Недвижимость с правом выкупа: Аренда квартиры с последующим выкупом: как это работает

Содержание

Аренда с правом выкупа недвижимости: особенности и риски

Многие арендаторы мечтают подвести арендодателя к выкупу недвижимости, особенно, если она представляет особую ценность для первого. Сегодня помимо обычной ипотеки или лизинга, существует услуга аренды недвижимости с правом выкупа. С ее помощью вы можете совершить покупку квартиру в рассрочку. Отличия от ипотеки и лизинга существенны и в этой статье мы расскажем о нюансах такой сделки.

Аренда дома с правом выкупа: особенности услуги

Это новая услуга на российском рынке. Проект стартовал в 2014 году. Суть в следующем: вы приобретаете недвижимость, но на первом этапе становитесь арендатором. Вы можете жить в квартире, но не будете являться собственником, пока не выплатите сумму сделки. Ежемесячно в течение определенного периода времени (5-15 лет) нужно будет платить и за аренду, и за стоимость самого объекта. Большинство подобных сделок не предусматривает начисление процентов на отсрочку платежей, но может пересмотреться рыночная стоимость объекта. Право собственности переходит к арендатору после погашения суммы долга перед арендодателем.

Все подобные договоры сроком на 12 месяцев и более нужно регистрировать. Досрочное расторжение возможно только в ограниченном количестве ситуаций и только через суд.

В договоре аренды дома с выкупом указываются суть сделки (она меняется по согласованию сторон), описание объекта, подтверждение его юридической чистоты, описание процедуры регистрации права собственности и условий его перехода, стоимость объекта, срок действия документа.

Чтобы все прошло гладко и никого не настигла неприятная непредвиденная ситуация, оформлять сделку нужно с юристом. Наша компания имеет богатый опыт ассистирования в сделках аренды дома с последующим выкупом. Юристы проверят договор и сопутствующие документы, расскажут о нюансах, будут поддержкой и опорой на весь период проведения сделки и после нее.

Одним из важных этапов является подготовка и составление договора, ведь одно неоднозначное предложение может вызвать споры и разбирательства, чего не желает ни одна из сторон. Работа юристов начинается с анализа шаблона контракта, либо с составления собственного документа.

Специалисты готовы представлять интересы в суде, если клиент столкнется с юридическими проблемами. Чтобы их избежать, советуем обратиться к нам и исключить неурядицы на этапе работы с документами. Подробнее о юридических услугах вы можете узнать у нас на сайте.

Отличие аренды дома с правом выкупа от лизинга

Аренда дома с правом выкупа и финансовая аренда (лизинг) очень сильно отличаются друг от друга, хотя они похожи. Лизинг – это тоже аренда и все законы, действующие на нее, распространяются и на него.

Основное отличие в том, что в лизинг передается новое имущество, а не вторичная недвижимость. При этом для лизинга необходимо приобретение необходимого арендатору имущества.

Еще одним отличием является факт, что в лизинге всегда есть три стороны: продавец имущества, арендодатель и арендатор. Например, если бы была возможность приобрести в лизинг квартиру, то в качестве продавца выступал бы застройщик, в качестве арендатора – покупатель, а в качестве арендодателя – собственник. Лизинг – это всегда два договора, один из которых купли-продажи, а второй – финансовой аренды. Выкупить объект можно и при оформлении лизинга, и при обычной аренде, но всегда необходимо получить консультацию юриста, чтобы избежать неприятностей.

Как относятся к аренде дома с последующим выкупом застройщики и банки

Программа аренды дома с правом выкупа (или любой другой жилой недвижимости) работает не так давно, поэтому у физических лиц еще не сильно развит интерес на заключение подобных сделок. То же самое можно сказать и о застройщиках, и о банках. Как правило, первые соглашаются на подобные решения, когда им нужно привлечь покупателей к проекту, т. е. их согласие – это некий маркетинговый ход. Например, когда застраивается новая территория со слабой инфраструктурой, то застройщику привлечь заинтересованных лиц к своему проекту намного труднее. В таком случае будет выстроена максимально удобная для покупателей схема маркетинга, которая обязательно будет включать в себя возможность аренды дома или квартиры с выкупом. Застройщики часто предлагают такие решения на объекты, пользующиеся небольшим спросом, например, на квартиры на первых этажах.

