Недвижимость с правом выкупа: Аренда квартиры с последующим выкупом: как это работает

Содержание

Аренда с правом выкупа недвижимости: особенности и риски

Многие арендаторы мечтают подвести арендодателя к выкупу недвижимости, особенно, если она представляет особую ценность для первого. Сегодня помимо обычной ипотеки или лизинга, существует услуга аренды недвижимости с правом выкупа. С ее помощью вы можете совершить покупку квартиру в рассрочку. Отличия от ипотеки и лизинга существенны и в этой статье мы расскажем о нюансах такой сделки.

Аренда дома с правом выкупа: особенности услуги

Это новая услуга на российском рынке. Проект стартовал в 2014 году. Суть в следующем: вы приобретаете недвижимость, но на первом этапе становитесь арендатором. Вы можете жить в квартире, но не будете являться собственником, пока не выплатите сумму сделки. Ежемесячно в течение определенного периода времени (5-15 лет) нужно будет платить и за аренду, и за стоимость самого объекта. Большинство подобных сделок не предусматривает начисление процентов на отсрочку платежей, но может пересмотреться рыночная стоимость объекта. Право собственности переходит к арендатору после погашения суммы долга перед арендодателем.

Все подобные договоры сроком на 12 месяцев и более нужно регистрировать. Досрочное расторжение возможно только в ограниченном количестве ситуаций и только через суд.

В договоре аренды дома с выкупом указываются суть сделки (она меняется по согласованию сторон), описание объекта, подтверждение его юридической чистоты, описание процедуры регистрации права собственности и условий его перехода, стоимость объекта, срок действия документа.

Чтобы все прошло гладко и никого не настигла неприятная непредвиденная ситуация, оформлять сделку нужно с юристом. Наша компания имеет богатый опыт ассистирования в сделках аренды дома с последующим выкупом. Юристы проверят договор и сопутствующие документы, расскажут о нюансах, будут поддержкой и опорой на весь период проведения сделки и после нее.

Одним из важных этапов является подготовка и составление договора, ведь одно неоднозначное предложение может вызвать споры и разбирательства, чего не желает ни одна из сторон. Работа юристов начинается с анализа шаблона контракта, либо с составления собственного документа.

Специалисты готовы представлять интересы в суде, если клиент столкнется с юридическими проблемами. Чтобы их избежать, советуем обратиться к нам и исключить неурядицы на этапе работы с документами. Подробнее о юридических услугах вы можете узнать у нас на сайте.

Отличие аренды дома с правом выкупа от лизинга

Аренда дома с правом выкупа и финансовая аренда (лизинг) очень сильно отличаются друг от друга, хотя они похожи. Лизинг – это тоже аренда и все законы, действующие на нее, распространяются и на него.

Основное отличие в том, что в лизинг передается новое имущество, а не вторичная недвижимость. При этом для лизинга необходимо приобретение необходимого арендатору имущества.

Еще одним отличием является факт, что в лизинге всегда есть три стороны: продавец имущества, арендодатель и арендатор. Например, если бы была возможность приобрести в лизинг квартиру, то в качестве продавца выступал бы застройщик, в качестве арендатора – покупатель, а в качестве арендодателя – собственник. Лизинг – это всегда два договора, один из которых купли-продажи, а второй – финансовой аренды. Выкупить объект можно и при оформлении лизинга, и при обычной аренде, но всегда необходимо получить консультацию юриста, чтобы избежать неприятностей.

Как относятся к аренде дома с последующим выкупом застройщики и банки

Программа аренды дома с правом выкупа (или любой другой жилой недвижимости) работает не так давно, поэтому у физических лиц еще не сильно развит интерес на заключение подобных сделок. То же самое можно сказать и о застройщиках, и о банках. Как правило, первые соглашаются на подобные решения, когда им нужно привлечь покупателей к проекту, т. е. их согласие – это некий маркетинговый ход. Например, когда застраивается новая территория со слабой инфраструктурой, то застройщику привлечь заинтересованных лиц к своему проекту намного труднее. В таком случае будет выстроена максимально удобная для покупателей схема маркетинга, которая обязательно будет включать в себя возможность аренды дома или квартиры с выкупом. Застройщики часто предлагают такие решения на объекты, пользующиеся небольшим спросом, например, на квартиры на первых этажах.

