что это такое, порядок оформления

Аренда с правом выкупа недвижимости используется достаточно редко. Данный тип сделки интересен для обеих сторон: продавец регулярно получает денежные средства вплоть до момента передачи права собственности, а покупатель, не имеющий в наличии полной суммы для покупки объекта, может сразу начинать пользоваться им и постепенно выплачивать стоимость. Несмотря на преимущества, такой договор весьма сложен с юридической точки зрения.

Содержание

• 1 Сущность договора и его актуальность
  • 1.1 Достоинства и недостатки для сторон
  • 1.2 Отличия от лизинга
• 2 Оформление
  • 2.1 Составление документа
  • 2.2 Оценка недвижимости и переход прав
  • 2.3 Расторжение договора
• 3 Особенности аренды нежилых помещений
• 4 Итоги

Сущность договора и его актуальность

---

Перед рассмотрением порядка оформления договора необходимо понять, что это такое. Подобные отношения предполагают возможность использования недвижимости покупателем в личных целях и переход права собственности от предыдущего хозяина в будущем. Переход выполняется по завершению действия договора о найме или до его истечения посредством внесения оставшейся суммы выкупа.

Если условие оплаты не указано в договоре между сторонами, то его можно внести в дополнительный документ. Также можно договориться о включении уже уплаченных взносов в счёт итоговой цены.

Достоинства и недостатки для сторон

---

Ключевыми преимуществами для владельца недвижимости являются:

1. Продажа объекта по ценам, превышающим реальные.
2. Передача права собственности исключительно после получения требуемой суммы.

Нанимателю данный договор прежде всего интересен возможностью:

1. Пользоваться недвижимостью до полного её выкупа.
2. Избежать необходимость получения кредита в банковском учреждении.
3. Отказаться от полного выкупа в любой удобный момент по личным причинам.

Среди недостатков для наймодателя можно выделить следующие:

• повышен риск потери возможной прибыли в случае, если в силу определённых обстоятельств цена объекта возрастёт в период постепенных расчётов;
• объект, сдающийся в аренду, может быть использован не по назначению, а по личным желаниям арендатора.

Наниматель, в свою очередь, сталкивается с такими минусами:

• помещение остаётся в собственности хозяина до полной передачи права собственности, в связи с чем предыдущий владелец может проводить с имуществом такие операции, как, например, передача в залог для получения кредита;
• хозяин может расторгнуть договорённость в любой момент и отказать в возврате денежных средств, уже уплаченных за аренду;
• если владелец недвижимости, с которым заключен договор, умрёт, то обсуждать вопросы придётся с его прямыми наследниками.

Во избежание неожиданностей нужно заранее предусмотреть риски и постараться обезопаситься от них путём грамотного оформления соглашения.

Отличия от лизинга

---

Схожесть договора аренды с правом выкупа и договора лизинга вызывает большие трудности у неосведомлённых граждан. У сделок много общих черт, однако ключевым отличием является тот факт, что в отношениях лизинга присутствует сразу три стороны: владелец объекта, арендатор и посредник.

Порядок выплат при арендном соглашении с выкупом может быть построен по одному из двух альтернативных вариантов:

• наниматель перечисляет взносы за стоимость объекта совместно с арендными платежами;
• наниматель выплачивает лишь аренду, сумма которой идёт в счёт выкупной стоимости.

В зависимости от выбранного варианта будут возникать различия в бухгалтерском и налоговом учёте для обеих сторон сделки.

Договор аренды с правом выкупа недвижимости предполагает, что по завершению действия документа обязательства выполнены, вследствие чего происходит переход недвижимости в собственность арендующего лица. Если положения будут нарушены, то владелец объекта сможет потребовать вернуть недвижимость.

Оформление

---

Особенностью такой формы соглашений является то, что в него войдёт сразу два вида договорённостей:

1. Договор продажи.
2. Соглашение об аренде.

Передачу права собственности необходимо будет зарегистрировать в Росреестре (можно обратиться и в любое отделение МФЦ). Двойственная природа определяет и некоторые особенности, касающиеся судебной практики.

