Договор аренды судебная практика: Судебные и нормативные акты РФ

Содержание

Судебные и нормативные акты РФ

Решения судов, основанные на применении нормы статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ст. 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения перейти

Решение № 2-4737/2020 2-4737/2020~М-4567/2020 М-4567/2020 от 8 сентября 2020 г. по делу № 2-4737/2020

Петрозаводский городской суд (Республика Карелия) – Гражданские и административные

…РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. По ч.1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение В судебном заседании …

Решение № 2-4829/2020 2-4829/2020~М-4104/2020 М-4104/2020 от 7 сентября 2020 г. по делу № 2-4829/2020

Благовещенский городской суд (Амурская область) – Гражданские и административные

…года. Выслушав пояснения истца и его представителя, ответчика и его представителя, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. В соответствии с частью 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действующей на дату заключения договора аренды) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение …

Решение № 2-2395/2020 2-2395/2020~М-1706/2020 М-1706/2020 от 29 июля 2020 г. по делу № 2-2395/2020

Ленинский районный суд г. Уфы (Республика Башкортостан) – Гражданские и административные

…имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии …

Решение № 2-2913/2020 от 27 июля 2020 г. по делу № 2-2913/2020

Ново-Савиновский районный суд г. Казани (Республика Татарстан ) – Гражданские и административные

…аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно части 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Частью …

Решение № 2-3063/2020 2-3063/2020~М-2611/2020 М-2611/2020 от 24 июля 2020 г. по делу № 2-3063/2020

Абаканский городской суд (Республика Хакасия) – Гражданские и административные

…непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. На основании п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Передача здания или …

Решение № 2-2016/2020 2-2016/2020~М-460/2020 М-460/2020 от 24 июля 2020 г. по делу № 2-2016/2020

Абаканский городской суд (Республика Хакасия) – Гражданские и административные

Решение № 2-2397/2020 2-2397/2020~М-1933/2020 М-1933/2020 от 22 июля 2020 г. по делу № 2-2397/2020

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ (Республика Бурятия) – Гражданские и административные

…о чем судом вынесено определение. Выслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Судом установлено, что …

Решение № 2-4467/2020 2-4467/2020~М-3376/2020 М-3376/2020 от 21 июля 2020 г. по делу № 2-4467/2020

Ленинский районный суд г. Краснодара (Краснодарский край) – Гражданские и административные

…РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Исходя из ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Правила настоящего параграфа …

Решение № 2-10/2020 2-10/2020(2-544/2019;)~М-343/2019 2-544/2019 М-343/2019 от 20 июля 2020 г. по делу № 2-10/2020

Киришский городской суд (Ленинградская область) – Гражданские и административные

…аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Согласно ст. 654 …

10.

Решение № 2-2054/2019 2-28/2020 2-28/2020(2-2054/2019;)~М-1663/2019 М-1663/2019 от 17 июля 2020 г. по делу № 2-2054/2019

Егорьевский городской суд (Московская область) – Гражданские и административные

..а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. В силу пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В соответствии с …

Обзор судебной практики по аренде

На практике нередко происходят ситуации следующего рода: у арендатора из арендуемого нежилого помещения крадут имущество (например, из помещения торгового центра крадут золото). Вопрос: с кого взыскать убытки и можно ли вообще их взыскать? На первый взгляд, несчастный арендатор сразу может обвинить арендодателя (чаще всего именно так и происходит), мол как же так, не защитил, не обеспечил. А потом он обязательно обвинит охранную организацию. Чего они, просто так что ли тут ходят, наблюдают? Но может ли арендатор взыскать с кого-то из них стоимость утраченного имущества? Итак, в зависимости от содержания договорных отношений возможны три варианта развития событий.

1 вариант. В договоре не предусмотрено обязанности арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора.

Здесь всё просто: в ГК не содержится нормы, обязывающей арендодателя обеспечивать сохранность имущества арендатора, из чего следует вывод о том, что в этом случае не получится взыскать сумму ущерба с арендодателя.

Судебная практика

Апелляционное определение по делу № 33-6510/2018 Ярославского областного суда

Суть дела: Истец заключил с ответчиком договор аренды места стоянки судна. Судно на территории стоянки затонуло. Ответчик не принял никаких мер к предотвращению. Истец просит взыскать с ответчика денежную сумму в размере утраченного имущества.

Решение по делу: АС оставил решение суда первой инстанции без изменения (во взыскании денежной суммы отказано

), основываясь на нижеследующем.

«Согласно условиям договора аренды от 15 декабря 2015 года у арендодателя не возникает обязанность обеспечить сохранность имущества арендатора, расположенного на арендованном месте стоянки. Положениями Гражданского кодекса РФ об аренде такая обязанность также не предусмотрена. Доказательств заключения между сторонами договора хранения, а также уничтожения или вывоза судна с места стоянки арендодателем суду не представлено.

Доводы жалобы о том, что территория стоянки охраняется, на ней установлен пропускной режим, из пояснений сторожей ответчика, данных в рамках уголовного дела, следует, что в их обязанности входит охрана стоящих на стоянке судов, обязанность обеспечить сохранность судна возложена на ответчика пунктом 3.7 Правил пользования водными объектами для плавания на маломерных судах в Ярославской области, являются необоснованными.

Ни договором аренды, ни положениями закона об аренде обязанность арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора, хранящегося на арендованном месте стоянки, не предусмотрена.

Принятие арендодателем мер по ограничению доступа посторонних лиц на территорию стоянки, возложение на своих работников обязанности охраны территории стоянки и находящихся на ней судов не является основанием для возникновения у арендодателя обязанности перед арендатором обеспечить сохранность его имущества».

Постановление от 10 июня 2016 г. по делу № А45-16857/2015 Седьмой арбитражный апелляционный суд (7 ААС)

Суть дела: Истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. Истец реализовывала в данном помещении ювелирные изделия. Договором была предусмотрена обязанность ответчика «обеспечить в помещении магазина охрану общественного порядка в рабочее время и охрану объекта в нерабочее время». Во исполнение данной обязанности ответчик заключил договор охраны с третьим лицом. В результате кражи было утрачено имущество, принадлежащее истцу.

Решение по делу: АС отказал во взыскании с ответчика убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательства, основываясь на нижеследующем.

«Суд, исходя из пункта 2.1.4. договора аренды («арендодатель обязуется обеспечить в помещении магазина охрану общественного порядка в рабочее время и охрану объекта в нерабочее время»), заключенного между арендодателем (заказчиком) и третьим лицом (исполнителем) договора охраны, в соответствии с условиями которого заказчик поручает, а исполнитель обязуется организовывать и осуществлять охрану объектов и имущества <…>

Из пунктов 2. 2.9., 4.1.1 договора аренды не следует обязанности арендодателя по обеспечению организации надлежащего хранения ювелирных изделий, а равно условиями договора аренды от 10.11.2011 не предусмотрено положений об обязанности арендодателя обеспечивать сохранность принадлежащего арендатору имущества находящегося внутри арендованного помещения.

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, такие обязательства не входят в предмет договора аренды.

В связи с чем включение в договор пункта 4.1.1, исключающего ответственность арендодателя за сохранность материальных ценностей, находящихся на арендуемой площади, что, по мнению истца, является следствием недобросовестного поведения арендодателя как сильной стороны в договоре, не свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика.

Ссылка истца на пункт 2.1.4 договора, признается несостоятельной, поскольку обязанность по обеспечению в помещении магазина охраны общественного порядка в рабочее время и охраны объекта в нерабочее время, арендодателем исполнена».

2 вариант. В договоре аренды была предусмотрена обязанность арендодателя обеспечить сохранность имущества.

Этот случай уже куда интереснее и благоприятнее для арендатора на первый взгляд. Однако суды по-разному рассматривают данное условие договора.

Например, Девятый арбитражный апелляционный суд посмотрел на данное условие договора как на меру гражданско-правовой ответственности: он отказал истцу по той причине, что тот не доказал вины ответчика, причинно-следственной связи между действиями ответчика и неблагоприятными последствиями истца.

Другой пример. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа договор аренды с таким условием посчитал смешанным договором, а условие об обязанности арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора – элементом договора хранения.

Судебная практика

Постановление от 16 января 2020 г. по делу № А40-85732/2019
Девятый арбитражный апелляционный суд (9 ААС)

Суть дела: Между истцом и ответчиком был заключён договор аренды нежилых помещений и земельных участков для размещения и складирования материальных ценностей. Договором была предусмотрена обязанность ответчика обеспечить сохранность имущества. Ответчик установил систему видеонаблюдения, а также организовал охрану территории. Однако истец ссылался на неисполнение ответчиком обязанности по обеспечению сохранности имущества.

Решение по делу: АС оставил решение суда первой инстанции без изменения (во взыскании стоимости утраченного имущества отказано), основываясь на следующем:

«Доказательства вины ответчика, а также доказательства причинно-следственной связи между действиями ответчика и неблагоприятными последствиями для истца, истцом не представлено.

Кроме того, суд принял во внимание то, что из Протокола заседания рабочей инвентаризационной комиссии Володарского РНПУ следует, что начальник склада Гулин Г.А является материально ответственным лицом и с ним заключен договор о полной материальной ответственности от 02.04.2018г. № 404, соответственно, в данной ситуации лицом ответственным за возмещение ущерба является Гулин Г.А. и АО «Транснефть – Верхняя Волга» имело возможность взыскать стоимость недостающего кабеля с него.

Таким образом, оценив представленные в дело доказательства, суд установив, что представленные истцом доказательства не подтверждают совокупности всех обстоятельств для взыскания суммы убытков, истец не доказал наличия противоправности действий причинителя вреда, и что хищение кабеля совершено по вине ответчика в удовлетворении иска на основании ст.ст. 15, 393, 1064 ГК РФ отказал».

Постановление от 23 августа 2019 г. по делу № А53-30166/2018 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (ФАС СКО)

Суть дела: Истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. Ответчик по договору обязался обеспечивать «сохранность всего объекта, часть которого передана истцу». Произошло возгорание, в результате которого было утрачено имущество истца. В кассационной жалобе истец ссылался на условие договора об обеспечении сохранности имущества арендатора арендодателем.

Решение по делу: КС оставил решения нижестоящих судов без изменения (отказ), основываясь на следующем.

«Доводы жалобы о том, что с учетом условия пункта 4.2 договора аренды от 01.08.2017 само по себе обстоятельство гибели имущества арендатора в то время, когда оно находилось в помещении арендодателя, является единственным и достаточным основанием для возложения на арендодателя обязанности выплатить арендатору его стоимость, данное положение договора, по существу, является элементом договора хранения, к которому должны применяться, но не применены судами нормы статей ГК о договоре хранения, судом округа не принимаются.

Ссылаясь на наличие у пункта 4.2 договора аренды нежилых помещений от 01.08.2017 элементов договора хранения, и необходимость применения к спорным правоотношениям статей Гражданского кодекса об обязанности хранителя обеспечить сохранность вещи, истец не представил при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций доказательств заключения сторонами договора хранения, предусматривающего обязанность хранителя принять вещь на хранение (статьи 886, 887 Гражданского кодекса), фактической передачи ООО «РостовТоргСтрой» транспортного средства марки Хино Ренжер, госномер А 315 ТМ 161, на хранение АО «Капитал Центр», и принятия его последним на хранение (статьи 887, обязанности принять вещь на хранение” Гражданского кодекса), согласования сторонами и выплаты поклажедателем хранителю вознаграждения (статья 896 Гражданского кодекса), предъявления истцом ответчику каких-либо требований, обусловленных нарушением обязательств по договору хранения».

Помимо указанного механизма обеспечения интересов арендатора, также можно предложить следующее.

3 вариант. Между арендодателем и охранной организацией мог быть заключён договор охраны с исполнением в пользу третьего лица (услуги по охране, оказываемые третьему лицу). В таком случае выгодоприобретатель (в нашем случае арендатор) может напрямую обратиться к охранной организации.

Иных случаев, когда арендатор может напрямую взыскать деньги с охранной организацией не усматривается. Арендатор не может обратиться с соответствующим иском к охранной организации, даже если имело место быть условие в договоре аренды об обеспечении сохранности имущества, так как арендатор не является стороной возможного договора об оказании услуг по охране, что совершенно очевидно.

Конечно, таких случаев мне не встречалось, однако ради иллюстрации подобных взаимоотношений, где был и арендатор, и арендодатель, и охранная организация в случае утраты имущества первого можно привести следующее дело.

Постановление от 30 декабря 2019 г. по делу № А51-25286/2018 Арбитражный суд Приморского края (АС Приморского края)

Суть дела: Между истцом и ответчиком был заключён договор об оказании услуг по охране. Ответчик обязался по данному договору обеспечить охрану имущества истца, а также имущества третьих лиц, находящегося на территории. В результате кражи третьим лицом (арендатором) было утрачено имущество. Третье лицо (арендатор) обратилось к арендодателю с требованием возместить стоимость утраченного имущества, которое было удовлетворено арендодателем (истцом по настоящему делу). В свою очередь арендодатель (истец) обратился к охранной организации с требованием возместить убытки, возникшие у истца в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору охраны.

Решение по делу: Суд первой инстанции удовлетворил требование истца, а апелляционный суд оставил решение без изменения, основываясь на следующем.

«При таких обстоятельствах, учитывая, что в соответствии с условиями договора от 09.07.2018 №53 в обязанности ответчика, помимо прочего, входило осуществление охраны имущества третьего лица , расположенного на охраняемой территории на основании договора от 01.06.2018 №59/2018, суд первой инстанции справедливо посчитал, что на основании пункта 3.2 договора от 09.07.2018 №53 ответчик является лицом , ответственным за причиненный Курдуну В. Н. (третье лицо, арендатор) ущерб вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей по договору <…>

Таким образом, поскольку затраты истца на возмещение Курдуну В.Н. стоимости украденного имущества по своей правовой природе являются для истца убытками, которые находятся в причинно-следственной связи между ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору об оказании охранных услуг от 09.07.2018 №53 и кражей с охраняемой территории лодочного мотора «YAMAHA», суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования».

Верховный суд рассмотрел спорные вопросы арендных правоотношений

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

при установлении в тексте договора срока его действия;
при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Адвокатов ознакомили с проблемами аренды, возникающими в судебной практике

В своем выступлении эксперт сосредоточила внимание на обязанностях арендодателя и арендатора, а также на некоторых особенностях договора аренды недвижимости.

День вебинаров ФПА 15 апреля завершился лекцией арбитра Российского арбитражного центра, доцента Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики», к.ю.н. Марии Ероховой на тему «Проблемы аренды в судебной практике», сообщает пресс-служба Федеральной палаты адвокатов.

В начале своего выступления лектор ознакомила слушателей с разъяснениями ВАС РФ, касающимися аренды: Постановлением Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 98 «О внесении дополнения в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”» и Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Эксперт обратила внимание на то, что «арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и/или пользование». Именно предоставить, а не передать, подчеркнула она. Арендатор со своей стороны «обязуется оплачивать пользование имуществом и вернуть его в надлежащем состоянии».

Аренда, отметила Мария Ерохова, является самым популярным и самым востребованным типом договорных отношений. Она назвала виды аренды в зависимости от обязанностей арендодателя, такие как владельческая аренда и пользовательская аренда. В первом случае арендатору на время передается исключительное владение имуществом, во втором – арендатор не имеет таких прав, например, в течение суток имущество может передаваться по очереди нескольким лицам на определенное время.

Владельческая аренда недвижимости, в свою очередь, делится, на подлежащую государственной регистрации и не подлежащую регистрации. Аренда, внесенная в Единый государственный реестр прав на недвижимость, обеспечивает арендатору право следования (сохранение договора при смене собственника) и право преимущества по заключению договора на новый срок.

Позитивное изменение российского законодательства и судебной практики заключается в том, что договор аренды, подлежащий государственной регистрации, теперь при отсутствии регистрации не имеет силы против третьих лиц, но между сторонами действителен, в отличие от прежнего подхода о недействительности договора без регистрации (если регистрация является необходимой по закону).

Лектор предположила, что после изменения ГК РФ, а именно появления п. 3 ст. 433 ГК РФ, только зарегистрированный договор аренды обеспечивает арендатору право следования и право преимущества, так как это действие договора против третьих лиц. В то же время, если кто-то после заключения договора аренды на три месяца тут же продаст вещь, а новый собственник потребует возврата имущества от арендатора, есть возможность защитить статус арендатору по ст. 1 и 10 ГК РФ о недопустимости злоупотребления правом. Для этого следует доказать, что цель продажи была в отобрании вещи у арендатора. Такой вывод лектор сделала на основании анализа ряда статей Гражданского кодекса РФ в их совокупности. Судебной практики по таким вопросам нет.

Говоря об обязанностях арендодателя по предоставлению имущества, Мария Ерохова отметила, что в договоре следует указывать цель аренды и состояние предоставляемого в аренду имущества, а также то, на ком лежит риск его гибели или повреждения. В соответствии со ст. 612 ГК РФ за недостатки имущества, препятствующие пользованию, отвечает арендодатель, даже если он не знал о них. На нем же лежит риск гибели или повреждения имущества, если стороны не договорились об ином (ст. 211 ГК РФ). При этом повреждение имущества может быть как фактическим, так и юридическим. За коммунальные платежи также отвечает арендодатель.

У арендатора, подчеркнула она, как минимум три обязанности: он должен принять вещь, платить за аренду, точнее, за возможность эксплуатации имущества, и вернуть эту вещь по окончании договора аренды в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом естественного износа.

Далее лектор остановилась на проблемах, связанных с исполнением арендатором своих обязанностей по оплате. Например, его обязанность по оплате возникает лишь с момента предоставления вещи, а не с момента заключения договора (п. 8, 9 ИП-66), даже если договором предусмотрено иное. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Однако в настоящее время, когда соблюдается «условный карантин» в связи с угрозой коронавируса, дать однозначный ответ на вопросы, связанные с неоплатой аренды, чрезвычайно трудно.

Мария Ерохова полагает, что здесь в первую очередь должны учитываться положения договора (цель аренды и распределение рисков), а также вопрос о том, есть ли черты вещного права у арендатора (регистрация договора в реестре). Например, если арендуется гараж для парковки автомобиля, то плата должна вноситься, так как возможность использовать гараж не утрачена. Но если речь идет о закрытом на время карантина офисе, то арендатор вправе занять позицию, что он приостановил исполнение обязательства по оплате на основании ст. 328 ГК РФ, так как арендодатель не предоставляет ему возможность пользования вещью.

Лектор напомнила о ряде позиций Верховного Суда РФ об отсутствии у арендатора обязанности платить, когда нет доступа в арендованное помещение из-за действий третьих лиц. Так, например, прецедентным можно считать случай, в котором из-за пожара арендатор не мог попасть в помещение. Арендатор мог бы поставить стремянку, чтобы влезть в окно, но он этого не делал. По этому спору суд решил: «В случае воспрепятствования третьими лицами прохода к помещению его собственник также имеет право на иск к таким лицам о возмещении убытков, размер которых равен средней арендной плате за помещение в этот период. Если помещение уже было передано в аренду, арендатор имеет право не вносить плату в период существования препятствий в пользовании имуществом».

Мария Ерохова полагает, что поскольку судебная практика по вопросу о том, должен ли арендатор платить за период, когда он не имеет возможности пользоваться арендованной вещью из-за противовирусных мер, сложно предсказуема, сторонам желательно идти на взаимные уступки. Арендатору не отказываться от оплаты в целом, а арендодателю – предоставлять отсрочку на время или снижать плату на время противовирусных мер. При недостижении соглашения можно испробовать ст. 451 ГК РФ о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Правда, здесь есть нюанс, если сторона будет просить изменить договор, то ретроактивно (просить в июле за период с апреля по май) и временно (на период противовирусных мер).

Раньше ст. 451 ГК РФ безуспешно пытались применять при колебании валютного курса. Суды исходили из того, что рубль является нестабильной валютой и потому этот факт должны были учитывать все участники российского рынка. Однако в нынешней «уникальной» ситуации найти полностью аналогичные примеры невозможно, поэтому суд может принять любое решение – как об отсрочке арендной платы, так и об обязательстве заплатить ее в пятидесятипроцентном размере. Поэтому лучше вообще не доводить дело до суда.

С презентацией к данной лекции можно ознакомиться по ссылке.

Повтор трансляции состоится в понедельник, 20 апреля.

Актуальная судебная практика по договорам аренды помещений

Арбитры отметили, что арендатор вправе оспорить сумму упущенной выгоды. Для опровержения расчета убытков арендатору следовало доказать, что новые арендные ставки явно завышены.

Необходимо ли согласие всех арендодателей в случае расторжения договора?

Как уже было сказано выше, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Возникает вопрос: необходимо ли согласие всех арендодателей на отказ от договора аренды, который продлился на неопределенный срок?

В качестве примера приведем Постановление АС УО от 03.11.2015 № Ф09-6538/15 по делу № А60-7747/2015.

Суть дела заключалась в том, что в связи с истечением срока действия договора арендатор продолжил пользоваться участком в отсутствие возражений арендодателей, поэтому договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Впоследствии один из арендодателей направил арендатору уведомление о прекращении договорных отношений. Другой арендодатель не согласился с указанным уведомлением и обратился в суд с исковым заявлением о признании его незаконным, так как не получал информацию о расторжении договора аренды и не согласовывал с другим арендодателем расторжение договора аренды.

Арбитры данное исковое заявление удовлетворили, указав следующее: поскольку на стороне арендодателя по договору аренды выступают два лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован, то есть исходить от двух арендодателей. В настоящем деле отказ от прекращения арендных отношений с другим арендодателем не был согласован, а сам факт его обращения с исковым заявлением от признания отказа незаконным свидетельствует о его намерении продолжать арендные отношения в рамках спорного договора и о наличии у него заинтересованности, так как арендная плата за использование земель, государственная собственность на которые не разграничена, поступает в бюджет муниципального образования.

Также арбитры указали, что при множественности лиц на стороне арендатора стороной в договоре являются все соарендаторы, в связи с чем для прекращения договора в порядке ст. 610 ГК РФ требуется направление согласованного арендодателями уведомления о прекращении договора всем арендаторам.

Госрегистрация договора аренды недвижимости в свете изменений в законодательстве и судебной практике – Статьи

Договор аренды недвижимого имущества играет заметную роль в развитии предпринимательской деятельности, ведь не каждый начинающий бизнесмен обладает стартовым капиталом для приобретения необходимой недвижимости в собственность.

До недавнего времени особых вопросов относительно формы заключения договора аренды недвижимого имущества не возникало: он заключался в простой письменной форме и, за редким исключением, подлежал государственной регистрации [1]. Однако в ходе реформы гражданского законодательства была предпринята попытка изменить данное положение, что привело к весьма интересным последствиям.

Госрегистрация договора аренды недвижимости, заключенного 2 и 3 марта 2013 года.

В конце 2012 года был принят Федеральный закон № 302 ФЗ [2] , п. 2 и 8 ст. 2 которого было установлено, что правила о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), договора аренды здания и сооружения, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), и договора аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ) не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013.

