Есть ли в лизинговых платежах выкупная цена

Тема выкупа (и вместе с ней – размера выкупной цены) возникает потому, что лизинг рассматривается как аренда с выкупом, а не как аналог займа под залог. При последнем после погашения займа заемщик отдельно не платит займодавцу за прекращение залога, а вот при лизинге считается, что после внесения всех платежей еще должна быть отдельная плата за передачу лизингодателем лизингополучателю титула. Экономической основы под собой это не имеет. Поэтому на практике выкупная цена по окончании срока договора лизинга устанавливается условной или символической. Причем эта близкая к нулю сумма интересна в первую очередь исправным лизингополучателям исходя из фискальных соображений. Именно по такой стоимость предмет лизинга отражается на балансе лизингополучателя и именно с нее формируется база для расчета налога на имущество при наличии такового. При этом лизингополучатель заинтересован, чтоб все платежи по договору лизинга квалифицировались как арендные – так как именно в таком случае он на сумму таких платежей уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. В противном случае экономический эффект сделки для него снижается.

ВАС сделал несколько выводов в отношении выкупной стоимости.

Из постановления от 18.05.2010 № 1729/10: “Поскольку стороны предусмотрели переход права собственности на предмет лизинга при внесении всех лизинговых платежей без какой-либо дополнительной оплаты, ВЫКУПНАЯ ЦЕНА В ДАННОМ СЛУЧАЕ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ САМОСТОЯТЕЛЬНЫМ ПЛАТЕЖОМ И ВОШЛА В СОСТАВ ОПРЕДЕЛЕННЫХ СДЕЛКОЙ ЛИЗИНГОВЫХ ПЛАТЕЖЕЙ.При новом рассмотрении дела суду необходимо установить размер денежных средств, уплаченных лизингополучателем в составе лизинговых платежей в счет возмещения выкупной цены”.

Из постановления от 12.07.2011 № 17389/10: “Установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная ВЫКУПНАЯ ЦЕНА ВОШЛА, В ЧИСЛЕ ПРОЧЕГО, В СОСТАВ ОПРЕДЕЛЕННЫХ СДЕЛКОЙ ПЕРИОДИЧЕСКИХ ЛИЗИНГОВЫХ ПЛАТЕЖЕЙ. При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, в том числе выкупную стоимость предмета лизинга и действительный ее размер”.

Тут сразу возникает еще одно базовое противоречие. Пока лизингополучатель законопослушный – он заинтересован в отсутствии выкупной стоимости в лизинговых платежах по фискальным соображениям, описанным выше. Т.е. он извлекает из такой структуры сделки налоговую выгоду. При возникновении споров суд дает ему право трактовать всю историю отношений с лизингодателей с точностью до наоборот. И, несмотря на то, что фактически такими действиями лизингополучатель подписывается под тем, что весь срок сделки извлекал необоснованную налоговую выгоду и вводил фискальные органы в заблуждение. Однако, большинство недобропорядочных клиентов в такой ситуации уже ничего не смущает. Вопрос только к самим фискальным органам насколько им пока комфортно видеть системное переиначивание структуры лизинговой сделки с существенными последствиями изменения налогов – а именно недоплатами по налогу на прибыль, НДС и налогу на имущество.

Касательно методологии определения размера выкупной стоимости в составе лизинговых платежей Президиум ВАС РФ установил следующее: срок полезного использования, представляя собой время, в течение которого объект основных средств служит для выполнения целей деятельности его владельца, не имеет произвольного характера. По договору финансовой аренды с правом выкупа лизингодателем, ставшим собственником предмета лизинга, имущество изначально передается лизингополучателю лишь во временное владение и пользование (ст.2, п.1 ст.11 Закона о лизинге). При последующем же выкупе право собственности переходит на товар, состояние которого за время нахождения имущества у лизингополучателя изменилось вследствие естественного износа. Следовательно, передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по остаточной, приближенной к нулевой цене в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования спецтехники. Если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, а значит, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения ее текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.

В экономическом смысле лизинговые платежи являются не платой за временное владение и пользование лизинговым имуществом, а погашением кредита, предоставленного лизингодателем посредством оплаты имущества, подлежащего передаче во владение и пользование лизингополучателю. Следовательно, при нарушении лизингополучателем обязательств по внесению лизинговых платежей лизингодатель испытывает естественное стремление расторгнуть договор лизинга, изъять лизинговое имущество с целью реализации для покрытия за счет выручки от нее расходов на его приобретение и получения запланированной прибыли. Реальный финансовый результат описанной выше хозяйственной операции может сложиться как в пользу лизингодателю (выручка от реализации предмета лизинга в сумме с ранее полученными лизинговыми платежами превышает согласованную сторонами в договоре лизинга общую сумму лизинговых платежей), так и в убыток лизингодателю (выручка от реализации в сумме с полученными платежами оказывается меньше общей суммы предусмотренных договором платежей).

Арифметическое выделение в лизинговых платежах отдельных составляющих и автономное определение их обоснованности без учета реального финансового результата хозяйственной операции бездумно. В случае расторжения договора по причине его существенного нарушения одной из сторон, необходимо учитывать баланс интересов сторон, а именно кредитора, претерпевающего негативные последствия нарушения обязательств, и должника, нарушившего обязательства. Таким образом, экономически выкупной стоимости внутри лизинговых платежей нет, а баланс интересов, ради которого собственно ВАС и ввел в практику выделение выкупной стоимости, необходимо регулировать с учетом финансового результата от изъятия и реализации лизингового имущества.

