Аренда с выкупом недвижимости

Аренда с правом выкупа – это отличный способ приобретения недвижимости. Стоит отметить, что такой механизм применяется не только при продаже недвижимости, но и других товаров или услуг, например, автомобилей, земельных участков или любого другого ценного имущества.

Таким образом, аренда с выкупом недвижимости – это уникальный механизм, который позволяет удовлетворить желания как покупателя, так и продавца. Рассмотрим более подробно основные нюансы данного вопроса.

Содержание статьи

Подробнее о механизме аренды недвижимости таким способом

Оформление договора аренды с правом выкупа недвижимости является выгодным для обеих сторон. В этом случае продавец получает ежемесячные платежи до заключения сделки купли-продажи, а покупатель, в свою очередь, имеет возможность пользоваться имуществом до его приобретения, постепенно выплачивая стоимость жилья. Такой способ приобретения недвижимости выгоден в том случае, если продавцу срочно не нужны деньги и с заключением сделки купли-продажи он может подождать.

Безусловно, у такого способа продажи квартиры есть свои недостатки. Продавец или покупатель могут потерять свою выгоду. К примеру, продавец подписал договор на одну стоимость, а цена на недвижимость поднялась. В таком случае продавец не имеет права внести коррективы в договор.

Договор аренды с выкупом недвижимости – это специфический документ, который не стоит путать с лизингом или обычным договором об аренде квартиры. Каждый из упомянутых документов имеет свое предназначение и правовую специфику.

Кроме того, арендование с правом выкупа не стоит сравнивать с рассрочкой. Оформление рассрочки предусматривает определенные обязательства покупателя и продавца. Если покупатель заплатит больше половины общей стоимости имущества, продавец не имеет права потребовать объект назад.

Внимание! В случае аренды с правом выкупа недвижимости, если к указанному сроку покупатель не оплатит оговоренную сумму – продавец имеет право потребовать возвращение недвижимости назад.

Как происходит оформление?

Правовая документация относительно объекта недвижимости и непосредственно сторон включает в себя элементы договора на аренду квартиры и договора о купле-продаже жилья.

Основными моментами, которые указываются в договоре являются:

• договорные отношения подразумевают указание стоимости самих услуг аренды. В этот пункт входит стоимость аренды всей техники, мебели и других объектов, которые покупатель будет использовать;
• полная стоимость недвижимости;
• условия передачи прав на недвижимость покупателю.

Внимание! В таком договоре обязательно должен быть указан способ оплаты стоимости недвижимости, а также крайние сроки, когда покупатель может внести полную сумму.

Как правило, эта дата совпадает с завершением арендного срока. Конечно же, покупатель имеет возможность оплатить стоимость квартиры заранее, но только если этот пункт был согласован с продавцом. Если такая возможность даже не оговаривалась во время подписания договора, стороны по обоюдному согласию могут составить еще один документ с указанием такого желания.

Во время составления такого документа лучше всего обратиться к нотариусу, который бы помог заключить подобную сделку. В противном случае, если этот документ не будет соответствовать нормам и законам, которые регламентирует законодательство, сделка может считаться недействительной, а упомянутые в договоре различные правила и условия – незаконными, так как они не закреплены на законодательном уровне.

Структура договора

Аренда с правом выкупа недвижимости и документ, который заключается при этом требуют длительного обсуждения и времени для составления. Важно не забыть о самых главных и значащих элементах и прописать их в договоре.

В договоре в обязательном порядке указывается:

1. Общие сведения об объекте: адрес или расположение, наименование (дом, квартира, участок земли), инвентарный или кадастровый номер, назначение объекта (используется для проживания, в целях организации бизнеса и т. д.), общая и полезная площадь.
2. Размер арендной платы.
3. Выкупная стоимость объекта (сумма, которую покупатель обязуется внести или уже внес на момент заключения договора).

Внимание! Если договор составляется более чем на 1 год, такие отношения необходимо регистрировать в Росреестре, а именно в его территориальном отделении. Если этого не сделать, такая договоренность будет считаться недействительной.

Выкуп коммерческой недвижимости

Приобрести коммерческую недвижимость на сегодняшний день очень трудно. Это связано не только с ее стоимостью, но и в связи с большим спросом на нее. Небольшие компании, которые только начинают набирать обороты не имеют большого стартового капитала, требующегося для приобретения площадей, помещений, офисов, необходимых для реализации бизнес-плана.

Таким образом, аренда – это лучший вариант для таких предпринимателей. Несмотря на это, аренда с правом выкупа коммерческой недвижимости имеет большую популярность среди средних и крупных предпринимателей.

Составление и подписание договора для постепенной выплаты той или иной коммерческой недвижимости происходит практически так же, как и квартиры или дома. Одним из отличий является то, что продавец может застраховать себя в случае нанесения ущерба помещениям.

Основные условия и детали сделки представитель компании и арендодатель обсуждают непосредственно до и во время подписания договора, при необходимости, может присутствовать 3 сторона в лице независимого нотариуса или юриста.

Как может проходить оплата?

На сегодняшний день существует 2 способа оплаты аренды и выкупа за квартиру:

• Первый способ заключается в том, что арендатор каждый месяц оплачивает стоимость аренды и выкупную стоимость отдельными платежами. Таким образом, покупатель выплачивает сумму аренды отдельно от стоимости квартиры. В этом случае, продавец заработает дважды: и на арендной плате, и получит полную стоимость за квартиру.
• Второй вариант предусматривает расчет стоимости квартиры и арендной платы вместе. Ежемесячно покупатель платит деньги за аренду, а после окончания ее сроков, стороны составляют бумагу с просьбой принять суммы арендной платы за определенный период в качестве оплаты стоимости самого жилья.

Безусловно, второй способ является более выгодным для покупателя, да и продавец жилья находит в этом свои плюсы. Как правило, суммы таких взносов гораздо больше, нежели если бы жилец платил деньги за квартиру и аренду отдельно.

Обратите внимание! Если вы заплатили арендную плату наперед, вы можете потребовать учесть ее как плату за квартиру.

Таким образом, аренда недвижимости с последующим выкупом – это отличный вариант приобретения жилья, если вы не имеете возможности приобрести квартиру одним платежом. Приобрести квартиру или любую другую недвижимость таким способом можно, как правило, на вторичном рынке. В исключительных случаях риелторы или строительная компания предлагает своим клиентам подобную услугу.

