Верховный суд напомнил, когда нельзя расторгнуть договор аренды

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

В конце 2001 года администрация Таганрога передала в аренду Нине Ивановой* часть земельного участка общей площадью 268 кв. м для строительства дома на 5 лет. Остальная часть участка общей площадью 1417 кв. м в аренду не передавалась и предназначалась для эксплуатации муниципального жилья. 

После смерти Ивановой ее сын Михаил Иванов* решил выяснить, что происходит с участком, и обратился в Росреестр. Это было в 2019 году.

В своем ответе ведомство сообщило о прекращении договора аренды в связи с обращением комитета по управлению имуществом города Таганрога от 8 мая 2019 года. Комитет просил погасить запись об аренде в ЕГРН, ведь на этой земле построили многоквартирный дом, чьи жильцы стали новыми собственниками участка на основании ст. 36 ЖК («Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности участок под этим домом»).

Кроме того, по сведениям Росреестра, срок аренды истек еще в 2007 году. По условиям договора арендатор должен был уведомить администрацию о желании продлить или расторгнуть договор аренды за месяц до его окончания. Как сообщили чиновники, Иванова не направляла никаких уведомлений в адрес администрации, администрация также не спрашивала ее о желании продлить договор, поэтому договор прекратил свое действие.

Заявление о продлении аренды 

Иванова ответ Росреестра не устроил, поэтому он обратился с иском об оспаривании действий по погашению записи об аренде в Таганрогский городской суд Ростовской области. В своем иске Иванов указал, что в 2006 году его мать направляла в адрес администрации уведомление о продлении договора аренды. Администрация уведомление получила, поэтому договор был продлен на неопределенный срок, уверен истец. 

Еще Иванов утверждал, что ничего не знал об обременении участка, так как администрация не оповещала его о каких-либо ограничениях, связанных со строительством многоквартирного дома. 

Кроме того, в своем иске истец поделился, что сейчас на его части участка находится недостроенный дом, который мать поставила на кадастровый учет в 2014 году. Поэтому истец просил признать погашение записи об аренде в ЕГРН незаконным. 

Но горсуд отказал Иванову. Суд посчитал, что договор аренды прекратился, ведь у участка сменились собственники на основании ст. 36 ЖК. Теперь это жильцы многоквартирного дома, поэтому запись об аренде в ЕГРН не может быть восстановлена, решил горсуд. С выводами первой инстанции в последствии также согласились апелляция и кассация. 

После чего Иванов решил обжаловать судебные акты в Верховном суде.

Смена собственника

Жалобу Иванова рассмотрела «тройка» под председательством судьи Валентины Александровой.

ВС установил, что по условиям договора арендатор имел право на продление договора аренды по его письменному заявлению. Действующие на тот момент редакции ст. 22 ЗК и ст. 621 ГК тоже допускали подобный порядок. 18 декабря 2006 года Иванова направила письменное заявление о продлении договора. Администрация его получила и не стала возражать, поэтому договор действительно продолжил свое действие на неопределенный срок, подтвердил суд.

ВС посчитал, что продленный договор не мог быть расторгнут администрацией в одностороннем порядке с помощью уведомления Росреестра. Согласно ст. 450 и ст. 619 ГК это возможно только по соглашению сторон либо на основании решения суда, пояснила коллегия. 

Процесс

По мнению ВС, строительство многоквартирного дома тоже не является основанием для расторжения договора. Дом стоит на другой части земельного участка, которую Ивановой не передавали, поэтому переход права собственности на участок под многоэтажкой не мог повлиять на права истца, уверена коллегия. ВС дополнил свою позицию ссылкой на ст. 617 ГК, согласно которой переход права собственности на участок к другому лицу не может являться основанием для расторжения договора аренды. 

Определением по делу №41-КАД21-18-К4 ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и признал погашение записи об аренде незаконным. Теперь Росреестр должен снова внести сведения о договоре в ЕГРН. 

Неоднозначный подход

По мнению Елизаветы Капустиной, руководителя практики ФБК Право ФБК Право Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Цифровая экономика группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа Банкротство (споры mid market) группа Частный капитал Профайл компании , подход ВС в части продления договора аренды на основании п.

