регулируются гражданским законодательством. При этом поймите, что индивидуальные права арендатора распространяются на все объекты, расположенные на земле, на результат деятельности, осуществляемой с земельными ресурсами.

Арендатор может передать права на использование земельного ресурса в субаренду. В соответствии с этим в судебной практике присутствуют разнообразные дела, связанные с земельными правоотношениями: от взыскания задолженности за аренду до восстановления прав за участок земельного массива.

Правовое регулирование аренды земельных участков

В российском правовом поле существуют нормы правового регулирования договоров аренды земли, которые прописаны в главе 34 ГК РФ.

Изучите следующие требования к договорам аренды земли, которые можно найти в указанной выше главе ГК РФ:

  • Суть арендных отношений;
  • Юридический статус владельца земли, передающего ее в аренду;
  • Юридические полномочия гражданина, который берет земельный участок в аренду;
  • Основные пункты и варианты заключения договоров аренды;
  • Указания относительно периода времени, на протяжении которого действует заключенный договор аренды.

В Гражданском кодексе не существует отдельной главы, посвященной вопросам аренды земли. Такая ситуация предусмотрена для того, чтобы все земельные отношения, включая вопросы аренды, регулировались на основании Земельного кодекса России.

Учтите, что в Гражданском кодексе существуют пункты, отсылающие граждан к конкретным нормативным актам, законам или кодексам, регулирующим земельные отношения. Например, в п.2 ст. 607 ГК РФ написано, что специфические вопросы передачи земли в аренду могут регламентироваться отдельными законами. В России на данный момент основной закон, регулирующий земельные отношения, опубликован в виде Земельного кодекса России.

Обратите внимание на тот факт, что при заключении договоров аренды на основании норм ГК РФ в отношении зданий, помещений, строений капитального типа применяются нормы Земельного кодекса России в вопросах регулирования обязательной или добровольной аренды земли, на которой возведены указанные постройки. Эти сведения найдите для подробного изучения в ст. 652 и ст. 653 главы 34 Гражданского кодекса России.

Учтите, что на сегодняшний день существует много юридических пробелов относительно вопросов аренды земли, которые более конкретно рассматриваются на уровне законодательства субъектов РФ, учитывая особенности ведения бизнеса, заключения сделок в регионах.

Основания возникновения споров по аренде земли

Изучите основные поводы обращения в арбитражную судебную инстанцию владельцев земельных участков по вопросам аренды земли:

  • Ситуации, связанные с формой и процедурой составления договора аренды земли, учитывая особенности и требования к основным пунктам договора аренды;
  • Вопросы, возникающие в случае принудительного подведения гражданина под заключение договора аренды в тех случаях, когда такой договор не требуется. Чаще всего такие споры возникают при заключении договоров по передаче прав собственности или права аренды на возведенные конструкции или помещения, расположенные на территории земельного участка;
  • Вопросы, возникающие при определении суммы арендной платы, формировании порядка и сроков выплат;
  • Споры, возникающие при определении и фиксировании в тексте договора условий, прав и обязательств каждого участника договора аренды земли;
  • Ситуации, появляющиеся при досрочном прекращении правового взаимоотношения сторон по договору аренды;
  • Непонимания сторон по факту прекращения договора аренды из-за истечения срока договора. Часто споры возникают относительно условий пролонгирования договора или заключения нового документа относительно аренды земли.

Отдельными проблемными ситуациями, отраженными в судебной практике, являются конфликты, возникающие в отношении арендованных земельных участков, расположенных в природоохранной зоне, в землях спецназначения, в пределах земель лесного и водного фонда. Немало встречается дел о перепродаже права аренды земли и дел о долговых обязательствах в отношении арендованной территории.

Судебная практика по аренде земельного участка двумя арендаторами одновременно

Чтобы получить официально права аренды на земельный участок, находящийся в ведении государственных органов или муниципалитета, необходимо оформить особый документ. Для приобретения права аренды на государственную землю необходимо получить документ, подтверждающий факт выделения земельного участка конкретному претенденту.

Фактически все условия получения земли от государства во временное пользование прописываются в акте о предоставлении земли гражданину, а договор аренды является только доказательством совершения такой сделки.

Учтите, что все условия и правила пользования и распоряжения землей заранее обсуждаются и в договор аренды вписываются уже условия, заранее известные обеим сторонам сделки.

Внимательно изучите материал следующей ситуации:

  • На один и тот же участок земли претендовали несколько заинтересованных лиц;
  • В итоге каждому претенденту предоставили договор аренды на участок земли;
  • В случае подачи заявления в суд о признании законности сделки по аренде территории необходимо знать, что земля достанется тому претенденту, который сможет доказать наличие ходатайства на выделение именно ему земельного надела;
  • Единственным арендатором в такой ситуации становится претендент, который сможет представить заверенные землеотводные бумаги.

Исходя из судебной практики по таким вопросам, делайте вывод о том, что сам договор аренды не может считаться единственным правоустанавливающим документом, подтверждающим права арендатора на землю. Свободное волеизъявление сторон сделки должно быть засвидетельствовано дополнительной документацией с постановкой удостоверяющих подписей уполномоченных должностных лиц.

Судебная практика по заключению договора аренды земельного участка

Знайте, что большая часть земель, которые допустимо получить в аренду, находятся в собственности государства. Пройти процедуру составления и подписания договора аренды участка земли, необходимо внимательно изучить регламентирующие нормы Земельного кодекса России, законов о земле, принятых в субъектах РФ, где планируется получить землю в аренду.

Процедура состоит из нескольких пунктов:

  • Необходимо составить в письменном виде обращение в соответствующий госорган с указанием следующей информации:
    • Назначение применения участка;
    • Необходимый минимальный и максимальный размер участка земли нужно указать в тексте;
    • Географическое положение территории;
  • Определение условий, по которым участок земли будет выведен из оборота, указать, кем и на каких условиях такое действие осуществится;
  • Предоставить принятое решение и заверенное уполномоченными представителями государственных органов исполнительной власти о предоставлении права аренды на участок;
  • Стадия заключения договора аренды и предоставления участка арендатору в натуре.

Поймите, что нарушив порядок, описанный выше, процесс заключения договора аренды в отношении земельного участка может быть признан несостоявшимся. Изучите на примере причины отказа в заключении сделки по аренде участка земельного массива.

Суть дела заключается в том, что некоторому кооперативу, осуществляющему гражданские строительные работы, суд отказал в иске, суть которого сводилась к признанию недействительным распоряжение мэра города Санчурск. Суть распоряжения заключалась в отмене постановления, которое было принято прежним главой города о выделении определенной территории муниципальной земли в пользу указанного кооператива для застройки на этой территории гаражного кооператива.

На основании собранных данных выяснилось, что земля, предоставленная кооперативу для возведения гаражей, находится в непосредственной близости к конкретному жилому дому. Разрешение прежнего мэра города нарушало статью 28 ЗК РФ, так как граждане, проживающие в непосредственной близости, не были опрошены и поставлены в известность о предстоящих работах.

Суть в том, что на указанной территории, выделенной под гаражное строительство, уже осуществлялись работы по возведению овощных ям в соответствии с коллективным решением жильцом. Именно эти граждане, проживающие в близлежащих домах, обратились в Градостроительный комитет с целью привлечь градостроительную инспекцию к проблеме.

Инспекция выяснила, что обязательного согласования по поводу возведения гаражей не осуществлялось, сотрудники архитектурно-строительного надзора и Земельного комитета не получали извещений или уведомлений, или иных письменных обращений от гаражного кооператива.

Существует правило на основании данных ЗК РФ о том, что допустимо осуществлять строительство объектов в пределах границ поселения, если данный участок включен в генеральный план застройки и расширения территории города.