Отношение к аренде дома с последующим выкупом неоднозначное и со стороны банковских структур: анализ предложений от банков показывает, что лишь немногие структуры соглашаются на подобные авантюры. Однако высок шанс получит поддержку от таких структур, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Условия агентство предлагает следующие:

Рассрочка сроком до 15 лет;
Возможность погасить кредит раньше срока;
Ежемесячная сумма направляется как на погашение арендной платы, так и на погашение стоимости объекта;
Предполагается, что жилая недвижимость подорожает на 30% в период действия договора.

Если такие условия приемлемы, то лучше обращаться в Дом.РФ, чтобы минимизировать риск отказа.

Как проходит аренда дома с правом выкупа

Первый этап –договоренности сторон: продавца, покупателя, возможно и банка. После необходимо подготовить договор самостоятельно, либо обратиться к нам за юридической консультацией. Правильно составленный договор половина успеха при оформлении аренды дома с последующим выкупом.

После работы с бумагами нужно запросить выписку ЕГРН на объект и убедиться, что он чист. Сделать это можно самостоятельно, либо прибегнув к профессиональной помощи. Для чистоты и отсутствия проблем в будущем важно, чтобы объект не находится в залоге у банка и на него не был наложен арест.

Вы сдаете в МФЦ договор в трех экземплярах, выписку из ЕГРН, квитанцию об оплате государственной пошлины и заполненное заявление. Договор регистрируется в течение 7-10 дней, после чего вы получаете его обратно с отметкой об обременении.

Когда деньги выплачены, нужно снова обратиться в МФЦ, предоставив все доказательства того, что сделку необходимо логично завершить: квитанции, чеки об оплате, акт приема-передачи недвижимости, выписку из ЕГРН, квитанцию об оплате государственной пошлины.

Риски продавца и покупателя при схеме аренды дома с выкупом

Любая сделка – это риск, особенно, когда дело касается жилой недвижимости. Если работать без привлечения юриста, то необходимо быть готовыми к самым различным ситуациям. Рассмотрим основные из них.

Продавца могут настигнуть такие проблемы, как:

Упущенная выгода. Если неправильно указать условия подорожания стоимости объекта, то можно проиграть в цене. Каждый год цена квадратного метра растет и это обязательно необходимо указать в документах.
Неверная оценка цены жилья. Некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что жилье в России наоборот теряет в цене, т. е. в некоторых случаях продавцам невыгодна такая схема. Намного прибыльнее продать объект. Как поступить и как оформить это в документ поможет решить юрист.
Использование объекта не по назначению. Этот риск характерен и для обычных сделок с жилой недвижимостью, но лучше его исключить.
Увеличение налогового бремени. Налог на имущество не является константой. Лучше договориться с покупателем, что сумма арендной платы будет зависеть от экономической ситуации в стране.

Продавец несет множество рисков, однако, они есть и у покупателя. Перечислим, с какими ситуациями встречается человек, желающий арендовать объект, а затем купить его:

Пока не выплачена вся сумма, жилье остается в собственности продавца, и он может делать с ним все, что пожелает. К сожалению, такие ситуации очень распространены, если вовремя не предотвратить их появление. Например, продавец может завещать квартиру внукам, продать или подарить ее. Если вовремя не указать неприемлемость ситуаций, то разрешить конфликт будет очень проблематично.
Квартира окажется под арестом. Например, если продавец станет банкротом, жилую недвижимость могут изъять. Это момент обязательно нужно проработать с юристом, чтобы исключить споры по договору аренды.

Сделка об аренде дома с последующим выкупом считается одной из самых сложных. Она несет в себе риски, ответственность за соблюдение договоренностей, работу на доверие. Часто подобные операции проходят между друзьями, но даже в таких случаях мы рекомендуем поработать с юридической компанией, чтобы ваша дружба или родственные отношения с продавцом/покупателем сохранились.