2 ст. 621 ГК соответствует более ранним позициями суда. Так, в п. 23 Обзора судебной практики ВС от 2020 года № 2 суд ссылался на положения п. 2 ст. 621 ГК о том, что договор аренды возобновляется на тех же условиях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого. Эта норма, в частности, применяется и к договорам аренды государственных или муниципальных земельных участков, которые были заключены до 1 марта 2015 года, поясняет ВС в Обзоре. 

В то же время позиция административной коллегии, что договор аренды мог быть расторгнут только по соглашению сторон или решению суда, противоречит сложившейся практике коллегии по экономическим спорам, отмечает Вадим Силкин, советник коллегии адвокатов Муранов, Черняков и партнеры Муранов, Черняков и партнеры Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) .

Например, в определении ВС от 27 июня 2017 года по делу № 305-ЭС17-2608 указывается, что в случае продления договора на неопределенный срок каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца на основании ст. 610 ГК. 

Реализация этого права арендатора на отказ от договора не может быть ограничена, что подтвердил также Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10, поясняет эксперт. 

Силкин считает, что подобное противоречие позиций административной и экономической коллегии ВС может потребовать вмешательства надзорной инстанции. 

* Имя и фамилия изменены редакцией.

Суд обязал заключить договор аренды земельного участка – Адвокат aleksdor82 – Судебная практика

Кратко расскажу предысторию этого дела.

В далеком 1999 году, постановлением главы города Обществу в центре города был предоставлен земельный участок для проектирования, производства подготовительных работ и работ по нулевому циклу для строительства здания магазина и кафе.

В 2000 году между администрацией города и Обществом был заключен договор аренды земельного участка, выдано разрешение на строительство объекта – нулевого цикла и Общество приступило к строительству.

В 2005 г. администрация вновь предоставила земельный участок с уже уточненной площадью — 1931 кв. м. для строительства здания магазина и кафе. В данном постановлении Обществу было предписано поставить земельный участок на государственный кадастровый учет, получить разрешение на строительство объекта и заключить договор аренды земельного участка сроком на 1 год и 3 месяца.

В 2007 году земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет.

В 2008 году общество обратилось в администрацию города с просьбой заключить договор аренды, однако полномочия по распоряжению землями на которые государственная собственная не разграничена, уже были переданы органу исполнительной власти субъекта РФ и было предложено обратиться туда.

В 2009 году Общество обратилось в орган исполнительной власти субъекта РФ (далее управление), который отказал в заключение договора аренды, сославшись на то, что право на заключение договора аренды заявителем не было реализовано, а также на отсутствие необходимых документов, на строительство объекта, в связи с чем, объект относится к самовольным постройкам, подлежащим сносу. На том все и успокоились.

Спокойствие продлилось до 2012 года, пока земельный участок не заинтересовал одного (уважаемого) человека. Тогда орган исполнительной власти тоже вспомнил, что он орган, да и еще контролирующий.

И вот, в жаркий летний день 2012 года эта история стала моей историей.

Было принято действовать на опережение, в орган исполнительной власти было подано повторное заявление с просьбой заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка для завершения строительства, в чем естественно нам было отказано. Этот отказ мы и обжаловали впоследствии. В свою очередь управлением был подан иск о сносе самовольной постройки и освобождении земельного участка.

После баталий в судебных заседаниях, в коридорах и в кабинетах чиновников, в один из прекрасных зимних дней, суд, наконец-то огласил решение, в котором удовлетворил наши требования в полном объеме.
Суд указал, что в соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ лица, которым был предоставлен земельный участок под строительство, должны своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. Между тем, УИЗО ЛО, являясь контролирующим органом, не заявляло претензий Обществу об освобождении спорного земельного участка и последний продолжал пользоваться им, полагая, что в дальнейшем будет заключен договор аренды для окончания строительства.
В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение 3- х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором.