Аренда недвижимости в Испании с последующим правом выкупа

 В  последние годы для повышения продаж собственности, национальные банки Испании предоставляют более новые способы приобретения недвижимости. Один из этих способов предлагает наше агентство, т.к. мы видим будущее в этой формуле – это упрощенная форма приобретения недвижимости в Испании с отсрочкой от 1 года до 5 лет.

В настоящее время практически 50% жителей Испании приобретают недвижимость способом  «Аренды с последующим правом выкупа». Это означает, что покупатель за заинтересовавший его объект выплачивает продавцу задаток в размере 10% от окончательно оговоренной стоимости недвижимости, с  заверением нотариального акта с определенной окончательной датой подписания купчей и окончательным погашением стоимости. Затем, квартира или дом закрепляется за ним, и он может пользоваться данной недвижимостью как арендованным им объектом, выплачивая, соответственно, каждый месяц арендную плату. Через определенный срок, оговоренный изначально в нотариальном акте, покупатель обязан выплатить продавцу оставшуюся сумму – наличными средствами или с использованием ипотечного кредита.

Опишем подробнее схему действия данного способа.

Вам понравился определеный дом, квартира или другая недвижимость в Испании, которая имеет продажную стоимость 200000 евро. В данный момент вам не хватает наличных средств для ее приобретения или вы, по каким-либо другим причинам, не хотите сейчас ее покупать, но, так же не желает потерять данный объект. Забронировав квартиру или дом за собой, покупатель  подписывает с продавцом нотариальный акт о покупке – с фиксированно-оговоренной ценой понравившейся ему недвижимости – с отсрочкой платежа на один, два или три года (по договорености). При этом, продавцу выплачивается задаток в размере 10% от стоимости недвижимости плюс 8% от суммы задатка – на налогообложение.

При этом покупатель обязуется выплачивать продавцу ежемесячную квоту (по договорености) – до полного погашения срока, оговоренного при подписании купчей. Данный дом или квартира в Испании закрепляется за ним и он имеет право пользоваться ею по своему усмотрению (проживать, иметь как резиденцию для отдыха или сдавать в аренду).

По истечении завершения срока контракта аренды, указанного в нотариальном акте, покупатель обязуется полностью погасить оставшуюся сумму – наличным расчетом или с применением ипотечного кредита, с выплатами всех налогов на собственность. Из фиксированной и зарегистрированной продажной стоимости недвижимости, ранее оговоренной между покупателем и продавцом, вычитается ранее оплаченый задаток в размере 10% и все последущие месячные квоты выплат за аренду.

                                                                Приведем пример:

1. Стоимость выбранной недвижимости – 200 000 €.

2. Покупатель и продавец в частном порядке договариваются, через какое время покупатель желает погасить оставшуюся сумму, например, через 2 года. Это заверяется нотариусом и регистрируется в Реестре Недвижимости. 

3. Начальный задаток в сумме 10%  от стоимости недвижимости (20000 евро) покупатель  выплачивает продавцу в момент заключения и подписания контракта. При покупке он вычитается из стоимости недвижимости, и, одновременно, оговаривается ежемесячная квота выплат, допустим, 750 евро в месяц.

4. Покупатель также выплачивает продавцу 2 месячные квоты депозита за арендованную квартиру  или дом (750 евро х 2 = 1500 евро), которые также вычитаются из полной стоимости недвижимости.

5. Далее, покупатель выплачивает ежемесячную квоту за аренду в течении 2-х лет, которая была ранее зафиксированна между покупателем и продавцом (750 евро в месяц). Через этот срок продавец  должен выплатить остаток суммы, за исключением всех ранее указанных выплат.

Итого покупателем выплачено  за 2 года:

– 10%, т. е. 20000 € – задаток, выплаченный при подписании нотариального контракта;

– два года ежемесячных выплат квот за аренду, т.е. за 24 месяца:

  1 месяц: 750 €

  24 месяца: 750 х 24 = 18000 €

Депозит в размере 2-х месяцев аренды: 750 x 2 = 1500 €

20000 € (задаток) + 18000 € (аренда) + 1500 € (депозит) = 39500 €

Итого продавцом погашено: 39500 €

Далее, цена, которая была зафиксирована покупателем  и продавцом недвижимости в нотариальном акте 2 года назад (см.выше), составляла 200000 €:

200000 € – 39500 € = 160500 € – остаток, который вам нужно погасить одним из 2-х нижеописанных способов.

Форма оплаты:

– наличный расчет;

– ипотечный кредит (соответственно, подготовить заблаговременно до окончания контракта), подробнее о нем в Ипотека в Испании.

Что выигрывает покупатель:

– не требуются изначально крупные вложения;

– отсрочка выплаты основной суммы денежных средств на 2 года;

– описанная в контракте фиксированная цена, т. к. с каждым годом недвижимость в       Испании растет;

– заблаговременное бронирование понравившейся недвижимости.

Существующие потери:

– в случае аннулирования контракта или невыплаты месячных квот аренды, все предыдущие погашения (задаток, месячные квоты и депозит) – не возвращаются.

Преждевременно с продавцом недвижимости (дома или квартиры) производится договоренность, чтобы произвести продажу его собственности данным способом – «Аренда недвижимости с последующим правом выкупа».

Мы привели подробное описание одного из новых способов приобретения недвижимости в Испании.

Word, чтобы избежать путаницы в контракте

Кэрол С. Хонигберг, JD, и Эллен Фаррелл Шарп, JD |

, аннулирующий неточные формулировки, чрезвычайно важен при составлении документов о продаже или аренде недвижимости. Это особенно верно, когда речь идет об опционах на покупку, праве первого предложения и праве первого отказа. В то время как большинство специалистов по недвижимости понимают практические различия между этими положениями, многие не видят различий в юридическом языке, который их определяет.

Слишком часто права первого предложения и права первого отказа рассматриваются как взаимозаменяемые положения или путаются с опционами на покупку. Неспособность сторон использовать правильный язык для предоставления желаемых вариантов или прав в контрактах или аренде может привести к катастрофическим последствиям.

Разъяснение понятий Хотя формулировки, используемые для их определения, схожи, опцион на покупку, право преимущественной покупки и преимущественное право покупки — совершенно разные юридические понятия.

