Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения: Договор аренды с правом выкупа жилого помещения
Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения у государства
Одним из весомых преимуществ аренды недвижимости у Департамента имущества Москвы, помимо низкой арендной платы, является возможность последующего выкупа. ДИГМ предоставляет возможность приобрести помещения в рассрочку до пяти лет и без уплаты НДС. Экономия получается очень значительной, поэтому помещения Департамента имущества Москвы пользуются таким высоким спросом.
Предпринимателям, которые хотят заключить договор аренды с правом выкупа нежилого помещения, должны знать, что приобрести недвижимость у города получится не сразу. Одно из основных требований Департамента — аренда в течение двух и более лет. Другие условия, при которых будет возможен выкуп:
- Отсутствуют долги по арендной плате или штрафам и пеням (даже если задолженность составит всего 1 копейку, в выкупе будет отказано).
- Арендуемое имущество не включено в перечень объектов, предназначенных для передачи во владение предприятиям малого и среднего бизнеса (есть возможность исключить недвижимость из данного перечня).
Заключить договор аренды с правом выкупа нежилого помещения имеют возможность только предприятия малого и среднего бизнеса. Если площадь арендуемого объекта меньше 1000 кв.м, то решение о возможности его выкупа принимает Департамент имущества Москвы. А вот для приватизации помещений большей площади потребуется обратиться в Правительство Москвы.
Как заключить договор аренды с правом выкупа нежилого помещения у ДИГМ?
- Принять участие в аукционе от Департамента имущества Москвы, выиграть тендер, подписать с городом договор аренды с правом выкупа нежилого помещения.
- Воспользоваться переуступкой прав аренды. Сегодня многие предприниматели предлагают ППА помещений от ДИГМ, поэтому специалистам, хорошо знакомым с рынком, будет несложно подобрать подходящие варианты. Предыдущий арендатор помещения разорвет договор с Департаментом имущества, а вы подпишите с ДИГМ новый с теми же условиями, что были у прошлого съемщика, в том числе возможностью выкупа.
Как осуществляется выкуп помещения?
Чтобы запустить процедуру выкупа, необходимо подать в ДИГМ заявление. Далее Департамент направляет оценщика, который определяет стоимость, по которой можно выкупить помещение. Как правило, ДИГМ не заинтересован в продаже объектов, поэтому цифра может быть существенно завышена. После этого арендатору предоставляется проект договора купли-продажи.
Предприниматель, у которого заключен договор аренды помещения с правом выкупа, имеет возможность оспорить результаты оценки в суде. Для этого ему нужно будет предоставить результаты альтернативной оценки и быть готовым, что суд назначит новую экспертизу.
Единственной гарантией, что вам удастся выкупить помещение у Департамента имущества Москвы на выгодных условиях, будет обратиться к профессиональным юристам. Сотрудники компании RFI consult многократно сопровождали сделки по выкупу помещений у государства, в том числе добивались существенного снижения стоимости выкупа в суде.
Подробнее об услугах по аренде и выкупу помещений ДИГМ
Договор аренды недвижимости с правом выкупа
Договор аренды с последующим выкупом. Общие положения
Правовое регулирование порядка заключения договоров аренды недвижимости, предполагающих возникновение у арендатора права выкупа, производится Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ):
- по условиям в части аренды — гл. 34;
- по условиям в части купли-продажи — § 1 и 7 гл. 30.
Законодателем в ст. 421 ГК закреплен принцип свободы договора, предоставляющий гражданам и организациям самостоятельно определять условия и правовые последствия при заключении соглашений. Такая возможность способствует оформлению смешанных договоров, совмещающих в себе условия двух и более их видов. При этом на законодательном уровне регламентируются лишь основные правила и принципы проведения тех или иных сделок, стороны же вправе указать в соглашении любые другие правила, если те не противоречат закрепленным в законе.
Договор аренды недвижимости с правом покупки — возмездный и консенсуальный. По условиям такой сделки одна сторона передает другой в аренду на определенный срок недвижимость и обязуется при внесении полной выкупной цены передать предмет сделки в ее собственность арендатора, другая — берет обязательство по своевременному внесению арендных платежей, выплаты по окончании определенного срока выкупной цены за имущество и получения его в собственность.
На практике заключенное соглашение включает одно из следующих условий перехода в собственность арендованной недвижимости (ст. 624 ГК РФ):
- по истечении определенного времени;
- после выплаты установленной соглашением выкупной цены в полном объеме.
