Верховный суд напомнил, когда нельзя расторгнуть договор аренды

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

В конце 2001 года администрация Таганрога передала в аренду Нине Ивановой* часть земельного участка общей площадью 268 кв. м для строительства дома на 5 лет. Остальная часть участка общей площадью 1417 кв. м в аренду не передавалась и предназначалась для эксплуатации муниципального жилья. 

После смерти Ивановой ее сын Михаил Иванов* решил выяснить, что происходит с участком, и обратился в Росреестр. Это было в 2019 году.

В своем ответе ведомство сообщило о прекращении договора аренды в связи с обращением комитета по управлению имуществом города Таганрога от 8 мая 2019 года. Комитет просил погасить запись об аренде в ЕГРН, ведь на этой земле построили многоквартирный дом, чьи жильцы стали новыми собственниками участка на основании ст. 36 ЖК («Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности участок под этим домом»).

Кроме того, по сведениям Росреестра, срок аренды истек еще в 2007 году. По условиям договора арендатор должен был уведомить администрацию о желании продлить или расторгнуть договор аренды за месяц до его окончания. Как сообщили чиновники, Иванова не направляла никаких уведомлений в адрес администрации, администрация также не спрашивала ее о желании продлить договор, поэтому договор прекратил свое действие.

Заявление о продлении аренды 

Иванова ответ Росреестра не устроил, поэтому он обратился с иском об оспаривании действий по погашению записи об аренде в Таганрогский городской суд Ростовской области. В своем иске Иванов указал, что в 2006 году его мать направляла в адрес администрации уведомление о продлении договора аренды. Администрация уведомление получила, поэтому договор был продлен на неопределенный срок, уверен истец. 

Еще Иванов утверждал, что ничего не знал об обременении участка, так как администрация не оповещала его о каких-либо ограничениях, связанных со строительством многоквартирного дома. 

Кроме того, в своем иске истец поделился, что сейчас на его части участка находится недостроенный дом, который мать поставила на кадастровый учет в 2014 году. Поэтому истец просил признать погашение записи об аренде в ЕГРН незаконным. 

Но горсуд отказал Иванову. Суд посчитал, что договор аренды прекратился, ведь у участка сменились собственники на основании ст. 36 ЖК. Теперь это жильцы многоквартирного дома, поэтому запись об аренде в ЕГРН не может быть восстановлена, решил горсуд. С выводами первой инстанции в последствии также согласились апелляция и кассация. 

После чего Иванов решил обжаловать судебные акты в Верховном суде.

Смена собственника

Жалобу Иванова рассмотрела «тройка» под председательством судьи Валентины Александровой.

ВС установил, что по условиям договора арендатор имел право на продление договора аренды по его письменному заявлению. Действующие на тот момент редакции ст. 22 ЗК и ст. 621 ГК тоже допускали подобный порядок. 18 декабря 2006 года Иванова направила письменное заявление о продлении договора. Администрация его получила и не стала возражать, поэтому договор действительно продолжил свое действие на неопределенный срок, подтвердил суд.

ВС посчитал, что продленный договор не мог быть расторгнут администрацией в одностороннем порядке с помощью уведомления Росреестра. Согласно ст. 450 и ст. 619 ГК это возможно только по соглашению сторон либо на основании решения суда, пояснила коллегия. 

Процесс

По мнению ВС, строительство многоквартирного дома тоже не является основанием для расторжения договора. Дом стоит на другой части земельного участка, которую Ивановой не передавали, поэтому переход права собственности на участок под многоэтажкой не мог повлиять на права истца, уверена коллегия. ВС дополнил свою позицию ссылкой на ст. 617 ГК, согласно которой переход права собственности на участок к другому лицу не может являться основанием для расторжения договора аренды. 

Определением по делу №41-КАД21-18-К4 ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и признал погашение записи об аренде незаконным. Теперь Росреестр должен снова внести сведения о договоре в ЕГРН. 

Неоднозначный подход

По мнению Елизаветы Капустиной, руководителя практики ФБК Право ФБК Право Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Цифровая экономика группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Лидеры по отраслям и практикам группа Недвижимость, земля, строительство группа Санкционное право группа Банкротство (споры mid market) группа Частный капитал Профайл компании , подход ВС в части продления договора аренды на основании п.

2 ст. 621 ГК соответствует более ранним позициями суда. Так, в п. 23 Обзора судебной практики ВС от 2020 года № 2 суд ссылался на положения п. 2 ст. 621 ГК о том, что договор аренды возобновляется на тех же условиях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого. Эта норма, в частности, применяется и к договорам аренды государственных или муниципальных земельных участков, которые были заключены до 1 марта 2015 года, поясняет ВС в Обзоре. 