Возможность покупки. Это положение дает владельцу право приобрести указанное имущество в течение срока действия опциона независимо от желания владельца продать. Другими словами, владелец может заставить владельца продать имущество, воспользовавшись опционом. Варианты покупки часто включают конкретные условия, такие как цена покупки; однако включение таких условий не обязательно означает, что существует возможность покупки.

Право первого предложения. Это положение, иногда называемое правом первой возможности или первым правом на покупку, требует, чтобы владелец дал владельцу первый шанс купить недвижимость после того, как владелец решит продать. В отличие от опциона на покупку, держатель не может заставить владельца продать.

Право первого отказа. Это положение дает владельцу право ознакомиться с любыми добросовестными предложениями третьих сторон, которые владелец получил в отношении собственности. Владелец может согласовать условия сделки с третьей стороной и приобрести недвижимость или отказаться от сделки. Право первого отказа, как правило, является наиболее проблематичным для владельцев. Третьи стороны легко отговариваются от рассмотрения возможности покупки, потому что владелец может купить недвижимость на условиях, выдвинутых третьей стороной.

В отличие от опционов на покупку, право первого предложения и право первого отказа также могут быть использованы для получения продления аренды или других прав, не связанных с продажей имущества.

дел в точке Три недавних судебных дела иллюстрируют необходимость точности в составлении и применении этих трех положений: дело Апелляционного суда Колорадо Stuart v. D’Ascenz , дело Верховного суда Небраски Winberg v. Cimfel и Дело Апелляционного суда по гражданским делам Санчес против Дикинсона .

В деле Stuart стороны заключили договор аренды коммерческой недвижимости с пунктом, предоставляющим «первоочередное право отказа от собственности» и определили покупную цену в размере 160 000 долларов США при осуществлении этого права.

Стюарт, арендатор, подала в суд на Д’Асенз, чтобы заставить его продать ей имущество в соответствии с этим положением. Д’Асенц возразил, что это положение было просто правом преимущественной покупки, которое требовало от него только предоставления ей возможности соответствовать любому полученному добросовестному предложению третьей стороны.

Суд первой инстанции постановил, что договор аренды предоставил Стюарту право на покупку, поскольку он содержал цену покупки. Однако Апелляционный суд отменил это решение, заявив, что положение об аренде предоставляет только право преимущественной покупки, мотивируя это тем, что включение покупной цены не изменяет «однозначного права отказа» в аренде.

Противоречивые формулировки в договоре аренды, который включал в себя элементы как права преимущественной покупки, так и опциона на покупку, привели к длительной судебной тяжбе, и Стюарт не смогла добиться опциона на покупку, на который она рассчитывала.

Обсуждение в Winberg было сосредоточено на том, предоставил ли владелец преимущественное право покупки.

Винберги приобрели участок площадью 280 акров фермы Симфельсов площадью четыре акра. Договор купли-продажи включал положение, предоставляющее Винбергам «первоочередное право на покупку более четырех акров или любой их части, если [Симфелы] захотят продать.Через несколько лет после покупки Цимфелы сообщили Винбергам, что оставшееся имущество выставлено на продажу. Винберги осведомились о цене, и Цимфелы ответили письменно.

Через три дня, не получив ответа от Винбергов, Цимфелы заключили договор о продаже имущества третьему лицу по цене, указанной Винбергам. Винберги ответили, что хотели бы приобрести недвижимость, но Цимфель отказались и продали недвижимость третьему лицу.

Винберги подали в суд на Cimfels, утверждая, что они не соблюдали права первой покупки в своем договоре купли-продажи. Суд пришел к выводу, что формулировка не давала права на покупку, потому что «ничто в соглашении не указывало на то, что Винберги имели абсолютное право требовать передачи имущества в любое время до принятия Симфельсом решения о его продаже». Наоборот, суд определил, что формулировка договора вынуждала Цимфелов предлагать собственность Винбергам только после того, как они решили ее продать.Поскольку Симфелы явно решили продать собственность, они были обязаны сначала разрешить Винбергам купить ее.

Хотя это дело было передано в суд для определения того, надлежащим ли образом Винберги воспользовались своим правом первой покупки, суд пришел к выводу, что продажа третьей стороне должна быть аннулирована, если суд первой инстанции вынес решение в пользу Винбергов.

Наконец, дело Sanchez в Техасе показывает, как неточные формулировки в отношении прав на покупку могут привести к серьезным последствиям.

В этом случае владелец большого коммерческого участка заключил договор, содержащий «первый вариант» на покупку 200 акров большего участка «когда и если продавец решит передать». В контракте также указывалось, что опцион будет действовать в течение 90 дней после того, как владелец решил продать, но в нем не была указана цена покупки.

За годы, прошедшие между исполнением контракта и вытекающими из него действиями, владелец предоставил третьим сторонам различные права на нефть и полезные ископаемые.Однако держатель контракта предъявил иск об аннулировании прав третьей стороны на нефть и полезные ископаемые, заявив, что они были сделаны в нарушение права преимущественной покупки по контракту. Владельцы прав на нефть и полезные ископаемые ответили, что это положение контракта не является правом преимущественной покупки, а является недействительным опционом на покупку, поскольку оно не включает покупную цену.

Суд пришел к выводу, что правообладатели нефти и полезных ископаемых неправильно упомянули право покупки как опцион на покупку; скорее, договор четко предоставлял «действительное и обязывающее право преимущественной покупки».«Суд оставил в силе постановление суда первой инстанции, требующее от владельцев прав на нефть и полезные ископаемые передать свои интересы обладателю права преимущественной покупки.

Как купить дом – Руководства по недвижимости

Чтобы определить, сколько вы можете потратить на дом, внимательно изучите свой бюджет.Просмотрите свои банковские выписки и привычки к расходам за последние пару месяцев, чтобы выяснить, сколько вы тратите на все: от счетов за мобильный телефон до потоковых услуг и еженедельной еды на вынос в ресторане. Бюро финансовой защиты потребителей предлагает трекер расходов, который поможет вам выяснить, куда уходят ваши деньги каждый месяц.

Из-за пандемии домовладение стало доступнее, чем когда-либо. Процентные ставки по ипотечным кредитам, близкие к рекордно низкой территории, составляют около 3 процентов.Если вы можете претендовать на получение кредита, эти ставки позволяют значительно сэкономить в течение 30-летнего кредита.