При этом, в силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 №8985/08.
Управление не согласилось с данным выводом, и была подана апелляционная жалоба. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции в силе, указав, что согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ). Поскольку договор не прекратился по истечении срока его действия, он является возобновленным на неопределенный срок (это про договор от 2000 года!).
И вновь, управление не согласилось, подав кассационную жалобу. Суд кассационной инстанции указал, что заключение договора аренды земельного участка, который в установленном порядке был предоставлен для строительства в 2005 году, является обязанностью, а не правом уполномоченного органа.
Общество предприняло со своей стороны необходимые меры для заключения договора аренды, в том числе урегулировало спорные вопросы о границе земельного участка, провело землеустроительные работы, поставило земельный участок на кадастровый учет, т.е. не проявило бездействия, являющегося причиной незаключения договора, в период после истечения договора аренды уплачивало арендную плату за фактическое пользование земельным участком. В свою очередь, по готовности документов незаключение договора аренды имело причиной исключительно действия Управления, которое, как следует из приведенных судами фактов, неоднократно ссылалось на обстоятельства, в действительности не являющиеся препятствием к заключению договора.

Сложность рассматриваемого дела заключалась в том, что управлением был поднят весь административный ресурс. Практически все органы хоть как-то имеющие отношение к строительству и земельным отношениям (и контролируемые ими организации) в кратчайшие сроки давали необходимые письма, пояснения, предоставляли акты, заключения, отзывали свои ранее выданные документы.

После вступления решения в законную силу, оставалась самая малость, его исполнить. Но это была уже другая история…

Договор аренды: Различия – Договоры аренды и аренды

Что такое договор аренды?

Договор аренды — это юридический документ, описывающий договоренность между владельцем недвижимости и другой стороной, которая будет платить арендную плату в обмен на разрешение на владение недвижимостью.

Владелец недвижимости также известен как «арендодатель» или «арендодатель». Сторона, платящая арендную плату, известна как «арендатор» или «арендатор».

Этот тип соглашения представляет собой договор, документирующий использование помещения, жилого или коммерческого, в течение фиксированного периода времени в обмен на арендную плату. Арендодатель и арендатор могут обсудить условия этого договора. Однако, как только обе стороны подписывают соглашение, оно считается юридически обязывающим.

Вы также можете столкнуться с договором аренды, который называется следующим:

• Аренда квартиры
• Договор аренды дома
• Договор аренды
• Форма аренды
• Договор аренды
• Договор аренды

В чем разница между договором аренды и договором аренды?

Хотя эти термины часто используются взаимозаменяемо, договор аренды и договор аренды могут юридически относиться к разным типам договорных документов. Как договоры аренды, так и договоры аренды являются юридически обязывающими договорами между арендодателем и арендатором или арендаторами.

Договор аренды имеет следующие характеристики:

• Договор аренды обычно заключается на месяц.
• Арендодатели могут вносить изменения в правила собственности и арендной платы при условии надлежащего уведомления своих арендаторов.
• Уведомление об изменениях обычно должно быть отправлено за 30 дней, хотя требуемый период времени может варьироваться в зависимости от штата.

Договор аренды имеет следующие характеристики:

• В договоре аренды указывается размер арендной платы за определенный период времени.
• Арендодатель не может вносить изменения в правила собственности или арендную плату в течение срока аренды.
• Если арендодатели решат внести изменения в условия договора аренды, они должны дождаться истечения срока аренды, чтобы пересмотреть новые условия аренды.

Самый большой отличие договора аренды от договора аренды это период времени, который обычно охватывают эти документы. Аренда обычно охватывает более длительный период времени, например, шесть месяцев или 12 месяцев. Договор аренды охватывает более короткий период проживания, обычно 30 дней.

Купить шаблон

Адрес электронной почты

Мы будем хранить ваши данные в соответствии с нашими Политика конфиденциальности

Цена формы:

Нужна дополнительная помощь?

Вам нужна помощь в заполнении шаблона? Обновите свою покупку, чтобы включить поддержку лицензированного адвоката чтобы помочь вам заполнить шаблон и ответить на любые ваши вопросы.

Поддержка адвоката: + 19 долларов США5

Да, добавить поддержку адвоката к моему заказу (+195 долларов США).

Отменить

Спасибо за заказ. В ближайшее время наш сотрудник свяжется с вами и предоставит инструкции по оплате для завершения вашего заказа.

OK

Шаблоны договоров аренды

Приобретите и загрузите заполняемые шаблоны в формате PDF, соответствующие вашим требованиям к договору аренды.

*Покупая шаблон, вы подтверждаете, что прочитали и поняли Условия использования ContractsCounsel.

Условия для включения в договор аренды

Независимо от того, заключаете ли вы договор аренды квартиры, дома или комнаты, вы должны включать определенные термины в вашем соглашении.