В то же время позиция административной коллегии, что договор аренды мог быть расторгнут только по соглашению сторон или решению суда, противоречит сложившейся практике коллегии по экономическим спорам, отмечает Вадим Силкин, советник коллегии адвокатов Муранов, Черняков и партнеры Муранов, Черняков и партнеры Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) .

Например, в определении ВС от 27 июня 2017 года по делу № 305-ЭС17-2608 указывается, что в случае продления договора на неопределенный срок каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца на основании ст. 610 ГК. 

Реализация этого права арендатора на отказ от договора не может быть ограничена, что подтвердил также Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10, поясняет эксперт. 

Силкин считает, что подобное противоречие позиций административной и экономической коллегии ВС может потребовать вмешательства надзорной инстанции. 

* Имя и фамилия изменены редакцией.

Договор аренды недвижимости: проблемные ситуации, судебная практика

Лекция

Лектор: Голощапов Алексей Михайлович – к. ю.н., практикующий юрист, управляющий партнер компании WHITESTANDARD, преподаватель Высшей школы международного бизнеса, автор монографий и публикаций в области права

 

11 февраля 2022, c 10:00 до 14:00

 

5 академических часов

 

Запись

 

Юрист, любой режим налогообложения

План мероприятия

1. Что нужно знать о правах и обязанностях сторон.

2. Актуальные вопросы выплаты арендной платы. Иные платежи.

3. Удержание имущества арендатора. Ограничения электроэнергии.

4. Проблемные вопросы возврата арендуемого помещения.

5. Актуальные вопросы продления/перезаключения договора аренды.

6. Обеспечительный платеж и плата за отказ от договора/Проблемы и готовые решения.

7. Топ 5 арендных споров 2020-2021.

8. Судебная практика.

ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ

Вопросы, на которые были даны ответы

Добрый день!
Существует практика, по которой пролонгированные договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. Какие можете порекомендовать формулировки для ДС о пролонгации, чтобы оградить себя от необходимости регистрировать договор? Мы обычно используем фразу “Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор №… от … на 11 месяцев” + вносим изменения в текст договора в части срока действия (условно: был с 01.01.2021 по 30.11.2021, стал с 01.01.2021 по 31.10.2022).

1) Кто несет ответственность за электробезопасность и пожарную безопасность в арендуемом помещении: арендодатель или арендатор? Кто должен устанавливать пожарную сигнализацию?
2) Кто должен вывозить мусор арендатора (заключать договора с региональным оператором и оплачивать контейнер) – арендодатель или арендатор?

Вопрос: Какие основания предусмотрены для внесудебного расторжения договора аренды Арендодателем? согласно ст. 619 ГК РФ Арендодатель не следует, а применяет свои правида, например если просрочка РП составляет 5 рабочих дней, либо указывает что – если Арендатор нарушает свои обязанности, например не назначил ответственного за Пожарную безопасность… и т.д.???

Арендная плата по Договору состоит из двух частей постоянной и переменной. Переменная часть в свою очередь состоит из стоимости потребленных ресурсов арендатором пропорционально занимаемой им площади, а именно: электроснабжение, водоснабжение и канализация, газоснабжение, теплоснабжение, уборка и вывоз мусора и т.д. которые равны затратам арендодателя и учитывается в составе его доходов и расходов.
Закрытие периода согласно регламента в обществе осуществляется не позднее 13 числа следующего месяца. В организацию систематически поступают первичные документы от энергоснабжающих организаций за оказанные услуги после даты закрытия отчетного периода. В связи с чем приходится корректировать выставленный в срок счет-фактуру или универсальный передаточный документ и ежеквартально подавать уточненную декларацию по налогу на добавленную стоимость, что очень трудоёмко.

Для оптимизации трудоемкости процесса какой возможен порядок отражения в учете переменной части арендной платы и предоставления первичных учетных документов арендатору?

Если Арендодателем является физическое лицо, а Арендатор юридическое, каким образом возможно возмещение затрат на комм.услуги без дополнительных расходов для Арендатора? При включении коммунальных услуг и эксплуатационных расходов в размер арендной платы Арендатор является налоговым агентом и платит НДФЛ сверх заявленной Арендодателем суммы. Не всегда есть возможности у Арендатора заключать договоры с поставщиками услуг, чтобы платить им напрямую.

Скажи, каков порядок и правила удержания имущества, находящегося в арендуемом помещение, при этом такое право арендодателя прописано в договоре аренды и когда оно у него возникает, но как правильно осуществить процедуру, что бы не попасть под нормы уголовного кодекса ?

Скажите, если договор аренды заключен на неопределенный срок, нужно ли его регистрировать? Будут ли признаны расходы по аренде по такому договору.