Отношение к аренде дома с последующим выкупом неоднозначное и со стороны банковских структур: анализ предложений от банков показывает, что лишь немногие структуры соглашаются на подобные авантюры. Однако высок шанс получит поддержку от таких структур, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Условия агентство предлагает следующие:

Рассрочка сроком до 15 лет;
Возможность погасить кредит раньше срока;
Ежемесячная сумма направляется как на погашение арендной платы, так и на погашение стоимости объекта;
Предполагается, что жилая недвижимость подорожает на 30% в период действия договора.

Если такие условия приемлемы, то лучше обращаться в Дом.РФ, чтобы минимизировать риск отказа.

Как проходит аренда дома с правом выкупа

Первый этап –договоренности сторон: продавца, покупателя, возможно и банка. После необходимо подготовить договор самостоятельно, либо обратиться к нам за юридической консультацией. Правильно составленный договор половина успеха при оформлении аренды дома с последующим выкупом.

После работы с бумагами нужно запросить выписку ЕГРН на объект и убедиться, что он чист. Сделать это можно самостоятельно, либо прибегнув к профессиональной помощи. Для чистоты и отсутствия проблем в будущем важно, чтобы объект не находится в залоге у банка и на него не был наложен арест.

Вы сдаете в МФЦ договор в трех экземплярах, выписку из ЕГРН, квитанцию об оплате государственной пошлины и заполненное заявление. Договор регистрируется в течение 7-10 дней, после чего вы получаете его обратно с отметкой об обременении.

Когда деньги выплачены, нужно снова обратиться в МФЦ, предоставив все доказательства того, что сделку необходимо логично завершить: квитанции, чеки об оплате, акт приема-передачи недвижимости, выписку из ЕГРН, квитанцию об оплате государственной пошлины.

Риски продавца и покупателя при схеме аренды дома с выкупом

Любая сделка – это риск, особенно, когда дело касается жилой недвижимости. Если работать без привлечения юриста, то необходимо быть готовыми к самым различным ситуациям. Рассмотрим основные из них.

Продавца могут настигнуть такие проблемы, как:

Упущенная выгода. Если неправильно указать условия подорожания стоимости объекта, то можно проиграть в цене. Каждый год цена квадратного метра растет и это обязательно необходимо указать в документах.

Неверная оценка цены жилья. Некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что жилье в России наоборот теряет в цене, т. е. в некоторых случаях продавцам невыгодна такая схема. Намного прибыльнее продать объект. Как поступить и как оформить это в документ поможет решить юрист.
Использование объекта не по назначению. Этот риск характерен и для обычных сделок с жилой недвижимостью, но лучше его исключить.
Увеличение налогового бремени. Налог на имущество не является константой. Лучше договориться с покупателем, что сумма арендной платы будет зависеть от экономической ситуации в стране.

Продавец несет множество рисков, однако, они есть и у покупателя. Перечислим, с какими ситуациями встречается человек, желающий арендовать объект, а затем купить его:

Пока не выплачена вся сумма, жилье остается в собственности продавца, и он может делать с ним все, что пожелает. К сожалению, такие ситуации очень распространены, если вовремя не предотвратить их появление. Например, продавец может завещать квартиру внукам, продать или подарить ее. Если вовремя не указать неприемлемость ситуаций, то разрешить конфликт будет очень проблематично.
Квартира окажется под арестом. Например, если продавец станет банкротом, жилую недвижимость могут изъять. Это момент обязательно нужно проработать с юристом, чтобы исключить споры по договору аренды.

Сделка об аренде дома с последующим выкупом считается одной из самых сложных. Она несет в себе риски, ответственность за соблюдение договоренностей, работу на доверие. Часто подобные операции проходят между друзьями, но даже в таких случаях мы рекомендуем поработать с юридической компанией, чтобы ваша дружба или родственные отношения с продавцом/покупателем сохранились.

Источники:

Википедия — Аренда с последующим выкупом

Людмила Шадрина

Руководитель правового департамента

6 лет опыта

более 300 выигранных дел

Что такое аренда жилья с последующим выкупом и как это работает

Наряду со всем известной ипотекой есть еще один способ обзавестись домом или квартирой. Его суть заключается в аренде недвижимости с последующим выкупом. Подробнее расскажем в нашей статье.

В чем суть

Здесь речь идет о договоре с правом последующего выкупа — его заключают между собой собственник квартиры и покупатель (двусторонний договор) или собственник, покупатель и посредник в виде, например, агентства недвижимости (трехсторонний договор).

