Переходные положения по налогу на имущество при лизинге

28.02.2022

---

С 01.01.2022 ст. 378 НК РФ дополнена новым п. 3, согласно которому имущество, переданное в аренду, в том числе по договору лизинга, подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя) (п. 49 ст. 1 и п. 3 ст. 3 Федерального закона от 29.11.2021 № 382-ФЗ).

С 01.01.2022 ст. 378 НК РФ дополнена новым п. 3, согласно которому имущество, переданное в аренду, в том числе по договору лизинга, подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя) (п. 49 ст. 1 и п. 3 ст. 3 Федерального закона от 29.11.2021 № 382-ФЗ). Нововведение касается недвижимости, являющейся предметом договора аренды или лизинга, которая облагается налогом на имущество по среднегодовой стоимости (ст. 374, 375 НК РФ). При этом статьей Федерального закона от 29.11.2021 № 382-ФЗ установлен переходный период.

Применяются ли переходные положения для расчета налога на имущество по лизингу? На этот вопрос нам ответила Ольга Хритинина, начальник отдела налогообложения имущества юридических лиц Управления налогообложения имущества ФНС России.

Переходный период для расчета налога на имущество по лизингу законодательством не предусмотрен.

В соответствии с п. 3 ст. 378 НК РФ (в редакции, действующей с 01.01.2022), недвижимое имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя). Следовательно, такое имущество не подлежит налогообложению у арендатора (лизингополучателя).

Ст. 2 Федерального закона от 29.11.2021 № 382-ФЗ “О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации” устанавливает особый порядок определения стоимости недвижимого имущества для целей определения налоговой базы.

В соответствии с указанной нормой в целях налогообложения до окончания срока действия договоров лизинга, действующих на день вступления в силу этого закона, лизингодатель и лизингополучатель учитывают имущество, являющееся предметом лизинга, по правилам ведения налогового учета, предусмотренным гл. 25 НК РФ в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона № 382-ФЗ, а также по правилам ведения бухгалтерского учета, действовавшим до дня вступления в силу Закона № 382-ФЗ.

Таким образом, указанное в ст. 2 Закона № 382-ФЗ исключение не распространяется на положения п. 3 ст. 378 НК РФ. 

Следовательно, с 1 января 2022 года налог на имущество в отношении недвижимости, переданной в лизинг, всегда платит лизингодатель. При этом неважно, облагается налогом имущество по кадастровой или среднегодовой стоимости, и у кого числится на балансе в качестве основного средства.

Темы: налог на имущество , налог на имущество организаций , лизинговое имущество , изменения законодательства 2022 , поправки в НК РФ

Рубрика: Учет основных средств (в т.ч. аренда, лизинг) , Налог на имущество организаций

Поделиться с друзьями:

Подписаться на комментарии

Отправить на почту

Печать

Написать комментарий

Судебный вердикт: могут ли компанию оштрафовать за применение налоговой льготы С 2023 года изменится классификация основных средств Когда организация не должна сдавать раздел 2. 2 декларации по налогу на имущество Какой ОКТМО нужно указывать в отчетности после изменения структуры налоговых органов Самое новое в «1С:Бухгалтерии 8»: учет убытков от реализации основных средств для налога на прибыль

Уплата налога на имущество по договору лизинга \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Уплата налога на имущество по договору лизинга

Подборка наиболее важных документов по запросу Уплата налога на имущество по договору лизинга (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Лизинг:
• Автомобиль в лизинг
• Амортизация автомобиля в лизинге
• Амортизация автомобиля в лизинге на балансе лизингодателя
• Амортизация лизингового автомобиля на балансе лизингополучателя
• Амортизация при лизинге
• Ещё. ..