Составление документа

---

Договор об аренде с правом последующего выкупа должен содержать следующую информацию:

1. Информацию об участниках сделки с указанием ФИО, сведений из паспортов, мест прописки и контактных данных.
2. Предмет соглашения. В качестве предмета выступит объект недвижимости. Необходимо прописать технические и иные параметры, указать на место расположения, приложить информацию о документах, подтверждающих право собственности владельца.
3. Цена договора. Стороны должны договориться о сумме, которая нужно выплатить для перехода права собственности. Для качественной и грамотной оценки недвижимости нужно воспользоваться услугами компаний, проводящих независимую экспертизу.
4. Порядок оформления выплаты. Нужно расписать график выплаты текущих взносов, их точный размер и дату последнего расчёта. Наличные средства должны передаваться с расписками, которые хранятся вплоть до итогового оформления перехода имущества к новому владельцу. Чаще всего переводы осуществляются в безналичной форме.
5. Дата регистрации передачи права собственности. В большинстве случаев такой датой становится момент внесения последнего платежа, однако стороны могут выбрать и любую другую по личному усмотрению.
6. Арендные выплаты. Указывается размер платежей за аренду, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности участников сделки. В этом пункте важно уточнить факт включения арендных выплат в сумму общей стоимости имущества.
7. Возможные причины для расторжения отношений. Стороны указывают основания, которые в дальнейшем могут быть использованы для аннулирования договора.
8. Порядок действий в непредвиденных ситуациях. Здесь прописывают действия, которые будут предприняты в случае смерти одной из сторон. При необходимости указывают и информацию о будущем правопреемнике.
9. Информация о страховых случаях.

Чем детальнее будут прописаны пункты, тем ниже вероятность возникновения проблемных и спорных ситуаций.

Практикующие специалисты рекомендуют проверить некоторые дополнительные факторы:

• до заключения договора убедиться, что недвижимость не обременена;
• проверять на предмет обременения или залога и в течение всего периода аренды, поскольку собственник не теряет права собственности и может беспрепятственно использовать объект в качестве залога;
• сразу закреплять временные рамки;
• отражать в документе факт страхования вне зависимости от того, какая сторона сделала это;
• проверить перед заключением соглашения факт того, что владелец жилья действительно имеет право распоряжаться им.

Особенности, которые нужно учесть при составлении документов:

1. В бумагах нужно чётко отразить факт наличия права выкупа. Точная формулировка позволит обезопаситься от возможных проблем при судебном разбирательстве.
2. Главное отличие аренды с выкупом от рассрочки заключается в том, что в первой ситуации нужно учесть как стоимость выкупа, так и регулярную аренду, а во втором – исключительно выкупную цену размеренными платежами.
3. Предмет соглашения и обязанность наймодателя передать право собственности нужно описать максимально детально.

Арендатор не обязан вносить выкупную стоимость. Он может лишь регулярно исправно оплачивать аренду, но не выкупать объект в последствии.

Скачать договор аренды с правом выкупа (образец)

Оценка недвижимости и переход прав

---

При передаче объекта в долгосрочную аренду нужно заранее выяснить его рыночную стоимость. При этом участники сделки должны сразу договориться о том, что колебания рыночной цены в будущем не окажут влияния на размер стоимости выкупа: эту договорённость также нужно внести в бумаги.

Чтобы исключить конфликты, рекомендуется указывать в договоре формулу расчёта итоговой цены объекта, а не конкретную фиксированную сумму.

Права от хозяина к арендатору перейдут в следующих случаях:

1. Период действия договора истёк.
2. Арендатор полностью выплатил заявленную стоимость недвижимости.

Чтобы зафиксировать переход, нужно зарегистрировать договор о продаже в Росреестре.

Расторжение договора

---

Суд может прекратить действие соглашения между сторонами в ситуациях, если наниматель:

• применяет объект недвижимости не по назначению, нарушая при этом соответствующие положения договора;
• ощутимо ухудшает состояние помещения;
• три раза подряд просрочил выплату арендной платы;
• отказывается проводить капитальный ремонт в те сроки, которые оговорены в документах.

