Практика применения гражданского законодательства \ КонсультантПлюс

Практика применения гражданского законодательства

25. Арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает.

Департамент (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к жилищно-строительному кооперативу (арендатору) о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки и расторжении договора.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменения. При рассмотрении спора суды, признав наличие на стороне ответчика задолженности по уплате арендной платы за спорный период, проверив расчет истца и признав его верным, руководствуясь положениями ст. 309, 310, 329, 614 ГК РФ, ст. 65, п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), взыскали с истца сумму долга и неустойку.

Признав доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, суды расторгли договор аренды на основании положений п. 3 ст. 619 ГК РФ.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты, направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

Кроме того, в соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

– переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым – в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В ходе рассмотрения спора ответчик возражал против удовлетворения иска и заявлял, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает (прекращение инвестиционного проекта в связи с протестом жителей, принятие решения о прекращении строительства жилого дома), что освобождает кооператив от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

К строительству многоквартирного жилого дома кооператив не приступал. Уполномоченные органы субъекта Российской Федерации (арендодателя) сообщали о невозможности ведения строительных работ на земельном участке, переданном по договору аренды. Альтернативный участок для строительства предоставлен не был.

Кроме того, основной вид разрешенного использования земельного участка был изменен и установлен для спорного участка следующий: “для размещения береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, велодорожек, малых архитектурных форм”, что не допускает строительство многоквартирного дома.

С учетом приведенных норм права принятие уполномоченными органами государственной власти, действующими от имени и в интересах субъекта Российской Федерации, в соответствии с переданными им полномочиями, решения о невозможности строительства на арендованном земельном участке до начала арендатором строительства многоквартирного дома исключает как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы.

Определение N 305-ЭС20-7170

Rightmark Group о судебной практике по “ковидным” долгам по аренде

Пандемия, начавшаяся в 2020 году, существенно повлияла на все сферы человеческой жизни. Термин «локдаун» теперь прочно ассоциируется с запретами и ограничениями, введёнными государством в отношении физических и юридических лиц (в т. ч. предпринимателей). Ограничения вызвали ряд проблем. Среди основных предприниматели называют падение спроса на производимые товары, услуги, невозможность вносить арендные и коммунальные платежи, исполнять кредитные обязательства и др. Одной из мер государственной поддержки стало принятие изменений в 98-ФЗ, которыми были установлены гарантии арендаторам недвижимого нежилого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности: возможность получить отсрочку по арендным платежам и снижение установленной договором арендной платы.

Согласно этому закону арендодатель обязан предоставить отсрочку по внесению арендных платежей при одновременном соблюдении двух условий. Во-первых, договор аренды недвижимого нежилого имущества должен быть заключён до введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Во-вторых, арендатор осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях российской экономики, перечень которых установлен постановлением Правительства РФ от 03.04.20 №434.

Обязанность арендодателя снизить размер арендной платы (но не коммунальных платежей) установлена в случае обращения к нему арендатора в связи с невозможностью использования имущества в период 2020 года, связанной с принятием в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Однако не все арендодатели добровольно исполняют установленные законом обязанности. Наоборот, широкое распространение получила практика расторжения договоров аренды в связи с просрочкой арендных платежей в период локдауна и взыскания задолженности с арендаторов. Впрочем, арендаторы, требуя перерасчёта арендной платы, и сами порой лукавят, обосновывая невозможность пользоваться помещением.   

В таких спорах суды опираются в первую очередь на позицию Верховного суда РФ, изложенную в обзоре по отдельным вопросам судебной практики №2 от 30.04.20. Согласно ей арендная плата подлежит уменьшению с момента невозможности использования имущества по изначально согласованному назначению – независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Практика складывается в пользу арендаторов, представивших доказательства невозможности пользоваться арендованным помещением. Хотя, безусловно, есть свои нюансы. 

Например, установление указами президента РФ периода «нерабочих дней» не является для суда доказательством невозможности осуществления юридическим лицом его деятельности. Для уменьшения размера арендных платежей арендатор должен будет доказать, что вход в арендуемое помещение в указанный период был закрыт.

В каждом конкретном случае также рассматривается период «локдауна» – невозможности пользоваться помещением из-за установленных запретов. Например, для предприятий общественного питания этот период в Петербурге продлился с 26.03.2020 по 24.07.2020, для объектов розничной торговли – с 28.03.2020 по 27.07.2020. 

Необходимо также обращать внимание на формулировку требований: если арендатор попросит суд полностью освободить его от арендной платы, в удовлетворении иска будет отказано. Законом предусмотрено только снижение платежей, а не их отмена. 