Источники:

Википедия — Аренда с последующим выкупом

Людмила Шадрина

Руководитель правового департамента

6 лет опыта

более 300 выигранных дел

Аренда жилья с правом выкупа: что нужно знать

Аренду с правом выкупа предлагают часто владельцы квартир и домов. Выгодна сделка для одной и для второй стороны: покупателю, не имеющему полноценной суммы, дается право пользования имуществом для проживания до момента полных выплат, а продавец за это время регулярно получает платежи до момента передачи прав на жилье.

При отношениях арендатора и арендодателя с правом на передачу недвижимого имущества может предполагаться дальнейший переход всех прав на квадратные метры. Произойдет передача прав до момента окончания времени действия соглашения об аренде либо после того, как будет внесена вся сумма за квартиру. Если не определяется сумма арендованного имущества сторонами, может быть оформлен дополнительный документ между участниками правовых отношений. Согласно этому документу стороны могут договориться о том, что уплаченные взносы входят в выкупную цену недвижимого имущества.

Преимущества и недостатки

Плюсы

Вариант с выкупом имущества более удобный, так как можно жить будто в рассрочку, но без обращения в банковское учреждение. Арендующему разрешается передача определенной суммы постепенно. На эту процедуру может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет. Все будет зависеть от ситуации.

Продавцы в этом случае также имеют для себя положительные моменты в виде пассивного дохода и платы за пользование жильем.

Человеком не только оплачивается сумма за сами квадратные метры, но и переводятся деньги за возможность в нем жить. Фактически, этот вид аренды ничем не будет отличаться от привычного.

Еще один плюс – стороны самостоятельно договариваются на счет способов расчета. Может быть составлен удобный план с графиком, который нужно будет придерживаться.
Также определяется конкретная сумма, устраивающая продавца и будущего покупателя.
В зависимости от того, как договорятся между собой стороны, можно взять рассрочку или договориться о досрочной выплате. Но этот вопрос зависит от решения владельца имущества.

Еще одним плюсом для продавца является то, что не нужно переживать о том, в каком состоянии жилье, так как сам покупатель заинтересован в том, чтобы дом был передан во владения. Поэтому он ухаживает за имуществом и бережет его.

Недостатки

Но подобный договор аренды имеет и недостатки. Основной заключается в том, что, имущество в собственность переходит не после регистрации договора, а после передачи.

Какие есть риски у продавца:

Вероятность того, что квадратные метры станут значительно дороже и произойдет упущенная выгода для продавца. В основном такие договорные отношения заключаются более, чем на 5 лет, и на протяжении этого времени должна произойти оплата. За этот период на рынке недвижимости сумма вырастет на 20%. Но по договору сумма, указанная в момент заключения, не изменится. Никакими способами ее нельзя будет увеличить.
Покупателем недвижимость может быть использована не по прямому назначению. К примеру, ее будут применять для коммерческих целей, пересдачи в аренду. Подобные варианты подходят не каждому владельцу жилплощади.
Повышение коммунальных платежей или налогообложения на имущество. Но по договору установленная плата за аренду изменена не будет. Поэтому выгода в реализации квартиры будет немного упущена. Но часто между собой стороны договариваются таким образом, чтобы в плюсе остались оба.

Отмечается и тот факт, что у покупателя рисков больше, чем у продавца. Поэтому нужно обдумать вариант с арендой квартиры для последующего выкупа. Но согласно статистике, если грамотно оформить договор и залучить специалиста, можно не переживать о том, что действия второй стороны будут противоречить договору.

Как рискует покупатель:

Пока не поступит полная сумма за недвижимое имущество, квартира будет оставаться в собственности арендодателя. Это значит, что он имеет право на завещание, дарение и обмен. Также продавец способен расторгнуть договор при наличии штрафных санкций. И это может обернуться судебными разбирательствами.