При желании стороны могут добровольно указать и другие причины досрочного расторжения отношений.

Процедуру проводят исключительно после передачи второму участнику сделки требования о выполнении обязательств в установленный срок. Инициатору нужно сформировать претензию, высчитать сумму неустойки и указать на возможность расторжения договора в случае невыполнения требований.

Особенности аренды нежилых помещений

---

Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.

В самом договоре нужно прописывать те характеристики, которые соответствуют технической документации.

В качестве дополнения можно выделить следующие тонкости:

1. Сохранение записи в ЕГРН об аренде не говорит о том, что новый собственник обязан оплачивать аренду и после получения объекта в личную собственность. Такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон и при условии, что объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью и не арендуется малыми и средними предпринимателями.
2. Арендатору нельзя улучшать характеристики имущества без согласования с непосредственным собственником, так как это может привести к расторжению договорных отношений.

Рассмотренный вид договора аренды достаточно специфичен и имеет огромное количество нюансов. Подавляющая часть особенностей вызвана смешанной природой документа.

Итоги

---

Сделаем некоторые выводы:

• данный тип арендного соглашения имеет массу достоинств для обеих сторон сделки, однако при этом участники должны принять на себя и некоторые риски;
• договор состоит из двух частей, в связи с чем у граждан часто возникают проблемы при его составлении;
• изменения в рыночной стоимости объекта при долгосрочной аренде не должны влиять на выкупную цену;
• существует установленный перечень оснований для расторжения договорных отношений, однако участники при желании могут дополнить список собственными предложениями.

Воспользовавшись услугами юриста при составлении бумаг, можно избежать неточностей и получить гарантию того, что договор не будет оспорен злоумышленниками.

Договор аренды недвижимости с правом выкупа

Договор аренды с последующим выкупом. Общие положения

Правовое регулирование порядка заключения договоров аренды недвижимости, предполагающих возникновение у арендатора права выкупа, производится Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ):

• по условиям в части аренды — гл. 34;
• по условиям в части купли-продажи — § 1 и 7 гл. 30.

Законодателем в ст. 421 ГК закреплен принцип свободы договора, предоставляющий гражданам и организациям самостоятельно определять условия и правовые последствия при заключении соглашений. Такая возможность способствует оформлению смешанных договоров, совмещающих в себе условия двух и более их видов. При этом на законодательном уровне регламентируются лишь основные правила и принципы проведения тех или иных сделок, стороны же вправе указать в соглашении любые другие правила, если те не противоречат закрепленным в законе.

Договор аренды недвижимости с правом покупки — возмездный и консенсуальный. По условиям такой сделки одна сторона передает другой в аренду на определенный срок недвижимость и обязуется при внесении полной выкупной цены передать предмет сделки в ее собственность арендатора, другая — берет обязательство по своевременному внесению арендных платежей, выплаты по окончании определенного срока выкупной цены за имущество и получения его в собственность.

На практике заключенное соглашение включает одно из следующих условий перехода в собственность арендованной недвижимости (ст. 624 ГК РФ):

• по истечении определенного времени;
• после выплаты установленной соглашением выкупной цены в полном объеме.

Выкупная цена, в зависимости от достигнутых договоренностей, может как включаться в арендные платежи, так и вноситься по окончании срока аренды. Перешедшим в собственность имущество считается после полной выплаты выкупной цены и государственной регистрации перехода права.

Форма договора аренды с выкупом недвижимости

В отношении описываемого в статье вида сделок действует специальная норма (ч. 3 ст. 609 ГК), закрепляющая, что в случае заключения договора аренды недвижимости с последующим выкупом оформление осуществляется в форме, предусмотренной законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества. Требования же, предъявляемые к форме такого, закреплены в ст. 550, 551 ГК РФ и предполагают:

1. Письменное оформление сделки.
2. Составление одного документа, содержащего подписи обеих сторон.