• Налог на имущество организаций:
• 1 и 2 амортизационная группа налог на имущество
• 18210602010020000110
• 18210602010021000110
• 18210602010022100110
• 2012000
• Ещё…

Судебная практика: Уплата налога на имущество по договору лизинга

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 665 “Договор финансовой аренды” ГК РФ
(ООО юридическая фирма “ЮРИНФОРМ ВМ”)Руководствуясь статьей 665 ГК РФ и отказывая во взыскании неосновательного обогащения, возникшего, по мнению истца, в результате расторжения договоров выкупного лизинга, арбитражные суды обоснованно исходили из того, что заключенные сторонами договоры не являются договорами выкупного лизинга, при этом в составе лизинговых платежей выкупная стоимость предметов лизинга лизингополучателем не оплачивалась, поскольку состав лизинговых платежей по спорным договорам определен исчерпывающим образом и включает в себя только амортизацию, инвестиционные затраты, проценты по кредитам, дополнительные расходы лизингодателя, налог на имущество и страховую премию, но не включает выкупную стоимость объектов лизинга; таким образом, лизинговые платежи по спорным договорам представляют собой плату исключительно за пользование предметом лизинга; при этом выкупная стоимость имущества по договорам лизинга сторонами не согласована.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 381 “Налоговые льготы” главы 30 “Налог на имущество организаций” НК РФ
(Юридическая компания “TAXOLOGY”)Лизингодатель передал в лизинг движимое имущество (транспорт), в дальнейшем лизингополучатель с согласия лизингодателя передал свои права и обязанности по договору новому лизингополучателю. Новый лизингополучатель не исчислял и не уплачивал налог на имущество на основании п. 25 ст. 381 НК РФ. Поскольку первоначальный и новый лизингополучатели являются взаимозависимыми лицами (имеют одного учредителя), налоговый орган пришел к выводу о наличии у нового лизингополучателя обязанности уплачивать налог на имущество. ВС РФ, признавая доначисление налога на имущество неправомерным, указал, что установленное с 01.01.2015 п. 25 ст. 381 НК РФ ограничение возможности применения налоговой льготы в случаях получения имущества от взаимозависимых лиц направлено на предотвращение уклонения от налогообложения и исключение ситуаций, когда объектом налогообложения не признавалось бы ранее использовавшееся оборудование, вновь принятое на учет. В то же время взаимозависимость как таковая не является основанием для установления более обременительного налогового режима для налогоплательщиков, входящих в единую группу компаний. Как следует из Определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.10.2018 N 310-КГ18-8658, Постановления КС РФ от 21.12.2018 N 47-П, предусмотренное п. 25 ст. 381 НК РФ ограничение права на применение налоговой льготы не распространяется на ситуации, когда операции между взаимозависимыми лицами не могли повлечь неблагоприятные налоговые последствия, а именно не способны привести к выводу из-под налогообложения основных средств, принятых на учет до 01.01.2013. ВС РФ указал, что переданное в лизинг имущество и до передачи взаимозависимому лицу не подлежало налогообложению у первоначального лизингополучателя, поскольку принятие имущества на учет в качестве основных средств первым лизингополучателем было произведено до 01.01.2013.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Уплата налога на имущество по договору лизинга

Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. АрендодательОбъект недвижимости, переданный в аренду, в том числе по договору финансовой аренды, облагается налогом на имущество у арендодателя (п. 3 ст. 378 НК РФ). Он обязан уплачивать налог до момента выкупа объекта недвижимости арендатором независимо от того, как по нему определяется налоговая база: по среднегодовой или кадастровой стоимости.

Нормативные акты: Уплата налога на имущество по договору лизинга

Постановление Правительства РФ от 30.05.2016 N 484
(ред. от 24.10.2022)
“О ценообразовании в области обращения с твердыми коммунальными отходами”
(вместе с “Правилами регулирования тарифов в сфере обращения с твердыми коммунальными отходами”)Экономически обоснованный размер лизингового платежа определяется исходя из принципа возмещения лизингодателю расходов на амортизацию, размер которой определяется в соответствии с пунктом 34 настоящего документа, налогов на имущество и других обязательных платежей лизингодателя, связанных с владением указанным имуществом, а также дохода лизингодателя, начисляемого в течение срока действия договора лизинга исходя из остаточной стоимости объекта и ставки процента, указанной в заключенном договоре, но не превышающей ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, действующую на дату заключения договора лизинга, увеличенную на 4 процентных пункта.