По материалам интернет изданий.

Обязательства по аренде: влияние на баланс

Последнее обновление 2 марта 2023 г., Morgan Beard

После многих лет задержек ASC 842 теперь действует для всех компаний в Соединенных Штатах. С тех пор, как был предложен новый стандарт учета аренды, было известно, что все договоры аренды должны отражаться в балансе как активы и обязательства. Это привело к некоторой неопределенности. Как это повлияет на финансовую отчетность компании, такую ​​как баланс и отчет о прибылях и убытках? Подождите, что значит взять на баланс все эти обязательства по аренде?

Многие предприятия проходят свой первый год и первый аудит в соответствии с новым стандартом лизинга, и истинное влияние обязательств по аренде на баланс становится намного яснее. Результаты есть, и вот посмотрите, что произошло с балансами компаний.

Обязательства по аренде – влияние на ваш баланс 

ASC 842 и его международный аналог МСФО (IFRS) 16 являются причинами, по которым обязательства по аренде теперь отражаются в балансовых отчетах. Если вам интересно, почему такое значительное изменение в методах бухгалтерского учета и финансовой отчетности было внесено в первую очередь, это поможет сделать шаг назад, во времена до изменения правил.

В соответствии с предыдущим стандартом (ASC 840) операционная аренда отражалась в примечаниях к финансовой отчетности. Признав это недостатком прозрачности отчетности, Совет по стандартам финансовой отчетности (FASB) предложил новые методы отражения аренды в ASC 842. актив и соответствующие обязательства по аренде. Актив ROU — это новая концепция, введенная в учет аренды с обновлением стандартов бухгалтерского учета FASB, ASC 842 и версией Совета по международным стандартам бухгалтерского учета, называемой МСФО (IFRS) 16.

Об активе в форме права пользования

Актив в форме права собственности определяется как право арендатора занимать, эксплуатировать или удерживать арендованный актив, которым владеет другая сторона, в течение определенного срока, указанного в договоре аренды. Формулировка «право пользования» была выбрана для проведения различия между владением активом и правом пользования арендованным активом.

Например, если ваша компания арендует самосвал, вашим активом является право его использования, а не сам самосвал. По сути, это означает, что актив ROU является нематериальным активом.

Итак, как рассчитать этот нематериальный актив и его обязательства? Короче говоря, актив в форме права пользования определяется исходя из первоначального обязательства по аренде плюс любые первоначальные прямые затраты и предварительно оплаченные (или начисленные) арендные платежи за вычетом любых стимулов, которые мог получить арендатор.

Запись расчета актива в форме права пользования в виде формулы выглядит следующим образом:

Актив в форме права пользования = Обязательство по аренде Текущая стоимость еще не уплаченных арендных платежей + Первоначальные прямые затраты, понесенные арендатором + или – Арендные платежи, произведенные на дату начала или до нее – Любые применимые льготы по аренде.

Предыдущие стандарты требовали, чтобы в балансовых отчетах отображались только счета, такие как предоплата или отсроченная арендная плата. По сути, эти стандарты означали, что все прочие договоры операционной аренды представляли собой неучтенные обязательства.

Таким образом, этот приток пассивов на балансы является самым значительным изменением ASC 842 и одним из самых значительных изменений, когда-либо внесенных в правила бухгалтерского учета. Владельцам бизнеса, бухгалтерам и другим заинтересованным сторонам, обдумывающим эти изменения, оставалось обновить свои процессы учета арендатора, определить срок полезного использования актива, наметить свои внутренние средства контроля и требования к раскрытию информации, чтобы обеспечить соответствие своих балансов стандартам бухгалтерского учета GAAP.

ASC 842 вступил в силу для частных компаний и некоммерческих организаций в течение финансовых лет, начинающихся после 15 декабря 2021 года. Большинство публичных компаний приняли новый стандарт до этого. Это означает, что есть несколько реальных примеров надлежащего учета, которые помогают оценить фактическое влияние обязательств по аренде на баланс.

Балансовый отчет ASC 840 по сравнению с балансовым отчетом ASC 842

В соответствии с балансовым отчетом ASC 840 остаток отсроченной арендной платы в размере 3000 долларов США невелик по сравнению с общими обязательствами в размере 29 долларов США. ,000. В соответствии с новым стандартом влияние ASC 842 на балансовый отчет является существенным. Общие активы за отчетный период составляют 257 000 долларов США, а общие обязательства составляют 106 000 долларов США.

В соответствии с ASC 840 операционная аренда ранее упоминалась только в разделе примечаний к раскрытию информации в балансовых отчетах и ​​отчетах о прибылях и убытках, а также в других финансовых отчетах. Изменения ASC 842 привели активы ROU и обязательства по аренде в балансовый отчет, а также некоторые изменения в раскрытии информации.

Отчеты теперь должны включать несколько качественных и количественных раскрытий. Сюда входят средневзвешенная ставка дисконтирования, средневзвешенный оставшийся срок аренды, денежные средства, выплаченные по заявленным обязательствам по аренде, и более описательный анализ сроков погашения.

Вся эта дополнительная информация должна быть подтверждена цифрами, указанными в балансовом отчете.