Выкупная цена, в зависимости от достигнутых договоренностей, может как включаться в арендные платежи, так и вноситься по окончании срока аренды. Перешедшим в собственность имущество считается после полной выплаты выкупной цены и государственной регистрации перехода права.
Форма договора аренды с выкупом недвижимости
В отношении описываемого в статье вида сделок действует специальная норма (ч. 3 ст. 609 ГК), закрепляющая, что в случае заключения договора аренды недвижимости с последующим выкупом оформление осуществляется в форме, предусмотренной законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества. Требования же, предъявляемые к форме такого, закреплены в ст. 550, 551 ГК РФ и предполагают:
- Письменное оформление сделки.
- Составление одного документа, содержащего подписи обеих сторон.
При этом ГК прямо закрепляет виды сделок, подлежащих государственной регистрации, и договор аренды недвижимости, заключенный на срок до 12 месяцев, в их число не входит. Регистрация обязательна лишь для соглашений, заключенных на более длительный срок, в связи с чем стороны часто оформляют контракты на 11 месяцев с последующей пролонгацией на тот же или иной срок.
По окончании срока аренды и выплаты выкупной цены арендованная недвижимость подлежит передаче арендатору.
Факт перехода права собственности подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 223 ГК РФ) — только после этого у арендатора возникает право собственности. После выплаты выкупной цены платить арендные платежи не нужно, т. к. договор аренды в связи с этим прекращает свое действие.
Стороны договора аренды с правом выкупа нежилого помещения и их обязанности
В качестве участников договора аренды недвижимости с последующим выкупом, несмотря на наличие в нем элементов купли-продажи, выступают:
- арендодатель — как правило, собственник имущества (исключение — субаренда), который передает другой стороне объект недвижимости в аренду, а после выплаты выкупной цены — в собственность;
- арендатор — лицо, заключившее с собственником недвижимости соглашение об использовании имущества с возможностью его выкупа при условии внесения арендной платы и возмещения согласованной стоимости.
Поскольку договор является смешанным и включает условия купли-продажи, допустимо именовать стороны также как покупатель и продавец соответственно.
Правовой статус сторон определяется с учетом условий сделки и предполагает возложение на арендодателя (продавца) следующих обязанностей:
- предоставить недвижимость во владение и пользование другой стороне;
- осуществлять капитальный ремонт до момента выплаты выкупной цены и перехода права собственности к арендатору;
- нести расходы по уплате налогов и сборов.
Этот перечень не является исчерпывающим, дополнительные условия могут быть определены в договоре.
Арендатор (покупатель) обязан:
- уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки в оговоренном там же порядке;
- производить текущий ремонт помещения;
- нести расходы на содержание имущества.
Данный перечень также может быть расширен условиями договора, определенными сторонами.
В соглашение могут включаться и прочие условия, в том числе касающиеся перехода риска случайной гибели недвижимости, содержания имущества и возложения на одну из сторон расходов по государственной регистрации сделки.
Существенные условия, образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом
Существенными признаются условия договора, подлежащие обязательному согласованию сторонами и закреплению в заключаемом соглашении. Если они не определены, впоследствии договор может быть по инициативе любой из сторон (равно как и иного заинтересованного лица) признан в судебном порядке незаключенным.
Существенными для договоров аренды недвижимости с последующим выкупом являются следующие условия:
- предмет, то есть имущество, которое арендатор передает арендодателю;
- выкупная цена, то есть сумма, которую должен выплатить арендодатель;
- условия и порядок выплаты выкупной цены.
Как видите, срок аренды существенным условием не является, т. е. сделка может быть заключена как на определенный срок, так и бессрочно. В случае неограниченного срока аренды переход права собственности к арендатору возможен только после выплаты выкупной цены в полном объеме.
Выплата выкупной цены может осуществляться и на периодической основе (как арендные платежи), и посредством единовременного взноса по окончании срока аренды. Если договор содержит условие о выплате выкупной цены совместно с арендными платежами, следует включить стоимость имущества в размер платежей, предварительно разделив ее на количество месяцев аренды.
Образец договора аренды с последующим выкупом, в котором отражены все его существенные условия, доступен для скачивания на нашем сайте.
Скачать образец
Основания и порядок досрочного прекращения договора
Принцип свободы договора предполагает право не только на свободное заключение соглашений, но и на их расторжение в любой момент с учетом интересов каждой из сторон. Расторжение сделки по аренде недвижимости, в том числе предусматривающей право выкупа, осуществляется:
- По соглашению сторон. В этом случае арендатор и арендодатель подписывают письменный документ, в котором указано, что договор аренды расторгается.