Налоги на аренду недвижимости

Оглавление

Содержание

• Как облагается налогом доход от аренды?

• Как рассчитать доход от аренды

• Налоговые вычеты по аренде имущества

• Амортизация арендованного имущества

• Какое имущество подлежит амортизации?

• Как рассчитать амортизацию сдаваемого в аренду имущества

• Квалифицированный вычет из дохода от бизнеса

• Правило 14 дней или 10%

• Налоги при продаже сдаваемого в аренду имущества

• Часто задаваемые вопросы

• Суть

Какова налоговая ставка, когда вы владеете или продаете недвижимость, сдаваемую в аренду?

По

Джин Фольгер

Полная биография

Джин Фолгер имеет более чем 15-летний опыт работы финансовым писателем, освещающим недвижимость, инвестиции, активную торговлю, экономику и пенсионное планирование.

Она является соучредителем PowerZone Trading, компании, которая с 2004 года предоставляет услуги по программированию, консультированию и разработке стратегий активным трейдерам и инвесторам.0003

Узнайте о нашем редакционная политика

Обновлено 11 апреля 2022 г.

Рассмотрено

Наталья Яшина

Рассмотрено Наталья Яшина

Полная биография

Наталья Яшина является CPA, DASM с более чем 12-летним опытом работы в области бухгалтерского учета, включая государственный учет, финансовую отчетность и учетную политику. Она является членом бухгалтерского и консультативного комитета Общества CPA Вирджинии и входит в совет директоров Образовательного фонда общества CPA Вирджинии. Она является основателем и генеральным директором Capital Accounting Advisory, LLC, консультационной фирмы по бухгалтерскому учету, которая предлагает технический учет, управление проектами, а также услуги и решения по обучению.

Узнайте о нашем Совет финансового контроля

Факт проверен

Сюзанна Квилхауг

Факт проверен Сюзанна Квилхауг

Полная биография

Сюзанна — исследователь, писатель и специалист по проверке фактов. Она имеет степень бакалавра финансов в Государственном университете Бриджуотер и работала над печатным контентом для владельцев бизнеса, национальных брендов и крупных изданий.

Узнайте о нашем редакционная политика

Независимо от того, владеете ли вы недвижимостью, сдаваемой в аренду, или думаете о покупке своей первой инвестиции, важно понимать, как работают налоги на недвижимость. В конце концов, налоги могут означать разницу между получением прибыли и потерей денег на аренде недвижимости. Как правило, владельцы сдаваемой в аренду недвижимости должны знать о двух наборах налогов: те, которые связаны с их доходом от аренды, и те, которые связаны с возможной продажей их собственности.

Key Takeaways

• Доход от аренды облагается налогом как обычный доход, но вы можете уменьшить свое налоговое бремя, заявив об определенных вычетах из налоговой декларации.
• Вы можете вычесть расходы, связанные с владением и содержанием сдаваемого в аренду имущества, такие как проценты по ипотеке, страхование и коммунальные услуги.
• Жилая недвижимость амортизируется по ставке 3,636% ежегодно в течение 27,5 лет.
• Когда вы продаете сдаваемое в аренду имущество, вы можете нести ответственность за уплату налогов на прирост капитала и амортизацию.

Как облагается налогом доход от аренды?

