Судебная практика арендная плата: Практика применения гражданского законодательства \ КонсультантПлюс

Содержание

Практика применения гражданского законодательства \ КонсультантПлюс

Практика применения гражданского законодательства

25. Арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает.

Департамент (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к жилищно-строительному кооперативу (арендатору) о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки и расторжении договора.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменения. При рассмотрении спора суды, признав наличие на стороне ответчика задолженности по уплате арендной платы за спорный период, проверив расчет истца и признав его верным, руководствуясь положениями ст. 309, 310, 329, 614 ГК РФ, ст. 65, п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), взыскали с истца сумму долга и неустойку.

Признав доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, суды расторгли договор аренды на основании положений п. 3 ст. 619 ГК РФ.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты, направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

Кроме того, в соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

– переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым – в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В ходе рассмотрения спора ответчик возражал против удовлетворения иска и заявлял, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает (прекращение инвестиционного проекта в связи с протестом жителей, принятие решения о прекращении строительства жилого дома), что освобождает кооператив от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

К строительству многоквартирного жилого дома кооператив не приступал. Уполномоченные органы субъекта Российской Федерации (арендодателя) сообщали о невозможности ведения строительных работ на земельном участке, переданном по договору аренды. Альтернативный участок для строительства предоставлен не был.

Кроме того, основной вид разрешенного использования земельного участка был изменен и установлен для спорного участка следующий: “для размещения береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, велодорожек, малых архитектурных форм”, что не допускает строительство многоквартирного дома.

С учетом приведенных норм права принятие уполномоченными органами государственной власти, действующими от имени и в интересах субъекта Российской Федерации, в соответствии с переданными им полномочиями, решения о невозможности строительства на арендованном земельном участке до начала арендатором строительства многоквартирного дома исключает как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы.

Определение N 305-ЭС20-7170

Rightmark Group о судебной практике по “ковидным” долгам по аренде

Пандемия, начавшаяся в 2020 году, существенно повлияла на все сферы человеческой жизни. Термин «локдаун» теперь прочно ассоциируется с запретами и ограничениями, введёнными государством в отношении физических и юридических лиц (в т. ч. предпринимателей). Ограничения вызвали ряд проблем. Среди основных предприниматели называют падение спроса на производимые товары, услуги, невозможность вносить арендные и коммунальные платежи, исполнять кредитные обязательства и др. Одной из мер государственной поддержки стало принятие изменений в 98-ФЗ, которыми были установлены гарантии арендаторам недвижимого нежилого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности: возможность получить отсрочку по арендным платежам и снижение установленной договором арендной платы.

Согласно этому закону арендодатель обязан предоставить отсрочку по внесению арендных платежей при одновременном соблюдении двух условий. Во-первых, договор аренды недвижимого нежилого имущества должен быть заключён до введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Во-вторых, арендатор осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях российской экономики, перечень которых установлен постановлением Правительства РФ от 03.04.20 №434.

Обязанность арендодателя снизить размер арендной платы (но не коммунальных платежей) установлена в случае обращения к нему арендатора в связи с невозможностью использования имущества в период 2020 года, связанной с принятием в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Однако не все арендодатели добровольно исполняют установленные законом обязанности. Наоборот, широкое распространение получила практика расторжения договоров аренды в связи с просрочкой арендных платежей в период локдауна и взыскания задолженности с арендаторов. Впрочем, арендаторы, требуя перерасчёта арендной платы, и сами порой лукавят, обосновывая невозможность пользоваться помещением.

В таких спорах суды опираются в первую очередь на позицию Верховного суда РФ, изложенную в обзоре по отдельным вопросам судебной практики №2 от 30.04.20. Согласно ей арендная плата подлежит уменьшению с момента невозможности использования имущества по изначально согласованному назначению – независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Практика складывается в пользу арендаторов, представивших доказательства невозможности пользоваться арендованным помещением. Хотя, безусловно, есть свои нюансы.

Например, установление указами президента РФ периода «нерабочих дней» не является для суда доказательством невозможности осуществления юридическим лицом его деятельности. Для уменьшения размера арендных платежей арендатор должен будет доказать, что вход в арендуемое помещение в указанный период был закрыт.

В каждом конкретном случае также рассматривается период «локдауна» – невозможности пользоваться помещением из-за установленных запретов. Например, для предприятий общественного питания этот период в Петербурге продлился с 26.03.2020 по 24.07.2020, для объектов розничной торговли – с 28.03.2020 по 27.07.2020.

Необходимо также обращать внимание на формулировку требований: если арендатор попросит суд полностью освободить его от арендной платы, в удовлетворении иска будет отказано. Законом предусмотрено только снижение платежей, а не их отмена.

Анализ судебной практики по Северо-Западному округу подтверждает, что арбитражный суд снижает размер арендной платы на 50% от установленной договором. В зависимости от того, расторгнут договор аренды или нет, арендаторы могут воспользоваться следующими советами. За перерасчётом по действующему договору аренды можно обратиться к арендодателю в течение трёх лет с начала локдауна в отношении вашего предприятия. Если договор был расторгнут, но в период локдауна арендатор перечислял арендную плату в полном объёме, можно обратиться к арендодателю с предложением вернуть излишне перечисленные средства. В случае отказа – обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения. Если договор аренды был расторгнут в результате конфликта в связи с неоплатой, вы можете в судебном порядке пересмотреть основания для его расторжения.

Юриспруденция, текст и литература по философии права (серия Американских прецедентов) (аренда)

Версия : 4-е изд., 2020 г.
Авторы) : Кристи, Мартин, Маклауд

Юриспруденция, текст и литература по философии права (серия американских прецедентов)
- ISBN: 9781684674732
- Артикул: 93975
- Состояние: Новый
- Формат: Твердая обложка
254,40 $
Список цен: 265,00 долларов США
Спешите! Остался только 1!
- Закажите сейчас, и этот товар будет доставлен СЕГОДНЯ!
Юриспруденция, текст и литература по философии права (серия американских прецедентов) (используется)
- ISBN: 9781684674732
- Артикул: 93975У
- Состояние: Использовал
- Формат: Твердая обложка
190,00 $
Качество подержанной книги?
Нет в наличии
- Юриспруденция, текст и литература по философии права (серия американских прецедентов) (аренда)
  - ISBN: 9781684674732
  - Артикул: 93975р
  - Состояние: Новый
  - Формат: Твердая обложка
  185,50 $
  Список цен: 265,00 долларов США
  Срок аренды: 07.06.2023
  Часто задаваемые вопросы по аренде
  - Закажите сейчас, и этот товар будет доставлен СЕГОДНЯ!
Перейти в конец галереи изображений

Перейти к началу галереи изображений
Базовые темы по праву и юриспруденции (аренда)
Версия : 1-е изд., 2000 г.
Авторы) : Колье
Основные темы права и юриспруденции
ISBN: 9781422428979
Артикул: 94142
Состояние: Новый
Формат: Твердая обложка
132,53 $
Список цен: $141,00
Закажите сейчас, и этот товар будет доставлен СЕГОДНЯ!
Основные темы права и юриспруденции (используется)
ISBN: 9781422428979
Артикул: 94142У
Состояние: Использовал
Формат: Твердая обложка
60,37 $
Качество подержанной книги?
Нет в наличии
В каком состоянии наши подержанные книги?
Мы предлагаем только качественные бывшие в употреблении учебники.

Все бывшие в употреблении учебники, которые мы предлагаем, соответствуют следующим стандартам качества:
Не более 25% от общего числа страниц в книге имеют надписи или выделения, а существующие надписи и выделения не закрывают текст.
Все крепления целые, без расщепленных креплений.
Если у вас есть какие-либо вопросы о каком-либо бывшем в употреблении учебнике, выставленном на продажу на нашем веб-сайте, , позвоните нам по телефону 1-866-808-5635 (пн-пт 10:00–16:00 по центральному поясному времени) , и мы, возможно, сможем осмотреть книги для вас. до покупки.
Базовые темы по праву и юриспруденции (аренда)
ISBN: 9781422428979
Артикул: 94142Р
Состояние: Новый
Формат: Твердая обложка
$98.70
Список цен: $141,00

Срок аренды: 07.06.2023
Часто задаваемые вопросы по аренде
Закажите сейчас, и этот товар будет доставлен СЕГОДНЯ!
Что такое подключенный журнал дел?
Стремясь предложить более доступные и эффективные варианты учебников для юридических вузов для студентов-юристов, Aspen Publishers/Wolters Kluwer Legal Education теперь предлагает версии некоторых своих учебников для Connected Casebook. С Connected Casebook версии ns вы получаете все это:
Чистая, неиспользованная копия учебника, которую можно взять напрокат (которую необходимо вернуть до конца семестра курса), с без ограничений на выделение или написание,

Немедленный пожизненный доступ к цифровой копии этого издания учебника и
Доступ к интерактивному учебному центру

, где вы можете использовать инструменты для составления изложений, инструменты для самооценки, которые покажут вам ваши сильные и слабые стороны, а также интерактивные учебные пособия, включая тщательно подобранные выдержки и практические вопросы из ведущих учебных пособий, таких как Примеры и пояснения и Направляющие Glannon .
В чем преимущество Connected Casebook?
С названиями Connected Casebook вы действительно получаете больше за меньшие деньги! На элементы Connected Casebook действует скидка со скидкой до 25 % от цены соответствующих версий Casebook без подключения.