В соответствии с этим правилом провели исследование и выяснили, что возведение гаражей и иных сооружений такого типа не внесено в Генеральный план застройки, при этом согласования не осуществлялись, заявлений о проведении согласовательных действий не обнаружено со стороны гаражного кооператива. Именно на основании вышеизложенного было принято оспариваемое постановление нового мэра города.

Судебная практика по переходу права на землю при переходе прав на сооружение на ней

Часто встречается в судебной практике ситуация, когда переход права на возведенные на земле конструкции осуществлен на законных основаниях, а происходящий одновременно процесс смены владельцев земли путем передачи прав аренды на землю владельцу построек вызывает сомнение и споры в своей законности.

Разберитесь в ситуации, изучив нормы статьи 37 Земельного кодекса России. В данном документе сказано, что в случае передачи законных прав заинтересованному лицу на конструкции, помещения и сооружения, права на землю передаются автоматически. Но для их подтверждения необходимо получить отдельный документ, который подтверждает полученное право владельца распоряжаться земельным участком, на территории которого размещены приобретенные им постройки или конструкции капитального строения.

Суть обращений в суд заключается в том, что муниципалитет или уполномоченные представители исполнительной власти или местного самоуправления заведомо незаконно отказывают собственникам помещений в получении земли на основании бесплатного бессрочного владения с правом выкупа или оформления в собственность законными способами.

Такой запрет является формой принуждения собственника помещения к заключению договора аренды в пользу должностного лица на ту землю, которая автоматически должна достаться в собственность после приобретения или аренды помещений, возведенных на территории данного участка.

Представители администрации, отстаивающие свое право отказать в предоставлении земли на бесплатных основаниях собственнику помещений, ссылаются на то, что информации о виде применения земли в статье 37 ЗК РФ и в статье 552 ГК РФ нет. При этом нельзя осуществить перевод статуса земли, находящейся в собственности государства, в новый правовой статус владельца помещений, расположенных на этой территории.

Для сторонников такой позиции суть фразы «переходит право пользования» сводится к тому, что в ней имеются в виду условия использования и применения земельных ресурсов участка, права хозяйственного пользования и распоряжения участком, но не имеется в виду переход вида разрешенного землепользования автоматически.

Начальник Управления регистрации земельных правоотношений Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полагает, что на основании аналитического подхода к данным статьи 37 ЗК РФ, статьи 1 и статьи 15 ФЗ «О плате за землю» новый собственник сооружений и капитальных объектов строительства получает право приоритетного оформления земельных отношений в свою пользу.

Что касательно конкретной ситуации, изложенной выше, Администрация Москвы оформит такое право приобретателя помещений решением на основании правосубъектности указанного в ситуации владельца сооружений и земли, на которой они воздвигнуты.

Обратите внимание, что правосубъектность рассматривается таким образом:

  • Государственное учреждение может рассчитывать на получение земли вместе с помещениями на правах бессрочного использования территории;
  • Гражданин имеет право получить землю вместе с помещениями на правах пожизненного наследуемого владения;
  • Коммерческие организации, юридические лица могут получить землю на правах аренды, если цель использования земли носит коммерческий характер.

После изучения п. 3 статьи 552 ГК РФ специалисты пришли к выводу о том, что новый владелец построек и конструкций получает право вступать в земельные правовые отношения в отношении участка территории, на котором располагаются приобретенные им здания.

Однако, судебная практика арбитражных судов не совпадает с такой позицией специалистов правоведов. Как правило, суд принимает решение в пользу собственника помещений, признавая его права на землю в полном объеме, что исключает необходимость дополнительно заключать договоры аренды и вступать в правовые отношения по дополнительным договорам в отношении земельного участка.

Разберитесь с ситуацией на примере. Решением администрации населенного пункта компании «Феникс» передан участок земли на срок в 2 года на правах аренды. Руководство компании подало иск с целью оспорить решение администрации поселения. Для подтверждения правоты руководство компании передали суду материалы, доказывающие факт приобретения в собственность помещения на территории, которую вынуждены оформлять в аренду.

Требование руководства компании основывается на том, что земля должна быть предоставлена в бессрочное пользование, а не по договору аренды.

Суд принял решение в пользу компании «Феникс», мотивируя свою позицию тем, что при вынесении решения администрацией были нарушены условия, указанные в статье 37 ЗК РФ. Дополнительным мотивом стал факт принудительного заключения договора аренды, который должен составляться только по обоюдному желанию сторон в соответствии с волей каждого.

Судебная практика по установлению арендной платы за пользование земельным участком

Знайте, чтобы назначить плату за землю при передаче участка в аренду, необходимо арендодателю представить документы, на основании которых можно сделать вывод о его правовом статусе по отношению к участку земли.

Суть судебных обращений заключается в том, что в некоторых субъектах РФ представители местной администрации приняли нормативные локальные акты, в которых установили стоимость аренды земли для владельцев объектов недвижимости, расположенных на муниципальной земле. При этом понимая, что осуществляют преступную деятельность, так как нарушают ФЗ «О плате на землю». Мотивируя свои действия тем, что это решение позволяет наполнить дополнительными суммами денег бюджет поселения.

Налицо явное превышение должностных полномочий и злоупотребление должностным положением в личных целях.

Плату за землю можно взимать только в том случае, если при заключении договора аренды в отношении помещения в текст документа внесен пункт о том, что за пользование землей необходимо составить отдельный договор аренды.

Если указанной оговорки в документе аренды нет, тогда взимать арендную плату за землю, на которой располагаются помещения, недопустимо. Основанием служит пункт 2 статьи 654 ГК РФ, в котором сказано, что при отсутствии отдельных условий в договоре аренды на помещение, стоимость аренды земли считается включенной в стоимость аренды за использование помещения.

Имейте в виду, что в договоре аренды в отношении здания или сооружения может быть включен пункт о том, что арендатор обязуется выплачивать арендодателю сумму ежегодного земельного налога за ту территорию земельного участка, которую занимает арендованное строение или объект недвижимости.

Разберитесь с данными судебной практики, после этого сделайте вывод о том, что арбитражные суды выносят различные решения, не всегда в соответствии со сложившимся пониманием ситуации.

Суть спорных решений заключается в том, что суд должен вынести решение на основании Земельного кодекса и Гражданского кодекса. Однако, не всегда бывает допустимо выбрать основания для вынесения решения.

Рассмотрите примеры из судебной практики. Истец обратился в суд с просьбой признать правомерным отсутствие дополнительной арендной платы за землю, так как он уже выплачивал деньги за аренду помещения, а в договоре арендодатель прописал обязательство арендатора по выплате дополнительной аренды за землю. Истец ссылался на статью 654 ГК РФ. Дополнительным мотивом для истца являлся факт того, что в законе не установлено пункта о внесении отдельной платы за землю при наличии прав и обязательств аренды в отношении объектов на этой земле.

Суд принял решение отказать истцу и признать его позицию неправомерной, так как на основании норм гражданского законодательства существует право владельца недвижимости включать в договор пункты о раздельной оплате аренды за недвижимое имущество на территории и за саму территорию.

На основании закона суд принял решение, мотивируя тем, что стоимость аренды земли должна присутствовать в любом случае, но при отсутствии отдельного договора на аренду земли, стоимость использования взималась арендодателем по общему договору правомерно.

Вывод весьма спорный, но имеет место:

  • Не существует законодательного запрета на то, чтобы оформлять договор аренды на землю отдельно от договора аренды на здание или сооружение на этой земле;
  • С другой стороны, если по существующим документам можно сделать вывод о том, что стороны оговорили раздельную оплату за аренду помещения и земли, но не заключили отдельный договор, взимание оплаты за землю будет правомерным.

В приведенном выше случае суд постановил, что арендатор заведомо знал, что должен уплатить средства за аренду земли, но намеренно скрыл их, что является незаконным накоплением средств, подлежащих выплате по договору аренды.

