Лизинг проводки у лизингодателя на балансе лизингополучателя: Полная информация для работы бухгалтера

Содержание

Возобновление интереса к синтетической аренде – освежение знаний и изменения в соответствии с новым (ASC 842) стандартом учета аренды | King & Spalding

Искусственная аренда – это метод финансирования, структурированный как операционная аренда для целей финансового учета арендатора и финансирование для целей федерального налогообложения США. Синтетическая аренда чаще всего используется при приобретении или строительстве помещений для штаб-квартир компании или других проектов в сфере недвижимости, корпоративных самолетов и крупного оборудования, но этот метод имеет широкое применение. Они обеспечивают метод финансирования полной стоимости строительства или приобретения по конкурентоспособным ставкам без запроса средств из корпоративной кредитной линии, позволяя арендатору вычесть амортизационные отчисления.

Несмотря на то, что популярность этого метода финансирования несколько лет назад пошла на убыль, мы столкнулись с увеличением количества заявок на синтетический лизинг и запросов на помощь в оценке и внедрении синтетического лизинга в качестве нового продукта. Эти изменения происходят даже в условиях новых изменений в финансовом учете, которые влияют на учет аренды арендатором в бухгалтерском балансе, включая синтетическую аренду. Это оповещение содержит краткое описание синтетической аренды, ее историю, изменения в бухгалтерском учете и некоторые преимущества/недостатки этого специализированного вида аренды.

СТРУКТУРА

Традиционная операционная аренда рассматривает арендодателя как владельца как для финансового учета, так и для целей федерального налогообложения США, в то время как синтетическая аренда разделяет типичный бухгалтерский и налоговый учет. В отличие от большинства видов операционной аренды, где арендодатель рассматривается как налогоплательщик для целей федерального подоходного налога США, при синтетической аренде арендатор рассматривается как владелец и, следовательно, имеет право на амортизационные отчисления в отношении имущества. Точно так же арендатор также обычно может вычесть процентную часть арендных платежей в качестве процентных расходов для целей федерального налогообложения США.

Арендодателем обычно является банк или крупная финансовая компания в связи с изменениями в финансовой отчетности, которые произошли в 2003 году. Арендодатель также является заемщиком по кредитной линии, которая обеспечивает финансирование 75% или более стоимости арендованного актива от банков или другие финансовые компании. Арендные платежи арендатора достаточны для обслуживания долга, а также инвестиций арендодателя и, как правило, включают небольшую амортизацию или не включают ее вообще в течение срока аренды. В случае банкротства синтетическая аренда рассматривается как обеспеченная ссуда от арендодателя арендатору.

ОПЦИИ ПО КОНЦЕ СРОКА

Синтетическая аренда представляет собой тройную чистую аренду (т. е. все расходы по эксплуатации имущества несет арендатор), и в конце срока аренды у арендатора обычно есть возможность продлить срок аренды, возврат имущества или приобретение имущества. Если арендатор решит вернуть имущество, то арендодатель выставит это имущество на продажу третьей стороне; однако от арендатора может потребоваться уплата потенциально существенного платежа при прекращении аренды, если цена продажи ниже согласованного порога. Такие платежи при прекращении аренды могут составлять до 65-80% от первоначальной стоимости имущества, если чистая выручка от продажи окажется ниже ожидаемой. Арендодатель также несет некоторый риск, связанный с активами, поскольку арендатор не обязан выплачивать полную сумму стоимости имущества в случае его возврата. Поскольку арендатор часто зависит от имущества, а плата за прекращение аренды может быть существенной, арендатор обычно продлевает срок аренды или покупает имущество. Конечно, арендатор может решить перепродать имущество после этого.

КРАТКАЯ ИСТОРИЯ

Синтетический лизинг был очень популярен среди быстрорастущих компаний, которые не хотели вкладывать капитал в приобретение крупных активов. Некоторые финансовые коэффициенты, такие как рентабельность активов, были повышены, поскольку активы, являющиеся предметом синтетической аренды, не были включены в баланс арендатора. Этот забалансовый подход стал предметом обсуждения в прессе и стал объектом пристального внимания общественности. Примерно в 2001 году было много статей о сложных корпоративных забалансовых финансах и структурах гарантий, которые запутывали структуру капитала; критика внебалансовых структур расширилась и теперь включает статьи, критикующие компании за синтетическую аренду. Когда внебалансовые структуры стали предметом негативной прессы, интерес к синтетической аренде значительно снизился, поскольку компании избегали этих структур.