При этом ГК прямо закрепляет виды сделок, подлежащих государственной регистрации, и договор аренды недвижимости, заключенный на срок до 12 месяцев, в их число не входит. Регистрация обязательна лишь для соглашений, заключенных на более длительный срок, в связи с чем стороны часто оформляют контракты на 11 месяцев с последующей пролонгацией на тот же или иной срок.

По окончании срока аренды и выплаты выкупной цены арендованная недвижимость подлежит передаче арендатору. Факт перехода права собственности подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 223 ГК РФ) — только после этого у арендатора возникает право собственности. После выплаты выкупной цены платить арендные платежи не нужно, т. к. договор аренды в связи с этим прекращает свое действие.

Стороны договора аренды с правом выкупа нежилого помещения и их обязанности

В качестве участников договора аренды недвижимости с последующим выкупом, несмотря на наличие в нем элементов купли-продажи, выступают:

• арендодатель — как правило, собственник имущества (исключение — субаренда), который передает другой стороне объект недвижимости в аренду, а после выплаты выкупной цены — в собственность;
• арендатор — лицо, заключившее с собственником недвижимости соглашение об использовании имущества с возможностью его выкупа при условии внесения арендной платы и возмещения согласованной стоимости.

Поскольку договор является смешанным и включает условия купли-продажи, допустимо именовать стороны также как покупатель и продавец соответственно.

Правовой статус сторон определяется с учетом условий сделки и предполагает возложение на арендодателя (продавца) следующих обязанностей:

• предоставить недвижимость во владение и пользование другой стороне;
• осуществлять капитальный ремонт до момента выплаты выкупной цены и перехода права собственности к арендатору;
• нести расходы по уплате налогов и сборов.

Этот перечень не является исчерпывающим, дополнительные условия могут быть определены в договоре.

Арендатор (покупатель) обязан:

• уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки в оговоренном там же порядке;
• производить текущий ремонт помещения;
• нести расходы на содержание имущества.

Данный перечень также может быть расширен условиями договора, определенными сторонами.

В соглашение могут включаться и прочие условия, в том числе касающиеся перехода риска случайной гибели недвижимости, содержания имущества и возложения на одну из сторон расходов по государственной регистрации сделки.

Существенные условия, образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом

Существенными признаются условия договора, подлежащие обязательному согласованию сторонами и закреплению в заключаемом соглашении. Если они не определены, впоследствии договор может быть по инициативе любой из сторон (равно как и иного заинтересованного лица) признан в судебном порядке незаключенным.

Существенными для договоров аренды недвижимости с последующим выкупом являются следующие условия:

• предмет, то есть имущество, которое арендатор передает арендодателю;
• выкупная цена, то есть сумма, которую должен выплатить арендодатель;
• условия и порядок выплаты выкупной цены.

Как видите, срок аренды существенным условием не является, т. е. сделка может быть заключена как на определенный срок, так и бессрочно. В случае неограниченного срока аренды переход права собственности к арендатору возможен только после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Выплата выкупной цены может осуществляться и на периодической основе (как арендные платежи), и посредством единовременного взноса по окончании срока аренды. Если договор содержит условие о выплате выкупной цены совместно с арендными платежами, следует включить стоимость имущества в размер платежей, предварительно разделив ее на количество месяцев аренды.

Образец договора аренды с последующим выкупом, в котором отражены все его существенные условия, доступен для скачивания на нашем сайте.

Скачать образец

Основания и порядок досрочного прекращения договора

Принцип свободы договора предполагает право не только на свободное заключение соглашений, но и на их расторжение в любой момент с учетом интересов каждой из сторон. Расторжение сделки по аренде недвижимости, в том числе предусматривающей право выкупа, осуществляется:

1. По соглашению сторон. В этом случае арендатор и арендодатель подписывают письменный документ, в котором указано, что договор аренды расторгается.
2. По инициативе арендатора, в случаях, предусмотренных законом и договором.
3. По инициативе арендодателя, в случаях, предусмотренных законом и договором.

Как составить соглашение о расторжении договора, читайте в другой нашей статье. Об одностороннем же отказе сторон от исполнения сделки расскажем подробнее здесь.