Ежемесячные изменения согласно ASC 842

Предполагая, что операционная аренда требует ежемесячных платежей, каждый месяц необходимо регистрировать две дополнительные операции: арендные платежи, расходы на амортизацию актива в форме права пользования и начисление процентов по обязательству по аренде.

По сути, это означает дебетование Обязательств по аренде и кредитование оттока денежных средств. Это покрывает фактические денежные затраты, понесенные в течение месяца.

Амортизация актива ROU будет происходить ежемесячно, отражая ежемесячную деятельность по аренде по дебету статьи «Расходы по аренде», кредиту актива ROU и кредиту обязательства по аренде.

Дебет	Расходы по аренде
Кредит	Актив ROU
Кредит	Обязательство по аренде

Расходы по аренде представляют собой сумму прямолинейного арендные расходы в течение срока аренды. Сумма, отраженная на счете «Обязательства по аренде», представляет собой корректировку для получения новой чистой приведенной стоимости оставшихся платежей.

В соответствии с ASC 842 расходы по аренде, как правило, такие же, как и раньше: равномерно в течение срока аренды.

Оказывает существенное влияние на отчет о прибылях и убытках и чистую прибыль баланса. Потенциальной переменной здесь является ставка дисконтирования, используемая для расчета приведенной стоимости обязательства по аренде.

Определение ставки дисконтирования для расчета приведенной стоимости

На сумму обязательства по аренде влияет несколько факторов: срок аренды, арендный платеж и ставка дисконтирования. ASC 842 требует, чтобы процентная ставка, подразумеваемая в договоре аренды, использовалась в качестве ставки дисконтирования, если подразумеваемая процентная ставка известна или может быть легко определена. Поскольку арендодатели не часто делятся ставкой с арендатором или раскрывают другую информацию, необходимую для точного расчета скрытой процентной ставки.

В этих случаях арендатор должен использовать ставку дополнительного заимствования компании. Это процентная ставка, которую арендатор должен был бы заплатить, чтобы занять деньги под залог на основе аналогичного срока и суммы, которые равны арендным платежам в аналогичных экономических условиях.

Как видите, ставка дополнительного заимствования не является простым ответом, когда неявная процентная ставка по аренде не может быть обоснованно определена. Небольшие и начинающие предприятия могут иметь небольшой опыт получения обеспеченных кредитов, и то, что представляет собой «аналогичная экономическая среда», может быть интерпретировано.

Для частных компаний существует практическое решение, которое позволяет им использовать безрисковую ставку в качестве ставки дисконтирования. Когда частное лицо не знает подразумеваемой процентной ставки или определить ставку дополнительного заимствования сложно, использование безрисковой ставки кажется привлекательным вариантом.

Безрисковая ставка легкодоступна, так как она ежедневно публикуется Казначейством США. Однако безрисковая ставка, как правило, будет ниже, чем ставка дополнительного заимствования, что приведет к большему обязательству по аренде и активу в форме права пользования.

Таким образом, метод, выбранный для получения ставки дисконтирования, может оказать значительное влияние на общие обязательства по аренде. В частности, частные компании, решившие использовать безрисковую ставку, должны делать это с осторожностью, тщательно взвешивая последствия принятия этого решения или других мер.

Обесценение активов в форме права пользования и обязательств по аренде

В общей учетной политике обесценение представляет собой убыток, который возникает, когда денежный поток, который ожидается от актива, больше не может поддерживать балансовую стоимость актива. Таким образом, балансовая стоимость уменьшается до справедливой рыночной стоимости актива.

Обесценение должно применяться к материальным и нематериальным активам. Начиная с ASC 842, это теперь включает актив ROU.

Общепринятые принципы бухгалтерского учета США (US GAAP) требуют, чтобы компании оценивали активы на предмет возможного обесценения, если произошли значительные изменения. Если, например, финансовые обстоятельства предприятия претерпевают существенные изменения, некоторые долгосрочные активы теперь могут быть переоценены, что требует проведения анализа обесценения.

Обесценение актива в форме права пользования может оказать ряд последствий на сравнительную финансовую отчетность. Чистая прибыль будет снижена в период обесценения, а затем увеличится в последующие периоды по мере снижения стоимости актива в форме права пользования.

Период со многими ухудшениями может вызвать колебания волатильности в финансовой отчетности. Таким образом, с точки зрения обязательств по аренде проблемное оборудование может иметь одно из самых больших последствий для балансов.

Обязательства по аренде и EBITDA

Обязательства по операционной аренде, введенные в ASC 842, в конечном счете, вносят больше цифр в финансовую отчетность. Это напрямую влияет на ключевые финансовые показатели, такие как EBITDA.

Например, предположим, что операционная аренда классифицируется как долгосрочный актив, а соответствующее обязательство по аренде разделено на краткосрочные и долгосрочные обязательства. По сравнению с бухгалтерским учетом в соответствии с предыдущими стандартами, ROU добавляет к цифрам внеоборотные активы, текущие обязательства и долгосрочные обязательства.

Чистым результатом будет несколько более низкий коэффициент текущей ликвидности (отношение текущих активов к текущим обязательствам). Это оказывает прямое влияние на EBITDA и связанные с ней расчеты, такие как отношение долга к собственному капиталу, соотношение финансируемого долга к EBITDA и покрытие обслуживания долга.