В дополнение к негативным отзывам в прессе, в 2003 году FASB ввел новое руководство в FIN 46 «Консолидация компаний с переменной долей участия» , которое нарушило преобладающую структуру синтетической аренды, значительно ограничив использование компании специального назначения с одним активом в качестве арендодатель. По сути, FIN 46 предусматривал, что если арендатор является основным бенефициаром компании с переменной долей участия, такой как арендодатель с одним активом, то арендатор должен консолидировать арендодателя в своей финансовой отчетности, уничтожая внебалансовые выгоды синтетической арендовать. В ответ финансовые учреждения начали предоставлять компании с несколькими активами в качестве арендодателей в большинстве случаев синтетической аренды.

ЗАБАЛАНСОВЫЙ УЧЕТ – ТОГДА И СЕЙЧАС

В отличие от активов и обязательств по ссуде или капитальной аренде, активы и обязательства по операционной аренде (и синтетической аренде) не отражаются в балансе арендатора, хотя платежи проходят через отчеты о доходах и движении денежных средств. Этот забалансовый учет был привлекательным для компаний в прошлом, даже после того, как агенты и кредиторы в кредитных линиях пересмотрели свои расчеты финансовых обязательств, чтобы прямо включить синтетическую аренду в качестве задолженности.
По иронии судьбы, конец того, что когда-то считалось преимуществом синтетического лизинга – внебалансовый учет со стороны лизингополучателя – может вызвать возобновление интереса к продукту. Как и другие виды операционной аренды, синтетическая аренда должна быть включена в баланс арендатора в соответствии с ASC 842 (который начинается с финансовых годов, начинающихся после 15 декабря 2018 года для большинства публичных компаний, и начинается в следующем году для частных компаний). В связи с этим изменением забалансового учета операционной аренды, ASC 842 требует, чтобы арендатор отражал «актив в форме права пользования» в балансовом отчете, а также обязательство по аренде. Это устранит одно из критических замечаний синтетической аренды и одно преимущество, но есть ряд других преимуществ, которые по-прежнему делают синтетическую аренду привлекательной.

ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ

Синтетическая аренда может обеспечить очень эффективное финансирование. При синтетической аренде лизингополучатель может выбрать актив, а также внести улучшения по индивидуальному заказу или построить объект в соответствии с его спецификациями, с учетом определенных учетных ограничений, и получить финансирование на полную стоимость актива, а не только 70%. или 80% от стоимости. Ставки финансирования для большинства объектов конкурентоспособны со ставкой займа арендатора по его общему кредиту оборотного капитала. Во многих случаях существующая кредитная линия арендатора не нуждается в изменении, поскольку синтетическая лизинговая линия часто разрешается корпоративной кредитной линией арендатора, но эти кредитные линии почти всегда будут включать синтетическую аренду в качестве задолженности при расчете финансовых ковенант. Как упоминалось ранее, арендатор, как правило, имеет возможность амортизировать актив для целей федерального подоходного налога и имеет возможность приобрести имущество в конце срока аренды на согласованную сумму, что позволяет арендатору реализовать любое повышение стоимости имущества. . В течение срока аренды амортизация минимальна, что снижает арендные платежи арендатора. В результате арендатор должен иметь высокую кредитоспособность, чтобы претендовать на синтетическую аренду. Это также сложный продукт, что означает, что его внедрение обходится дороже, и чтобы избежать консолидации на балансе арендатора, обычно требуется основной арендодатель, что еще больше ограничивает стороны, желающие выступать в этом качестве. Как кратко упоминалось выше, в ASC 842 также внесены изменения в учет, которые влияют на синтетическую аренду. Во-первых, в соответствии с ASC 842 на балансе арендатора будет актив в форме права пользования и обязательство по аренде. Обязательство по аренде будет дисконтировано до приведенной стоимости для целей отчетности. Правила учета арендатора для определения того, является ли аренда операционной арендой или капитальной арендой (теперь финансовой арендой), будут подлежать дополнительной интерпретации, поскольку четкие критерии с процентами станут руководящими принципами. Чтобы развеять опасения по поводу этих изменений, по крайней мере одна из четырех крупных бухгалтерских фирм подтвердила в своей литературе, что они не будут возражать против использования тестов яркой линии из ASC 840, чтобы сделать это определение в соответствии с новыми стандартами аренды ASC 842. , но, как и в прошлом, это не обязательно означает, что арендатор будет считаться операционной арендой, не нарушая критерий.