Чтобы не попадать в такие ситуации, необходимо заключать единый договор аренды недвижимости, а не договор аренды недвижимого имущества и отдельно договор аренды земельного ресурса.

Однако, имейте в виду, что такие сделки с недвижимостью допустимо оформлять, если все объекты недвижимости на участке зафиксированы в едином реестре недвижимости.

Судебная практика по нарушению порядка индивидуализации при заключении договора аренды земли

Часто судебные иски связаны с тем, что появляются спорные ситуации из-за недостаточной индивидуализации участка при составлении договора аренды.

Чтобы земельный участок признавался в правовом поле индивидуальным, необходимо соблюсти некоторые моменты:

  • Для земельного участка в качестве территории собственника необходимо оформить границы;
  • Земельный участок у собственника должен быть поставлен на государственный учет, и участку должен быть присвоен кадастровый номер.

Существует ряд законов и нормативных актов, на основании которых необходимо проводить процедуру межевания, определения границ, формирования межевого плана, внесения данных в специальные реестры учета.

Знайте, что определение границ признано законным на основании приказа Минэкономразвития РФ от 24 ноября 2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».

Знайте, что в таких ситуациях чаще всего поводом для судебного вмешательства становятся вопросы о том, допустимо ли считать часть земельного участка объектом аренды, если этот участок земли не индивидуализирован в соответствии с описанными выше нормами.

Важный вопрос заключается в том, что ожидает нарушителя при передаче в аренду земли, не прошедшей процедуру индивидуализации. Очень важным моментом является понимание ситуации, при которой заключался договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером, а на момент подписания бумаг такой участок с кадастровым номером перестал существовать.

Знайте, что единого мнения не существует по вопросам признания земельного участка объектом аренды только после его межевания и получения подтверждающего этот процесс документа:

  • Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2010 по делу № А28-4588/2009. Основное мнение состоит в том, что земельный участок без проведения процесса межевания не может быть признан объектом аренды, так как нет границ, чтобы определить параметры и условия аренды территории. Если попытка оформить такой участок в аренду инициирована, то до момента получения документов о проведенном межевании сделка считается не заключенной;
  • С другой стороны, часто встречаются ситуации обжалования вынесенного решения на основании вышеперечисленных обстоятельств. Например, Предприятие заключает договор о реализации инвестиционной деятельности с администрацией области, но при этом после заключения договора не последовало заключение договора аренды в отношении земельных ресурсов, принадлежащих государству. Инвестор потребовал у суда вынести решение о принудительном заключении договора аренды с администрацией области. Суд принял сторону истца и обязал администрацию области заключить договор аренды с предприятием.

В последнем случае мотивом послужили данные Гражданского кодекса, изложенные в статьях 309, 445, 421 о том, что стороны обязаны заключить договор аренды земли с инвестором, так как существует договор о проведении иных мероприятий, заключенный этими же сторонами. Однако в этой ситуации администрация области подала встречный иск и обжаловала решение суда.

Судебная практика по нарушению прав и обязанностей сторон договора аренды земли

Знайте, что в договоре аренды существуют пункты и правила их оформления, которые:

  • Установлены государством и не подлежат изменению по согласию сторон;
  • Определены законом, но могут быть изменены по согласованию сторон;
  • Дополнительные пункты, которые вписываются в договор по желанию сторон.

Чаще всего споры в арбитражном суде разрешаются в отношении арендаторов и их нарушенных гражданских прав с учетом взыскания убытков, причиненных такими нарушениями.

Рассмотрите данный ниже пример. Организация подает жалобу в суд с целью признать решение администрации поселения ошибочным и недействительным. Суть решения в том, что администрация закрепила права на смежную территорию с торговым предприятием, принадлежащим истцу, за третьими лицами. Организация заключала договор аренды с администрацией поселения на условиях предоставления территории для осуществления торговли.

Обратите внимание, что в договоре аренды было указано, что арендодатель обязуется не мешать арендатору осуществлять указанный вид деятельности, не менять условия договора в одностороннем порядке, не допускать осуществление работ на смежных территориях, которые повлекут снижение хозяйственной ценности для осуществления основной деятельности организации.

Однако суд постановил проблемный смежный участок оставить за арендатором. Судебная коллегия приняла решение в пользу истца, так как постановление суда первой инстанции правильно признало недействительным вынесенное администрацией решение. Причина заключается в нарушении пункта договора, что по ГК РФ недопустимо.

Знайте, в такой ситуации, кроме основных пунктов в договоре, которые прописываются в тексте, существуют пункты, которые являются базовыми для любого договора, касающегося прав и обязанностей всех землепользователей.

Если арендатор или арендодатель не соблюдает установленные нормы и правила по отношению к земельному участку, то они могут быть подвергнуты административной ответственности.

Органы земельного контроля часто необоснованно взыскивают штрафы с арендаторов за нарушение установленных законом норм пользования земельным участком. В таких случаях суд требует от органов земельного контроля, которые приняли решение о наложении штрафа, доказать факт нарушения.

Изучите материалы примера. Комитет муниципального образования по землеустройству постановил наложить штраф на арендатора земельного участка за нанесение ущерба путем уничтожения плодородного слоя земли. Суд отменил постановление указанного выше органа исполнительной власти по причине того, что сотрудники комитета не смогли доказать факт передачи земельного участка в пользование арендатору с полноценным плодородным слоем земли.

Вывод суд сделал исходя из проверки договора аренды на момент его заключения, узнав, что никаких оценочных работ в отношении качества почвы не проводилось, акт не составлялся. Основания для наложения штрафа арендатору не существует.

Судебная практика по досрочному расторжению договора аренды земельного участка

Отдельной категорией споров в суде является ситуация расторжения договора досрочно, которую инициирует одна из сторон сделки. В таком случае ситуация может быть разрешена только по обоюдному согласию участников сделки или через суд.

Существует 2 категории подобных дел:

  • Если причиной является обращение арендатора в суд с целью оспорить решение администрации поселения об изъятии земельного участка из владения по причине передачи прав на данный участок третьим лицам;
  • Если досрочное расторжение договора аренды вызвано требованием администрации.

В Земельном кодексе прописан перечень причин, при наступлении которых допускается передача прав на арендуемый участок третьим лицам. Однако, суды в такой ситуации принимают решение в пользу арендатора, так как администрация поселения не имеет права в досудебном порядке изымать землю у добросовестного арендатора и передавать права на участок третьим лицам путем принятия и опубликования акта властного изъятия земли.

Администрация поселения подала иск в суд на компанию с целью признания действий компании незаконными и с целью досрочно прекратить договор аренды. Суть проблемы в том, что компания, арендующая у города территорию под торговлю бытовыми товарами, перестроила вид хозяйственной деятельности по торговле скоропортящимися товарами без уведомления администрации.

Суд первой инстанции отказал в иске администрации поселения. Так как причиной расторжения договора в иске указано желание администрации расторгнуть договор аренды на основании данных пункта 1 статьи 619 ГК РФ. Проблема заключается в нарушении санитарно-эпидемиологических норм ответчиком, что не является достаточной причиной для досрочного расторжения договора аренды, так как остальные условия аренды соблюдены.

Если бы в договоре аренды было указано в качестве причины расторжения досрочно договора аренды нарушение градостроительного законодательства или санитарных норм, тогда суд принял бы сторону истца.

Судебная практика по продлению договора аренды земельного участка

В данной теме споры чаще всего возникают по причине того, что арендаторы требуют у владельцев земли продлить договор аренды бессрочно. Получив отказ, арендаторы отправляются в судебные органы для решения вопроса.

Однако, помните, что любой договор аренды в качестве обязательного условия содержит срок заключения арендных отношений.

Изучите следующие данные. Организации обратились в органы исполнительной власти муниципального образования с целью оспорить решение администрации о сносе временных объектов, которые необходимо расположить за пределами пешеходного пешехода по причине истечения срока аренды территории.