Анализ судебной практики по Северо-Западному округу подтверждает, что арбитражный суд снижает размер арендной платы на 50% от установленной договором. В зависимости от того, расторгнут договор аренды или нет, арендаторы могут воспользоваться следующими советами. За перерасчётом по действующему договору аренды можно обратиться к арендодателю в течение трёх лет с начала локдауна в отношении вашего предприятия. Если договор был расторгнут, но в период локдауна арендатор перечислял арендную плату в полном объёме, можно обратиться к арендодателю с предложением вернуть излишне перечисленные средства. В случае отказа – обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения. Если договор аренды был расторгнут в результате конфликта в связи с неоплатой, вы можете в судебном порядке пересмотреть основания для его расторжения.

закон арендодатель-арендатор | Векс | Закон США

Обзор

Закон о арендодателях-арендаторах регулирует аренду коммерческой и жилой недвижимости. Он состоит в основном из государственных статутов и общего права. Ряд штатов основывают свои статутные законы либо на Едином законе о арендодателях и арендаторах жилых помещений (URLTA), либо на Типовом кодексе арендодателей и арендаторов жилых помещений. Кроме того, федеральный статутный закон может иметь значение во время национальных/региональных чрезвычайных ситуаций и для предотвращения форм дискриминации.

Четыре основных типа отношений между арендодателем и арендатором

Основой правовых отношений между арендодателем и арендатором являются как договорные, так и имущественные права. У арендатора есть имущественный интерес в земле (исторически это была недвижимость, не являющаяся собственностью) в течение определенного периода времени до того, как имущественный интерес перейдет обратно арендодателю. См. Статуи государственной собственности. Хотя эти четыре типа отношений в целом верны, они регулируются законами штата, а также фактическим договором аренды, согласованным между арендодателем и арендатором.

Продолжительность аренды обычно классифицируется по 1 из 4 категорий:

1. Срок аренды
   1. Отношения длятся в течение фиксированного периода, который заранее согласовывается между арендодателем и арендатором. Когда срок заканчивается, прекращаются и владельческие права арендатора/
   2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других лиц (в том числе арендодателя) к земле, а также сдавать в субаренду или отчуждать имущество.
2. Периодическая аренда
   1. Отношения продлеваются автоматически, если арендодатель не уведомит о расторжении заблаговременно
   2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других лиц (в том числе арендодателя) к земле, а также сдавать в субаренду или отчуждать имущество.
3. Аренда по желанию
   1. Фиксированного конечного периода нет. Отношения продолжаются до тех пор, пока арендатор и арендодатель желают.
4. Аренда в страдании
   1. Арендатор продолжает проживать в собственности после истечения срока аренды.

Отношения между арендодателем и арендатором основаны на обязанностях, предусмотренных статутным правом, общим правом или договором индивидуальной аренды. Основой всех договоров аренды является подразумеваемый завет спокойного наслаждения. Этот завет гарантирует арендатору, что его владение не будет нарушено кем-либо, имеющим более высокое право собственности на землю, включая арендодателя.

Передача доли арендатора

Переуступка и субаренда

С учетом ограничений, прямо указанных в договоре аренды, арендатор обычно может передать свою долю собственности третьей стороне. Эта передача осуществляется в форме двух разных действий:

1. Переуступка – Арендатор передает все свои права собственности на третье лицо. Третье лицо фактически становится новым арендатором.
2. Субаренда – Арендатор передает свою долю третьему лицу, но арендатор сохраняет ревизионную заинтересованность. Арендатор становится субарендодателем, а третье лицо становится субарендодателем.
   1. Что означает «пересмотренный интерес», так это то, что при определенных согласованных условиях интерес к имуществу вернется обратно к субарендодателю. Когда это произойдет, субарендатор больше не будет иметь доли в собственности.

Частная собственность

Всякий раз, когда стороны намереваются передать интересы, они всегда должны учитывать конфиденциальность имущества и конфиденциальность договора:

1. Право собственности – Это относится к сторонам, фактически ответственным за имущество.
   1. При субаренде арендодатель, арендатор и субарендатор находятся в частной собственности.
   2. В уступке только арендодатель и субарендатор находятся в частной собственности.
2. Контрактное соглашение – это относится к сторонам по контракту на недвижимость.
   1. При субаренде или переуступке к ним относятся арендодатель, арендатор и субарендатор.

Ограничения на передачу

Как уже говорилось, возможность передачи процентов регулируется определенными ограничениями, установленными договором аренды между арендодателем и арендатором. Обычно в договоре аренды можно использовать 3 таких пункта:

1. Пункт о единоличном усмотрении. Арендодатель может отказать в субаренде по любой причине или без таковой, только не по уважительной причине.
2. Оговорка о разумности. Арендодатель может отказаться от субаренды на коммерчески обоснованных основаниях (подробнее см. ниже).
3. Отсутствие стандарта в аренде. Для аренды может потребоваться согласие арендодателя, но в аренде может не указываться стандарт, которым руководствовался бы в отношении согласия.