Закон о снижении налогов и занятости от 2017 г. изменил ряд ключевых положений, касающихся лизинга/финансирования. Наиболее значимым в этом контексте должно стать введение 100%-го учета в расходах квалифицированного материального имущества со сроком окупаемости 20 лет и менее. Это списание за текущий год относится к имуществу, введенному в эксплуатацию после 27 сентября 2017 г. и до 1 января 2023 г., а также к поэтапно сокращенным суммам (ежегодное снижение процентной ставки на 20%), как правило, до 2026 г. Период восстановления для объектов недвижимости превышает 20 лет, и, таким образом, активы недвижимого имущества не подлежат списанию на расходы, но другое связанное с ними материальное личное имущество может соответствовать требованиям. Эта возможность 100%-го покрытия расходов может подтолкнуть некоторых налогоплательщиков к поиску синтетической аренды для квалифицируемых активов, чтобы арендатор, как налогоплательщик, мог претендовать на полное покрытие расходов. Эта льгота должна быть сбалансирована с другим новым положением, которое ограничивает вычет «процентов от бизнеса» за любой налоговый год до суммы «дохода от процентов от бизнеса» налогоплательщика и 30% «скорректированного налогооблагаемого дохода» налогоплательщика за налоговый год. Как правило, скорректированная налогооблагаемая прибыль определяется как EBITDA до 2022 года и EBIT после этого.

Особый интерес для участников синтетической аренды недвижимости представляет тот факт, что арендатор может владеть недвижимым имуществом или сдавать его в аренду на условиях аренды земли и строить улучшения на недвижимом имуществе. Несмотря на то, что существует крайний срок для завершения или существенного завершения строительства, как правило, не существует промежуточных этапов строительства с ограничениями по строительству в течение периода строительства, что может снять с арендатора существенные ограничения и бремя соблюдения требований в его роли строительного агента.

ВЫВОДЫ

Хотя синтетический лизинг не будет так распространен, как многие другие виды лизинговых услуг, он представляет собой хорошую альтернативу для компаний, которые заинтересованы в методе удержания арендных платежей на низком уровне в течение срока аренды, амортизации имущества для США. для целей федерального налогообложения и иметь возможность приобретать недвижимость. Некоторые вопросы и соображения выходят за рамки этой статьи; пожалуйста, свяжитесь с нами, если вам нужна дополнительная информация – будь то арендатор, арендодатель или сторона, желающая добавить синтетический лизинг к своим финансовым предложениям.

Что нужно знать о финансировании с помощью синтетической аренды

Синтетическая аренда стала одним из самых популярных методов финансирования для арендаторов кредита. Этот тип «забалансового» финансирования использовался для финансирования корпоративных приобретений и расширения. Синтетическая аренда может быть использована для различных активов и особенно популярна для строительства торговых, офисных, производственных и распределительных объектов, а также для оборудования, такого как самолеты.

Искусственная аренда представляет собой соглашение о финансировании, которое рассматривается как аренда для целей финансового учета и ссуда для целей федерального подоходного налога. Если синтетическая аренда правильно структурирована, арендатор/заемщик рассматривается как арендатор в соответствии с применимыми правилами бухгалтерского учета и не отражает ни задолженность, ни актив в своем балансе, кроме как в сносках. Однако для целей федерального подоходного налога арендатор считается владельцем объекта и заемщиком по долговому соглашению.

Таким образом, арендатор сохраняет налоговые льготы, как описано ниже.

КАКОВЫ ПРЕИМУЩЕСТВА?

Арендатор получает забалансовый учет как актива, так и долга, понесенного для финансирования приобретения и строительства недвижимости. Арендатор рассматривается как владелец имущества для целей налогообложения прибыли и имеет право на вычеты процентов и амортизации. В случае нового строительства арендатор обычно назначается агентом по строительству для арендодателя и контролирует проектирование и строительство объекта. Однако последние правила бухгалтерского учета (кратко описанные ниже) повлияли на структуру большинства соглашений со строительными агентствами. По условиям аренды арендатор также сохраняет за собой операционный контроль над имуществом.

В большинстве случаев синтетической аренды потенциальное увеличение стоимости имущества остается за арендатором из-за выбора арендатором возможности покупки, которая более подробно описана ниже. Арендная плата при синтетической аренде основана на кредите арендатора.

Результатом является более низкая стоимость владения, чем при традиционном финансировании недвижимости. Сделка обычно обеспечивает 100-процентное финансирование объекта.

Точка зрения арендодателя
Арендодатель рассматривает сделку как кредитную сделку, при которой арендатор сохраняет за собой все строительные и эксплуатационные риски. По сути, арендодатель предоставляет ссуду, которую он рассчитывает погасить за счет арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды.
Точка зрения кредитора
Кредиторы обычно рассматривают синтетический лизинг как кредитную сделку, при этом актив обеспечивает обеспечение кредита. Часто кредиторами являются одно или несколько финансовых учреждений, которые являются сторонами других возобновляемых кредитных линий или соглашений о займе арендатора/заемщика.

