Определимся со сроками

Для того чтобы начать начислять амортизацию на полученное имущество, необходимо выполнить несколько условий.

Во-первых, начислять амортизацию будет только та сторона, у которой согласно договору лизинга имущество числится на балансе. Как известно, стороны могут договориться о любом способе оприходования имущества.

Во-вторых, необходимо определить срок полезного использования лизингового имущества. Для этого наименование лизингового имущества надо найти в Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утв. постановлением правительства № 1 от 1 января 2002 г. Этих групп 10, но сроки полезного использования указываются в виде предельных значений. Например, третья группа охватывает имущество со сроком полезного использования свыше 3 и до 5 лет включительно. А ведь это может быть как 3,5 года, так и 5 лет… Но, как правило, срок полезного использования берется максимальный по данной группе.

Если основное средство в указанной Классификации не упоминается, то срок его полезного использования разрешено устанавливать самостоятельно исходя из технических условий или рекомендаций изготовителя, например, в соответствиии с техническим паспортом завода-изготовителя или другой аналогичной документацией (основание – п. 6 ст. 258 НК). А стороны договора лизинга вообще вправе взять в качестве срока полезного использования срок действия заключенного ими договора – этот вывод был подтвержден судебной практикой в постановлении № КА-А40/10482-10-2 ФАС МО от 14 сентября 2010 г.

В-третьих, необходимо определиться, с какого момента начинать начисление амортизации. По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 259 Налогового кодекса РФ, начинать начисление амортизации по отдельному объекту основных средств необходимо с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

Когда начнем амортизировать?

Но не всегда это общее правило принимается проверяющими налоговыми инспекторами, и особенно оно может быть поставлено под сомнение в случаях, когда амортизацию надо начислять по имуществу, полученному по лизингу.

Например, в постановлении ФАС МО № КА-А40/10331-10 от 7 сентября 2010 г. был рассмотрен случай, когда налоговики потребовали начислять амортизацию только после государственной регистрации транспортного средства, полученного по договору лизинга. Однако суд отказался признать правомерным такое требование, указав на то, что сами по себе права на транспортные средства вообще не подлежат какой-либо обязательной государственной регистрации. То есть в ГИБДД регистрируют лишь сами транспортные средства, что носит исключительно информационный (учетный) характер, не являясь при этом обязательной государственной регистрацией прав в смысле пункта 11 статьи 258 Налогового кодекса. Поэтому независимо от регистрации где бы то ни было, от иных условий передачи или использования лизингового имущества, амортизация по нему начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода лизингового имущества в эксплуатацию.

Лизингополучатель, на балансе которого числится объект лизинга, учитывает лизинговые платежи в расходах за минусом амортизации, которую он начислил по такому объекту в соответствии с абзацем 2 подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

Обратите внимание, что имеет значение именно ввод основного средства в эксплуатацию, а не получение или оприходование лизингового имущества. Это особенно актуально тогда, когда в лизинг передаются сложные технологические комплексы, какое-то оборудование, требующие длительного монтажа или установки. Здесь наверняка с амортизацией придется подождать, пока основное средство не будет готово к использованию по назначению.

И еще одна непростая ситуация требует повышенного внимания со стороны бухгалтера, а именно – когда дата принятия лизингового основного средства на баланс не совпадает с датой начала начисления лизинговых платежей. Согласно статье 28 Закона № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» стороны договора вправе установить произвольную дату начала начисления лизинговых платежей – при этом она может быть как позже, так и раньше даты принятия к учету либо даты ввода в эксплуатацию переданного по договору лизинга основного средства.

В письме Минфина № 03-03-06/1/24 от 26 января 2010 г. даны рекомендации лизингодателю, который приобретает имущество, составляющее предмет лизинга, для последующей его передачи лизингополучателю. И если по условиям договора лизинговое имущество учитывается у лизингополучателя, то момент ввода предмета лизинга в эксплуатацию для целей налогообложения прибыли приравнивается к дате передачи предмета лизинга лизингополучателю, что позволяет избежать разницы в моментах принятия основного средства и начала начисления лизинговых платежей. Это разъяснение финансового ведомства особенно выгодно для лизингополучателя, который по условиям договора учитывает лизинговое имущество.

Если же лизинговое имущество на баланс принимается лизингополучателем, то для него продолжает действовать общее правило, закрепленное в пункте 4 статьи 259 Налогового кодекса, по которому начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором данный объект был введен в эксплуатацию. При этом лизингополучатель без особых затруднений может совместить этот момент с получением имущества в лизинг и воспользоваться правом на учет в составе прочих расходов лизинговых платежей на сумму начисленной лизингополучателем амортизации в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса.

Ускоренный вариант

Поскольку в любом случае суммарный размер лизинговых платежей будет больше, чем первоначальная стоимость предмета лизинга, то он превысит и сумму полной амортизации лизингового имущества. Именно поэтому лизингополучатель, на балансе которого числится объект лизинга, учитывает лизинговые платежи в расходах за минусом амортизации, которую он начислил по такому объекту в соответствии с абзацем 2 подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса.

Но если в лизинг передавалось имущество, относящееся к четвертой – десятой амортизационным группам, то лизингополучатель вправе применять повышающий коэффициент амортизации в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 259.3 Налогового кодекса. Это, в свою очередь, может привести к тому, что сумма амортизации превысит размер лизинговых платежей, начисленных за соответствующий отчетный (налоговый) период. И тогда какую сумму включать в расходы – большую или меньшую?

В письме № 03-03-04/1/305 от 29 марта 2006 г. Минфин однозначно указывает, что в периодах, когда амортизация оказалась больше, чем лизинговые платежи, в расходы следует включать только амортизацию. А после полного списания первоначальной стоимости предмета лизинга учитываются только лизинговые платежи в полном размере.

При этом надо понимать, что согласно пунктам 1 и 5 статьи 252 Налогового кодекса расходами признаются реально понесенные затраты, и их включение в налоговую базу повторно недопустимо. Это означает, что сумма амортизации по лизинговому имуществу и сумма учтенных в расходах лизинговых платежей не может быть больше общей суммы договора лизинга. И независимо от того, когда произошло полное списание суммы договора (до истечения срока лизинга или после), после этого уже ни амортизация, ни лизинговые платежи лизингополучателем в налоговую базу не включаются.

Досрочный выкуп предмета лизинга

Вопрос

Досрочный выкуп лизингового имущества (мы — лизингополучатель) чем грозит в налоговом учете?
Куда списывать разницу в цене имущества, а также какие правила учета в НУ амортизации, куда относить разницы по амортизации.
спасибо.

Ответ

Налоговый учет

В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество.

В случае если имущество, полученное по договору лизинга, учитывается у лизингополучателя, расходами у него признаются арендные (лизинговые) платежи за вычетом суммы амортизации по этому имуществу.

При этом гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ не содержит специальных правил учета в налоговых расходах уплаченных в полном объеме за оставшийся срок лизинга лизинговых платежей при досрочном выкупе лизингового имущества.

В связи с этим, по нашему мнению, следует применять общие нормы признания в расходах при определении налоговой базы по налогу на прибыль лизинговых платежей.

Согласно пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ датой осуществления прочих расходов в виде арендных (лизинговых) платежей за арендуемое (принятое в лизинг) имущество признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последнее число отчетного (налогового) периода.

На основании изложенного полагаем, что уплаченные в полном объеме за оставшийся срок лизинга лизинговые платежи при досрочном выкупе в собственность лизингового имущества — основного средства организации-лизингополучателю следует полностью учесть в составе прочих расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Амортизация

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество. В том случае, если такое имущество учитывается у лизингополучателя, его расходами признаются арендные (лизинговые) платежи за вычетом суммы амортизации по этому имуществу, начисленной в соответствии со ст. ст. 259 — 259.2 НК РФ.

По мнению ИФНС, включение в состав расходов сумм амортизационных отчислений, которые превышают сумму лизинговых платежей, неправомерно. Кроме того, в силу абз. 4 п. 5 ст. 252 НК РФ запрещается двойной учет затрат любого вида без привязки непосредственно к расходам.

Судьи поддержали налоговиков, указав следующее. Исходя из системного толкования норм Закона о лизинге <2>, п. 5 ст. 252, ст. ст. 258 и 259 НК РФ общая величина расходов лизингополучателя по договору лизинга может быть учтена для целей налогообложения в сумме, равной величине лизинговых платежей. Включение в состав расходов сумм, превышающих величину лизинговых платежей, является двойным расходом.

Бухгалтерский учет

При выкупе оборудования у лизингодателя производятся внутренние записи на счетах 01 и 02 по переносу данных с субсчета по учету имущества, полученного в лизинг, на субсчет по учету собственных ОС (абз. 2 п. 11 Указаний).