Доход от аренды облагается налогом как обычный доход в соответствии с налоговой группой вашей налоговой службы (IRS). Вот взгляд на налоговые категории 2023 года для одиноких заявителей, супружеских пар, подающих совместную декларацию, и глав домохозяйств:

Налоговые скобки 2023
Ставка налога на 2023 год	Одиночные файлы	Совместная регистрация в браке	Главы домохозяйств
10%	от 0 до 11 000 долларов	от 0 до 22 000 долларов	от 0 до 15 700 долларов
12%	От 11 000 до 44 725 долларов США	от 22 000 до 89 450 долларов США	От 15 700 до 59 850 долларов США
22%	От 44 725 до 95 375 долларов США	От 89 450 до 190 750 долларов США	от 59 850 до 95 350 долларов США
24%	от 95 375 до 182 100 долларов США	от 190 750 до 364 200 долл. США	от 95 350 до 182 100 долларов США
32%	От 182 100 до 231 250 долларов США	От 364 200 до 462 500 долларов США	От 182 100 до 231 250 долларов США
35%	от 231 250 до 578 125 долларов США	От 462 500 до 693 750 долларов США	от 231 250 до 578 100 долларов США
37%	Более 578 125 долларов США	Более 693 750 долларов США	Более 578 100 долларов США

Например, если у вас есть доход от аренды в размере 10 000 долларов США и вы находитесь в налоговой категории 22%, вы должны будете заплатить 2 200 долларов США в виде налогов на этот доход от аренды.  

Как рассчитать доход от аренды

IRS описывает доход от аренды как «любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью», и в дополнение к обычным арендным платежам доход от аренды включает:

• Авансовые платежи за аренду. Это любая сумма, которую вы получите до периода, который она покрывает. Если вы взимаете с арендатора арендную плату за первый и последний месяц вперед, оба платежа считаются доходом, когда вы получаете деньги.
• Залоговые депозиты. Если вы планируете вернуть залог арендатора в конце срока аренды, он не считается доходом от аренды. Однако, если вы оставляете часть депозита для покрытия убытков, эта часть считается доходом. Гарантийный депозит, используемый в качестве окончательного платежа за аренду, считается авансом.
• Арендные платежи. Если арендатор платит вам за расторжение договора аренды, полученная вами сумма считается арендной платой и считается доходом.
• Расходы владельца, оплачиваемые арендатором. Если арендатор оплачивает какие-либо ваши расходы, эта сумма включается в ваш доход от аренды. Если арендатор оплачивает счет за воду и канализацию за арендуемое имущество и вычитает сумму из своей арендной платы, и если арендатор не обязан оплачивать этот счет, то сумма, уплаченная арендатором, считается доходом от аренды.
• Имущество или услуги, полученные взамен арендной платы. Если ваш арендатор является маляром и предлагает покрасить недвижимость в обмен на арендную плату за два месяца, сумма, которую арендатор заплатил бы за эти два месяца, считается доходом от аренды.
• Аренда с правом выкупа. Если договор об аренде дает вашему арендатору возможность купить недвижимость, платежи, которые вы получаете, считаются доходом от аренды.
• Частичный процент. Если вы владеете частью сдаваемого в аренду имущества, вы должны сообщать о своей доле дохода от сдачи в аренду.
  

Налоговые вычеты по аренде имущества

Хотя доход от аренды облагается налогом как обычный доход, вы можете уменьшить этот доход и уменьшить свой налоговый счет, вычитая допустимые расходы. Как владелец сдаваемого в аренду имущества, вы, как правило, можете вычесть свои расходы на управление и обслуживание имущества, включая платежи, которые вы делаете, связанные с имуществом для:

• Реклама
• Автомобильные и командировочные расходы
• Очистка и обслуживание
• Сборы товариществ собственников жилья (ТСЖ)
• Страхование
• Оплата юридических и профессиональных услуг
• Проценты по ипотеке
• Управление недвижимостью
• Налоги на недвижимость
• Коммунальные услуги, борьба с вредителями и другие услуги
  

Эти отчисления обычно производятся в том же году, когда вы тратите деньги. Вы также можете вычесть расходы на покупку и улучшение сдаваемой в аренду недвижимости, но это работает по-другому. Вместо того, чтобы сразу требовать один большой вычет, вы компенсируете эти затраты с течением времени за счет амортизации.

Амортизация арендованного имущества

Амортизация — одна из самых больших налоговых льгот, которую получают владельцы сдаваемой в аренду недвижимости. Это позволяет вам вычесть расходы на покупку и улучшение арендной платы в течение срока ее полезного использования, снижая при этом ваш налогооблагаемый доход.