Как только вы получите более четкое представление о своих покупательских привычках, определите, сколько вы хотите выделить на ежемесячный платеж за жилье. Эта цифра включает в себя основную сумму, проценты, налоги и страховые платежи, которые в сумме составляют сумму вашей ежемесячной ипотеки.

Формула Федерального жилищного управления, используемая многими кредиторами, рекомендует выделять не более 31 процента вашего ежемесячного дохода на выплату жилья .Эта цифра будет меняться в зависимости от суммы вашего долга. Покупатели с без другого долга могут иметь возможность откладывать в бюджет до 40 процентов ежемесячного дохода на жилье. (Но помните, что остальная часть вашего бюджета пойдет на отопление, водоснабжение, электроэнергию, текущее обслуживание дома и питание.) не должен превышать 43%.

Так, например, если ваш годовой валовой доход составляет 50 000 долларов, ваш валовой доход в месяц составит 4 167 долларов. Это должно оставить вам 1292 доллара, или 31 процент, которые вы можете выделить на ежемесячную ипотеку, при условии, что ваш общий долг не превышает 1792 долларов в месяц. Наш ипотечный калькулятор может помочь вам определить, какой может быть ваша ежемесячная ипотека — не забудьте настроить ползунок в соответствии с текущими процентными ставками, которые можно проверить здесь.

Но помните, что помимо ипотеки покупка дома включает в себя дополнительные единовременные платежи, которые могут быстро складываться, включая расходы на закрытие, судебные издержки и другие расходы, связанные с покупкой, такие как осмотр дома.И не забывайте о плате за переезд или обустройстве дома.

Пандемия также повышает финансовые ставки на эти расходы для новых домовладельцев: поскольку рынок жилья настолько конкурентен, многие покупатели, пытаясь получить преимущество, теперь предпочитают отказываться от непредвиденных обстоятельств, чтобы их предложения были приняты. Непредвиденные обстоятельства предлагают покупателям выход, если возникает что-то непредвиденное. Они позволяют вам отменить покупку, если инспектор обнаружит необходимость значительного ремонта дома, а также отменить или пересмотреть сделки, если независимый оценщик дома сочтет, что стоимость дома значительно меньше покупной цены.Ипотечный кредит дает покупателям возможность отказаться от сделки, если они не могут получить финансирование в течение разумного периода времени. И если вам нужно продать свой нынешний дом, чтобы позволить себе купить новый, вы должны обусловить свое предложение продажей собственного дома.

Отказавшись от них, покупатели могут получить преимущество на рынке, но также могут понести дополнительные расходы после завершения продажи. Так что действуйте с особой осторожностью.

В чем разница между опционом на покупку и правом преимущественной покупки?

При продаже имущества или активов, таких как недвижимость, продавец обычно делает предложение, и покупатель имеет возможность принять это предложение для заключения юридически обязывающего договора. Однако в некоторых случаях транзакция может стать более сложной. Продавец может сделать предложение, которое открыто в течение установленного периода времени, или может сделать предложение, инициированное будущим событием. Покупатели и продавцы должны понимать различные типы сделок, в которые они вступают, а также права и обязанности, которые налагают различные типы договоренностей.

На рынке недвижимости покупатели и продавцы могут использовать как O пункт P urchase , так и R право первого отказа , чтобы обеспечить большую гибкость в отношении того, когда и если входить при совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества.Покупатели и продавцы должны понимать сходства и различия между возможностью покупки и правом преимущественной покупки, чтобы они могли сделать осознанный выбор. Юристы по недвижимости в Скоттсдейле, Аризона, Lotzar Law Firm, PC. может обеспечить представительство в переговорах по договорам купли-продажи и условиям предложения. Позвоните или свяжитесь с нами онлайн сегодня, чтобы поговорить с членом нашей юридической команды и узнать больше.

Опцион на покупку против права преимущественной покупки

Опционные контракты распространены в сфере недвижимости, на фондовом рынке и в самых разных ситуациях.Когда кому-то предоставляется возможность покупки, потенциальный покупатель имеет право, но не обязанность, купить имущество или активы по установленной цене на определенных условиях в течение определенного периода времени. Потенциальный покупатель может воспользоваться опционом и завершить сделку в любое время до истечения срока действия опциона. Продавец не может отозвать опцион на покупку до истечения срока действия опциона.

Например, продавец недвижимости может предоставить покупателю возможность приобрести недвижимость за 100 000 долларов США в любое время в течение следующих 30 дней.Если стоимость имущества упадет, у покупателя будет выбор не использовать опцион на покупку. Если стоимость недвижимости выросла, покупатель мог купить ее за 100 000 долларов в течение периода действия опциона.

Как правило, потенциальный покупатель будет платить премию, чтобы получить возможность купить недвижимость или актив по установленной цене. В некоторых случаях опцион на покупку может быть передан или продан, а в других случаях его может использовать только лицо, купившее опцион.

Право преимущественной покупки аналогично опциону на покупку, но с некоторыми важными отличиями.Право первого отказа просто дает потенциальному покупателю возможность заключить сделку раньше, чем кто-либо другой. Например, если покупателю было предоставлено право первого отказа от покупки дома, а затем кто-то другой сделал предложение купить тот же самый дом, продавец должен был бы предоставить первоначальному потенциальному покупателю с правом преимущественного отказа возможность завершить перевод.

Фундаментальное различие между опционом и правом преимущественной покупки заключается в том, что опцион на покупку может быть реализован покупателем в любое время в течение срока действия опциона. С правом первого отказа право потенциального покупателя на завершение сделки срабатывает только в том случае, если продавец хочет завершить продажу.

Юридическая фирма Lotzar, ПК может проконсультировать вас по вариантам и праву преимущественного отказа и помочь вам убедиться, что вы заключаете сделку, которая имеет финансовый смысл и защищает ваши интересы. Позвоните сегодня, чтобы поговорить с членом нашей юридической команды и узнать больше.

Обладая более чем 25-летним юридическим опытом, Чак Лотзар знает, как решать проблемы и заключать сделки.Он получил степень бакалавра гуманитарных наук в области бизнеса в Мичиганском государственном университете в 1982 году и степень доктора юридических наук в Юридической школе Детройтского университета в 1985 году. Г-н Лотзар имеет обширный опыт работы с государственными контрактами и вопросами, касающимися государственных в облигационном финансировании с совокупной стоимостью более 5 миллиардов долларов.