Добрый день! Договор аренды датирован и подписан сторонами 27.12.21 г., имущество передано по акту 01.02.22 г. В тексте указано, что договор заключен на 11 месяцев с даты подписания. Подскажите, какой срок считать началом сроком начала течения срока аренды?

Добрый день!
Какими способами лучше подтверждать факт того, что доступ в помещение был перекрыт арендодатеоем в течение определенного времени? Как подтверждать перечень имущества, которое находилось в помещении, если арендодатель его вывез или удерживает в помещении?

Добрый день!
Арендодатель передал неподписанный им Акт возврата помещения, в котором указал недостатки помещения. Арендатор не согласился с этими недостатками.
Впоследствие стороны заключили соглашение об урегулировании разногласий по недостаткам помещения (арендатор возместить стоимость ремонта).
Арендодатель направил письмо, в котором указал, что помещение выбило из владения Арендатора. Но акт возврата не подписывает до сих пор. Арендная плата не начисляется с даты, указанной в письме.
Нужно ли Арендатору требовать от Арендодателя Акт возврата (уже прошло более 6 месяцев)?

Действительно ли условие о возможности досрочного отказа стороны от срочного договора аренды (безосновательного, ничем не обуслоаленного)?

Может ли Арендодатель ограничить доступ в помещение Арендатору без уведомления последнего за неуплату арендной платы, если это прямо предусмотрено Договором?

это прямо прописано в договоре в том числе срок

Добрый день. Организация арендует автомобили у ИП. Можно ли размер арендной платы устанавливать в зависимости от пробега и пр переменных составляющих? То есть фискированной суммы не будет. Спасибо

Если недвижимое имущество в залоге и по договору требуется согласие залогодержателя при сдаче в аренду. В случае изменения размера аренды и иных условий, согласие каждый раз нужно спрашивать?

Автоматическая пролонгация договора – последствия?
Условия в договоре что при расторжении договора аренды со стороны арендодателя без объяснения причин – компенсация арендатору расторжения, оспоримы ли суммы этой компенсации в суде? Например, аренда % от ТО, которая составляла всего 50 000руб в месяц а компенсация 5 мил. Стороны же согласились на эти условия.

Подлежит ли государственной регистрации бессрочный договор аренды помещения ?

Добрый день! Правомерны ли действия арендодателя по начислению договорной неустойки за просрочку оплаты арендной платы, к примеру за январь 2022 при наличии переплат по арендной плате за 2021 год.

Еще воппрос про аренду автомобиля ( газель) можно ли заключить договор аренды авто в виде пользования?

А в случае, если Договор заключен на 11 мес., правильно ли то что этот срок исчисляется с Акта приема передачи. Или правильней исчислять данный срок с даты договора.
Далее по истечения 11 мес. срока правильней заключать новый договор или ДС на продление Договора на новый срок 11 мес.

Аренда в виде пользования авто может быть переменной? Напр в зависимости от километража. Спасибо

Как связаться с вами по персональной консультации? Спасибо

Добрый день, Алексей Михайлович. Частая ситуация у арендодателей – выезд арендатора со всем имуществом на дату расторжения договора без оформления акта возврата. Чаще всего этим грешат ФЛ, микропредприятия и т.п. По Вашему мнению, возможно ли в договоре аренды согласовать упрощенный порядок возврата, например, согласие арендатора на односторонний акт арендодателя, чтобы исключить поиск арендатора. Спасибо.

Здравствуйте! Возможно ли в одностороннем порядке отказаться от зарегистрированного долгосрочного договора? Как при этом зарегистрировать расторжение договора?

Может ли арендодатель удерживать имущество арендатора на сумму больше долга арендатора перед ним? Надо ли включать НДС в сумму обеспечительного платежа?

Часто в договоре арендатор платит за коммуналку в местах общего пользования в пропорции занимаемой им площади
Потом пытается оспорить пропорцию рассчитанную тц и ссылается на жилищный кодекс
Ваше мнение по этому вопросу в целом

Рассылка анонсов семинаров
Подпишитесь на рассылку, получайте самые выгодные предложения первыми!

 

Услуга оказывается в рамках договора публичной оферты

Договоры аренды, форс-мажор и непредвиденные обстоятельства – Правовые изменения

Не все договоры аренды содержат положение о форс-мажоре . Что касается договоров аренды , форс-мажор упоминается только в «Подзаголовок I. О сдаче внаем вещей » Гражданского кодекса, статья 1557, которая ссылается на форс-мажор в одной конкретной ситуации, а именно возмещение ущерба: «Арендатор ни в коем случае не несет ответственности за возмещение ущерба, причиненного форс-мажорными обстоятельствами и не по его вине». В данном случае цель законодателя состоит в том, чтобы арендатор обеспечивал заботу о многоквартирном доме, поскольку Bonus pater familias и ergo влияет на обычное содержание многоквартирного дома, за исключением ремонта, который вызван форс-мажорными обстоятельствами .