КАК ЭТО СТРУКТУРИРОВАНО?
Процесс синтетической аренды обычно начинается с определения арендатором участка и существующего объекта или оборудования. Арендатор может заключить договор на приобретение актива, но арендодатель должен приобрести право собственности на имущество в соответствии с правилами бухгалтерского учета, описанными ниже. Затем арендодатель приобретает имущество для сдачи в аренду арендатору по тройной чистой аренде «типа облигаций».
Строительный агент
В случае нового строительства арендатор назначается арендодателем в качестве строительного агента для проектирования, приобретения и строительства улучшений. Арендатор обычно несет ответственность за разработку планов и спецификаций, а также за выбор строительного подрядчика. Арендатор должен проявлять осторожность, чтобы избежать перерасхода средств на строительство, за которое, возможно, придется платить арендатору, если суммы, финансируемые арендодателем и кредитором, недостаточны для завершения проекта. Оплата такого перерасхода средств арендатором может повлиять на порядок учета операции. Как отмечалось выше, определенные изменения в правилах бухгалтерского учета повлияли на структуру договоров строительного агентства между арендодателем и арендатором.

Возмещение затрат на строительство
Как правило, арендатор несет ответственность за приобретение, установку, модернизацию и/или строительство имущества. Арендодатель возмещает арендатору расходы на приобретение, строительство и другие расходы в рамках процедуры выплаты, сравнимой с той, которая используется в традиционном кредитном соглашении. Авансы арендодателя арендатору финансируются за счет комбинации инвестиций в акционерный капитал и кредитов, полученных арендодателем.
Операционные риски
Арендатор берет на себя все риски, связанные с владением и эксплуатацией имущества, включая несчастные случаи и конфискацию. Арендатор также обязан оплатить все налоги, страховку, коммунальные услуги и другие сборы, обычно оплачиваемые владельцем недвижимости. В договоре аренды обычно содержится пункт «ад или паводок», требующий от арендатора уплаты арендной платы независимо от причинения ущерба, разрушения или конфискации имущества. Однако возмещение ранее существовавших экологических рисков может быть ограничено правилами бухгалтерского учета, как описано ниже.
Основные финансовые условия
Арендная плата равна сумме обслуживания долга и дохода на капитал и часто основывается на процентах сверх лондонской межбанковской ставки предложения («LIBOR»), ставки по коммерческим бумагам или какой-либо другой индекс, практически без амортизации. Типичный срок аренды обычно составляет от трех до семи лет и соответствует сроку погашения долга и собственного капитала. Поскольку большинство синтетических договоров аренды представляют собой кредитные операции, документы могут включать финансовые обязательства арендатора.
Опционы по истечении срока действия
В конце срока аренды у арендатора есть несколько вариантов:
Аренда может быть продлена, если на это есть согласие как арендодателя, так и арендатора;
Арендатор может принять решение о покупке имущества по покупной цене, равной сумме непогашенной задолженности и собственного капитала; или
Арендатор может расторгнуть договор аренды.

Если лизингополучатель приобретает имущество, актив будет отражен на его балансе. (Примечание. Если арендатор желает продолжить учет актива за балансом, арендатор может рассмотреть возможность рефинансирования активов путем продажи с обратной арендой.) Если арендатор прекращает аренду, он должен выплатить арендодателю «условную арендную плату». платеж, равный примерно 85-87 процентам стоимости объекта. Этот платеж применяется к непогашенному долгу. Аренда обычно требует, чтобы арендатор реализовал недвижимость. Выручка от любой продажи используется для погашения оставшейся части долга и собственного капитала. Любая избыточная выручка от продажи выплачивается арендатору Максимальная сумма риска арендатора при расторжении договора равна сумме условного арендного платежа.
ПРАВИЛА БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА
Чтобы получить выгоду от сделки синтетической аренды, стороны должны соблюдать определенные правила бухгалтерского учета, установленные Советом по стандартам финансовой отчетности (FASB), в том числе следующие:
SFAS 13 90 051
Заявление о стандартах финансовой отчетности («SFAS») № 13 требует, чтобы все следующие требования были выполнены для того, чтобы арендатор мог получить забалансовый учет:
Не может быть автоматической передачи права собственности арендатору в конце срока аренды.
Любой вариант покупки имущества арендатором не может осуществляться по «выгодной» покупной цене.
Срок аренды не может превышать 75 процентов срока полезного использования арендуемого имущества.
Текущая стоимость минимальных арендных платежей не может составлять 90 или более процентов от справедливой рыночной стоимости имущества, определенной на дату начала аренды.
SFAS 98
Для получения основных преимуществ синтетической аренды сделка с недвижимостью должна быть структурирована с учетом SFAS № 98, который применяется к сделкам продажи с обратной арендой недвижимого имущества. Согласно SFAS № 98, арендатор, который владеет недвижимым имуществом и продает его арендодателю, не может иметь никакого «продолжающегося участия» после заключения договора аренды, кроме как в «обычном» соглашении об обратной аренде. SFAS № 98 приводит следующие примеры продолжающегося участия, которое будет запрещено:

Опцион или обязательство арендатора приобрести недвижимость.
Гарантия арендатора в отношении инвестиций арендодателя или возврата инвестиций.
Разделение стоимости имущества с арендодателем.
Если к сделке применяется SFAS № 98, арендатор лишается некоторых основных преимуществ синтетической аренды. Во избежание применения SFAS № 98 арендатор не может владеть или приобретать право собственности на недвижимость до начала синтетической аренды. Как отмечалось выше, право собственности на имущество должно быть передано непосредственно арендодателю третьей стороной-продавцом. Если арендатору принадлежит право собственности на землю, все еще возможно структурировать синтетическую аренду для улучшений, если арендатор земли сдает землю в аренду арендодателю синтетической аренды. Однако в этом случае земля останется на балансе арендатора.
EITF 90-15
Целевая группа по новым вопросам («EITF») FASB рассмотрела обстоятельства, при которых арендодатель и арендатор «объединяются» для целей финансового учета. См. «Влияние несущественных арендодателей, гарантии остаточной стоимости и другие положения в лизинговых сделках», Резюме EITF (Целевая группа по новым вопросам Совета по стандартам финансового учета), стр. 623 (1990) («EITF 90-15»). В соответствии с EITF 90-15 арендатор не будет получать забалансовый учет, если будут выполнены все следующие три условия.