Коммерческая разумность

Что касается стандарта «коммерчески разумного», суды будут использовать тест на баланс, в котором суд уравновешивает коммерчески разумные и неразумные факторы, чтобы определить, отказался ли арендодатель от субаренды на основании коммерчески разумных или коммерчески необоснованных факторов .

Если отказ был коммерчески необоснованным, суд прикажет арендодателю разрешить субаренду.

1. Обоснованные факторы (неполный список):
   1. финансовая ответственность предполагаемого правопреемника/субарендатора; пригодность предполагаемого использования правопреемником/субарендатором конкретного имущества; законность предполагаемого использования правопреемником/субарендатором; необходимость изменения помещения в связи с предполагаемым использованием правопреемника/субарендатора; характер помещения (например, офис, фабрика, клиника и т. д.)
2. Необоснованные факторы (неполный список):
   1. отказ исключительно на основании личного вкуса, удобства или чувственности; отказ, чтобы взимать более высокую арендную плату, чем первоначально было оговорено в контракте; отказ на основании религиозных возражений

Выселение относится к запрету арендодателя арендатору пользоваться имуществом, обычно из-за существенного нарушения арендатором условий аренды и/или неуплаты согласованной арендной платы.

Однако арендодатель не может выселить арендатора в отместку за сообщение арендатора о нарушениях правил проживания или других проблемах с состоянием имущества. Обычно это называют доктриной ответного выселения.

Как правило, у арендодателя есть 1 из 2 методов, которые он может использовать для выселения арендатора:

1. Самостоятельное выселение
   1.  Арендодатель физически входит в помещение и заставляет арендатора уйти. Однако арендодатель должен применять силу только в разумных пределах. В ограниченном числе юрисдикций, которые все еще разрешают самостоятельные выселения, суд должен определить, какой будет «разумная» сила.
2. Подайте в суд на арендатора.
   1. Арендодатель может подать в суд на выселение арендатора. Если суд принимает решение о выселении, то арендодатель должен позволить сотруднику правоохранительных органов привести в исполнение решение.   

​ Однако в большинстве юрисдикций самостоятельные выселения не разрешены. Поэтому, чтобы арендодатель выселил арендатора, арендодатель, как правило, должен подать в суд на арендатора и позволить суду привести в исполнение постановление о выселении.

Конструктивное выселение

Конструктивное выселение – это когда арендатор покидает арендованное имущество из-за поведения арендодателя, которое существенно препятствует достижению арендатором согласованной цели и препятствует тому, чтобы имущество находилось в состоянии, пригодном для сдачи в аренду.

Конституционное выселение вызвано неправомерным поведением арендодателя. Противоправное поведение может быть признано неправомерным бездействием, когда арендодатель совершает 1 из 5 действий:

1. не выполняет обязательство по договору аренды
2. не может должным образом обслуживать и контролировать общую зону
3. нарушает установленную законом обязанность перед арендатором
4. не выполняет обещанный ремонт
5. допускает нежелательное поведение

В дополнение к существенному упущению арендодателем одного из этих 5 элементов, арендатор также должен покинуть собственность в разумные сроки. В противном случае арендатор отказывается от права на конструктивный иск о выселении. Кроме того, если арендатор съезжает по истечении разумного периода времени, суд может установить, что арендатор совершил отказ от жилья (обсуждается ниже).

В некоторых юрисдикциях допускается частичное конструктивное выселение. Это происходит, когда арендодатель сделал определенную часть арендованного имущества непригодной для проживания. В результате суд предоставит конструктивное выселение для этой части арендованного имущества. Частичное конструктивное выселение обычно требует тех же элементов, что и обычное конструктивное выселение.

Выселение по конструктивным соображениям происходит, когда арендодатель делает помещение непригодным для проживания.

Заброшенность

Брожение происходит, когда арендатор соответствует всем 3 из следующих факторов:

1. Арендатор освобождает арендованное имущество без объяснения причин
2. Арендатор не намерен возвращаться в собственность
3. Арендатор не выплачивает арендную плату

Чтобы возместить ущерб, арендодатель может предпринять 1 из 3 действий:

1. Подать в суд на арендатора на всю причитающуюся арендную плату
2. Прекращение аренды
3. Уменьшить ущерб, приобретя другого арендатора, а затем предъявив иск предыдущему арендатору за любую потерянную арендную плату.
   1. Обратите внимание, если кто-то предлагает заплатить за имущество меньше рыночной стоимости, а владелец отказывается, это не является неспособностью уменьшить ущерб 

Жилищные кодексы были установлены для обеспечения того, чтобы сдаваемые в аренду жилые помещения были пригодны для проживания во время сдачи в аренду и во время аренды. Большинство штатов имеют подразумеваемую гарантию пригодности для жизни. Это требует, чтобы арендодатель в значительной степени соблюдал стандарты строительства и жилищного кодекса. Если в договоре аренды содержится пункт об отказе от подразумеваемой гарантии пригодности для проживания, суд, как правило, отказывает в приведении в исполнение этого пункта.