Далее покупатель на протяжении периода, в течение которого он сохраняет статус нанимателя, на регулярной основе делает взносы — за аренду и частично за выкупную стоимость жилья. По мере полной оплаты стоимости согласно договору покупатель-арендатор получает статус собственника и объект недвижимости переходит к нему. Участвующие в договоре стороны ставят подписи на акте об исполнении обязательств, и новый владелец оформляет на себя жилье.

В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита

Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора. В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения.

После выплаты кредита данное обременение будет погашено.

Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом этого не требуется.

Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные. При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт.

В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.

Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом

В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.

Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.

Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).

Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.

Риски продавца

Жилье со временем может ощутимо подорожать, но прописанная в договоре стоимость объекта недвижимости будет неизменной вне зависимости от срока договора — это упущенная выгода. Существует вероятность, что покупатель организует в жилье коммерческую деятельность или сдаст его в субаренду, то есть не будет использовать его по назначению. Но данный риск справедлив и в случае с обычной арендой. Если налоги на имущество и плата за «коммуналку» вырастут, то прибыль от арендной платы, прописанной в договоре, снизится. Чаще всего стороны сделки «на берегу» договариваются о том, что сумма платежа за аренду в зависимости от роста налогов и «коммуналки» тоже может меняться в большую сторону.

Риски покупателя

До того, как будет выплачена полная цена объекта недвижимости, его собственником выступает продавец. Это означает, что у него сохраняется право распоряжаться этим жильем — он может подарить его, продать и пр. В любой момент договор, пусть и со штрафными санкциями, но может быть расторгнут продавцом. При этом вернуть средства, которые были получены в счет выкупной цены, продавец может отказаться — это уже прямой путь к судебным тяжбам.

Также не стоит забывать, что при попустительстве продавца на жилье может быть наложено обременение в виде ареста или залога, а если он обанкротится, то не исключена вероятность изъятия жилья.

Часто при сделках об аренде с последующим выкупом большую роль играет наличие у их участников уже сложившихся доверительных отношений, поэтому нередко в качестве сторон договора выступают давно знакомые друг с другом люди, друзья, родственники и т.

д. Сама по себе сделка такого типа может представлять интерес для тех, кто снимает жилье, но в силу тех или иных причин не может оформить ипотеку. Главное помнить: для заключения договора всегда нужно привлекать соответствующих специалистов, и в случае обоюдной заинтересованности аренда квартиры с последующим выкупом может быть весьма привлекательным способом обзавестись крышей над головой.

Положения о правах и опционах

Word, чтобы избежать путаницы в контракте

Юридические сводки

Кэрол С. Хонигберг, доктор юридических наук, и Эллен Фаррелл Шарп, доктор юридических наук |

, аннулирующий неточные формулировки, чрезвычайно важен при составлении документов о продаже или аренде недвижимости. Это особенно верно, когда речь идет об опционах на покупку, праве первого предложения и праве первого отказа. В то время как большинство специалистов по недвижимости понимают практические различия между этими положениями, многие не видят различий в юридическом языке, который их определяет.

Слишком часто права первого предложения и права первого отказа рассматриваются как взаимозаменяемые положения или путаются с опционами на покупку. Неспособность сторон использовать правильный язык для предоставления желаемых вариантов или прав в контрактах или аренде может привести к катастрофическим последствиям.

Разъяснение понятий Хотя формулировки, используемые для их определения, схожи, опцион на покупку, право преимущественной покупки и преимущественное право покупки — совершенно разные юридические концепции.

Возможность покупки. Это положение дает владельцу право приобрести указанное имущество в течение срока действия опциона независимо от желания владельца продать. Другими словами, владелец может заставить владельца продать имущество, воспользовавшись опционом. Варианты покупки часто включают конкретные условия, такие как цена покупки; однако включение таких условий не обязательно означает, что существует возможность покупки.

Право первого предложения. Это положение, иногда называемое правом первой возможности или первым правом на покупку, требует, чтобы владелец дал владельцу первый шанс купить недвижимость после того, как владелец решит продать. В отличие от опциона на покупку, держатель не может заставить владельца продать.

Право первого отказа. Это положение дает владельцу право ознакомиться с любыми добросовестными предложениями третьих сторон, которые владелец получил в отношении собственности. Владелец может согласовать условия сделки с третьей стороной и приобрести недвижимость или отказаться от сделки. Право первого отказа, как правило, является наиболее проблематичным для владельцев. Третьи стороны легко отговариваются от рассмотрения возможности покупки, потому что владелец может купить недвижимость на условиях, выдвинутых третьей стороной.