После отказа администрации в удовлетворении требований организации подали в суд, который отказал в принятии иска. Основанием служит Гражданский кодекс, в котором существуют условия заключения аренды с возведением на участке временных построек для их применения в период аренды земли. После окончания срока аренды арендатор обязан снести временные постройки, так как не является собственником земельного участка.

Если арендатор желает продлить срок аренды, то необходимо заранее подать заявление в администрацию с изложением такого намерения. Если арендодатель указывает причинами отказа в продлении аренды особые условия применения участка, то арендатор имеет право потребовать перевести права аренды на себя, если в течение 1 года после отказа в продлении аренды данный участок будет передан третьим лицам в арендные отношения.

Кроме этого, арендатор имеет право через суд взыскать ущерб, нанесенный отказом в продлении договора аренды ему и его предприятию.

Изучите пример ниже по тексту. Частное лицо, являясь предпринимателем, заключило договор аренды определенного участка у администрации города, однако, после окончания срока аренды в продлении срока аренды было отказано. В этом же году участок большего размера, в состав территории которого входил арендуемый ранее участок, был передан администрацией в аренду организации. Первый арендатор участка, входящего в состав большой территории, подал в суд иск на неправомерный отказ в продлении ему договора аренды.

Администрация в качестве основания для отказа в продлении аренды указала наличие нарушений эксплуатации земельного участка. Суд такую мотивацию в отказе продления договора аренды не принял и постановил продлить договор с прежним арендатором.

uropora.ru

Обзор судебной практики по спорам, связанным с арендными правоотношениями

1. У арендатора отсутствуют основания для уплаты арендной платы, если он не имеет возможности использовать арендуемое помещение по назначению, поскольку оно было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к банку о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, процентов и  пени.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и  апелляционной инстанций исходили из того, что у ответчика не возникло обязанности по перечислению арендной платы, поскольку имущество, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что не позволило его использовать по назначению. Кроме того, суды признали договор незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Договором предусмотрено, что в случае невозможности использовать арендуемое имущество по назначению по любой причине, за исключением прямой вины арендатора и обстоятельств непреодолимой силы, арендная плата за все время вынужденной невозможности использовать арендуемое помещение не начисляется.

Как установлено судами, помещение, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что подтверждено соответствующими актами, составленными в присутствии директора истца.

Несмотря на неоднократные обращения ответчика к истцу о необходимости устранить недостатки сданного в аренду имущества, таких действий со стороны арендодателя не последовало.

Учитывая, что спорное помещение расположено в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном законом порядке, суд кассационной инстанции признал обоснованным вывод арбитражных судов о том, что данные обстоятельства препятствовали банку использовать спорное помещение по назначению, в связи с чем у последнего не возникло оснований для уплаты арендной платы, поскольку невозможность использования арендуемого помещения была обусловлена не виной арендатора либо обстоятельствами непреодолимой силы, а иными причинами, в том числе отсутствием ввода здания в эксплуатацию.

Между тем суд кассационной инстанции признал обоснованным довод общества об отсутствии у суда оснований для признания договора аренды незаключенным.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проанализировав предмет договора, суд округа пришел к выводу о том, что его содержание позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о несогласованности предмета договора.

Учитывая, что статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, кассационная инстанция указала на ошибочность данного вывода судов.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции, признав вывод судов о незаключенности договора аренды неверным,  но не приведшем к принятию арбитражными судами неправильных судебных актов, оставил их без изменения.

(Постановление ФАС ДВО от 11.02.2010 № Ф03-7965/2009)

2. Исковое заявление о расторжении договора оставляется без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, который в силу положений статей 452, 619 ГК РФ является обязательным

Комитет по управлению имуществом  обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о расторжении договора аренды объектов нежилого фонда, об обязании ответчика освободить нежилое помещение.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением арбитражного апелляционного суда требования комитета о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ. В удовлетворении требований об обязании предпринимателя освободить нежилое помещение отказано.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Оценив представленные истцом уведомления о направлении акта сверки и погашении задолженности, содержащие предупреждение о возможном расторжении договора в судебном порядке в случае непогашения задолженности, суд установил, что арендатором данные уведомления получены не были.

При таких обстоятельствах апелляционный суд сделал правомерный вывод о нарушении истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного указанными нормами права,   и  обоснованно оставил иск  без   рассмотрения в  данной  части  на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Поскольку договор аренды не расторгнут в установленном законом порядке, ответчик занимает помещение на законных основаниях, то вывод суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении требований об обязании ответчика освободить спорное помещение следует признать также правильным.

(Постановление ФАС ДВО от 26.07.2010 №Ф03-5151/2010)

3. Поскольку договор аренды не является публичным договором, правовые основания для понуждения к заключению данного договора отсутствуют

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к управлению имущественных отношений, муниципальному учреждению здравоохранения о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор аренды прекратил свое действие по истечении установленного в нем срока. Условиями договора аренды не предусмотрено право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В материалы дела не представлены доказательства передачи спорного объекта в аренду иному лицу. Также судами отмечено, что действующим законодательством не предусмотрено возложение на арендодателя и балансодержателя обязанности по заключению договора аренды при отсутствии у них намерения сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

  В силу статьи 296 ГК РФ учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

 Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Между тем истцом не представлено таких доказательств.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты в силе.

(Постановление ФАС ДВО от 04.10.2010  № Ф03-6622/2010)

4. Заявляя исковые требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра

Между Дальневосточным отделением Российской академии наук (арендодатель) и некоммерческой организацией (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения.

Имущество передано арендатору по акту в удовлетворительном и технически исправном состоянии.

В период действия договора аренды истцом с привлечением третьих лиц произведены ремонтные работы по устранению недостатков, которые, по мнению истца, носили скрытый характер, что подтверждается представленными счетами-фактурами, договорами подряда, копиями чеков, платежными поручениями, расходными накладными, расходными кассовыми ордерами.

Письмами истец уведомлял ответчика о необходимости проведения ремонта с целью устранения недостатков арендуемого помещения, затем обратился к ответчику с просьбой вернуть затраченные на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении средства.

Неполучение ответа на указанные обращения и невозвращение денежных средств явилось основанием для обращения истца в суд с исковыми требованиями о взыскании с Дальневосточного отделения Российской академии наук расходов по устранению недостатков переданного в аренду имущества.

 При рассмотрении спора судом установлено, что спорные помещения передавались арендодателем в удовлетворительном и технически исправном состоянии, соответствующем условиям договора для использования "под офис" в порядке пункта 1 статьи 611 ГК РФ.

Однако это имущество использовалось, как указано судом, под размещение учебного класса, к которому применяются иные требования эксплуатации.

Имеющаяся в деле переписка сторон свидетельствует лишь о факте обращения истца к арендодателю о необходимости проведения ремонта для устранения недостатков.

Договором предусмотрено, что улучшения, произведенные арендатором в арендованных помещениях, передаются без возмещения ему стоимости этих улучшений арендодателем. Данное условие не противоречит правилам статьи 623 ГК РФ.

Проанализировав совокупность обстоятельств дела и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды обеих инстанций не установили наличие в спорных помещениях недостатков, носящих скрытый характер, и требующих проведение ремонта. В связи с чем решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением   суда апелляционной инстанции и постановлением суда кассационной инстанции, истцу было отказано в иске.

(Постановление ФАС ДВО от 01.03.2010  № Ф03-719/2010)

5. Поскольку нежилые помещения являются предметом залога, согласие залогодержателя на передачу их в аренду отсутствует, суд признал договор аренды незаключенным

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу об обязании ответчика освободить и передать истцу нежилые помещения в здании.