Односторонний отказ от сделки

Законодателем предусмотрено право любой из сторон на расторжение сделки в одностороннем порядке до момента надлежащего встречного исполнения, произведенного другой стороной. В части договора аренды, закрепляющего за арендатором право выкупа арендуемой недвижимости, встречным исполнением для арендодателя является передача в собственность арендатору объекта, для арендатора — выплата выкупной цены.

Таким образом, арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора до момента выплаты выкупной цены, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество и т. д. (ст. 619 ГК РФ). Указанный перечень причин не является исчерпывающим и по решению сторон может быть расширен.

Арендатор же может потребовать расторжения сделки в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество, чинит препятствия в пользовании им, не осуществляет капитальный ремонт. Кроме того, расторжение возможно и в случаях, когда недвижимость не отвечает условиям сделки (например, площадь ее существенно меньше, чем предусмотрено договором).

***

Итак, рассматриваемое соглашение является смешанным, поэтому к нему применяются условия, актуальные как для договоров купли-продажи, так и для договоров аренды. Особое внимание следует уделить порядку выплаты выкупной цены и перехода права собственности на арендованную недвижимость. Образец договора аренды недвижимости с правом выкупа, представленный по ссылке выше, позволит составить представление о том, как выглядит юридически правильно составленный документ такого рода.

Проверка договора аренды нежилого помещения

Состав:

• Аренда нежилого помещения
• Возможные проблемы при аренде нежилого помещения
• Как индивидуализировать помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости?
• Как индивидуализировать помещение, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости?
• Проверка договора аренды нежилого помещения
• Продление или перезаключение договора аренды нежилого помещения
• Расторжение договора аренды нежилого помещения
• Распространенные ошибки договоров аренды
• Субаренда и в чем ее опасность.

Аренда нежилых помещений

Для заключения договора аренды нежилых помещений существенными условиями являются:

• предмет договора.
• размер арендной платы.

Если стороны при заключении договора не пришли к соглашению о существенных условиях, суд может признать договор недействительным. При этом стороны не могут ссылаться на недействительность договора, если они подтвердили ее своими действиями. Таким образом, арендатор, принявший помещение от арендодателя и уплативший арендную плату, лишается права заявлять о недостижении соглашения.

Возможные проблемы с арендой нежилого помещения

Во избежание проблем в будущем лучше перед подписанием договора проверить договор аренды нежилого помещения. Только квалифицированный юрист сможет указать на слабые и спорные моменты в тексте документа. Однако и сторонам договора полезно знать, на что обращать внимание.

Итак, важно индивидуализировать предмет договора, то есть описать и определить нежилые помещения, которые сдаются в аренду. Укажите, что он передается платно и только на время.

Как индивидуализировать помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости?

Вы найдете необходимую информацию на правительственном сайте (Росреестр) благодаря службе справочной информации об объектах недвижимости. На этом же сайте можно заказать выписку из реестра государственного имущества (ЕГРН) в электронном виде, где также будут отражены все необходимые сведения.

Указать в договоре аренды нежилого помещения:

9Кадастровый номер 0005.
• адрес.
• Площадь в квадратных метрах.
• цель.
• комнатный, этажный.
• номер комнаты на плане этажа.

Во избежание споров о согласовании объекта приложите к договору свежую выписку из ЕГРН и технический план помещения. На графической части плана отображается расположение помещений – такое требование вы найдете в статье 24 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества.

Как индивидуализировать помещение, не являющееся самостоятельным объектом недвижимости?

Это немного сложнее, так как такое имущество не стоит на кадастровом учете, и получить выписку невозможно. Для индивидуализации такого помещения укажите в договоре:

• индивидуальные характеристики здания, в котором находится помещение.
• индивидуальные характеристики номера.

Другими словами, опишите его местоположение и укажите район. Вы можете сделать описание границ помещения в текстовом виде или подготовить графическое изображение (схему, план). Главное, чтобы было понятно, какую часть здания арендодатель передал в пользование арендатору.

Даже при отсутствии сведений о части предмета аренды в государственном кадастре недвижимости такое описание, подписанное сторонами, позволит зарегистрировать договор аренды нежилого помещения.