Таким образом, при отсутствии
определения форс-мажора особенностей договора аренды,
следует смотреть на общие положения Гражданского кодекса, глава 16 статьи
Законы Мальты, касающиеся деликтов и квази-деликтов, а именно статья 1029:

«Любой ущерб, причиненный случайным событием или следствием действия непреодолимой силы, при отсутствии прямого положения закона напротив, несет сторона, чьей личности или имуществу причинен такой ущерб».

Учитывая общий характер этого положения, мальтийская судебная практика установила ряд принципов и показателей того, что составляет форс-мажор :

i)
John Abela Limited против l-Avukat Dottor Leslie Cuschieri LL.D et noe – в данном случае суд постановил, что заявление о казусе или форс-мажоре
имеет место, если факт « jitnisssel minn форза маггури ма джиста джикфилха хадд». Суд сослался на другие решения, в которых
решения постановили, что это заявление недействительно, когда дехен ординарджу еврей, гхалл-анкас, джиста’ джиги эвитат».

ii)
В деле Michael Mizzi et vs Tabib Joseph M. Paris et от 27 марта 2009 г. Апелляционный суд определил форс-мажор как:

, 9000il-Ligi-Ligi Skond Артиколу 1029 тал-кап. 16, kull hsara li tigri b’acident jew b’forza magguri, ibatiha, fin-nuqqas ta’ disposizzjoni espressa tal-ligi li tghid il-kuntrju, dak illi fuq il-persuna jew il-beni tieghu tigri l-hsara. F`kazijiet bhal рассвет мин jallega ли дак ли гара kien dovut minhabba forza magguri, jew casus ghandu l-obbligu li jippruvah u dana sal-grad ta` probabilita`. Skond il-gurisprudenza tal-Qrati taghna l-“forza magguri” hija dik il-forza li ghaliha huwa impossibbli li wiehed jirrezisti, mentri l-“kaz fortuwitu” huwa dak meta avveniment ma setax ikun prevedut minn persuna ta’ ordinarja diligenza. Il-kuncett tal-kaz fortuwitu jew forza magguri ma jsehx meta ghall-hsara jkun ikkontribwixxa lfatt, positiv jew negattiv, tal-bniedem. Ghalhekk skond ilprincipju tad-dritt, biex ikun hemm il-kaz fortuwitu mhux bizzejjed li jkun hemm avveniment insolitu, sproporzjonat, u li jkun prodott mill-forzi tan-natura, imma jehtieg li jkun inevitabili, b`mod li ma jistax jigi evitat bid -diligenza ordinarja tal-bonus pater familias. Din il-prevedibilita` trid tkun ta` probabilitajiet ragionevoli u mhux ta` possibilitajiet remotissimi u inverosimili. (Ара, том XXIV, стр. 172; том. стр. 74; том XLVIII, стр. 9. 0023 258)».

iii)
В решении по делу Joe Caruana vs Philip Chircop & Sons Ltd et от 24 апреля 2015 года (Rik 587/03) Апелляционный суд постановил, что «….il-kuncett
tal-kaz fortuwitu jew forza magguri ma jsehhx meta ghall-hsara jkun
ikkontribwixxa l-fatt, pozittiv jew negativ, tal-bniedem. Skont il-principju tad-dritt, biex ikun hemm il-kaz fortuwitu mhux bizzejjed li jkun avveniment insolitu, sproporzjonat, u li jkun prodott mill-forzi tan-natura, imma jehtieg li jkun inevitabili, b’mod li ma jistax jigi evitat bid -diligenza ordinarja tal – «bonus pater familias».

iv)
По делу Anthony Pirotta vs Direttur tad-Dipartiment tal-Muzewijiet , вынесенному 3 октября 2008 г., Апелляционный суд (Высшая юрисдикция) постановил, что с точки зрения мальтийской судебной практики:

« ‘il-003 forza magguri’ hija dik il-forza li ghaliha huwa impossibbli li wiehed jirrezisti, mentri ‘kaz fortuwitu’ huwa dak l-avveniment li ma setax ikun prevedut minn persuna ta’ ordinarja diligenza» (Delia v. Segretarju Permanent et, Appell (Inferjuri) 19/05/2004 г. Борг Фальсон против Дарманина, Аппелл Кумм. 06.07.1940), kif ukoll «il caso fortuito o la forza maggiore e’ l’evento non dipendente da azione o omissione volontaria o colposa, non prevedibile o almeno non evitabile» (Azzopardi v. Arcicovich et, Appell Civili, 14 /11/1919, т. XXIV, ЛП, с.172). Biex ikun hemm il-kaz fortuwitu jrid ikun hemm event imprevedibbli u inevitabbli. It-test ghall-applikazzjoni tal-prevedibilita` o meno ta’ l-event huwa dak tad-diligenza tal-‘bonus pater familias’ fejn in-nuqqas taghha jirrizulta f’colpa (Kurunell Hugh v.Negte Busuttil, Appell Kummercjali, 16 /11/1942). Jekk jirrizulta mill-fatti li kien hemm konkorrenza ta’ agir pozittiv jew negattiv tal-persuna allura l-event ma jibqax jinghad li kien kaz fortuwitu (App. Inf. Falzon vs Formosa 12.04.1991)».

v)
В Майкл и Марианна конъюги Миззи против Табиба Джозефа М. Пэрис у Марту Мэри Пэрис; Диреттур тат-Торок; u Direttur tax-Xoghlijiet u b’digriet tat-2 ta’ Settembru 2005, il-kawza tkompliet kontra l-Awtorita` dwar it-Trasport ta’ Malta minflok id-Direttur tat-Toroq (Appell Civili
Нумру. 1324/1999/1), Апелляционный суд повторил, что:

«Сконд иль-Лиги, л-Артиколу 1029 тал-Кап. 16, kull hsara li tigri b’accident jew b’forza magguri, ibatiha, fin-nuqqas ta’ disposizzjoni espressa tal-ligi li tghid il-kuntrju, dak illi fuq il-persuna jew il-beni tieghu tigri l-hsara. F’kazijiet bhal рассвет мин jallega ли дак ли гара kien dovut minhabba forza magguri, еврей casus ghandu l-obbligu li jippruvah u dana sal-grad ta’ probabilita`.

Skond il-gurisprudenza tal-Qrati taghna l-“forza magguri” hija dik il-forza li ghaliha huwa mpossibbli li wiehed jirrezisti, mentri
l-“kaz fortuwitu” huwa dak meta avveniment ma setax ikun prevedut minn persuna ta’ ordinarja diligenza. Il-kuncett tal-kaz
fortuwitu jew forza magguri ma jsehx meta ghall-hsara jkun
ikkontribwixxa l-fatt, positiv jew negattiv, tal-bniedem. Ghalhekk skond il-principju tad-dritt, biex ikun hem il-kaz fortuwitu mhux bizzejjed li jkun hemm avveniment insolitu, sproporzjonat, u li jkun prodott mill-forzi tan-natura, imma jehtieg li jkun inevitabili, b’mod li ma jistax jigi evitat bid-diligenza ordinarja tal-bonus pater familias. Din il-prevedibilita` trid tkun ta’ probabilitajiet ragionevoli u mhux ta’ possibilitajiet remotissimi u inverosimili. (Ара, том XXIV, стр. I. стр. 172; том стр. I. стр. 74; том XLVIII, стр. I. стр. 258)»;

Применимость

Если применить это к пандемии COVID-19, можно ли квалифицировать нынешнюю пандемию как форс-мажор ? Была ли пандемия предвидена и была ли она неизбежна? Можно, пожалуй, сказать, что масштабы были предвидены соответствующими властями, но было ли это неизбежно? Пандемия непреодолима? Может ли кто-нибудь остановить вирус, если до сих пор нет лекарств для противодействия вирусу? Делает ли тот факт, что многие штаты объявили карантин для своего населения по соображениям государственной политики, пандемию форс-мажор ?

Таким образом, в то время как отдельные договоры аренды, по всей вероятности, не определяют форс-мажор , и, как следствие, не оговаривают, что именно происходит в случае форс-мажора , арендатор не может легко принять решение не платить арендной платы или запросить скидку на его арендную плату на основании форс-мажорных обстоятельств . Это два отдельных вопроса. Скорее форс-мажор , и если будет установлено, что пандемия представляет собой форс-мажор , может быть основанием для отказа от договора аренды. Но прежде надо установить, что здесь речь идет о непреодолимой силе, равносильной форс-мажору . И в этом случае некоторые договоры аренды предусматривают досрочное расторжение договора аренды. Но опять же, нужно смотреть на конкретные договоры аренды.

Таким образом, мальтийской судебной практикой установлено, что для успешной защиты в суде на основании форс-мажор , должны быть установлены следующие элементы:

i) что событие не зависит от положительного или отрицательного факта человека, или, лучше, что оно не зависит от действия или добровольного бездействия или от culpa ;

ii) что событие не могло быть предвидено человеком с обычной осмотрительностью, а именно непредвиденное;

iii) Этого события нельзя было избежать благодаря усердию Bonus pater familias , следовательно, элемент неизбежности; и

iv) Это событие было неотразимым.