Как мы поняли из вопроса, в данном случае выкупная цена, выплачиваемая при досрочном выкупе лизингового оборудования, меньше, чем оставшаяся сумма задолженности перед лизингодателем по договору лизинга. Соответственно, первоначальная стоимость числящегося в учете лизингового имущества превышает общую сумму, выплаченную лизингодателю (уплаченные лизинговые платежи плюс выкупная цена).

Особого порядка отражения в учете таких ситуаций нормативными документами, регулирующими бухгалтерский учет, не установлено. Соответственно, организация должна разработать этот порядок самостоятельно и закрепить его в своей учетной политике (п. п. 7, 8 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (ПБУ 1/2008), утвержденного Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н).

При этом возможны два варианта учета.

1. Принятая к учету первоначальная стоимость лизингового оборудования, а также сумма начисленной по нему амортизации при выкупе не изменяются, а возникшая разница по расчетам с лизингодателем отражается в составе прочих доходов лизингополучателя.

Такой вариант учета основывается на норме, закрепленной в п. 14 ПБУ 6/01, согласно которой стоимость ОС, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению (поскольку законодательство РФ, а также ПБУ 6/01 не предусматривают изменения первоначальной стоимости полученных в лизинг ОС в случае их досрочного выкупа). Соответственно, не подлежит изменению и сумма амортизации, ранее начисленной по лизинговому ОС. Пример такого учета Вы найдете в приложенных файлах.

2. Уменьшение суммы, подлежащей выплате лизингодателю при досрочном выкупе оборудования, рассматривается как предоставление скидки (изменение договорной цены на оборудование).

При таком подходе лизингополучатель на сумму предоставленной скидки (без НДС) корректирует первоначальную стоимость оборудования, что влечет необходимость корректировки суммы амортизации, начисленной и отнесенной на расходы лизингополучателя за весь период действия договора лизинга.

Просмотров: 9 670

бухгалтерские проводки при досрочном выкупе предмета лизинга — Дайджесты новостей

Вопрос: Напишите, пожалуйста,  бухгалтерские проводки у лизингополучателя при досрочном выкупе имущества, полученного в лизинг, и перевод его в товар.

Числится на балансе лизингополучателя.

Сообщаю Вам следующее:

Бухгалтерские проводки при досрочном выкупе предмета лизинга следует отражать в документе 1.

После выкупа предмета лизинга его можно будет перевести на счет 41 «Товары», но только в том случае, если это движимое имущество (с 2019 года оно освобождено от налога на имущество).

По мнению Минфина России, нормы бухгалтерского законодательства не предусматривают возможность перевода основных средств в категорию «товары». Основные средства, в том числе и фактически неиспользуемые, подлежат учету в составе основных средств до момента их продажи.

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

Документ 1

2. Как лизингополучателю отражать в учете досрочный выкуп предмета лизинга

2.1. Как лизингополучателю отражать досрочный выкуп предмета лизинга в бухгалтерском учете

Если лизинговое имущество учитывалось на балансе лизингодателя, на дату перехода права собственности на него сделайте в бухгалтерском учете следующее:

• примите предмет лизинга к учету в качестве собственного объекта ОС. Первоначальную стоимость сформируйте исходя из всех платежей (без учета НДС), подлежащих уплате лизингодателю в связи с досрочным выкупом имущества (п. п. 4, 7, 8 ПБУ 6/01). Это может быть непосредственно выкупная стоимость предмета лизинга, досрочно внесенные лизинговые платежи и (или) иные платежи лизингодателю в связи с досрочным выкупом;
• спишите стоимость лизингового имущества с забалансового счета 001 (п. 11 Указаний об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга).

Досрочный выкуп лизингового имущества отражайте бухгалтерскими записями:

Если предмет лизинга учитывался у вас на балансе, то при его досрочном выкупе в связи с уменьшением лизинговых платежей и (или) выкупной цены может уменьшиться величина обязательств перед лизингодателем. Поскольку сумма фактических затрат на приобретение объекта ОС уменьшилась, рекомендуем скорректировать и его первоначальную стоимость при принятии к учету в составе собственных объектов ОС ¹. По мнению судов, такой порядок учета не нарушает требование п. 14 ПБУ 6/01 о неизменности первоначальной стоимости, так как в данном случае оно применяется в отношении объекта ОС, право собственности на который уже перешло к лизингополучателю. Поэтому, принимая к учету досрочно выкупленный предмет лизинга, лизингополучатель обязан уменьшить первоначальную стоимость объекта, чтобы довести ее до размера фактических затрат (п. 8 ПБУ 6/01) ².

¹ Такой подход соотносится с нормой п. 21 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», согласно которой изменение величины обязательства по аренде относится на стоимость права пользования активом, а в доходы текущего периода включается только сумма уменьшения обязательства по аренде сверх балансовой стоимости права пользования активом. Обязательное применение этого стандарта начинается с 2022 г. Организация может добровольно начать его применение раньше.

² Альтернативный порядок учета состоит в следующем:

• не уменьшать первоначальную стоимость предмета лизинга в связи с его досрочным выкупом и уменьшением общей суммы платежей по договору;
• признать прочий доход на величину уменьшения обязательства перед лизингодателем.

Заметим, что данный подход, в отличие от описанного выше, не отвечает требованию осмотрительности (п. 6 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации»).

По собственному объекту ОС начисляйте амортизацию ежемесячно начиная с месяца, следующего за месяцем его принятия к учету, способом, установленным в учетной политике (п. п. 19, 21 ПБУ 6/01). Сумму амортизации определите исходя из скорректированной остаточной стоимости и оставшегося срока полезного использования, аналогично расчету амортизации в случае достройки, дооборудования, модернизации или реконструкции объекта ОС.

Амортизируйте собственный объект ОС до полного погашения его стоимости либо до списания с учета (п. 22 ПБУ 6/01).

Пересчитывать амортизацию, начисленную до перехода права собственности на предмет лизинга, не нужно, поскольку на дату получения имущества в лизинг его первоначальная стоимость и срок полезного использования были определены правильно.

Бухгалтерские записи при описанном подходе следующие:

2.2. Как лизингополучателю отражать досрочный выкуп предмета лизинга в налоговом учете

При расчете налога на прибыль досрочный выкуп имущества отражайте так же, как и выкуп в конце срока действия договора лизинга. При этом выкупной ценой предмета лизинга признаются платежи лизингодателю, связанные с выкупом имущества.

Если по условиям договора вы учитывали предмет лизинга до его выкупа и его стоимость самортизирована не полностью, прекратите начислять по нему амортизацию с месяца, следующего за месяцем, в котором вы приняли выкупленное имущество в состав собственных ОС (п. 5 ст. 259.1 НК РФ).

Готовое решение: Как лизингополучателю отражать в учете выкуп лизингового имущества (КонсультантПлюс, 2020) {КонсультантПлюс}

Документ 2

О ПЕРЕВОДЕ ОБЪЕКТОВ ОС В ТОВАРЫ (КОММЕНТАРИЙ

К ОПРЕДЕЛЕНИЮ ВС РФ ОТ 31.08.2018 N 305-КГ18-12366)

Определение ВС РФ от 31.08.2018 N 305-КГ18-12366 по делу N А40-105858/2017 принято не в пользу налогоплательщика, который вывел имущество из состава ОС, учел объекты на счете 41 «Товары» и тем самым получил экономию по налогу на имущество. ИФНС указала на необоснованность действий организации. Суды признали законным начисление недоимки, пеней и штрафа. Судья ВС РФ, изучив жалобу общества, не нашел оснований для передачи дела на пересмотр в Судебную коллегию по экономическим спорам. Означает ли это полный запрет на перевод объектов ОС в категорию «товары»?

Вводная

Сразу скажем, что в названном деле претензии были предъявлены организации-лизингодателю. В связи с этим в судебных актах <1> присутствуют ссылки на положения Закона о лизинге <2>, Указаний об учете операций по договору лизинга <3> и Инструкции по применению Плана счетов (в части счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности»). Однако все эти нюансы непринципиальны. Соответственно, выводы арбитров актуальны для любых организаций, применяющих такой способ получения налоговой выгоды (или рассматривающих целесообразность его использования). Именно по этой причине мы решили обратиться к материалам данного налогового спора. Это первое.

———————————

<1> См. постановления АС МО от 04.06.2018 N Ф05-6543/2018, Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2018 N 09АП-64987/2017.

<2> Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

<3> Указания об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утв. Приказом Минфина России от 17.02.1997 N 15.