Проверка договора аренды нежилого помещения

Это трудоемкая процедура, требующая подготовки и глубоких знаний предмета. Профессиональную проверку договора аренды нежилого помещения может провести только опытный юрист.

Экспертиза проходит в несколько последовательных этапов:

1. Проверка прав собственности, наличие обременений. Для этого эксперт заказывает выписку из ЕГРН.
2. Проверка статуса юридического лица или индивидуального предпринимателя через официальный сервис ФНС России.
3. Определение наличия у арендодателя юридических споров, наличия долгов.
4. Изучение плана помещения, уточнение метража, сверка с обмерами и документами. Проверка расположения стен и комнат на соответствие плану.
5. Распределение пожарных рисков и ответственности за оборудование в договоре.
6. Уточнение потенциально спорных моментов, например, можно ли в одностороннем порядке поднять арендную плату, предусмотрены ли арендные каникулы, дано ли согласие на вывеску, есть ли счетчики и так далее.
7. Проверка по пунктам, касающимся ответственности за содержание придомовой территории, запрет на возмещение неотделимых улучшений.
8. Уточнение условий оплаты при одностороннем отказе от договора. Если стороны предусмотрели возможность расторжения договора в одностороннем порядке.
9. Определение того, кто зарегистрирует договор, возьмет на себя оплату пошлин и посещение государственного органа (МФЦ).

Продление или перезаключение договора аренды нежилого помещения

На практике под перезаключением договора понимается подписание нового документа с теми же или измененными условиями. Продление договора аренды на тот же срок и на тех же условиях имеет место, если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Продление – продление срока договора аренды нежилого помещения. Возможен только до истечения первоначального срока его действия: по соглашению сторон или автоматически при наличии соответствующего пункта в самом документе.

Если договор аренды является договором присоединения, то это происходит путем подписания арендодателем проекта договора, подготовленного арендатором. В типовом проекте договора остается только договориться о самом договоре и прописать размер арендной платы, реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут различаться в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

При этом в каждом конкретном случае арендатор может по согласованию с арендодателем изменить отдельные условия типового договора. Например, если арендатор настаивает на включении в договор неустойки в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В любом случае при составлении договора аренды и на этапе согласования его условий с арендатором юристу арендодателя необходимо проверить три основных вопроса. А именно, соответствует ли текст договора:

• законодательство.
• договоренностей уже достигнуто с арендатором.
• оптимальное распределение прав и обязанностей между сторонами с точки зрения арендодателя.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Гражданским законодательством предусмотрены следующие права сторон.

• расторжение договора по соглашению сторон или по заявлению одной из сторон в судебном порядке.
• отказ от договора (его исполнения), если договор заключен на неопределенный срок или это право предусмотрено договором.

В этом случае договором аренды могут быть установлены и иные основания для досрочного расторжения договора.

Следует отметить следующее. Во-первых, типовой договор не содержит конкретных условий использования предмета аренды, поскольку назначение сдаваемого в аренду нежилого помещения может быть различным: от коммерческого до офисного.

Во-вторых, во многих нормах ГК РФ, регулирующих правоотношения сторон по договору аренды, указано, что положение статьи имеет силу, если иное не предусмотрено договором. То есть законодатель предоставляет сторонам исключительное право при заключении договора устанавливать именно те условия, которыми они в дальнейшем будут руководствоваться по обоюдному согласию. И это обстоятельство необходимо учитывать.

Распространенные ошибки договоров аренды

Первая ошибка – игнорирование существенных условий договора. Например, неуполномоченное лицо может подписать соглашение. Либо одна из сторон не имеет права собственности на объект. Было бы серьезной ошибкой не указать срок договора, порядок его изменения, продления, расторжения. Условия оплаты, штрафы и пени должны быть четко указаны в тексте.

Договор аренды имеет четкие требования, в случае игнорирования которых он может считаться незаключенным. Подписанный договор должен соответствовать требованиям законодательства и делового оборота.