Практически вся деятельность арендодателя связана с активами, сдаваемыми в аренду арендатору.
Арендатор несет практически все остаточные риски и получает практически все остаточные выгоды от арендованных активов.
Арендодатель не осуществил каких-либо существенных инвестиций, подверженных риску в течение срока аренды.
ETIF 90-15 предлагает три процента в качестве минимального капитала, который квалифицируется как «существенная» инвестиция.
Соответственно, типичный синтетический инструмент структурирован с трехпроцентным вкладом в акционерный капитал. Поскольку по крайней мере один из трех критериев не выполняется, синтетическая аренда подлежит учету за балансом в соответствии с EITF 90-15.
EITF 96-21
EITF 96-21 ограничивает использование арендодателем задолженности без права регресса для финансирования своего минимального взноса в акционерный капитал. Он также предусматривает, что сборы за структурирование, выплачиваемые арендатором владельцам арендодателя, должны учитываться для целей применения 90-процентный тест в соответствии с SFAS № 13.
EITF 97-1
EITF 97-1 ограничивает обстоятельства, при которых арендатор может возместить арендодателю ущерб за ранее существовавшие условия окружающей среды. Если риск убытков невелик, такие возмещения убытков могут привести к тому, что сделка будет рассматриваться как продажа с обратной арендой в соответствии с FAS 98. использование арендатором имущества, например дефолты, основанные на финансовых результатах. Такие дефолты, среди прочего, должны быть обычными в финансовых соглашениях, и в начале срока аренды не должно быть никаких указаний на то, что дефолт произойдет.
Изменения в Правилах бухгалтерского учета
Время от времени FASB выпускает новые политики и процедуры, влияющие на финансовую отчетность по синтетической аренде. Прежде чем арендатор заключит новую сделку синтетической аренды, следует проконсультироваться с бухгалтерами арендатора для получения обновленной информации. Два недавних примера изменений правил бухгалтерского учета кратко описаны ниже.
EITF 97-10
EITF 97-10 предусматривает, что арендатор, который несет практически все риски периода строительства, будет рассматриваться как владелец активов в течение периода строительства. При таких обстоятельствах положения SFAS № 98, чтобы сделка рассматривалась как продажа с обратной арендой после завершения строительства. EITF 97-10 применяет тест, аналогичный 90-процентному критерию «возврата инвестиций» SFAS № 13, и включает в «максимальную гарантию» арендатора любые суммы, которые арендатор должен или может быть обязан внести во время строительства. Эти суммы включают, например, суммы строительства, гарантированные арендатором, инвестиции в акционерный капитал или кредиты арендодателю, любые обязательства по приобретению проекта или финансированию перерасхода средств, арендную плату, уплаченную в течение периода строительства, а также компенсации или гарантии арендодателю. Некоторые из этих обстоятельств могут привести к тому, что арендатор будет рассматриваться как владелец арендатора, даже если 90-процентный тест выполнен.
Политика консолидации
FASB объявил, что может внести изменения в свою политику и процедуры консолидации, которые могут привести к «консолидации» арендодателя с арендатором для целей финансового учета, если арендодатель является субъектом, контролируемым арендатором . (См. Предварительный проект, Предлагаемое заявление о стандартах финансовой отчетности № 154-D, «Консолидированная финансовая отчетность: политика и процедуры», 16 октября 1995 г.) В случае принятия эта политика может повлиять на использование специальной целевой организации в качестве арендодателя в синтетическая аренда, если арендатор фактически контролирует арендодателя. FASB указал, что продолжит обсуждение в области консолидации, и вскоре ожидается новое заявление.
СТРУКТУРИРОВАНИЕ ПРАВИЛ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА
Синтетическая аренда предназначена для соблюдения описанных выше правил бухгалтерского учета. Несмотря на то, что у арендатора есть возможность приобрести недвижимость, она не является выгодной покупной ценой, и передача не происходит автоматически. Кроме того, арендатор может принять решение о возврате имущества арендодателю в конце срока аренды вместо покупки имущества.
“Условная арендная плата” или “гарантированная максимальная сумма”, выплачиваемая арендатором по окончании срока аренды, рассчитывается как сумма, которая при добавлении к арендной плате, уплачиваемой в течение срока аренды, не превышает 90-процентное ограничение SFAS № 13. Эта условная арендная плата составляет примерно от 85 до 87 процентов стоимости объекта.
В сделках с недвижимостью относительно короткий срок большинства синтетических договоров аренды соответствует SFAS № 13. Срок аренды может быть проблемой при синтетическом лизинге оборудования с коротким сроком полезного использования.
Во избежание ограничений SFAS № 98 в отношении сделок с недвижимостью арендатор не должен приобретать право собственности на недвижимость до начала срока аренды; право собственности должно быть приобретено арендодателем. Однако синтетическая аренда может быть структурирована с использованием аренды земли, если арендатор владеет землей. (Примечание: SFAS № 98 применяется только к продаже недвижимости с обратной арендой.)
Первый критерий EITF 90-15 выполняется при синтетической аренде, если сделка структурирована с использованием в качестве арендодателя организации специального назначения, как описано ниже. Кроме того, аренда с тройной нетто-облигацией отвечает второму критерию. Однако третьего теста можно избежать, если соглашение структурировано таким образом, что инвестиции в акционерный капитал составляют три процента, минимальную сумму, необходимую для того, чтобы избежать консолидации арендодателя и арендатора для целей бухгалтерского учета.
Синтетическая аренда также эволюционирует с учетом последних положений бухгалтерского учета, таких как EITF 96-21, 97-1 и 97-10. Любая новая учетная политика по консолидации также может повлиять на структурирование синтетической аренды.
КАКАЯ СТРУКТУРА ЯВЛЯЕТСЯ ПРЕДПОЧТИТЕЛЬНОЙ ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЬА?
Предпочтительной структурой для арендодателя является организация, находящаяся на грани банкротства. Иногда в качестве арендодателя создается организация специального назначения, такая как траст. Доверительным управляющим обычно выступает национальный банк или государственная трастовая компания. Однако стороны должны тщательно структурировать лицо, выступающее в качестве арендодателя, для соблюдения правил бухгалтерского учета. Как отмечалось выше, были подняты вопросы относительно того, должен ли арендодатель специального назначения, который создается исключительно для владения активом и его сдачи в аренду арендатору и который контролируется арендатором, “консолидироваться” с арендатором для целей учета. Эта консолидация потребует от арендатора отражения долга и актива в своем балансе.
Чтобы избежать этой проблемы, многие синтетические договоры аренды структурируются с привлечением сторонних арендодателей или организаций, таких как лизинговые филиалы банка, выступающие в качестве арендодателя, вместо организации специального назначения.
Дополнительные изменения правил учета могут повлиять на структуру организации, используемой в качестве арендодателя в синтетической аренде.
КАК СТРУКТУРИРОВАНЫ КРЕДИТНЫЕ И АКЦИОНЕРНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ?
Как отмечалось выше, арендодатель заключает кредитные соглашения и получает инвестиции в акционерный капитал для финансирования приобретения и строительства недвижимости. В типичной структуре аренды с использованием заемных средств кредитор или группа кредиторов предоставляет ссуду арендодателю без права регресса.
Долг обычно делится на два транша:
А-транш, который структурирован для погашения за счет «условной арендной платы», описанной выше, в случае, если арендатор решит не покупать недвижимость; и
A B-транш, держатели которого имеют право на первоочередную выплату от продажи имущества.
Сумма А-транша равна сумме условной арендной платы, обычно около 85% стоимости помещения. Транш B обычно равен 12 процентам от такой стоимости. Инвестиции в акционерный капитал составляют оставшиеся три процента. Доходность по каждому траншу оценивается с учетом относительных приоритетов платежей. Транш A считается несколько менее рискованным, чем транш B, который связан с продажей имущества и, следовательно, имеет более высокую процентную ставку. Доходность по долевому компоненту выше, чем по заемному, что характерно для вложений в акционерный капитал. Хотя иногда используется повышение кредитоспособности, арендатор может захотеть структурировать сделку, чтобы избежать гарантии долга арендодателя со стороны арендатора. Такая гарантия может потребовать от арендатора взять на себя долг арендодателя за счет арендатора. Такая гарантия может потребовать от арендатора учитывать задолженность арендодателя для целей финансовых условий в его возобновляемом кредите или других кредитных договоренностях.
КАКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ НЕОБХОДИМА?
Большинство операций синтетической аренды включают:
Соглашение об участии;
Кредитный договор и примечания;
Уступка права аренды;
Документация по особенностям сделки.
Договор участия – это механизм, посредством которого все стороны соглашаются участвовать в сделке. Как правило, он включает заверения и гарантии всех сторон. Кроме того, соглашение об участии включает обязательства арендатора в отношении таких вопросов, как требования к страхованию, финансовая отчетность, соблюдение экологических норм и возмещение убытков. Соглашение об участии часто касается условий финансирования и механики финансирования, а также распределения арендных платежей между долевыми и заемными участниками.
Кредитный договор и примечания
Кредитные документы типичны для документов, используемых в традиционных кредитных соглашениях, потому что сделка в основном представляет собой кредитное соглашение. Долг, как правило, без права регресса к арендодателю. Как отмечалось выше, кредит обычно предоставляется двумя траншами. Кредиторы часто представляют собой синдицированные банки с банком-агентом или доверительным управляющим по договору о доверительном управлении.
Аренда
Структура аренды частично определяется правилами бухгалтерского учета, указанными выше. Обычно он включает положения, касающиеся бухгалтерского и налогового учета сделки. Поскольку сделка может быть истолкована как аренда или как ссуда для целей коммерческого права, аренда обычно включает средства правовой защиты в стиле ссуды, а также средства правовой защиты, обычно используемые в аренде. Меморандум об аренде, как правило, регистрируется и включает в себя предоставление залогового права и обеспечительного интереса от арендатора арендодателю в случае, если аренда считается кредитным соглашением, а арендодатель считается кредитором.
Уступка аренды
Арендодатель обычно уступает свою долю в аренде кредитору в качестве обеспечения кредита, предоставленного кредитором арендодателю. По уступке арендная плата уплачивается арендатором непосредственно кредитору.
Другая документация
Некоторые сделки синтетической аренды предусматривают отдельную ипотеку от арендодателя к кредитору. Также может быть гарантия аренды материнской платой арендатора или гарантия самой ссуды арендатором или ее материнской компанией. Внимательно изучите эти гарантии на соответствие ограничениям в револьверных или других долговых соглашениях арендатора по гарантиям долга третьих лиц. Как отмечалось выше, в сделках «строительство на заказ» обычно заключается соглашение со строительным агентством, в котором арендатор назначается строительным агентом для арендодателя при проектировании и строительстве объекта.
КАК ОНИ ОБЛАГАЮТСЯ НАЛОГАМИ?
Для целей федерального подоходного налога синтетическая аренда обычно характеризуется как договор займа. Арендатор имеет право вычесть процентные расходы и амортизацию. Большинство законодательных актов штата о подоходном налоге следуют федеральному закону. Соответственно, если сделка рассматривается как ссуда для целей федерального подоходного налога, она будет рассматриваться как ссуда в соответствии с законодательством штата. Договор аренды обычно включает положение о том, что стороны намерены квалифицировать сделку как кредит для целей налогообложения. Документы также содержат налоговую компенсацию лизингополучателя в случае, если, несмотря на намерение сторон, налоговый учет в качестве займа не будет подтвержден.
Поскольку операция номинально является арендой, могут применяться некоторые другие государственные и местные налоги. Например, в некоторых юрисдикциях взимается «налог на ренту» с арендной платы, получаемой арендодателем. Иногда стороны могут избежать этих налогов, убедив местные налоговые органы в том, что сутью сделки является кредит. В противном случае любой такой налог, уплачиваемый арендодателем, обычно подлежит возмещению арендатором. При структурировании сделки стороны должны выяснить, применяются ли какие-либо такие налоги.
Регистрационные налоги, подлежащие уплате, зависят от структуры операции. Если существует отдельная ипотека от арендодателя к кредитору, налог на ипотеку может подлежать уплате. Если есть также уступка, как правило, отдельно не облагается налогом, потому что она является дополнением к ипотеке, в отношении которой налог уже был уплачен.
Если нет ипотечного обеспечения кредитора, документом, который может облагаться налогом на регистрацию, является меморандум об аренде. Как правило, меморандум об аренде включает права удержания и средства правовой защиты, поскольку аренда может рассматриваться как ссуда, а не аренда для целей коммерческого права и закона о банкротстве. Соответственно, регистрация аренды может привести к уплате налога на меморандум об аренде и/или налога на ипотеку. Однако не должно быть одновременно налога на регистрацию аренды и налога на регистрацию ипотечного кредита в отношении одного и того же инструмента, поскольку сделка представляет собой либо ссуду, либо аренду, но не то и другое одновременно.
Если ипотека не регистрируется, может возникнуть вопрос о том, освобождается ли переуступка аренды от регистрации налога в определенных юрисдикциях. При отсутствии залога уступка не может считаться дополнительной к аренде. Соответственно, в некоторых юрисдикциях, таких как Нью-Йорк, уступка может облагаться налогом отдельно, поскольку она обеспечивает отдельное кредитное соглашение между арендодателем и кредитором, в то время как обеспечение, предоставляемое правами удержания, содержащимися в договоре аренды, обеспечивает кредитное соглашение между арендодателем. и арендатор. Можно утверждать, что налог на регистрацию не должен уплачиваться, потому что документы, взятые в целом, на самом деле являются одной транзакцией.
ЧТО ЕСЛИ АРЕНДОДАТЕЛЬ ЯВЛЯЕТСЯ ТРАСТОМ?
Если арендодателем является траст, закон штата не может наделять трастовую компанию за пределами штата необходимыми полномочиями траста, и может возникнуть необходимость в назначении отдельного доверительного управляющего или содоверительного управляющего. Как правило, отдельным доверительным управляющим или содоверительным управляющим может быть трастовая компания штата, национальный банк или физическое лицо. Аналогичные проблемы могут возникнуть, если существует договор о доверительном управлении, в котором доверительный управляющий назначается для действий от имени кредиторов. Стороны должны изучить законы штата, чтобы определить, требуется ли траст или доверительный управляющий для ведения бизнеса. Если квалификация необходима, стороны должны определить, имеются ли исключения из квалификации.
ЧТО О СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ АКТИВАХ?
При синтетической аренде специализированных активов сторонам придется рассмотреть дополнительные вопросы. Например, существуют определенные государственные и федеральные правила, которые необходимо учитывать при синтетической аренде объектов по производству или передаче электроэнергии и воздушных судов. Изучите их при структурировании сделки.
КАКОЙ ТИП СТРАХОВАНИЯ?
При синтетической аренде недвижимости страховщики правового титула были готовы застраховать синтетическую аренду либо как ссуду, либо как аренду, но не как то и другое. Арендодатель и арендатор должны иметь возможность получить альтернативные полисы или подтверждения, гарантирующие, что стороны будут либо арендодателем, либо кредитором (в случае номинального арендодателя), либо арендатором или собственником (в случае номинального арендатора). Кредитор обычно запрашивает ипотечный полис.
ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО ПРАВА; МНЕНИЯ
В большинстве штатов не рассматривалась характеристика синтетической аренды для целей коммерческого права. Часто в документах будет указано, что сделка предназначена для целей финансового учета, но является ссудой для всех других целей, включая банкротство и коммерческое право. Местный юрисконсульт, как правило, привлекается для вынесения заключения о применимости документов по сделке в качестве альтернативы, независимо от того, характеризуется ли сделка как аренда или ссуда.
ПРАКТИЧЕСКИЙ КОНТРОЛЬНЫЙ СПИСОК ДЛЯ
Что вам нужно знать о финансировании с помощью
Синтетический лизинг
Искусственный лизинг — это соглашение о финансировании, которое рассматривается как лизинг для целей финансового учета и ссуда для Федерального подоходного налога цели . Если синтетическая аренда правильно структурирована, арендатор/заемщик рассматривается как арендатор в соответствии с применимыми правилами бухгалтерского учета, и ни долг, ни актив не отражаются в его балансе, кроме как в сносках. Однако для целей федерального подоходного налога арендатор считается владельцем объекта и заемщиком по долгу. Таким образом, арендатор сохраняет налоговые льготы.
Домашняя страница McGuireWoods предназначена для предоставления информации, представляющей общий интерес для общественности, и не предназначена для предоставления юридических консультаций по конкретным ситуациям или проблемам. Компания McGuireWoods не намерена создавать отношения между адвокатом и клиентом, предлагая эту информацию, и чье-либо рассмотрение информации не должно рассматриваться как создание таких отношений. Вам следует проконсультироваться с юристом, если у вас есть юридический вопрос, требующий внимания. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с юристом McGuireWoods.