Арендное жилое имущество, введенное в эксплуатацию после 1986 года, амортизируется с использованием модифицированной системы ускоренного возмещения затрат (MACRS). Этот метод учета распределяет затраты на 27,5 лет — период времени, который IRS считает «сроком полезного использования» сдаваемой в аренду жилой недвижимости. Коммерческая недвижимость амортизирована более чем на 39годы.

Какое имущество подлежит амортизации?

Неудивительно, что у IRS есть особые правила в отношении амортизации. Вы можете амортизировать сдаваемое в аренду имущество, только если верны все следующие утверждения:

• Вы владеете недвижимостью. Что касается IRS, вы являетесь владельцем, даже если собственность подлежит долгу.
• Вы используете недвижимость в своем бизнесе или в качестве деятельности, приносящей доход (например, сдавая ее в аренду).
• Имущество имеет определенный срок полезного использования, то есть что-то, что изнашивается, приходит в негодность, изнашивается, устаревает или теряет свою ценность по естественным причинам.
• Ожидается, что недвижимость прослужит не менее одного года.
  

Вы не можете амортизировать арендованное имущество, если вы ввели его в эксплуатацию и продали (или больше не использовали в коммерческих целях) в том же году.

Земля не подлежит амортизации, потому что она никогда не «используется». Точно так же вы не можете амортизировать затраты на расчистку, посадку и благоустройство территории, так как эти затраты привязаны к земле, а не к зданиям.

Как рассчитать амортизацию сдаваемого в аренду имущества

Определить, на сколько обесценивать каждый год, не так просто, как разделить цену покупки на 27,5. Вместо этого необходимо выполнить несколько основных шагов:       

1. Определить основу имущества. Это сумма, которую вы заплатили (наличными, в виде ипотечного кредита или каким-либо другим способом) для приобретения недвижимости. В базу можно включить определенные комиссии за расчеты и затраты на закрытие.
   
2. Раздельная стоимость земли и зданий. Земля не подлежит амортизации (как уже отмечалось, она никогда не израсходуется), поэтому вы можете амортизировать только стоимость зданий. Чтобы определить стоимость, либо используйте справедливую рыночную стоимость здания и земли, когда вы купили недвижимость, либо основывайте число на оценочной стоимости налога на недвижимость. Например, предположим, что вы покупаете арендуемую недвижимость за 300 000 долларов. Самая последняя оценка налога на недвижимость оценивает недвижимость в 280 000 долларов, из которых 252 000 долларов приходится на дом, а 28 000 долларов — на землю. Поэтому можно выделить 90% ($252 000 ÷ $280 000) от покупной цены дома. Оставшиеся 10% (28 000 долларов США ÷ 280 000 долларов США) представляют собой землю.
3. Определите свою основу в доме. Теперь, когда вы знаете базовую стоимость имущества (дом плюс земля) и стоимость зданий, вы можете рассчитать базовую стоимость дома. Используя приведенный выше пример, ваша база составит 270 000 долларов (90% от 300 000 долларов). Это та сумма, которую вы можете обесценить.
   

Квалифицированный вычет из дохода от бизнеса

Раздел 199A Налогового кодекса (IRC) предусматривает еще одну налоговую льготу, называемую вычетом QBI, которая позволяет сквозным организациям уменьшать свой квалифицированный доход от бизнеса (QBI). Несмотря на то, что существуют пороговые значения дохода, правомочные налогоплательщики могут вычитать до 20% своего сквозного дохода от бизнеса, включая доход от аренды инвестиционной собственности. Однако имейте в виду, что QBI подходит только в том случае, если вы активно управляете своей собственностью.