В случае нарушения гарантии пригодности для проживания суды обычно разрешают 1 из 3 средств правовой защиты:

1. Арендатор может удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не отремонтирует имущество
2. Арендатор сможет удерживать арендную плату и вместо этого может использовать деньги для оплаты ремонта
3. Арендатор сможет предъявить иск о возмещении ущерба

При третьем способе (иск о возмещении ущерба) обычно существует 3 способа взыскания:

1. Суд вычитает стоимость поврежденного имущества из стоимости неповрежденного имущества
2. Суд вычтет сумму поврежденной арендной платы из стоимости арендной платы при отсутствии повреждений
3. Процентное уменьшение
   1. Это относится к проценту, на который арендатор сократил использование и удовольствие от помещения из-за непригодных для проживания условий. Для этого суд рассмотрит существенность недостатков и продолжительность существования таких недостатков.

Дискриминация

Федеральный закон запрещает дискриминацию на рынке жилья и аренды. См. Закон о гражданских правах от 1866 г. и 42 Кодекса США, глава 45 Федерального закона о справедливом жилищном обеспечении.

Neithamer v Brenneman Property Services Inc. (1999 г.) — ведущее дело о дискриминации арендодателем потенциального арендатора. В этом случае суд создал тест (показан ниже), когда арендодатель занимается дискриминацией потенциального арендатора.

Если истец (потенциальный арендатор) не предоставляет прямых доказательств дискриминации, то истец должен доказать 9Корпус 0009 prima facie , состоящий из 4 компонентов. Бремя доказывания всех четырех компонентов лежит на истце; если он это сделает, то суд установит, что арендодатель действовал в нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении, сделав вывод о незаконной дискриминации:

1. Истец является членом защищенного класса, и арендодатель знал об этом или подозревал, что это правда.
2. Истец подал заявку и имел право арендовать рассматриваемое имущество
3. Ответчик отклонил заявление истца
4. После этого имущество оставалось доступным и не сдавалось в аренду

Суд по делу Fair Housing Council of San Francisco v. Roommate.com (2007 г.), однако, установил ограничение правила от Neithhamer . Суд Fair Housing постановил, что антидискриминационные положения Закона о справедливом жилищном обеспечении не применяются к выбору соседей по комнате.

Кроме того, есть еще 2 ситуации, в которых арендодатель освобождается от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении. Если физическое лицо является арендодателем жилого дома на одну семью или когда физическое лицо является арендодателем занимаемого владельцем жилища с 4 или менее квартирами, то арендодатель также освобождается от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении.

 

список источников

Федеральный материал

Конституция США и федеральные законы

• 42 U. S.C. § 1982 г. – Закон о гражданских правах 1866 г.
• 42 USC, Глава 45 – Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении
• Аннотированная конституция CRS

Положения Федерального агентства

• 24 C.F.R. – Жилищное строительство и городское развитие

Федеральные судебные решения

• Верховный суд США:
  • Недавние решения по Закону о арендодателях и арендаторах
  • liibulletin превью устных аргументов
• Окружные апелляционные суды США: последние решения по Закону о арендодателях и арендаторах

Материалы штата

Законы штата

• Единый закон об аренде жилого помещения
• Положения Закона о государственной собственности

Судебные решения штата

• Апелляционный суд штата Нью-Йорк:
  • Последние решения по закону о арендодателях и арендаторах
  • Комментарий от бюллетеня
• Апелляционные решения других штатов

Международные материалы

Конвенции и договоры

• Договоры по правам человека

Прочие ссылки

Ключевые интернет-источники

• TenantNet
• Права арендаторов (нет)
• Институт справедливого жилищного строительства
• Law Legal & Government Research and Search Center: правовые формы (Realty LawNet)
• Информационная система жилищного суда города Нью-Йорка
• Закон о арендодателях-арендаторах (Ноло)

Полезные оффнет-источники (или подписка — $)

• Хорошая отправная точка для печати: Роджер Каннингем, Уильям Стобак, Дейл Уитмен, Закон о собственности , West Group (2000)
• Переформулировка второго закона, Собственность (арендодатель и арендатор)
• ЛИИ Загрузки

