Аренда с правом выкупа недвижимости: особенности и риски

Многие арендаторы мечтают подвести арендодателя к выкупу недвижимости, особенно, если она представляет особую ценность для первого. Сегодня помимо обычной ипотеки или лизинга, существует услуга аренды недвижимости с правом выкупа. С ее помощью вы можете совершить покупку квартиру в рассрочку. Отличия от ипотеки и лизинга существенны и в этой статье мы расскажем о нюансах такой сделки.

Аренда дома с правом выкупа: особенности услуги

Это новая услуга на российском рынке. Проект стартовал в 2014 году. Суть в следующем: вы приобретаете недвижимость, но на первом этапе становитесь арендатором. Вы можете жить в квартире, но не будете являться собственником, пока не выплатите сумму сделки. Ежемесячно в течение определенного периода времени (5-15 лет) нужно будет платить и за аренду, и за стоимость самого объекта. Большинство подобных сделок не предусматривает начисление процентов на отсрочку платежей, но может пересмотреться рыночная стоимость объекта. Право собственности переходит к арендатору после погашения суммы долга перед арендодателем.

Все подобные договоры сроком на 12 месяцев и более нужно регистрировать. Досрочное расторжение возможно только в ограниченном количестве ситуаций и только через суд.

В договоре аренды дома с выкупом указываются суть сделки (она меняется по согласованию сторон), описание объекта, подтверждение его юридической чистоты, описание процедуры регистрации права собственности и условий его перехода, стоимость объекта, срок действия документа.

Чтобы все прошло гладко и никого не настигла неприятная непредвиденная ситуация, оформлять сделку нужно с юристом. Наша компания имеет богатый опыт ассистирования в сделках аренды дома с последующим выкупом. Юристы проверят договор и сопутствующие документы, расскажут о нюансах, будут поддержкой и опорой на весь период проведения сделки и после нее.

Одним из важных этапов является подготовка и составление договора, ведь одно неоднозначное предложение может вызвать споры и разбирательства, чего не желает ни одна из сторон. Работа юристов начинается с анализа шаблона контракта, либо с составления собственного документа.

Специалисты готовы представлять интересы в суде, если клиент столкнется с юридическими проблемами. Чтобы их избежать, советуем обратиться к нам и исключить неурядицы на этапе работы с документами. Подробнее о юридических услугах вы можете узнать у нас на сайте.

Отличие аренды дома с правом выкупа от лизинга

Аренда дома с правом выкупа и финансовая аренда (лизинг) очень сильно отличаются друг от друга, хотя они похожи. Лизинг – это тоже аренда и все законы, действующие на нее, распространяются и на него.

Основное отличие в том, что в лизинг передается новое имущество, а не вторичная недвижимость. При этом для лизинга необходимо приобретение необходимого арендатору имущества.

Еще одним отличием является факт, что в лизинге всегда есть три стороны: продавец имущества, арендодатель и арендатор. Например, если бы была возможность приобрести в лизинг квартиру, то в качестве продавца выступал бы застройщик, в качестве арендатора – покупатель, а в качестве арендодателя – собственник. Лизинг – это всегда два договора, один из которых купли-продажи, а второй – финансовой аренды. Выкупить объект можно и при оформлении лизинга, и при обычной аренде, но всегда необходимо получить консультацию юриста, чтобы избежать неприятностей.

Как относятся к аренде дома с последующим выкупом застройщики и банки

Программа аренды дома с правом выкупа (или любой другой жилой недвижимости) работает не так давно, поэтому у физических лиц еще не сильно развит интерес на заключение подобных сделок. То же самое можно сказать и о застройщиках, и о банках. Как правило, первые соглашаются на подобные решения, когда им нужно привлечь покупателей к проекту, т. е. их согласие – это некий маркетинговый ход. Например, когда застраивается новая территория со слабой инфраструктурой, то застройщику привлечь заинтересованных лиц к своему проекту намного труднее. В таком случае будет выстроена максимально удобная для покупателей схема маркетинга, которая обязательно будет включать в себя возможность аренды дома или квартиры с выкупом. Застройщики часто предлагают такие решения на объекты, пользующиеся небольшим спросом, например, на квартиры на первых этажах.