Правило 14 дней или 10%

Налоговые льготы, на которые вы имеете право, зависят от того, сколько дней недвижимость сдается в аренду каждый год и сколько времени вы проводите дома. Вот три основные категории:

1. Аренда на 14 дней или менее каждый год. В этом случае вам не нужно сообщать о доходах от аренды. Дом считается личным местом жительства, и вы можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на имущество, но вы не можете вычесть какие-либо расходы как расходы на аренду. Когда вы продаете недвижимость, она рассматривается как личное место жительства, а не как инвестиционная недвижимость.
2. Аренда на срок более 15 дней и использование менее 14 дней. В этих условиях недвижимость считается сдаваемой в аренду. Вы сообщаете доход от аренды и вычитаете определенные расходы на аренду в зависимости от процента дней, когда дом был сдан в аренду.
3. Используется более 14 дней или 10% от общего числа дней, когда дом был арендован. В этом случае недвижимость считается личным жильем, и вы можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость. Вы также можете вычесть расходы на аренду, но только до уровня дохода от аренды.
   

Налоги при продаже сдаваемого в аренду имущества

Когда вы продаете недвижимость, сдаваемую в аренду, вы можете нести ответственность за уплату двух видов налогов: на прирост капитала и возврат амортизации.  

Налог на прирост капитала

Если вы владеете недвижимостью более года, любая прибыль от продажи облагается налогом по ставке долгосрочного прироста капитала. Вот посмотрите на шкалу налога на прирост капитала на 2023 год:

Налог на прирост капитала на 2023 год
Ставка	Одиночные файлы	Совместная подача документов в браке	Главы домохозяйств
0%	от 0 до 44 625 долларов	от 0 до 89 250 долларов	от 0 до 59 750 долларов
15%	От 44 625 до 492 300 долларов США	От 89 250 до 553 850 долларов США	от 59 750 до 523 050 долларов США
20%	Более 492 300 долларов США	Более 553 850 долларов США	Более 523 050 долларов США

И наоборот, если вы продаете актив после владения менее года, прибыль представляет собой краткосрочный прирост капитала, облагаемый налогом как обычный доход по вашей предельной налоговой ставке.

Налог на возмещение амортизации

Когда вы продаете сдаваемое в аренду имущество, IRS запомнит сделанные вами амортизационные отчисления и потребует вернуть часть этих денег. Это известно как возврат амортизации, и это может стать финансовым шоком для неподготовленных владельцев недвижимости.

Возврат амортизации применяется к той части прибыли, которая относится к уже произведенным амортизационным отчислениям. Если вы амортизируете 6000 долларов в год в течение 10 лет, вы должны будете заплатить налог на возврат амортизации на 60 000 долларов при продаже.

Если вы считаете, что можете избежать налога на возврат амортизации, не амортизируя сдаваемое в аренду имущество, подумайте еще раз. Налоговое управление США рассчитывает возврат амортизации на основе того, что вы должны были амортизировать независимо от того, сделали вы это или нет.

Налог основан на вашей обычной ставке подоходного налога и ограничен 25%. Вы сообщаете об этом в форме 4797 «Продажа коммерческой недвижимости».

Что такое обмен 1031?

Обмен 1031 позволяет вам обменять одну инвестиционную недвижимость на другую, отсрочив при этом налоги на прирост капитала и амортизацию. Обмениваемые свойства должны быть «подобными», хотя это не означает, что свойства должны быть идентичными. Наоборот, согласно IRS, свойства являются однородными, «если они имеют одинаковую природу или характер, даже если они различаются по классу или качеству». Как правило, недвижимое имущество считается равноценным независимо от того, улучшено оно или не улучшено.

Какие вычеты я могу требовать за арендованное имущество?

Если вы владеете недвижимостью, сдаваемой в аренду, вы можете воспользоваться несколькими вычетами для компенсации дохода от аренды и снижения налогов. В целом вы можете вычесть квалифицированные расходы на аренду (например, проценты по ипотеке, налоги на имущество, проценты и коммунальные услуги), эксплуатационные расходы, затраты на ремонт и амортизацию. Вы также можете иметь возможность вычесть дополнительные 20% от вашего квалифицированного дохода от бизнеса (QBI).

Как вы сообщаете о доходе от аренды?