Продавцом повысится арендная плата, а также цена за квартиру. Но данный вариант имеет место быть, если в условиях договора прописана такая необходимость. Рекомендуется перед составлением договора убедиться в том, что сумма будет фиксированной.
Владелец жилплощади может умереть до момента получения квартиры в собственность другим лицом. В таком случае соглашение заключается с супругами и детьми. Но наследники могут изменить условия, повысив стоимость или внося важные дополнения в договор. Проблемы возникают, если продавцом была потрачена часть денег или вся сумма. Тогда наследнику ничего не достанется из суммы, которая была передана за пользование квартирой. Поэтому может поступить отказ на засчитывание потерянных денег в уже уплаченную долю за квартиру. Тогда покупатель оплачивает на порядок больше средств, чем было оговорено в начале.

Оказание имущества под арестом. Такая ситуация происходит, если человеком не проводились выплаты по коммунальным услугам и не погашался имущественный долг. Также владелец квартиры после объявления себя банкротом может потерять квартиру. В такой ситуации, потенциальному покупателю не будет передан объект в собственность.

С учетом большого количества серьезных рисков, граждане часто заключают договор аренды с правом выкупа с лицами, находящимися в непрямом родстве. Договоры этого типа строятся на доверии, и каждая из сторон может обжаловать сделку.

Отличие от рассрочки

Договор рассрочки и возможность в процессе аренды выкупить жилье имеют много общего, и это может привести к неразберихе. Рассрочка или лизинг имеет название финансового найма. Отличия только в том, что в наем передаются активы. За средства лизинга приобретаются активы, которые были утверждены покупателем лизинга. Человек или организация, предоставляющая недвижимость в лизинг, является посредником, но в правовых отношениях с арендодателем отсутствует третье лицо.

У арендатора нет приоритетного права на выкуп помещения, если наймодателем будет принято решение реализации.

Сделка о взятии кредита на покупку товара с рассрочкой выплат не может быть приравнена к арендным правовым отношениям с дальнейшим выкупом, так как в процессе оплаты приобретателем 50% от суммы стоимости продавец не сможет отказать в сделке, чтобы потребовать возврата продукции.

При аренде имущества с последующей покупкой предполагается, что после окончания юридического действия договорных условий его участниками выполнятся обязательства, куда входит и выплата полной стоимости объекта. При отсутствии исполнения положения, наймодатель имеет право требования объекта обратно.

Оформление сделки

Правовые документы по аренде имущественных ценностей с последующей их покупкой предполагает подписание отдельного договора, в котором будут присутствовать положения из арендного соглашения и договора купли-продажи. Согласно первому документу арендодателем передается арендатору конкретная квартира или дом за фиксированную плату для временного пользования. Также сторонами устанавливается в соглашении условие по передаче арендатору личных прав на арендованный объект недвижимости после покупки. Возможность такого перехода:

когда завершается срок аренды;
в досрочном порядке, когда арендатором преждевременно была внесена полная выкупная цена за арендуемый дом.

Но стороны сами соглашаются на то, чтобы выкупить недвижимое имущество. Даже при отсутствии прописанного условия в досрочных выплатах выкупной стоимости, продавец и покупатель в любой момент имеют право на оформление дополнительного соглашения, содержащего договорные пункты.

Арендатор и арендодатель также могут договориться о заплаченной сумме платы за аренду, которая засчитывается в качестве выплат согласованных сторонами выкупных цен за имущество. При подписании этого отдельного типа договора учитываются важные правовые уточнения, которые установлены российским гражданским законодательством. Договорные документы об аренде недвижимости (другого имущества) составляют в форме согласно правилам составления договора купли-продажи соответствующей имущественной ценности. К примеру, дополнительные требования будут предъявлены к соглашениям, требующим возмездное отчуждение участка, квадратных метров, другого недвижимого имущества.

В арендном соглашении с правом выкупа, как и другом соглашении гражданско-правового характера, должны присутствовать законодательно регламентированные существенные условия. При отсутствии данных условий в документе будет достаточно оснований, чтобы признать соглашение незаключенным. В документальной сделке находится следующая информация: данные, которые позволяют установить достоверную идентификацию передаваемой арендатору квартиры как объекты аренды, а именно:

адресная информация квартиры или дома, которые передается по согласию в аренду;
полное название сдаваемой арендного недвижимости (например, земельный надел, жилье либо комната от жилого надела;
номер по кадастру;
функциональные характеристики объекта правовых отношений. Пример, если помещение нежилое, его используют как склад, для производства, торговли, а земельный участок – для сельскохозяйственных, промышленных и иных предназначений;
квадратные метры объекта недвижимости.