В отличие от опционов на покупку, право первого предложения и право первого отказа также могут быть использованы для получения продления аренды или других прав, не связанных с продажей имущества.

дел в точке Три недавних судебных дела иллюстрируют необходимость точности в разработке и применении этих трех положений: дело Апелляционного суда Колорадо Stuart v. D’Ascenz , дело Верховного суда штата Небраска Winberg v. Cimfel , и дело Техасского апелляционного суда по гражданским делам Санчес против Дикинсона .

В деле Stuart стороны заключили договор аренды коммерческой недвижимости с пунктом, предоставляющим «первоочередное право отказа от собственности» и определили покупную цену в размере 160 000 долларов США при осуществлении этого права.

Стюарт, арендатор, подала в суд на Д’Асенз, чтобы заставить его продать ей имущество в соответствии с этим положением. Д’Асенц возразил, что это положение было просто правом преимущественной покупки, которое требовало от него только предоставления ей возможности соответствовать любому полученному добросовестному предложению третьей стороны.

Суд первой инстанции постановил, что договор аренды предоставил Стюарту право на покупку, поскольку в нем была указана цена покупки. Однако Апелляционный суд отменил это решение, заявив, что положение об аренде предоставляет только право преимущественной покупки, мотивируя это тем, что включение покупной цены не изменяет «однозначного права отказа» в аренде.

Противоречивые формулировки в договоре аренды, который включал в себя элементы как права преимущественной покупки, так и опциона на покупку, привели к длительной судебной тяжбе, и Стюарт не смогла добиться опциона на покупку, на который она рассчитывала.

Обсуждение в Winberg было сосредоточено на том, предоставил ли владелец преимущественное право покупки.

Винберги приобрели участок площадью 280 акров фермы Симфельсов площадью четыре акра. Договор купли-продажи включал положение, предоставляющее Винбергам «первоочередное право на покупку более четырех акров или любой их части, если [Симфелы] захотят продать». Через несколько лет после покупки Цимфелы сообщили Винбергам, что оставшееся имущество выставлено на продажу. Винберги осведомились о цене, и Цимфелы ответили письменно.

Три дня спустя, не получив ответа от Винбергов, Цимфелы заключили договор о продаже имущества третьему лицу по цене, указанной Винбергам. Винберги ответили, что хотели бы приобрести недвижимость, но Цимфель отказались и продали недвижимость третьему лицу.

Винберги подали в суд на Cimfels, утверждая, что они не соблюдали права первой покупки в своем договоре купли-продажи. Суд пришел к выводу, что формулировка не дает опциона на покупку, потому что «ничто в соглашении не указывало на то, что Винберги имели абсолютное право требовать передачи имущества в любое время до решения Симфельсов о его продаже». Наоборот, суд определил, что формулировка договора вынуждала Цимфелов предлагать собственность Винбергам только после того, как они решили ее продать. Поскольку Симфелы явно решили продать собственность, они были обязаны сначала разрешить Винбергам купить ее.

Хотя это дело было передано в суд для определения того, надлежащим ли образом Винберги воспользовались своим правом первой покупки, суд пришел к выводу, что продажа третьей стороне должна быть аннулирована, если суд первой инстанции вынесет решение в пользу Винбергов.

Наконец, дело Sanchez в Техасе показывает, как неточные формулировки в отношении прав на покупку могут привести к серьезным последствиям.

В этом случае владелец большого коммерческого участка заключил договор, содержащий «первый вариант» на покупку 200 акров большего участка «когда и если продавец решит передать». В контракте также говорилось, что опцион будет длиться 90 дней после того, как владелец решил продать, но не смог определить цену покупки.

За годы, прошедшие между исполнением контракта и вытекающими из него действиями, владелец предоставил третьим сторонам различные права на нефть и полезные ископаемые. Однако держатель контракта предъявил иск об аннулировании прав третьей стороны на нефть и полезные ископаемые, заявив, что они были сделаны в нарушение права преимущественной покупки по контракту. Владельцы прав на нефть и полезные ископаемые ответили, что это положение контракта не является правом преимущественной покупки, а является недействительным опционом на покупку, поскольку оно не включает покупную цену.

Суд пришел к выводу, что правообладатели нефти и полезных ископаемых неправильно упомянули право покупки как опцион на покупку; скорее, договор четко предоставлял «действительное и обязывающее право преимущественной покупки». Суд оставил в силе постановление суда первой инстанции, требующее от владельцев прав на нефть и полезные ископаемые передать свои интересы обладателю права преимущественной покупки.