другие темы

Категория: Коммерческие сделки

Юридические права и обязанности жильцов — Часто задаваемые вопросы | Арендодатель – Юридический центр арендатора

Каковы юридические обязанности арендодателя?
Может ли арендатор отказать арендодателю во въезде?
Должны ли вы платить арендную плату, если нет аренды?
Есть ли ситуация, в которой арендатор может удержать арендную плату?
Сколько времени арендодатель должен сделать ремонт?
Что делать, если арендодатель ничего не исправит?
Может ли арендодатель просто выгнать вас?
За сколько арендодатель должен уведомить арендатора о выезде?
За сколько я должен уведомить своего арендодателя, прежде чем переехать?
Может ли арендодатель выселить вас за просрочку платежа?
Может ли арендодатель выселить вас, если нет договора аренды?
Сколько времени требуется арендодателю, чтобы выселить арендатора?
Может ли арендодатель подать в суд на просроченную арендную плату после выселения?
Можно ли подать в суд на арендодателя за причинение вреда?
Несет ли арендодатель ответственность за порчу имущества?
Ответственность за появление плесени несет арендодатель?
Что считается домогательством со стороны арендодателя?
Когда мне нужен адвокат?
Кто отвечает за содержание мест общего пользования в моем многоквартирном доме?
Может ли мой арендодатель принудительно выселить меня, отключив коммунальные услуги в моем доме?
Может ли арендодатель отказать мне в аренде, потому что у меня есть дети?

Каковы юридические обязанности арендодателя?

Юридические обязанности арендодателя почти во всех штатах включают поддержание арендуемой квартиры в состоянии, пригодном для проживания. Таким образом, они, как правило, должны делать капитальный ремонт проблем, которые делают устройство непригодным для жизни. Они должны устранять экологические опасности или опасности, которые могут привести к несчастным случаям и травмам. Арендодатель также должен принять меры предосторожности, чтобы снизить риск предсказуемых преступлений в помещении или вокруг него.

Арендодатель должен уважать право арендатора на неприкосновенность частной жизни и, как правило, уведомлять его перед входом в квартиру. Они не могут дискриминировать арендаторов на основании их принадлежности к защищенной группе, например лиц определенной расы или национального происхождения. Арендодатели также не могут принимать ответные меры против арендаторов за осуществление законного права, например, заявить о нарушении строительных норм и правил. Если они хотят прекратить аренду, они должны соблюдать правила штата с уведомлением, и они должны следовать определенным процедурам, если они хотят выселить арендатора.

Может ли арендатор отказать арендодателю во въезде?

Часто арендатор может отказать арендодателю во въезде на основании своего права на неприкосновенность частной жизни, хотя бывают и исключения. Арендатор не может отказать во въезде, если есть чрезвычайная ситуация, которую арендодатель должен решить, если арендатор покинул собственность или, в некоторых случаях, если полиция реагирует на преступление. Арендодатель должен уведомить, если ему нужно войти в квартиру, чтобы сделать ремонт или улучшения, или если он показывает квартиру потенциальному арендатору или покупателю. Это уведомление должно быть разумным и, как правило, должно быть сделано не менее чем за 24–48 часов.

Должны ли вы платить арендную плату, если нет аренды?

Да, вам все равно придется платить арендную плату, если арендной платы нет. Если нет письменного договора об аренде, но есть устное соглашение, это действительно, если срок аренды составляет один год или меньше. Если нет устного соглашения или письменного договора об аренде, это означает, что у вас есть ежемесячная аренда по желанию, и вы должны платить арендную плату ежемесячно. В идеале, чтобы избежать путаницы, вы должны платить арендную плату в первый день каждого месяца. Льготный период для уплаты арендной платы отсутствует, и вас могут выселить за неуплату, поэтому важно не отставать от платежей, если можете.

Есть ли ситуация, в которой арендатор может удержать арендную плату?

Да, арендатор может удержать арендную плату, если в сдаваемой квартире возникла серьезная проблема или опасность, которая делает ее непригодной для проживания. Однако вам следует узнать о конкретных ситуациях, в которых ваш штат разрешает удерживать арендную плату, поскольку вы можете быть подвергнуты выселению, если вы неправомерно удерживаете ее. В некоторых штатах арендатору по-прежнему необходимо платить арендную плату в суд или поместить ее на счет условного депонирования, пока идет ремонт. Вы должны быть готовы начать платить полную арендную плату, как только ремонт будет завершен и квартира снова станет пригодной для проживания.

Сколько времени арендодатель должен сделать ремонт?