Вторая распространенная ошибка: отсутствует полное описание предмета договора и не указываются его отдельные данные. В этом случае невозможно установить предмет аренды, а значит, договор легко оспорить.

Третья ошибка – отсутствие актов приемки. На практике при отсутствии приемки и передачи (возврата) объекта договор считается действительным (даже если сроки договора истекли).

Ошибка четвертая: попытка расторгнуть договор в одностороннем порядке, если это не предусмотрено самим документом. В соответствии с действующим законодательством, если в договоре аренды не указана возможность одностороннего отказа от исполнения с предварительным письменным уведомлением, то такие договоры расторгаются только в судебном порядке.

Также не стоит полагать, что при наличии штрафных санкций за досрочное расторжение договора в виде обеспечительных платежей с этим ничего не поделаешь. На самом деле эти штрафы можно оспорить, если вы уведомили арендодателя о расторжении договора за 3 месяца (в зависимости от условий договора).

Было бы ошибкой не соблюдать претензионный порядок разрешения споров. Если это условие присутствует в договоре, то оно является обязательным для сторон, заключивших договор. В противном случае суд оставит иск без рассмотрения.

Также было бы ошибкой полагать, что обращаться к юристу нужно только после возникновения спора. Если вы обращаетесь за консультацией и юридическим анализом сделки до ее заключения, то защитите себя от навязываемых и невыгодных условий аренды.

Субаренда и в чем ее опасность.

Риск досрочного расторжения договора субаренды гораздо выше, чем в случае аренды. Таким образом, условия, при которых субарендатор будет вынужден вернуть полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в договоре субаренды. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды.

Кроме того, субарендатор серьезно зависит от честности первоначального арендатора. Риск негативных последствий в этом случае несет не только субарендатор, вынужденный возвратить полученное имущество, но и арендатор, на которого в связи с этим может возлагаться обязанность по возмещению убытков партнера по сделке.

Для обеспечения интересов обеих сторон необходимо сопоставить основания досрочного расторжения договора субаренды с аналогичными нормами в исходном договоре аренды. Если в договоре субаренды предусмотрен тот же или больший перечень оснований, риск того, что субаренда вернет имущество без учета этих требований, снижается.

Важным риском договора аренды является то, что прекращение его действия влечет за собой прекращение договора субаренды. Однако субарендатор имеет право заключить договор аренды, но фактически это неосуществимо при отказе собственника. Поэтому субарендатор, вкладывающий деньги в помещение, получающий лицензии на определенное помещение, подвергается большому риску, в этих случаях лучше выбирать прямой договор аренды.

Также необходимо проверить запрет в договоре аренды на заключение договоров субаренды, так как заключение договора вопреки этому запрету влечет его недействительность. Кроме того, необходимо проверить соблюдение условий договора субаренды, так как несоблюдение этих требований также может повлечь за собой негативные последствия.

Кроме того, важно проверить соответствие порядка заключения договора аренды основному, так как его несоблюдение может привести к ничтожности, а оно, в свою очередь, влечет ничтожность договора субаренды.

Договор коммерческой аренды с правом выкупа

Договор коммерческой аренды с правом выкупа, также известный как опцион аренды. Чтение 4 мин.

1. Цена покупки a Продажа
3. Налоговые последствия для арендатора-покупателя
4. Налоговые последствия для арендодателя как продавца
5. Преимущества права аренды для арендаторов
6. Преимущества права аренды для арендодателя

Обновлено 21 октября 2020 г. :

Договор коммерческой аренды с опционом на покупку, также известный как опцион аренды, представляет собой форму договора коммерческой недвижимости, в котором арендатор и владелец недвижимости соглашаются, что у арендатора есть возможность купить указанную недвижимость по цене окончание оговоренного срока аренды. В договоре обычно указывается срок, в течение которого арендатор имеет возможность выкупить арендованное имущество. Стороны договариваются о нижеследующем:

• Цена продажи и срок действия договора.
• Сумма ежемесячной арендной платы, которая будет зачислена на возможную покупку.
• Кто будет отвечать за повседневное обслуживание имущества.