Кэрол С. Хонигберг, JD, и Эллен Фаррелл Шарп, JD

Кэрол С. Хонигберг, JD, является партнером, а Эллен Фаррелл Шарп, JD, является юристом в группе по недвижимости в Reed Smith LLP в Фолс-Черч, штат Вирджиния. , Свяжитесь с ними по телефону (703) 461-4200 или [email protected] и [email protected]. Обсуждение правовых вопросов в этой рубрике носит ознакомительный характер. Результаты могут варьироваться в зависимости от законов штата и индивидуальных обстоятельств.

Вариант покупки и право преимущественной покупки

Юристы по недвижимости, которым можно доверять

Решение о покупке или продаже дома является монументальным и включает в себя множество сложных шагов и процедур. Прежде чем подписывать пунктирную линию, как покупателям, так и продавцам важно понимать типы договоров, связанных с продажей или покупкой нового дома. Как опционов на покупку, так и контракты с правом преимущественной покупки содержат спецификации, касающиеся того, как и когда дом может быть куплен или продан.

Чтобы получить помощь в составлении, рассмотрении и оспаривании опций контрактов на покупку или оговорок о праве преимущественной покупки, обратитесь к юристам по недвижимости в Goosmann Rose Colvard & Cramer, P.A. Наша команда хорошо разбирается во всех аспектах купли-продажи недвижимости, включая эти два типа договоров. Обратитесь за помощью к авторитетным адвокатам Эшвилла — получите бесплатную консультацию сегодня.

Свяжитесь с нами

Что можно приобрести?

Ан 9Опцион 0005 на договор купли-продажи дает покупателю дома исключительное право на покупку недвижимости в течение определенного периода времени и по фиксированной, а иногда и по переменной цене. Это, в свою очередь, не позволяет продавцам предоставлять другим сторонам предложения или продавать им в течение этого периода времени. В течение указанного опционного периода продавцу запрещается работать с любыми другими потенциальными покупателями жилья.

В сфере коммерческой недвижимости опцион на покупку может принимать различные формы, но чаще всего он структурирован аналогично договору купли-продажи или договору аренды. Независимо от формата цена обычно фиксированная — согласованная как покупателем, так и продавцом. Однако бывают ситуации, когда цена может колебаться. Наши адвокаты могут работать с вами, чтобы рассмотреть эти ситуации и гарантировать, что вы получите цену, на которую вы имеете право.

Типы опционов

Существует три основных типа опционов: от простых прямых опционов до более сложных прокатных опционов. Каждый из них имеет свои собственные требования и различные обязанности для покупателей и продавцов. Не уверены, какой тип подходит именно вам? Поможем определиться при составлении договора. Три типа опций включают следующее.

Прямой вариант. Это дает покупателю возможность приобрести недвижимость на определенный период времени по определенной цене. При покупке недвижимости эти деньги могут быть вычтены из покупной цены при закрытии. Если вы не покупаете недвижимость, вы теряете депозит опциона.

Вариант аккредитива. Этот менее распространенный вариант включает аккредитив банка, выданный на сумму цены опциона. В случае исполнения опциона аккредитив аннулируется. Если опцион не реализован, продавец получает сумму аккредитива от вашего банка, что устраняет необходимость в инвесторе, но требует дополнительных документов.

Процентный опцион. Для этого варианта покупатель соглашается выплатить продавцу сумму процентов, которые он заработал бы в связи с оценочной стоимостью имущества. Если покупатель не заключает сделку, продавец, по крайней мере, получает какую-то компенсацию.

Вариант покупки против. Право первого отказа

В отличие от опциона на покупку, преимущественное право выбора означает, что арендатор имеет право купить недвижимость после того, как продавец сделает предложение внешней стороне. Как только продавец начинает переговоры с другой стороной, покупатель может выбрать покупку на тех же условиях или отказаться. Подобно опциону, оговорка о праве отказа является дополнительным положением к договору аренды или другому документу.

Однако право преимущественной покупки гораздо более выгодно покупателю, а не продавцу. Арендаторы, уже живущие в доме, имеют право на первую покупку недвижимости. Чтобы определить, какой тип договора подходит для вашей ситуации, поговорите с нашими юристами по недвижимости, и мы сможем оказать вам необходимую помощь, независимо от того, являетесь ли вы покупателем дома или владельцем недвижимости, желающим продать.