Отношение к аренде дома с последующим выкупом неоднозначное и со стороны банковских структур: анализ предложений от банков показывает, что лишь немногие структуры соглашаются на подобные авантюры. Однако высок шанс получит поддержку от таких структур, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Условия агентство предлагает следующие:

• Рассрочка сроком до 15 лет;
• Возможность погасить кредит раньше срока;
• Ежемесячная сумма направляется как на погашение арендной платы, так и на погашение стоимости объекта;
• Предполагается, что жилая недвижимость подорожает на 30% в период действия договора.

Если такие условия приемлемы, то лучше обращаться в Дом.РФ, чтобы минимизировать риск отказа.

Как проходит аренда дома с правом выкупа

Первый этап –договоренности сторон: продавца, покупателя, возможно и банка. После необходимо подготовить договор самостоятельно, либо обратиться к нам за юридической консультацией. Правильно составленный договор половина успеха при оформлении аренды дома с последующим выкупом.

После работы с бумагами нужно запросить выписку ЕГРН на объект и убедиться, что он чист. Сделать это можно самостоятельно, либо прибегнув к профессиональной помощи. Для чистоты и отсутствия проблем в будущем важно, чтобы объект не находится в залоге у банка и на него не был наложен арест.

Вы сдаете в МФЦ договор в трех экземплярах, выписку из ЕГРН, квитанцию об оплате государственной пошлины и заполненное заявление. Договор регистрируется в течение 7-10 дней, после чего вы получаете его обратно с отметкой об обременении.

Когда деньги выплачены, нужно снова обратиться в МФЦ, предоставив все доказательства того, что сделку необходимо логично завершить: квитанции, чеки об оплате, акт приема-передачи недвижимости, выписку из ЕГРН, квитанцию об оплате государственной пошлины.

Риски продавца и покупателя при схеме аренды дома с выкупом

Любая сделка – это риск, особенно, когда дело касается жилой недвижимости. Если работать без привлечения юриста, то необходимо быть готовыми к самым различным ситуациям. Рассмотрим основные из них.

Продавца могут настигнуть такие проблемы, как:

• Упущенная выгода. Если неправильно указать условия подорожания стоимости объекта, то можно проиграть в цене. Каждый год цена квадратного метра растет и это обязательно необходимо указать в документах.
• Неверная оценка цены жилья. Некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что жилье в России наоборот теряет в цене, т. е. в некоторых случаях продавцам невыгодна такая схема. Намного прибыльнее продать объект. Как поступить и как оформить это в документ поможет решить юрист.
• Использование объекта не по назначению. Этот риск характерен и для обычных сделок с жилой недвижимостью, но лучше его исключить.
• Увеличение налогового бремени. Налог на имущество не является константой. Лучше договориться с покупателем, что сумма арендной платы будет зависеть от экономической ситуации в стране.

Продавец несет множество рисков, однако, они есть и у покупателя. Перечислим, с какими ситуациями встречается человек, желающий арендовать объект, а затем купить его:

• Пока не выплачена вся сумма, жилье остается в собственности продавца, и он может делать с ним все, что пожелает. К сожалению, такие ситуации очень распространены, если вовремя не предотвратить их появление. Например, продавец может завещать квартиру внукам, продать или подарить ее. Если вовремя не указать неприемлемость ситуаций, то разрешить конфликт будет очень проблематично.
• Квартира окажется под арестом. Например, если продавец станет банкротом, жилую недвижимость могут изъять. Это момент обязательно нужно проработать с юристом, чтобы исключить споры по договору аренды.

Сделка об аренде дома с последующим выкупом считается одной из самых сложных. Она несет в себе риски, ответственность за соблюдение договоренностей, работу на доверие. Часто подобные операции проходят между друзьями, но даже в таких случаях мы рекомендуем поработать с юридической компанией, чтобы ваша дружба или родственные отношения с продавцом/покупателем сохранились.

Источники:

Википедия — Аренда с последующим выкупом

Людмила Шадрина

Руководитель правового департамента

6 лет опыта

более 300 выигранных дел

Лизинг с правом выкупа: как работает схема для приобретения жилья :: Мнения :: РБК Недвижимость

На фоне санкций и из-за сильного роста ключевой ставки ипотека стала менее доступной. Но есть и другие способы приобрести жилье, не выплачивая сразу всю сумму. Среди них — разные формы отсрочек и длительных рассрочек от застройщиков. Но я уверена, что в ближайшем будущем начнет набирать популярность программа лизинга с правом выкупа.