Есть и второе. Менее года назад автор этих строк уже анализировала данную проблему (по просьбе одного из наших читателей) и сделала вывод, что при определенных обстоятельствах переклассификация ОС в товары не только возможна, но и необходима, поскольку обусловлена требованием достоверности финансовой отчетности организации <4>. Эта точка зрения выработана авторитетными методологами и изложена в Рекомендации Р-84/2017-КпР «Переклассификация основных средств в активы для продажи» <5> (далее — Рекомендация Р-84/2017-КпР). Получается, что Верховный Суд считает иначе?

———————————

<4> Статья «Перевод ОС в товары возможен и даже необходим» опубликована в журнале «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 12, 2017.

<5> Фонд «Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета «Бухгалтерский методологический центр» (Фонд «НРБУ «БМЦ»), принята на заседании КпР 23.06.2017.

Статья: О переводе объектов ОС в товары (комментарий к Определению ВС РФ от 31.08.2018 N 305-КГ18-12366) (Кошкина Т.Ю.) («Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2018, N 11) {КонсультантПлюс}

Документ 3

Возникает резонный вопрос: может ли организация исключить объект из состава основных средств на дату принятия решения о его продаже и перевести его со счета 01 «Основные средства» на счет 41 «Товары»?

Позиция Минфина России по данному вопросу отражена в письмах от 31.03.2011 N 03-03-06/1/187 и от 02.03.2010 N 03-05-05-01/04.

По мнению Минфина России, нормы бухгалтерского законодательства не предусматривают возможность перевода основных средств в категорию «товары». Основные средства, в том числе и фактически неиспользуемые, подлежат учету в составе основных средств до момента их продажи.

Однако указанные разъяснения Минфина России не следует сегодня принимать как истину в последней инстанции.

Во-первых, она не в последнюю очередь была обусловлена фискальными интересами (ведь переквалификация основных средств в товары выводила бы соответствующие объекты из-под налога на имущество). Однако с 2019 года движимое имущество уже не является объектом налогообложения по налогу на имущество. Поэтому, если мы говорим о движимом имуществе, то факт перевода объекта из состава основных средств в состав оборотных активов уже никак не влияет на налоговую базу по налогу на имущество.

Во-вторых, в 2019 году были внесены изменения <*> в ПБУ 16/02 «Информация по прекращаемой деятельности», которые прямо предусматривают возможность переквалификации основных средств в оборотные активы.

———————————

<*> Изменения внесены Приказом Минфина России от 05.04.2019 N 54н.

Пунктом 10.1 ПБУ 16/02 в новой редакции введен новый вид активов организации — долгосрочные активы к продаже.

«Годовой отчет 2019» (Крутякова Т.Л.) («АйСи Групп», 2019) {КонсультантПлюс}

Ответ подготовил Консультант Регионального информационного центра сети КонсультантПлюс

 Трясцына Оксана Вадимовна

Ответ актуален на 17.02.2020 г.

Как работает амортизация арендуемого имущества

Амортизация недвижимости – важный инструмент для владельцев арендуемой недвижимости. Это позволяет вам вычесть расходы из ваших налогов на покупку и улучшение собственности в течение ее срока полезного использования, и, таким образом, снижает ваш налогооблагаемый доход в этом процессе.

Ключевые выводы

• Владельцы арендуемой недвижимости используют амортизацию для вычета покупной цены и затрат на улучшение из ваших налоговых деклараций.
• Амортизация начинается, как только недвижимость вводится в эксплуатацию или становится доступной для сдачи в аренду.
• По соглашению, большая часть арендуемой жилой недвижимости в США амортизируется по ставке 3,636% ежегодно в течение 27,5 лет.
• Только стоимость зданий подлежит амортизации; нельзя обесценивать землю.

Списание налогов

Вложение в арендуемую недвижимость может оказаться разумным финансовым ходом. Во-первых, арендуемая недвижимость может обеспечить стабильный источник дохода, в то время как вы увеличиваете долю в собственности, поскольку она (в идеале) со временем дорожает. Также есть несколько налоговых льгот.Часто вы можете вычесть расходы на аренду из любого дохода от аренды, что снизит ваши общие налоговые обязательства.

Большинство расходов на аренду недвижимости, включая страхование ипотеки, налоги на имущество, расходы на ремонт и техническое обслуживание, расходы на домашний офис, страхование, профессиональные услуги и командировочные расходы, связанные с управлением, вычитаются в год, в котором вы потратили деньги.

Амортизация недвижимости

Другой ключевой налоговый вычет, а именно скидка на амортизацию, работает несколько иначе.Амортизация – это процесс, используемый для вычета затрат на покупку и улучшение арендуемой собственности. Вместо того, чтобы делать один большой вычет в год, когда вы покупаете (или улучшаете) недвижимость, амортизация распределяет вычет на срок полезного использования имущества.

У налоговой службы (IRS) есть очень конкретные правила в отношении амортизации, и если вы владеете арендуемой недвижимостью, важно понимать, как работает этот процесс.

Какая недвижимость подлежит амортизации?

Согласно IRS, вы можете амортизировать арендуемую недвижимость, если она соответствует всем этим требованиям:

• Вы являетесь владельцем собственности (вы считаются собственником, даже если это имущество имеет долг).
• Вы используете недвижимость в своем бизнесе или в качестве приносящей доход деятельности.
• Свойство имеет определяемый срок полезного использования, то есть то, что изнашивается, разлагается, изнашивается, устаревает или теряет свою ценность по естественным причинам.
• Ожидается, что недвижимость прослужит более одного года.

Даже если недвижимость соответствует всем вышеперечисленным требованиям, она не может быть амортизирована, если вы в том же году передали ее в эксплуатацию и утилизировали (или больше не использовали в коммерческих целях).

Обратите внимание, что земля не считается амортизируемой, поскольку она никогда не «израсходуется». И, как правило, вы не можете амортизировать затраты на расчистку, посадку и озеленение, поскольку эти действия считаются частью стоимости земли, а не здания.

Когда начинается амортизация?

Вы можете начать снимать амортизационные отчисления, как только сдадите недвижимость в эксплуатацию или когда она будет готова и доступна для сдачи в аренду.

Вот пример: вы покупаете недвижимость в аренду 15 мая.После нескольких месяцев работы над домом он готов к сдаче 15 июля, и вы начинаете размещать рекламу в Интернете и в местных газетах. Вы находите арендатора, и аренда начинается 1 сентября. Поскольку объект был введен в эксплуатацию – то есть готов к сдаче в аренду и заселению – 15 июля, вы начнете амортизировать дом в июле, а не в сентябре. когда начинаешь собирать ренту.

Вы можете продолжать амортизировать имущество до тех пор, пока не будет выполнено одно из следующих условий:

• Вы вычли всю свою стоимость или другую основу в собственности.
• Вы выводите имущество из эксплуатации, даже если вы не полностью возместили его стоимость или на другой основе. Собственность выводится из эксплуатации, когда вы больше не используете ее в качестве приносящей доход собственности – или если вы продаете или обмениваете ее, конвертируете в личное использование, отказываетесь от нее или если она уничтожена.

Вы можете продолжать требовать вычет амортизации для имущества, которое временно “простаивает” или не используется. Если, например, вы делаете ремонт после того, как один арендатор выехал, вы можете продолжать амортизировать имущество, пока готовите его к следующему.

Как рассчитать амортизацию

Три фактора определяют сумму амортизации, которую вы можете вычитать каждый год: ваша основа в собственности, период восстановления и используемый метод амортизации.

Любая арендуемая жилая недвижимость, введенная в эксплуатацию после 1986 года, амортизируется с использованием Модифицированной системы ускоренного возмещения затрат (MACRS), методики учета, которая распределяет затраты (и амортизационные отчисления) на 27,5 лет. Это количество времени, которое IRS считает «сроком полезного использования» арендуемой собственности.