Прекращение договоров аренды

Большинство договоров аренды предусматривают основания для досрочного прекращения аренды. Форс-мажор может быть одним из таких оснований, если будет установлено и доказано по совокупности вероятностей, что пандемия квалифицируется как форс-мажор .

Можно указать и другие основания прекращения, кроме форс-мажор.
На самом деле нередко договоры аренды содержат пункты, которые предусматривают досрочное прекращение аренды в конкретных случаях, предусмотренных в
соответствующего договора аренды. Статьи 1566–1575 Гражданского кодекса также предусматривают ситуации, связанные с расторжением договора аренды, в том числе при неисполнении одной из сторон своих обязательств; в этом случае сторона, пострадавшая от неисполнения, может по своему выбору либо принудить другую сторону выполнить обязательство, если это возможно, либо потребовать расторжения договора аренды вместе с возмещением убытков за неисполнение, при условии, что в случае городских, жилых и коммерческих помещений, если арендатор своевременно не вносит причитающуюся арендную плату, договор может быть расторгнут только после того, как арендодатель обратится к арендатору посредством судебного письма, и арендатор, несмотря на такое уведомление, не оплатить указанную арендную плату в течение пятнадцати дней с момента уведомления.

Заключение

Таким образом, для расторжения договора аренды арендатор должен доказать форс-мажор
или иным образом прибегнуть к иным основаниям расторжения в соответствии с соответствующим договором аренды
или с точки зрения оснований расторжения, предусмотренных в Гражданский кодекс
. С другой стороны, не следует, что мальтийское законодательство предусматривает какой-либо отказ от арендной платы или скидку в арендной плате, за исключением случаев добровольного соглашения между арендодателем и арендатором. Кроме того, недавно принятый
Закон об аренде частного жилья не предусматривает случаев форс-мажора в договоре аренды или случаев, когда арендная плата может быть отменена или уменьшена в случаях форс-мажора .

право арендодателя-арендатора | Векс | Закон США

Обзор

Закон о арендодателе-арендаторе регулирует аренду коммерческой и жилой недвижимости. Он состоит в основном из государственных статутов и общего права. Ряд штатов основывают свои статутные законы либо на Едином законе о арендодателях и арендаторах жилых помещений (URLTA), либо на Типовом кодексе арендодателей и арендаторов жилых помещений. Кроме того, федеральный статутный закон может иметь значение во время национальных/региональных чрезвычайных ситуаций и для предотвращения форм дискриминации.

Четыре основных типа отношений между арендодателем и арендатором

Основой правовых отношений между арендодателем и арендатором являются как договорные, так и имущественные права. Арендатор имеет имущественный интерес в земле (исторически не являющийся собственностью в собственность) в течение определенного периода времени, прежде чем имущественный интерес переходит обратно к арендодателю. См. Статуи государственной собственности. Хотя эти четыре типа отношений в целом верны, они регулируются законами штата, а также фактическим договором аренды, согласованным между арендодателем и арендатором.

Продолжительность аренды обычно классифицируется по 1 из 4 категорий:

1. Срок аренды
   1. Отношения длятся в течение фиксированного периода, который заранее согласовывается между арендодателем и арендатором. Когда срок заканчивается, прекращаются и владельческие права арендатора/
   2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других лиц (в том числе арендодателя) к земле, а также сдавать в субаренду или отчуждать имущество.
2. Периодическая аренда
   1. Отношения продлеваются автоматически, если арендодатель не уведомит о расторжении заблаговременно
   2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других лиц (в том числе арендодателя) к земле, а также сдавать в субаренду или отчуждать имущество.
3. Аренда по желанию
   1. Фиксированного конечного периода нет. Отношения продолжаются до тех пор, пока арендатор и арендодатель желают.
4. Аренда в страдании
   1. Арендатор продолжает проживать в собственности после истечения срока аренды.

Отношения между арендодателем и арендатором основаны на обязанностях, предусмотренных статутным правом, общим правом или договором индивидуальной аренды. Основой всех договоров аренды является подразумеваемый завет спокойного наслаждения. Этот завет гарантирует арендатору, что его владение не будет нарушено кем-либо, имеющим более высокое право собственности на землю, включая арендодателя.