В свою очередь, общество предъявило предпринимателю встречный иск о государственной регистрации договора аренды помещений.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель является собственником недвижимого имущества, переданного обществу по договору аренды, который суд признал незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации. В то же время спорное имущество является предметом залога по договору, заключенному между предпринимателем (залогодатель) с банком (залогодержатель), и согласие последнего на передачу его в аренду залогодателем не получено. Установив данные обстоятельства, суды пришли к правильному выводу о том, что основания для государственной регистрации договора аренды и пользования обществом переданными по нему помещениями отсутствуют, поэтому имущество подлежит возврату предпринимателю на основании статьи 301 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты в силе.

(Постановление ФАС ДВО от 13.08.2010 № Ф03-4159/2010)

6. Если покупатель нежилого помещения является его арендатором и на момент заключения договора купли-продажи договор аренды не расторгнут, то с момента передачи помещения по акту приема-передачи покупателю и до государственной регистрации права собственности на него арендная плата за пользование данным помещением не начисляется

Открытое акционерное общество (ОАО) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2009  по 28.10.2009, пени за период с 10.10.2009 по 10.12.2009.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционном порядке решение не проверялось.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, исходя из следующего.

За ОАО зарегистрировано право собственности на функциональное (встроенное) помещение; по данному помещению зарегистрировано существующее ограничение (обременение) прав – аренда, в обоснование чего представлен договор аренды, заключенный между сторонами на срок с 20.02.2008 по 19.02.2011.

 До истечения срока действия договора аренды указанное помещение приобретено ООО  согласно договору купли-продажи от 28.09.2009.

Переход права собственности на помещение зарегистрирован 29.10.2009.

Истец, ссылаясь на то, что только после соответствующей регистрации у ответчика  возникло право собственности на спорное имущество и прекратились обязательственные отношения по договору аренды; до такой регистрации арендатор обязан исполнить условия договора, вносить арендные платежи, полагая, что у ответчика за период с 01.10.2009 по 28.10.2009 имеется задолженность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требование о взыскании пени согласно условию договора аренды.

При разрешении спора судом установлено, что помещение передано арендодателем по передаточному акту в рамках договора аренды.

По совершении сделки - договора купли-продажи указанного имущества сторонами оформлен акт о приемке - передаче. Данный акт в силу п. 1 ст. 556 ГК РФ подтверждает исполнение обязательства продавца передать имущество покупателю по договору купли-продажи, с этого момента обязательства по договору аренды заменены на новые обязательства, вытекающие из договора купли-продажи (ст. 414 ГК РФ), покупатель - ООО стал законным владельцем проданного имущества, что согласуется с разъяснениями, изложенными в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

То, что за продавцом сохраняется право собственности на имущество, связано с отсутствием права у его законного владельца распоряжаться имуществом, в силу вышеприведенных норм права не означает продолжение арендных отношений.

При изложенном суд кассационной инстанции признал правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды и, соответственно, пени.

(Постановление ФАС ДВО от 17.06.2010 № Ф03-3884/2010)

Судья И.А.Тарасов

Помощник судьи В.В.Каправая

fasdvo.arbitr.ru

"Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ.
АНАЛИЗ АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
(ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО ПРИМЕНЕНИЮ ГРАЖДАНСКОГО И
ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РФ)
И.М. АШИХМИН
Ашихмин Игорь Михайлович - кандидат юридических наук, практикующий юрист в области коммерческой недвижимости. Партнер Экспертно-консультационного бюро "Столица". Начальник отдела юридического сопровождения сделок с недвижимостью "MAXWELL capital group", автор публикаций и программ практических семинаров в области недвижимости, таможни. Имеет опыт арбитражной практики по разрешению споров, связанных с недвижимостью в городе Москве и регионах Российской Федерации.
ВВЕДЕНИЕ
Сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, составляют значительную и, пожалуй, наиболее рискованную часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила сделок с такими объектами и правами на них, а также неоднозначностью в толковании отдельных норм законодательства об аренде арбитражными судами.
Несмотря на принадлежность российской правовой системы к романо-германской правовой семье, растет значение судебного прецедента, который заполняет пробелы законодательства, а именно Гражданского кодекса РФ. Отрицательным последствием этого является прогрессирующая нестабильность судебной практики. Уже стали привычными противоречия в решениях кассационных инстанций разных судебных округов. При этом обобщение судебной практики Президиумом Высшего Арбитражного Суда происходит крайне медленно.
При таких обстоятельствах становится важным не просто знание материалов судебной практики, среди которых центральное место в отношении аренды занимают:
- Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащийся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66;
- Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", содержащийся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59;
- отдельные постановления Президиума ВАС РФ и федеральных арбитражных судов округов, их анализ и обобщение для практического применения.
Перед вами книга, в которой сделана попытка проанализировать и систематизировать арбитражную практику в области аренды недвижимости. Цели, которые ставил перед собой автор - это:
во-первых, систематизировать материалы различных судебных инстанций в области аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и их частей;
во-вторых, провести сравнительный анализ арбитражной практики при разрешении наиболее частых споров;
в-третьих, определиться в толковании арбитражными судами тех или иных правил поведения, касающихся аренды недвижимости, установленных законодательством неоднозначно и вызывающих постоянные споры;
в-четвертых, сделать практические выводы, полезные для сторон договора аренды недвижимости.
В достижении этих целей автор пришел к следующим умозаключениям, которые вы найдете на страницах данного издания.
Во-первых, для всех понятно, что практика арбитражных судов в разрешении тех или иных споров должна стремиться к однозначности толкования норм права. Однако автором замечено, что федеральные арбитражные суды округов часто меняют уже устоявшиеся подходы к разрешению споров, при этом не в лучшую сторону. При анализе арбитражной практики можно часто столкнуться с разными решениями одного и того же федерального арбитражного суда по одному и тому же спору с разницей в несколько лет.
Во-вторых, стали нормой противоречия позиции Федеральных арбитражных судов (ФАС) позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда (ПВАС), о которых также пойдет речь.
В-третьих, нормы ГК РФ об аренде не отвечают сегодняшним потребностям сторон этой сделки, и создавшийся при этом законодательный вакуум успешно заполняет арбитражная практика, развивая роль судебного прецедента в решении споров.
В-четвертых, настал момент, когда без знания судебных прецедентов успешный бизнес в области арендных отношений невозможен.
Девиз книги: "Меньше теории - больше практики".
Материал подан путем формулирования конкретных вопросов и ответов на них, взятых из арбитражной практики.
Выводы автора подкрепляются выдержками из постановлений ПВАС и ФАС округов, которые выделены курсивом . Подробно с материалом судебного постановления можно познакомиться в приложении, в котором помещены все судебные решения, на которые ссылается автор в тексте книги, и некоторые полезные нормативно-правовые акты, связанные с арендными отношениями (не приводятся).
--------------------------------
Курсив не приводится.
Данный труд можно с уверенностью назвать практическим пособием для арендодателя и арендатора, который должен помочь и тем и другим разговаривать на одном, близком к юридическому, языке. Данная работа будет способствовать открытию сторонами договора аренды недвижимости мира судебного прецедента - того, что, к сожалению, не прочитаешь в статье закона, а если и прочитаешь, то однозначно не истолкуешь.
Желаю вам, дорогой читатель, открытия новых миров юриспруденции, которые ежедневно открывает для себя ваш покорный слуга.
С уважением к интеллекту, позволившему
выбрать из всего разнообразия юридической
литературы именно мой труд.
Автор
ЧАСТЬ ПЕРВАЯ
Раздел I. ПРИМЕНЕНИЕ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ,
НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКЕ
Глава 1. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ,
СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Определение существенных условий договора является важным элементом любой гражданско-правовой сделки, и конечно же договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Это тот вопрос, по которому стороны, садясь за стол переговоров, должны прийти к согласию и без разрешения которого невозможно приступать к формально-юридическому закреплению достигнутых соглашений на бумаге. К сожалению, глава 34 ГК РФ, посвященная аренде, не содержит статьи, которая бы определяла перечень существенных условий договоров данного вида. Этот перечень вытекает из нескольких статей указанной главы. Вместе с тем общие положения Гражданского кодекса РФ о заключении договора (статья 432) определяют, что существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В настоящей главе автором определены существенные условия договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, которые названы в законе и необходимы для договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Несогласованность существенных условий часто приводит к спорам, которые разрешаются арбитражными судами. Речь пойдет о предмете, сроке договора, порядке передачи объекта аренды и размере арендной платы. Также здесь вы найдете наиболее интересные споры, связанные с толкованием существенных условий, и практику разрешения этих споров в арбитражных судах.
1.1. Предмет договора
В практике довольно часто приходится сталкиваться со спорами, в результате разрешения которых арбитражные суды приходят к выводу, что в договоре аренды не определен предмет арендных отношений, ссылаясь на п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 607 ГК РФ.
Напомню содержание этих пунктов:
Ст. 432. Основные положения о заключении договора
1 Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статья 607. Объекты аренды
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как видим, пункт 3 статьи 607 ГК РФ не содержит точных и четких предписаний, какие именно данные необходимы для того, чтобы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Тем самым, как может показаться на первый взгляд, создается возможность произвольного признания договора незаключенным.
Примером такого произвольного толкования понятия "определенности" объекта аренды является Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа (в дальнейшем - ФАС МО) от 23 апреля 2004 г. N КА-А41/2836-04. Данное судебное разбирательство касалось иска о признании недействительным решения Московской областной регистрационной палаты об отказе в государственной регистрации договора аренды.
Судом первой инстанции установлено, что объект аренды указан без достаточной определенности. В договоре предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилое помещение, на основании свидетельства, выданного на помещение в доме N 49 по Октябрьскому проспекту, общей площадью 419,3 кв. м, в т.ч. подвал 1276 кв. м.
Мы видим, что информация об объекте аренды перенесена в договор аренды из свидетельства на право собственности. При этом, однако, по утверждению суда кассационной инстанции, не указаны общая площадь дома, этажность, местоположение арендуемых помещений, а также другие данные, позволяющие определенно установить, какая часть дома передается в аренду.
Довод заявителей относительно того, что впоследствии в регистрационный орган представлялись экспликация и поэтажный план дома, был отклонен.
И далее: пункт 3 ст. 607 ГК РФ требует, чтобы данные, позволяющие определенно установить объект аренды, содержались в договоре аренды. В спорном случае стороны в договоре аренды недостаточно ясно выразили свою волю относительно того, какие конкретные помещения в доме арендодателем передаются, а арендатором - принимаются. В данном случае отсутствие необходимой информации об объекте аренды в договоре не может восполняться последующим представлением со стороны арендатора документов БТИ.
Суд кассационной инстанции посчитал судебные акты законными и обоснованными. Однако данные выводы противоречат позиции Конституционного Суда РФ (в дальнейшем - КС РФ), изложенной в Определении от 05.07.2001 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ".
КС РФ указал, что правоприменитель, в том числе арбитражный суд, при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения, применяя пункт 3 статьи 607 ГК Российской Федерации, связан требованиями статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации) и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Конкретизируя названные требования, статья 26 Закона о регистрации предусматривает, что:
1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Таким образом, ФАС МО вышел за рамки п. 3 статьи 607 ГК РФ и статьи 26 Закона о регистрации, потребовав указания в предмете договора общей площади дома, в котором находятся арендованные помещения, его этажности, местоположения арендуемых помещений и их конкретизации, а также других данных, позволяющих определенно установить, какая часть дома передается в аренду.
Каковы же данные об объекте недвижимости, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а также те документы, из которых вытекают эти данные?
Во-первых, такие данные указаны в свидетельстве на право собственности, а именно: название, площадь, местонахождение. Например: "Здание - склад, пристройка к складу, сооружение для производства битума и сухих смесей, 1-этажное, общей площадью 1294 кв.м, инв. N 1800, лит. А, А, а, объект N 2, расположенное там-то". Дополнительные характеристики здания, сооружения при необходимости можно почерпнуть из технического паспорта здания, сооружения.
Касательно помещения (части помещения), желательно наряду с местонахождением указать общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности по техническому паспорту на здание.
Во-вторых, такие данные определены Законом о регистрации, п. 3 ст. 26 которого требует приложения к договору поэтажных планов здания, сооружения, помещения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не помешает и приложенная экспликация.
В-третьих, исходя из существующей практики, к договору полезно приложить техническую документацию на здание, сооружение, помещение,