Хотя при расчете амортизации всегда рекомендуется работать с квалифицированным налоговым бухгалтером, вот основные шаги:

1. Определить основу собственности. В основе собственности лежит ее стоимость или сумма, которую вы заплатили (наличными, ипотекой или иным способом) за приобретение собственности. Некоторые комиссии за урегулирование и закрытие сделки, включая судебные издержки, плату за регистрацию, опросы, налоги на передачу прав собственности, страхование прав собственности и любую сумму, которую продавец должен, которую вы соглашаетесь заплатить (например, задолженность по налогам), включены в основу.Некоторые комиссии за расчет и закрытие сделки не могут быть включены в вашу базу. К ним относятся страховые взносы от пожара, арендная плата за аренду имущества до закрытия и сборы, связанные с получением или рефинансированием ссуды, включая баллы, взносы по ипотечному страхованию, расходы на кредитный отчет и плату за оценку.
2. Разделить стоимость земли и построек. Поскольку вы можете амортизировать только стоимость здания, но не земли, вы должны определить стоимость каждого из них, чтобы амортизировать правильную сумму.Чтобы определить стоимость, вы можете использовать справедливую рыночную стоимость каждой из них на момент покупки недвижимости, или вы можете основывать число на оценочной стоимости налога на недвижимость. Допустим, вы купили дом за 110 000 долларов. Согласно последней оценке налога на недвижимость, недвижимость оценивается в 90 000 долларов, из которых 81 000 долларов – это дом, а 9 000 долларов – земля. Таким образом, вы можете распределить 90% (81 000 долл. США ÷ 90 000 долл. США) покупной цены на дом и 10% (9 000 долл. США ÷ 90 000 долл. США) от покупной цены на землю.
3. Определите свою основу в доме. Теперь, когда вы знаете основу собственности (дом плюс земля) и стоимость дома, вы можете определить свою основу в доме. Используя приведенный выше пример, ваша база в доме – сумма, которая может быть амортизирована, – будет составлять 99 000 долларов (90% от 110 000 долларов). Ваша земельная база будет составлять 11 000 долларов (10% от 110 000 долларов).
4. При необходимости определите скорректированную базу. Возможно, вам придется увеличить или уменьшить свою базовую стоимость для определенных событий, которые происходят между моментом, когда вы покупаете недвижимость, и тем временем, когда вы ее готовите для сдачи в аренду.Примеры увеличения базовой стоимости включают стоимость любых дополнений или улучшений со сроком полезного использования не менее одного года, сделанных до того, как вы введете недвижимость в эксплуатацию, деньги, потраченные на восстановление поврежденного имущества, стоимость предоставления коммунальных услуг в собственность и определенные судебные издержки. Уменьшение базовой суммы может быть вызвано страховыми выплатами, которые вы получаете в результате повреждения или кражи, ущербом от несчастного случая, не покрываемым страховкой, на которую вы сделали вычет, и деньгами, которые вы получаете для предоставления сервитута.

Какую систему использовать

Следующий шаг включает определение того, какой из двух MACRS применяется: Общая система амортизации (GDS) или Альтернативная система амортизации (ADS). GDS применяется к большинству объектов недвижимости, находящихся в эксплуатации, и, как правило, вы должны использовать ее, если только вы не сделаете безотзывный выбор в пользу ADS или закон не требует от вас использовать ADS.

ADS требуется, когда собственность:

• Имеет квалифицированное использование в бизнесе не более 50% времени
• Не облагается налогом
• Финансируется за счет безналоговых облигаций
• Используется в основном в сельском хозяйстве

Как правило, вы будете использовать GDS, если у вас нет такой причины использовать ADS.Опять же, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным налоговым бухгалтером, который поможет вам определить наиболее выгодный способ амортизации арендуемой собственности.

Как только вы узнаете, какая система MACRS применяется, вы сможете определить период восстановления собственности. Период восстановления с использованием GDS составляет 27,5 лет для жилой недвижимости, сдаваемой в аренду. Если вы используете ADS, период восстановления для того же типа собственности составляет 30 лет для собственности, введенной в эксплуатацию после 31 декабря 2017 г., или 40 лет, если введены в эксплуатацию до этого.

Затем определите сумму, которую вы можете амортизировать каждый год. Поскольку в большинстве случаев сдачи жилья в аренду используется GDS, мы сосредоточимся на этом расчете.

За каждый год, в течение которого недвижимость находится в эксплуатации, вы будете амортизировать равную сумму: 3,636% каждый год, пока вы продолжаете амортизировать имущество. Если недвижимость эксплуатировалась менее одного года (например, вы купили дом в мае и начали сдавать его в аренду в июле), вы снизите амортизацию на меньший процент в этом году, в зависимости от того, когда он был введен в эксплуатацию.Согласно таблице IRS Residential Rental Property GDS, это:

Например, возьмем дом стоимостью 99 000 долларов, введенный в эксплуатацию 15 июля.

• В первый год вы обесцените 1,667%, или 1 650,33 доллара (99 000 долларов x 1,667%).
• За каждый последующий год вы будете амортизировать по ставке 3,636%, или 3 599,64 доллара США, если аренда будет использоваться в течение всего года.

Обратите внимание, что эта цифра по сути эквивалентна взятию основы и делению на 27.5 период восстановления: 99000 $ ÷ 27,5 = 3600 $. Небольшая разница связана с первым годом частичной службы.

Насколько амортизация снижает налоговые обязательства?

Если вы арендуете недвижимость, вы обычно указываете свой доход от аренды и расходы по каждой арендуемой собственности в соответствующей строке Приложения E при подаче годовой налоговой декларации. Затем чистая прибыль или убыток отражаются в вашей форме 1040. Амортизация – это одна из статей расходов, которые вы включите в Таблицу E, поэтому сумма амортизации эффективно снижает ваши налоговые обязательства за год.

Например, если вы обесцените 3 599,64 доллара и попадаете в категорию 22%, вы сэкономите 791,92 доллара (3599,64 доллара x 0,22) на налогах в этом году.

Итог

Амортизация может быть ценным инструментом, если вы инвестируете в арендуемую недвижимость, потому что она позволяет распределить стоимость покупки недвижимости на десятилетия, тем самым уменьшая ежегодные налоговые расходы. Конечно, если вы амортизируете недвижимость, а затем продаете ее по цене, превышающей ее остаточную стоимость, вы должны будете заплатить налог на эту прибыль через налог на возврат амортизации.

Поскольку законы о налоге на арендную недвижимость сложны и периодически меняются, всегда рекомендуется, чтобы вы работали с квалифицированным налоговым бухгалтером при открытии, ведении и продаже своего бизнеса по сдаче в аренду недвижимости. Таким образом, вы можете быть уверены, что получите наиболее благоприятный налоговый режим и избежите каких-либо неожиданностей при уплате налогов.

26 CFR § 1.178-1 – Износ или амортизация улучшений арендуемой собственности и стоимость приобретения аренды. | CFR | Закон США

(а) В целом.Раздел 178 содержит правила определения суммы вычета, допустимого для арендатора в течение любого налогового года для начисления износа или амортизации улучшений, произведенных на арендованном имуществе, и в качестве амортизации стоимости приобретения аренды. Для целей раздела 178 термин «амортизация» означает вычет, допустимый для исчерпания, износа или устаревания в соответствии с положениями Кодекса, такими как статьи 167 или 611 и нормативными актами к нему, а термин «амортизация» означает вычет, допустимый для амортизации зданий или других объектов. улучшения арендованного имущества или для амортизации стоимости приобретения аренды в соответствии с положениями Кодекса, такими как статьи 162 или 212, и соответствующими положениями.Положения раздела 178 применимы в отношении затрат на приобретение арендного договора и улучшений, начатых после 28 июля 1958 года, за исключением улучшений, которые 28 июля 1958 года и в любое время после этого арендатор находился под обязательством. юридическое обязательство сделать.

(б) Определение размера удержания.

(1) При определении размера вычета, допустимого для арендатора (кроме арендатора, который связан с арендодателем в значении § 1.178-2) для любого налогового года для начисления износа или амортизации улучшений, произведенных на арендованном имуществе, или для амортизации затрат на получение аренды, срок аренды должен, за исключением случаев, предусмотренных в подпункте (2) настоящего пункта , рассматриваются как включающие все периоды, на которые аренда может быть продлена, продлена или продолжена в соответствии с опционом или опционами, которые могут быть исполнены арендатором (независимо от того, предусмотрено ли это в договоре аренды или нет), если:

(i) В случае возведения любого здания или других улучшений, произведенных арендатором в арендованном имуществе, часть срока аренды (за исключением всех периодов, на которые впоследствии договор аренды может быть продлен, продлен или продлен. в соответствии с опционом или опционами, которые могут быть исполнены арендатором), оставшаяся после завершения строительства такого здания или других улучшений, составляет менее 60 процентов расчетного срока полезного использования такого здания или других улучшений; или же

(ii) В случае любых затрат на приобретение аренды менее 75 процентов таких затрат приходится на часть срока аренды (за исключением всех периодов, на которые аренда может быть продлена, продлена или продлена в соответствии с к опциону или опционам, которые могут быть исполнены арендатором), остающимся на дату их приобретения.