Передача доли арендатора

Переуступка и субаренда

С учетом ограничений, прямо указанных в договоре аренды, арендатор обычно может передать свою долю собственности третьей стороне. Эта передача осуществляется в форме двух разных действий:

1. Переуступка – арендатор передает все свои права на недвижимость третьей стороне. Третье лицо фактически становится новым арендатором.
2. Субаренда – Арендатор передает свою долю третьему лицу, но арендатор сохраняет ревизионную заинтересованность. Арендатор становится субарендодателем, а третье лицо становится субарендодателем.
   1. Что означает «пересмотренный интерес», так это то, что при определенных согласованных условиях интерес к имуществу вернется обратно к субарендодателю. Когда это произойдет, субарендатор больше не будет иметь доли в собственности.

Частная собственность

Всякий раз, когда стороны намереваются передать интересы, они всегда должны учитывать конфиденциальность имущества и конфиденциальность договора:

1. Право собственности – Это относится к сторонам, фактически ответственным за имущество.
   1. При субаренде арендодатель, арендатор и субарендатор находятся в частной собственности.
   2. В уступке только арендодатель и субарендатор находятся в частной собственности.
2. Контрактное соглашение – это относится к сторонам по контракту на недвижимость.
   1. При субаренде или переуступке к ним относятся арендодатель, арендатор и субарендатор.

Ограничения на передачу

Как уже говорилось, возможность передачи процентов зависит от определенных ограничений, установленных договором аренды между арендодателем и арендатором. Обычно в договоре аренды можно использовать 3 таких пункта:

1. Пункт о единоличном усмотрении. Арендодатель может отказать в субаренде по любой причине или без таковой, только не по уважительной причине.
2. Оговорка о разумности. Арендодатель может отказаться от субаренды на коммерчески обоснованных основаниях (подробнее см. ниже).
3. Отсутствие стандарта в аренде. Для аренды может потребоваться согласие арендодателя, но в аренде может не указываться стандарт, которым руководствовался бы в отношении согласия.

Коммерческая разумность

Что касается стандарта «коммерчески разумного», суды будут использовать тест на баланс, в котором суд уравновешивает коммерчески разумные и неразумные факторы, чтобы определить, отказался ли арендодатель от субаренды на основании коммерчески обоснованных или коммерчески необоснованных факторов . Если отказ был коммерчески необоснованным, суд прикажет арендодателю разрешить субаренду.

1. Обоснованные факторы (неполный список):
   1. финансовая ответственность предполагаемого правопреемника/субарендатора; пригодность предполагаемого использования правопреемником/субарендатором конкретного имущества; законность предполагаемого использования правопреемником/субарендатором; необходимость изменения помещения в связи с предполагаемым использованием правопреемника/субарендатора; характер помещения (например, офис, фабрика, клиника и т. д.)
2. Необоснованные факторы (неполный список):
   1. отказ исключительно на основании личного вкуса, удобства или чувствительности; отказ, чтобы взимать более высокую арендную плату, чем первоначально было оговорено в контракте; отказ на основании религиозных возражений

Выселение относится к запрету арендодателя арендатору пользоваться имуществом, обычно из-за существенного нарушения арендатором условий аренды и/или неуплаты согласованной арендной платы.

Однако арендодатель не может выселить арендатора в ответ на сообщение арендатора о нарушениях правил проживания или других проблемах с состоянием имущества. Обычно это называют доктриной ответного выселения.

Как правило, у арендодателя есть 1 из 2 методов, которые он может использовать для выселения арендатора:

1. Самостоятельное выселение
   1.  Арендодатель физически входит в помещение и заставляет арендатора уйти. Однако арендодатель должен применять силу только в разумных пределах. В ограниченном числе юрисдикций, которые все еще разрешают самостоятельные выселения, суд должен определить, какой будет «разумная» сила.
2. Подайте в суд на арендатора.
   1. Арендодатель может подать в суд на выселение арендатора. Если суд принимает решение о выселении, то арендодатель должен позволить сотруднику правоохранительных органов привести в исполнение решение.   

​ Однако в большинстве юрисдикций самостоятельные выселения не разрешены. Поэтому, чтобы арендодатель выселил арендатора, арендодатель, как правило, должен подать в суд на арендатора и позволить суду привести в исполнение постановление о выселении.

Выселение по конструктивным соображениям

Выселение по конструктивным причинам – это когда арендатор покидает арендованное имущество из-за поведения арендодателя, которое существенно препятствует достижению согласованных с арендатором целей и препятствует тому, чтобы имущество находилось в состоянии, пригодном для сдачи в аренду.

Конституционное выселение вызвано неправомерным поведением арендодателя. Противоправное поведение может быть признано неправомерным бездействием, когда арендодатель совершает 1 из 5 действий:

1. не выполняет обязательство по договору аренды
2. не в состоянии должным образом обслуживать и контролировать общую зону
3. нарушает установленную законом обязанность перед арендатором
4. не выполняет обещанный ремонт
5. допускает нежелательное поведение

В дополнение к существенному упущению арендодателем одного из этих 5 элементов, арендатор также должен покинуть недвижимость в разумные сроки. В противном случае арендатор отказывается от права на конструктивный иск о выселении. Кроме того, если арендатор съезжает по истечении разумного периода времени, суд может установить, что арендатор совершил отказ от жилья (обсуждается ниже).

