МСФО (IFRS) 16 «Аренда» расширяет балансовый отчет

Обновление

Дэвид Баур
Директор и руководитель службы бухгалтерского консультирования

Новый стандарт по аренде, МСФО (IFRS) 16, влияет на учет договоров аренды и аренды, которые в настоящее время признаются только как операционные расходы в составе прибыли или убытка. Пользователи должны заранее подумать о последствиях нового стандарта.

МСФО (IFRS) 16, новый стандарт учета аренды, был опубликован в январе 2016 года и будет применяться в отношении периодов, начинающихся 1 января 2019 года или после этой даты. Для арендодателей практически нет изменений по сравнению с действующим стандартом по аренде, МСФО (IAS) 17. однако это новая модель учета для арендаторов.

В настоящее время все виды аренды признаются либо как финансовая аренда и отражаются в бухгалтерском балансе, либо как операционная аренда. Согласно МСФО (IFRS) 16 это различие больше не применяется к арендаторам. В соответствии с новыми положениями все договоры аренды сопоставимы с текущей финансовой арендой и, следовательно, должны отражаться в балансе в форме актива в форме права пользования и обязательства по аренде. Это расширяет баланс. Арендаторы, которые в настоящее время владеют только операционной арендой, в будущем должны будут признавать права использования арендованных активов, таких как имущество, воздушные суда, транспортные средства, движущееся оборудование и информационные технологии (см. Рисунок 1).

Арендодатели

В соответствии с МСФО (IFRS) 16 арендодатели, в отличие от арендаторов, должны продолжать различать финансовую и операционную аренду. Разработчики стандартов предпочли не создавать совершенно новые правила учета арендодателя, а предпочли сохранить правила, изложенные в МСФО (IAS) 17.

Единственным изменением для арендодателей в соответствии с МСФО (IFRS) 16 является улучшение раскрытия информации. Например, арендодатель должен раскрыть свою стратегию управления рисками в отношении прав, которые он сохраняет за собой в базовых активах. Тот факт, что к арендодателям и арендаторам относятся по-разному, может создать новые проблемы для существующих систем финансовой отчетности, особенно когда речь идет о внутригрупповых лизинговых соглашениях.

Поскольку учет арендодателя практически не изменился, а МСФО (IFRS) 16 вряд ли окажет какое-либо влияние на модель учета арендодателя, в оставшейся части статьи мы сосредоточим наше обсуждение на влиянии на арендаторов.

Определение аренды

В соответствии с условиями МСФО (IFRS) 16 договор является или содержит договор аренды, если договор передает право контролировать использование идентифицированного актива в течение определенного периода времени в обмен на вознаграждение.

Модель арендатора

В будущем арендатор будет признавать актив в форме права пользования и обязательство по аренде. Эта цифра получена из приведенной стоимости минимальных арендных платежей арендатора. Чтобы рассчитать это, арендатор должен сначала определить срок аренды. Текущая стоимость арендных платежей дисконтируется по процентной ставке, взимаемой арендодателем с арендатора. Если арендатор не знает процентную ставку, он использует свою ставку дополнительного заимствования.

Актив в форме права пользования первоначально оценивается как сумма обязательства по аренде плюс любые первоначальные прямые затраты, понесенные арендатором в связи с арендой, и платежи, произведенные в начале или до начала аренды. Предполагаемые затраты, подлежащие уплате в связи с обязательствами по восстановлению, которым может быть подвержен арендатор, также должны быть приняты во внимание. В соответствии с МСФО (IAS) 37 резерв по затратам на восстановление признается в балансе отдельно от обязательств по аренде (см. Рисунок 2).

Обязательство по аренде впоследствии оценивается по амортизированной стоимости с использованием метода эффективной процентной ставки. Актив в форме права пользования амортизируется линейным методом в течение срока аренды. Таким образом, проценты по обязательству по аренде и амортизация актива в форме права пользования будут признаваться в отчете о прибылях и убытках. Это приводит к уменьшению «общих расходов по аренде» на протяжении всего срока аренды. Этот эффект иногда называют «передовой загрузкой». Прямолинейные расходы на аренду в соответствии с моделью операционной аренды в соответствии с МСФО (IAS) 17 больше не будут существовать.

Продление и опционы на покупку

В соответствии с МСФО (IFRS) 16 ожидаемый срок аренды имеет решающее значение для первоначальной оценки актива в форме права пользования. Опционы учитываются, если арендатор с достаточной уверенностью воспользуется этими опционами. Таким образом, исполнение опционов на продление, прекращение или покупку повлияет на срок аренды и, следовательно, на сумму арендных платежей, включенных в обязательство по аренде.

Переменные арендные платежи

Переменные арендные платежи являются частью арендных платежей, если они зависят от индекса или ставки; переменные арендные платежи, которые зависят от другой переменной, не включаются. Следовательно, платежи, связанные с определенным процентом продаж, иногда называемые комиссионными арендодателям, признаются в отчете о прибылях и убытках в том периоде, в котором происходят продажи.

Компоненты аренды и услуги

Контракты, которые содержат компоненты аренды и не аренды/услуги, должны быть тщательно проанализированы в будущем. Это может применяться, например, при аренде имущества с услугой уборки или транспортного средства со страховкой. Арендаторы могут учитывать эти элементы отдельно или по своему усмотрению учитывать все компоненты как аренду, а не отдельные компоненты аренды и услуги. Однако, поскольку компоненты, не являющиеся арендой, также признаются в балансе, это приводит к признанию актива в форме права пользования в большей степени.

Исключения в отношении признания и оценки

Стандарт содержит два исключения в отношении признания и оценки. Оба исключения являются необязательными и применяются только к арендаторам:

• « Краткосрочная аренда »: льготы со сроком аренды 12 месяцев или меньше.
• « Аренда с низкой стоимостью »: Аренда, при которой базовый актив имеет низкую стоимость в новом состоянии (5 000 долларов США или меньше за актив).

Если применяется одно из этих исключений, аренда учитывается способом, аналогичным текущему учету операционной аренды (то есть платежи признаются линейным методом). Прежде чем выбрать один из этих вариантов, организация должна убедиться, что это действительно приведет к упрощению.

Пример: аренда имущества

Возьмем в качестве примера пятилетнюю аренду коммерческих помещений. Арендная плата установлена ​​на уровне 100 000 швейцарских франков в год. Процентная ставка, оговоренная в договоре, составляет 5% годовых. Понесены первоначальные прямые затраты в размере 10 000 швейцарских франков. Исходя из этого, приведенная стоимость арендных платежей по обязательству по аренде составляет 432 948 швейцарских франков. Актив в форме права пользования должен быть увеличен на сумму первоначальных прямых затрат и, таким образом, составляет 442 948 швейцарских франков (см. рис. 3).

Бухгалтерский баланс		Год 1	Год 2	Год 3	Год 4	Год 5
Право пользования активом	442948	354358	265769	177179	88590	0
Обязательство по аренде	432948	354595	272325	185941	95238	0
Отчет о прибылях и убытках		Год 1	Год 2	Год 3	Год 4	Год 5
Процентные расходы		21647	17730	13616	9297	4762
Амортизация РОУ		88590	88590	88590	88590	88590
Ежегодный платеж наличными	500000	100000	100000	100000	100000	100000
Итого расходы по аренде	510000	110237	106319	102206	97887	93351

Рисунок 3: Аренда коммерческих помещений с точки зрения арендатора

Теперь, когда арендатор признает процентный элемент того, что ранее было операционной арендой, как финансовую деятельность, распределение расходов по этой аренде в течение срока аренды уже не ровный, а дегрессивный. Это связано с тем, что процентные расходы в начале аренды больше, чем к концу. В результате расходы по аренде в первый год для нашего примера составляют 110 237 швейцарских франков, что значительно больше, чем арендный платеж в размере 100 000 швейцарских франков, а расходы по аренде в последний год аренды меньше, чем арендный платеж, на 9 швейцарских франков.3351. Этот эффект предварительной загрузки еще более заметен при долгосрочной аренде.

Основные последствия для арендаторов

Новый стандарт будет иметь далеко идущие последствия для большинства организаций. Наряду с финансовой отчетностью основные затронутые области включают ключевые финансовые показатели эффективности и бизнес-решения (такие как аренда или покупка).

Эффект предварительной загрузки и тот факт, что то, что ранее было операционной арендой, теперь признается в балансе, может в отдельных случаях оказать значительное влияние на балансовые показатели арендатора. Это связано с тем, что расходы на аренду заменяются процентными расходами и амортизацией, что приводит к увеличению EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации). Расширенный балансовый отчет приводит к изменениям коэффициентов собственного капитала и левериджа. Это, в свою очередь, может повлиять на кредитные ковенанты, кредитные рейтинги, процессы внутреннего бюджетирования и системы вознаграждения. Новый стандарт затронет и другие сферы бизнеса, в том числе отношения с инвесторами, информационные технологии, контроллинг и юриспруденцию.

Последствия для отдельных отраслей

PwC провела глобальное исследование капитализации аренды, чтобы оценить влияние нового стандарта аренды на отчетную задолженность, леверидж, платежеспособность и EBITDA для выборки из 3199 зарегистрированных на бирже компаний, отчитывающихся по МСФО в ряде отраслей . Исследование определяет минимальное влияние капитализации существующей забалансовой операционной аренды на основе раскрытия информации об обязательствах в опубликованной финансовой отчетности организаций за 2014 год. Среднее увеличение долга и EBITDA для некоторых из наиболее затронутых отраслей можно обобщить следующим образом. Согласно исследованию, финансовые обязательства ритейлеров с их обширными арендованными торговыми площадями увеличатся почти вдвое.

Рекомендации для арендаторов

Учитывая, что теперь практически все договоры аренды должны отражаться в балансе, организация должна сначала провести инвентаризацию соответствующих договоров и тщательно адаптировать внутренние процессы и системы на регулярной основе.

Сначала он должен провести инвентаризацию существующих договоров аренды, собрав все важные данные, такие как срок аренды, платежи по аренде и варианты продления или покупки. Предприятие должно обеспечить рассмотрение нового стандарта при заключении любых новых договоров.

Другие функции, такие как налоговая, ИТ, связь с инвесторами и казначейство, также должны быть проинформированы о новых требованиях. Организации также должны пересмотреть свою стратегию и условия контрактов для достижения операционных и финансовых целей компании.

Резюме

Вскоре арендаторы увидят серьезные изменения в том, как они учитывают аренду. Чтобы избежать неожиданностей, компании уже должны оценить потенциальные последствия нового стандарта, сформулировать меры для обеспечения надлежащего признания соответствующих контрактов и определить точки пересечения с другими проектами. При определенных обстоятельствах это может включать новые системы, для приобретения, внедрения и тестирования которых потребуется время. Прежде чем изменения в бухгалтерском учете вступят в силу, компании должны убедиться, что они собирают всю соответствующую информацию о существующих и новых договорах аренды.

Опыт первых проектов в этой области показывает, что внедрение МСФО (IFRS) 16 может оказаться очень сложным, особенно для организаций с большим количеством договоров аренды. Выявление и инвентаризация таких арендных договоров в организации очень важны для внедрения стандарта, но также требуют очень много времени. Например, даже проработать все, что определяется как аренда по МСФО, может быть сложно.

МСФО (IFRS) 16 будет применяться к периодам, заканчивающимся 1 января 2019 года или после этой даты.. Досрочное внедрение в принципе возможно, если МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями» уже был применен досрочно.

Обзор артикула

Будьте в курсе

Подпишитесь, чтобы раскрыть

Закон о балансировании баланса

Многие публичные компании завершили второй год учета аренды в соответствии с ASC 842, и дата вступления в силу для частных компаний быстро приближается.

Новые правила учета аренды значительно влияют на то, как компании — как государственные, так и частные — учитывают свои портфели аренды и имеют далеко идущие последствия для всего баланса. Впервые большинство операций по операционной аренде должны отражаться в балансе, что приводит к существенному увеличению баланса заявленных обязательств для многих компаний.

Как показано в отчете LeaseQuery об индексе обязательств по аренде, публичные компании продемонстрировали увеличение обязательств по аренде в среднем в 4 раза, а частные компании, которые уже внедрили систему, увеличили ее в 13 раз.

Важным шагом в принятии нового руководства ASC 842 является понимание того, насколько сильно оно повлияет на финансовую отчетность вашей компании, и прогнозирование того, как управлять этим влиянием. Как показывает опыт публичных компаний, внедрение ASC 842 приводит к существенным изменениям не только в бухгалтерском балансе, но и в процессах учета и управления арендой в организации.

Непосредственное внимание компаний сосредоточено на внедрении и учете с первого дня, но для компаний важно осознавать и планировать долгосрочные последствия, которые будут простираться в будущее.

Компании, готовящиеся к успешному внедрению, должны рассмотреть три ключевых вопроса:

Идентификация всех договоров аренды

Поскольку операционная аренда теперь отражается в балансе, крайне важно, чтобы компании правильно определяли все договоры аренды, поскольку они отсутствуют любой из них напрямую повлияет на финансовую отчетность.

Многие компании впервые составляют список портфелей аренды для всей организации, что побуждает их вносить изменения в свои текущие процессы управления арендой, чтобы обеспечить соответствие новому стандарту. Процесс аренды от начала до конца требует сотрудничества нескольких отделов внутри организации, включая юридический отдел, казначейство, закупки и бухгалтерский учет.

Определение критически важных лиц и точек контакта в рамках процесса поможет компаниям более эффективно собирать данные об аренде, необходимые для правильной оценки новых обязательств по аренде и остатков активов.

Компании могут выполнить следующие шаги, чтобы определить полный и точный перечень соглашений об аренде:

• Получить список регулярных платежей в отделе A/P, так как они часто указывают на структуру арендных платежей за арендуемое имущество
• Проверить договоры с поставщиками, поддерживаемые юридическими отделами и отделами закупок, чтобы определить, какие из них представляют собой договор аренды определение существенных соглашений

Наличие полного списка договоров аренды дает компаниям более глубокое понимание их лизинговой деятельности. Эта новая и более подробная информация может помочь в составлении бюджета и финансовом анализе.

Во время пандемии COVID-19 многие арендаторы искали способы экономии средств, в том числе сотрудничали со своими арендодателями для предоставления уступок по аренде, таких как отсрочка и уменьшение платежей.

Надлежащее ведение листинга лизингового портфеля в будущем — мощный инструмент, который компании могут использовать для определения возможностей снижения затрат или пересмотра лизинговых соглашений, чтобы предложить более выгодные условия.

Понимание влияния на финансовую отчетность

Учитывая, что компании регистрируют новый баланс обязательств по аренде на дату принятия, ожидается, что это приведет к существенному увеличению обязательств в балансе.

Как правило, чем больше деятельность компании по операционной аренде, тем больше будет увеличение ответственности. Несмотря на то, что внедрение оказывает непосредственное влияние на финансовую отчетность, есть несколько других последствий, о которых компаниям следует подумать заранее.

Например, в большинстве соглашений о долговых обязательствах используются метрические расчеты, включающие остатки обязательств компании. В результате компания может захотеть обратиться к своим банкам и кредиторам, чтобы определить, как новый баланс обязательств по аренде влияет на эти показатели и нужны ли какие-либо изменения в ковенантных соглашениях. Заблаговременное информирование финансового отдела об этой возможности позволит им заранее провести критические обсуждения и снизить риск неожиданностей позже.

Еще одно потенциальное влияние новых правил учета аренды связано с анализом компании по сравнению с арендой.

Исторически сложилось так, что многие компании использовали договоры операционной аренды как способ получения основных средств, необходимых для работы, без значительных денежных затрат или аванса брать существенные суммы долга. Первоначальная структура операционной аренды была дополнительным преимуществом, поскольку эти договоренности были забалансовыми сделками, а это означало, что не было прямого влияния на баланс в виде обязательства.

Однако с принятием ASC 842 забалансовые выгоды от операционной аренды больше не будут существовать. В результате многие компании пересматривают решения о закупках, например, покупать ли актив, а не арендовать его, или структурировать соглашение как операционную или финансовую аренду.

Общение и информирование других отделов, таких как юридический и отдел закупок, о влиянии ASC 842 вооружает эти команды наилучшей информацией, необходимой для определения того, может ли изменение арендной деятельности принести пользу в конечном итоге.

Сотрудничество с внешними аудиторами

Новый стандарт учета аренды повлиял не только на финансовые показатели и внутренние процессы компаний, но и на внешних аудиторов, их средства контроля и проверки по существу.

Имеются новые балансовые счета, связанные с арендой, которые аудиторы должны учитывать в рамках своей проверки, что может привести к более тщательному тестированию договоров аренды, чем раньше.

Наилучший подход к плавному переходу на ASC 842 — сотрудничество с группой внешнего аудита на ранних этапах процесса. Это снижает риски появления сюрпризов в ходе аудита позже.

Аудиторы проверят первоначальный процесс внедрения компании и проведут новые аудиторские процедуры в отношении договоров аренды в будущем.

Компания, которая держит своих аудиторов в курсе на протяжении всего внедрения и помогает им понять любые новые изменения в политике и процессах, лучше подготовится к аудиту в конце года.

ASC 842 влияет не только на финансовую отчетность

Подводя итог, можно сказать, что ASC 842 уже оказал значительное влияние на финансовую отчетность, но компаниям также следует учитывать волновые эффекты, которые новый стандарт может вызвать в далеком будущем.

Крайне важно получить полное представление о процессе внедрения сейчас, рассматривая прошлое внедрение и непосредственные последствия, а также будущие проблемы и изменения в политике, инфраструктуре и процессах.