Последние сообщения Чарльза Лотцара (посмотреть все)

Договоры листинга с исключительным правом покупки – покупатель нанимает брокера

Для брокеров и их агентов соглашение об исключительном праве на покупку создает деятельность, параллельную списку о праве на продажу для продажи недвижимости.В соответствии со списком покупателя потенциальный покупатель нанимает брокера для поиска подходящей недвижимости того типа и полезности, которую покупатель хочет приобрести. [См. RPI Форма 103]

Как и в случае листинга с исключительным правом на продажу, вариант с исключительным правом на покупку содержит положения о том, что брокерское вознаграждение должно быть оплачено покупателем, если только продавец не соглашается уплатить вознаграждение, когда покупатель приобретает имущество типа, описанного в списке покупателя, в течение срока действия списка или гарантийного периода.

Важно отметить, что использование листинга с исключительным правом на покупку обеспечивает больший стимул для брокеров и их агентов выполнять свои обязанности, поскольку обязательство покупателя уплатить комиссию оформляется в письменной форме. Кроме того, исключительный аспект налагает обязанность работать усердно и непрерывно для достижения целей своих покупателей. [См. RPI Форма 103 §2.1]

Покупатель, вступая в листинг с исключительным правом на покупку, также получает выгоду от большей вероятности того, что брокер и его агент найдут именно тот тип недвижимости, который он ищет.Гарантией по письменному найму является проверка имущества брокером и его агентом, поскольку они:

• иметь широкий доступ к доступным свойствам;
• исследовать и квалифицировать имеющуюся недвижимость как подходящую, прежде чем она будет представлена ​​покупателю; и
• информирует покупателя о краткосрочных и долгосрочных преимуществах и недостатках каждой представленной недвижимости.

Крайне важно, что брокер покупателя, находящий недвижимость, выставленную на продажу другими брокерами, не становится двойным агентом и не теряет своего статуса эксклюзивного агента покупателя , когда брокер покупателя координирует свои действия с брокером продавца для получения информации об их списках.

Кроме того, продавец обычно оплачивает комиссионное вознаграждение посредника покупателя — либо напрямую (что является наилучшей практикой), либо через посредника продавца. Эта платная деятельность не создает двойного агентства .

Брокер, который ищет и находит недвижимость по запросу своего покупателя, делает это и согласовывает условия покупки в качестве агента покупателя независимо от того, кто платит комиссию. Опять же, продавец обычно платит комиссию из валовой выручки от продаж, выплачиваемой покупателем.

В качестве альтернативы покупатель может напрямую оплатить комиссионное вознаграждение своего брокера как часть общей покупной цены — стоимости приобретения имущества.При оплате агента покупателя продавец получает оставшуюся часть уплаченной цены в качестве валовой выручки от продажи и несет ответственность за уплату любых сборов, заработанных брокером продавца. [См. RPI Форма 151 §9.1]

Как всегда, вся компенсация, полученная брокером и его агентами в результате сделки с участием их клиента, должна быть полностью раскрыта клиенту.

Статьи по теме:

Брокерское напоминание: соглашение об удержании с покупателем – письменная гарантия вознаграждения

Word-of-the-Week: списки с эксклюзивным правом на продажу и правом на покупку

Исключительные трудовые договоры

Существуют два типа эксклюзивных трудовых договоров о купле-продаже недвижимости:

• договор об исключительном посредничестве для продавца или покупателя; и
• эксклюзивное право продажи или право покупки листинговое соглашение.

Оба типа эксклюзивных списков делают брокера и его агентов единственными лицензированными представителями клиента (будь то продавец или покупатель). Тем не менее, варианты листинга различаются тем, имеет ли брокер какое-либо право на получение вознаграждения, когда недвижимость продается или находится исключительно благодаря усилиям клиента.

В соответствии с положением об эксклюзивном агентском соглашении , брокер не получает вознаграждение, когда клиент, действуя независимо от любого другого брокера и брокера клиента, достигает цели найма, т.е.е., продажа перечисленного имущества или поиск и покупка искомого имущества.

И наоборот, в соответствии с положением о вознаграждении соглашения об исключительном праве на продажу/покупку брокер получает вознаграждение независимо от того, кто в течение периода листинга производит покупателя или находит недвижимость, запрашиваемую в листинге, – будь то клиент, другого брокера или других представителей клиента, либо брокера клиента.

Что такое исключительные права на продажу?  

Листинг с исключительным правом на продажу предоставляет брокеру по недвижимости наибольшую защиту комиссионных.Это также наиболее часто используемый вид занятости. В этом листинге брокер используется в качестве единственного агента, который действует от имени владельца, чтобы продавать недвижимость и вести переговоры о любой продаже со всеми потенциальными покупателями и их агентами. Брокер имеет право на вознаграждение независимо от того, кто закупает покупателя.

В соответствии с соглашением об исключительном праве на продажу владелец отказывается от своего права выставлять имущество на продажу другим брокерам или лишает брокера продавца права на компенсацию, продавая имущество самостоятельно или удаляя его с рынка.

Собственник недвижимости при заключении договора о листинге с исключительным правом на продажу предоставляет брокеру право найти покупателя на недвижимость до истечения срока найма, указанного в договоре о листинге . Брокер имеет право на вознаграждение, согласованное в соглашении о листинге, если в течение периода листинга:

• недвижимость продается на любых условиях, независимо от того, кто выдает покупателя; или
• брокер или его агент представляет продавцу добросовестное предложение от готового, желающего и способного покупателя на условиях, запрашиваемых продавцом в соответствии с листингом, или на других условиях, принятых продавцом. [Калифорния. Гражданский кодекс §1086(f)(1)]

Объявления об эксклюзивном праве на продажу дают брокеру и его агентам наибольший стимул работать над достижением цели клиента по поиску покупателя. Брокер продавца не конкурирует с клиентом, чтобы продать недвижимость — они работают вместе , чтобы добиться продажи.

Прекращение агентских полномочий продавцом

Рассмотрим продавца недвижимости, который заключает эксклюзивное соглашение о листинге с брокером о продаже недвижимости в течение трех месяцев.Листинг включает положение о вознаграждении, которое содержит пункт о прекращении деятельности агента , дающий брокеру право на получение полного вознаграждения, если продавец увольняет брокера без уважительной причины до объяснения периода листинга. [См. RPI Форма 102 §3.1(c)]

Агент брокера по листингу незамедлительно приступает к тщательной маркетинговой работе, чтобы должным образом представить недвижимость для продажи и найти покупателя, желающего приобрести недвижимость. Однако в течение периода листинга и до того, как покупатель будет обнаружен, продавец прекращает действие агентства, отменяя листинг.

Брокер предъявляет продавцу требование о полной оплате листингового сбора, ссылаясь на пункт о прекращении действия агентства в положении о плате листинга требует уплаты вознаграждения, полученного в случае досрочного прекращения действия агентства продавцом. Продавец утверждает, что брокер не имеет права на полное вознаграждение за брокерские услуги, а только на денежные потери, основанные на учете их времени, усилий и затрат, понесенных на продажу недвижимости, поскольку продавец может законно прекратить деятельность брокерского агентства в любое время.

Вправе ли брокер взимать с продавца полную комиссию после осуществления продавцом своего законного права на прекращение деятельности агента?

Да! В то время как продавец может в любое время прекратить деятельность брокерского агентства, продавец не может одновременно прекратить действие агентства в течение периода листинга и избежать уплаты комиссии, если существует пункт о прекращении деятельности агента. Пункт о прекращении агентской деятельности в соглашении о листинге сочетает допустимую отмену листинга с обязательством по уплате вознаграждения.

Документальное оформление отмены

Когда продавец словом или поведением ясно указывает, что он больше не желает продавать имущество, агент готовит форму Разрешение и расторжение трудового соглашения для просмотра и подписания продавцом. [См. RPI Форма 121]

Соглашение об освобождении и аннулировании может предусматривать немедленную оплату полного брокерского вознаграждения, согласованного при листинге, в обмен на взаимное согласие на отмену соглашения о листинге.

В качестве альтернативы может потребоваться оплата позднее, когда имущество будет продано, снова размещено на рынке, обменено, опционировано, рефинансировано (если брокер был нанят для организации нового финансирования) или сдано в аренду кому-либо в течение определенного периода времени ( например, через год) после даты заключения договора. Компромиссом может быть уплата частичной платы с причитающимся остатком, если недвижимость будет продана в период отмены.

Это соглашение об освобождении и аннулировании также используется, когда покупатель хочет аннулировать исключительное право на покупку листинга .При аннулировании брокер лишается экономической возможности, полученной в рамках листинга, для получения платы за непредвиденные расходы.

Объявления с исключительным правом покупки  

Для брокеров и их агентов листинг об исключительном праве на покупку создает положительную совместную деятельность, аналогичную агентам продавца, которые выставляют на продажу недвижимость и выставляют ее на продажу. В соглашении о листинге с покупателем брокер и его агенты нанимаются для поиска подходящей недвижимости, которая будет приобретена покупателем, представленным в соответствии с исключительным правом на покупку по листингу . [см. RPI Форма 103]

Как и в случае со списком с исключительным правом на продажу , вариант с правом покупки предусматривает оплату брокерского вознаграждения покупателем, если не продавцом, когда покупатель приобретает недвижимость в течение периода действия листинга тип, описанный в списке покупателя.

Кроме того, список исключительных прав на покупку обеспечивает больший стимул для брокеров и их агентов и обязывает усердно и непрерывно работать для достижения целей своих клиентов-покупателей.

Таким образом, покупатель получает выгоду от исключительного права на покупку по листингу из-за большей вероятности того, что брокер найдет конкретный тип искомой собственности. Брокеры имеют постоянный доступ ко всем доступным объектам недвижимости и изучат и оценят объекты как подходящие, прежде чем они будут представлены покупателю, и проконсультируют покупателя о плюсах и минусах каждого представленного объекта.

Брокер покупателя, находящий недвижимость, указанную другими брокерами, не становится двойным агентом и не теряет своего статуса эксклюзивного агента покупателя, просто работая с брокерами продавцов.Комиссия, полученная брокером покупателя, обычно оплачивается продавцом напрямую или через брокера продавца и не создает двойного агентства.

Брокер, который ищет и находит недвижимость по запросу покупателя, согласовывает условия покупки в качестве агента покупателя независимо от того, кто платит комиссию (которая часто уплачивается продавцом из выручки от продажной цены, уплачиваемой покупателем).

Предоставление арендаторам первой возможности приобрести жилье — Shelterforce

Окна снаружи здания в Беркли, штат Калифорния, где законодатели рассматривают законопроект TOPA, который даст арендаторам первую возможность приобрести свои дома, если собственность будет продана.Фото пользователя flickr Майкла Патрика, CC BY-NC-ND 2. 0

В то время как государственные и местные экономики пытаются вновь открыться, а мораторий на выселение истекает, миллионы американцев снова сталкиваются с проблемой потери своих домов. В то время как эти моратории временно защитили арендаторов, которые могут быть безработными и неспособными платить арендную плату из-за пандемии COVID-19, избранные должностные лица осознают реальность того, что для предотвращения широкомасштабных выселений, бездомности и других подобных явлений необходимо принятие дополнительного далеко идущего законодательства. кризис взыскания.

Наряду с законодательством, которое отменяет арендную плату и прощает долги, нам нужна политика, которая уберет землю со спекулятивного рынка и сохранит существующее доступное жилье. После отмены моратория на недвижимость арендодатели могут попытаться выселить арендаторов, которые не в состоянии выплатить арендную плату, а владельцы недвижимости могут продать проблемную недвижимость тому, кто предложит самую высокую цену. Волны массовых выселений будут вызваны преобразованием сдаваемых в аренду квартир в роскошные квартиры. Крупные инвестиционные фирмы, такие как Blackstone Group, уже готовы покупать и продавать проблемную недвижимость по всей стране, что устранит варианты доступного жилья для арендаторов со средним и низким доходом.