- По инициативе арендатора, в случаях, предусмотренных законом и договором.
- По инициативе арендодателя, в случаях, предусмотренных законом и договором.
Как составить соглашение о расторжении договора, читайте в другой нашей статье. Об одностороннем же отказе сторон от исполнения сделки расскажем подробнее здесь.
Односторонний отказ от сделки
Законодателем предусмотрено право любой из сторон на расторжение сделки в одностороннем порядке до момента надлежащего встречного исполнения, произведенного другой стороной. В части договора аренды, закрепляющего за арендатором право выкупа арендуемой недвижимости, встречным исполнением для арендодателя является передача в собственность арендатору объекта, для арендатора — выплата выкупной цены.
Таким образом, арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора до момента выплаты выкупной цены, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество и т.
д. (ст. 619 ГК РФ). Указанный перечень причин не является исчерпывающим и по решению сторон может быть расширен.
Арендатор же может потребовать расторжения сделки в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество, чинит препятствия в пользовании им, не осуществляет капитальный ремонт. Кроме того, расторжение возможно и в случаях, когда недвижимость не отвечает условиям сделки (например, площадь ее существенно меньше, чем предусмотрено договором).
***
Итак, рассматриваемое соглашение является смешанным, поэтому к нему применяются условия, актуальные как для договоров купли-продажи, так и для договоров аренды. Особое внимание следует уделить порядку выплаты выкупной цены и перехода права собственности на арендованную недвижимость. Образец договора аренды недвижимости с правом выкупа, представленный по ссылке выше, позволит составить представление о том, как выглядит юридически правильно составленный документ такого рода.
Аренда с последующим выкупом: подводные камни.
Налоги & бухучет, № 65, Август, 2016 Да, ваши опасения обоснованны. Ведь наличие в договоре права выкупа арендатором объекта аренды указывает на возможное отнесение этой сделки к финлизингу. По крайней мере, для целей налогообложения и бухучета. «Возможное» — в том смысле, что подобные претензии могут быть выдвинуты, скажем, при вашей налоговой проверке и стать источником проблем с налоговиками.
Среди нескольких возможных проблем укажем лишь на одну — пожалуй, самую «чреватую» ☹… Смотрите: передача объекта оперативной аренды НДС не облагается, тогда как передача объекта финансового лизинга, наоборот, НДС облагается в полной мере ( п.п. 196.1.2, п.п. «а» п. 185.1 НКУ). Разумеется, если вы — плательщик НДС. Налоговые обязательства (НО) возникают при фактической передаче объекта финлизинга ( п. 187.
6 НКУ). Кстати, не забывайте и о минбазе НДС согласно п. 188.1 НКУ.
Так вот. Рассматривая передачу объекта как операцию, совершаемую в рамках договора оперативной аренды, а не договора финлизинга, вы НДС, скорее всего, не начислили. А это грозит доначислением НО, если признают операцию финлизингом. Вот и повод для беспокойства… ☹
Что касается условий вашего договора, то гражданское и хозяйственное законодательство ( ст. 6 и 627 ГКУ, а также ч. 4 ст. 179 ХКУ) прямо дает вам право включать в него любые условия, не запрещенные законом. Условие о выкупе арендатором объекта аренды тоже не под запретом.
Вообще, стороны вправе заключить договор, в котором содержатся элементы разных договоров, т. е. так называемый смешанный договор ( ч. 2 ст. 628 ГКУ). К его элементам применяют законодательство о соответствующих договорах.
Понятно, что ваш смешанный договор будет миксом из (1) договора найма/аренды/оперативной аренды объекта ОС и (2) договора купли-продажи этого же объекта. При этом отметим, что в любом случае в договоре должна быть указана цена продажи объекта ОС ( ч. 2 ст. 189 ХКУ).
Так или иначе соответствующую «арендно-лизинговую» терминологию устанавливают такие краеугольные акты законодательства, как ГКУ, ХКУ, НКУ, Закон Украины «О финансовом лизинге» от 16.12.97 г. № 723/97-ВР и П(С)БУ 14 «Аренда». Беда лишь в том, что делается это в них именно «так или иначе», т. е. в буквальном смысле по-разному… ☹ Но поскольку мы с вами опасаемся прежде всего происков налоговиков, то с точки зрения налоговой классификации вашей сделки приоритетное значение имеет НКУ, который устанавливает определения лизинговых (арендных) операций для оперативного и финансового лизинга (аренды) (соответственно в пп.