Далее обозначаются в документе размеры оплаты за аренду соответствующей недвижимости.

Также потребуется указание сведений выкупной стоимости сдаваемой в аренду квартиры. Стороны арендного соглашения недвижимого имущества должны учесть, что документ, оформляемый более, чем на 12 месяцев, должен регистрироваться в Росреестре. Если покупателем или продавцом каким-то причинам не выполнялись условия по обязательствам регистрирования юридического контракта, его, согласно нормативным правилам, не будут считать заключенным. Отмечается, что пункты договора о праве арендатора на приобретение арендуемого недвижимого имущества не могут считаться условиями права приобретения, а в данной ситуации действует иное правоотношение. Поэтому рекомендуется грамотно сформулировать пункты договора, чтобы не допустить претензий от одной или второй стороны.

Как в досрочном порядке расторгнуть договор аренда с правом выкупа

В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:

арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
внешний вид помещения был ухудшен;
более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.

Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества. Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки. При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.

Арендатор или арендодатель имеет право:

Прекратить правоотношения по договоренности.
Потребовать возмещения ущерба.
Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.

Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.

Положения о правах и опционах

Word, чтобы избежать путаницы в контракте

Юридические сводки

Кэрол С. Хонигберг, доктор юридических наук, и Эллен Фаррелл Шарп, доктор юридических наук |

, аннулирующий неточные формулировки, чрезвычайно важен при составлении документов о продаже или аренде недвижимости. Это особенно верно, когда речь идет об опционах на покупку, праве первого предложения и праве первого отказа. В то время как большинство специалистов по недвижимости понимают практические различия между этими положениями, многие не видят различий в юридическом языке, который их определяет.

Слишком часто права первого предложения и права первого отказа рассматриваются как взаимозаменяемые положения или путаются с опционами на покупку. Неспособность сторон использовать правильный язык для предоставления желаемых вариантов или прав в контрактах или аренде может привести к катастрофическим последствиям.

Разъяснение понятий Хотя формулировки, используемые для их определения, схожи, опцион на покупку, право преимущественной покупки и преимущественное право покупки — совершенно разные юридические концепции.

Возможность покупки. Это положение дает владельцу право приобрести указанное имущество в течение срока действия опциона независимо от желания владельца продать. Другими словами, владелец может заставить владельца продать имущество, воспользовавшись опционом. Варианты покупки часто включают конкретные условия, такие как цена покупки; однако включение таких условий не обязательно означает, что существует возможность покупки.

Право первого предложения. Это положение, иногда называемое правом первой возможности или первым правом на покупку, требует, чтобы владелец дал владельцу первый шанс купить недвижимость после того, как владелец решит продать. В отличие от опциона на покупку, держатель не может заставить владельца продать.

Право первого отказа. Это положение дает владельцу право ознакомиться с любыми добросовестными предложениями третьих сторон, которые владелец получил в отношении собственности. Владелец может согласовать условия сделки с третьей стороной и приобрести недвижимость или отказаться от сделки. Право первого отказа, как правило, является наиболее проблематичным для владельцев. Третьи стороны легко отговариваются от рассмотрения возможности покупки, потому что владелец может купить недвижимость на условиях, выдвинутых третьей стороной.

В отличие от опционов на покупку, право первого предложения и право первого отказа также могут быть использованы для получения продления аренды или других прав, не связанных с продажей имущества.

дел в точке Три недавних судебных дела иллюстрируют необходимость точности в разработке и применении этих трех положений: дело Апелляционного суда Колорадо Stuart v. D’Ascenz , дело Верховного суда штата Небраска Winberg v. Cimfel , и дело Техасского апелляционного суда по гражданским делам Санчес против Дикинсона .

В деле Stuart стороны заключили договор аренды коммерческой недвижимости с пунктом, предоставляющим «первоочередное право отказа от собственности» и определили покупную цену в размере 160 000 долларов США при осуществлении этого права.