Вы сообщаете о доходах и расходах от аренды имущества в форме 1040, Декларация о подоходном налоге с физических лиц в США, или в форме 1040-SR, Налоговая декларация США для пожилых людей, и в Приложении E (форма 1040), Дополнительный доход и убытки.

Практический результат

Аренда недвижимости — популярный способ для инвесторов выйти на рынок недвижимости. Как владелец сдаваемой в аренду недвижимости, вы можете зарабатывать деньги, собирая арендную плату и оценивая ее. Хотя вы будете платить налоги с дохода, который приносит сдаваемое в аренду имущество, вы можете уменьшить свой доход — и, следовательно, свое налоговое бремя — путем получения различных вычетов.

Налоги могут оказать существенное влияние на вашу прибыль. Рекомендуется работать с квалифицированным специалистом по налогам, который может помочь вам понять правила и применить их наиболее благоприятным образом в вашей ситуации.

Источники статей

Investopedia требует, чтобы авторы использовали первоисточники для поддержки своей работы. К ним относятся официальные документы, правительственные данные, оригинальные отчеты и интервью с отраслевыми экспертами. Мы также при необходимости ссылаемся на оригинальные исследования других авторитетных издателей. Вы можете узнать больше о стандартах, которым мы следуем при создании точного и беспристрастного контента, в нашем редакционная политика.

1. Налоговая служба. «Советы по доходам от аренды недвижимости, вычетам и ведению учета».

2. Налоговая служба. «Публикация 527 (2021 г.), Сдаваемая в аренду жилая недвижимость».

3. Налоговая служба. «IRS предоставляет корректировки налоговой инфляции на 2023 налоговый год».

4. Налоговая служба. «Знайте налоговые факты о сдаче в аренду жилой недвижимости».

5. Налоговая служба. «Тема № 704 Амортизация».

6. Налоговая служба. «Публикация 946 (2021 г.), Как амортизировать имущество».

7. Налоговая служба. «Квалифицированный вычет из дохода от бизнеса».

8. Налоговая служба. «Тема № 415 «Аренда жилой и дачной недвижимости».

9. Налоговый фонд. «Налоговые скобки и ставки федерального подоходного налога на 2023 год».

10. Налоговая служба. «Узнайте, применяется ли к вам налог на чистый доход от инвестиций».

11. Налоговая служба. «Тема № 409 Прибыли и убытки от капитала».

12. Налоговая служба. «О форме 4797 «Продажа коммерческой недвижимости».

13. Налоговая служба. «Подобные обмены — советы по налогам на недвижимость».

14. Налоговая служба. «Тема № 414 Доходы и расходы от аренды».

15. Налоговая служба. «Расписания для формы 1040 и формы 1040-SR».

Тройной чистый лизинг: налоги | Nolo

Чистая аренда начинается так же, как и валовая аренда — она также включает цену за квадратный фут. Вам нужно будет выяснить, включил ли арендодатель эскалатор арендной платы, как описано в разделе «Общая аренда». Упомянутые здесь пункты переговоров применимы и в ситуации с чистой арендой.

Как распределять налоги между арендодателем и арендатором

Обычный способ возложить налоговую ответственность на арендатора заключается в том, чтобы арендодатель согласился уплатить все налоги на недвижимость за первый год аренды (иногда называемый «базовым годом») . Затем, по прошествии первого года, вы получаете все или часть прибавки.

Пример: Spartan Enterprises арендует небольшое здание у Urban Developers на пять лет. В договоре аренды говорится, что со второго по пятый год аренды Spartan будет платить 50% от любого увеличения налога на недвижимость сверх суммы первого года. Налоги составляют 3000 долларов за первый год и полностью оплачиваются Urban. Во второй год налоги увеличиваются до 3300 долларов. Spartan задолжал 150 долларов по налогу на недвижимость за второй год (50% от увеличения на 300 долларов). Урбан платит оставшиеся 3150 долларов.