'Налог на добавленную стоимость. Постатейный комментарий к главе 21 части второй Налогового кодекса РФ' (Борисов А.Н.)  »

www.lawmix.ru

Актуальная судебная практика по договорам аренды помещений

В настоящей статье рассмотрены наиболее интересные судебные решения по спорам, вытекающим из договоров аренды помещений.

Перепланировка одобрена в последующем: обязан ли арендатор платить штраф?

Сдача помещения в аренду – это не только получение прибыли в виде арендной платы, но и определенный риск, связанный с сохранностью арендованного помещения, ведь собственник лишается прав владения и использования своего недвижимого имущества и может реализовать только право на контроль за деятельностью арендатора.

Законодательство (п. 1 ст. 615 ГК РФ) наделяет арендатора обязанностью пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые не определены – в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и требовать возмещения убытков (п. 3 ст. 615).

Однако вышеуказанные нормы права никак не регулируют вопрос о перепланировке арендованного помещения.

Как правило, в договоре аренды помещения закрепляется условие о том, что перепланировка арендованного помещения производится арендатором после получения согласия арендодателя. При нарушении данного условия на арендатора налагается определенный штраф. Требование о взыскании штрафа может быть заявлено в пределах предусмотренного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности (Постановление АС ЗСО от 24.12.2014 № Ф04-12411/2014 по делу № А81-1479/2014). Кроме того, сам штраф может быть снижен по заявлению арендатора на основании ст. 333 ГК РФ.

Так, в Постановлении АС СЗО от 15.10.2015 № Ф07-7605/2015 по делу № А56-2435/2015 арбитры, усматривая наличие оснований для применения ст. 333 ГК РФ, исходили из установленных по делу обстоятельств с учетом того, что спорная перепланировка продолжает ранее выявленную перепланировку, за выполнение которой в отсутствие проектной документации и без разрешения арендодателя арендатор уплатил штраф, а распоряжением уполномоченного государственного органа принято решение о приватизации арендованного объекта путем его продажи арендатору.

Отметим, что взыскание штрафа за перепланировку не мешает арендодателю расторгнуть договор аренды в связи с использованием помещения не в соответствии с условиями этого договора (Постановление АС ДО от 16.09.2014 № Ф03-3984/2014 по делу № А73-15690/2013).

Однако на практике возникал вопрос: подлежит ли взысканию штраф, если впоследствии арендодатель одобрил перепланировку? Недавно такой спор был рассмотрен в Арбитражном суде СЗО (Постановление от 25.11.2015 по делу № А56-79652/2014). Суть дела заключалась в следующем.

Договором аренды установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. Буквально из данного пункта договора следует, что письменное разрешение арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

В случае нарушения условий договора аренды сторона уплачивает штраф в размере 30% суммы квартальной платы вне зависимости от вины.

Арендатор без согласия арендодателя произвел перепланировку помещений без изменения наружных границ путем их объединения в одно помещение.

По результатам проведения кадастрового учета вновь сформированному нежилому помещению присвоен кадастровый номер, о чем составлен кадастровый паспорт, в котором отражено, что документация, подтверждающая правомерность проведения перепланировки, не представлена.