Законы, которые позволят арендаторам приобретать недвижимость до того, как она будет выставлена ​​на продажу, могут дополнительно защитить арендаторов. Варианты закона, известного как Закон о возможностях арендаторов для покупки (TOPA), в настоящее время предлагаются на повторно созванных законодательных сессиях в Нью-Йорке и Калифорнии; и в городах Окленд и Беркли, Калифорния. Массачусетс рассматривает возможность законодательства штата (H.1260/S.786), которое даст всем городам Массачусетса возможность участвовать в TOPA.Бостон и Сомервилл, штат Массачусетс, пытаются добиться того, чтобы версии TOPA проходили через местные петиции о самоуправлении. Версия TOPA была также представлена ​​на федеральном уровне членом палаты представителей Ильхан Омар в ее Законе об отмене чрезвычайной арендной платы и ипотеки, который предоставит застройщикам доступного жилья первое право на покупку, когда многоквартирный дом будет выставлен на продажу. Хотя маловероятно, что законопроект Омар будет принят, включение этого права в ее федеральный законопроект отражает широкое понимание того, что TOPA может помочь предотвратить еще один массовый кризис лишения права выкупа.

Законопроекты

TOPA способствуют передаче права собственности на недвижимость в руки арендаторов и застройщиков доступного жилья, позволяя арендаторам осуществлять преимущественное право покупки. Этот процесс описан в различных законопроектах TOPA: арендодатели должны уведомить арендаторов, а затем предоставить арендаторам определенное количество времени, чтобы выразить заинтересованность, сделать предложение и обеспечить финансирование.

[ ВИДЕО: Арендаторы, которым грозит выселение из-за Covid-19, ищут решение 1970-х годов]

Первый законопроект TOPA был принят в Вашингтоне, округ Колумбия.C., в 1980 году, чтобы дать арендаторам, которым грозит выселение, возможность владеть и контролировать свои дома. В отчете Института налоговой политики округа Колумбия за 2013 год было обнаружено, что TOPA помогла сохранить почти 1400 единиц доступного жилья в округе в период с 2003 по 2013 год, что составляет лишь небольшую часть стоимости строительства новых доступных единиц. TOPA и Трастовый фонд жилищного строительства Вашингтона, округ Колумбия, привели к созданию 4400 кооперативов с ограниченным капиталом в 99 зданиях. DC TOPA добился успеха отчасти потому, что примерно через 10 лет после принятия закона был создан источник финансирования, Целевой фонд жилищного строительства.Сторонники текущих предложений TOPA также призывают к расширению потоков финансирования, чтобы сделать право первой покупки доступным для арендаторов с низким доходом.

В последние годы города и штаты по всей стране работали над вариантами законопроекта TOPA, основанными на законе округа Колумбия. Защитники рассматривают TOPA как ответ на то, чтобы не допустить Уолл-стрит в их районы и защитить доступный жилой фонд общин, особенно сейчас, в свете отсутствия безопасности жилья, связанного с пандемией.

TOPA в работе Законопроекты

TOPA, которые были или скоро будут представлены, имеют заметное сходство друг с другом, но также отражают расходящиеся приоритеты политиков. Например, Общественный юридический центр Ист-Бэй, разработчик законопроекта Беркли, который также провел юридическое исследование предложений Окленда и Нью-Йорка, изучил, что работает с законом округа Колумбия и что можно улучшить.

Закон

округа Колумбия о TOPA не содержит постоянного требования доступности, а это означает, что арендаторы, которые коллективно покупают недвижимость через TOPA с использованием частных средств, могут перепродать эту недвижимость по рыночным ценам без ограничения перепродажи. Однако, если арендаторы используют государственные субсидии или субсидируемые кредиты, предлагаемые Департаментом жилищного строительства и общественного развития для покупки недвижимости, срабатывают ограничения доступности (потолки при перепродаже или пределы арендной платы).Хотя директивные органы округа Колумбия, возможно, намеревались разрешить арендаторам строить капитал, этот аспект их законопроекта TOPA не достигает целей других политиков по повторному использованию государственных субсидий для сохранения единиц доступного жилья на неограниченный срок.

В связи с этим Юридический центр сообщества Ист-Бэй решил обеспечить постоянную доступность любого имущества, приобретенного через TOPA, что будет достигнуто путем ограничения права собственности. Их система по-прежнему позволяла бы очень скромное наращивание капитала, сохраняя при этом доступность в долгосрочной перспективе.

Сенатор штата Нью-Йорк Зеллнор Майри вскоре внесет предложение по законопроекту TOPA для всего штата. Сторонники нью-йоркского законопроекта надеются, что многие объекты недвижимости, приобретенные арендаторами в рамках этой программы, будут преобразованы в кооперативы с ограниченным капиталом или в доступную аренду под контролем арендаторов. «Мы рассматриваем TOPA как один из необходимых инструментов для стабилизации районов, постоянного сохранения доступного жилья и создания общего капитала за счет того, что арендаторы получают коллективный контроль над своими зданиями», — говорит Акила Браун из New Economy Project, одной из групп, помогающих формировать законопроект.

Все новые предложения позволят арендаторам передать свое право на покупку третьей стороне, которая может помочь с финансированием и контролем в процессе приобретения и ремонта. Сторонние организации могут помочь арендаторам получить финансирование для покупки их имущества, зная о доступных налоговых льготах и ​​кредитах, а также о существующих отношениях с местными банками и кредитными союзами, чтобы использовать их для обеспечения ипотечных кредитов.

В Беркли, Окленде и других юрисдикциях сторонние организации должны быть проверены городом, который будет вести список квалифицированных организаций доступного жилья.Чтобы соответствовать требованиям, организации должны продемонстрировать приверженность постоянной доступности и демократическому контролю за жильем. Законопроект DC TOPA оставляет на усмотрение арендаторов, передают ли они свои права коммерческому или некоммерческому застройщику, и даже дает возможность продать свои права тому, кто предложит самую высокую цену, что подверглось критике как практика, противоречащая намерениям. законопроекта. Составители Berkeley TOPA извлекли уроки из законопроекта округа Колумбия и решили исключить возможность арендаторов продавать свои права.

Блокпосты

Среди разработчиков политики TOPA обсуждаются некоторые вопросы: как гарантировать, что арендодатель примет добросовестное предложение, сделанное арендаторами или застройщиками доступного жилья, и не откажется от их предложения намеренно, чтобы принять более высокую ставку.