Не успели участники гражданского оборота вздохнуть с облегчением, как на свет появился Федеральный закон № 21 ФЗ [3], отменивший озвученное правило (ст. 3 и 5 данного закона), и с 04.03.2013 госрегистрация договора аренды недвижимости возобновились. О причинах, побудивших законодателя «включить задний ход», можно только догадываться, да и внесение изменений в уже принятый закон, на первый взгляд, является нормальной практикой в нашем государстве.

Однако законотворцы совсем забыли, что гражданский оборот не стоит на месте и каждый день в нашей огромной стране заключаются сотни (если не тысячи) договоров аренды недвижимого имущества. Это и породило проблему: надо ли регистрировать договоры аренды, заключенные 2 и 3 марта 2013 года?

Путем толкования положений федеральных законов № 302 ФЗ и № 21 ФЗ можно сделать вывод: упомянутые выше договоры (договор аренды недвижимого имущества, договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, договор аренды предприятия), заключенные 2 и 3 марта 2013 года, в государственной регистрации не нуждались и считались заключенными в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Между тем Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ придерживался иной точки зрения. В Письме № 3.3-6/94 [4] данный орган указал: в соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения (обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.

В действующем законодательстве отсутствуют какие бы ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Комитет также указал, что отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной Федеральным законом № 122 ФЗ [5] процедуры регистрации аренды как обременения, требование о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено.

С учетом изложенного в ст. 1 Федерального закона № 122‑ФЗ содержания понятия ограничения (обременения) к ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, в том числе аренда.

В итоге комитет пришел к выводу, что с 01.03.2013 будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.

На первый взгляд, письмо комитета является вполне мотивированным и обоснованным: с 01.03.2013 государственной регистрации подлежит не договор аренды недвижимого имущества, а аренда как обременение недвижимого имущества.

Однако в п. 1 ст. 26 Федерального закона № 122‑ФЗ прямо указано, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Кроме того, в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 [6] отмечается, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Федерального закона № 122‑ФЗ только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, можно сказать, что в самое сложное положение попали лица, заключившие договор аренды недвижимого имущества 2 и 3 марта 2013 года в простой письменной форме и не зарегистрировавшие право аренды (как и сам договор) в качестве обременения. В пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 прямо указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Пленум ВАС осознал возможность возникновения споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, и 25.12.2013 принял Постановление № 98 [7], где уточнил: при рассмотрении споров по поводу договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 [8] . Здесь, в частности, отмечено: если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то между сторонами возникло обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и поводов для применения судом положений об основательном обогащении не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами.

Если соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Однако лицо, которое пользуется недвижимым имуществом, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок и права на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя.

Госрегистрация допсоглашений к договору аренды недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Однако положение о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества появилось только после введения в действие ч. 2 ГК РФ и Федерального закона № 122‑ФЗ. Законодатель в ст. 6 Федерального закона № 122‑ФЗ уточнил: права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В этой связи на практике возник вопрос о государственной регистрации дополнительного соглашения, заключенного в период действия Федерального закона № 122‑ФЗ, к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до вступления в силу этого закона.

Ответ на данный вопрос прозвучал в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 11241/12 [9]: в силу п. 6 ст. 33 Федерального закона № 122‑ФЗ этот закон применяется к правоотношениям, возникшим после его введения в действие. Что касается правоотношений, возникших до введения Федерального закона № 122‑ФЗ в действие, то он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после его введения в действие.

Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное в период действия Федерального закона № 122‑ФЗ и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.

Исходя из смысла указанных положений если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Если дополнительное соглашение к договору аренды не прошло государственную регистрацию, ссылаться при разрешении споров на него нельзя, так как они не порождают для сторон прав и обязанностей.

К примеру, в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 № А12-27756/12 арбитры сделали вывод, что дополнительные соглашения от 2007 и 2006 года не могут являться основанием для изменения размера установленной договором арендной платы ввиду отсутствия их государственной регистрации в соответствии со ст. 433, 452 ГК РФ. Незаключенные соглашения не порождают для сторон изменение их прав и обязанностей.

В соответствии с Федеральным законом № 122‑ФЗ и Приказом Минюста России № 184 [10] участники сделки представляют на государственную регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.

Таким образом, регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в установленном Федеральным законом № 122‑ФЗ порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.

Ссылки:

[1] Не подлежали государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок менее года и на неопределенный срок.

[2] Федеральный закон от 30.12.2012 № 302 ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

[3] Федеральный закон от 04.03.2013 № 21 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

[4] Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 № 3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 № 302 ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

[5] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[6] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[7] Постановление Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 98 «О внесении дополнения в Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

[8] Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

[9] В данном постановлении есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам.

[10] Приказ Минюста России от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

А. В. Мандрюков

магистр права, эксперт журнала «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»

Практика разрешения споров о признании договора аренды недействительным – Юридическая Компания ЮСАКТУМ |

Ключевая специализация Юридической Компании «ЮСАКТУМ» – ведение арбитражных дел и представительство интересов Клиентов в арбитражных судах по арендным, земельным, строительным, корпоративным спорам, спорам о защите интеллектуальных прав. С успешным опытом ведения арбитражных дел по арендным и иным категориям арбитражных споров можно ознакомиться в рубрике «Практики», с образцами процессуальных документов, которые были подготовлены нашими арбитражными юристами, и посредством использования которых достигнуты положительные результаты при разрешении арбитражных споров, в том числе арендных споров – в рубрике «Арбитражные процессуальные документы».

Закон и право действуют – доверьтесь профессионалам: 8 (495) 790-98-06!

Договор аренды нежилого помещения является одним из самых распространённых договоров, заключаемых между представителями бизнеса. Поэтому в отношении его заключения, расторжения, изменения его условий, признания договора аренды недействительным, возникает огромное количество арбитражных споров в арбитражном суде. В настоящей статье мы приведем и рассмотрим несколько примеров распространённых ошибок арендодателей и арендаторов, определённых судебной практикой, способных повлечь признание договора аренды нежилого помещения недействительным.

1. При заключении договора аренды нежилого помещения государственным (муниципальным) унитарным предприятием необходимо помнить, что обязательным условием его заключения является наличие согласия собственника имущества (муниципального образования) на заключение такого договора аренды (в том числе и на совершение крупных сделок).

Обязательное наличие такого согласия императивно предусмотрено ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»: «Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия».

Как указано в абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сделки, заключенные без соблюдения, указанного выше условия являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 28.02.2014 года № Ф05-1511/2014.

2. При заключении договора аренды нежилого помещения необходимо выяснить, обладает ли лицо, заключающее договор аренды со стороны арендодателя правом на передачу нежилого помещения в аренду. Также на стороне арендодателя может выступать лицо, управомоченное законом или собственником на сдачу нежилого помещения в аренду. Несоблюдение указанных условий может повлечь ничтожность договора аренды нежилого помещения.

В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.03.2012 года № 13387/2011.

3. При заключении договора аренды нежилого помещения по результатам проведения торгов на право его заключения необходимо помнить, что в случае, если правила проведения торгов, установленных соответствующим органом местного самоуправления, противоречат общим правилам проведения торгов, установленных Гражданским кодексом РФ, подлежат применению соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ. Несоблюдение указанного условия могут повлечь признание договора аренды нежилого помещения недействительным.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 17.10.2006 года № А82-6847/06.

4. При оформлении дополнительных соглашений к договору аренды нежилого помещения, заключенного с органом местного самоуправления необходимо соблюдать ограничения, не позволяющие признавать указанное дополнительное соглашение самостоятельной гражданско-правовой сделкой.

В случае признания дополнительного соглашения самостоятельной правовой сделкой, к его заключению будут применяться требования, предъявляемые органом местного самоуправления к заключению самостоятельного договора аренды нежилого помещения – путем проведения торгов, а также после предварительной оценки объекта аренды независимым оценщиком.

5. Для удовлетворения искового заявления о признании договора аренды нежилого помещения недействительной сделкой необходимо доказать нарушение оспариваемым договором аренды прав и охраняемых законом интересов, за защитой которых истец обратился в арбитражный суд.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2008 года по делу № А29-3099/2007.

6. Договор аренды, заключенный после 31 января 1998 года на срок менее 1 года не может быть признан недействительным (ничтожным) по основаниям отсутствия государственной регистрации права собственности арендодателя в отношении объекта аренды.

7. При оформлении дополнительного соглашения, которым устанавливается новый срок договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее 1 года до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимо помнить, что указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации вместе с договором аренды нежилого помещения; в отсутствие такой государственной регистрации дополнительное соглашение является незаключенным, а договор аренды нежилого помещения по истечении срока, на который он был заключен – возобновленным на неопределенный срок.

8. При заключении договора аренды нежилого помещения на срок не менее 1 года необходимо помнить, что при отсутствии его государственной регистрации, такой договор является незаключенным независимо от того, на кого из сторон в договоре аренды возложена обязанность совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора аренды.

Также необходимо учитывать, что арендодатель и арендатор не лишены права подать исковое заявление (встречное исковое заявление) о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, если другая сторона от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения уклонилась.

9. Важным условием договора аренды нежилого помещения является четкое указание на передаваемое в аренду нежилое помещение. Описание передаваемого в аренду нежилого помещения должно позволять точно устанавливать подлежащее передаче в аренду имущество. Не соблюдение указанных условий повлечет за собой незаключённость договора аренды нежилого помещения согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ.

При оформлении договора аренды нежилого помещения арендодатель и арендатор должны указать следующие минимальные данные в отношении нежилого помещения:

– адрес места расположения нежилого помещения;

– наименование нежилого помещения, указанное в свидетельстве о государственной регистрации права собственности;

– площадь передаваемого в аренду нежилого помещения;

– условный или кадастровый номер нежилого помещения.

10. При заключении договора аренды нежилого помещения арендодатель и арендатор также должны отразить существенное условие договора аренды о сроке его действия. В случае, когда арендатор продолжит пользоваться нежилым помещением, переданным в аренду после истечения срока договора аренды, а арендодатель не заявит возражений против такого пользования, то договор аренды будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Однако, положения п. 2 ст. 610 ГК РФ не будут применяться в случае отсутствия у арендодателя волеизъявления на сдачу нежилого помещения в аренду. Таким образом, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ не могут рассматриваться как основание для понуждения арендодателя к заключению договора.

Как сделать договор арендодателя действительным в суде? | Home Guides

По оценкам, 34 миллиона домашних хозяйств в настоящее время снимают свое основное жилье. Большинство этих арендаторов подписали или устно заключили договор аренды, в котором излагаются договоренности между арендатором и арендодателем, но не все эти соглашения являются действующими договорами. Незаконный или недействительный договор аренды может создать серьезные проблемы для обеих сторон и может ограничить или даже запретить любой из сторон подавать иск против другой стороны в суд.Чтобы защитить себя и своего арендатора, убедитесь, что ваш договор аренды будет отменен в суде, прежде чем вы его подпишете.

Просмотрите в Интернете законы об арендодателях и аренде жилья или посетите свою местную юридическую библиотеку и попросите библиотекаря помочь найти необходимые материалы. Сосредоточьтесь на правах арендаторов, обязанностях арендодателей и руководящих принципах договоров аренды в вашем штате. Делайте заметки о том, что вы можете и что нельзя включать в договор аренды.

Установите размер арендной платы, которую арендатор будет платить в обмен на аренду вашей собственности.Если вы планируете не взимать арендную плату, точно определите, что ваш арендатор будет предлагать взамен денег каждый месяц – например, выполнение технического обслуживания и ремонта в собственности или работа в вашем офисе. В договоре аренды должна быть указана некоторая форма возмещения со стороны арендатора, в противном случае это договор недействителен. Если вы собираетесь сдавать свою недвижимость бесплатно, взимайте с арендатора 1 доллар в месяц в договоре аренды. Требуйте, чтобы ваш арендатор действительно заплатил вам (он может заплатить вам 12 долларов за один раз, чтобы покрыть весь год, например, для простоты), чтобы ваш контракт стал действительным.

Составьте письменный договор аренды, в котором подробно описывается договор аренды между вами и вашим арендатором. Включите свое имя, имя вашего арендатора, имена всех сторон, не являющихся арендаторами, проживающих в арендуемой собственности (например, несовершеннолетних детей), адрес арендуемой недвижимости, любые включенные удобства, размер арендной платы и день, в который арендная плата подлежит оплате каждый месяц. Вы можете сделать это во время въезда вашего арендатора или в любое время после того, как ваш арендатор начнет арендовать у вас – однако, если вы действительно оформляете письменный договор аренды после въезда арендатора, убедитесь, что вы не вносите никаких изменений или дополнений. к договору без предварительного письменного разрешения арендатора.В противном случае вы аннулируете договор, и договор аренды не будет иметь преимущественной силы в суде.

Просмотрите свое письменное соглашение об аренде и убедитесь, что вы не включили какие-либо потенциально незаконные или сомнительные положения, особенно те, которые требуют от арендатора отказаться от своего права на определенные права или защиту. Обратитесь к примечаниям, которые вы ранее составляли при изучении законов об аренде жилья в вашем штате. Одно незаконное положение может привести к аннулированию всего договора аренды в суде, поэтому совершенно необходимо, чтобы ваш договор аренды соответствовал местным законам и правилам аренды.

Сделайте копию письменного договора аренды и передайте ее арендатору на рассмотрение. Если арендатор не требует каких-либо изменений условий аренды, вы и арендатор должны подписать нижнюю часть обеих копий в присутствии друг друга. Если возможно, подпишите договор аренды в присутствии незаинтересованного стороннего свидетеля или нотариуса для получения дополнительных гарантий и повышения действительности и эффективности договора в суде.

Подайте копию подписанного соглашения об аренде в Офис Регистратора Округа (известный как Регистратор Округа или Реестр Актов в некоторых штатах) в округе, где проживает арендуемая собственность.Офис может взимать номинальную пошлину за регистрацию, которую вы должны оплатить во время подачи. Когда вы закончите, запросите копию зарегистрированного договора аренды и сохраните эту копию для своих личных записей.

Список литературы

«Статистическая справка США»; Бюро переписи населения США; 2007
«Аренда и договоры аренды»; Марсия Стюарт и др .; 2009
«Закон об арендодателях и арендаторах»; Джон Маккуин; 2010
«Земельное право»; Р.Секстон; 2006
«Исследования в области договорного права»; Ричард Э. Спейдель и др .; 2008

Ресурсы

Предупреждения

Никогда не заключайте договор аренды с некомпетентным арендатором, поскольку это автоматически делает договор недействительным. Несовершеннолетние, психически недееспособные лица и лица, не являющиеся их законными опекунами, считаются недееспособными. Ваш договор также является недействительным, если арендатор был временно выведен из строя (например, из-за употребления алкоголя, отпускаемых по рецепту лекарств или запрещенных наркотиков), ее принуждали или она находилась под сильным эмоциональным давлением во время заключения договора аренды.

Писатель Биография

Кэрри Ферланд (Carrie Ferland) – практикующий адвокат по гражданским делам в районе Филадельфии. Как автор, ее работы были представлены в различных юридических изданиях более 10 лет. Ферланд – выпускница Университета штата Пенсильвания в 2000 году, получила степень доктора юридических наук и степень магистра делового администрирования в юридической школе Дикинсона. В настоящее время она получает степень доктора философии по английскому языку.

Условные соглашения – Преимущества для арендодателей и арендаторов

В самом простом определении, договор об условиях, – это юридически обязывающий договор между противоборствующими сторонами, в котором они соглашаются с истиной в отношении некоторых вопросов без необходимости предоставления доказательств.«Дело» просто означает проблему или факт, которые имеют или могут иметь в будущем юридическое значение в судебном разбирательстве. Есть бесчисленное множество сценариев, которые стороны могут оговорить, если ситуация касается прав и обязанностей сторон. Думайте об этом как об урегулировании некоторых фактов дела путем переговоров.

Стороны не могут оговаривать действительность, конституционность или толкование статута или закона. Эти вопросы должны решать суды. Помимо вопросов толкования закона, можно оговорить практически любой предмет спора.Например, противоборствующие стороны могут оговорить прекращение дела по определенным фактам дела, чтобы эти конкретные факты не нужно было аргументировать в суде, предписать вопросы, которые должны быть подняты в суде, или признать, исключить или отозвать доказательства.

Соглашения об условиях невероятно популярны, потому что они позволяют своевременно разрешать споры. Соглашения об условиях могут быть устными, но настоятельно рекомендуется задокументировать согласованные условия в письменной форме. Большинство судов требует, чтобы соглашения об условиях были написаны, подписаны и поданы в суд.

Суды очень отдают предпочтение соглашениям об условиях, поскольку они сокращают судебные издержки, высвобождают судебные ресурсы, экономят время и упрощают вопросы, требующие разрешения. Поскольку соглашения являются добровольными, нет никаких ограничений для обсуждения любых условий. В большинстве случаев суды связаны соглашениями об условиях и обязаны по закону обеспечивать их исполнение.

Легко понять, насколько выгодны договоры об условиях для домовладельцев. Споры между арендаторами и арендодателями могут включать множество сложных вопросов и противоречивых фактов.Когда стороны оговаривают согласованные факты, это значительно сокращает время, необходимое для разрешения спора в суде. Например, если дополнение к договору аренды не было подписано обеими сторонами, но все действовали так, как если бы оно было подписано, арендодатель и арендатор могут оговорить, что дополнение считается действительным, даже если оно не было подписано обеими сторонами. Уточняя этот факт, суд может не тратить зря время, пытаясь выяснить законность дополнения, и может фактически сосредоточиться на реальных вопросах, которые арендодатель и арендатор хотят решить.

Что наиболее важно для домовладельцев, соглашения об условиях могут сократить процесс выселения, помогая арендодателям не тратить драгоценное время на незаконное задержание в суде. Например, предположим, что арендатору, который просрочил арендную плату, вручили повестку и жалобу. Как правило, на разрешение подобных ситуаций может уйти до 30 дней. Однако, если арендатор сообщает арендодателю, что он больше не может позволить себе арендную плату, арендодатель может предложить арендатору оговоренный порядок.Этот тип договорного соглашения может использоваться, когда арендодатель и арендатор договариваются о сроке выселения арендатора. Если арендатор не выезжает в течение этого периода времени, домовладелец может представить в суд предусмотренный неисполнение обязательств и получить приказ о реституции, выданный судьей, без необходимости проходить через, возможно, первое из нескольких слушаний по делу.

Чтобы узнать больше о соглашениях об условиях, свяжитесь с Dimension Law сегодня, чтобы назначить бесплатную консультацию.

Связанные

Помощь клиентам в делах о арендодателях и квартиросъемщиках

Местные, государственные и федеральные законы

Закон о выселении , 735 ILCS 5/9, 101 et seq.

Утвердительная защита , 735 ILCS 5 / 9-106.2
Арендодатель и Арендатор Закон, 765 ILCS 705/5 et seq.
Гарантийный депозит Закон о возврате, 765 ILCS 710/1
Закон о процентах на гарантийный депозит, 765 ILCS 715 / 1,2
Закон об оказании коммунальных услуг по аренде собственности, 765 ILCS 735/1 et seq.
Закон о справедливом жилищном обеспечении, 42 USC § 3601 et seq.
Закон Иллинойса о правах человека, 775 ILCS 5 / 1-101 et seq.
Закон о репрессивном выселении, 765 ILCS 720/1 et seq.
Закон Иллинойса о праве арендатора жилого дома на ремонт, 765 ILCS 742/5 et seq.
Закон о раскрытии информации о коммунальных платежах арендаторам 765 ILCS 740/1 et seq.
Чикаго Арендодатель и арендатор жилого помещения Постановление , Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-080 могут применяться другие местные постановления, например, Постановление о домовладельце и арендаторе Эванстона.

Аренда

Аренда может быть устной или письменной. Письменные договоры аренды обычно представляют собой договоры аренды, представляемые арендатору арендодателем . Заявители-арендаторы всегда могут попытаться договориться с потенциальными арендодателями об условиях аренды, представленных им. Краткое изложение Постановления о домовладельцах и квартиросъемщиках (RLTO) должно быть приложено к договору аренды квартир, на который распространяется действие RLTO.

Раскрытие информации

Арендодатель должен уведомить следующее перед арендой или продлением аренды:

Любые нарушения муниципального кодекса за последние 12 месяцев;
Любое намерение отключить воду, газ, электричество или другие коммунальные услуги в собственности;
Арендатор может расторгнуть договор аренды с уведомлением за 14 дней, если есть нарушение, которое влияет на пригодность квартиры, не отремонтированной арендодателем в течение этих 14 дней;
Арендатор может взыскать большую сумму из арендной платы за один месяц или фактических убытков , плюс судебных издержек и гонораров адвоката.

Даже после сдачи в аренду арендодатель имеет постоянную обязанность предоставлять такие уведомления.

Арендодатель или агент арендодателя должны уведомить арендатора в письменной форме, во время или до начала аренды, о следующем:

Имя, адрес и номер телефона владельца или лица, уполномоченного управлять помещением
Уполномоченное лицо для получения процессуального обслуживания от имени владельца
Лицо, уполномоченное получать уведомления и требования

Если агент не раскрывается, агентство по умолчанию переходит к лицу, заключившему договор аренды с арендатором.Арендодатель постоянно обязан обновлять эту информацию. Если домовладелец не подчиняется, арендатор может запросить информацию в письменном виде.

Если арендодатель не предоставляет информацию после письменного запроса арендатора, арендатор может расторгнуть договор аренды. Арендатор также может подать в суд и взыскать большую сумму из арендной платы за один месяц или фактических убытков, судебных издержек и гонораров адвоката.

Срок действия

Если срок аренды не указан в устном или письменном договоре аренды, суды подразумевают возобновляемые условия аренды на периоды, за которые выплачиваются арендные платежи, e.g., помесячная аренда, при которой арендная плата выплачивается каждый месяц, еженедельная аренда, при которой арендная плата оплачивается каждую неделю.

Многие формы аренды предусматривают возобновление аренды на периодической основе, например, ежемесячно после истечения первого срока аренды.

Строительство по договору аренды

Как правило, применяются договорные правила строительства. Midland Management Co. против Хельгасона 158 Ill.2d 97, 630 N.E.2d 836 (1994). Неясности истолковываются против составителя. Роуз против Жилищного управления Чикаго 148 Ill Dec. 534, 560 N.E. 2d 1131 (1990), American Apartment Management Co. v. Phillips 210 Ill Dec. 639, 653 N.E. 2d 834 (1995).

Штрафные санкции

Положения об аренде, которые разрешают штрафы, могут не иметь исковой силы. Примерами могут служить штрафы за просрочку, не связанные с фактическими затратами арендодателя на получение причитающейся арендной платы. Builder’s Concrete Co. против Фреда Фобеля и сыновей , 58 Ill. App.3d 100, 373 N.E.2d 863, 15 Ill.517 декабря (3-й округ, 1978). Чрезмерные штрафы за просрочку платежа запрещены Постановлением о арендодателях и квартиросъемщиках Чикаго 5-12-140h, которое ограничивает штраф за просрочку платежа до 10 долларов за первые 500 долларов арендной платы и 5% от любой суммы, превышающей 500 долларов. Если домовладелец пытается добиться взыскания чрезмерной платы за просрочку, арендатор имеет право на двухмесячную арендную плату.