(2) Правила, предусмотренные в подпункте (1) настоящего параграфа, не применяются, если арендатор устанавливает, что на конец налогового года более вероятно, что договор аренды не будет продлен, продлен или продлен, чем что договор аренды будет продлен, продлен или продлен. В таком случае стоимость улучшений, произведенных на арендованном имуществе, или затраты на приобретение аренды должны амортизироваться в течение оставшегося срока аренды без учета каких-либо опционов, которые арендатор может использовать для продления, продления или продолжения аренды.Вероятностный тест, упомянутый в первом предложении этого подпункта, должен применяться к каждому опционному периоду, на который аренда может быть продлена, продлена или продлена. Установление арендатором на конец налогового года того, что более вероятно, что договор аренды не будет продлен, продлен или продлен, как правило, вступает в силу на конец такого налогового года и любого последующего налогового года, и вычет на амортизацию будет основываться на сроке аренды без учета каких-либо периодов, на которые аренда может быть продлена, продлена или продолжена в соответствии с опционом или опционами, которые могут быть исполнены арендатором.Однако в соответствующих случаях, если факты на конец любого последующего налогового года указывают на то, что более вероятно, что договор аренды будет продлен, продлен или продлен, вычет на амортизацию (или амортизацию) должен, начиная с первого день такого последующего налогового года определяется включением в оставшийся срок аренды всех периодов, для которых более вероятно, что аренда будет продлена, продлена или продлена.

(3) Если в любое время оставшийся срок аренды, определенный в соответствии с разделом 178 и данным разделом, равен или превышает предполагаемый срок полезного использования улучшений, произведенных арендатором в арендованном имуществе, стоимость таких улучшений подлежит амортизации в течение расчетного срока полезного использования таких улучшений в соответствии с положениями раздела 167 и соответствующими положениями.

(4) Для целей раздела 178 (a) (1) и этого раздела датой завершения возведения здания или выполнения других улучшений является дата, когда здание или улучшения можно использовать, независимо от того, использовались они или нет.

(5)

(i) Для целей раздела 178 (a) (2) и этого раздела, часть затрат на приобретение аренды, относящаяся к сроку аренды, остающаяся на дату ее приобретения, без учета опционов, которые могут исполнить право на продление, продление или продление срока аренды определяется арендатором на основании фактов и обстоятельств каждого случая.В некоторых случаях может оказаться целесообразным определить такую ​​часть стоимости приобретения аренды, применив принципы, используемые для измерения приведенной стоимости аннуитета. Если используется этот метод, такая часть определяется путем умножения стоимости аренды на дробь, числитель состоит из коэффициента, представляющего приведенную стоимость ежегодно повторяющейся экономии в размере 1 доллара в год в течение оставшегося срока аренды. аренды (без учета вариантов продления, продления или продолжения аренды) с соответствующей процентной ставкой (определяемой на основе всех фактов и обстоятельств в каждом случае), а знаменатель состоит из фактора, представляющего приведенную стоимость 1 доллар в год в течение оставшегося срока аренды, включая возможность продления, продления или продолжения аренды с соответствующей процентной ставкой.

(ii) Положения этого подпункта можно проиллюстрировать следующим примером:

Пример.

Арендатор А заключает договор аренды в отношении неулучшенной недвижимости по цене 100 000 долларов, при этом от первоначального срока аренды остается 21 год с двумя вариантами продления на 21 год каждый. Договор аренды предусматривает единую годовую арендную плату на оставшийся срок аренды и периоды продления. Было определено, что это подходящий случай для применения принципов, используемых для измерения приведенной стоимости аннуитета.Предположим, что в этом случае подходящая процентная ставка составляет 5 процентов. Применяя таблицы (Inwood), используемые для измерения приведенной стоимости годового дохода в размере 1 доллара США в год, коэффициент, представляющий приведенную стоимость 1 доллара в год в течение 21 года при 5%, устанавливается равным 12,821, а коэффициент, представляющий приведенную стоимость от 1 доллара годовых на 63 года под 5% – 19.075. Часть стоимости аренды (100 000 долларов США), приходящаяся на оставшийся срок первоначальной аренды (21 год), составляет 67,21% или 67 210 долларов США, определяемая следующим образом:

12.821 / 19,075 или 67,21%.

(6) Положения данного параграфа можно проиллюстрировать следующими примерами:

Пример 1.

Пример 2.

Пример 3.

Пример 4.

1 января 1959 года арендатор А платит 10 000 долларов за аренду на 20 лет с двумя опционами, которые он может использовать для продления на периоды 5 лет каждый.Из общей стоимости приобретения аренды в размере 10 000 долларов 7 000 долларов были выплачены за первоначальный 20-летний период аренды, а остаток в размере 3 000 долларов был выплачен за варианты продления. Поскольку стоимость приобретения первоначальной аренды в размере 7000 долларов США составляет менее 75 процентов от стоимости аренды в размере 10000 долларов США (7500 долларов США), срок аренды должен рассматриваться как включающий первоначальный период аренды и 2 периода продления, или 30 лет. Однако если арендатор А докажет, что по состоянию на конец 1959 налогового года более вероятно, что договор аренды не будет продлен, чем то, что он будет продлен, срок аренды должен рассматриваться как включающий только первоначальный договор аренды. период, или 20 лет.

Пример 5.

(c) Применение раздела 178 (a), когда арендатор уведомляет арендодателя о намерении исполнить опцион.

(1) Если арендатор уведомил арендодателя о своем намерении возобновить, продлить или продолжить аренду, арендатор должен в целях применения положений статьи 178 (a) и пункта (b) (1) настоящего раздела, принять во внимание такое продление или продление при определении части срока аренды, остающейся после завершения улучшений или на дату приобретения аренды.

(2) Применение положений данного параграфа можно проиллюстрировать следующими примерами:

Пример 1.

Пример 2.

Пример 3.

(d) Применение раздела 178, когда арендатор связан с арендодателем. (1) (i) Если арендатор и арендодатель являются связанными лицами в значении статьи 178 (b) (2) и § 1.178-2, в любое время в течение налогового года договор аренды должен рассматриваться как включающий период не меньшей продолжительности, чем оставшийся расчетный срок полезного использования улучшений, произведенных арендатором в арендованном имуществе для целей определения суммы вычета, допустимого для арендатора. арендатор за такой налоговый год для начисления износа или амортизации в отношении любого возведенного здания или других улучшений, произведенных на арендованном имуществе. Если арендатор и арендодатель перестают быть связанными лицами в течение любого налогового года, то для непосредственно следующего и последующих налоговых лет, в течение которых они остаются не связанными, сумма, допустимая для арендатора в качестве вычета, определяется без ссылки на раздел 178 ( b) и в соответствии с разделом 178 (a) или разделом 178 (c), в зависимости от того, что применимо.

(ii) Хотя соответствующее правило арендатора и арендодателя раздела 178 (b) и § 1.178-2 не применяется при определении периода, в течение которого стоимость приобретения аренды может быть амортизирована, отношения между арендатором и арендодателем будут существенный фактор при применении разделов 178 (a) и (c) в случаях, когда аренда может быть продлена, продлена или продолжена в соответствии с опционом или опционами, которые могут быть исполнены арендатором.

(2) Применение положений данного параграфа можно проиллюстрировать следующими примерами:

Пример 1.

Пример 2.

Что такое амортизация арендуемой собственности и как она работает?

Мы все слышали об инвесторах в недвижимость, которые имеют высокий доход от аренды и собственный капитал, но почти не платят налоги.Один из способов, с помощью которого владельцы арендуемой недвижимости могут значительно минимизировать сумму уплачиваемого налога, – это максимизация налоговых вычетов за счет амортизации активов.

Вот как использовать расходы на амортизацию арендуемой собственности, чтобы снизить налоги и сохранить больше денег в банке.

IRS исходит из того, что арендуемая жилая недвижимость имеет срок полезного использования 27,5 лет. В течение этого периода имущество изнашивается или обесценивается, по крайней мере, для целей налоговой декларации.

Если вы инвестируете в недвижимость, вы можете ежегодно вычитать 3,636% (100% / 27,5 лет) от базовой стоимости недвижимости из своего годового дохода, чтобы уменьшить сумму дохода, облагаемого налогом.

Однако не все компоненты арендуемой собственности подлежат амортизации.

Например, стоимость земли или участка не изнашивается, поэтому не подлежит амортизации. Также не амортизируются обычные операционные расходы, такие как плата за управление имуществом, нормальное техническое обслуживание и налог на имущество.Вместо этого они вычитаются из валового дохода от аренды в том году, в котором они возникли.