Цена покупки

В зависимости от обстоятельств юридическое соглашение или контракт могут включать или не включать установленную цену. Однако когда это происходит, цена может быть согласованной стоимостью или стоимостью, оцененной на момент покупки. При заключении опционных договоров аренды существенную роль играет намерение сторон. В нескольких судебных решениях судьи всегда полагались на намерения сторон при определении того, можно ли рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, а не на экономические критерии.

Опцион на аренду обычно остается в силе, если в момент заключения сделки стороны полагали, что взимаемая арендная плата отражает справедливые рыночные ставки, а цена опциона учитывает оценку будущей стоимости. Два тщательно продуманных фактора свидетельствуют о приобретении арендатором доли участия в собственности. Во-первых, сумма цены опциона и арендных платежей должна приблизительно соответствовать справедливой рыночной стоимости имущества. Во-вторых, должны быть доказательства того, что арендная плата превышает текущую справедливую рыночную стоимость аренды недвижимости.

Налоговые последствия, когда опцион на аренду рассматривается как продажа

Когда опцион на аренду рассматривается как продажа, возникают два существенных налоговых последствия:

• Изменяются характер арендной платы и платежа по опциону в течение срока аренды.
• Изменено время перехода права собственности.

Налоговые последствия для арендатора-покупателя

• Ни одному арендатору не разрешается вычитать свои арендные платежи как таковые.
• Учитывая предполагаемую покупную цену амортизируемых улучшений, арендатору разрешается вычесть такую ​​амортизацию.
• Вычет подоходного налога в виде части арендных платежей, производимых арендатором. Этот вычет рассчитывается в соответствии с правилами вмененного процента.

Налоговые последствия для арендодателя как продавца

Ниже приведены налоговые последствия опциона на аренду для арендодателя как продавца:

• Оплата опциона считается авансовым платежом.
• Арендные платежи, уплачиваемые арендодателю при аренде, считаются частью продажной цены.
• Переклассифицированные арендные платежи приводят либо к обычным убыткам, либо к обычным долгосрочным доходам.
• Доход от аренды, также известный как обычный доход, приводит к выручке от продажи, также известной как прирост капитала.
• Поскольку предполагается, что арендодатель продал имущество, ему не разрешается вычитать какие-либо амортизационные отчисления или расходы на аренду.

Преимущества права аренды для арендаторов

Как арендатор, имеющий право аренды, вы получаете многочисленные преимущества, заключая договор коммерческой аренды со своим арендодателем. Во-первых, время от времени потребуется ремонт. В таких случаях вы можете заключить несколько творческих сделок и впоследствии применить стоимость работы к покупной цене. Во-вторых, возможность аренды дает вам время накопить первоначальный взнос без потери имущества. В-третьих, ваш договор аренды действителен до тех пор, пока он согласен с арендодателем, и поэтому вам не нужно выезжать из собственности. Наконец, вариант аренды позволяет вам решить свои кредитные проблемы, чтобы претендовать на традиционную ипотеку.

Преимущества аренды для арендодателя

Аренда дает значительные преимущества любому арендодателю. Эти преимущества заключаются в следующем:

• Поскольку арендатор надеется когда-нибудь стать владельцем недвижимости, он будет хорошо о ней заботиться
• Арендодатель получает невозмещаемую плату за опцион аренды от арендатора-покупателя независимо от того, воспользуется ли арендатор опционом.
• Учитывая, что часть платежей арендатора идет на конечную покупку, арендодатель получает более высокие ежемесячные платежи от арендатора-покупателя.
• Арендатор-покупатель берет на себя полную ответственность за ремонт и техническое обслуживание.
• Если арендатор сможет воспользоваться опционом, приобретя недвижимость, договор купли-продажи уже будет заключен, и комиссия за продажу будет ниже.

Вы можете быть новичком в сфере недвижимости или опытным магнатом коммерческой недвижимости, которому нужен бизнес-юрист для решения ваших юридических вопросов. Если вам нужна помощь в решении вопросов, связанных с договором коммерческой аренды с возможностью выкупа, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel.