Ст 614 гк рф судебная практика: Практика применения гражданского законодательства \ КонсультантПлюс
Практика применения гражданского законодательства \ КонсультантПлюс
Практика применения гражданского законодательства
25. Арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает.
Департамент (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к жилищно-строительному кооперативу (арендатору) о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки и расторжении договора.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.
Постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменения. При рассмотрении спора суды, признав наличие на стороне ответчика задолженности по уплате арендной платы за спорный период, проверив расчет истца и признав его верным, руководствуясь положениями ст. 309, 310, 329, 614 ГК РФ, ст. 65, п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), взыскали с истца сумму долга и неустойку.
Признав доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, суды расторгли договор аренды на основании положений п. 3 ст. 619 ГК РФ.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты, направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.
1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).
В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п.
2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).
Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.
Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.
Кроме того, в соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:
– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);
– переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);
– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п.
3);
– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.
Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым – в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.
В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.
Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
В ходе рассмотрения спора ответчик возражал против удовлетворения иска и заявлял, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает (прекращение инвестиционного проекта в связи с протестом жителей, принятие решения о прекращении строительства жилого дома), что освобождает кооператив от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.
К строительству многоквартирного жилого дома кооператив не приступал. Уполномоченные органы субъекта Российской Федерации (арендодателя) сообщали о невозможности ведения строительных работ на земельном участке, переданном по договору аренды. Альтернативный участок для строительства предоставлен не был.
Кроме того, основной вид разрешенного использования земельного участка был изменен и установлен для спорного участка следующий: “для размещения береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, велодорожек, малых архитектурных форм”, что не допускает строительство многоквартирного дома.
С учетом приведенных норм права принятие уполномоченными органами государственной власти, действующими от имени и в интересах субъекта Российской Федерации, в соответствии с переданными им полномочиями, решения о невозможности строительства на арендованном земельном участке до начала арендатором строительства многоквартирного дома исключает как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы.
Определение N 305-ЭС20-7170
Ст. 614 ГК РФ. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
См. все связанные документы >>>
< Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Статья 615. Пользование арендованным имуществом >
1. Обязанностью арендатора является внесение арендодателю арендной платы в соответствии с указанными в договоре аренды порядком, условиями и сроком ее внесения.
Между тем, исходя из материалов судебной практики, момент внесения арендной платы может зависеть от государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, а также от момента передачи арендуемого имущества арендатору. Так, из информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 следует, что арендодатель, передающий по договору аренды жилые помещения, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений. Также имеет место вывод о том, что обязанность вносить арендную плату по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента такой регистрации.
В случае если в договоре аренды не предусмотрены ни срок внесения арендной платы, ни условия, ни порядок такого внесения, то на такой договор аренды распространяются общие требования о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы в зависимости от вида передаваемого имущества и обстоятельств заключения и действия договора аренды. Однако, например, Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, предусматривают, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные за пределами территории Российской Федерации, определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений данных Правил.
Виды арендной платы, установленные п. 2 комментируемой статьи, не являются исчерпывающими, поскольку в договоре аренды субъекты могут устанавливать и иные формы арендной платы, а также сочетание форм.
Размер арендной платы может изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, как правило, по соглашению сторон. Однако в случае, если состояние переданного имущества или условия его использования ухудшились по причине обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, он вправе потребовать уменьшения размера арендной платы пропорционально таким ухудшениям.
Арендодателю предоставлено право потребовать от арендатора досрочно внести арендную плату при условии, что арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы. Под существенным нарушением необходимо в данном случае понимать невнесение арендной платы более чем за два срока подряд, поэтому арендодатель может потребовать внести арендную плату именно не более чем за два срока подряд.
2. Применимое законодательство:
– ФЗ от 29.10.1998 N 164-ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)”;
– Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
3. Судебная практика:
– информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.
01.2002 N 66;
– Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3605/2011 по делу N А60-35139/2010-С2;
– Постановление ФАС Московского округа от 08.12.2010 N КГ-А40/13873-10,3 по делу N А40-20223/10-155-159;
– Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 N 08АП-3632/2010;
– Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества, от 24.06.2008;
– Постановление ФАС Московского округа от 25.07.2014 N Ф05-9636/13 по делу N А41-53217/2012;
– Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2011 N 06АП-482/2011;
– Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2010 N А40-49051/10-113-408;
– Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010 N А40-20223/10-155-159;
– Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2014 N Ф05-6864/14 по делу N А40-14700/2013;
– Постановление ФАС Московского округа от 22.
06.2011 N Ф05-5266/11 по делу N А40-64626/2010.
Частные права и их предпосылки при советском режиме Сравнительный обзор и перевод Гражданского кодекса; Кодекс семейных отношений; Судебный акт; Гражданский процессуальный кодекс; Законы о гражданстве, корпорациях, патентах, авторском праве,
%PDF-1.7 % 1 0 объект >/Метаданные 2 0 R/Контуры 5 0 R/Страницы 3 0 R/StructTreeRoot 6 0 R/Тип/Каталог/ViewerPreferences>
Юридические новости, Юридические новости, Судебные новости, Судебные отчеты и постановления – Новости, Статьи, Биографии, Фотографии
Временный запретительный судебный приказ приостанавливает исполнение закона в ответ на иск, поданный театральной труппой из Мемфиса
Мэрайя Тиммс
1 апреля 2023
- Латинская Америка
Брат оплакивает одного из 39 мигрантов, погибших в тюрьме в Сьюдад-Хуаресе, Мексика.
Уолл Стрит Джорнал
Споры вокруг предложений разделили страну и вызвали беспокойство у ключевых союзников, таких как США. Вот что вам нужно знать.
Аарон Боксерман
1 апреля 2023 г.
Два гражданина США были задержаны вместе с 63 членами церкви, которые говорят, что в течение многих лет подвергались преследованиям со стороны правительства Китая.
Chun Han Wong
1 апреля 2023
Первая явка бывшего президента в суд — чтобы предстать перед судом за его роль в выплате денег за молчание порнозвезде — запланирована на вторник днем.
Корин Рэми, Джо Палаццоло и Ребекка Боллхаус
1 апреля 2023 г.
Федеральная прокуратура Нью-Йорка обвинила Дугласа Макки в заговоре с целью ввести в заблуждение избирателей Хиллари Клинтон относительно того, как голосовать перед президентскими выборами 2016 года.
James Fanelli
31 марта 2023
- Media & Marketing
Судья делавэрского суда отклонил доводы Fox News о том, что она должна быть объявлена победителем без передачи дела в суд присяжных.
Erin Mulvaney
31 марта 2023
Путь, ведущий к решению окружного прокурора Манхэттена Элвина Брэгга о том, следует ли предъявлять обвинения Дональду Трампу за его роль в выплате денег порнозвезде за молчание, начался почти семь лет назад.
Джо Палаццоло
31 марта 2023 г.
Вопросы безопасности могут повлиять на любой арест и явку в суд с участием бывшего президента.
Коринн Рэми и Джеймс Фанелли
31 марта 2023 г.
Обвинение бывшего президента большим жюри на Манхэттене, вероятно, активизирует самых ярых сторонников бывшего президента, усугубляя национальные разногласия по ходу дела.
Алекс Лири, Джон Маккормик и Линдси Уайз
31 марта 2023
Корреспондент Wall Street Journal, чьи родители бежали из Советского Союза, сделала Москву своим вторым домом. В среду он был задержан сотрудниками ФСБ по подозрению в шпионаже. Журнал категорически отрицает это обвинение.
Джо Паркинсон и Дрю Хиншоу
31 марта 2023 г.
- Бизнес
Сделка на сумму 3,8 миллиарда долларов также сталкивается с проблемой со стороны Министерства юстиции из-за опасений по поводу конкуренции.
Денни Джейкоб
31 марта 2023
- Финансы
Сергея Брина, Томаса Притцкера, Мортимера Цукермана и Майкла Овица попросили предоставить информацию в рамках гражданского иска Виргинских островов США против JPMorgan Chase.
Хадиджа Сафдар
31 марта 2023 г.
Учитывая, что американо-российские отношения находятся на низком уровне после окончания холодной войны, может быть трудно заключить какое-либо соглашение об освобождении Эвана Гершковича.
Алан Каллисон и Уоррен П. Стробел
31 марта 2023 г.
Правительство утверждает, что в Восточной Палестине, штат Огайо, в результате крушения поезда были выброшены опасные вещества, нарушающие Закон о чистой воде.
Дин Сил
31 марта 2023 г.
Мэн Ваньчжоу, финансовый директор телекоммуникационной компании, назначена на смену председательствующей через 18 месяцев после того, как она получила свободу в результате обмена заключенными.
Дэн Струмпф
31 марта 2023 г.
Другие президенты подверглись импичменту или покинули свой пост с позором, но ни один из них никогда не подвергался юридической опасности, которая теперь угрожает Дональду Трампу.
Джейкоб Гершман
31 марта 2023
Администрация Байдена заявила, что связывалась с российским правительством по поводу задержания репортера Эвана Гершковича за то, что Москва назвала шпионажем.
Добавить комментарий