В феврале 2022 года Центробанк увеличил ключевую ставку до 20% годовых. Хотя 11 апреля она была снижена до 17%, но это не позволяет банкам удешевить ипотечные кредиты, из-за чего спрос на жилую недвижимость снизился. Особенно это касается вторичного рынка, на который большинство государственных программ не распространяется.

Сегодня есть хорошая альтернатива традиционной ипотеке — покупка квартиры в лизинг. Формально это способ аренды, в который изначально заложена возможность выкупа жилья.

Аренда с правом выкупа

Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.

Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.

После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.

Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.

До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.

Основные особенности лизинга жилья

Лизинг оформляется быстрее и проще, чем ипотека. Понадобится минимум документов: паспорт, СНИЛС, ИНН. Квартиру приобретает лизинговая компания (лизингодатель), а не банк, как при ипотечном кредитовании. Залог или поручители при такой сделке не нужны.

Важный нюанс

Жилье остается в собственности лизинговой компании до последнего платежа, тогда как при покупке жилья в ипотеку оно становится собственностью покупателя с момента заключения договора купли-продажи. Поэтому в случае банкротства лизинговая компания имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и выселить жильцов из квартиры.

Условия погашения при лизинге тоже более гибкие — можно вносить платежи ежемесячно или поквартально. Кроме того, арендатор может досрочно выкупить жилье, если стороны согласны. Лизинговая компания проверяет жилье перед выкупом и платит налог на имущество, пока недвижимость не перейдет в будущем в собственность к арендатору.

Будет ли формат востребован

С конца 2019 до февраля 2022 года эта схема не пользовалась спросом в связи с тем, что у подавляющего большинства застройщиков все лоты успевали продаваться до ввода дома в эксплуатацию. Для продаж квартир в лизинг нужны готовые варианты квартир с отделкой (и, может быть, даже меблировкой).

На рынки были случаи, когда сам застройщик продавал квартиры в лизинг без участия лизинговой компании. Пример такой программы в Московском регионе был в ЖК «Новые Ватутинки» на рубеже 2017–2018 годов.

Преимущества лизинга

• Фиксация стоимости квартиры.
• Возможность провести тест-драйв квартиры и изучить местную инфраструктуру, что снижает риски стать обманутым покупателем.
• Зачет арендных платежей в сумму оплаты за квартиру.
• Возможность дождаться более выгодных ипотечных ставок и перейти на ипотеку, досрочно выкупив квартиру.

Лизинг и застройщики

Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.

Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.

Что можно купить на условиях лизинга

По этой схеме продают низколиквидные объекты стандарт-класса, которые трудно реализовать быстро. Классический пример — жилье в старом фонде, расположенное в неудачном месте. В объявлениях о сдаче в аренду таких квартир можно встретить формулировку «возможен последующий выкуп».

Схема работает и в дорогом сегменте: элитные квартиры, трудно реализуемые из-за узкой целевой аудитории, которая может позволить себе такие лоты. Их тоже нередко реализуют через аренду с выкупом.

Очевидно, что сегодня на российском рынке приобретение жилья в лизинг пользуется меньшим спросом, чем ипотека. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. В текущих условиях у него есть перспективы стать востребованным способом покупки жилья.

Об авторе

Татьяна Писаренко генеральный директор группы компаний BSA

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Положения о правах и опционах

Word, чтобы избежать путаницы в контракте

Юридические сводки

Кэрол С.

Хонигберг, доктор юридических наук, и Эллен Фаррелл Шарп, доктор юридических наук |

, аннулирующий неточные формулировки, чрезвычайно важен при составлении документов о продаже или аренде недвижимости. Это особенно верно, когда речь идет об опционах на покупку, праве первого предложения и праве первого отказа. В то время как большинство специалистов по недвижимости понимают практические различия между этими положениями, многие не видят различий в юридическом языке, который их определяет.

Слишком часто права первого предложения и права первого отказа рассматриваются как взаимозаменяемые положения или путаются с опционами на покупку. Неспособность сторон использовать правильный язык для предоставления желаемых вариантов или прав в контрактах или аренде может привести к катастрофическим последствиям.

Разъяснение понятий

Хотя формулировки, используемые для их определения, схожи, опцион на покупку, право преимущественной покупки и преимущественное право покупки — совершенно разные юридические концепции.

Возможность покупки. Это положение дает владельцу право приобрести указанное имущество в течение срока действия опциона независимо от желания владельца продать. Другими словами, владелец может заставить владельца продать имущество, воспользовавшись опционом. Варианты покупки часто включают конкретные условия, такие как цена покупки; однако включение таких условий не обязательно означает, что существует возможность покупки.

Право первого предложения. Это положение, иногда называемое правом первой возможности или первым правом на покупку, требует, чтобы владелец дал владельцу первый шанс купить недвижимость после того, как владелец решит продать. В отличие от опциона на покупку, держатель не может заставить владельца продать.

Право первого отказа. Это положение дает владельцу право ознакомиться с любыми добросовестными предложениями третьих сторон, которые владелец получил в отношении собственности. Владелец может согласовать условия сделки с третьей стороной и приобрести недвижимость или отказаться от сделки. Право первого отказа, как правило, является наиболее проблематичным для владельцев. Третьи стороны легко отговариваются от рассмотрения возможности покупки, потому что владелец может купить недвижимость на условиях, выдвинутых третьей стороной.

В отличие от опционов на покупку, право первого предложения и право первого отказа также могут быть использованы для получения продления аренды или других прав, не связанных с продажей имущества.

дел в точке Три недавних судебных дела иллюстрируют необходимость точности в разработке и применении этих трех положений: дело Апелляционного суда Колорадо Stuart v. D’Ascenz , дело Верховного суда штата Небраска Winberg v. Cimfel , и дело Техасского апелляционного суда по гражданским делам Санчес против Дикинсона .

В деле Stuart стороны заключили договор аренды коммерческой недвижимости с пунктом, предоставляющим «первоочередное право отказа от собственности» и определили покупную цену в размере 160 000 долларов США при осуществлении этого права.

Стюарт, арендатор, подала в суд на Д’Асенз, чтобы заставить его продать ей имущество в соответствии с этим положением. Д’Асенц возразил, что это положение было просто правом преимущественной покупки, которое требовало от него только предоставления ей возможности соответствовать любому полученному добросовестному предложению третьей стороны.

Суд первой инстанции постановил, что договор аренды предоставил Стюарту право на покупку, поскольку в нем была указана цена покупки. Однако Апелляционный суд отменил это решение, заявив, что положение об аренде предоставляет только право преимущественной покупки, мотивируя это тем, что включение покупной цены не изменяет «однозначного права отказа» в аренде.

Противоречивые формулировки в договоре аренды, который включал в себя элементы как права преимущественной покупки, так и опциона на покупку, привели к длительной судебной тяжбе, и Стюарт не смогла добиться опциона на покупку, на который она рассчитывала.

Обсуждение в Winberg было сосредоточено на том, предоставил ли владелец преимущественное право покупки.

Винберги приобрели участок площадью 280 акров фермы Симфельсов площадью четыре акра. Договор купли-продажи включал положение, предоставляющее Винбергам «первоочередное право на покупку более четырех акров или любой их части, если [Симфелы] захотят продать». Через несколько лет после покупки Цимфелы сообщили Винбергам, что оставшееся имущество выставлено на продажу. Винберги осведомились о цене, и Цимфелы ответили письменно.

Три дня спустя, не получив ответа от Винбергов, Цимфелы заключили договор о продаже имущества третьему лицу по цене, указанной Винбергам. Винберги ответили, что хотели бы приобрести недвижимость, но Цимфель отказались и продали недвижимость третьему лицу.

Винберги подали в суд на Cimfels, утверждая, что они не соблюдали права первой покупки в своем договоре купли-продажи. Суд пришел к выводу, что формулировка не дает опциона на покупку, потому что «ничто в соглашении не указывало на то, что Винберги имели абсолютное право требовать передачи имущества в любое время до решения Симфельсов о его продаже». Наоборот, суд определил, что формулировка договора вынуждала Цимфелов предлагать собственность Винбергам только после того, как они решили ее продать. Поскольку Симфелы явно решили продать собственность, они были обязаны сначала разрешить Винбергам купить ее.

Хотя это дело было передано в суд для определения того, надлежащим ли образом Винберги воспользовались своим правом первой покупки, суд пришел к выводу, что продажа третьей стороне должна быть аннулирована, если суд первой инстанции вынесет решение в пользу Винбергов.

Наконец, дело Sanchez в Техасе показывает, как неточные формулировки в отношении прав на покупку могут привести к серьезным последствиям.

В этом случае владелец большого коммерческого участка заключил договор, содержащий «первый вариант» на покупку 200 акров большего участка «когда и если продавец решит передать». В контракте также говорилось, что опцион будет длиться 90 дней после того, как владелец решил продать, но не смог определить цену покупки.

За годы, прошедшие между исполнением контракта и вытекающими из него действиями, владелец предоставил третьим сторонам различные права на нефть и полезные ископаемые. Однако держатель контракта предъявил иск об аннулировании прав третьей стороны на нефть и полезные ископаемые, заявив, что они были сделаны в нарушение права преимущественной покупки по контракту. Владельцы прав на нефть и полезные ископаемые ответили, что это положение контракта не является правом преимущественной покупки, а является недействительным опционом на покупку, поскольку оно не включает покупную цену.

Суд пришел к выводу, что правообладатели нефти и полезных ископаемых неправильно упомянули право покупки как опцион на покупку; скорее, договор четко предоставлял «действительное и обязывающее право преимущественной покупки». Суд оставил в силе постановление суда первой инстанции, требующее от владельцев прав на нефть и полезные ископаемые передать свои интересы обладателю права преимущественной покупки.

Кэрол С. Хонигберг, JD, и Эллен Фаррелл Шарп, JD

Кэрол С. Хонигберг, JD, является партнером, а Эллен Фаррелл Шарп, JD, является юристом в группе по недвижимости в Reed Smith LLP в Фолс-Черч, штат Вирджиния. , Свяжитесь с ними по телефону (703) 461-4200 или [email protected] и [email protected]. Обсуждение правовых вопросов в этой рубрике носит ознакомительный характер. Результаты могут варьироваться в зависимости от законов штата и индивидуальных обстоятельств.

Word-of-the-Week: Объявления об эксклюзивном праве на продажу и праве на покупку

Исключительные трудовые договоры

Существуют два типа исключительных трудовых договоров для купли-продажи недвижимости:

• an эксклюзивный агентский договор для продавца или покупателя; и
• соглашение о листинге с исключительным правом продажи или правом покупки .

Оба типа эксклюзивных списков делают брокера и его агентов единственными лицензированными представителями клиента (будь то продавец или покупатель). Тем не менее, варианты листинга различаются тем, имеет ли брокер какое-либо право на получение вознаграждения, когда недвижимость продается или находится исключительно благодаря усилиям клиента.

В соответствии с положением об эксклюзивном агентском соглашении , брокер не получает вознаграждение, когда клиент, действуя независимо от любого другого брокера и брокера клиента, достигает цели работы, т. е. продает перечисленное имущество или находит и покупка искомой недвижимости.

И наоборот, согласно положению об исключительном праве на продажу/покупку соглашения о вознаграждении , брокер получает вознаграждение независимо от того, кто в течение периода листинга производит покупателя или находит недвижимость, искомую по листингу, – будь то клиент , другого брокера или других представителей клиента или брокера клиента.

Что такое исключительные права на продажу?  

Листинг с исключительным правом на продажу предоставляет брокеру по недвижимости наибольшую защиту комиссионных. Это также наиболее часто используемый вид занятости. В этом листинге брокер используется в качестве единственного агента, который действует от имени владельца, чтобы продавать недвижимость и вести переговоры о любой продаже со всеми потенциальными покупателями и их агентами. Брокер имеет право на вознаграждение независимо от того, кто закупает покупателя.

В соответствии с соглашением об исключительном праве на продажу владелец отказывается от своего права выставлять имущество на продажу другим брокерам или лишает брокера продавца права на компенсацию, продавая имущество самостоятельно или удаляя его с рынка.

Владелец недвижимости при заключении соглашения об исключительном праве на продажу предоставляет брокеру право найти покупателя на недвижимость до истечения периода занятости, указанного в листинге соглашение. Брокер имеет право на вознаграждение, согласованное в соглашении о листинге, если в течение периода листинга:

• недвижимость продается на любых условиях, независимо от того, кто выдает покупателя; или
• брокер или их агент представляют продавцу добросовестное предложение от готового, желающего и способного покупателя на условиях, запрашиваемых продавцом в соответствии с листингом, или на других условиях, принятых продавцом. [Калифорния. Гражданский кодекс §1086(f)(1)]

Объявления об исключительном праве на продажу дают брокеру и его агентам наибольший стимул работать над достижением цели клиента по поиску покупателя. Брокер продавца не конкурирует с клиентом за продажу недвижимости — он работать вместе для достижения продажи.