В публикации 527 IRS перечислено несколько критериев, которым вы должны соответствовать для амортизации арендуемой собственности:

• Вы должны владеть недвижимостью
• Недвижимость должна использоваться для получения дохода, как правило, от арендаторов
• Срок полезного использования собственности должен быть определен, поэтому земля не подлежит амортизации, потому что она никогда не использовалась до
• Имущество должно иметь срок полезного использования более одного года

Инвесторы в недвижимость, которые занимаются ремонтом и ремонтом, обычно не могут амортизировать свою собственность, потому что она находится в собственности менее одного года.Оптовые продавцы также не могут требовать вычета амортизации, потому что они никогда не вступают в фактическое владение недвижимостью, которую продают оптом.

Некоторые предметы обесцениваются быстрее

IRS позволяет амортизировать некоторые улучшения, внесенные в вашу арендуемую собственность, быстрее, чем за 27,5 лет. Например, бытовая техника может амортизироваться в течение пяти лет, в то время как такие улучшения, как дорога или забор, имеют 15-летний период амортизации.

Если вы решите это сделать, вы можете вести отдельный график амортизации для каждого улучшения или просто добавить стоимость таких предметов, как бытовая техника или новое ограждение, к вашей общей основе затрат, что мы обсудим дальше.

В основу вашей стоимости входит цена, которую вы заплатили за недвижимость, плюс любые дополнительные расходы. В отличие от рыночной стоимости, стоимостная база, используемая для целей амортизации, не включает стоимость участка или земли. Это потому, что земля не подвержена износу, по крайней мере, согласно IRS, поэтому земля не подлежит амортизации.

Например, если вы заплатили 150 000 долларов за арендуемую недвижимость в местном подразделении, а стоимость лота составляет 20 000 долларов, ваша базовая стоимость от начала составит 130 000 долларов.Вдобавок к этому вы хотите добавить дополнительные допустимые расходы, такие как плата за закрытие или улучшения. Помните, что чем выше базовая стоимость, тем лучше, потому что ваши неденежные ежегодные расходы на амортизацию будут выше, а ваш налогооблагаемый доход будет ниже.

Примеры других затрат, которые могут быть использованы для увеличения базы затрат в вашей налоговой декларации, включают:

• Юридические издержки, такие как проверка адвокатом договора купли-продажи, когда вы приобрели недвижимость
• Сборы за регистрацию или условное депонирование
• Затраты на обследование имущества, септическое обследование и экологическое обследование
• Налоги на передачу права собственности взимаются большинством штатов и многими муниципалитетами либо в виде фиксированной платы, либо в виде процента от стоимости собственности.
• Расходы по страхованию титула
• Задолженность, которую покупатель взял на себя у продавца, например, счет подрядчика за обновление уже выполненных работ, оплачиваемых с течением времени

База скорректированной стоимости

Базовая стоимость вашей арендуемой собственности также может время от времени корректироваться или «увеличиваться».Например, если вы приобрели арендуемую недвижимость за 150 000 долларов и через пять лет вам пришлось заменить всю крышу по цене 30 000 долларов, ваша скорректированная базовая стоимость теперь составляет 160 000 долларов (цена покупки 150 000 долларов минус 20 000 долларов США плюс стоимость замены крыши 30 000 долларов).

Общие улучшения, вносимые в арендуемую собственность – предметы, которые повышают ее ценность или полезность, или восстанавливают собственность до нового или почти нового состояния – включают:

• Строительство новой пристройки, например, гаража или переоборудование чердака в однокомнатную квартиру
• Установка новой системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или электрической системы
• Укладка коврового покрытия от стены до стены или другого напольного покрытия
• Улучшение доступа к дому, например, пандус для инвалидных колясок или мощеная подъездная дорога
• Замена всей крыши

Обратите внимание, что текущий ремонт и техническое обслуживание – это налоговые вычеты, которые обычно списываются на операционную прибыль, а не добавляются к первоначальной стоимости недвижимости.Если бы вам пришлось потратить 1000 долларов на ремонт крыши из-за повреждения ветром, ваша основа затрат не пострадала бы, потому что IRS не считает ремонт улучшением или дополнением.

Формула расчета амортизации арендуемого жилого объекта относительно проста:

• Покупная цена за вычетом стоимости земли = стоимость здания
• Стоимость здания / 27,5 лет = допустимая годовая амортизация

В качестве примера возьмем наш дом на одну семью за 150 000 долларов в аренду.Стоимость участка составляет 20 000 долларов, и на момент покупки мы внесли 5000 долларов в капитальный ремонт. Наши ежегодные расходы на амортизацию составят:

• Цена покупки 150000 долларов за вычетом стоимости земли 20000 долларов = стоимость здания 130000 долларов + улучшение 5000 долларов
• Допустимая годовая амортизация = 135 000 долларов (стоимость здания 130 000 долларов + улучшение 5 000 долларов) / 27,5 лет = 4 909 долларов США ежегодные расходы на амортизацию

Как амортизация помогает минимизировать налогооблагаемую чистую прибыль

Теперь давайте кратко рассмотрим мощные преимущества, которые амортизация дает инвесторам в недвижимость.Амортизация – это неденежный вычет, который предполагает, что дом изнашивается или обесценивается в течение 27,5 лет.

Если наша аренда на одну семью приносит годовую валовую арендную плату в размере 18000 долларов США, а наши общие операционные расходы, включая такие статьи, как управление имуществом, текущее обслуживание и ремонт, процентные расходы и налог на имущество, составляют 50% нашего валового дохода, годовой чистой прибыли составляет 9000 долларов. Однако благодаря амортизации наш доход, облагаемый налогом, составляет менее половины от этой суммы:

• 18000 долларов США за год за вычетом 9000 долларов операционных расходов = 9000 долларов до амортизации
• 9000 долларов за вычетом 4 909 долларов безналичных расходов на амортизацию = 4091 доллар налогооблагаемой прибыли

Несмотря на то, что у нас по-прежнему есть денежная прибыль в размере 9000 долларов, мы должны уплатить налоги только с половины фактически полученных денежных средств.Если вы находитесь в средней налоговой категории в 32%, вы только что сэкономили 1571 доллар только на федеральных налогах благодаря расходам на амортизацию арендуемой вами частной собственности для одной семьи.

Помимо уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, вы также можете использовать амортизацию арендуемой собственности, чтобы переместить общий налогооблагаемый доход из более высокой налоговой категории в более низкую.

Например, супружеская пара, подающая совместную налоговую декларацию с доходом от 321 451 до 408 200 долларов, попадает в 32% налоговую категорию.Если семейная пара имеет совокупный доход в размере 325 000 долларов, то дополнительные расходы на амортизацию в размере 4 909 долларов уменьшат их общий доход до 320 091 доллар и переместят весь их налогооблагаемый доход в нижнюю 24-процентную налоговую категорию.

Таким образом, с расходами на амортизацию арендуемой собственности менее 5000 долларов, пара может сэкономить более 27000 долларов только на федеральных налогах:

• Налоговая категория 32%: 325000 долларов x 32% = 104000 долларов федеральных налогов, подлежащих уплате
• Налоговая категория 24%: 320 091 доллар x 24% = 7 822 доллара США, подлежащие уплате
федеральных налогов.
• Общая сумма федеральных налоговых сборов уменьшена на 27 178 долларов США за счет амортизационных расходов в размере 4 909 долларов США

В приведенном выше примере мы использовали полный год амортизации.Но что будет, если вы купите арендуемую недвижимость в середине года. К счастью, здесь не нужно строить догадки, потому что IRS уже ответило за вас на этот вопрос.

В следующей таблице сравнивается месяц ввода недвижимости в эксплуатацию с процентной долей базовой стоимости, которую вы можете амортизировать:

Амортизация не продолжается вечно. Для текущего собственника амортизация может закончиться двумя способами:

1. Вся основа затрат вычтена через 27,5 лет
2. Имущество выводится из эксплуатации путем продажи или прекращения получения дохода

Когда собственность переходит из рук в руки, часы амортизации «сбрасываются».Таким образом, даже если вы владеете недвижимостью в течение пяти лет и израсходовали около 18% общей амортизации, новый владелец сможет снова начать цикл амортизации продолжительностью 27,5 лет.

Это одна из многих причин, почему 1031 обмен с отсроченным налогом так популярен среди инвесторов в недвижимость. В дополнение к отсрочке любых причитающихся налогов на прирост капитала вы можете инвестировать в вторичную недвижимость, которой несколько лет, и которая все еще имеет 100% расходов на амортизацию, чтобы уменьшить налогооблагаемую чистую прибыль.

Перенастройка часов амортизации хорошо работает для покупателя, но что происходит с амортизацией, которую вы списали и получили выгоду как продавец?

Когда вы продаете свою собственность, IRS «возвращает» вам амортизацию.Каждый год, когда вы берете на себя расходы на амортизацию, ваша база затрат становится все меньше и меньше, а ваш потенциальный прирост капитала при продаже становится все выше и выше.