В конце концов, это не должно существенно повлиять на баланс в тщательно продуманной реализации ASC 842. Однако это предполагает, что расчет денежных потоков, ставок дисконтирования и других показателей был оптимизирован для рассматриваемой компании.

Новые стандарты, новые процессы отчетности

В целом, должным образом реализованный переход на ASC 842 и признание обязательств по аренде вносят существенные изменения в бухгалтерский баланс и в значительной степени направлены на определение финансовой деятельности арендатора.

Для компаний, которые зависят от арендованных активов, сумма, отраженная в финансовых отчетах, больше, чем раньше. Это может оказать существенное влияние на финансовые показатели. Первоначальная оценка актива в форме права пользования и обязательства по аренде одинакова для операционной и финансовой аренды, в то время как признание расходов и амортизация актива в форме права пользования различаются 

Сложности, связанные с определением ставки дисконтирования, также могут оказать существенное влияние на отчетность по обязательствам по аренде. Широкий спектр подходов к расчету, доступных для компании — неявная процентная ставка, ставка дополнительного заимствования, безрисковая ставка — у всех есть свои плюсы и минусы. Выбор одного метода вместо другого может привести к заметной разнице в отчетных обязательствах по аренде.

Время и усилия, затраченные на внедрение, поначалу окажут невидимое влияние на прибыль компании. Бремя изменения процессов, методов отчетности и создания новых процедур отнимало много времени у финансовых директоров, контролеров, директоров по бухгалтерскому учету и других членов финансовых групп. Многие рабочие часы не тратились на создание и реализацию других финансовых стратегий компании.

Арендатор обеспечивает правильное выполнение обязательств по аренде

ASC 842 и его требование отражать обязательства по аренде в балансовом отчете меняют лицо финансовой отчетности. Важно помнить, что конечной целью является повышение прозрачности. Предупреждение здесь заключается в том, что ваша компания должна сделать правильный выбор при внедрении ASC 842 и в том, как ваша финансовая команда применяет его правила. Вот где вам нужно программное обеспечение, разработанное специально для тонкостей учета аренды.

Occupier использует современный и инновационный набор технологий, который обеспечивает соответствие новым стандартам. И это только вершина айсберга. Occupier помогает автоматизировать большую часть вашего учета аренды, делая закрытие месяца быстрее и проще, чем когда-либо. Если вы готовы увидеть, как Occupier может оптимизировать весь жизненный цикл учета аренды, свяжитесь с нами сегодня и запланируйте демонстрацию.

Запланировать демонстрацию

Узнайте, как самые быстрорастущие компании управляют своим портфелем недвижимости с помощью Occupier!

Запланировать демонстрацию

CDFA – В центре внимания CDFA: Забалансовое финансирование

CDFA В центре внимания: 901 69 Забалансовое финансирование – операционная и синтетическая аренда Стэн Провус

---

Предисловие

Существует несколько форм забалансового финансирования (OBS). OBS может включать различные деловые соглашения, такие как: инвестиции в капитал других организаций, передача финансовых активов (при продолжающемся участии), определенные пенсионные соглашения, аренда, условные обязательства и гарантии, производные инструменты (например, процентные свопы), и другие договорные обязательства. Как правило, только крупные предприятия участвуют в большинстве этих соглашений, за исключением операционной аренды.

В этой статье рассматриваются два типа внебалансового финансирования (OBS): операционная и синтетическая аренда. Все больше компаний, особенно малых, приобретают новое производственное оборудование в лизинг, а не в кредит. По оценкам, из 850 миллиардов долларов, потраченных бизнесом на производственные активы в 2006 году, 229 миллиардов долларов, или 27 процентов, были приобретены американскими предприятиями через лизинг. Аренда является основной формой финансирования для многих малых предприятий. Ряд портовых властей, особенно в Огайо, предоставляют лизинговое финансирование OBS, особенно земли и зданий.

Восемьдесят процентов компаний США сдают в аренду все свое оборудование или его часть. Они сдают в аренду на постоянной основе — добавляя, модернизируя и используя гибкость, предоставляемую арендой, для максимально эффективной работы. Компании, которые арендуют, как правило, меньше по размеру, ориентированы на рост, ориентированы на производительность и больше ориентированы на технологии.

Это компании, у которых много идей, мало капитала и им нужна гибкость по мере роста и изменений. Компании, которые арендуют, как правило, создают больше рабочих мест и являются наиболее предприимчивыми и конкурентоспособными.

В этой статье не рассматриваются два типа транзакций OBS, финансирующих эмитентов облигаций, поскольку они были предметом предыдущих статей CDFA. Это использование операционной аренды, когда существует проблема капитальных затрат, превышающая 20 миллионов долларов, шестилетний лимит для квалифицированных небольших выпусков. Дэвид Бови, вице-президент по активам Zenith в Белвью, штат Вашингтон, прислал нам следующую записку: «Мы регулярно консультируемся с компаниями по вопросам использования операционной аренды, чтобы соответствовать ограничениям капиталовложений программы IRB для небольших выпусков. Это (по моему опыту) не так часто использовалось ДО внесения изменений в законодательство о капиталовложениях 01.01.07. Теперь мы привлекаем более крупные проекты и более крупные компании, где капиталовложения действительно являются ограничивающим фактором.

Надлежащее использование внебалансовой аренды в соответствии с FASB13 оказалось неоценимым, помогая клиентам оставаться в рамках «коробки». Во-вторых, сегодня многие эмитенты или косвенные заемщики осуществляют процентные свопы, которые также являются внебалансовыми сделками.

Операционная и синтетическая аренда по сравнению с капитальной арендой

Учет аренды в соответствии с ОПБУ основан на представлении о том, что арендная операция, которая передает практически все выгоды и риски, связанные с правом собственности, должна учитываться как приобретение актива и возникновения обязательства у арендатора. Такая аренда характеризуется арендатором как «капитальная аренда». Такой подход требует, чтобы актив и связанное с ним обязательство учитывались на балансе компании. В других случаях арендатор должен учитывать аренду как «операционную аренду».

FASB № 13 предусматривает, что если конкретная аренда соответствует одному из следующих классификационных критериев, она является капитальной арендой:

(1) Аренда передает право собственности на имущество арендатору к концу срока аренды.

(2) Договор аренды содержит опцион на приобретение арендованного имущества по выгодной цене. Структура синтетической аренды позволяет не удовлетворять этому и предыдущему критерию, поскольку она предусматривает фиксированную рыночную цену покупки в конце срока аренды, которая не является договорной ценой и обычно представляет собой неамортизированную основную сумму.

(3) Срок аренды равен или превышает 75 процентов расчетного срока экономической службы сдаваемого в аренду имущества.

(4) Текущая стоимость арендной платы и других минимальных арендных платежей равна или превышает 90% справедливой рыночной стоимости арендованного имущества.

Если ни один из четырех критериев не соблюдается, арендатор рассматривает аренду как операционную аренду. Результатом классификации аренды как операционной аренды для целей бухгалтерского учета является то, что задолженность не отображается в бухгалтерском балансе (хотя обязательство по аренде отображается в виде сноски в финансовой отчетности). Все арендные платежи отражаются в отчете о прибылях и убытках как вычитаемые в настоящее время операционные расходы.

При синтетической аренде арендатор сохраняет налоговые преимущества права собственности. Поскольку сделка налагает значительные выгоды, бремя и контроль над правом собственности на корпоративного пользователя, пользователь считается налоговым собственником имущества и имеет право на ускоренную амортизацию и процентные вычеты, содержащиеся в арендных платежах. Другими словами, сделка рассматривается как операционная аренда для целей бухгалтерского учета и как капитальная аренда для целей федерального налогообложения.

Большинство арендаторов в сделках синтетической аренды являются публично торгуемыми корпорациями, хотя может наблюдаться растущий переход к синтетической аренде со стороны компаний, которые также намерены стать публичными, если их подпишут бухгалтеры. В то время как коммерческие компании были основными игроками в этой области, некоммерческие компании также начинают ценить преимущества структуры. Почти во всех сделках синтетической аренды арендатор является «кредитом инвестиционного уровня», которому был присвоен благоприятный кредитный рейтинг одной из четырех известных в стране рейтинговых служб.

У конечного пользователя есть конкретная и идентифицируемая потребность в недвижимости, и он готов заключить сделку по сборке на заказ. Конечному пользователю также может понадобиться оборудование, приспособления или другое личное имущество. Компания, как правило, способна управлять развитием собственности, хочет профинансировать как можно большую часть стоимости проекта и хотела бы контролировать собственность. Он также должен быть готов принять на себя значительную часть, если не все, текущих и остаточных рисков собственности.

Крах Enron изменил распространенное мнение о синтетическом лизинге. Тот факт, что почти все финансовые структуры Enron нарушили одно или несколько правил синтетического лизинга, не помешал представителям бухгалтерской профессии, финансовым аналитикам и специалистам по регулированию ценных бумаг внимательно изучить существующие правила с целью разработки новые правила для достижения большей прозрачности финансовой отчетности.

Enron похоронила более 10 миллиардов долларов своего долга в организациях специального назначения (теперь называемых организациями с переменной процентной ставкой), и ее балансы определенно не отражали истинное экономическое положение компании. Enron вместе с другими компаниями способствовала проведению законодательных и нормативных реформ, включая Закон Сарбейнса-Оксли 2002 г.

Новые правила Комиссии по ценным бумагам и биржам США потребуют гораздо большего раскрытия и обсуждения существенных договоренностей о синтетическом лизинге. В соответствии с разделом 401(a) Закона Сарбейнса-Оксли от 2002 г., 27 января 2003 г. Комиссия по ценным бумагам и биржам обнародовала правила, требующие (1) раскрытия информации о забалансовых соглашениях в регистрационных заявлениях, годовых отчетах, доверенностях или информационных заявлениях. которые должны включать финансовые отчеты за финансовые годы, заканчивающиеся 15 июня 2003 г. или после этой даты, и (2) таблицу существенных договорных обязательств в таких отчетах и ​​отчетах за финансовые годы, заканчивающиеся 15 декабря 2003 г.

или после этой даты. Это означает, что некоторые компании и их бухгалтеры, которые могли иметь дело с синтетической арендой в прошлом, теперь более осторожны, хотя другие компании могут продолжать использовать синтетическую аренду из-за ее преимуществ. Насколько мы понимаем, многие крупные бухгалтерские фирмы больше не будут подписывать синтетические договоры аренды для своих клиентов.

В некоторых кругах бытует мнение, что с внебалансовым финансированием что-то не так. Многие транзакции OBS полностью соблюдают правила раскрытия информации SEC и правила бухгалтерского учета FASB, не выходя за рамки, которые стали еще более прозрачными после фиаско Enron. Кроме того, поскольку Enron, аналитики с Уолл-Стрит и кредиторы, среди прочего, будут гораздо более тщательно оценивать реальное экономическое положение компании, которое может включать либо операционную, либо синтетическую аренду.

Особый режим для синтетической аренды через государственные органы

Государственные организации, такие как портовые власти или, гипотетически, любые органы промышленного развития, которые участвуют в предоставлении синтетической аренды, в отличие от коммерческих кредиторов, позволяют компании не допускать синтетическую аренду в свой баланс отчеты в соответствии с Интерпретацией FASB № 46, выпущенной в декабре 2003 года. Компания не обязана консолидировать синтетическую аренду в своем консолидированном балансе, когда другой стороной по договору аренды является государственное учреждение.

Почему операционная аренда против. Ссуды

По сравнению с капитальной арендой или ссудой, операционная аренда может улучшить рентабельность капитала конечного пользователя, рентабельность активов и коэффициенты покрытия долга. Член правления CDFA и вице-президент GE Capital Дэвид Марковчик заметил, что «заемщики постоянно используют структуру операционной аренды (налоговой аренды) по разным причинам вместо коммерческого долга, но в основном потому, что они не могут использовать амортизация (у них есть налоговые льготы или перенос убытков на будущие периоды) или приукрашивание баланса — показывает меньший левередж».

• Наиболее частая причина – потребность в гибкости оборудования, связанная либо с изменениями в бизнесе, либо с защитой от технологического устаревания.

• Денежный поток и финансовые причины. Лизинг позволяет точно сопоставить арендные платежи с доходами от использования оборудования. Лизинг держит долговые линии открытыми для оборотного капитала, а не связанного с капитальными затратами.

• Эффективность и удобство. Компании зарабатывают деньги, используя оборудование — право собственности стало второстепенным в зависимости от бизнес-факторов. Лизинговые компании предоставляют широкий спектр услуг, связанных с оборудованием, что позволяет компании сосредоточиться на своем основном бизнесе, а не на управлении оборудованием. Приобретение, отчуждение, техническое обслуживание и модернизация — вот лишь некоторые из преимуществ, которые аренда может предоставить наряду с самим капиталом.

• Стимулирование инвестиций и рост. Федеральный налоговый кодекс и налоговый кодекс штата побуждают компании инвестировать в новое оборудование. Но часто компании не могут использовать эти стимулы. Однако при использовании лизинга выгода от стимула может быть передана компании в виде низких арендных платежей, потому что лизинговая компания, как владелец оборудования, использовала амортизацию или кредитный стимул.

Почему синтетическая аренда против. Кредиты или операционная аренда

Джерри Аркебауэр, управляющий директор Argus Growth Consultants и бывший вице-президент по финансам и стратегическому планированию в администрации порта округа Толедо-Лукас в штате Огайо в течение 18 лет, прислал нам отличные материалы по аренде. Джерри называют «отцом программы финансирования портов» в Огайо. Администрация порта округа Толедо-Лукас завершила 17 сделок операционной и синтетической аренды на общую сумму 542 657 000 долларов США. Из них семь были синтетической арендой (также называемой «Государственная операционная аренда»), а остальные — операционной арендой.

Портовые власти штата Огайо имеют право владеть недвижимостью и арендовать ее, а также финансировать эти активы. Джерри считает, что владение администрацией порта через операционную и синтетическую аренду может стать решающим фактором в конкурентном мире привлечения бизнеса. Джерри предлагает следующую таблицу, в которой сравниваются достоинства различных вариантов финансирования, объяснение рисков и тематическое исследование.

Портовые власти штата Огайо рассматривают свои продукты операционной и синтетической аренды как стимулы для привлечения бизнеса, которые другие штаты не предлагают. По этой причине некоторые договоры аренды структурированы со значительными процентными выплатами с единоразовыми платежами и возможностью продления аренды для амортизации долга. Эта функция позволяет компаниям использовать более дешевые доллары для покупки объектов, поскольку доллар обесценился на 34% за последние 10 лет. Кроме того, компании получают выгоду от экономии государственного налога с продаж, поскольку владельцем является администрация порта. Все строительные материалы, используемые для строительства объекта для правительственной единицы в Огайо, освобождены от налога с продаж, который в настоящее время составляет от 6% до 7,5% в зависимости от округа, в котором расположен проект. Около половины стоимости строительства здания приходится на материалы, обычно облагаемые налогом, и половину на труд, не облагаемый налогом.

Наконец, в Огайо лизинговые сделки могут выиграть от части финансирования, предоставляемого квалифицированным компаниям Фондом корпоративных облигаций штата Огайо (OEBF), который может занимать кредиты с рейтингом AA-, а в Северо-Западном Огайо – Фондом облигаций Северо-Западного Огайо. , которому присвоен рейтинг BBB+. Эти средства являются кредитом, усиленным государством, портовыми властями или кредиторами. Государство также может предоставлять безвозмездные средства для определенных сделок. Поскольку государство оказывает помощь политическому подразделению, государство может быть более склонным к расширению участия в кредитовании, поскольку все, что делает государство, не создаст прецедента того, что государство затем попросят сделать для частных компаний. Преимущество этих источников финансирования очевидно в тематическом исследовании, которое показывает, что ставки Фонда облигаций намного ниже, чем ставки по облигациям компании Dana, которые представляют собой лизинговые облигации, основанные на кредите компании.

Пример синтетической аренды: Dana Corporation — Технологический центр

В ноябре 2002 года администрация порта округа Толедо-Лукас приобрела 30 акров у города Толедо и построила объект площадью 183 500 кв. футов. Администрация порта предоставила Компании синтетическую аренду на 11,5 лет, включая 18-месячный период строительства. В рамках проекта было создано или сохранено 450 рабочих мест при средней заработной плате семьи в размере 62 500 долларов США.

Источники финансирования

9005 9

Источник	Сумма	Баллон 901 74	Процентная ставка
OEBF штата – налогооблагаемая	$10,000,000 900 03	$8,000,000	6,10%
Портовые облигации (NWOBF)-налогооблагаемые	$7,000,00 0	5 000 000 долларов США	6,18%
Кредит штата Огайо	3,00 долларов США 0,000	$2,000,000	2,0%
Государство 629 Грант	1 000 000 долларов США
Штат 412 Грант	$625,000
Налоговые сбережения	$625,000
Облигации Dana Lease Bonds	13 810 000 долл. США	13 810 000 долл. США	10,50%

9017 3 Сравнение вариантов финансирования

	Кредит	Операционная аренда	Синтетический (государственный) Le асе
Владелец/Заемщик	Компания	Управление порта	Компания для Федеральной налоговой службы Позы и Дирекция порта для целей государственной налоговой и бухгалтерской отчетности
Срок	Максимум 20 лет	15-20 лет	10 лет с возможностью продления еще на 10 лет
Использование средств/расходов	Строительство, приобретение и оборудование	Строительство, приобретение и оборудование	Строительство, приобретение и оборудование
Остаточная гарантия компании	Н/Д	Н/Д	До 90% приемлемых затрат по проекту (должны соответствовать требованиям FASB №13)
Тариф на воздушные шары администрации порта	Н/Д	10-25% от суммы займа	10-25% от суммы займа
Цена покупки в конце срока аренды	Н/Д	справедливая рыночная стоимость	Неамортизированный остаток основного долга
Подлежит бухгалтерской проверке	№	да	да
Резерв компании/Гарантийный депозит	10% выручки от облигаций	при необходимости	при необходимости 9 0003
Период строительства	До 18 месяцев	До 18 месяцев	До 18 месяцев
Вариант финансирования Льготы	· Средства, используемые для строительства/постоянное финансирование · Компания контролирует проект во время строительства/занятия · Ограниченные финансовые обязательства · Объект, принадлежащий компании · Долгосрочное финансирование с фиксированной процентной ставкой · Полная амортизация долга	· Средства, использованные для строительства/постоянное финансирование · Государственный налог с продаж сбережения · Компания контролирует проект во время строительства/занятия · Ограниченные финансовые обязательства · Низкая стоимость средств · Внебалансовый отчет для бухгалтерских и налоговых целей · Долгосрочная аренда по фиксированной арендной ставке · Варианты по окончании срока аренды: Покупка FMV Уход Повторная аренда @ FMV	· Средства, использованные для строительства/постоянное финансирование · Экономия государственного налога с продаж · Компания контролирует проект во время строительства/занятия · Ограниченные, если таковые имеются, финансовые ковенанты · Низкая стоимость средств · OBS для бухгалтерского учета · Компания начисляет амортизацию для целей федерального налогообложения · Фиксированный опцион на приобретение в конце срока аренды · Компания может продлить аренду на 20 лет и полностью погасить долг по фиксированной ставке · Арендные платежи могут представлять собой только проценты · Не требуется консолидация в соответствии с FASB
Тип облигации	Налогооблагаемый/освобожденный от налогов	Облагаемый/освобождаемый от налогов, если отвечающий требованиям	Облагаемый налогом/освобождаемый от налогов, если отвечающий требованиям

Факторы риска 9000 3

Портовые власти стараются свести к минимуму риски владения имуществом, особенно экологические , связанные с технологическим процессом или травмами сотрудников. Порты следят за тем, чтобы ответственность за эти риски ложилась на компанию, а не на администрацию порта. Кроме того, при синтетическом лизинговом финансировании OBS существует «хвостовой» кредитный риск в размере 10%, что означает, что от компании может не потребоваться выплата более 90% от долга. Это означает, что какой-то субъект, кроме компании, должен принять этот риск. В штате Огайо порты приняли на себя полный 10-процентный хвостовой риск, а в других случаях разделили этот риск с государством или иногда с банком.

Сделки по синтетической аренде могут быть структурированы почти полностью как проценты только в течение срока аренды. Поскольку компания может выплатить только 90% долга, в конце срока аренды может потребоваться крупный платеж, если компания решит не покупать объект или не продлевать аренду. По этой причине портовые власти обычно предоставляют синтетическое лизинговое финансирование только кредитам с рейтингом BBB или выше.

Если в конце срока аренды компания решит освободить помещение, она выплатит 90% долга. В этот момент организация (например, администрация порта), владеющая «хвостом», займет первое право залога на активы объекта. Это означает, что объект должен быть продан по цене, как минимум равной 10% «хвостовой» суммы. Предполагая, что покупатель может быть найден, весьма вероятно, что объект может быть продан за сумму, превышающую «хвостовую» сумму, что приведет к получению прибыли организацией, принимающей на себя «хвостовой» риск.