Имена всех сторон

В соглашении об аренде должны быть указаны все стороны соглашения, включая всех совершеннолетних арендаторов. В договоре аренды должны быть указаны арендодатель и основной арендатор, а также все другие взрослые, занимающие помещение.

Включение всех имен гарантирует, что:

• Все взрослые, проживающие в сдаваемой в аренду недвижимости, несут ответственность за выполнение обязательств и обязанностей, изложенных в договоре, включая оплату арендной платы.
• Арендодатель может расторгнуть договор, если какой-либо арендатор нарушит условия договора.

Если в списке указан только один арендатор, у арендодателя будет меньше вариантов, если один из других жильцов нарушит важное условие соглашения.

Срок аренды

В этом пункте должно быть указано, является ли договор аренды ежемесячным соглашением (переходящим на следующий месяц, если только арендатор или арендодатель не расторгнет договор) или это договор аренды, охватывающий фиксированный срок (обычно на год с возможностью продления по истечении первоначального фиксированного периода). В договоре аренды также должны быть указаны варианты расторжения.

Арендовать

Договор аренды должен содержать положения о:

• Сумма арендной платы
• Когда должны быть внесены арендные платежи
• Когда арендная плата считается просроченной
• Как должны производиться арендные платежи
• Какие способы оплаты принимаются
• Что произойдет, если арендная плата просрочена или если арендный чек не возвращается

Гарантийный депозит и другие сборы

Залоговые депозиты могут стать спорным вопросом между арендодателем и арендатором. В договоре аренды должны быть четко прописаны все вопросы, касающиеся залога, во избежание споров в будущем. В договоре аренды должны быть указаны:

• Сумма залога
• Когда и как арендодатель может использовать залог
• Когда и как арендодатель вернет залог
• Другие сборы, которые могут быть вычтены из залога, например, плата за ремонт или уборку.

Государства могут устанавливать особые требования, которым должны соответствовать арендодатели в отношении гарантийных депозитов. Арендодатели должны проконсультироваться с законами штата, чтобы убедиться, что условия договора аренды действительны.

Ремонт и обслуживание

Как арендодатель, так и арендатор(ы) должны иметь свои обязательства по обслуживанию, установленные в условиях договора аренды. Например, арендаторы могут нести ответственность за:

• Поддержание чистоты помещения
• Любой ущерб, который они причиняют
• Информирование арендодателя о любых ремонтных работах, за которые несет ответственность арендодатель

Изменение и повреждение имущества

В договоре аренды должно быть указано, кто несет ответственность в случае повреждения имущества. В соглашении также должно быть указано, какие типы изменений арендатор может вносить в имущество, если таковые имеются, а также когда арендодатель должен одобрить или дать разрешение арендатору на выполнение изменений.

Заселение или субаренда

Если у арендодателя есть ограничения на возможность использования или субаренды, в договоре аренды должны быть определены эти условия. Арендодатель может установить ограничения, предусматривающие, что только те, кто подписывает договор аренды, и их несовершеннолетние дети могут проживать в арендуемом имуществе. Арендодатель также может запретить арендатору субаренду имущества без предварительного согласования.

Домашние питомцы

В договоре аренды должно быть четко указано, разрешено ли проживание с домашними животными. Если соглашение допускает домашних животных, в документе должны быть описаны:

• Максимально допустимое количество домашних животных
• Любые ограничения на типы разрешенных домашних животных, например, маленькие собаки весом менее 50 фунтов.
• Обязанности арендатора содержать помещение в чистоте

Право входа

В договоре аренды должны быть указаны условия, позволяющие арендодателю входить в сдаваемое в аренду имущество. В соглашении также должно быть указано, какое уведомление требуется, прежде чем арендодатель сможет войти. Законы штатов часто регулируют право арендодателя на въезд, и положения договора аренды должны соответствовать законодательным требованиям штата.

Незаконные действия и деструктивное поведение

В соглашении об аренде должно быть четко указано, что представляет собой незаконную деятельность, например торговлю наркотиками, а также то, что считается деструктивным поведением (например, чрезмерный шум). Соглашение также должно запрещать такие действия и поведение, заявляя, что эти действия и поведение будут основанием для расторжения соглашения.