Гарантия пригодности для жилья

Гарантия пригодности для проживания подразумевается в каждом договоре аренды жилья. Джек Спринг против Литтла , 50 Ill.2d 351, 280 н. Э. 2d 208 (1972); Glasoe v. Trinkle , 107 Ill.2d 1, 479 N.E.2d 915, 88 Ill Dec 895 (1985). Арендаторы могут требовать соблюдения этой гарантии в рамках судебных исков или защиты от действий по выселению на основании неуплаты арендной платы.

Завет тихого наслаждения

Каждый арендатор имеет право на завет тихого наслаждения. Арендодатель не может препятствовать спокойному отдыху арендатора, например, входя в помещение без разрешения арендатора или в соответствии с условиями договора аренды сторон. Чепмен против Брокау, , 588, северо-восток, 2д 462, 167, штат Иллинойс, декабрь 821 (3-е, 1992).

Гарантийный депозит

Закон о возврате гарантийного депозита, 765 ILCS 710 / 0,01

Если жилая недвижимость состоит из пяти или более единиц, арендодатель, получивший гарантийный залог от арендатора, должен предоставить арендатору письменное заявление о любых повреждение имущества до вычета затрат на ремонт из залога. Арендодатель не может удерживать какую-либо часть депозита в качестве компенсации за имущественный ущерб, если арендодатель в течение 30 дней с даты выселения арендатора не отправил арендатору письменное подробное изложение ущерба, предположительно причиненного арендатором помещению. а также фактическую или предполагаемую стоимость ремонта повреждений с приложением оплаченных квитанций или копий.Арендодатель может включить разумную стоимость своего труда, если выполнит ремонт самостоятельно. Если дана только оценка, арендодатель должен предоставить арендатору оплаченные квитанции, показывающие фактическую стоимость, в течение 30 дней с даты подробного отчета. Если арендодатель не предоставляет арендатору отчет и квитанции, арендодатель должен в течение 45 дней вернуть арендатору гарантийный депозит.

Закон о возврате залогового депозита не требует, чтобы арендодатель отправлял арендатору какое-либо заявление, если арендодатель удержал залог из-за невыплаты арендной платы, а не из-за повреждения имущества.Закон был задуман законодательным органом для применения только в тех случаях, когда часть или весь гарантийный депозит удерживается в связи с заявленным имущественным ущербом, и неприменим к ситуациям, когда существует добросовестный спор по поводу депозита по причинам, отличным от требования о повреждении имущества. Икари против Мейсона, проп. , штат Иллинойс, приложение 3d 222, 731 северная широта 2 дня 975 (2 округ 2000).

Примечание. Начиная с 1 января 2018 г., правила Закона о возврате залогового депозита немного изменены. См. Государственный закон 100-0269.

Средство правовой защиты арендатора: Арендатор может подать иск в окружной суд , если арендодатель нарушает Закон о возврате гарантийного депозита.Если суд установит, что арендодатель отказался предоставить заявление в соответствии с требованиями или предоставил заявление недобросовестно и не вернул задаток своевременно, арендодатель несет ответственность за двойную сумму залога, судебные издержки и разумные гонорары адвоката . . Арендатор также должен потребовать возврата самого депозита в дополнение к штрафу в размере двойного депозита.

Постановление о домовладельцах и квартиросъемщиках в Чикаго (RLTO)

Постановление о домовладельцах и квартиросъемщиках в Чикаго, Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-080 на хранение и возврат залога.

Применимость Постановления Чикаго

Постановление Чикаго применяется к жилым единицам в Чикаго, за исключением следующего:

Жилой дом, занимаемый владельцем, содержащий шесть или менее квартир
Отель, мотель, гостиница, пансионат или пансион дом, если арендатор не проживал в квартире более 31 дня и не платит ежемесячную арендную плату
Больница, монастырь, монастырь, учреждение длительного ухода, некоммерческий дом для престарелых, временный ночлег или временный приют или школа общежитие
Жилая единица, которая занята покупателем по договору купли-продажи недвижимости до передачи права собственности покупателю или занята продавцом в соответствии с договором купли-продажи недвижимости после передачи права собственности продавцу
A здание, принадлежащее работодателю арендатора, если арендатор имеет право жить в здании только в том случае, если арендатор работает в помещении или около него, o r
Жилая единица в кооперативе, занятая держателем частной аренды

Требования к домовладельцу для удержания залога

Согласно постановлению Чикаго, следующие требования относятся к домовладельцу, имеющему гарантийный депозит:

Арендодатель должен держать депозит на застрахованном на федеральном уровне процентном банковском счете;
Арендодатель не должен смешивать залог с активами арендодателя ;
Арендодатель должен предоставить арендатору уведомление о названии и адресе финансового учреждения, в котором хранится депозит;
Арендодатель должен предоставить арендатору квитанцию, в которой указывается сумма такого гарантийного депозита, имя лица, получающего его, и, в случае агента, имя арендодателя, для которого получен такой гарантийный залог, и дату которое получено, и описание жилого помещения.Квитанция подписывается лицом, получающим залог. Несоблюдение этого подраздела дает арендатору право на немедленный возврат гарантийного депозита
Для электронного перевода денежных средств применяются определенные исключения;
Арендодатель должен платить проценты по депозиту, хранящемуся более 6 месяцев, см. Ниже, в течение 30 дней после окончания каждого 12-месячного периода; и
Преемник собственника или арендодатель становится ответственным за гарантийный депозит

Примечание: многие арендодатели больше не взимают гарантийный залог, чтобы избежать возможности нарушения требований RLTO по гарантийному депозиту.Вместо этого они взимают невозмещаемый «сбор за въезд». Хотя комиссия не такая высокая, как страховой депозит, она все же может составлять сотни долларов.

Средство правовой защиты арендатора : Если арендодатель или агент арендодателя не соблюдают положения Раздела 5-12-080 постановления, арендатору присуждается компенсация ущерба в размере двухкратного гарантийного депозита плюс судебные издержки и разумные гонорары адвоката. В деле Krawczyk v. Livaditis апелляционный суд отказал в разрешении «суммирования» убытков за различные нарушения подразделов статьи 5-12-080.366 Ill.App.3d 375, 851 N.E.2d 862 (1-й округ, 2006 г.). В 2010 году в раздел 5-12-080 были внесены изменения. Среди прочего, теперь появляется следующая формулировка в отношении штрафа за нарушение Раздела 5-12-080:

(f) (1) В соответствии с подразделом (f) (2), если арендодатель не выполняет какое-либо положение Раздел 5-12-080 (a) – (e), арендатору присуждается возмещение убытков в размере, равном двукратному гарантийному депозиту плюс проценты по ставке, определенной в Разделе 5-12-081. Этот подраздел не препятствует арендатору взыскать другие убытки, на которые он может иметь право в соответствии с настоящей главой 5-12-081.Акцент добавлен.

Следует утверждать, что ссылка на Раздел 5-12-081 является типографской ошибкой, потому что:

Предыдущий язык говорит, что арендатор может взыскать другие убытки в соответствии с этой главой (предположительно 5-12-080) и
Раздел 5-12-081 не разрешает возмещение убытков (это относится только к методу начисления процентов).

Согласно этому аргументу, арендатор должен требовать двойную сумму залога за каждое совершенное нарушение.

Требования к возврату депозита по распоряжению.

Согласно постановлению Чикаго, домовладелец должен вернуть залог в течение 45 дней после даты выселения квартиросъемщиком жилого помещения. Однако арендодатель может вычесть из гарантийного депозита любую невыплаченную арендную плату, которая не была удержана или вычтена на законных основаниях в соответствии с законодательством штата, федеральным законом или местным постановлением, а также разумную сумму, необходимую для устранения любого ущерба, причиненного помещению арендатором или любым лицом, находящимся под контроль арендатора. Арендодатель не имеет права вычитать ущерб только на основании разумного износа.

В случае повреждения, выходящего за рамки обычного износа, арендодатель должен доставить или отправить по почте на последний известный адрес арендатора в течение 30 дней подробный отчет о повреждениях и предполагаемую или фактическую стоимость ремонта или замены каждого элемента. Арендодатель должен приложить копии оплаченных квитанций о ремонте или замене акта. Если указана ориентировочная стоимость, домовладелец должен предоставить арендатору копии оплаченных квитанций в течение 30 дней с даты предоставления арендатору заявления о нанесении ущерба.

Средство правовой защиты арендатора : Если арендодатель или агент арендодателя не соблюдают раздел 5-12-080 постановления, арендатору будет присуждено возмещение убытков в размере двухкратного гарантийного депозита плюс проценты в дополнение к судебным издержкам и разумным гонорарам адвокатам. . Арендатор также должен потребовать возврата самого депозита в дополнение к штрафу в размере двойного депозита.

Проценты по залоговому депозиту

Закон о проценте по залоговому депозиту, 765 ILCS 715

Закон применяется к зданиям или комплексам с 25 или более жилыми единицами.Арендодатель должен удерживать гарантийный депозит более шести месяцев.

Арендодатель должен уплатить проценты по гарантийному залогу, начисленные с даты внесения арендатором залога арендодателю. Проценты должны выплачиваться по ставке, равной минимальной процентной ставке сберегательной книжки , выплачиваемой крупнейшим коммерческим банком Иллинойса по состоянию на 31 декабря года до начала аренды.

Средство правовой защиты арендатора: Если арендатор оспаривает сумму уплаченных процентов по гарантийному депозиту, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о том, что выплаченные проценты были недостаточными.

У арендодателя есть 14 дней после получения письменного уведомления, чтобы выплатить правильную сумму плюс 50 долларов США или предоставить письменное объяснение того, как были рассчитаны уплаченные проценты.

Арендатор может подать иск против арендодателя, нарушившего Закон. Арендодатель, умышленно не выплачивающий или отказывающийся уплатить причитающиеся проценты, несет ответственность за весь гарантийный депозит вместе с судебными издержками и разумными гонорарами адвоката.

Средство правовой защиты арендатора: В соответствии с поправкой 2010 года к RLTO, если арендодатель выплачивает своевременную, но недостаточную сумму процентов, арендатор должен принять меры в соответствии с Разделом 5-12-080 (f) (2), прежде чем подавать иск в корт.Кроме того, если арендодатель или агент не соблюдают требования по процентам в соответствии с Разделом 5-12-080, арендатору будет присуждено возмещение убытков в размере двухкратного гарантийного депозита плюс проценты по нему в дополнение к судебным издержкам и разумным гонорарам адвокатов.

Уведомление о прекращении действия

Все арендаторы имеют право на получение уведомления о прекращении аренды или требования арендной платы до того, как арендодатель сможет подать иск о выселении.

Исключения

Уведомление о прекращении аренды по истечении срока аренды не требуется.735 ILCS 5 / 9-213. Однако, если договор аренды регулируется постановлением Чикаго (CRLTO), домовладелец должен уведомить арендатора в письменной форме не менее чем за 30, 60 или 120 дней до даты прекращения аренды или намерения арендодателя не продлевать договор аренды. Требуемый объем уведомления зависит от того, как долго арендатор занимал недвижимость. Раздел 5-12-130 (j)
Некоторые суды постановили, что уведомление может не требоваться, если арендатор согласился в договоре об аренде отказаться от него . Арендодатели могут отказаться от своего права заявить об отказе от права в отношении положения об уведомлении в договоре аренды.См., Например, Avdich v. Kleinert , 69 Ill.2d 1, 370 N.E. 2d 504, 12 Ill. 700 декабря (1970). Положение об аренде, которое отказывается от права на уведомление о прекращении, не имеет исковой силы в соответствии с CRLTO. Раздел 5-12-140 (d).

Письменное уведомление

Уведомления о расторжении должны быть в письменной форме и с разумной достоверностью описывать помещения.

Сроки уведомления

Уведомления должны предоставлять арендатору полное количество дней, требуемое законом. Hoefler v. Erickson , 331 Ill.Приложение. 577, 73 н. Э. 2д 448 (1-й р-н 1947 г.). Дата обслуживания исключается, и если последний день приходится на субботу, воскресенье или праздничный день, он также исключается. 5 ILCS 70 / 1.11.

Удержание аренды: умышленное удержание более

735 ILCS 5 / 9-202

Арендатор, который намеренно остается после истечения срока аренды, должен заплатить двойную стоимость квартиры. Арендодатель должен в письменной форме потребовать владение помещением, прежде чем требовать двойную арендную плату.

Удержание после уведомления

735 ILCS 5 / 9-203

Арендатор, который направляет уведомление о намерении освободить квартиру и остается после указанной даты, должен уплатить двойную стоимость квартиры.

Пятидневное уведомление о спросе на арендную плату

735 ILCS 5 / 9-209

Если арендная плата не выплачена в установленный срок, арендодатель может направить арендатору пятидневное уведомление о том, что если арендная плата не выплачена в течение пяти дней после оказания услуги аренда будет прекращена. Арендатор может избежать процедуры выселения, предложив арендодателю причитающуюся арендную плату.

В извещении должно быть указано:

Размер причитающейся арендной платы;
Арендатор имеет право уплатить заявленную арендную плату в течение пяти дней; и
Если арендная плата не будет уплачена в течение пяти дней, аренда будет прекращена.Первый день – это день после уведомления арендатора.

Арендатор оспаривает заявленную причитающуюся арендную плату

Арендатор, получивший пятидневное уведомление, может оспорить требуемую сумму арендной платы. Если заявленная сумма превышает сумму, которую, по мнению арендатора, причитается, выясните, почему. Тендерное предложение на сумму, причитающуюся к оплате, должно отклонить требование арендодателя о владении имуществом. Elizondo v. Medina, 100 Ill., Приложение 3d 718, 427 N.E. 2д 381, 56 ил. Дек. 301 (1-й округ, 1981).

Требование об аренде не должно включать суммы, не связанные с арендной платой

Пятидневное требование об аренде должно включать только арендную плату, а не другие претензии, такие как убытки, залог, гонорары адвокатам и т. Д.735 ILCS 5 / 9-209. См. Дело Payne v. Coates Miller , 52 Ill. App.3d 288, 367 N.E. 2д 406, 10 ил. Дек. 18 (1-й округ 1977 г.), подтверждающий судебный запрет № № , запрещающий арендодателю включать требования о выплате пятидневной арендной платы в отношении судебных издержек и гонораров. Арендатору следует посоветовать внести фактически причитающуюся арендную плату.

Тендер

Некоторые суды могут толковать тендер узко. Арендатор должен внести уплаченную арендную плату в порядке, указанном в пятидневном уведомлении. Если в уведомлении не указывается, арендатор должен предложить арендную плату в соответствии с прошлой практикой сторон.Внося сумму лично, арендатор должен взять свидетельство и показать арендодателю или его назначенному агенту деньги или другой способ оплаты.

Отказ от предложения

Если арендодатель отклоняет предложение о причитающейся сумме, арендатор может подать ходатайство об отклонении любого действия о выселении на основании пятидневного требования арендной платы. Мэдисон против Россера, 3 Ill., Приложение 3d 851, 279 N.E. 2д 375 (1-й р-н 1972 г.).

Тендер освобожден

Тендер может быть отклонен, если он будет бесполезен.Если арендодатель говорит арендатору не пытаться проводить тендер или если запрашиваемая сумма арендной платы является чрезмерно завышенной, тендер может быть бесполезным. Casciola v. Gardner , 101 Ill., Приложение 3d 852, 428 N.E. 2d 921, 57 ил. Дек. 241 (1-й округ, 1981). Этот аргумент может быть еще сильнее, если арендодатель включит формулировку «только полная оплата», включенную в 9-209. Этот язык:

Только полная оплата суммы арендной платы, требуемой в этом уведомлении, отказывает арендодателю от права расторгнуть договор аренды в соответствии с настоящим уведомлением, если арендодатель не согласится в письменной форме продлить аренду в обмен на получение частичной оплаты.

Уведомление о выходе за десять дней

735 ILCS 5 / 9-210

Арендодатель может расторгнуть договор аренды, уведомив за десять дней о выходе, если арендатор нарушил срок или условие договора аренды.

В уведомлении о прекращении аренды должно быть указано:

характер нарушения договора аренды и
договор аренды прекращен. Goldblatt v. Pearl , 338 Ill.App.654, 88 N.E.2d 377 (1st Dist. 1949) abst.

Необходимо пересмотреть срок договора аренды, который, по утверждениям арендодателя, был нарушен.Неясности в любых условиях аренды истолковываются против составителя. Управление жилищного строительства Чикаго против Роуза, 203 Ill. App.3d 208, 560 N.E.2d 1131, 148 Ill.Dec. 534 (1-й округ, 1990 г.).

Невыплата арендной платы в уведомлении о выходе

Арендодатель может заявить о невыплате арендной платы в качестве нарушения договора аренды в десятидневном уведомлении о выходе, но арендатор может избежать выселения, предъявив причитающуюся арендную плату в десятидневный период. Вестерман против Гилмора , 17 Ill.Приложение 2d 455, 150 N.E. 2d 660 (3-й округ 1958).

Постановление об арендодателях и арендаторах жилых помещений в Чикаго

Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-130 (b)

В соответствии с постановлением Чикаго домовладелец может уведомить арендатора за десять дней, если арендатор не имеет существенного значения. соблюдение договора аренды или обязанностей арендатора в соответствии с разделом 5-12-040 постановления. В отличие от закона штата, постановление требует, чтобы арендатору была предоставлена возможность исправить нарушение в течение десятидневного периода.Десятидневное уведомление должно включать следующее:

описание действий или бездействия, составляющих нарушение, и
заявление арендатору о том, что договор аренды будет расторгнут через десять дней после получения уведомления, если нарушение не будет устранено арендатором. в течение этого периода времени.

Если арендатор создал неудобства для соседей, десятидневное уведомление должно дать арендатору возможность исправить нарушение. Однако, если арендатор создал еще одно нарушение в течение 60 дней после получения уведомления, арендодатель может расторгнуть договор аренды, направив второе десятидневное уведомление.Второе уведомление не должно предоставлять арендатору право на устранение нарушения.

Уведомление за 30 дней

735 ILCS 5 / 9-207

Устный договор аренды из месяца в месяц может быть прекращен путем письменного уведомления за 30 дней. В уведомлении не обязательно указывать причину прекращения аренды. Уведомление должно быть подано не менее чем за 30 дней до даты расторжения и должно содержать последнюю дату периода аренды. Hoefler v. Erickson , 73 N.E.2d 448 (1-й р-н.1947).

Служба уведомления

735 ILCS 5 / 9-211

Любое уведомление о прекращении аренды, включая пятидневное или тридцатидневное уведомление, должно быть доставлено одним из следующих способов:

Персональное обслуживание на арендатор
Услуги для лица в возрасте 13 лет и старше, если он проживает в помещении или владеет им
Сертифицированное или заказное письмо с уведомлением о вручении или
Отправка по почте, но только если в фактическом владении никого нет

В Prairie Mgmt.Corp. против Bell , 289 Ill. App. 3d 746, 752, 682 N.E. 2d 141, 145 (1-й округ, 1997 г.), суд постановил, что методы обслуживания, указанные в этом законодательном положении, не являются исчерпывающими. Кроме того, подтверждение получения уведомления арендатором устраняет любой дефект в способе обслуживания арендодателем. Идентификатор. Однако при толковании раздела статута о размещении помещений Апелляционный суд установил, что не было юрисдикции в отношении арендатора, который фактически владел помещением и которого арендодатель обслуживал путем отправки. Фигероа против Дикона , 404 Ill., Приложение 3d 48, 935 N.E.2d 1080 (1-й округ, 2010).

Выселения

735 ILCS 5 / 9-101 et seq
Правило 181 (b) (2) Верховного суда

Арендодатели должны выселить арендаторов в судебном порядке. Процедура судебного выселения называется действием о выселении. Требования к выселению содержатся в 735 ILCS 5 / 9-101 et seq.

Иск о выселении – это действие, направленное на определение права владения спорным помещением.735 ILCS 5 / 9-102.

Это упрощенное производство; вопросы, не относящиеся к владению, не могут быть объединены, но закон прямо разрешает объединение требований об аренде. 735 ILCS 5 / 9-106. Практикующие в округе Кук должны знать, что суды узко трактуют немецкость. В любом случае, если это вообще возможно, любые уместные встречные иски также должны быть заявлены как утвердительные возражения. Примеры соответствующих вопросов:

Защита, основанная на плохих жилищных условиях, таких как нарушение гарантии пригодности для проживания и нарушение постановлений о признании вины в дополнение к Джеку Спрингу;
Ответное выселение, например, когда домовладелец подает иск после того, как арендатор сообщил о плохих жилищных условиях или после того, как арендатор получил охранный ордер ;
Нарушения справедливости в отношении жилья, если они имеют отношение к вопросу владения;
Защита в случае неуплаты арендной платы, когда арендатор считает, что арендная плата не причитается;
Защита по иску о нарушении договора аренды, когда арендатор утверждает, что договор аренды не был нарушен; и
Арендаторы, ставшие жертвами домашнего или сексуального насилия.

Жалоба

735 ILCS 5 / 9-106

В жалобе нужно только утверждать, что истец имеет право владеть помещением и что ответчик незаконно удерживает помещение во владении.

Служба

Вручение повестки должно производиться в соответствии с общими требованиями Гражданского процессуального кодекса . Должно быть строгое соблюдение установленных законом требований к обслуживанию.Chiaro v. Lemberis, 28 Ill. App. 2d 164, 171 н. Э. 2д 81 (1-й р-н 1960).

См. 735 ILCS 5 / 2-203, для обслуживания физических лиц. В нем предусмотрено, что вручение осуществляется:

путем оставления копии повестки лично ответчику; и
Оставив копию в обычном месте жительства ответчика у какого-либо члена семьи или проживающего там лица в возрасте 13 лет или старше, и проинформировав это лицо о содержании повестки, при условии, что офицер или другое лицо, оказывающее услугу, также должно отправить копию повестки в запечатанном конверте с полностью оплаченными почтовыми расходами, адресованную ответчику по его или ее обычному месту жительства.Свидетельство должностного лица или аффидевит лица, которому он или она отправил копию в соответствии с этим разделом, является свидетельством того, что он или она это сделали.