Пример операционной аренды: проект Avery Dennison:
(Тим Лонг, управляющий директор Robert W. Baird and Company, прислал нам следующий пример операционной аренды)

Корпорация Avery Dennison хотела офис и центр исследований и разработок, который будет служить штаб-квартирой штаб-квартиры Avery’s Roll Materials Worldwide Division. Здания площадью 185 000 квадратных футов включали административные и корпоративные офисы, исследовательские лаборатории, вспомогательные помещения и конференц-учебный центр, расположенные примерно на 15 акрах земли в Менторе, штат Огайо. Проект также финансировал специализированное оборудование, а также мебель для новой площадки.

Эйвери хотела внебалансовую структуру для своей штаб-квартиры, при которой Эйвери арендовала бы Проект на 10 лет и не рассматривала штаб-квартиру как капитальные затраты. Управление порта Кливленда выпустило налогооблагаемые облигации на сумму 49 миллионов долларов для финансирования проекта. Эйвери работала агентом по строительству в Управлении, руководящем строительством проекта, и согласилась уплатить Администрации порта фиксированный арендный платеж сроком на 10 лет. Штат Огайо, несмотря на то, что государственная программа займов на исследования и разработки, вместе с администрацией порта также предоставили необеспеченную часть долга, что позволило сделке соответствовать забалансовому порядку.

Внебалансовый порядок учета этого проекта уменьшил сумму оборотного капитала, использованного Эйвери для проекта. Финансирование сохранило 450 рабочих мест в округе Лейк и обеспечит около 60 новых рабочих мест в течение 3 лет.

Практический пример некоммерческой операционной аренды

Больницы и системы здравоохранения обычно предпочитают лизинг кредитам, когда они финансируют быстро развивающееся высокотехнологичное оборудование, такое как ультразвуковые аппараты. Магнитно-резонансное оборудование, КТ- и ПЭТ-сканеры и другие диагностические аппараты также обычно сдаются в аренду через производителя оборудования или арендодателя оборудования. При аренде система здравоохранения платит за использование оборудования, а не за право собственности. Таким образом, лизинговые платежи намного ниже, чем платежи по кредиту, потому что они учитывают остаточную стоимость оборудования. Аренда также является забалансовой, поэтому она не увеличивает уровень долга учреждения, хотя рейтинговые агентства все чаще обращаются к финансовым сноскам, чтобы понять полную задолженность организации.

Аренда медицинского оборудования очень похожа на аренду автомобиля: по истечении трех- или пятилетнего срока пользователь передает оборудование арендодателю, часто в обмен на новейшее современное оборудование. версия приобретена через новую аренду. В качестве альтернативы пользователь может выбрать покупку арендованного оборудования на основе его справедливой рыночной стоимости на данный момент. Третий вариант заключается в том, чтобы больница продлила договор аренды на дополнительный период (и вернула или выкупила его в конце этого второго срока).

Система из 20 больниц в Висконсине, например, начала широко использовать лизинг оборудования около трех лет назад. Раньше они использовали облигационное финансирование для своего оборудования, но обнаружили, что использование части 20-летнего выпуска облигаций для оплаты МР- или КТ-сканеров привело к тому, что они заплатили за оборудование как минимум на 15 лет больше, чем срок его полезного использования. Работая с GE Commercial Finance Healthcare Financial Services, система ежегодно арендует клиническое оборудование и оборудование для визуализации на сумму около 10 миллионов долларов. Было установлено, что аренда предлагает три ключевых преимущества. Они помогают более эффективно управлять рисками устаревания технологий, гарантируя, что система останется на переднем крае технологий. Кроме того, операционная аренда не отражается в ее балансе как обязательства, и она гораздо лучше справляется с задачей сопоставления доходов от оборудования со стоимостью владения.

Монетизация активов

Некоторые некоммерческие организации, в том числе Evanston Northwestern Healthcare в пригороде Чикаго и Iowa Health System в Де-Мойне, в последние годы продали медицинские офисные здания, а затем сдали их в аренду. Монетизация их активов в сфере недвижимости позволила им добавить наличные деньги в свои балансы и снизить соотношение долга к капиталу.

Растет спрос со стороны инвесторов, особенно со стороны инвестиционных фондов недвижимости (REIT), как на новые, так и на существующие медицинские офисные здания. На самом деле, учреждения, нуждающиеся в новых зданиях, обнаружат, что REIT и другие застройщики часто готовы работать с некоммерческими организациями, чтобы финансировать или инвестировать в такой проект.

Как и в случае с медицинской недвижимостью, больницы могут обнаружить, что продажа с обратной арендой является эффективной стратегией монетизации активов оборудования. Эти транзакции относительно просты в исполнении и могут высвободить денежные средства для других нужд, улучшая при этом ключевые финансовые показатели.

Заключение

Агентства по финансированию развития, включая портовые власти и органы промышленного развития, могут счесть, что предоставление лизингового финансирования является более привлекательным вариантом для многих компаний, чем традиционные кредиты. Конечно, существуют риски, связанные с лизинговым финансированием по отношению к кредитам, особенно когда они структурированы как процентные операции с единоразовыми платежами. Ссуды или капитальная аренда, структурированные аналогичным образом, несут такие же кредитные риски. Хотя синтетический лизинг предлагает компаниям множество преимуществ, в эпоху после Enron компаниям и их бухгалтерам будет труднее подписывать такие сделки.