Однако арендодатель может потребовать от вас оплаты не только повышения налогов. Вас могут попросить заплатить все налоги на недвижимость или разделить налоги на недвижимость 50/50 с домовладельцем. Сильный арендодатель может также установить базовый год на несколько лет назад, когда налоговый счет был ниже, чем сейчас, чтобы вы немедленно начали платить прибавку.

Арендуемая площадь в сравнении с арендованной площадью

Если вы собираетесь платить все или часть налогов арендодателя на недвижимое имущество, важно, чтобы в пункте об аренде было указано, что вы будете платить в соответствии с вашим процентом от общей арендуемой площади собственности, а не пространство, которое сдается в аренду, когда вы подписываете договор об аренде. Если вы платите в соответствии с общей площадью, которая арендуется на данный момент, вы можете в конечном итоге заплатить огромную часть налогового счета, если в здании есть значительные свободные места. Следующий пример иллюстрирует проблему.

Пример: California Sew and Vac арендовала 2 000 квадратных футов общей арендуемой площади в 10 000 квадратных футов в здании Ларри Арендодателя. К сожалению для Ларри, только половина общей площади (5000 квадратных футов) фактически сдана в аренду. У Sew and Vac есть чистая аренда, которая обязывает ее платить часть налогов на недвижимость Ларри. Есть два способа расчета доли:

По арендованной площади. Ларри Арендодатель хотел бы, чтобы расчет был результатом деления количества площади, арендованной Sew and Vac, на площадь, фактически арендованную в здании, или 2000, разделенное на 5000. Доля Шью и Вак в налогах составит 40%. Другой арендатор (или арендаторы) платит 3000, разделенных на 5000, или 60% счета. Арендаторы вместе платят 100% налога, а Ларри ничего не платит.

По арендуемой площади. Sew and Vac хочет, чтобы расчет был результатом деления площади, которую она арендует, на общую арендуемую площадь, или 2000, разделенных на 10 000. При использовании этого метода налоговые обязательства Sew and Vac составят 20%. Оставшийся арендатор (или арендаторы) будет платить 30% (3000 разделить на 10000). Арендаторы вместе платят 50%, а Ларри Арендодатель платит 50% налога.

Вы можете понять, почему арендодатель предпочел бы основывать свои налоговые обязательства на арендованной, а не арендуемой площади здания. При первой системе арендодатель перекладывает риск пустующего здания на арендаторов — кто бы там ни был, они делят счет между собой. Однако при второй системе арендодатель будет платить налоги за неарендованную площадь.

Если вы видите (или ожидаете) значительное количество свободных площадей в здании, постарайтесь внести пункт об аренде, который основывает вашу долю налогов на арендуемой площади здания. Если это горячая собственность с маловероятными вакансиями, а распределение основано на арендованной площади, вам не о чем беспокоиться.

Ограничение налогов на имущество

При заключении договора об аренде попросите предъявить счет арендодателя по налогу на имущество за предыдущий год. Если вас попросят заплатить полностью или частично, вы будете знать сумму — пока. Но вряд ли он останется статичным. Сумма налога может увеличиться, потому что:

Здание прошло повторную оценку. Стоит выяснить, когда последний раз корректировалась сумма налога на имущество (эту информацию можно получить у местного налогового инспектора). Если он был недавно изменен, скорее всего, вы не увидите изменений в ближайшем будущем. Но если налоги остаются неизменными в течение нескольких лет, и особенно если стоимость недвижимости в районе увеличилась или домовладелец улучшил ваше здание, возможно, вас ждет повышение налога. Приготовься.

Здание продано. Если стоимость недвижимости существенно возрастет и домовладелец продаст недвижимость за приличную сумму, то, вероятно, вырастут и налоги на недвижимость. Тот факт, что новый владелец должен соблюдать условия аренды, будет холодным утешением, когда вы получите чудовищный налоговый счет за свою долю прибавки.

По этим причинам было бы здорово, если бы вы могли получить обязывающее обещание, что вы будете освобождены от уплаты налогов сверх установленной суммы.