Еще одним важным моментом, по которому различаются различные законопроекты, является то, применяются ли права TOPA ко всей арендной плате, выставляемой на рынок арендодателем, или только к многоквартирным домам. Закон округа Колумбия TOPA ранее применялся к односемейным жилым помещениям (SFA), но в 2019 году в закон были внесены поправки, исключающие некоторые SFA. Предложенный Беркли законопроект будет применяться ко всей сдаваемой в аренду недвижимости в городе, включая SFA, с рядом исключений и гарантий против нежелательных последствий включения SFA в D. Предложенный C. Оклендом законопроект, автором которого является член Совета Никки Фортунато Бас и поддержанный Оклендской коалицией возможностей, предлагает освобождение от переводов внутри семьи в случае смерти члена семьи, как и Беркли.

Сроки, предоставляемые арендаторам для осуществления права на покупку, также различаются в зависимости от юрисдикции и зависят от типа собственности (например, дом на одну семью, дуплекс, многоквартирное здание). В каждом законопроекте указаны крайние сроки, в течение которых арендаторы должны подать заявление о заинтересованности, сделать предложение, а затем обеспечить финансирование и закрыть сделку по собственности.Как правило, время, отведенное для недвижимости, состоящей из пяти или более квартир, увеличивается, поскольку ипотечные кредиты на недвижимость, находящуюся в коллективной собственности, как правило, трудно получить, а арендаторы многоквартирных домов из пяти или более должны объединяться в ассоциацию арендаторов, чтобы реализовать свое право, если один уже не на месте.

Против законопроекта Беркли

выступает коалиция под названием STOP TOPA (Забрать нашу собственность), которая утверждает, что законопроект является нападением на частную собственность. STOP TOPA представляет интересы лоббистов недвижимости и лоббистских групп арендодателей.Одним из главных организаторов контингента Berkeley STOP TOPA является Ассоциация риелторов Bridge.

В ответ на распространение оппозиционной группой зажигательной информации о предложении сторонники создали собственную кампанию Yes2TOPA. Веб-сайт этой группы содержит обоснования для законопроекта, в том числе статистику, собранную в ходе исследования проекта городского перемещения, согласно которому во всех районах Беркли с низким доходом домохозяйства либо подвергаются риску перемещения, либо подвергаются перемещению, либо подвергаются продвинутой джентрификации.

Взгляд в будущее

Мэр Беркли Джесси Аррегин решительно поддерживает законопроект TOPA, который был предложен всего за несколько недель до того, как Калифорния выполнила свой приказ об убежище на месте. Кризис COVID-19 отвлек внимание города на реагирование на чрезвычайные ситуации, но теперь, когда первоначальный шок от пандемии ослабевает, коалиции начинают набирать обороты с партнерами по сообществу и избранными. «Мы надеемся на перспективы», — говорит Хьюот Шанкуте из юридического центра сообщества Ист-Бэй.

Дэвид Тисел, руководитель проекта Somerville Community Corporation (SCC) в Массачусетсе, также с оптимизмом смотрит на принятие законопроектов TOPA в Бостоне и Сомервилле. Тизель сыграл важную роль в подаче петиции в законодательный орган штата Массачусетс с просьбой удовлетворить петицию о самоуправлении, позволяющую Сомервиллю пройти TOPA. Защитники жилья в Бостоне сделали то же самое. Обе юрисдикции проводят законодательство штата, которое позволит любому городу или поселку в Массачусетсе принять версию законопроекта.«Я думаю, что у TOPA есть еще больше шансов пройти в условиях отсутствия безопасности жилья, связанного с пандемией», — заявляет Тизель. «Мы не хотим еще одного жилищного кризиса, подобного тому, что произошло в 2008 году, и нам нужны такие меры, как TOPA, чтобы этого не произошло».

Итерация TOPA в каждой юрисдикции имеет разные перспективы прохождения и приходится на разные сроки. По словам представителя организации Housing Justice for All, лидера в штате Нью-Йорк, продвигающего TOPA, пока не ясно, будет ли NY TOPA введено на специальной летней сессии 2020 года или в начале новой сессии в январе 2021 года.

Законопроект Беркли был направлен в Комитет по землепользованию, жилищному строительству и экономическому развитию в начале марта, но после пандемии COVID он больше не обсуждался публично.

Городской совет Сомервилля единогласно принял местную петицию о самоуправлении с одобрения мэра в декабре 2019 года. Петиция о самоуправлении была передана в Объединенный комитет Палаты представителей по жилищным вопросам, где в конце мая она получила положительный отзыв, но впереди еще много препятствий. пройти перед принятием в масштабе штата Массачусетс или местных счетов TOPA.

Разница между опционом и правом преимущественной покупки

16 окт Разница между опционом и правом преимущественной покупки

Возможность приобретения

Опцион — это право, которое владелец недвижимого имущества («опционор») предоставляет другому лицу («опционеру») на покупку определенного имущества по фиксированной цене на определенный срок.

Опцион — это предложение, которое обязывает опционера продать, но не обязывает опционера покупать.Как правило, в течение срока действия опциона опционор обычно не может аннулировать или отозвать опцион без согласия опционера.

Право первого отказа

Право преимущественной покупки обязывает владельца недвижимости предложить свою собственность обладателю права преимущественной покупки на тех же условиях, на которых владелец пытается продать недвижимость другой стороне. Выбирая право преимущественной покупки по сравнению с опционом, владелец собственности имеет больший контроль над продажей своей собственности, тогда как с опционом владелец может принудительно продать свою собственность по своему желанию.С правом первого отказа владелец должен ждать, пока владелец не решит продать собственность.

Когда владелец имущества решает продать свое имущество, право преимущественной покупки становится опционом, поскольку владелец не обязан осуществлять это право. Если владелец не воспользуется правом преимущественной покупки, владелец может свободно продать третью сторону. Если обладатель права преимущественной покупки реализует свое право, владелец должен продать его держателю на этих условиях.

Как опционы, так и права первого отказа должны быть оформлены в письменной форме, подписаны, содержать юридическое описание собственности и иметь юридическую силу.Иногда они включаются в договоры аренды или могут быть оформлены в виде отдельного соглашения.

Если вам нужна помощь в составлении права преимущественной покупки или опциона, свяжитесь с одним из наших юристов по недвижимости . Мы хотели бы помочь вам.

 

*Отказ от ответственности: автор имеет лицензию на практику в штате Индиана. Информация, содержащаяся выше, предоставляется только в информационных целях и не должна рассматриваться как юридическая консультация по какому-либо вопросу.Законы различаются в зависимости от штата и региона. Кроме того, законодательство постоянно меняется.