Прекращение агентских функций продавцом

Рассмотрим продавца недвижимости, который заключает соглашение об эксклюзивном листинге с брокером о продаже недвижимости в течение трех месяцев. Листинг включает положение о вознаграждении, которое содержит пункт о прекращении деятельности агента , дающий брокеру право на получение полного вознаграждения, если продавец увольняет брокера без уважительной причины до объяснения периода листинга. [См. RPI Форма 102 §3.1(c)]

Агент брокера по листингу незамедлительно приступает к тщательной маркетинговой работе, чтобы должным образом представить недвижимость для продажи и найти покупателя, который желает приобрести недвижимость. Однако в течение периода листинга и до того, как покупатель будет обнаружен, продавец прекращает действие агентства, отменяя листинг.

Брокер предъявляет продавцу требование о полной оплате листингового сбора, ссылаясь на пункт о прекращении действия агентства в положении о вознаграждении в листинге, требующем уплаты вознаграждения, полученного в случае досрочного прекращения действия агентства продавцом. Продавец утверждает, что брокер не имеет права на полное брокерское вознаграждение, а только на денежные потери, основанные на учете их времени, усилий и затрат, понесенных на продажу недвижимости, поскольку продавец может законно прекратить деятельность брокерского агентства в любое время.

Вправе ли брокер взимать с продавца полную комиссию после осуществления продавцом своего законного права на прекращение деятельности агента?

Да! В то время как продавец может в любое время прекратить деятельность брокерского агентства, продавец не может одновременно прекратить действие агентства в течение периода листинга и избежать уплаты комиссии, если существует пункт о прекращении деятельности агента. Пункт о прекращении агентской деятельности в соглашении о листинге сочетает допустимую отмену листинга с обязательством по уплате вознаграждения.

Документальное оформление аннулирования

Когда продавец словом или поведением ясно указывает, что он больше не желает продавать недвижимость, агент готовит форму Разрешение и аннулирование трудового соглашения для просмотра и подписания продавцом. . [См. RPI Form 121]

Соглашение об освобождении и аннулировании может предусматривать немедленную оплату полного брокерского вознаграждения, согласованного в листинге, в обмен на взаимное согласие на отмену соглашения о листинге.

В качестве альтернативы может потребоваться оплата в более позднюю дату, когда имущество будет продано, снова размещено на рынке, обменено, опционировано, рефинансировано (если брокер был нанят для организации нового финансирования) или сдано в аренду кому-либо в течение определенного периода времени. (например, через год) после даты заключения договора. Компромиссом может быть уплата частичной платы с причитающимся остатком, если недвижимость будет продана в период отмены.

Это соглашение о выпуске и аннулировании также используется, когда покупатель хочет отменить список эксклюзивных прав на покупку . При аннулировании брокер лишается экономической возможности, полученной в рамках листинга, для получения платы за непредвиденные расходы.

Списки с исключительным правом покупки  

Для брокеров и их агентов список с исключительным правом покупки создает положительную совместную деятельность, которая аналогична агентам продавца, которые выставляют на продажу недвижимость и выставляют ее на продажу. В соглашении о листинге с покупателем брокер и его агенты нанимаются для поиска подходящей недвижимости, которая будет приобретена покупателем, представленным в соответствии с эксклюзивное право на покупку. [См. RPI Form 103]

Как и в случае с листингом с исключительным правом на продажу , вариант с правом покупки предусматривает оплату брокерского вознаграждения покупателем, если не продавцом, когда покупатель приобретает недвижимость в течение периода листинга типа, описанного в листинге покупателя.

Кроме того, листинг с исключительным правом на покупку обеспечивает больший стимул для брокеров и их агентов и налагает на них обязанность работать усердно и постоянно для достижения целей своего покупателя-клиента.

Таким образом, покупатель получает выгоду от исключительных прав на покупку по листингу из-за большей вероятности того, что брокер найдет конкретный тип искомой собственности. Брокеры имеют постоянный доступ ко всем доступным объектам недвижимости и изучат и оценят объекты как подходящие, прежде чем они будут представлены покупателю, и проконсультируют покупателя о плюсах и минусах каждого представленного объекта.