Стюарт, арендатор, подала в суд на Д’Асенз, чтобы заставить его продать ей имущество в соответствии с этим положением. Д’Асенц возразил, что это положение было просто правом преимущественной покупки, которое требовало от него только предоставления ей возможности соответствовать любому полученному добросовестному предложению третьей стороны.

Суд первой инстанции постановил, что договор аренды предоставил Стюарту право на покупку, поскольку в нем была указана цена покупки. Однако Апелляционный суд отменил это решение, заявив, что положение об аренде предоставляет только право преимущественной покупки, мотивируя это тем, что включение покупной цены не изменяет «однозначного права отказа» в аренде.

Противоречивые формулировки в договоре аренды, который включал в себя элементы как права преимущественной покупки, так и опциона на покупку, привели к длительной судебной тяжбе, и Стюарт не смогла добиться опциона на покупку, на который она рассчитывала.

Обсуждение в Winberg было сосредоточено на том, предоставил ли владелец преимущественное право покупки.

Винберги приобрели участок площадью 280 акров фермы Симфельсов площадью четыре акра. Договор купли-продажи включал положение, предоставляющее Винбергам «первоочередное право на покупку более четырех акров или любой их части, если [Симфелы] захотят продать». Через несколько лет после покупки Цимфелы сообщили Винбергам, что оставшееся имущество выставлено на продажу. Винберги осведомились о цене, и Цимфелы ответили письменно.

Три дня спустя, не получив ответа от Винбергов, Цимфелы заключили договор о продаже имущества третьему лицу по цене, указанной Винбергами. Винберги ответили, что хотели бы приобрести недвижимость, но Цимфель отказались и продали недвижимость третьему лицу.

Винберги подали в суд на Cimfels, утверждая, что они не соблюдали права первой покупки в своем договоре купли-продажи. Суд пришел к выводу, что формулировка не дает опциона на покупку, потому что «ничто в соглашении не указывало на то, что Винберги имели абсолютное право требовать передачи имущества в любое время до решения Симфельсов о его продаже». Наоборот, суд определил, что формулировка договора вынуждала Цимфелов предлагать собственность Винбергам только после того, как они решили ее продать. Поскольку Симфелы явно решили продать собственность, они были обязаны сначала разрешить Винбергам купить ее.

Хотя это дело было передано в суд для определения того, надлежащим ли образом Винберги воспользовались своим правом первой покупки, суд пришел к выводу, что продажа третьей стороне должна быть аннулирована, если суд первой инстанции вынесет решение в пользу Винбергов.

Наконец, дело Sanchez в Техасе показывает, как неточные формулировки в отношении прав на покупку могут привести к серьезным последствиям.

В этом случае владелец большого коммерческого участка заключил договор, содержащий «первый вариант» на покупку 200 акров большего участка «когда и если продавец решит передать». В контракте также говорилось, что опцион будет длиться 90 дней после того, как владелец решил продать, но не смог определить цену покупки.

За годы, прошедшие между исполнением контракта и вытекающими из него действиями, владелец предоставил третьим сторонам различные права на нефть и полезные ископаемые. Однако держатель контракта предъявил иск об аннулировании прав третьей стороны на нефть и полезные ископаемые, заявив, что они были сделаны в нарушение права преимущественной покупки по контракту. Владельцы прав на нефть и полезные ископаемые ответили, что это положение контракта не является правом преимущественной покупки, а является недействительным опционом на покупку, поскольку оно не включает покупную цену.

Суд пришел к выводу, что правообладатели нефти и полезных ископаемых неправильно упомянули право покупки как опцион на покупку; скорее, договор четко предоставлял «действительное и обязывающее право преимущественной покупки». Суд оставил в силе постановление суда первой инстанции, требующее от владельцев прав на нефть и полезные ископаемые передать свои интересы обладателю права преимущественной покупки.