Например, через пять лет базовая стоимость нашего дома стоимостью 120 000 долларов (без учета стоимости земли) снижается на 24 545 долларов (4 909 долларов на ежегодную амортизацию x 5 лет) для текущей стоимости в 95 455 долларов. Фактически, расходы на амортизацию в размере 24 545 долларов США, которые вы использовали для уменьшения налогооблагаемого дохода за последние пять лет, облагаются налогом на прирост капитала.

Однако, проведя обмен отложенных налогов 1031 для продажи одной инвестиционной собственности и покупки другой, вы можете отложить уплату любых налогов из-за возврата амортизации и прироста капитала.

Амортизация позволяет инвесторам в арендную недвижимость значительно снизить, а иногда и полностью исключить налогооблагаемую прибыль:

• IRS считает, что жилая недвижимость изнашивается – или обесценивается – в течение 27,5 лет
• Имущество должно принадлежать налогоплательщику и использоваться для получения дохода, прежде чем оно может быть оценено по достоинству
• Значительные улучшения, такие как новая крыша или система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, могут увеличить стоимость амортизации
• Чем больше базовая стоимость, тем больше будут ежегодные амортизационные расходы.

Конечно, прежде чем вы сможете уменьшить свой собственный налогооблагаемый доход, вам нужно будет найти арендуемую недвижимость для снижения ее стоимости.Roofstock предлагает множество свойств на выбор, так что вы можете найти подходящие инвестиции для расширения своего портфеля.

Налоговые льготы при аренде земли | Финансы

1. Финансы
2. Налоговая информация
3. Налоговое планирование
4. Налоговые льготы по аренде земли

Автор: Дэвид Карнес

Городские застройщики часто ищут землю в аренду.

Изображение небоскреба, сделанное Снежаной Скундрич из Fotolia.com

Аренда земли, также известная как аренда земли, позволяет вам сдавать недвижимость в аренду, а не покупать ее сразу. Такой порядок может сэкономить вам деньги, если у вас нет ресурсов для прямой покупки земли или если вы планируете ее развивать. Аренда земли может привести как к федеральным, так и к налоговым льготам штата.

Как работает аренда земли

Арендатор может арендовать либо незастроенный участок земли, либо участок земли со зданиями. Часто арендатор будет добиваться долгосрочной аренды пустыря и строить на нем здания.Срок аренды – 99 лет. Целью арендатора в долгосрочной аренде обычно является строительство приносящих доход улучшений, таких как офисные помещения, которые он может сдавать в аренду субарендаторам. Если участок будет быстро застроен и принесет достаточный доход, арендатор может получить изрядную прибыль в течение срока аренды. В большинстве таких договоров аренды все улучшения арендатора принадлежат арендодателю после истечения срока аренды. Все эти договоренности должны быть прописаны в договоре аренды.

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость, также известный как налог на недвижимость, взимается государственными и местными органами власти с недвижимого имущества.Если налог не уплачен, налоговый орган может наложить арест на имущество. В конце концов, он может лишить права выкупа и продать собственность для уплаты налога. Если вы владеете недвижимостью, вы, как правило, несете ответственность за уплату налога на имущество, потому что вы – сторона, которая больше всех потеряет, если он не будет уплачен. Если вы арендуете недвижимость, домовладелец может согласиться уплатить весь или часть налога на недвижимость от вашего имени.

Амортизация

Амортизация представляет собой процент от стоимости соответствующей собственности, которую вы можете вычитать из своего налогооблагаемого дохода каждый год.Назначение амортизационных отчислений – учесть потерю стоимости имущества по мере его старения. Хотя стоимость самой земли не может быть обесценена, стоимость улучшений на земле, таких как здания, может быть уменьшена. Поскольку как арендатор вы, вероятно, будете владеть улучшениями, построенными вами в течение срока аренды, вы будете иметь право на вычет амортизационных отчислений, даже если арендодатель владеет землей. Правительства штатов также часто разрешают амортизационные отчисления.

Налог на прирост капитала

Налог на прирост капитала – это налог на прибыль, полученную от продажи основных средств, таких как недвижимость.Сдавая землю в аренду по договору аренды земли, а не продавая ее напрямую, домовладелец избегает ответственности по налогам на прирост капитала, которые он мог бы получить, если бы получил прибыль от продажи.

Вычитаемые расходы

Вы можете вычесть расходы, понесенные на содержание и эксплуатацию собственности, в определенных пределах, пока собственность используется в торговле или бизнесе. Вычет принадлежит тому, кто несет ответственность за эти расходы. Например, если домовладелец несет ответственность за благоустройство территории, он может вычесть эти расходы.Если вы несете ответственность за ремонт на заводе, вы можете вычесть эти расходы. Вы также можете удерживать арендную плату, если вы занимаетесь торговлей или бизнесом. Правительство штата также обычно разрешает такие вычеты. Тот, кто платит налог на имущество, может вычесть эти суммы из своего федерального налогооблагаемого дохода.

Источники

Биография писателя

Дэвид Карнес работает писателем на полную ставку с 1998 года и опубликовал два полнометражных романа. Он проводит много времени в разных странах Азии и свободно говорит на мандаринском диалекте китайского языка.Он получил степень доктора юридических наук в юридическом колледже Кентукки.

Налоговые льготы при аренде недвижимости для бизнеса | Малый бизнес

Предприятия, сдающие недвижимость в аренду, получают прибыль за счет сбора арендной платы с коммерческих и жилых арендаторов. Согласно отчету CBRE за 2009 год, лизинг собственности обеспечивает им менее изменчивую доходность, чем фондовый рынок, но требует от них крупных капиталовложений для покупки недвижимости. Владелец бизнеса, сдающий недвижимость в аренду, получает льготный налоговый режим от США.S. правительство, что позволяет ему увеличивать годовую прибыль за счет вычетов, обменов недвижимостью и более низких налоговых ставок.

Вычеты

Вычеты позволяют владельцам бизнеса вычитать из своего валового дохода все расходы, связанные с сдачей в аренду собственности в коммерческих целях, что снижает их общее налоговое бремя. Правительство США разрешает компаниям, сдающим недвижимость в аренду, вычитать все государственные и местные налоги на недвижимость, уплаченные в течение налогового года. Они также могут брать вычеты за труд и услуги, необходимые для обслуживания коммерческой и жилой недвижимости, а также юридические услуги, связанные с привлечением новых арендаторов и управлением претензиями по ответственности.

Амортизация

Компании, сдающие недвижимость в аренду арендаторам, обычно берут вычеты на амортизацию как коммерческой, так и жилой недвижимости. Амортизация позволяет бизнесу вычесть покупную цену своей собственности плюс любые улучшения в качестве расходов. Владелец бизнеса обычно будет использовать прямолинейную амортизацию для вычета части расходов на недвижимость каждый год, пока он полностью не вычтет стоимость в течение 27 лет для жилой недвижимости, сдаваемой в аренду, и 39 лет для нежилой недвижимости.

Прибыль

Хотя правительство США облагает налогом обычный доход по ставке до 35 процентов, прибыль от повышения стоимости сдаваемой в аренду собственности, которую продают компании, считается приростом капитала. Если владелец бизнеса владеет арендованной недвижимостью в течение года или дольше и продает ее с целью получения прибыли, он должен будет заплатить 15-процентный налог на свою прибыль. Амортизация увеличивает налоговую базу владельца бизнеса в арендуемой собственности, что означает, что он будет платить налог на амортизационные отчисления при продаже собственности.

Отсрочка

Предприятия избегают налога на прирост капитала по арендованному имуществу, проводя обмен 1031. Раздел 1031 Налогового кодекса позволяет владельцу бизнеса продавать существующую коммерческую недвижимость и использовать вырученные средства для покупки более дорогой собственности без уплаты налогов. Покупка новой собственности должна произойти в течение 180 дней после продажи существующей собственности, чтобы соответствовать требованиям. Кроме того, владелец бизнеса может инвестировать вырученные средства только в недвижимость аналогичного типа.Например, он не может продать коммерческую недвижимость, а затем купить жилую недвижимость.

Ссылки

Биография писателя

Крис Гамильтон работает писателем с 2005 года, специализируясь на деловых и юридических темах. Он участвует в различных веб-сайтах и ​​имеет степень бакалавра биологии Технологического института Вирджинии.

Как амортизировать арендованную землю

Если вы арендуете землю или недвижимость, вы можете амортизировать ее стоимость с течением времени для целей налогообложения и определения текущей справедливой рыночной стоимости.Расчет амортизации позволяет вам понять снижение стоимости собственности, а также распределение затрат с точки зрения периодов, в которых вы ее арендовали или использовали. Если вы ведете бизнес, сдавая недвижимость в аренду, ее амортизация повлияет на вашу чистую прибыль или убыток в балансе.