В некоторых юрисдикциях допускается частичное конструктивное выселение. Это происходит, когда арендодатель сделал определенную часть арендованного имущества непригодной для проживания. В результате суд предоставит конструктивное выселение для этой части арендованного имущества. Частичное конструктивное выселение обычно требует тех же элементов, что и обычное конструктивное выселение.

Выселение по конструктивным соображениям происходит, когда арендодатель делает помещение непригодным для проживания.

Заброшенность

Оставление происходит, когда арендатор соответствует всем 3 из следующих факторов:

1. Арендатор освобождает арендованное имущество без объяснения причин
2. Арендатор не намерен возвращаться в собственность
3. Арендатор не выплачивает арендную плату

Чтобы возместить ущерб, арендодатель может предпринять 1 из 3 действий:

1. Подать в суд на арендатора на всю причитающуюся арендную плату
2. Прекращение аренды
3. Уменьшить ущерб, приобретя другого арендатора, а затем предъявив иск предыдущему арендатору за любую потерянную арендную плату.
   1. Обратите внимание, если кто-то предлагает заплатить за имущество меньше рыночной стоимости, а владелец отказывается, это не является неспособностью уменьшить ущерб 

Жилищные кодексы были установлены для обеспечения того, чтобы сдаваемые в аренду жилые помещения были пригодны для проживания во время сдачи в аренду и во время аренды. Большинство штатов имеют подразумеваемую гарантию пригодности для жизни. Это требует, чтобы арендодатель в значительной степени соблюдал стандарты строительства и жилищного кодекса. Если в договоре аренды содержится пункт об отказе от подразумеваемой гарантии пригодности для проживания, суд, как правило, отказывает в приведении в исполнение этого пункта.

В случае нарушения гарантии пригодности для проживания суды, как правило, разрешают 1 из 3 средств правовой защиты:

1. Арендатор может удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не отремонтирует имущество
2. Арендатор сможет удерживать арендную плату и вместо этого может использовать деньги для оплаты ремонта
3. Арендатор сможет предъявить иск о возмещении ущерба

При третьем способе (иск о возмещении ущерба) обычно существует 3 способа взыскания:

1. Суд вычитает стоимость поврежденного имущества из стоимости неповрежденного имущества
2. Суд вычтет сумму поврежденной арендной платы из стоимости арендной платы при отсутствии повреждений
3. Процентное уменьшение
   1. Это относится к проценту, на который арендатор сократил использование и удовольствие от помещения из-за непригодных для проживания условий. Для этого суд рассмотрит существенность недостатков и продолжительность существования таких недостатков.

Дискриминация

Федеральный закон запрещает дискриминацию на рынке жилья и аренды. См. Закон о гражданских правах от 1866 г. и 42 Кодекса США, глава 45 Федерального закона о справедливом жилищном обеспечении.

Neithamer v Brenneman Property Services Inc. (1999 г.) является ведущим делом о дискриминации арендодателем потенциального арендатора. В этом случае суд создал тест (показан ниже), когда арендодатель занимается дискриминацией потенциального арендатора.

Если истец (потенциальный арендатор) не предоставляет прямых доказательств дискриминации, то истец должен доказать prima facie кейс, состоящий из 4 компонентов. Бремя доказывания всех четырех компонентов лежит на истце; если он это сделает, то суд сочтет, что арендодатель действовал в нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении, сделав вывод о незаконной дискриминации:

1. Истец является членом защищенного класса, и арендодатель знал об этом или подозревал, что это правда.
2. Истец подал заявку и имел право арендовать рассматриваемое имущество
3. Ответчик отклонил заявление истца
4. После этого имущество оставалось доступным и не сдавалось в аренду

Суд в деле Fair Housing Council of San Francisco v. Roommate.com (2007 г.), однако, установил ограничение на правило из Neithhamer . Суд Fair Housing постановил, что антидискриминационные положения Закона о справедливом жилищном обеспечении не применяются к выбору соседей по комнате.

Кроме того, есть еще 2 ситуации, в которых арендодатель освобождается от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении. Если физическое лицо является арендодателем жилого дома на одну семью или когда физическое лицо является арендодателем занимаемого владельцем жилища с 4 или менее квартирами, то арендодатель также освобождается от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении.

 

список источников

Федеральный материал

Конституция США и федеральные законы

• 42 U.