Письмом арендодатель уведомил арендатора о том, что он не возражает против согласования проекта перепланировки помещения и предлагает арендатору внести изменения в техническую документацию и предоставить арендодателю кадастровый паспорт. Однако при этом в адрес арендатора была направлена претензия, в которой арендодатель потребовал уплаты преду­смотренного договором штрафа за произведенную самовольную перепланировку арендованных помещений.

Суд первой инстанции вынес решение о взыскании штрафа, но с ним не согласился суд апелляционной инстанции, указав, что произведенная перепланировка не носит капитального характера и согласование арендодателя на перепланировку впоследствии получено.

Суд кассационной инстанции поддержал первоначальное решение, сделав такие выводы:

  • арендатор, заключая договор аренды и дополнительное соглашение к нему, был осведомлен о технических характеристиках арендуемых помещений и условиях договора, касающихся возможности их перепланировки, однако в отсутствие согласия на это произвел изменение их конфигурации, что повлекло уменьшение площади вновь образованного помещения и внесение изменений в технический паспорт помещения;
  • вывод суда апелляционной инстанции о том, что указанная перепланировка не носит капитального характера, то есть не относится к реконструкции арендуемых помещений, не имеет правового значения, так как договором предусмотрена ответственность арендатора не только за самовольную реконструкцию арендуемых помещений, но и за их перепланировку, не связанную с изменением конструктивных элементов помещения в частности и здания в целом;
  • последующее согласование арендодателем произведенной перепланировки помещений не может служить основанием для освобождения арендатора от ответственности за невыполнение принятых по договору обязательств.

Таким образом, арендодатель вправе взыскать штраф за перепланировку арендованного помещения, выполненную без его согласия, даже если впоследствии он ее одобрит.

Последствия несвоевременного возврата арендованного помещения

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. По общему правилу окончание срока действия любого договора влечет прекращение обязательств сторон по нему (ст. 425 ГК РФ).

Следовательно, по окончании срока действия договора аренды помещение должно быть передано арендодателю. Срок возврата имущества может быть установлен в договоре аренды, если же нет, оно должно быть возращено арендодателю в разумный срок. На это, в частности, указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Причем арендованное имущество в силу ст. 622 ГК РФ должно быть возвращено в том состоянии, в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако наличие недостатков у арендованного имущества не позволяет арендодателю отказываться от его приема, о чем свидетельствует, например, Постановление АС ВВО от 14.01.2015 № Ф01-5603/2014 по делу № А29-9323/2013. Арбитры отметили, что после прекращения арендных отношений арендатор неоднократно просил принять, а арендодатель отказывался принять помещение по акту приема-передачи, ссылаясь на наличие недостатков. В то же время арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды, наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, следовательно, данные действия арендодателя являются уклонением от приема арендованного имущества.

Арендодателю не стоит забывать о том, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, арендодатель должен заявить о том, что срок действия договора аренды истек и помещение должно быть возвращено.

Тут следует отметить: некоторые суды считают, что если в договоре стороны прямо не предусмотрели условие о том, что после истечения срока аренды действие договора продлевается на не­определенный срок, то по истечении срока действия договора арендованное имущество должно быть возвращено. Так, в Постановлении АС ЗСО от 08.04.2015 № Ф04-17831/2015 по делу № А27-11359/2014 арбитры указали, что само по себе пользование арендатором-истцом нежилыми помещениями по истечении срока действия договора и внесение арендной платы не свидетельствуют о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

Если договор аренды расторгнут и арендатор не возвратил арендодателю арендуемое имущество, он обязан вносить плату за пользование имуществом, а отсутствие денежных средств не освобождает от ответственности за неисполнение обязанности по внесению платежей за фактическое пользование объектом имущественного найма (Постановление АС ВВО от 26.01.2015 № Ф01-5821/2014 по делу № А11-2046/2014). При этом не важно, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. Платежи взыскиваются за все время просрочки до дня фактического возврата объекта аренды (Постановление АС МО от 24.02.2015 № Ф05-17079/2014 по делу № А41-34844/14).

Кроме того, согласно ст. 622 ГК РФ в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат убытки и неустойка за просрочку, допущенную арендатором, по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Права арендодателя в случае невозврата арендованного имущества
Взыскание платы за пользованием арендованным имуществом исходя из размера арендной платыВзыскание убытковВзыскание неустойки за несвоевременный возврат

Причем наиболее проблематично здесь взыскание убытков, понятие которых определено в ст. 15 ГК РФ.

Убытки
Реальный ущерб – расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права; утрата или повреждение его имуществаУпущенная выгода – неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено

Применительно к упущенной выгоде показателен спор, разрешенный в Постановлении АС СЗО от 03.11.2015 по делу № А56-73426/2014.

Суть дела заключалась в том, что после расторжения договора аренды арендодатель заключил новый договор аренды с другим лицом. Однако неисполнение предыдущим арендатором в установленный срок обязательства по возврату объектов аренды привело к невозможности передать имущество новому арендатору и получить от него доход. В связи с этим арендодатель обратился в суд с исковым заявлением к прежнему арендатору о взыскании упущенной выгоды в размере разницы сумм арендной платы по первому договору и новому договору аренды.

Арбитры удовлетворили требования арендодателя, исходя из следующего.

В соответствии с п. 11 Постановления № 6/8[1] размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Материалами дела подтверждается и арендатором не оспаривается факт несвоевременного возврата арендуемого имущества. Расчет убытков произведен на основании заключенных договоров аренды и признан судом обоснованным. Доказательства отсутствия у арендодателя реальной возможности получить доход по новому договору аренды не представлены. Довод о продолжении между сторонами арендных отношений опровергается дополнительными соглашениями сторон о расторжении договоров и требованиями арендодателя возвратить арендуемое имущество. Подлежит отклонению также довод арендатора о том, что новый договор аренды реально не исполнялся и оплата по нему не производилась. Отсутствие оплаты не свидетельствует о фиктивности сделки, тем более что арендодатель не выполнил встречное обязательство по передаче арендатору имущества.

Арбитры отметили, что арендатор вправе оспорить сумму упущенной выгоды. Для опровержения расчета убытков арендатору следовало доказать, что новые арендные ставки явно завышены.

Необходимо ли согласие всех арендодателей в случае расторжения договора?

Как уже было сказано выше, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Возникает вопрос: необходимо ли согласие всех арендодателей на отказ от договора аренды, который продлился на неопределенный срок?

В качестве примера приведем Постановление АС УО от 03.11.2015 № Ф09-6538/15 по делу № А60-7747/2015.

Суть дела заключалась в том, что в связи с истечением срока действия договора арендатор продолжил пользоваться участком в отсутствие возражений арендодателей, поэтому договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Впоследствии один из арендодателей направил арендатору уведомление о прекращении договорных отношений. Другой арендодатель не согласился с указанным уведомлением и обратился в суд с исковым заявлением о признании его незаконным, так как не получал информацию о расторжении договора аренды и не согласовывал с другим арендодателем расторжение договора аренды.

Арбитры данное исковое заявление удовлетворили, указав следующее: поскольку на стороне арендодателя по договору аренды выступают два лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован, то есть исходить от двух арендодателей. В настоящем деле отказ от прекращения арендных отношений с другим арендодателем не был согласован, а сам факт его обращения с исковым заявлением от признания отказа незаконным свидетельствует о его намерении продолжать арендные отношения в рамках спорного договора и о наличии у него заинтересованности, так как арендная плата за использование земель, государственная собственность на которые не разграничена, поступает в бюджет муниципального образования.

Также арбитры указали, что при множественности лиц на стороне арендатора стороной в договоре являются все соарендаторы, в связи с чем для прекращения договора в порядке ст. 610 ГК РФ требуется направление согласованного арендодателями уведомления о прекращении договора всем арендаторам.