Другие правила и положения

Договор аренды может охватывать другие ожидания в отношении поведения арендатора, в том числе следующие:

• Разрешено ли курение
• Разрешены ли ночные гости
• Если допускаются гости на ночь, как долго они могут оставаться в отеле

Оговорка о делимости

Пункт о делимости позволит остальной части договора аренды оставаться в силе, если один конкретный пункт является незаконным, например, потому что он не соответствует законам штата об аренде имущества.

Изображение с Flickr, автор: earpocket

Местные и государственные законы

Прежде чем подписывать договор об аренде, арендодатели должны проконсультироваться с местными законами и законами штата, чтобы убедиться, что все содержащиеся в нем положения соответствуют требованиям законодательства. Местные законы и законы штата могут регулировать такие аспекты, как субаренда, требования к уведомлению и то, как арендодатель может обращаться с недвижимостью, если арендатор уезжает, не заплатив арендную плату. Эти законы могут варьироваться от места к месту.

Если вы являетесь арендодателем, готовящимся сдать недвижимость в аренду, договор аренды может обеспечить важную защиту. Когда вы составляете договор аренды, проконсультируйтесь с юристом чтобы убедиться, что ваш документ охватывает все необходимые аспекты.

Борьба за власть: договор аренды против буквы закона

от TVS | 16 марта 2015 г. | Формы аренды

Ни один арендодатель не собирается нарушать закон, но это легко может произойти, если у вас нет правильного договора аренды.

Это потому, что идет постоянная борьба за власть между свободой заключения договоров и буквой закона арендодателя об аренде. Правильный баланс должен быть достигнут в каждом отдельном договоре аренды.

Этот баланс особенно иллюзорен из-за характера законов об арендодателях-арендаторах, которые, как правило, таковы:

1. Реакционный. Лекарство, придуманное для чрезвычайно сенсационного случая, может оказаться хуже самой болезни.

2. Трудно интерпретировать. Язык закона иногда противоречит здравому смыслу. Странные юридические фразы вроде «несмотря на договор аренды…» затрудняют усвоение законов.

3. Не отвечает. Часто потребности арендодателей не учитываются, или закон оставляет детали для воображения.

Более того, суды принимают участие в разработке закона о арендодателях-арендаторах, толкуя законы, договоры и законы о травмах. Эти решения так же обязательны для землевладельцев, как законы и местные постановления, но не являются общеизвестными.

Арендный договор более удобен для пользователя, его легко изменить, добавив или убрав условия, которые кажутся неработающими. Но в этом и проблема. Арендодатели могут добавлять положения, вызывающие проблемы, например следующие:

Плата за просрочку платежа, которая является «чрезмерной» или переносится из месяца в месяц. Даже если в законе ничего не сказано, суды часто отказывают в уплате этих сборов.

Арендатор соглашается дать арендодателю 60 дней на возврат залога.

Перекладывание на арендатора бремени ответственности за обеспечение безопасности и пригодности помещения для проживания или оправдание небрежности арендодателя.

Местные законы могут запрещать эти положения, но не все местные законы. Если вы владеете недвижимостью более чем в одном штате, вы можете быть особенно уязвимы для ошибок, потому что то, что вполне приемлемо в одном месте, может быть незаконным в другом.

В битве между арендой и законом можно выиграть, следуя двум основным правилам:

Аренда не может противоречить закону. Закон контролирует. Если ваш штат говорит, что депозит должен быть возвращен в течение 30 дней, вы не можете продлить этот срок, даже если арендатор согласен.

Аренда не может требовать от арендатора отказа от каких-либо прав или защиты, предусмотренных законом. Положения, касающиеся оплаты услуг адвокатов, отказа от судебного разбирательства или отказа от ответственности арендодателя за состояние имущества, — все это примеры потенциально незаконных положений об аренде.

Многие договоры об аренде содержат оговорку, если какое-либо положение является незаконным. Эта оговорка об «отделимости» позволяет отделить несоответствующую часть от оставшейся части контракта, которая остается в силе. Альтернатива ужасна. Если договор аренды основан на незаконном положении, арендодатель может обнаружить, что нет возможности обеспечить выполнение какого-либо из положений договора аренды.

Итак, при составлении договора аренды обязательно:

Избегайте использования форм аренды из другого штата.