Помните, что вы должны быть владельцем бизнеса, чтобы иметь возможность амортизировать арендованное имущество. Чтобы требовать амортизации имущества, Налоговая служба (IRS) требует, чтобы арендованное имущество использовалось в вашем бизнесе или для приносящей доход деятельности.Вы не можете обесценить любую форму собственности, если вы используете ее только для личных целей.

Определите, имеете ли вы право на амортизацию арендованного имущества. IRS требует, чтобы вы сохранили права собственности на собственность, чтобы вы могли амортизировать любую собственность, которую вы арендуете. Это включает в себя юридическое право собственности на собственность, юридическое обязательство по оплате собственности, ответственность за оплату эксплуатационных и эксплуатационных расходов, обязанность платить налоги на собственность и риск потери, если собственность будет уничтожена или списана.

Определить стоимость арендуемого земельного участка. Изучите все аналогичные и недавние сопоставимые продажи земли, используя для сравнения минимум 5–10 объектов недвижимости. Используйте «рыночный подход» для определения стоимости земли путем сравнения продаж земли в пределах узкого и разумного окна продажи в течение последних двух-шести месяцев. Определение истинной или фактической стоимости земли требует большой работы и тщательного изучения деталей, поэтому многие землевладельцы используют сравнения других землевладельцев для определения стоимости земли.

Определите покупную цену собственности и вычтите из нее стоимость земли, чтобы получить стоимость собственности. Оцените срок службы недвижимости. Вы можете проверить эту информацию у специалиста по налоговому учету, но IRS обычно позволяет амортизировать стоимость арендованной собственности в течение 27 1/2 лет.

Рассчитайте величину годового допустимого амортизационного вычета, разделив стоимость имущества на предполагаемый срок службы, или 27 1/2 лет.Например, если недвижимость оценивается в 245 000 долларов, разделенная на срок службы 27 1/2 лет, вы получите в результате годовой вычет допустимой амортизации в размере 8 909,09 долларов.

Запишите величину амортизации в своей финансовой отчетности надлежащим образом. Попросите вашего специалиста по бухгалтерскому учету проверить точность этой информации и ее влияние на все остальные цифры.

Налоговый режим улучшений арендатора: кто должен их производить – арендодатель или арендатор? | Изучите наше мышление

То, платят ли арендодатели или арендаторы за улучшения арендатора, влияет на согласованные арендные ставки и имеет значительные налоговые последствия.Вот варианты, которые вам следует рассмотреть.

Для того, чтобы сдать свои здания в аренду, риэлторские компании улучшают эти здания – либо занимаясь модификациями самостоятельно, либо разрешая арендаторам улучшать арендованное пространство. Но кто платит за эти улучшения арендатора – и кто ими владеет – не только влияет на договорные ставки аренды, но также может иметь значительные налоговые последствия для обеих сторон.

Что такое улучшения арендованного имущества и как они обрабатываются?

Улучшения арендатора или арендованного имущества относятся к улучшениям, внесенным в собственность, принадлежащую арендодателю, для привлечения арендаторов и предоставления им возможности сдавать в аренду помещения, подходящие для использования по назначению.Возможности строительства и оплаты улучшений арендованного имущества и налоговые последствия для них различаются. Улучшения могут производиться под наблюдением арендодателя или арендатора, оплачиваются арендодателем или арендатором и принадлежат любой из сторон.

Эти факты, а также соответствие аренды требованиям, чтобы считаться краткосрочной арендой торговых площадей согласно разделу 110 IRC, будут определять порядок налогообложения этих улучшений арендатора.

Последствия для налога на прибыль строительства и оплаты улучшений арендованного имущества различны, и правильное структурирование этих арендных операций может привести к значительной экономии налогов.

Нежилое недвижимое имущество амортизируется линейным методом в течение 39 лет. Однако усовершенствования арендатора, введенные в эксплуатацию 1 января 2018 г. или после этой даты и отвечающие определенным требованиям, классифицируются как «свойство квалифицированного улучшения» (QIP). Когда закон CARES был подписан в марте 2020 года, он обеспечил ретроактивное исправление ошибки Закона о сокращении налогов и занятости, связанной с QIP. В результате, согласно действующему законодательству, объекту, отвечающему за квалифицированное улучшение, назначается срок эксплуатации 15 лет, и на него распространяется бонусная амортизация.

Кроме того, если эти улучшения соответствуют требованиям к «квалифицированной недвижимости» в соответствии с Разделом 179 IRC, а также выполнены другие требования Раздела 179, они могут быть немедленно списаны на расходы.

Кто должен производить улучшения – арендодатель или арендатор?

Налоговые соображения по улучшениям арендованного имущества в первую очередь сосредоточены на том, какая сторона оплачивает улучшения и какая сторона сохраняет за собой право собственности на них. Как правило, сторона, которая платит за улучшения и владеет ими, может брать амортизационные отчисления.Но определение права собственности не всегда очевидно и зависит от таких факторов, как то, кто сохраняет преимущества и бремя владения, а не только от того, кто имеет законное право собственности на улучшения.

Следовательно, стороны аренды должны рассмотреть возможность включения в договор аренды положения, чтобы документально подтвердить свое намерение в отношении того, кто сохраняет право собственности на улучшения в течение срока аренды. Возможны следующие варианты:

• Когда домовладельцы строят и оплачивают улучшения, они владеют улучшениями и амортизируют их, и для арендатора нет налоговых последствий.Часто это самое простое решение, когда улучшения могут быть использованы будущими арендаторами после того, как текущий арендатор освободит арендованное пространство.
• Многие улучшения арендованного имущества предназначены для конкретного арендатора и будут проданы или прекращены, когда арендатор прекратит аренду. В подобных случаях домовладельцы имеют право вычесть оставшуюся налоговую базу из капитализированных улучшений арендованного имущества, сделанных для конкретного арендатора после прекращения аренды, если такие улучшения безвозвратно выбывают или отказываются от них и не будут использоваться последующим арендатором.
• Если домовладелец строит улучшения и владеет ими и получает возмещение от арендатора в качестве замены арендной платы по договору аренды, то арендодатель должен признать доход от аренды на сумму возмещения и амортизировать улучшения как свои собственные активы. Арендатор может амортизировать денежные выплаты арендодателю в течение срока аренды, поскольку они заменяют арендную плату, причитающуюся по договору аренды. Тот же результат происходит, если арендатор производит и оплачивает улучшения, если они рассматриваются в соответствии с соглашением об аренде как замена арендной платы.Но, как правило, это плохая налоговая ситуация для арендодателя, потому что доход от аренды признается немедленно, а амортизация улучшений распределяется на многие годы.
• И наоборот, если арендатор производит улучшения, которые он будет использовать, и владеет ими, и арендодатель не возмещает им расходы, а договор аренды и другие доказательства не показывают, что стороны намеревались использовать это в качестве замены арендной платы, то арендодатель не имеет налогооблагаемого дохода. Арендатор рассматривается как владелец этих улучшений и может амортизировать их.После прекращения аренды арендатор может потребовать возмещения убытков от отказа от оставшейся налоговой базы этих улучшений, если они остались после того, как арендатор освободил помещение.
• Если арендодатель предоставляет арендатору денежное пособие для строительства улучшений, которые он будет владеть и использовать, этот денежный платеж будет составлять немедленно облагаемый налогом доход арендатору. В той мере, в какой арендатор использует эту скидку на улучшение для строительства своих улучшений в арендуемой площади, арендатор может амортизировать эти активы.Денежный резерв на улучшение арендатора будет рассматриваться как стоимость приобретения по аренде для арендодателя, который будет амортизировать эту стоимость вместе с другими расходами по аренде в течение срока действия аренды.
• Законодательно исключение из правил, обсуждаемых непосредственно выше, в отношении денежных выплат или уменьшения арендной платы, полученной арендатором, если это соглашение об аренде соответствует положениям, которые рассматриваются как краткосрочная аренда (15 лет или менее) розничной торговли согласно разделу 110 IRC. космос.Если требования Раздела 110 соблюдены, арендатор не признает доход в той мере, в какой это пособие используется для строительства улучшений, поскольку эти улучшения будут возвращены арендодателю по окончании срока аренды. В этом случае для целей амортизации арендодатель должен рассматривать эти улучшения как нежилую недвижимость.

Правильное структурирование сделок по аренде может привести к значительной экономии налогов, и арендодателям, и арендаторам следует тщательно рассмотреть варианты, которые лучше всего соответствуют их налоговым позициям и целям.