* * *

Подведем итоги:

  • арендодатель вправе взыскать штраф за перепланировку арендованного помещения, выполненную без его согласия, даже если впоследствии он ее одобрит;
  • в случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать платы за пользование арендованным имуществом исходя из размера арендной платы, возмещения убытков и оплаты неустойки;
  • в случае невозможности передачи имущества в аренду новому арендатору из-за несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать компенсации упущенной выгоды, рассчитанной исходя из разницы арендной платы по договорам аренды;
  • если на стороне арендодателя по договору аренды выступают два и более лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован со всеми арендодателями, при этом отказ от договора аренды должен быть направлен всем арендаторам.

[1] Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Мнение авторов материалов может не совпадать с мнением редакции.

law.kolomnaonline.ru

Судебная практика по аренде квартиры порча имущества

В случае, когда известно, какие лица причинили ущерб имуществу, то арендатор компенсирует причиненный вред арендатору, а сам уже в порядке регресса требует эту компенсации с виновников произошедшего. По общему правилу риск случайной гибели вследствие пожаров, наводнений и при других форс-мажорных обстоятельствах несет собственник имущества, если иное не установлено договором финансовой аренды. Данное положение закреплено в ст.211 Гражданского кодекса РФ. Из этого правила есть исключения, например, договор лизинга. Согласно, ст.22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» ответственность за сохранность имущества несет лизингополучатель с момента передачи ему предмета договора, если иное не установлено соглашением сторон. По взаимной договоренности стороны могут включить в договор пункт о распределении рисков при случайной гибели имущества.

Съемное жилье. судебная практика разрешения споров (бычков а.)

  • Отдаем предмет лизинга в перенаем, № 20
  • Арендные каникулы без страха и упрека, № 17
  • Аренда у «своих»: неотделимые улучшения и налог на имущество, № 9
  • Возмещение ущерба за утраченное арендованное имущество, № 6
  • Лизингополучатель переходит на УСНО, № 6
  • Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя, № 4
  • 2014 г.
  1. Как арендатору учесть компенсацию за капремонт, уплаченную арендодателю, № 17
  2. Хочу все знать: такая многогранная аренда, № 16
  3. Безвозмездно получили сданное в аренду имущество: есть ли налоговый доход?, № 10
  4. Аренда с разных сторон: разбираем отдельные вопросы, № 8
  5. Памятка по налоговому учету для арендодателя, № 4

2013 г.

Оценка ущерба после сдачи квартиры

Его утверждение о том, что он изначально получил помещение в плохом состоянии, при наличии подписанного им без возражений акта приема-передачи с указанием на хорошее состояние суд не примет во внимание.И, наоборот, если акт приема-передачи помещения не составлялся, в случае причинения ему ущерба собственнику будет трудно доказать, что за возникшие недостатки и повреждения отвечает именно арендатор, поскольку нет доказательств того, в каком состоянии он сам его получил (Апелляционное определение Ульяновского облсуда от 03.09.2013 N 33-3165/2013).В акте приема-передачи помимо указания на передачу жилого помещения следует также указать на состав передаваемого имущества (бытовая техника, мебель и т.д.) с указанием ее оценочной стоимости.

Арендатор испортил имущество

Важно Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с порчей имущества, то вам следует помнить, что:
  • Все случаи уникальны и индивидуальны.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Порча имущества по вине арендатора Согласно Гражданскому кодексу РФ если арендатор использует имущество не в соответствии с его назначением или условиями договора, то арендатор имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. При возникновении повреждений или поломок арендатор должен сообщить об этом собственнику арендованного имущества.

Арендодатель составляет акт повреждений в произвольной форме. Оценка ущерба производится им лично, либо с привлечением квалифицированных специалистов.

В акте описываются повреждения, причины и обстоятельства их возникновения.

Порча имущества арендатором

Это может произойти, когда арендатор в случившемся не виноват. Например, имущество пострадало в результате стихийного бедствия (других форс-мажорных обстоятельств либо действий третьих лиц).

А в договоре аренды не установлена ответственность арендатора за случайную гибель (повреждение) имущества. Тогда эти риски и их последствия лежат на арендодателестатьи 211, 401 ГК РФ; Постановление Президиума ВАС от 19.06.2007 № 5619/06.

И арендатору следует лишь уведомить арендодателя о свершившемся факте. При этом никакие убытки арендатор арендодателю возмещать не должен.
Арендодатель, в свою очередь, может взыскать убытки, возникшие в результате повреждения (гибели) имущества, с виновника, если найдет его. Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Аренда»: 2018 г.

  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
  • потребовать досрочного расторжения договора.
  • Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
  • Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п.1 ст. 612 ГК РФ)».

Также если хозяин квартиры повредил вещи квартиранта, он обязан возместить причиненный убыток.

Конфликты при аренде жилья: случаи из практики

Содержание

  • Порча имущества по вине арендатора
  • Ответственность арендодателя за порчу имущества арендатора

При сдаче имущества в аренду между арендодателем и арендатором заключается договор и составляется акт сдачи/приемки. Сдача в аренду имущества всегда сопряжена с определенными рисками.
Кроме естественного износа всегда есть риск порчи или гибели имущества. Поэтому договор аренды всегда включает в себя раздел, посвященный данному вопросу.
Арендатор обязан использовать имущество по целевому назначению и по окончанию срока аренды вернуть имущество в том же состоянии, в каком принимал с учетом естественной амортизации. В жизненных реалиях часто все не так гладко, как на бумаге и арендатор нередко наносит урон арендуемому имуществу.

Возмещение ущерба за утраченное арендованное имущество

Внимание

К примеру, в случае, если был сломан телевизор, то необходимо составить акт с участием соседей о том, что сломан телевизор, вызвать специалиста на дом для выявления неисправности и получения документа с указанием повреждения, сделать копию акта приема передачи квартиры, и вместе с копией паспорта представить все эти документы в суд. При обращении в суд также важно своевременно предпринять шаги по обеспечению иска, в том числе подать ходатайство на установление запрета на операции с расчетным счетом должника, потребовать вынесения определения о запрете покидать территорию страны должнику, описи имущества должника и т.д.


Очень важно в договоре подробно прописать ответственность арендодателя за ущерб, причиненный имуществу арендатора, что позволит в дальнейшем в случае судебного разбирательства без проблем доказать свою правоту.

Кассационное определение Нижегородского облсуда от 29.11.2011 N 33-11959), например загрязнение обоев, снижение качества работы электроприборов вследствие их продолжительной эксплуатации и др., который исключает возможность требовать от арендатора возмещения убытков.А такие повреждения, как разбитая плитка и неработающая бытовая техника, не могут быть отнесены к естественному износу, поскольку связаны с неаккуратным обращением с имуществом и могут быть обусловлены виновными действиями арендатора, который отвечает за ущерб (Определение Мосгорсуда от 14.10.2010 N 33-32346).Все недостатки возвращаемого помещения фиксируются в акте возврата с подробным описанием. При уклонении арендатора от его подписания собственник не лишен возможности составить его в одностороннем порядке, выслав затем по почте или по электронной почте.

Судебная практика по аренде квартиры порча имущества

Если виновник все же компенсирует компании-арендатору выплаченный арендодателю ущерб, то сумма этой компенсации включается во внереализационные доходы для целей налогообложения прибылип. 3 ст. 250 НК РФ. Доход учитываетсяподп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ:

  • <илина дату признания ущерба должником;
  • <илина дату вступления в силу решения суда.

НДС При выплате ущерба последствий по НДС у арендатора не возникает.

Инфо

Также не нужно начислять НДС на сумму полученной от виновного работника компенсации, поскольку нет реализацииподп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39 НК РФ. УСНО Арендатор-упрощенец при расчете налога не сможет учесть в расходах возмещаемый арендодателю ущерб в связи с утратой арендованного имущества.


Поскольку такой вид расходов не значится в закрытом перечне «упрощенных» расходовп. 1 ст. 346.16 НК РФ.

advokat-burilov.ru