Конструктивная услуга

735 ILCS 5 / 9-107 предусматривает, что конструктивная услуга может быть оказана путем отправки по почте и по почте или путем публикации и рассылки по 735 ILCS 5 / 2-206, но только в том случае, если офицер возвращает повестку с указанием эта услуга не может быть получена. Истец или его поверенный должен подать аффидевит, показывающий основание для использования конструктивных услуг, как указано в разделе 5 / 9-107. Решение № об аренде в таких случаях не может быть внесено. Арендодатель должен тщательно и тщательно изучить местонахождение арендатора, прежде чем полагаться на конструктивные услуги. Equity Residential Properties Management Corp. против Насоло , 364 Ill.App.3d 26, 32; Федеральная ссудно-сберегательная ассоциация Белла против Хортона , 59 Ill. App. 3д 923, 928 (5 р-н 1978). В зависимости от конкретных обстоятельств дела, запрос у соседей, запрос у известного адвоката , проверка протоколов судебных заседаний и изучение информации о занятости могут быть частью «должного расследования» и «тщательного расследования», которое требуется от истца, намеревающегося полагаться на конструктивное обслуживание. Nalaso 364 Ill. App. 3d at 32. Если эти предусмотренные законом должные и прилежные расследования не завершены истцом, суд не имеет юрисдикции в отношении этого ответчика и вынесенное против него решение по умолчанию , или она является недействительным. Идентификатор. 364 Ill. App. 3d at 32.

Сроки обслуживания

Повестка должна быть подана как минимум за три дня до даты, когда ответчик должен явиться. Правило 102 (b) Верховного суда Иллинойса.

Возражения против обслуживания

Возражения против обслуживания могут быть сделаны путем подачи ходатайства о прекращении обслуживания процесса согласно 735 ILCS 5 / 2-301.Ответчик больше не должен подавать с ходатайством особый и ограниченный вид . Если причины возражения не указаны в состязательных бумагах в деле, заявление под присягой должно поддержать ходатайство.

Ответ

Обвиняемый по делу о выселении должен явиться в место и время, указанные в повестке. Правило 181 (b) (2) Верховного суда. Ответчику не нужно давать ответ, если это не предписано судом. Если ответ не поступает, обвинения в жалобе считаются отклоненными, и любая защита может быть доказана так, как если бы она была конкретно заявлена.Идентификатор. Практикующие в округе Кук могут пожелать подать утвердительную защиту, чтобы избежать обвинений в неожиданности и недопущении утвердительной защиты, в ходе судебного разбирательства .

735 ILCS 5 / 9-108

Обвиняемый в деле о выселении имеет право на суд присяжных. Требование должно быть предъявлено, когда ответчик впервые явится для защиты права. 735 ИЛКС 5 / 2-1105. Поскольку при выселении ответа не требуется, требование присяжных должно быть подано не позднее даты первой явки. First Bank of Oak Park v. Carswell , 111 Ill. App. 3d 71, 73, 443 N.E.2d 755, 757 (1-й округ 1982 г.); но см. Pecoraro v. Kesner , 217 Ill. App. 3d 1039, 1045, 578 NE2d 53, 56 (1-й округ, 1991 г.), отменив решение суда первой инстанции о забастовке Требование присяжных, поданное через одиннадцать дней после того, как арендатор впервые потребовалось явиться в иске о выселении, и констатирует, что законы, регулирующие право на участие в суде присяжных судебное разбирательство следует толковать либерально в пользу предоставления этого права.

Бремя доказывания

Истец обязан доказать свое право на владение большинством доказательств. Connery v. Van Thournout , 303 Ill. App. 406, 25 северной широты, 2 день 397, 399 (2-й округ 1940). Истец также должен продемонстрировать строгое соблюдение процессуальных требований, включая требования об уведомлении, положений о выселении Гражданского процессуального кодекса.

Арендаторы, лишенные права выкупа

Федеральный закон

Закон о защите арендаторов в случае потери права выкупа от 2009 года (PTFA). Паб. Л. 111-22, разд. A. Раздел VII.

PTFA требует, чтобы арендаторам, проживающим в закрытой жилой недвижимости, было направлено уведомление об освобождении по крайней мере за 90 дней до даты, к которой непосредственный преемник, обычно покупатель, добивается, чтобы арендаторы освободили недвижимость.

Кроме того, срок любой добросовестной аренды также остается в силе в течение всего срока аренды, и арендатор имеет право на уведомление за 90 дней до окончания аренды. Добросовестные арендаторы не могут быть удалены путем подачи дополнительного ходатайства о правопреемстве в первоначальном иске о потере права выкупа.

PTFA истечет 31 декабря 2014 года.

Закон штата

735 ILCS 5 / 15-1701

Закон штата Иллинойс гласит, что покупатель не может подавать иск о выселении против владельца заложенной недвижимости до 90 дней после того, как уведомление о намерении подать иск был должным образом вручен жителю.

Покупатель не может подавать дополнительное ходатайство о правопреемстве против добросовестного арендатора.

Покупатель не может подавать иск о выселении против добросовестного арендатора до 90 дней до окончания аренды, но не более одного года.

Аренда или сдача в аренду считаются добросовестными, если:

Залогодатель или ребенок, супруг или родитель залогодателя по договору не являются арендатором;
Аренда или сдача в аренду явились результатом коммерческой сделки; и
Арендная плата не должна быть существенно меньше справедливой рыночной стоимости для собственности или единицы, если только она не уменьшена за счет федеральной, государственной или местной субсидии.735 ILCS 5 / 9-121 (с).

Судебное дело, касающееся иска о выселении, возбужденного против арендатора, который на законных основаниях мог бы владеть помещением, если бы не взыскание права выкупа собственности, или добросовестного арендатора, должно быть опечатано в соответствии с разделом 15-1701.

Постановление Чикаго

Жителям Чикаго могут быть предоставлены дополнительные меры защиты в соответствии с Постановлением о домовладельцах и квартиросъемщиках (RLTO) и Постановлением об аренде жилья в Чикаго (KCRO).

Уведомления

RLTO 5-12-095

Арендодатель должен предоставить существующим арендаторам письменное уведомление о жалобе на потерю права выкупа в течение 7 дней с момента подачи.Уведомление должно быть отправлено любой третьей стороне, которая регулярно платит арендную плату от имени арендатора. Уведомление о существующих действиях по обращению взыскания должно быть направлено новым арендаторам. Если арендодатель не предоставит это уведомление, арендатор может расторгнуть договор аренды, направив арендодателю письменное уведомление за 30 дней. Арендатор может также взыскать в порядке гражданского судопроизводства 200 долларов в качестве компенсации за ущерб, а также судебные издержки и гонорары адвокатов.

В течение 7 дней с момента вручения извещения о передаче права выкупа собственник или арендодатель помещений, на которые подана жалоба, должен сообщить в письменной форме всем арендаторам закрытых помещений, что был подан иск о передаче права выкупа.

Правопреемники домовладельца

RLTO 5-12-080 (e)

Правопреемник арендодателя несет ответственность за залог арендатора.

RLTO 5-12-030 (h)

Устанавливает определение «правопреемника домовладельца». Назначенный судом управляющий не является преемником домовладельца.

Владельцы отчужденной арендуемой собственности

KCRO 5-15-40

Не позднее, чем через 21 день после того, как лицо становится владельцем отчужденной арендуемой собственности, собственник должен приложить добросовестных попыток установить личности и адреса всех арендаторов квартир в отчужденной собственности и письменно уведомить всех известных арендаторов таких квартир, что при определенных обстоятельствах арендатор может иметь право на помощь при переезде.Уведомление должно быть на английском, испанском, польском и китайском языках.

Плата за помощь при переезде

KCRO 5-14-050

Владелец отчужденной арендуемой собственности должен заплатить единовременный сбор за помощь при переезде в размере 10 600 долларов США, или владелец должен предложить возможность продлить или продлить текущий договор аренды. с ограниченной годовой арендной ставкой.

Квалифицированные арендаторы

KCRO 15-14-020

Арендатор отчужденной арендуемой собственности в день, когда лицо становится владельцем этой собственности; и является добросовестным арендатором, см. определение выше.

Защита от выселения

Отказ от права

Арендодатель, который каким-либо действием признает продолжение аренды после того, как арендодатель узнал о нарушении договора аренды, отказывается от права требовать конфискации договора аренды в связи с этим договором аренды нарушение. Midland Management Co. против Хелгасона , 158 Ill.2d 97, 630 N.E. 2d 836 (1994). К таким действиям относятся:

Принятие арендной платы, начисляемой после того, как арендодатель узнал о нарушении. Helgason , см. Выше; МакГилл против Wire Sales Co . 175 Ill.App. 3d 56, 529 N.E. 2d 682 124 Ill. Dec. 701 (1-й округ 1988); Жилищное управление LaSalle v. Little , 64 Ill. App. 3d 149, 380 N.E. 2d 1201, 21 ил. Дек. 25 (3-й р-н 1978 г.). Но см. Также Schivarelli v. Chicago Transit Auth. , 355 Ill. App. 3d 93, 823 N.E.2d 158 (Ill. App. Ct. 2005), постановив, что даже несмотря на то, что арендодатель, CTA, принял арендную плату от истцов, арендодатель не отказался от своего права на принудительное исполнение определенного раздела договора аренды.Суд постановил, что арендодатель не знал о нарушении. Для применения отказа арендодатель должен сознательно отказаться от соблюдения данного положения;
Обслуживание пятидневной заявки в аренду. Avdich v. Kleinert , 69 Ill.2d 1, 370 N.E.2d 504 (1977). Пятидневное уведомление подтверждает, что аренда продолжает существовать и будет прекращена только в том случае, если арендатор не уплатит требуемую арендную плату в течение пятидневного периода. Эта логика может не применяться, если арендодатель направляет уведомление за десять дней, а затем еще одно за десять дней, хотя адвокатам все же удалось привести доводы. Shelby Hous. Авт. против Thornell , 144 Ill., приложение 3d 71, 493 N.E. 2d 1109 (5-й округ 1986 г.) рассылка последующих уведомлений не использовалась для отказа от предыдущих уведомлений; и
Продление договора аренды.
- покинуть помещение, если из-за неспособности арендодателя произвести ремонт помещения пришли в негодность;
- Оставить во владении и предъявить иск домовладельцу о возмещении затрат на ремонт; и
- Произвести ремонт и вычесть затраты на ремонт из причитающейся арендной платы.
Если арендодатель предъявляет иск арендатору о выселении за неуплату арендной платы после ремонта, арендатор может утверждать, что арендная плата не причитается из-за затрат на ремонт. Закон Иллинойса о праве арендатора жилого дома на ремонт, 765 ILCS 742/5, позволяет удерживать арендную плату для покрытия стоимости необходимого ремонта. Тем не менее, арендатор должен соответствовать следующим требованиям:
- Выполненный ремонт должен выполняться в соответствии с договором аренды или местным законодательством или постановлением;
- Разумная стоимость ремонта не должна превышать 500 долларов США или половину месячной арендной платы, в зависимости от того, что меньше;
- Арендатор должен уведомить арендодателя о намерении произвести ремонт за его счет заказным письмом ;
- У арендодателя есть 14 дней после получения уведомления для устранения проблемы до того, как ремонт будет произведен;
- Ремонт должен производиться квалифицированным мастером, не связанным с арендатором;
- После ремонта арендатор должен отправить арендодателю копию оплаченного счета вместе с именем, адресом и номером телефона продавца; и
- Ремонт не должен требоваться по вине арендатора.
Это не относится к государственному жилью, кондоминиумам, некоммерческим кооперативным домам или жилым домам, занимаемым собственниками, с шестью или менее квартирами. Также, если вы производите ремонт, вы должны знать, что вы несете ответственность за следующее:
- Что ремонт произведен квалифицированно;
- Ремонт производится квалифицированным мастером; и
- Что мастер застрахован от любых повреждений, возникших во время ремонта.
В дополнение к Закону штата Иллинойс Постановление Чикаго (CRLTO) прямо разрешает ограниченный ремонт и вычет средств правовой защиты.Раздел 5-12-110 (c) дает арендаторам право на ремонт и вычет при следующих обстоятельствах:
- Имеется существенное несоблюдение арендодателем договора аренды или раздела 5-12-070 в отношении ответственности арендодателя по содержанию помещения;
- Разумная стоимость соблюдения не превышает 500 долларов США или половину месячной арендной платы;
- Разумная стоимость соблюдения не превышает арендную плату за один месяц;
- Арендатор направляет арендодателю письменное уведомление о намерении исправить состояние за его счет;
- Если арендодатель не устранит дефект в течение 14 дней после направления письменного уведомления, арендатор может выполнить работу качественно и в соответствии с действующим законодательством;
- Арендатор должен представить арендодателю оплаченный счет от соответствующего подрядчика или поставщика; и
- Сумма, удерживаемая из арендной платы, не может превышать разумные цены, обычно взимаемые за такую работу.
Гарантия пригодности для жилья
Иллинойс не признает право арендатора удерживать арендную плату как метод принуждения арендодателей к устранению дефектов. Следует предупредить арендаторов, что удерживать арендную плату рискованно. Однако каждая аренда жилья включает подразумеваемую гарантию пригодности для проживания. Джек Спринг против Литтла , 50 Ill.2d 351, 280 N.E.2d 208 (1972). Некоторые договоры аренды также содержат явные гарантии пригодности для проживания.
Нарушение явной или подразумеваемой гарантии пригодности для проживания является важным аргументом защиты при выселении.Арендатор имеет право на зачет арендной платы, соответствующий размеру нарушения арендодателем. Glasoe v. Trinkle , 107 Ill.2d 1, 479 N.E.2d 915, 88 Ill.Dec. 895 (1985). Иск может быть подан как положительной защитой, так и встречным иском .
Элементы претензии
К элементам претензии, основанной на нарушении гарантии пригодности для проживания, относятся:
- Дефекты в помещении могут проявляться в несоблюдении условий содержания в помещении в соответствии с муниципальными строительными нормами;
- Осведомленность арендодателя о дефектах;
- Неспособность арендодателя устранить дефекты; и
- Дефекты могут привести к тому, что разумный человек сочтет помещение непригодным, антисанитарным, нездоровым или небезопасным, но арендатору не нужно доказывать, что помещения непригодны для проживания. Pole Realty co. v. Sorrells , 84 Ill.App.2d 178, 417 N.E.2d 1297, 49.Ill.Dec. 283 (1981).
Размер повреждений
In Glasoe v. Trinkle , 107 Ill.2d 1, 479 N.E. 2d 915, 88 Ill. 895 декабря (1985 г.) Верховный суд штата Иллинойс одобрил два альтернативных метода оценки ущерба из-за нарушения гарантии пригодности для жилья:
- «процентное сокращение использования» метод. Сумма арендной платы, взимаемая арендодателем, засчитывается как процент уменьшения использования арендатором помещения за период, в течение которого существовал дефект; и
- “разница в стоимости” метод.Арендная плата, подлежащая уплате арендодателем, засчитывается разницей в справедливой стоимости помещений, если они соответствовали гарантийным требованиям, по сравнению с их стоимостью в их дефектном состоянии в течение периода, когда дефект существовал.
Суд может принять во внимание согласованную ежемесячную арендную плату как справедливую арендную стоимость. Арендодатель и / или арендатор могут засвидетельствовать о своем мнении о стоимости помещений в их неисправном состоянии, но рекомендуется заключение экспертов. Суд должен рассмотреть серьезность нарушения, продолжительность нарушения и эффективность попыток арендодателя исправить недостатки при определении размера снижения арендной платы.
Если убытки арендатора превышают причитающуюся сумму арендной платы, арендатор имеет полную защиту и имеет право на судебное решение на сумму, превышающую причитающуюся арендную плату. Если арендная плата по-прежнему подлежит выплате арендодателю после соответствующего уменьшения из-за нарушения гарантии пригодности для проживания, арендатор имеет право на зачет, но арендодатель все еще может вступить во владение помещением.
Постановление Чикаго об арендной плате
удержание арендной платы положение
Некоторые муниципальные кодексы, включая CRLTO, разрешают удержание арендной платы.В соответствии с разделом 5-12-110 (d) должны быть соблюдены следующие условия:
- Имеется существенное несоблюдение арендодателем договора аренды или раздела 5-12-070, касающегося ответственности арендодателя за содержание помещения;
- Арендатор письменно уведомляет арендодателя о намерении арендатора удержать из арендной платы сумму, которая разумно отражает уменьшенную стоимость помещения из-за существенного несоответствия;
- Арендодатель не может исправить состояние в течение 14 дней после получения уведомления; и
- Во время продолжающегося сбоя арендатор может вычесть из арендной платы сумму, указанную в уведомлении.
Нарушения Закона об оказании коммунальных услуг в области арендуемой собственности
765 ILCS 735/1
Арендаторы могут вычесть из причитающейся арендной платы платежи за коммунальные услуги, которые арендодатель был обязан произвести, но не выполнил, чтобы избежать перерыва в предоставлении услуг.
Элементами этой защиты являются:
- Соглашение арендодателя, письменное или устное, на оплату услуг водоснабжения, газа или электричества
- Неуплата арендодателем причитающихся платежей за коммунальные услуги
- Невыплата ставит под угрозу продолжение оказания услуг арендатору , и
- Плата арендатора за коммунальные услуги
Коммунальные услуги общего пользования
765 ILCS 735/1.2
Арендатор не обязан оплачивать коммунальные услуги для какой-либо общей площади или других единиц, если до заключения договора аренды или внесения залога арендодатель не предоставит конкретное письменное заявление о договоренности и счета за коммунальные услуги за 12 месяцев. Арендатор может отказаться от этого положения в письменной форме.
765 ILCS 735 / 1.3
Арендатор может взыскать фактический ущерб от нарушения арендодателем и может взыскать убытки в тройном размере, если действие арендодателя было сознательным или преднамеренным.Гонорары и расходы могут быть присуждены, если судебное решение превышает 3000 долларов.
Прекращение коммунальных услуг арендодателем
765 ILCS 735 / 1.4
Арендодатель не имеет права прерывать или прекращать коммунальные услуги арендаторам из-за неуплаты счетов за коммунальные услуги, за которые арендодатель несет ответственность, или путем вмешательства в оборудование.
765 ILCS 735 / 2.1
Если арендодатель прекращает оказание услуг в нарушение раздела 1.4, арендатор может взыскать с арендодателя 100% снижение арендной платы за каждый месяц и косвенные убытки, хотя арендатор должен смягчить убытки.Если домовладелец проявил безрассудное безразличие или умышленное пренебрежение, каждый пострадавший житель мог получить до 300 долларов или 5000 долларов, разделенных на количество таких жителей, в зависимости от того, что меньше.
Ответное выселение
765 ILCS 720/1
Арендодатель не может прекратить или отказать в продлении договора аренды или аренды, поскольку арендатор подал в государственный орган жалобу на добросовестное нарушение строительного кодекса, постановления о здоровье или аналогичного постановления. Любые положения об аренде об обратном недействительны.В деле Clore v. Fredman , 59 Ill.2d 20, 319 N.E.2d 18 (1974 г.) Верховный суд штата Иллинойс постановил, что ответное выселение является важным элементом защиты в отношении иска о выселении.
Элементами этой защиты являются:
- Арендатор добросовестно подал жалобу в государственный орган, а не в газету или другую организацию, на возможное нарушение строительных норм или правил здравоохранения;
- Арендодатель претензию знает; и
- Арендодатель прекращает аренду или отказывается продлевать договор аренды.
Арендодатель может опровергнуть prima facie дело о принудительном выселении, установив, что выселение на самом деле было мотивировано другими причинами. Простого существования другой независимой причины для выселения недостаточно. Clore v. Fredman, 319 н. Э. 2d at 867.
Постановление об арендодателях и арендодателях жилых помещений в Чикаго
Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-150
CRLTO расширяет сферу действия защиты от ответного выселения, защищая любой из следующих типов поведения арендатора:
- Жалоба на нарушение кодекса в государственное учреждение, избранному представителю или государственному должностному лицу, которому поручено исполнение закона о строительстве или охране здоровья
- Жалоба на нарушение здания или аналогичного кодекса или незаконные действия арендодателя в общественную организацию или средства массовой информации
- Поиск помощь общественной организации или средств массовой информации для устранения нарушения кодекса или незаконной практики арендодателя
- Требование, чтобы арендодатель произвел ремонт помещения, требуемый строительными нормами или другими нормативными актами
- Стать членом союза арендаторов
- Свидетельство в судебное или административное производство относительно состояния предварительного mises
- Осуществление любых прав или средств правовой защиты, предусмотренных законом
Арендодатель не может сознательно прекратить аренду или отказать в продлении аренды, потому что арендатор занимается одной из форм защищенной деятельности.В случае выселения, если арендатор представит доказательства того, что арендатор проявил защищенное поведение в течение одного года до предполагаемого акта возмездия, такие доказательства создают опровержимую презумпцию того, что поведение арендодателя было ответным.
Нарушения Закона о справедливом жилищном обеспечении
42 USC § 3601 et seq.
Закон о справедливых жилищных условиях запрещает различные формы дискриминации в самых разных сферах жилищного строительства и недвижимости. Он запрещает дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, инвалидности, религии, пола и семейного положения.42 U.S.C. § 3604. Согласно Закону поставщик жилья не может отказать в продаже или аренде физическому лицу на основании его / ее принадлежности к одному или нескольким из этих защищенных классов. Идентификатор. в § 3604 (a) и (f) (1). Кроме того, поставщик жилья не может дискриминировать условия или привилегии при продаже или аренде собственности, а также при предоставлении услуг или удобств. Идентификатор. в § 3604 (b) и (f) (2). Что касается лиц с ограниченными возможностями, поставщик жилья имеет прямую обязанность обеспечивать разумное приспособление к своим правилам, политике, практике или услугам, когда это необходимо, чтобы обеспечить равные возможности для использования и пользования жилищем и разрешить разумные модификации, такие как физические улучшения, которые гарантируют доступ к единицам и местам общего пользования.Идентификатор. в § 3604 (f) (3) (A) и (f) (3) (B). Закон также запрещает принуждение, запугивание, угрозы или вмешательство в действия человека, который осуществляет свои права в соответствии с Законом. Идентификатор. at § 3617.
Средство правовой защиты арендатора: Арендатор может иметь возможность использовать нарушение закона поставщиком жилья для защиты от иска о выселении.
Выселение на основании семейного статуса
Семейный статус определяется как одно или несколько лиц в возрасте до 18 лет, которые проживают с одним из родителей или другим лицом, назначенным родителем или другим лицом, имеющим опеку, с письменного разрешения такого родителя или другого лица.42 USC § 3602 (K). В семьи также входят беременные женщины, лица, находящиеся в процессе усыновления несовершеннолетних ребенка, и семьи с приемными детьми. Горски против Трои , 929 F. 2d 1183 (7-й округ 1991 г.). Арендодатель не может требовать большего гарантийного депозита от семей с детьми или выселять семью только потому, что в семье есть ребенок.
Разумные местные, государственные или федеральные постановления о максимальном количестве жильцов, которым разрешено занимать жилище, являются законными при условии, что они не дискриминируют класс, защищаемый Законом.42 USC § 3607 (b). В законе не рассматриваются нормы размещения, установленные частными домовладельцами. Постановления HUD о применении Закона о справедливом жилищном обеспечении указывают на то, что такие стандарты могут быть допустимы, если они разумны, например, соответствуют местным строительным нормам. 24 C.F.R. §100.10.
Выселение, когда арендодатель не обеспечил разумное приспособление для лица с ограниченными возможностями.
42 USC § 3604 (f) (3) (b) конкретно требует, чтобы арендодатель сделал разумное приспособление в правилах, политике, практике или услугах, когда такие приспособления могут быть необходимы, чтобы предоставить инвалидам равные возможности для использования и наслаждаться жилищем.
«Инвалидность» определяется как:
- Физическое или умственное нарушение, которое существенно ограничивает одну или несколько основных жизненных функций такого человека;
- Запись о таком обесценении; и
- Считается имеющим такое нарушение, но этот термин не включает текущее, незаконное употребление или зависимость от контролируемых веществ, как это определено в разделе 102 Закона о контролируемых веществах 21 USC § 802.
Размещение не разумно, если это налагает чрезмерное финансовое или административное бремя. Se. Cmty. Coll. против Дэвиса , 442 U.S. 397 (1-й округ 1979 г.).
Примеры разумного приспособления включают:
- Разрешение лицам, не способным содержать свои дома, иметь домохозяек; и
- Создание механизма оплаты арендной платы через сторонних получателей, например, банков, социальных служб, для обеспечения ежемесячной арендной платы.
Местные постановления
Постановление о правах человека Чикаго, Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 2, глава 160, запрещает определенные формы дискриминации, не предусмотренные федеральными законами.Постановление предусматривает возмещение в случае дискриминации в отношении жилья по признаку возраста, семейного положения, сексуальной ориентации, источника дохода и статуса при увольнении из армии. Указ о правах человека округа Кук № 93-0-13 также охватывает эти виды дискриминации.
Бытовое насилие
Закон о выселении: позитивная защита 735 ILCS 5 / 9-106.2
Арендатор имеет утвердительную защиту в случае выселения, если: насилие
Выселение основано на фактическом или угрозе домашнего или сексуального насилия в отношении арендатора
Дело основано на преступной деятельности, связанной с домашним насилием, которое было совершено членом семьи или гостем против арендатора
Дело на основании нарушения судебного приказа, и арендатор не позволил лицу, лишенному права доступа, находиться на участке

Арендодатель может опровергнуть вышеупомянутую защиту, если он сможет показать, что присутствие арендатора может создать угрозу для других жителей, арендодателя , или их сотрудники.Даже если в муниципалитете действует закон о запрете на совершение преступлений или неудобств, домовладелец по-прежнему обязан соблюдать федеральные законы и законы штата, защищающие жертв домашнего насилия.