У арендодателя есть разные периоды времени для выполнения ремонта, в зависимости от того, капитальный он или мелкий. Если проблема является серьезной, такой как чрезвычайная ситуация, которая делает квартиру непригодной для проживания, арендодатель должен отреагировать немедленно. Если они этого не сделают, вы можете удержать арендную плату или даже разорвать договор аренды и съехать. С другой стороны, если проблема незначительна, у арендодателя больше передышки. Вы не можете удержать арендную плату или расторгнуть договор аренды без каких-либо последствий, если арендодатель не устранит мелкий ремонт. Некоторым арендаторам может быть проще сделать мелкий ремонт самостоятельно, а затем возместить расходы с арендодателя.

Что делать, если арендодатель ничего не исправит?

Если ваш арендодатель ничего не исправит, доступные вам варианты будут зависеть от серьезности проблемы или незначительности. У арендаторов есть более широкий выбор вариантов, если арендодатель отказывается делать капитальный ремонт. Они могут разорвать договор аренды и съехать, утверждая, что арендодатель фактически выселил их («конструктивное выселение»), потому что квартира непригодна для проживания. Во многих штатах они могут удерживать арендную плату до завершения ремонта. Арендаторы также могут сделать ремонт самостоятельно, а затем вычесть его стоимость из арендной платы, хотя это возможно не во всех штатах. Другие варианты включают в себя выполнение ремонта и предъявление арендодателю иска о возмещении стоимости ремонта в суде мелких тяжб, а также компенсацию за связанные с этим травмы или материальный ущерб. Или вы можете сообщить жилищному инспектору о проблеме, если она нарушает строительные нормы и правила.

Если проблема относительно незначительна и вы не можете убедить арендодателя решить ее, вы можете подать иск против арендодателя в суд мелких тяжб. Вы можете уменьшить арендную плату, чтобы отразить снижение стоимости квартиры. Кроме того, вы можете сделать ремонт самостоятельно, если получите согласие арендодателя, хотя вы будете нести ответственность за любые травмы или материальный ущерб, которые вы причините при их выполнении.

Может ли арендодатель просто выгнать вас?

Нет, домовладелец не может вас просто выгнать. Они должны следовать формальному процессу выселения, установленному в вашем штате. Если арендодатель применяет незаконные меры самопомощи, такие как замена замков или выбрасывание ваших вещей, вы должны иметь возможность привлечь арендодателя к ответственности и оставаться в собственности. Вы также можете получить компенсацию за материальный ущерб и любые другие связанные с этим убытки.

За сколько арендодатель должен уведомить арендатора о выезде?

Уведомление, которое арендодатель должен предоставить арендатору для выезда, зависит от причины уведомления. Если речь идет о простом расторжении договора аренды или аренды без особой причины, такой как нарушение условий аренды, арендодатель обычно должен предоставить уведомление не менее чем за 30 дней. Это верно как для письменной аренды, так и для помесячной аренды. В некоторых штатах требуется несколько более длительный период.

Если арендодатель расторгает договор аренды на основании предполагаемого нарушения договора аренды, он должен предоставить уведомление о расторжении с указанием нарушения. Период до начала выселения может варьироваться. Уведомление об оплате арендной платы или выходе обычно дает арендатору от трех до пяти дней на то, чтобы заплатить арендную плату или выехать. Уведомление Cure or Quit дает арендатору возможность исправить нарушение договора аренды, не связанное с арендной платой, в течение определенного времени, которое обычно превышает период, разрешенный для компенсации арендной платы. Если вы получили уведомление о безоговорочном выходе, это означает, что вы должны выехать, часто в течение пяти-десяти дней. Арендаторы, которые совершают преступления или подозреваются в совершении преступлений, могут иметь особенно короткий промежуток времени для выезда.

За сколько я должен уведомить своего арендодателя, прежде чем переехать?

Как правило, вам необходимо уведомить арендодателя за 30 дней до переезда. Однако если вы платите арендную плату чаще, чем один раз в месяц при помесячной аренде, в некоторых штатах разрешается уведомлять вас о более коротком периоде, который соответствует интервалу, с которым вы платите арендную плату. В некоторых соглашениях об аренде и аренде есть особые правила относительно даты, когда арендатор может предоставить уведомление, поэтому вам следует проверить, распространяется ли этот тип правила на вас.

Может ли арендодатель выселить вас за просрочку платежа?

Да, арендодатель может выселить вас за несвоевременную оплату арендной платы. Обычно это приводит к уведомлению о выплате арендной платы или выходе, что означает, что вам необходимо заплатить то, что вы должны, или переехать. Если вы не сделаете ни того, ни другого, арендодатель может начать процесс выселения. Если вы неоднократно не вносили арендную плату вовремя, и особенно если вы ранее получали уведомление об оплате арендной платы или выходе, вы рискуете получить уведомление о безусловном выходе на основании неуплаты арендной платы. Это означает, что у вас нет возможности оплатить то, что вы должны, и вы обязаны переехать.