Кэрол С. Хонигберг, JD, и Эллен Фаррелл Шарп, JD

Кэрол С. Хонигберг, JD, является партнером, а Эллен Фаррелл Шарп, JD, является сотрудником группы по недвижимости в Reed Smith LLP в Фолс-Черч, штат Вирджиния. , Свяжитесь с ними по телефону (703) 461-4200 или [email protected] и [email protected]. Обсуждение правовых вопросов в этой рубрике носит ознакомительный характер. Результаты могут варьироваться в зависимости от законов штата и индивидуальных обстоятельств.

Вариант покупки и право преимущественной покупки

Юристы по недвижимости, которым можно доверять

Решение о покупке или продаже дома является монументальным и включает в себя множество сложных шагов и процедур. Прежде чем подписывать пунктирную линию, как покупателям, так и продавцам важно понимать типы договоров, связанных с продажей или покупкой нового дома. Как опционов на покупку, так и контракты с правом преимущественной покупки содержат спецификации, касающиеся того, как и когда дом может быть куплен или продан.

Чтобы получить помощь в составлении, рассмотрении и оспаривании опций контрактов на покупку или оговорок о праве преимущественной покупки, обратитесь к юристам по недвижимости в Goosmann Rose Colvard & Cramer, P.A. Наша команда хорошо разбирается во всех аспектах купли-продажи недвижимости, включая эти два типа договоров. Обратитесь за помощью к авторитетным адвокатам Эшвилла — получите бесплатную консультацию сегодня.

Свяжитесь с нами

Что можно приобрести?

Ан 9Опцион 0005 на договор купли-продажи дает покупателю дома исключительное право на покупку недвижимости в течение определенного периода времени и по фиксированной, а иногда и по переменной цене. Это, в свою очередь, не позволяет продавцам предоставлять другим сторонам предложения или продавать им в течение этого периода времени. В течение указанного опционного периода продавцу запрещается работать с любыми другими потенциальными покупателями жилья.

В сфере коммерческой недвижимости опцион на покупку может принимать различные формы, но чаще всего он структурирован аналогично договору купли-продажи или договору аренды. Независимо от формата цена обычно фиксированная — согласованная как покупателем, так и продавцом. Однако бывают ситуации, когда цена может колебаться. Наши адвокаты могут работать с вами, чтобы рассмотреть эти ситуации и гарантировать, что вы получите цену, на которую вы имеете право.

Типы опционов

Существует три основных типа опционов: от простых прямых опционов до более сложных прокатных опционов. Каждый из них имеет свои собственные требования и различные обязанности для покупателей и продавцов. Не уверены, какой тип подходит именно вам? Поможем определиться при составлении договора. Три типа опций включают следующее.

Прямой вариант. Это дает покупателю возможность приобрести недвижимость на определенный период времени по определенной цене. При покупке недвижимости эти деньги могут быть вычтены из покупной цены при закрытии. Если вы не покупаете недвижимость, вы теряете депозит опциона.

Вариант аккредитива. Этот менее распространенный вариант включает аккредитив банка, выданный на сумму цены опциона. В случае исполнения опциона аккредитив аннулируется. Если опцион не реализован, продавец получает сумму аккредитива от вашего банка, что устраняет необходимость в инвесторе, но требует дополнительных документов.

Процентный опцион. Для этого варианта покупатель соглашается выплатить продавцу сумму процентов, которые он заработал бы в связи с оценочной стоимостью имущества. Если покупатель не заключает сделку, продавец, по крайней мере, получает какую-то компенсацию.

Вариант покупки против. Право первого отказа

В отличие от опциона на покупку, преимущественное право выбора означает, что арендатор имеет право купить недвижимость после того, как продавец сделает предложение внешней стороне. Как только продавец начинает переговоры с другой стороной, покупатель может выбрать покупку на тех же условиях или отказаться. Подобно опциону, оговорка о праве отказа является дополнительным положением к договору аренды или другому документу.

Однако право преимущественной покупки гораздо более выгодно покупателю, а не продавцу. Арендаторы, уже живущие в доме, имеют право на первую покупку недвижимости. Чтобы определить, какой тип договора подходит для вашей ситуации, поговорите с нашими юристами по недвижимости, и мы сможем оказать вам необходимую помощь, независимо от того, являетесь ли вы покупателем дома или владельцем недвижимости, желающим продать.