Незаконные постановления или постановления

65 ILCS 5 / 1-2-1,5

Ни один муниципалитет не может принять постановление или постановление, основанное на наказании домовладельцев или арендаторов на основании:

Обращение в полицию по поводу домашнего насилия или инвалидности ;
Инцидент, связанный с сексуальным или домашним насилием; или
Преступная деятельность или нарушение постановлений, связанных с сексуальным или домашним насилием.

Исполнение судебного решения

Арендодатели должны привести в исполнение судебное решение о владении недвижимостью в течение 120 дней, если суд не продлит срок. 735 ILCS 5 / 9-117

Суд должен разрешить продление срока, если ответчик не докажет:

То, что договор аренды был восстановлен
Что нарушение, по которому было вынесено судебное решение, устранено или отменено
Что истец и ответчик заключили соглашение после вынесения судебного решения, условия которого ответчик выполнил
Существуют другие правовые или справедливые основания, препятствующие исполнению судебного решения

Арендатор должен уведомить офис шерифа в случае, если арендодатель не приводит в исполнение приказ в течение 120 дней, чтобы убедиться, что шериф откажется исполнить просроченный приказ.Арендатор должен обязательно дождаться истечения 120-дневного периода.

Отказ от прав после вынесения судебного решения

Арендодатели иногда принимают арендную плату, начисляемую после подачи постановления о выселении. Если такая аренда принимается, создается новый договор аренды. Арендатор может подать иск о признании новой аренды. Однако арендодатель может принять арендную плату, которая начисляется между вступлением судебного решения и истечением срока пребывания, если арендодатель получил одобрение суда.

Общие практические советы по выселению

Скажите клиенту, чтобы он явился вовремя в суд, и сообщите перед кем-либо еще, если у него есть возражения.Скажите “У меня есть защита!” и убедитесь, что судья слышит. Опоздавший на 10 минут клиент может быть выселен еще до прибытия. Судья может разрешить продление на 21 день. Если уведомление требует полной оплаты арендной платы, а арендодатель принимает частичную оплату, арендодатель не отказался от права выселения. Если арендодатель взыскивает и арендную плату, и имущество совместно, и клиент оплачивает причитающуюся сумму, арендодатель все равно может выселить. С помощью 5-дневного уведомления арендодатель может потребовать только возврат арендной платы.Ущерб, нанесенный имуществу, должен быть вычтен из залога или может быть востребован при уведомлении за 10 дней.

АРЕНДА ПО ВОПРОСУ – Блог

Стоимость аренды в Шарлотте составляет , увеличиваясь на , и это повышение часто приводит к росту выселений на , поскольку все больше арендаторов не могут вносить свои ежемесячные платежи. В Северной Каролине арендодатель может выселить арендатора с помощью процедуры, называемой суммарное выселение . В типичном иске об удалении жилья арендодатель заявляет о наличии действующего договора аренды с арендатором и утверждает, что арендатор нарушил условия договора аренды, чаще всего из-за неуплаты арендной платы.Суд рассмотрит договор аренды, определит, действительно ли арендатор нарушил его условия, и определит, выполнил ли арендодатель законодательные и / или договорные требования , чтобы уведомить арендатора о своем нарушении. Обычно этот процесс прост, но что происходит, если у сторон нет действующего договора аренды? В такой ситуации существует ли аренда и, если да, каковы права и обязанности обеих сторон?

Mauney v.Norvell : Признание права аренды в Северной Каролине по завещанию

В 1920 году Верховный суд Северной Каролины рассмотрел вышеперечисленные вопросы. В деле Mauney v. Norvell стороны устно договорились об аренде на срок более трех лет. В то время закон Северной Каролины требовал, чтобы все «договоры аренды и аренды земель, срок действия которых превышал три года», были подписаны в письменной форме. Этот закон является прямым предшественником действующего закона « о мошенничестве» .«Сегодня, как и в 1920 году, все контракты на аренду недвижимости на срок, превышающий три года, должны быть в письменной форме, подписаны стороной, на которую возложена ответственность за контракт. Несоблюдение этого требования делает контракт недействительным или не имеющим исковой силы. В результате стороны в Mauney не имели действующего договора аренды. Суд постановил, что «[когда] человек переходит во владение землей по недействительной аренде, его аренда на начальном этапе является арендой по собственному желанию». (внутренние цитаты опущены).Аренда по желанию – это юридическое признание права арендатора владеть помещением в той мере, в какой арендодатель добровольно разрешает ему оставаться во владении. Аренда прекращается немедленно по требованию арендодателя владения. Кроме того, арендатор в доме Mauney вносил арендную плату в соответствии с недействительным устным договором аренды, и домовладелец принял эти платежи. Несмотря на это, суд постановил, что «выплата арендной платы не создала договор аренды между истцом и ответчиком, а была просто для использования и занятия помещениями.. . . » В результате домовладелец имел право немедленно выселить арендатора по его требованию владения.

На первый взгляд, холдинг Mauney кажется неоправданно жестким для арендаторов Северной Каролины, которые искренне верят, что они являются сторонами подлежащего исполнению договора аренды. Это также кажется щедрым для домовладельцев Северной Каролины, которые принимают и получают выгоду от арендной платы, несмотря на отсутствие договора аренды, и которые могут немедленно потребовать владение помещением.

Кент против Хамфриса : Расширение прав арендатора по желанию

Из-за уникального характера аренды по желанию этот вопрос редко рассматривается в судах. Однако в 1981 году Апелляционный суд Северной Каролины издал постановление по делу с аналогичными фактами. В деле Kent v. Humphries арендодатель и арендатор были сторонами предполагаемого устного договора аренды коммерческой недвижимости сроком на пять лет.Из-за срока действия устное соглашение об аренде было недействительным и не имеющим исковой силы. В отличие от Mauney , арендатор заявил о нарушении со стороны домовладельца. В частности, арендатор утверждал, что арендодатель нарушил соглашение сторон, управляя заводом по производству пластмасс на соседнем участке, несмотря на обещание об обратном. Арендатор утверждал, что это обещание было частью устной договоренности, и эксплуатация завода нанесла физический и финансовый ущерб личности и бизнесу арендатора, в конечном итоге вынудив ее уехать.

Помимо нарушения ею права аренды, арендатор также подала в суд на арендодателя за неудобств – или «необоснованное вмешательство в использование и пользование собственностью [арендатора]». Арендатор также предъявил претензии по поводу мошенничества и недобросовестной и вводящей в заблуждение торговой практики, которые в данной статье не рассматриваются. Апелляционный суд посетовал на то, что арендатор в Kent является арендатором по своему желанию, и в результате аренда может быть немедленно прекращена в результате действия, представляющего собой конструктивное выселение (например, эксплуатация завода по производству пластмасс).Он также постановил, что эффективное выселение не будет «несовместимым с очень ограниченными имущественными правами [арендатора], которыми он распоряжается по своему желанию». Кроме того, суд подчеркнул, что в большинстве штатов аренда в соответствии с недействительным договором аренды рассматривается как периодическая аренда или признается, что аренда по желанию превращается в периодическую аренду после оплаты и принятия арендной платы. Несмотря на консенсус, суд признал, что это было ограничено владением в Mauney – аренда по желанию не может быть преобразована в какой-либо другой вид аренды, даже если арендатор платит арендную плату, а оплата принимается арендодателем.

Несмотря на ограничения, наложенные на Апелляционный суд, суд признал некоторые имущественные права, принадлежащие арендатору по желанию, такие как право поддержать иск о неудобствах. Это право собственности существует «по крайней мере в течение периода, на который [домовладелец] принял арендную плату []». Фактически, это владение предоставляет арендаторам по желанию фиксированное право собственности в арендованных помещениях на срок, на который они имеют оплаченная аренда. Другими словами, домовладелец арендатору по своему желанию не может принять арендную плату за месяц 1 октября, а затем расторгнуть договор аренды, требуя, чтобы арендатор освободил квартиру, 15 октября.Кроме того, арендодатель арендатору по своему желанию не может принять арендную плату за октябрь месяц, а затем 15 октября заниматься деятельностью, представляющей неудобство, мешающей арендатору пользоваться арендованным помещением. Права собственности арендатора существуют и продолжают действовать. как минимум до конца октября.

Расширение прав арендатора по желанию в Kent может не идти в ногу с консенсусом других штатов, и просьба Апелляционного суда о том, чтобы Верховный суд Северной Каролины рассмотрел вопрос о владении Mauney , остается без ответа: Северная Каролина все еще находится в меньшинстве государств, которые считают, что аренда по желанию не может быть преобразована в другой тип аренды.

Главный вопрос: подходящее ли это правило?

Если вы являетесь владельцем жилого или коммерческого помещения и имеете вопросы относительно спора между арендодателем и арендатором, позвоните нам по телефону (704) 457-1010, чтобы назначить консультацию. Для получения дополнительной информации о нашей фирме, адвокатах и областях практики посетите http://www.lindleylawoffice.com/ .

Арендаторы и арендодатели – Министерство юстиции штата Монтана

«Почти каждый снимает жилье в какой-то момент жизни.И арендодатели, и арендаторы могут предотвратить недоразумения, неприятности и возможные судебные издержки, зная свои права и обязанности в соответствии с Законом штата Монтана о домовладельцах и квартиросъемщиках и их договором аренды ».

Генеральная прокуратура штата Монтана предоставляет следующую общую информацию для оказания помощи арендодателям и арендаторам в штате. Однако этому офису запрещено предоставлять юридические консультации или представлять интересы физических лиц и не рассматривать жалобы, связанные со спорами между арендодателем и арендатором.

Для жалоб или вопросов относительно:

Переезд

Договора аренды

Права и обязанности арендатора определяются договором аренды и Законом штата Монтана об арендодателях и арендаторах жилых помещений. Этот закон включает определенные требования, которые применяются независимо от того, что указано в договоре аренды.

Существует два распространенных типа договоров аренды: аренда и помесячная аренда.

Аренда – Аренда требует, чтобы арендатор оставался в течение определенного периода времени (например, один год).Договор аренды должен быть оформлен в письменной форме. Ни арендодатель, ни арендатор не могут изменить условия аренды, включая повышение арендной платы, в течение срока аренды, если они оба не согласны с изменением.
Помесячно – Договор помесячной аренды бессрочный, при этом арендная плата обычно выплачивается ежемесячно. Соглашение может быть письменным или устным. Арендодатель или арендатор могут изменить условия, поднять арендную плату или расторгнуть помесячный договор в любое время с надлежащим уведомлением.

Перед подписанием договора аренды арендатор должен знать:

Что там написано? Внимательно прочтите соглашение и попросите объяснить любую часть, которую вы не понимаете. Если объяснение арендодателя отличается от письменного соглашения, попросите его добавить устное письменное объяснение к соглашению.
Это законно? Убедитесь, что соглашение не содержит каких-либо незаконных положений, нарушающих Закон штата Монтана о арендодателях и квартиросъемщиках или Федеральный Закон о справедливом жилищном обеспечении.
Что-то пустое или отсутствует? В соглашении должно быть указано, как вы и арендодатель будете справляться с такими ситуациями, как необходимый ремонт, несанкционированное размещение домашних животных или гостей и невыплата арендной платы, а также уборку, которую вы должны провести при выезде. Если вас беспокоит ситуация, которая не регулируется соглашением, спросите арендодателя:
- как он или она хотели бы справиться с этим
- записать в договор
- , чтобы заполнить или зачеркнуть все пропуски перед подпиской

[примечание] Даже если договор аренды не подписан или не возвращен арендодателем или арендатором, он все равно считается действующим, если арендатор платит арендную плату или арендодатель принимает оплату арендной платы.[/ note]

Незаконные положения в договорах аренды

Некоторые положения, которые не являются законными или не имеющими исковой силы согласно закону, могут быть включены в ваш договор аренды или аренды. Незаконные положения включают любые, что:

отказываться от любых прав, предоставленных арендаторам Законом штата Монтана о арендодателях и арендаторах жилых помещений
содержат дискриминационные условия, запрещенные федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении (например, требование более высокой арендной платы для арендаторов с детьми).
отказываются от права жильцов защищаться в суде от обвинений арендодателя
ограничивает ответственность арендодателя в ситуациях, когда арендодатель обычно несет ответственность.
разрешить домовладельцу войти в арендуемую квартиру без надлежащего уведомления
требуют, чтобы арендатор оплатил весь ущерб, нанесенный квартире, даже если он не был причинен арендатором или его или ее гостями
заявляет, что арендатор оплатит гонорары адвокату арендодателя при любых обстоятельствах, если спор будет передан в суд.
позволяет арендодателю наложить арест на собственность арендатора, если арендатор не выплатит арендную плату.

Залоговые депозиты

В начале договора аренды арендодатель может потребовать от арендатора внести залог, который подлежит возмещению при выезде арендатора, если арендатор не причинит ущерба, завершит всю необходимую уборку и не имеет задолженности по арендной плате или коммунальным услугам.

В то время, когда арендодатель и арендатор заключают договор аренды, арендодатель должен предоставить арендатору письменное заявление о состоянии собственности, подписанное арендодателем. Если арендодатель не предоставит такое заявление, он не может удерживать какую-либо часть гарантийного депозита арендатора для возмещения убытков при выезде арендатора, если только арендодатель не сможет четко доказать, что арендатор причинил ущерб.

Права и обязанности

Обязанности арендодателя

В соответствии с Законом штата Монтана о домовладельцах и квартиросъемщиках арендодатель должен:

поддерживать жилище в соответствии с государственными и местными строительными и жилищными кодексами, касающимися здоровья и безопасности арендатора
поддерживать в хорошем и безопасном рабочем состоянии все электрические, сантехнические, отопительные, кондиционеры и другие объекты и приборы, предоставленные арендодателем, включая лифты
Поддерживать все места общего пользования, такие как вестибюли, лестницы и холлы, в относительно чистом и безопасном состоянии
произвести ремонт и сделать все необходимое для того, чтобы помещение было пригодным и пригодным для проживания
сообщить арендатору имя и адрес арендодателя или его агента
предоставляет детекторы дыма и обеспечивает их правильную работу при въезде нового арендатора.(Арендаторы несут ответственность за обслуживание детекторов дыма.)

Обязанности арендатора

В соответствии с Законом штата Монтана о домовладельцах и квартиросъемщиках арендатор должен:

Оплата аренды и коммунальных услуг по согласованию
соответствуют любым требованиям городских, районных или государственных нормативных актов
Содержать арендуемую единицу в чистоте и гигиене
правильно утилизировать весь мусор и отходы
правильно эксплуатировать водопроводную, электрическую и отопительную системы
техническое обслуживание дымовых извещателей, включая замену батарей

Арендатор не может:

Повредить или уничтожить любую часть имущества
мешают соседям спокойно пользоваться своим имуществом
поменять замки без разрешения арендодателя и предоставления ему копии нового ключа.

Аренда Ремонт

Требуется уведомление – Когда что-то в арендуемой квартире необходимо отремонтировать, первым делом арендатор должен письменно уведомить о проблеме домовладельца или лица, собирающего арендную плату.Уведомление должно включать:

адрес и номер квартиры аренды
имя собственника, если известно
описание проблемы

Рекомендуется доставить уведомление лично или воспользоваться заказным письмом и получить квитанцию о вручении в почтовом отделении.

Параметры арендатора – В случае условий, которые влияют на здоровье и безопасность арендатора, арендатор может уведомить арендодателя о том, что ремонт должен быть произведен в течение 14 дней, или арендатор может расторгнуть договор аренды по истечении 30 дней.Если арендодатель не произведет ремонт в течение 14 дней, а стоимость ремонта меньше арендной платы за один месяц, арендатор может:

уведомить арендодателя о расторжении договора аренды
или
произвести ремонт и вычесть стоимость из арендной платы. Однако, прежде чем арендатор вычитает какую-либо сумму из арендной платы, арендатор должен проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться, что вычет является законным. Всякий раз, когда арендатор платит меньше, чем причитается полная арендная плата, существует риск того, что арендодатель будет добиваться выселения на основании неуплаты арендной платы.

В экстренных случаях арендодатель должен произвести ремонт в течение трех рабочих дней с момента письменного уведомления арендатора.

Когда арендодатель может войти в вашу аренду

За исключением экстренных случаев, домовладелец должен уведомить арендатора не менее чем за 24 часа о намерении войти в съемную квартиру и может войти только в разумные сроки.
Арендодатель может входить только для законных целей, включая ремонт, осмотр или переделку собственности. Арендодатель не может злоупотреблять правом доступа или использовать его для преследования арендатора.
Арендатор не может необоснованно отказывать в согласии на въезд. Если арендатор сделает это, арендодатель может расторгнуть договор аренды или получить постановление суда о разрешении доступа, при этом арендатор несет ответственность за судебные издержки арендодателя.
В экстренных случаях арендодатель может войти в квартиру сразу же без согласия арендатора.

Незаконные действия арендодателя

Закон запрещает домовладельцу предпринимать определенные действия против арендатора.К таким незаконным действиям относятся:

Блокировки – Закон запрещает арендодателям менять замки или добавлять новые замки, чтобы не допустить арендатора, даже если арендатор не выплатил арендную плату. Арендатор, который заблокирован, может подать иск о восстановлении доступа.
Отключение коммунальных услуг – Арендодатель не имеет права отключать коммунальные услуги, потому что арендатор задерживает арендную плату или вынуждает арендатора выехать. Если коммунальные услуги были отключены домовладельцем, арендатор должен сначала проконсультироваться с коммунальной компанией, чтобы узнать, восстановит ли она работу.Если выясняется, что отключение является незаконным, арендатор может подать иск.
Возмездие – Закон запрещает домовладельцу принимать ответные меры против арендатора за осуществление прав, предусмотренных законом, например подачу жалобы в государственный орган или вычетов за ремонт. Примеры возмездия – повышение арендной платы, сокращение услуг, предоставляемых арендатору, или выселение арендатора.

Если вы считаете, что арендодатель предпринял против вас незаконные действия, вы можете проконсультироваться с адвокатом или связаться с Ассоциацией юридических услуг штата Монтана, чтобы определить, имеете ли вы право на получение юридической помощи.

Выезд

Надлежащее уведомление о выезде

Уведомление, которое арендатор должен предоставить домовладельцу при выезде, зависит от типа договора аренды. Арендатор, который выезжает из дома, не может сдавать квартиру в субаренду или передавать ее во владение кому-либо еще, если арендодатель не утвердил это в письменной форме.

Аренда – Арендатор не может расторгнуть договор аренды до истечения срока его действия без согласия арендодателя. Арендатор, решивший съехать до истечения срока аренды, несет ответственность за уплату арендной платы за оставшуюся часть срока аренды, пока арендодатель не найдет другого арендатора.Арендодатель должен приложить разумные усилия, чтобы как можно скорее сдать недвижимость в аренду другому лицу.
Помесячный договор – Арендатор должен уведомить за 30 дней о расторжении помесячного договора аренды. Рекомендуется предоставить это уведомление в письменной форме и сохранить копию для ваших записей.

Возврат вкладов

Арендодатель может удержать часть или весь гарантийный депозит арендатора для оплаты невыплаченной арендной платы, коммунальных услуг, просроченных платежей, повреждений собственности, расходов на уборку, оплаченных арендодателем, и разумную сумму за труд арендодателя.

При определенных обстоятельствах арендодатель не может удерживать часть или всю сумму залога. Например:

Арендодатель не может вычесть расходы на уборку из залога, если арендодатель не уведомит арендатора в письменной форме о необходимости проведения уборки и не предоставит арендатору как минимум 24 часа для проведения уборки.
Арендодатель должен отправить арендатору письменный список любых удержаний из залога в течение 30 дней. Любой домовладелец, который не предоставит выбывающему арендатору такой список , не имеет права удерживать какую-либо часть гарантийного депозита за ущерб или плату за уборку.
Если арендодатель не предоставил арендатору письменное заявление о состоянии собственности на момент въезда арендатора, арендодатель не может удержать какую-либо часть гарантийного депозита на возмещение ущерба, если арендодатель не сможет доказать четкими и убедительными доказательствами, что арендатор причинил ущерб.

Арендодатель должен вернуть залог арендатора в течение 10 дней после осмотра объекта аренды, если не обнаружено никаких повреждений, не осталось провести уборку, не было неоплаченной арендной платы или коммунальных услуг.

Арендатор обязан предоставить арендодателю адрес для пересылки, на который может быть отправлен залог. В противном случае залог отправляется на последний известный адрес арендатора.

Выселения

Аренда – Договор аренды не может быть прекращен досрочно, если арендатор не нарушил договор аренды или требования Закона штата Монтана о арендодателях и арендаторах жилых помещений.
Помесячный договор – Арендодатель обычно может расторгнуть договор помесячной аренды, направив арендатору уведомление за 30 дней.

Нарушения со стороны арендатора

Если арендатор нарушил договор аренды или требования Закона штата Монтана об арендодателях и арендаторах, арендодатель может расторгнуть договор аренды, уведомив арендатора за 14 дней , за исключением следующих обстоятельств:

Арендодатель должен направить извещение за 3 дня только в том случае, если нарушение арендатором связано с:
неоплаченная аренда
неуполномоченный арендатор или домашнее животное
повреждение арендуемого имущества
арест арендатора за изготовление или изготовление наркотиков в арендуемом помещении
Арендодатель должен только уведомить за 5 дней , если это повторное нарушение , о котором арендодатель ранее уведомил арендатора в течение последних шести месяцев.

Если несоблюдение требований является чем-то, что арендатор может исправить посредством ремонта, возмещения убытков или иным образом, и арендатор надлежащим образом устраняет несоблюдение до даты, указанной в уведомлении, договор аренды не прекращается.

Выселение | Wex | Закон США

Выселение: обзор

Содержание:

Введение

Обычно выселение – это процесс, используемый домовладельцами для восстановления права владения арендованной недвижимостью от арендаторов, которые не хотят уезжать.Выселение сложно, болезненно и дорого для всех вовлеченных сторон.

См. Закон об арендодателях и арендаторах.

наверх

Источники права

Выселение регулируется шестью основными типами правил: законом штата, местным правом, договорами аренды, федеральным законом, общим правом и судебными постановлениями. Большинство штатов регулируют аренду жилого помещения, включая процесс выселения. Многие основывают свои законы на Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках (URLTA) или Типовом кодексе домовладельцев-арендаторов.Города, округа и другие местные органы власти часто дополняют эти правила. Арендодатели и арендаторы могут дополнительно регулировать выселение посредством условий аренды. Например, в договорах аренды могут быть указаны форма и время уведомлений о выселении. Положения об аренде могут отменять некоторые нормы общего права, но не могут противоречить официальным положениям.

За пределами округа Колумбия и других территорий, находящихся под непосредственным управлением федерального правительства, существует несколько федеральных законов, касающихся выселения. Те, которые существуют, в основном касаются дискриминационной практики проживания в более общем плане. См. Закон о гражданских правах 1866 года и 42 Кодекса США, глава 45 Федерального закона о справедливом жилищном обеспечении.

Общее право регулирует вопросы выселения, не урегулированные нормативными актами или договорами аренды. Поскольку большинство соответствующих нормативных актов касаются аренды жилья, общее право, скорее всего, будет применяться к коммерческой аренде. Наконец, правила местного суда могут существенно повлиять на процесс выселения. Например, порядок ведения дел в жилищном суде будет влиять на то, сколько времени потребуется домовладельцам для выселения нежелательных арендаторов.

Поскольку существует очень много различных источников правил, которые могут повлиять на выселение, и поскольку эти правила различаются в зависимости от юрисдикции, ничто в этой статье не должно рассматриваться как универсально применимое. См. Положение о государственной собственности .

top

Причины выселения

Арендодатели могут законно выселить арендаторов по одной из трех основных причин. Во-первых, и чаще всего, за неуплату арендной платы. Во-вторых, за другие нетривиальные нарушения договоров аренды. Наконец, домовладельцы могут выселить арендаторов, срок аренды которых истек.Арендодатели не имеют общих обязательств разрешать арендаторам продлевать договор аренды и могут отказаться от продления по любой причине или даже без причины. Однако они не могут выселить арендаторов или отказать арендаторам в продлении срока аренды по ненадлежащим причинам, как это определено законом.

Например, домовладелец может выселить арендатора за то, что у него есть собака в нарушение пункта о запрете домашних животных в его аренде. Однако домовладелец не мог выселить арендатора, потому что кошка ворвалась в квартиру, где запрещено домашнее животное, когда дверь была открыта, и арендатор немедленно удалил кошку.Точно так же домовладелец может решить не продлевать договор аренды просто потому, что ему не нравится арендатор, но он не может отказать в продлении договора аренды, потому что она афроамериканка.

top

Ответное выселение

Арендодатели не могут выселить арендатора по ненадлежащим причинам, как это определено законом. Как минимум, арендодатели не могут выселять арендаторов в ответ на сообщения о нарушениях жилищного кодекса или за то, что арендатор подал в суд на арендодателя за дискриминационную практику аренды. Некоторые штаты запрещают выселение в ответ на любое сообщение арендатора о неправомерном поведении арендодателя.При оценке неправомерных требований жильцов о выселении суды обычно используют смешанные инструкции.

наверх

Другое запрещенное поведение

Арендодатели не могут запугивать их, чтобы заставить их уйти. В частности, они не могут отключать коммуникации и не могут менять замки.

наверх

Уведомление

Арендодатели должны направить арендаторам Уведомление о выходе перед их выселением. Как минимум, это уведомление должно сообщать арендатору, почему арендодатель хочет их выселить и что они могут сделать, чтобы избежать выселения.Точные сроки и форма уведомления зависят от юрисдикции. Например, в некоторых юрисдикциях домовладельцам разрешено доставлять извещения о выселении, вывешивая их на дверях домовладельцев. Другие нет. В большинстве штатов арендаторы, выселяемые за неуплату арендной платы, могут избежать выселения, выплатив всю арендную плату.

наверх

Судебные разбирательства

В большинстве юрисдикций после уведомления арендатора о выселении домовладельцы должны подождать несколько дней, прежде чем предпринимать дополнительные действия. Если по прошествии этого времени арендаторы не договорились с арендодателем или согласились уехать добровольно, арендодатель не может просто физически удалить их.Вместо этого домовладелец должен получить постановление суда.

Поскольку обычная гражданская судебная система, как известно, имеет накопившиеся резервы, в большинстве юрисдикций в жилищных судах предусмотрена специальная процедура упрощенного производства. Этот процесс используется только для дел о выселении и предназначен для разрешения конфликтов в течение нескольких дней или недель, а не месяцев. В сложных случаях большинство жилищных судов пытаются просто рассматривать вопросы о выселении с помощью [[wex: упрощенный процесс] и использовать обычные процедуры для решения других вопросов.

наверх

Переезд

Иногда, даже если арендодатель имеет постановление суда, предписывающее арендатору уехать, арендатор все равно отказывается уезжать.В этих случаях домовладелец должен нанять сотрудника правоохранительных органов, который поможет снять арендатора.

наверх

Изменения в праве собственности на недвижимость

Если арендодатель передает право собственности на арендованное имущество, новый владелец может иметь возможность выселить арендаторов недвижимости. Эта проблема чаще всего возникает, когда кредиторы домовладельца обращаются взыскать на заложенное арендуемое имущество. В этой ситуации, согласно общему праву, новый владелец может выселить арендаторов, если арендодатель заложил имущество до начала их аренды.Многие штаты до сих пор следуют этому правилу. В прошлом многие залогодатели проводили общую политику выселения арендаторов из отчужденного имущества. Из-за недавних экономических потрясений некоторые крупные кредиторы, включая Fannie Mae и Freddie Mac, пересматривают эту политику.

Аналогичным образом, если правительство конфискует собственность арендодателя в пользу выдающегося владения, арендные договоры арендодателя прекращаются, и они могут быть выселены. См. Закон об арендодателях.

наверх

Затраты на выселение

Выселение связано со значительными человеческими и финансовыми затратами.Этот процесс является очень напряженным для арендаторов, которым необходимо найти новое жилье, совмещая работу, детей и другие обязанности. Жилищное законодательство является сложным, и многие арендаторы не полностью понимают свои права и обязанности, не могут позволить себе тратить время на самообразование и не могут позволить себе нанять адвоката. В результате люди, которые больше всего нуждаются в нормативной защите, часто не могут ее получить, что подвергает их повышенному риску злоупотреблений со стороны злонамеренных арендодателей. Во многих городах есть группы юридической помощи, специализирующиеся на рассмотрении дел о выселении.

Для арендодателей выселение неприятно, дорого, а иногда и опасно. Арендодателям, возможно, придется заплатить судебные сборы, нанять технологический сервер, нанять адвоката и нанять судебного пристава или сотрудника правоохранительных органов для фактического выселения арендатора. Процесс может занять недели или месяцы, в течение которых домовладельцы редко могут взимать арендную плату с арендатора, которого он или она выселяет. Многие домовладельцы не полностью знакомы с жилищным законодательством, а невинные процессуальные ошибки могут задержать выселение на недели или дольше.Даже если домовладельцы выигрывают иски против арендаторов, которые не платили арендную плату, арендаторы, как правило, несут доказательства. Наконец, выселение иногда приводит к ожесточенным столкновениям между домовладельцами и арендаторами.

наверху

Связанные темы

наверху

Дополнительные источники

наверху

Как защитить себя от безжалостного и жадного домовладельца

Как защитить себя от безжалостного и жадного домовладельца
30 стратегий защиты прав арендатора
Джеффри К.Макадамс, эсквайр, прокурор арендатора города Нью-Йорка
Перейти к Закону МакАдамса
Щелкните правой кнопкой мыши, чтобы загрузить этот файл PDF здесь.

С тех пор, как во время Второй мировой войны были приняты законы о регулировании арендной платы, никогда не было времени, когда ваши права на аренду подвергались бы более опасной угрозе исчезновения.

Жилищные суды, защита прав арендаторов находится на низком уровне, в то время как растет число случаев, когда арендодатели манипулируют своими законами о регулировании арендной платы и еще больше ослабляют защиту арендаторов.Макадамс Ло заметил тревожную тенденцию последнего времени: арендаторы становятся жертвами домовладельцев с угрожающе ускоренной скоростью. Мощные рыночные силы в виде стремительного роста арендной платы и поразительных цен на недвижимость подогревают жадность домовладельцев.

Система Жилищного суда всегда во многих отношениях складывалась в пользу домовладельцев. Дела подлежат гораздо более быстрому разрешению, чем другие суды. Это часто приводит в замешательство арендаторов. У помещиков самые глубокие карманы и самое сильное политическое влияние.Постоянно предпринимаются попытки лоббирования ослабления и отмены законов о регулировании арендной платы.

Ниже приводится набор стратегий, раскрывающих, что нужно для победы в суде, что делать, если вы проиграете в суде, и как не попасть в суд.

Пожалуйста, поймите, что ничто из нижеследующего не является юридической консультацией для вашей конкретной ситуации или заменяет услуги компетентного адвоката Арендатора. Самый разумный и безопасный вариант, который вы можете сделать, – это нанять юриста, практикующего законодательство о арендодателях.Это общая серия принципов, которые следует помнить, чтобы вы могли более продуктивно обсудить со своим адвокатом и более четко понять свое дело.

Идея состоит в том, чтобы построить вокруг себя максимально возможную стену защиты. Это проще всего и наиболее эффективно с помощью подходящего юриста. Имея это в виду, читайте дальше, чтобы узнать, как защитить себя от множества ловушек и ловушек, с которыми может столкнуться арендатор, имея дело с проблемным арендодателем.

1 – Если вы живете в квартире с регулируемой арендной платой, вы находитесь в состоянии войны. Вы можете этого не осознавать, но вы понимаете. Ваш домовладелец хочет, чтобы вы ушли, и у него есть серьезный финансовый стимул, чтобы вытащить вас. Это потому, что если вы освободите свою квартиру, арендодатель получит 20% -ную прибавку к двухлетнему договору аренды для нового арендатора. Прибавка к годовой аренде определяется по специальной формуле и может варьироваться, но при этом дает арендодателю больше прибыли, чем продление срока аренды.

Кроме того, домовладельцы могут добавлять к арендной плате еще 2,5% в месяц от стоимости любых улучшений квартиры.И если новая арендная плата за пустующее помещение превышает 2000 долларов в месяц, после добавления увеличения арендной платы за свободное место и улучшения, домовладелец может избежать регулирования арендной платы за квартиру и сдавать ее по свободным рыночным ставкам. Точно так же, если ваша арендная плата сейчас превышает 2000 долларов, а доход вашей семьи превышает 175 000 долларов, вы можете рисковать потерять свои права на стабилизацию арендной платы.

Если ваш домовладелец намеревается преобразовать ваше здание в кооператив или кондоминиум, или если вы живете в кондоминиуме или кооперативе со стабилизированной арендной платой, который можно было бы продать, если бы вас там не было, прибыль может быть еще больше.

Это означает, что вам необходимо проявлять бдительность в отношении защиты своих прав, потому что вы можете быть уверены, что ваш домовладелец будет использовать любые доступные законные средства, чтобы получить контроль над вашим домом.

2 – Чтобы защитить свои права, вы должны знать свои права. Очень важно потратить некоторое время на изучение того, какие права и средства правовой защиты дает вам закон. В этом отчете вы найдете много полезной информации, и вы можете многое узнать в Интернете. В разделе “Ресурсы” ниже вы найдете ряд информативных сайтов, которые стоит посетить.Есть также раздаточные материалы, доступные в Жилищном суде и Отделе жилищно-коммунального обновления (DHCR), которые в определенной степени полезны.

Большинство арендаторов не знают своих прав. Не будь одним из них. Однако быть информированным арендатором не заменяет найма опытного адвоката арендатора для защиты ваших интересов и ведения переговоров от вашего имени.

3 – Нанять поверенного арендатора, который будет представлять вас. Удивительно, но у 90% арендаторов, которые предстают перед Жилищным судом, нет адвокатов.И все же 95% домовладельцев это делают. Как вы можете рассчитывать на успешную защиту от противника, который нанял опытного, знающего эксперта, чтобы победить вас? Ответ: вы вряд ли выиграете. Арендодатель Закон об арендодателе очень сложен. Существуют сотни правил и положений, с которыми только опытный адвокат будет обладать достаточными практическими знаниями, чтобы помочь разрешить конфликты с арендодателем.

Как вы увидите, в Жилищном суде легко разоблачить. Даже если вы знаете свои права, вы можете отказаться от определенных мер защиты, не осознавая этого, и нанести ущерб своему делу.

Например, закон требует, чтобы судебные документы были доставлены вам или “вручены” очень специфическим образом. Вы должны получить документы и получить их должным образом. Ваш поверенный арендодателя наймет «обслуживающий персонал» для доставки юридических документов, предупреждая вас о том, что вам предъявлен иск. Прежде чем документы можно будет оставить у вашей двери и отправить как обычной, так и заказной почтой, должно быть как минимум две попытки личной доставки. Но в некоторых случаях технологические серверы, которым платят в зависимости от того, сколько комплектов документов они доставляют, срежут углы и попытаются обслужить их только один раз.Это называется «канализационная служба» и является незаконной.

Высказывание возражения против надлежащего обслуживания позволяет выиграть время и может быть полезным рычагом в переговорах с юристом арендодателя. Так что не удивляйтесь, когда ваш поверенный арендодателя попросит вас «подчиниться личной юрисдикции». Ожидайте услышать что-то вроде «Вы согласны, что у вас есть бумаги, верно?» Звучит легко согласиться, но если вы это сделаете, вы потеряете право оспаривать, что вас обслужили должным образом, и упустите это преимущество.

И это только один пример. Есть десятки других ловушек, которые могут заманить вас в ловушку и заставить отказаться от ваших ценных прав. Вы действительно рискуете, когда пытаетесь стать адвокатом самому себе.

Так что найдите адвоката, если можете себе его позволить. Когда на карту поставлен ваш дом, особенно если его арендная плата регулируется, его деньги хорошо вложены. Если нужно, подумайте о займе. Если вы проиграете свое дело и свой дом из-за того, что пытались представить себя, расходы на поиск новой квартиры могут быть значительно больше, чем это стоило бы вам для адвоката.Также существует риск бездомности, потери или повреждения имущества, если вы не сможете найти новый дом до того, как вас выселит городской маршал.

4 – Нанять только поверенного Арендатора для дела Арендатора Арендодателя. Юрист, не практикующий Закон об арендодателях («Закон о L&T»), может больше навредить вам, чем помочь. Поэтому не нанимайте адвоката по уголовным делам, адвоката по разводам или корпоративного юриста, чтобы они представляли вас в Жилищном суде. Арендаторы все время совершают эту ошибку. Проблема в том, что эти юристы не разбираются в детальной технической практике права L&T.Они могут знать, как бодаться и торговаться с адвокатом домовладельца, но они не знают, каковы ваши права.

Даже адвокаты, практикующие право на недвижимость, часто не знакомы с тонкостями закона о найме арендодателя. Адвокаты по недвижимости обычно занимаются покупкой и продажей жилой и коммерческой недвижимости, что полностью отличается от того, что происходит в Жилищном суде. Право L&T действительно представляет собой отдельную область практики.

Наем не того юриста может оказаться самым дорогостоящим решением.Если ваш адвокат не понимает сложностей закона об арендодателях, вы рискуете проиграть дело. И вы можете в конечном итоге заплатить юридические услуги как своему адвокату, так и адвокату арендодателя.

5 – Не полагайтесь на персонал суда в защите ваших прав. Если вы представляете себя в Жилищном суде, вы должны получать помощь от помощников судей по правовым вопросам. Имейте в виду, что иногда эти люди нетерпеливы, перегружены работой и спешат. Вы наняли их не так, как поверенного, и зависимость от них может ущемить ваши права.

Например, большинство судей требует, чтобы их помощники по правовым вопросам спрашивали жильцов, есть ли в их квартирах условия, требующие ремонта. Однако помощникам по правовым вопросам будет проще, если они не будут спрашивать и не документировать все жалобы. Поэтому они не всегда спрашивают о полном спектре вопросов или не записывают их полностью в судебных формах.

Аналогичным образом, имея дело с секретарем суда, если вы все же объясните, в чем заключаются проблемы или как вам вручили документы, он или она может не включать все при заполнении документов.

Разочарованные арендаторы сохранили Закон Макадамса после того, как судебный секретарь не записал жалобы на их квартиры или здания в заранее распечатанных судебных бланках. Фирма могла вносить поправки в их документы, но это стоило им ненужных гонораров адвокатам. Арендаторам не нужно нанимать юриста, чтобы гарантировать принятие судом документов, которые правильно и полностью описывают жалобы. Но это случилось. Так что имейте в виду, что даже в суде дела не всегда могут идти должным образом.

Предварительно распечатанные судебные бланки не содержат многих деталей, которые имеют жизненно важное значение для защиты ваших прав. Во-первых, если форма не задает вам вопрос, связанный с определенным правом, вы можете легко его пропустить. Вот пример. Вопрос спрашивает, правильно ли вам подали документы, но он не говорит вам, какой будет правильный сервис. Легко попасть в ловушку из-за отсутствия явной информации.

Печальный факт жизни в Жилищном суде состоит в том, что могут происходить неприятные вещи, и когда вы представляете себя, вы можете стать жертвой.

6 – Вас нельзя выселить без судебного разбирательства. Если домовладелец выселит вас без судебного разбирательства, это незаконно. Юридическое название этих действий – «самопомощь». Использование самопомощи для выселения арендатора является преступлением. Самостоятельное выселение без обращения в суд может заставить вашего арендодателя возместить вам втрое больше любых понесенных вами расходов.

Например, допустим, домовладелец меняет вам замки, и вы не можете попасть в свою квартиру.Если в течение следующих нескольких дней вы остановитесь в отеле, следите за всеми своими расходами. Сохраняйте квитанции за вашу комнату, еду, поездку, телефон и все остальное, за что вы платите в результате блокировки. В жилищном суде вы или ваш адвокат можете заявить, что ваш домовладелец использовал самопомощь, чтобы выселить вас, и предъявить доказательства понесенных вами в результате расходов. Хотя это никогда не является достоверным, суд имеет право присудить вам тройную сумму ваших общих расходов.

Так что не паникуйте, если арендодатель скажет вам, что вам нужно съехать.Ответьте, что только суд может приказать вам уйти. Только городской маршал или шериф имеет законное право вступить во владение вашей квартирой без вашего разрешения и может сделать это только по решению суда. И они должны дать вам письменное уведомление, чтобы, если у вас есть основания, вы могли обратиться в суд и получить «приказ об обосновании», чтобы остановить это. Обычно вы получите уведомление как минимум за шесть рабочих дней.

7 – Если вас незаконно выселили, позвоните в полицию. Примеры незаконного выселения включают блокировку вас из вашей квартиры, использование или угрозу применения насилия, чтобы заставить вас уйти, отключение основных услуг, таких как электричество, вода или отопление, или удаление вашего имущества.Если вас незаконно выселили, первое, что нужно сделать, это позвонить в полицию.

Полиция иногда не любит вмешиваться, и если есть способ избежать этого, она не вмешивается. Они могут сказать: «Это гражданское дело». Однако посягательство на вас с целью незаконного выселения и само незаконное выселение являются преступлениями. Так что дело не только в гражданском.

Вот что сказать, если они откажутся вам помочь: «Офицер, закон гласит, что незаконное выселение является преступлением. В Руководстве по патрулированию полицейского управления в соответствии с процедурой 117-11 полиция обязана помогать арендаторам в обстоятельствах незаконного выселения. , поэтому я звоню.Я хочу, чтобы ко мне на квартиру пришел полицейский и составил протокол ».

Если вы не получите сотрудничества, спросите имя сержанта или ответственного руководителя в центре обработки вызовов 911 и поговорите с этим человеком. Если у вас все еще есть трудности, позвоните в местный участок и повторите эти шаги. Запишите имена и номера значков всех сотрудников полиции, с которыми вы контактируете.

В остальное время полиция делает именно то, что должна. У МакАдамса Лоу был как очень хороший, так и очень плохой опыт работы с полицией, помогающей арендаторам, которые были незаконно заблокированы.

Независимо от того, приедет ли полиция в вашу квартиру, или если вам нужно пойти прямо на участок, важно получить отчет полиции, подтверждающий происшествие. Полицейские процедуры также могут потребовать от сотрудника вызова вызвать вашего арендодателя, требуя явки в суд. Вы также должны получить его копию. Вам нужна письменная запись о вашем незаконном выселении и любые другие соответствующие документы, которые ваш адвокат может затем показать в суде. Ваш домовладелец может быть даже арестован.

Если соседи могут подтвердить вашу историю, и полиция может взять у них показания, это тоже может помочь.Если вам необходимо позвонить в коммунальные службы, чтобы восстановить услуги, объясните обстоятельства незаконного выселения и узнайте, какие варианты доступны.

Ведите журнал всего, что происходит, включая список имен, адресов и номеров телефонов всех, с кем вы разговариваете, а также дату и время каждого разговора. Чтобы победить арендодателя, нужны доказательства, подтверждающие вашу позицию.

В Жилищном суде вам нужно будет доказать, что вы действительно проживаете в своей квартире, чтобы вернуться в нее.Поэтому убедитесь, что вы постоянно обновляете свои водительские права или удостоверение личности штата Нью-Йорк, чтобы точно отражать ваш текущий адрес. Письмо, отправленное вам по этому адресу, также является доказательством места жительства, особенно счета за коммунальные услуги и квитанции об аренде.

Лучше всего, если у вас есть копия договора об аренде и письменные документы о любых трудностях с арендодателем для предъявления полиции. Как уже говорилось в другом месте настоящего отчета, рекомендуется хранить копии этих документов в безопасном месте за пределами вашей квартиры, например, у родственника, друга или вашего адвоката.Кроме того, убедитесь, что вы сообщили офицерам имя, адрес и номер телефона вашего арендодателя, суперинтенданта или управляющего агента.

Если вы уже участвуете в судебном процессе против арендодателя и вас незаконно выселяют, поговорите со своим адвокатом о подаче иска о неуважении к суду.

В обстоятельствах, когда вы не можете вернуться в свою квартиру и вам негде остановиться, позвоните в службу экстренной помощи по телефону 1-800-994-6494, чтобы получить временное убежище, или обратитесь за помощью в Интернете.В разделе «Ресурсы» ниже вы найдете ссылку на Департамент обслуживания бездомных г. Нью-Йорка.

Будьте предельно ясны: если вас выселили в судебном порядке и вы попытаетесь проникнуть в вашу квартиру, тогда вы станете преступником: вас могут арестовать и осудить за преступление. Если вас внезапно выселили по какой-либо причине, безопаснее всего временно остаться с родственником, другом или в отеле и нанять юриста арендаторов, который будет представлять вас. Максимальная уверенность в отношении ваших прав доступна только через суд, и с решением суда у вас есть юридически гарантированное право повторно войти в свой дом.

Особенно, если отношения с арендодателем враждебные, вам необходимо заранее обдумать, что может случиться, и иметь план действий на случай непредвиденных обстоятельств. В непредвиденных обстоятельствах, когда вас выселили, нет никакой гарантии, что вы сможете вернуться в свою квартиру сразу или, возможно, вообще. Что бы вы ни решили сделать, просто помните, что в любой ситуации якобы незаконного выселения ваш первый звонок – в полицию.

8 – Если вы заблокированы или обнаружите на своей двери уведомление о выселении, немедленно обратитесь в Жилищный суд, чтобы отстаивать свои права. Если вы должным образом подготовлены, обращение в суд – это всегда самый безопасный способ защиты ваших прав. Важно действовать быстро, как только вы поймете, что проблема. Если возможно, первое, что нужно сделать, – это позвонить своему адвокату, но не откладывайте обращение в суд, если вы не можете с ним связаться. Однако имейте в виду, что, если вы не осведомлены о своих правах и судебных процедурах, все, что вы скажете или сделаете, может впоследствии быть использовано против вас. Ваши ошибки могут работать вам во вред.

Вы или ваш адвокат можете обратиться в суд за «приказом об обосновании причин» на основании письменных показаний под присягой, в которых утверждается, что вы либо были, либо находятся в процессе ошибочного выселения.Показания под присягой – это письменное заявление, истинное или подтвержденное присягой. Если у вас нет адвоката, спросите секретаря суда, как действовать дальше. С вашими показаниями под присягой и доказательствами того, что вы проживаете в этом помещении, суд издаст приказ об обосновании причин. В большинстве случаев приказ об указании причины – это экстренный судебный приказ. После выселения он может потребовать, чтобы ваш домовладелец явился и «объяснил причину», почему вам не должен быть немедленно предоставлен доступ в ваш дом, а затем вернуть вас во владение.

Даже если вы получили уведомление судебного пристава о выселении, дальнейшие действия могут быть отложены до тех пор, пока не будет принято решение об указании причины.

В приказе об обосновании будет указано, какие действия и разбирательства прекращены до слушания дела в суде, как оно должно быть доставлено арендодателю, а также будет указана дата быстрого возврата в суд. Иногда это происходит уже на следующий день, если вы приходите утром. Например, если суд подпишет ваше распоряжение об обосновании дела до 12:00, он может потребовать обслуживания вашего арендодателя во второй половине дня и потребовать, чтобы арендодатель явился в суд уже на следующий день. Если домовладелец не явится в суд в тот день и получил надлежащее уведомление, то по умолчанию суд может предоставить вам право повторно войти в вашу квартиру.Если вы представите достаточно веские доводы, постановление суда об указании причины также может дать вам право на повторное участие до слушания.

Бывают случаи, когда городской маршал может быть виноват, и несколько факторов могут в совокупности сделать ситуацию довольно опасной. В одном случае, рассмотренном законом МакАдамса, арендатор был выселен без уведомления маршала. Судебное постановление потребовало от домовладельца произвести ремонт и вынесло решение против арендатора, требующее оплаты. Арендодатель не завершил работу, но устно продлил арендатору время для оплаты.Затем, не уведомив арендатора, домовладелец использовал решение суда и выселил его. Хотя он не был клиентом McAdams Law до выселения, фирма вернула его в квартиру, показав суду, что он был обманут и у него были все деньги, на которые имел право домовладелец.

Офис клерков открыт поздно вечером в четверг.

9 – Храните копию договора об аренде и связанных с ней документов за пределами помещения в надежном месте, к которому у вас есть доступ в любое время. Если вы незаконно выселены или потеряете доступ к своему дому по какой-либо причине, некоторые важные документы помогут защитить ваши права в суде.Вы никогда не захотите оказаться в положении, когда у вас дома есть важные бумаги, и вы не можете их получить, потому что вы заблокированы.

Обязательно храните копию вашего договора аренды, последнюю налоговую декларацию с вашим текущим адресом, а также последние несколько счетов за телефонные и коммунальные услуги в сейфе, у родственника, друга или у вашего адвоката. Это хорошая идея, даже если у вас нет проблем с арендодателем. Что, если произойдет наводнение или пожар и все ваши записи будут уничтожены? Если вы храните эти документы в безопасном месте, в любой чрезвычайной ситуации вы все равно сможете подтвердить свою личность и то, что вы являетесь законным владельцем этого адреса.

10 – Подробно опишите условия, требующие ремонта или исправления. Лучше всего подготовить письменный список жалоб с конкретным описанием каждой проблемы или условия для суда и вашего адвоката. Таким образом, в ваших судебных документах не пропадет ничего важного. Кроме того, сделайте цветные фотографии или видео с любыми неисправными состояниями, чтобы предоставить дополнительные доказательства ваших требований. Сделайте несколько снимков с разных ракурсов. Включите обложку газеты этого дня в фото или видео, чтобы установить дату.

Всегда уведомляйте арендодателя, если необходимо исправить неисправное состояние. Лучше всего делать это в письменной форме, но, по крайней мере, записывайте любые устные просьбы, которые вы делаете. Укажите дату и время, а также человека, с которым вы говорили. Если ремонт или исправление не производится, вы можете иметь право на «скидку», то есть на снижение арендной платы.

Три элемента, которые делают возможным уменьшение выбросов: a) есть проблема с условиями в вашей квартире или доме; б) ваш домовладелец извещает об этом; c) ваш арендодатель не может исправить это в разумные сроки.Закон гласит, что вам не нужно платить полную арендную плату, если вы не можете полностью использовать помещение в хорошем состоянии.

В одном особенно вопиющем деле о сокращении выбросов арендодатель снял балки под полом в квартире клиента и заменил их дефектными скобами. Полы начали проседать, и образовались трещины, которые были достаточно большими, чтобы клиент мог видеть квартиру внизу, создавая очень опасные условия. Макадамс Ло подал в суд и вынудил арендодателя существенно снизить расходы, оплатить гонорары адвокатам и переместить арендаторов в безопасное здание, пока они ремонтируют полы.Тщательное документирование ухудшающихся условий и связанных с ними опасностей имеет важное значение для достижения успешного результата.

11 – Не ожидайте, что ваш домовладелец будет честным, разумным или справедливым. Арендодатели заинтересованы в том, чтобы обвинить арендаторов, а не брать на себя ответственность за расходы на ремонт. Практически каждый раз, когда МакАдамс Лоу представляет арендатора, у которого проблемы в квартире, домовладелец говорит: «Арендатор это вызвал, а я не несу ответственности». Поэтому вам необходимо точно указать характер проблемы, как долго она существовала, обстоятельства или условия, которые привели к ней, и ваши попытки обратиться за исправлением к домовладельцу.

Ваш домовладелец может знать о плачевном состоянии вашей квартиры, которое необходимо исправить, но отказываться рассматривать это эффективно как способ вынудить вас выселиться. Это более вероятно, если вы являетесь арендатором со стабилизированной или контролируемой арендной платой. Иногда арендодатели допускают существование опасных условий, поэтому арендаторы съедут.

Например, фирма представила нескольких арендаторов, у которых в квартирах были клопы. Клопы – это маленькие насекомые, которые сосут кровь и оставляют красные зудящие язвы.Случаи заражения клопами в Нью-Йорке достигли уровня эпидемии. Они заражают постельное белье и мебель и нападают вечером, пока их хозяева спят. Когда одна квартира заражена, проблема может быстро распространиться на другие квартиры в здании. Следовательно, состояние требует лечения в масштабах всего здания.

В одном из недавних случаев квартира клиентов была заражена клопами из других квартир. Хозяин это отрицал, но жильцы других квартир жаловались на ту же проблему.МакАдамс Ло смог получить постановление суда, обязывающее домовладельца очистить здание и ликвидировать заражение. Суды будут настаивать на том, чтобы домовладельцы исправляли серьезные проблемы, и накажут их, если они этого не сделают. Так что не стесняйтесь защищать свои права от халатного домовладельца, который подвергает вашу семью и вас опасности.

Если в вашей квартире плохие условия, всегда спрашивайте других жильцов в вашем доме, есть ли у них проблемы, подобные вашим. В только что упомянутом случае фирма смогла доказать, что отказ арендодателя был на самом деле ложным, потому что клиент решил поговорить с другими арендаторами и обнаружил, что у них такая же проблема.

12 – Объединяйтесь вместе с другими арендаторами. Если другие арендаторы в вашем доме также являются жертвами халатности арендодателя, подумайте о найме адвоката, который будет представлять вас как группу и действовать сообща. Множественные жалобы от нескольких арендаторов могут сэкономить на гонорарах адвокатам, укрепить ваши аргументы и прояснить злоупотребления арендодателя в суде.

Вот пример того, какой спектр жалоб объединенная группа арендаторов может подать в суд. Представляя ассоциацию арендаторов против домовладельца, который пренебрегает зданием в течение примерно пятнадцати лет, МакАдамс Ло обратил внимание суда на эти ужасные условия, которые существовали в разное время: лифт отключали чаще, чем работал, не было отопления и горячей воды. , вход в здание не запирался, в коридорах слонялись посторонние, в здании были клопы, тараканы и мыши, в кухонных плитах протек газ, сломались холодильники, жилец пострадал от отравления угарным газом, маленький ребенок наблюдал, как злоумышленник застрелил его отца в общественном коридоре, и пациенты-инвалиды были вынуждены переехать в дома престарелых, потому что неисправный лифт запер их в здании.

13 – Действуйте быстро. Арендодатели знают, что многие люди не будут изо всех сил стараться сохранить свои квартиры в ужасных условиях. Вот почему так важно немедленно устранять плохие условия и принимать активные меры для защиты своих прав. Если вы позволяете условиям ухудшаться, вы подвергаете себя еще большему финансовому и эмоциональному напряжению, которое в конечном итоге изматывает вас и делает вас жертвой. По мере ухудшения ситуации затраты на ее исправление для домовладельца возрастают.Это означает, что он или она, вероятно, будут бороться с вами сильнее, и вам могут потребоваться более высокие судебные издержки для получения разрешения.

14 – У вас есть защита от домовладельца, который пытается выселить вас, потому что вы подали жалобу, даже если вы живете в нерегулируемой квартире. Ваш арендодатель не должен продлевать договор аренды, если вы живете в квартире, не защищенной законами о стабилизации арендной платы или регулировании арендной платы. Однако, если домовладелец отказывается продлевать договор аренды, потому что вы жаловались на условия в своей квартире или здании, это называется «ответным выселением».”В соответствии с законодательством штата Нью-Йорк арендодатель не может выселить вас в ответ за соблюдение ваших прав.

Существующие законы предполагают, что если вы подали жалобу в государственное учреждение на своего арендодателя в течение последних шести месяцев, и арендодатель прекращает вашу аренду, это является ответом. Если вы или ваш адвокат сможете доказать возмездие, вы можете победить выселение. Но если ваш домовладелец может доказать, что у вас есть другие причины, по которым вам не продлевают продление, например, плохая платежная ведомость или желание получить квартиру для члена семьи или личного пользования, ваше требование о репрессивном выселении может быть отклонено.

Если прошло более шести месяцев, а ваш договор аренды не был продлен в ответ, вам по-прежнему доступны меры защиты по «общему праву». «Общее право» относится к реальным делам, решенным в суде, которые создают прецедент для будущих решений, в отличие от «статутов» или «законов». Если вы подали жалобу арендодателю или участвовали в судебном процессе и думаете, что вам не предложат продление аренды, лучше поговорить с юристом и разработать план действий. Практикующий L&T должен уметь оценить ваши шансы оказать давление на арендодателя, чтобы он продлил договор аренды.

15 – Если нужно, выиграйте время. Вы можете отложить выселение, иногда на год. Вот несколько способов попробовать.

Когда вас впервые вызывают в суд, закон позволяет отложить или отложить дату явки, чтобы дать вам время нанять адвоката. Когда у вас есть адвокат, вы можете перенести дату следующего суда, чтобы у вашего адвоката было время подготовить ваше дело. Эти две отсрочки могут легко отсрочить ваше слушание на полтора месяца.Затем должно быть судебное разбирательство, а затем вынесение приговора или постановления против вас. Все это требует дополнительного времени.

Если вы проиграете в судебном разбирательстве по делу о приостановлении, суд имеет право отложить ваше выселение на срок до шести месяцев. «Процедура удержания» – это случай, когда домовладелец предъявляет иск о владении квартирой, а не о «неуплате» арендной платы. Например, домовладелец может подать в суд ходатайство о выселении вас, чтобы квартиру можно было передать члену семьи или предоставить в личное пользование.В этих случаях домовладелец может иметь законное право на квартиру, даже если вы заплатили арендную плату.

На практике суд обычно дает вам по крайней мере месяц или два, чтобы переехать, но ваш адвокат иногда может сделать такую просьбу: «Ваша честь, мой клиент пытался найти новую квартиру. Вот список все квартиры, на которые были поданы заявки. Моему клиенту по-прежнему некуда идти, он платит арендную плату арендодателю. Можно еще два месяца, пожалуйста? ” Затем суд может продлить вам срок, но не более чем на шесть месяцев с момента вынесения решения по вашему делу.

Опытный адвокат арендаторов поможет выиграть время. Пример: работая с другим юристом, МакАдамс Ло не допустил выселения из здания пережившего Холокост, страдающего болезнью Альцгеймера. Судья приостановила производство по делу о невыплате до назначения опекуна ее имущества. Затем опекун передал право собственности на дом, принадлежащий клиенту, ее дочери, чтобы дочь могла заложить его и погасить задолженность по аренде.

16 – Если вы арендатор со стабилизированной арендной платой, получите копии истории аренды ваших квартир. Арендаторы с фиксированной арендной платой имеют право на бесплатную копию истории аренды своих квартир. Вот как это получить: позвоните в Отдел жилищного и коммунального обновления (DHCR). В Сити пять офисов: два на Манхэттене и по одному в Бруклине, Бронксе и Квинсе. Спросите, в частности, «сертифицированную распечатку истории аренды с 1984 года по настоящее время». Заверенная копия служит доказательственной основой судебного разбирательства. Записи о стабилизации арендной платы были компьютеризированы в 1984 году, и это все, что вы можете сделать для распечатки.

Закон требует, чтобы для каждой квартиры со стабилизированной арендной платой регистрировалась первоначальная арендная плата, и ее необходимо ежегодно продлевать. Внимательно изучите последовательность регистраций. Если в течение последних четырех лет регистрации не было в течение года, вы можете оспорить повышение арендной платы. Арендодатель не должен повышать арендную плату выше ранее зарегистрированной арендной платы. Однако недавние изменения позволяют домовладельцам регистрироваться задним числом, если пропущенная регистрация составляет ровно ту сумму, которая предусмотрена в ежегодных нормах.

Ежегодно вы должны получать уведомление о ежегодной регистрации по почте. Сохраните их все. Недавние изменения в законе не позволяют вам подавать иск об отсутствии регистрации более четырех лет назад. Если вы допустите ошибку в регистрации арендодателя и пройдет более четырех лет, будет практически невозможно отстаивать свои права на завышение арендной платы.

В центральном офисе DHCR на Герц Плаза в Квинсе есть другие записи, которые могут потребоваться по вашему делу, в том числе записи о контроле за арендной платой.

17 – Если вы переезжаете в новую квартиру, в которой раньше была стабилизированная арендная плата, проверьте, какой была предыдущая арендная плата. Как уже упоминалось, домовладельцы имеют право повышать арендную плату за свободные квартиры с фиксированной арендной платой и взимать дополнительную плату за улучшение в рамках определенных правил.

Однако иногда они преувеличивают ценность улучшений, чтобы избежать требований законодательства. Если повышение является незаконным, и квартира все еще подлежит регулированию арендной платы, вам выплачивается завышенная плата.Вы можете подать в суд, чтобы ваша арендная плата была скорректирована по законной ставке, и восстановил статус стабилизированной арендной платы. Если вы проиграете, имейте в виду, что ваш домовладелец вряд ли даст вам продление аренды и не обязан продлевать аренду в нерегулируемых квартирах. Конечно, если вы сможете доказать ответный удар, как указано ранее, у вас может быть защита.

Вот пример того, как домовладельцы могут иногда манипулировать системой в своих интересах, чтобы избежать положений о регулировании арендной платы.

Допустим, у домовладельца есть квартира со стабилизированной арендной платой, которая только что освободилась и снимается за 1100 долларов в месяц.Если он или она сдает его по новому двухлетнему договору аренды с 20% -ным увеличением, новая арендная плата составит 1320 долларов. Если в квартиру будут внесены улучшения на сумму 30 000 долларов, 2,5% от этой суммы в месяц могут быть добавлены к арендной плате. Это дополнительные 750 долларов в месяц, в результате чего новая «легальная арендная плата» составит 2070 долларов. Поскольку новая законная арендная плата в настоящее время превышает 2000 долларов в месяц, а квартира свободна, на квартиру больше не распространяются правила стабилизации арендной платы.

Если квартира находится в районе Нью-Йорка, где арендная плата не может составлять 2070 долларов в месяц, домовладелец просто сообщает новым арендаторам, что, хотя законная арендная плата составляет 2070 долларов, они получают «льготную арендную плату» в размере, скажем, 1500 долларов или что-то еще. местный рынок выдержит.

Проблема в том, что некоторые домовладельцы заявляют, что они вносят улучшения, но не завышают их стоимость. Например, домовладелец может указать новую раковину в ванной за 1000 долларов, хотя на самом деле она стоила всего 200 долларов.

Таким образом, арендодатели получают квартиры и арендаторов на свободном рынке и больше не ограничиваются правилами стабилизации арендной платы. И да, им это сойдет с рук. Он может быть отложен в суде, если арендатор не обнаружит неправильное повышение арендной платы в течение четырех лет и попытается исправить это.В результате количество квартир со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке быстро падает, так как постоянно растущее число единиц становится дестабилизированным.

18 – Если у вас есть жалоба на завышение арендной платы, не обращайтесь в Отдел жилищного и общественного продления. При нынешней администрации ситуация может улучшиться, но, тем не менее, если вы потребуете завышенную плату в DHCR, вы не сможете оспорить сумму арендной платы в суде, если ваш домовладелец подаст на вас в суд. На протяжении десятилетий DHCR был объектом серьезных лоббистских усилий домовладельцев и стал худшим форумом для арендаторов.Если вы уже подали жалобу в DHCR, проконсультируйтесь с юристом арендаторов об отзыве жалобы и передаче вашего дела в суд, где есть возможность для гораздо лучшего результата.

19 – Расследовать и бросить вызов иллюзорному арендатору. Арендодатель иногда создает «иллюзорную аренду», на бумаге делая вид, что имеет законного зарегистрированного арендатора квартиры со стабилизированной арендной платой. Затем фальшивый арендатор сдает квартиру в субаренду фактическому арендатору по ставке арендной платы, превышающей разрешенную законом ставку.Если вы подозреваете, что это произошло с вашим договором аренды, получите «заверенную распечатку истории аренды» в Отделе жилищного строительства и обновления сообщества и отнесите ее юристу арендаторов. Вы можете подать в суд на призрачного арендатора и арендодателя и оформить договор аренды на свое имя по законной ставке, стабилизированной арендной платой.

МакАдамс Ло представлял клиента в этих обстоятельствах и в конечном итоге сумел получить для него контроль над квартирой. Иллюзорному арендатору пришлось заплатить более 15 000 долларов в качестве переплаты.Арендная плата была скорректирована до соответствующей стабилизированной ставки арендной платы, которая в данном случае составляла менее 400 долларов.

20 – Не попадать в черный список. Хотя все эти стратегии полезны, если вы попали в суд, важно знать, что если на вас подает иск домовладелец, вы можете попасть в черный список, когда попытаетесь снять другую квартиру. Жилищный суд продает имена всех арендаторов, участвующих в разбирательствах по делу арендодателя, агентствам по проверке биографических данных.

Когда потенциальный арендатор подает заявку на аренду новой квартиры, арендодатели обычно проводят проверку биографических данных.Они избегают сдачи в аренду арендаторам, которые, по их мнению, могут быть источником юридических трудностей. Это эффективно «заносит в черный список» и дисквалифицирует арендаторов, которые были в суде по делу «Арендатор арендодателя», даже если произошла ошибка, или арендатор выиграл, или иск был отклонен. Если вы попали в черный список, вам может быть намного сложнее снять квартиру в будущем.

Хотя это может быть несправедливо, в настоящее время фактически внесение в черный список является законным. Существовал судебный процесс, оспаривающий существование списка, в результате чего было выдвинуто требование указывать исход каждого иска.Однако с практической точки зрения, когда вы попадаете в черный список, домовладельцу вряд ли будет интересна причина. Многие не примут вас в качестве арендатора.

Избегать попадания в черный список важно для каждого арендатора, но жизненно важно, если вы живете в квартире, не защищенной законами о стабилизации арендной платы или контроле арендной платы, поскольку продление срока аренды не гарантируется. Если вы вступите в бой, вы, вероятно, не обновитесь, и в конечном итоге вам придется искать новый дом.

Есть стратегия, которая работает вокруг сложности черного списка.Если вы знаете, что ваш домовладелец подаст на вас в суд на основании, по которому у вас есть законная защита, ваш адвокат может подать иск в Верховный суд штата Нью-Йорк, чтобы запретить домовладельцу подавать иск в Жилищный суд. Агентства по проверке биографических данных арендаторов в настоящее время не покупают имена истцов в Верховном суде. Ваш адвокат может попросить Верховный суд ограничить вашего арендодателя от Жилищного суда и внести вас в черный список. После этого ваше дело может быть рассмотрено в Верховном суде. Эта стратегия может работать, однако она более дорогая, поскольку судебные издержки, как правило, выше для дел, не рассматриваемых в Жилищном суде.

Если вы занесены в черный список, вам, возможно, придется заплатить значительную арендную плату заранее или дать вашему новому домовладельцу гораздо более высокий залог, чтобы переехать в новую квартиру.

В наши дни подача иска против арендодателя всегда должна быть очень тщательно продуманным решением. Стоит ли потенциальная выгода риска занесения в черный список? Каковы ваши шансы на победу? Только опытный адвокат арендаторов может помочь вам в принятии разумных стратегических решений.

Внесение в черный список может быть особенно коварным, когда вы имеете дело с трудным арендодателем, так что будьте осторожны.Макадамс Ло судился за арендатора роскошного многоэтажного дома, который жаловался на неисправные лифты и разливы нефти. В ответ арендодатель не продлил договор аренды. Фирма выступила в защиту ответного выселения и выиграла время, чтобы он переехал.

Если у вас возникнут или даже ожидаются проблемы с арендодателем, чем быстрее вы проконсультируетесь с юристом арендаторов, тем в большей безопасности вы будете. В только что упомянутом случае МакАдамс Ло позже обнаружил, что арендодатель ранее внес арендатора в черный список, подав на него иск без уведомления.В этом случае, если бы клиент проконсультировался с фирмой раньше, можно было бы провести переговоры с арендодателем и избежать последующих судебных исков и внесения в черный список.

Урок: по возможности держись подальше от Жилищного суда.

21 – Сохраняйте спокойствие. Хотя вы можете быть справедливо возмущены поведением вашего арендодателя, ваша лучшая стратегия – сохранять хладнокровие во всех отношениях с ним или с ней и судами. Спокойно и внимательно объясните свои обстоятельства.Если вы станете чрезмерно эмоциональным, вы можете потерять доверие и навредить своему положению. Люди склонны говорить и делать то, о чем впоследствии сожалеют, под влиянием сильных эмоций. Недобросовестный домовладелец хочет, чтобы вы рассердились, расстроились и испугались. Тогда у тебя больше шансов съехать. Не давайте домовладельцу такого преимущества.

22 – Не раскрывайте слишком много информации домовладельцу, управляющему зданием и соседям. Если ваша квартира со стабилизированной или контролируемой арендной платой не является вашим основным местом жительства, вы можете потерять свои права на статус регулируемой арендной платы, и ваш домовладелец может вас выселить.Если вы намерены проживать в любом другом месте в течение длительного периода времени или если у вас есть другие интересы в сфере недвижимости, такие как аренда, отпуск или второй дом, не сообщайте об этом своему домовладельцу. Вы можете подать в суд на том основании, что ваша квартира с регулируемой арендной платой не является вашим основным местом жительства.

Даже если претензии против вас безосновательны, домовладельцы иногда переходят в наступление в надежде на выгоду. С точки зрения арендодателя, в суде может преобладать нападение.Даже если он или она не выиграет, подвергнуть вас финансовым и эмоциональным потрясениям в судебном процессе может быть достаточно, чтобы заставить вас уйти.

Закон не требует от вас раскрывать свое местонахождение арендодателю, если этого не требует постановление суда. Так что не позволяйте другим в вашем здании знать ваше личное дело. В особенности не ваш управляющий зданием или суперинтендант, или даже соседи, которые могут непреднамеренно сказать об этом служащему здания. Скорее всего, он вернется к арендодателю, и у вас может возникнуть юридическая проблема.

В одном случае женщина потеряла обоих родителей и унаследовала мобильный дом, которым они владели в другом штате. Она пошла посмотреть дом и сломала бедро, находясь там. Из-за травмы она не могла вернуться в свою квартиру в Нью-Йорке в течение восьми месяцев. Когда она, наконец, сделала это, ее домовладелец подал в суд на выселение, утверждая, что ее квартира в Нью-Йорке не была ее основным местом жительства, хотя она прожила здесь всю свою жизнь.

Этот вопрос все еще обсуждается, но мораль этой истории такова: не говорите своему домовладельцу ничего, что вам не нужно.Если по какой-либо причине вы отсутствуете в квартире на длительный период, договоритесь о том, чтобы ваша почта была отправлена в службу приема почты здесь, которая затем может пересылать ее вам в частном порядке. При необходимости попросите родственника или друга проверить все, что нужно проверить в вашей квартире.

Если у вас хорошие отношения с арендодателем, имейте в виду, что даже дружеские отношения могут стать враждебными, когда на кону стоят финансовые интересы. Если ваш домовладелец хочет или нуждается в прибыли, полученной от вашего освобождения квартиры, он или она, вероятно, выстрелят в вас, если будет такая возможность.

23 – Получите второе мнение. Макадамс Ло взял на себя дело, в котором женщина жила со своими пожилыми, не говорящими по-английски родителями и братом. Они согласились переехать из своей квартиры без какого-либо финансового стимула. Предыдущая фирма не знала, что семья имеет права на стабилизацию арендной платы. Как правило, законы о стабилизации арендной платы применяются в зданиях с шестью или более квартирами, построенными до 1974 года. В этом случае в здании проживали несколько арендаторов однокомнатных квартир («СРО»).Каждое СРО арендует комнаты в различных квартирах, поэтому считается арендуемой единицей, отвечающей критериям шести квартир.

Несмотря на то, что ее бывший поверенный заключил предварительное письменное соглашение, которое в противном случае было бы чрезвычайно трудно нарушить, МакАдамс Ло обратился в суд с ходатайством отменить его из-за неизвестных прав на стабилизацию арендной платы. В результате женщина и ее семья получили продление на шесть месяцев, чтобы найти новый дом, отказ от арендной платы и значительный выкуп.Поэтому, хотя она согласилась переехать и найти другое место со своей семьей, у нее теперь были время и деньги, чтобы сделать это с комфортом.

Перепроверьте результаты своих адвокатов со вторым мнением другой фирмы, если у вас есть какие-либо сомнения в получении наилучшего возможного результата.

24 – Убедитесь, что все соглашения, которые у вас есть с нынешним арендодателем, составлены в письменной форме и соответствуют действующим законам. Сделка, которую вы заключаете сегодня с вашим существующим арендодателем, может быть подвергнута нападению вашим новым арендодателем завтра.В большинстве договоров аренды есть пункт, в котором говорится, что они могут быть изменены или дополнены только в письменной форме. Если ваше здание продано другому домовладельцу, он может попытаться получить контроль над вашей квартирой, если соглашение, заключенное вами с бывшим владельцем, не имеет законной силы.

В деле, которое в настоящее время находится в процессе судебного разбирательства, по которому другая фирма консультировалась с McAdams Law, арендатор заключил сделку со своим домовладельцем по уплате просроченной арендной платы, причитающейся другому арендатору, для получения квартиры со стабилизированной арендной платой. Хотя при стабилизации арендной платы это следует рассматривать как завышенную плату, когда второй владелец приобрел здание, он попытался выселить нового арендатора, поскольку первоначальное имя арендатора все еще находилось в договоре аренды.Арендатор сейчас в суде, отстаивая свое право на проживание.

Прежде чем вы согласитесь с чем-либо, кроме того, что указано в вашем договоре аренды, проконсультируйтесь с юристом арендаторов, чтобы узнать, является ли это законным, и подготовить имеющее исковую силу письменное соглашение, защищающее ваши права.

25 – Если вы сдаете квартиру в субаренду, заранее получите согласие домовладельцев. В штате Нью-Йорк арендаторы имеют право сдавать свои квартиры в субаренду. Для большинства договоров аренды требуется письменное разрешение арендодателя.Арендодателю не разрешается отказывать в разрешении «необоснованно», но способ получения разрешения строго регламентирован. Если вы не будете тщательно следовать процедурам получения разрешения на субаренду, ваш домовладелец может подать на вас в суд за нарушение существенного обязательства по вашей аренде. Закон о стабилизации арендной платы также дает арендодателям право взимать надбавку к арендной плате за незанятую квартиру в течение срока субаренды.

Для субарендатора первоначальный арендатор называется сверх-арендатором.Самый безопасный вариант – убедиться, что у вас есть разрешение домовладельца на сдачу в субаренду, прежде чем вы въезжаете, а затем платить арендную плату непосредственно арендодателю. Если вы платите арендатору добросовестно каждый месяц, не думайте, что арендодатель получает арендную плату своевременно. Подобно нескольким клиентам, которых представлял МакАдамс Ло, вы можете однажды проснуться и найти уведомление о выселении, приклеенное к вашей двери, и оказаться в кризисной ситуации.

Чтобы получить максимальную защиту ваших прав, лучше всего договориться о том, чтобы ваше имя было добавлено в договор аренды.Однако это сделает вас соарендатором, а не субарендатором, и будет иметь определенные последствия. Во-первых, основной арендатор может не согласиться с такой договоренностью. Но если против арендатора или вас подадут иск в Жилищный суд, это может стать решающим фактором в том, сможете ли вы остаться в квартире. Так что, возможно, стоит обсудить этот вопрос, в зависимости от ваших потребностей и ситуации с избыточными арендаторами.

Во-вторых, когда вы уезжаете, обязательно снимите свое имя с договора аренды, прежде чем уезжать. В противном случае вам все равно может быть предъявлен иск за неуплату или выселение, если арендатор не платит арендную плату или нарушает другие обязательства по аренде.

26 – Остерегайтесь соглашений о выкупе. Бывают случаи, когда домовладелец соглашается платить арендатору с регулируемой арендной платой за переезд. Это называется «выкуп». Эти меры требуют тщательного рассмотрения и обращения, поскольку потенциальные опасности могут привести к потере вашей квартиры без компенсации.

Недавно арендаторы обратились в Жилищный суд с письменными соглашениями, в которых указано, что их домовладельцы будут платить им деньги за выселение. Хозяева ничего не заплатили, но жильцов все равно выселили.И у них не было законного способа вернуть свои квартиры.

Если вы попадете в такую ситуацию, вам придется подать иск против арендодателя в другой суд, чтобы получить свои деньги. Дело в том, что Жилищный суд рассматривает дела только тогда, когда речь идет о владении квартирой. К сожалению, вам придется подождать, пока вопрос будет решен, и оплатить судебные издержки, которые могут съесть значительную часть ваших доходов от выкупа.

Ключом к защите ваших прав в сделках по выкупу является обеспечение исполнения обещаний.Это можно сделать только при наличии правильно составленного юридического соглашения.

Закон МакАдамса требует, чтобы арендодатели помещали выкупные деньги на условное депонирование, чтобы защитить интересы арендаторов и обеспечить их выплату. Это эффективно забирает средства из рук арендодателя и безопасно доставляет их арендаторам, когда они выезжают. Практически в каждом случае фирма настаивала на том, чтобы часть денег была предоставлена арендатору заранее, чтобы покрыть расходы на переезд и брокерские сборы при поиске нового места жительства. Часто сделки структурированы так, что арендатор просто заранее показывает подписанное предложение аренды, чтобы получить эту часть выручки до того, как они уедут.

Если ваш домовладелец делает это стоящим вашего времени, и вы все равно хотите переехать, это может быть прибыльной сделкой для вас. В одном случае выкупа, который рассматривала фирма, арендатор хотел переехать на Лонг-Айленд и использовал выкупные деньги в качестве первоначального взноса за дом. Выкуп может помочь вам приобрести собственный дом.

27 – Имейте страховой полис арендатора. Ваша цель в любом конфликте, связанном с условиями в вашей квартире, состоит в том, чтобы восстановить их в том виде, в каком они должны быть, и получить компенсацию за уменьшенную стоимость вашей квартиры, пока они существуют.Страхование арендаторов может помочь облегчить финансовое бремя, связанное с некачественными условиями.

Например, если ваша квартира была повреждена наводнением или пожаром, страховой полис арендатора может предоставить вам немедленную денежную компенсацию. Ваш домовладелец может отложить ремонт, и вам, возможно, придется подать в суд, чтобы получить его. Тем временем, по крайней мере, у вас будут деньги на ремонт и замену, так что ваша квартира пригодна для проживания.

Тем не менее, вам необходимо получить письменное разрешение арендодателя на проведение ремонта самостоятельно и вычесть их стоимость из арендной платы.В отсутствие специального разрешения, если ваш домовладелец все еще не может произвести ремонт после неоднократных письменных запросов, сообщите в письменной форме, что вы сделаете их сами. Перед отправкой переписки с поверенным арендатора – хорошая идея.

Кроме того, если ваш полис покрывает часть стоимости, и вы запрашиваете у арендодателя меньше полной стоимости ремонта или замены поврежденного имущества или исправления плохих условий, у вас больше шансов получить сотрудничество.Так вы останетесь вне суда и избежите опасности занесения в черный список.

Если вам в конечном итоге придется подать в суд, с политикой арендатора у вас может быть дополнительное преимущество в суде. В качестве компромисса или отступления ваш адвокат может запросить только разницу между общей стоимостью ремонта и суммой, которую ваш полис уже заплатил. Поскольку у арендодателя не запрашивают полную стоимость, это делает его или ее позицию отказа платить еще более необоснованной. Таким образом вы увеличиваете свои шансы на победу.

28 – Поймите, что ваши соседи могут стать вашим домовладельцем, и планируйте соответственно. Если вы живете в здании, которое превращается в курятник или кондоминиум, ваши соседи получают многие из полномочий домовладельца. Это может изменить характер ваших отношений с ними. Например, если вы не являетесь арендатором в плане преобразования без выселения, когда кооперативу нужны деньги, ваши соседи могут попытаться выселить вас. Если им это удастся, они могут продать вашу квартиру, чтобы собрать деньги.

Бывшие дружелюбные соседи могут восстать против вас, когда на карту поставлены их финансовые интересы.Макадамс Ло предстал перед судом за женщину как раз при таких обстоятельствах. Ей так и не дали шанс купить ее, когда здание перешло в кооператив по плану выселения. Это нарушило несколько требований и законов. Тем не менее, в курятнике утверждали, что она больше не является арендатором с фиксированной арендной платой, и они могут прекратить ее аренду по окончании срока ее аренды.

Фирма победила курятник в двух попытках выселения. Затем ее соседи инициировали третий иск, который был урегулирован путем переговоров для нее о покупке квартиры по сниженной цене.Таким образом, соседи заставили ее лишиться права аренды, и для нее единственным способом сохранить квартиру было купить ее, что потребовало серьезных финансовых вложений.

Если ваше здание еще не переоборудовано в кооператив или кондоминиум, может быть разумным предположить, что когда-нибудь это произойдет, и начать откладывать деньги на первоначальный взнос. После этого вы сможете совершить покупку по цене ниже рыночной и стать владельцем недвижимости, который будет пользоваться преимуществами прироста стоимости и налоговыми льготами. Опытный адвокат проконсультирует вас по вопросам структурирования сделки, что может быть возможным, даже если у вас сэкономлен лишь небольшой первоначальный взнос.

29 – Если вы проживаете с родственником, квартиру которого вы надеетесь унаследовать, заполните форму DHCR в качестве доказательства вашего присутствия и отправьте ее заказным письмом своему домовладельцу. В большинстве случаев, чтобы унаследовать квартиру с регулируемой арендной платой от родственника, который умирает или уезжает по какой-либо другой причине, вы должны проживать там с этим человеком всей семьей не менее двух лет. И вы должны суметь это доказать. Подтверждение состоит из телефонных счетов, счетов за коммунальные услуги или других счетов с вашим именем, налоговых деклараций и действующей водительской лицензии штата Нью-Йорк или I.Д., у всех указан этот адрес. Сохраните файл со всеми этими записями.

Если ваши отношения с указанным арендатором не являются традиционными семейными отношениями, вы все равно можете доказать, что у вас были альтернативные отношения семейного типа. Если у вас были тесные эмоциональные связи, совместная деятельность и вы представляли себя семьей, вы можете соответствовать юридическому определению семьи для целей наследования квартиры.

Если телефон принадлежит вашим родственникам, попросите телефонную компанию также указать ваше имя в счете.Это покажет, что вы используете один и тот же телефон. Или установите свою собственную личную телефонную линию, чтобы вы получали ежемесячный счет с вашим именем и адресом в качестве доказательства, а также указывали имя арендатора вместе со своим.

Вы не сможете сохранить свою арендную плату, если не сможете доказать в суде, что действительно прожили там не менее двух лет, и почти наверняка ваш домовладелец оспорит вас.

30 – Если вы пенсионер или инвалид, рассмотрите возможность замораживания квартплаты. Пожилые люди и инвалиды могут заморозить свою арендную плату, если они ниже определенного потолка дохода. Пенсионер продолжает платить такую же арендную плату, а домовладельцу компенсируют разницу в виде налоговой скидки. Арендная плата должна быть эквивалентна одной трети или более дохода семьи.

Еще одним преимуществом для пожилых людей является то, что они не могут быть выселены по наследству для личного пользования, если домовладелец не предложит им аналогичную квартиру в том же районе, с такой же арендной платой или меньше.

Будьте бдительны в отношении своих прав …

Отнеситесь к этим стратегиям серьезно. Когда в 2011 году законы о регулировании арендной платы снова появятся на пересмотре, они могут быть отменены, что приведет к потере домов сотнями тысяч нью-йоркских арендаторов. Как видите, текущие правовые, рыночные и социальные тенденции указывают на все более вероятную возможность этого. Будьте настойчивы, будьте готовы и будьте начеку. Интеллект и ловкость могут восторжествовать над деньгами и мощью, когда факты и закон на вашей стороне и при надлежащем представлении.

Ресурсы

Отдел жилищно-коммунального хозяйства

Правовая помощь

Департамент сохранения и развития жилищного фонда

Строительный отдел

Городской регистр – ACRIS (Записи собственности)

Единая судебная система штата Нью-Йорк

Электронные суды

Доступ к официальным судебным отчетам он-лайн

Веб-сайт правительства города Нью-Йорка

Департамент финансов Нью-Йорка

Жилищное управление г. Нью-Йорка

Департамент обслуживания бездомных Нью-Йорка

Национальный центр жилищного строительства и окружающей среды

Лаборатория Результаты, ООО

Заявление об ограничении ответственности

В этом отчете рассматривается Жилищный закон штата Нью-Йорк, особенно в том, что касается его применения в районе города Нью-Йорка в соответствии с Положениями об аренде.Это только для информационных целей. Он не может покрыть все непредвиденные обстоятельства и не является «юридической консультацией». Каждый случай индивидуален, даже если вы считаете, что ваши факты совпадают. Проконсультируйтесь с юристом, прежде чем пытаться реализовать стратегии, основанные на этом отчете. Закон об арендодателях постоянно меняется в зависимости от законодательства и судебных прецедентов, толкующих эти законы. Джеффри С. МакАдамс, эсквайр. прямо отказывается от ответственности за действия, предпринятые или не предпринятые исключительно на основании Отчета. Предыдущие результаты не гарантируют похожий исход.Описанные здесь случаи включены только с целью иллюстрации соответствующих принципов. Доступ к сайту McAdams Law или к отчету в Интернете не создает отношений между адвокатом и клиентом между вами и Джеффри К. МакАдамсом, эсквайром. Только прямое соглашение между Джеффри С. МакАдамсом и вами создает с ним отношения между адвокатом и клиентом. Идеи, концепции и принципы, изложенные в этом отчете, являются результатом работы Джеффри К. МакАдамса, эсквайра. Полную копию этого заявления об отказе от ответственности см. В конце отчета о правах арендаторов на mcadamslaw.сеть

О Джеффри К. Макадамсе, эсквайре.

Джеффри К. Макадамс, эсквайр. адвокат арендаторов, практикующий в Нью-Йорке. Он практиковал в сфере права арендодателей почти двадцать лет, уделяя особое внимание защите и защите прав личности. Он также занимается апелляцией, защитой по уголовным делам, семейными отношениями, семейным правом и вопросами недвижимости. Как индивидуальный практик, он преданный и ревностный защитник своих клиентов.

Свяжитесь с McAdams Law: 305 Broadway, Suite 610, New York, NY 10007
телефон: 212-406-5145, факс: 212-619-0714, электронная форма

Авторские права 2007 г., Закон МакАдамса
Все права защищены.Вы можете воспроизводить материалы, доступные на этом сайте или в этом отчете, для личного использования и для некоммерческого распространения. Все копии должны включать это заявление об авторских правах.

Судебные и нормативные акты РФ

Обзор судебной практики по аренде

Верховный суд рассмотрел спорные вопросы арендных правоотношений

Продление договора аренды

Прекращение арендных правоотношений

Аренда муниципальных участков

Адвокатов ознакомили с проблемами аренды, возникающими в судебной практике

Актуальная судебная практика по договорам аренды помещений

Необходимо ли согласие всех арендодателей в случае расторжения договора?

Госрегистрация договора аренды недвижимости в свете изменений в законодательстве и судебной практике – Статьи

Практика разрешения споров о признании договора аренды недействительным – Юридическая Компания ЮСАКТУМ |

Как сделать договор арендодателя действительным в суде? | Home Guides

Условные соглашения – Преимущества для арендодателей и арендаторов

Помощь клиентам в делах о арендодателях и квартиросъемщиках

Местные, государственные и федеральные законы

Аренда

Раскрытие информации

Срок действия

Строительство по договору аренды

Штрафные санкции

Гарантия пригодности для жилья

Завет тихого наслаждения

Гарантийный депозит

Постановление о домовладельцах и квартиросъемщиках в Чикаго (RLTO)

Применимость Постановления Чикаго

Требования к возврату депозита по распоряжению.

Проценты по залоговому депозиту

Уведомление о прекращении действия

Исключения

Письменное уведомление

Сроки уведомления

Удержание аренды: умышленное удержание более

Удержание после уведомления

Пятидневное уведомление о спросе на арендную плату

Арендатор оспаривает заявленную причитающуюся арендную плату

Требование об аренде не должно включать суммы, не связанные с арендной платой

Тендер

Отказ от предложения

Тендер освобожден

Уведомление о выходе за десять дней

Невыплата арендной платы в уведомлении о выходе

Постановление об арендодателях и арендаторах жилых помещений в Чикаго

Уведомление за 30 дней

Служба уведомления

Выселения

Жалоба

Служба

Бремя доказывания

Арендаторы, лишенные права выкупа

Федеральный закон

Закон штата

Постановление Чикаго

Владельцы отчужденной арендуемой собственности

Плата за помощь при переезде

Гарантия пригодности для жилья

Элементы претензии

Размер повреждений

Постановление Чикаго об арендной плате

Нарушения Закона об оказании коммунальных услуг в области арендуемой собственности

Коммунальные услуги общего пользования

Прекращение коммунальных услуг арендодателем

Ответное выселение

Постановление об арендодателях и арендодателях жилых помещений в Чикаго

Нарушения Закона о справедливом жилищном обеспечении

Выселение на основании семейного статуса

Выселение, когда арендодатель не обеспечил разумное приспособление для лица с ограниченными возможностями.

Местные постановления

Незаконные постановления или постановления

Исполнение судебного решения

Отказ от прав после вынесения судебного решения

Общие практические советы по выселению

АРЕНДА ПО ВОПРОСУ – Блог

Арендаторы и арендодатели – Министерство юстиции штата Монтана

Переезд

Договора аренды

Незаконные положения в договорах аренды

Залоговые депозиты

Права и обязанности

Обязанности арендодателя

Обязанности арендатора