Однако, если арендодатель примет частичную оплату арендной платы, это, скорее всего, аннулирует существующее уведомление об оплате арендной платы или выходе. Арендодатель должен будет начать с нового уведомления, если он хочет получить оставшуюся арендную плату.

Может ли арендодатель выселить вас, если нет договора аренды?

Да, арендодатель может выселить вас, если нет договора аренды. Если письменного договора об аренде нет, возможно, у вас есть устное соглашение, основанное на устной договоренности с арендодателем. Это устное соглашение и его условия будут действительны и подлежат исполнению, если срок аренды составляет один год или менее. Если нет письменного или устного договора аренды, арендодатель все равно может вас выселить. Это связано с тем, что отсутствие договора аренды означает, что вы находитесь в ежемесячной аренде по своему желанию и должны платить арендную плату ежемесячно или чаще, если у вас есть соглашение на этот счет. Однако арендодатель, как правило, должен предоставить уведомление о прекращении аренды. («Выселение вас» означает начало процедуры выселения, если вы не выполните уведомление. Арендодатель не может на законных основаниях выселить вас без постановления суда, независимо от того, есть ли у вас договор аренды.)

Сколько времени требуется арендодателю, чтобы выселить арендатора?

Арендодатель может выселить арендатора, только пройдя официальную процедуру выселения, которая может занять несколько недель от начала до конца. В зависимости от типа уведомления о расторжении, которое отправляет арендодатель, процесс выселения может даже не начинаться в течение недели или более после того, как арендатор получит уведомление. (Или это может быть ускорено, если вы подозреваетесь в совершении серьезного проступка, такого как совершение преступления или создание угрозы безопасности.) Затем, если услуги арендодателя по процессуальным действиям недостаточны, арендатор может продлить процесс путем выбросить первоначальный случай. Это может дать вам дополнительное время для планирования переезда, если вы считаете, что выселение может состояться. Однако, как только арендодатель получает решение о выселении, процесс имеет тенденцию двигаться очень быстро. Шериф или маршал, вероятно, придут забрать вас через несколько дней, если вы не уехали до этого. Основания для прекращения или отсрочки выселения ограничены и обычно требуют доказательства чрезвычайной бедственности.

Может ли арендодатель подать в суд на просроченную арендную плату после выселения?

Да, арендодатель может предъявить иск в отношении просроченной арендной платы после выселения. Это долг перед арендодателем. Во многих случаях арендодатель может использовать залог арендатора для покрытия просроченной арендной платы. Однако, если гарантийный депозит не покрывает полную сумму просроченной арендной платы или причиненного вами материального ущерба, арендодатель может обратиться в суд мелких тяжб, чтобы получить решение по остальной части. Вы должны принять участие в этом процессе, чтобы избежать вынесения против вас решения по умолчанию, которое может повредить вашему кредитному рейтингу. Возможно, вам даже удастся убедить судью или арендодателя разрешить вам выплачивать задолженность по арендной плате в рассрочку или согласиться на меньшую сумму.

Можно ли подать в суд на арендодателя за причинение вреда?

Да, вы можете подать в суд на арендодателя за травмы, которые вы получили в результате несчастного случая на территории. Вы можете подать иск о причинении личного вреда, который пытается доказать ответственность арендодателя, как правило, в соответствии с теорией халатности. Это означает, что арендодатель несет ответственность за район, где произошел несчастный случай, или за проблему, вызвавшую несчастный случай, но он не проявил разумной осторожности при ее решении. Авария также должна была быть предсказуемым результатом. Иногда несчастный случай происходит из-за того, что арендодатель нарушает правила строительства или безопасности, а это означает, что халатность арендодателя предполагается автоматически. Вы потенциально можете получить компенсацию за свои медицинские счета, потерянный доход и способность зарабатывать, расходы на лечение в будущем, боль и страдания, эмоциональный стресс и другие потери, особенно если травма серьезная или необратимая. Тем не менее, вы должны знать, что ваша компенсация может быть уменьшена, если вы также несете частичную ответственность за причинение несчастного случая.

В некоторых вопиющих, менее распространенных ситуациях арендодатель может действовать опрометчиво или преднамеренно, причинив вред арендатору. Это может служить основанием для присуждения штрафных убытков в дополнение к компенсационным убыткам, хотя наличие штрафных убытков зависит от законодательства штата.

Несет ли арендодатель ответственность за порчу имущества?

Арендодатель часто несет ответственность за повреждение имущества. Вам нужно будет показать, что они создали условия, вызвавшие материальный ущерб, например, не выполнив капитальный ремонт, когда это необходимо. Однако, если вы вызвали условие, которое привело к повреждению имущества, арендодатель не будет нести ответственность. Особые правила применяются к имуществу, оставленному после выезда арендатора. Иногда арендодатель может нести ответственность за повреждение или потерю имущества, которые явились предсказуемым результатом того, как они хранили брошенное имущество, если это имущество имеет некоторую объективную ценность.

Ответственность за появление плесени несет арендодатель?

Арендодатель может нести ответственность за плесень, если он создал условия, вызвавшие развитие плесени. Они также могут нести ответственность за неспособность устранить вспышку плесени в вашей квартире, даже если они включают пункт в договор аренды или аренды, который направлен на устранение этой ответственности. От арендодателя может потребоваться возместить вам материальный ущерб, причиненный плесенью, если он несет ответственность за состояние, вызвавшее его. Если вы несете ответственность за состояние, вызвавшее плесень, вы не можете получить компенсацию от арендодателя.

Что считается домогательством со стороны арендодателя?

Преследование арендодателя может варьироваться от раздражающего до преступного. Арендаторы часто считают, что неожиданное или несанкционированное проникновение арендодателя в их квартиру нарушает их право на неприкосновенность частной жизни и представляет собой домогательство. Тем не менее, арендодатель также имеет право на въезд в качестве владельца недвижимости, поэтому вам следует внимательно изучить ситуацию, прежде чем подавать в суд на арендодателя, чтобы убедиться, что ваше право на неприкосновенность частной жизни действительно было нарушено и что арендодатель не выполнил какие-либо необходимые процедуры. Более очевидные формы домогательств включают клевету и телефонные домогательства. Арендодателю не разрешается распространять ложную информацию о вас, и он не может нарушать вашу рабочую среду, критикуя вас перед работодателями или коллегами.

Некоторые арендодатели даже нарушают закон и совершают нападения, сексуальные домогательства или шпионят за своими жильцами. Это не только основание для иска о гражданских домогательствах, но также, возможно, основание для уголовных обвинений, поэтому вам следует привлечь полицию, если ваш арендодатель совершил крайне неправомерное поведение.

Когда мне нужен адвокат?

Ситуации бывают разные, но обычно вам нужен юрист, если ставки высоки или дело сложное. Например, исход дела о выселении может оказать огромное влияние на качество вашей жизни и вашу финансовую стабильность, поэтому в этой ситуации вы можете нанять адвоката. Если вы получили серьезные травмы в результате несчастного случая и хотите подать иск против вашего арендодателя на сотни тысяч или миллионы долларов в качестве возмещения ущерба, вам, вероятно, следует нанять адвоката, чтобы убедиться, что вы выдвигаете самые веские доводы и не упускаете из виду никаких нюансов. . Если спор связан с новой или технической областью права, например, с размещением спутниковых антенн в вашей квартире, вы можете обратиться за консультацией к профессионалу.

С другой стороны, вам может не понадобиться адвокат для ведения переговоров с арендодателем о ремонте или внесении изменений в договор аренды. Если вы просто хотите узнать больше о своих правах и обязанностях, вам, вероятно, лучше изучить свои вопросы самостоятельно, чем платить адвокату за разговор с вами. Например, если вы хотите лучше понять, как арендовать дом для группы соседей по комнате или как сдать свою квартиру в субаренду кому-то еще, вы можете найти ответ на эти вопросы в Интернете (и, возможно, даже на этом веб-сайте). .

Кто отвечает за содержание мест общего пользования в моем многоквартирном доме?

В большинстве мест закон штата требует, чтобы домовладельцы несли ответственность за содержание мест общего пользования, как минимум, за их чистоту и безопасность. Если ваш арендодатель не отвечает на запросы об уборке или ремонте, вы можете получить помощь, связавшись с городским, окружным или другим местным органом власти, отвечающим за соблюдение строительных норм, правил безопасности и/или стандартов арендного жилья.

Может ли мой арендодатель принудительно выселить меня, отключив коммунальные услуги в моем доме?

Ваш арендодатель не имеет права вынуждать вас покинуть сдаваемое в аренду имущество, отключая воду, электричество или другие основные услуги. Ваш арендодатель обязан содержать вашу квартиру в безопасном и пригодном для жилья порядке, а отключение коммунальных услуг равносильно конструктивному выселению. Если ваш арендодатель хочет выселить вас законным путем, должны быть соблюдены все применимые процедуры выселения, которые включают достаточное уведомление и, возможно, судебное решение.

Может ли арендодатель отказать мне в аренде, потому что у меня есть дети?

В соответствии с федеральным законодательством дискриминация арендодателем по отношению к вам на основании любого из нескольких защищенных признаков, включая расу, национальное происхождение, инвалидность, возраст и семейное положение, является незаконной.