«а» и «б» п.п. 14.1.97).
Для финлизинга определены такие четыре критерия признания (во избежание путаницы дальше будем говорить соответственно «финлизинг» и просто «аренда»):
(1) объект передается на срок, за который амортизируется не менее 75 % его первоначальной стоимости, а лизингополучатель обязан согласно лизинговому договору и в течение срока его действия приобрести объект по цене, определенной в таком договоре;
(2) балансовая (остаточная) стоимость объекта на момент завершения лизингового договора составляет не более 25 % его первоначальной стоимости, действовавшей на начало срока такого договора;
(3) сумма лизинговых платежей с начала срока договора достигнет или превысит первоначальную стоимость объекта;
Очевидно, что критерий (4) в вашей ситуации отпадает сразу и, учитывая двухгодичный срок вашего договора, критерии (1) и (2), видимо, отпадают тоже (поскольку даже при минимальном сроке полезного использования объекта ОС согласно п.п. 138.3.3 НКУ в 4 года, за 2 года его аренды до указанных 75 % будет еще далеко).
И, кстати, обратите внимание, что в критерии (1) также прямо указана обязанность лизингополучателя приобрести объект, а в вашем договоре определено лишь его право на подобное приобретение. Давайте постараемся не свихнуться ☹, но кроме как в НКУ законодательство не требует, чтобы договор финлизинга предусматривал обязанность лизингополучателя выкупить объект такого лизинга! Право — да, но не обязанность… А право выкупа в вашем договоре таки прописано.
Определенные опасения вызывает и критерий (3), но вряд ли, чтобы арендатор за 2 года покрыл арендными платежами всю первоначальную стоимость объекта, а потом еще и заплатил бы что-то сверх этого при выкупе последнего. Тем не менее убедитесь, что ваша сделка чиста и по этому критерию. Более того, этот критерий сработает, если, кроме собственно арендного платежа, затолкать в сумму «лизинговых платежей» выкупную сумму.
Поэтому (если нет желания связываться с НДС-последствиями финлизинга) вас может выручить п.п. 14.1.97 НКУ, в котором прямо сказано: «стороны договора имеют право во время заключения договора (сделки) определить такую операцию как оперативный лизинг без права дальнейшего изменения статуса такой операции до окончания действия соответствующего договора».
Таким образом, чтобы избежать налоговых притязаний из-за того, что ваш договор похож на финлизинговый, вам достаточно при его заключении (обратите внимание: в первоначальном его тексте, а не в последующих допсоглашениях к нему!) прямо определить его именно как договор оперативной аренды.
☺
Но точку на этом ставить рано… Ведь если с НДСной стороной вопроса мы разобрались, то с бухгалтерской (а значит, и налоговоприбыльной) все сложнее. Да, в п. 4 П(С)БУ 14 применен тот же подход, что и в НКУ, — определены критерии финансовой аренды, при НЕсоответствии которым аренда признается оперативной. Причем здесь таких критериев аж 8! Но самое неприятное — «полезная» норма, аналогичная процитированной выше из п.п. 14.1.97 НКУ, которая разрешала бы самостоятельную классификацию договора как именно оперативной аренды, здесь, к несчастью, отсутствует. Присмотревшись к этим критериям, обратим внимание прежде других на такие (поскольку это цитаты, мы их текст не меняем, но напоминаем, что под «арендой» в них понимается и финлизинг тоже):
1) «арендатор приобретает право собственности на арендованный актив после окончания срока аренды» — если читать его «в лоб», то ваша ситуация под этот критерий подпадает, если только (поскольку в договоре выкуп рассматривается не как обязанность, а как право) у вас нет уверенности в том, что арендатор воспользуется своим правом выкупа;
Короче: не исключено, что НДС-обложение операций в рамках вашего договора вы будете производить не как для финлизинга, а как для аренды (оперативной). Тем не менее их бухучет будете вести как для финлизинга. Как бы парадоксально это ни выглядело… Другими словами, правила бухучета (обо всех подробностях отражения в бухучете операций финлизинга см.
в спецвыпуске «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 8, с. 98) вынудят вас как финлизингодателя в момент передачи списать объект ОС с баланса и показать задолженность лизингополучателя по платежам, а потом доходы распределять на нефинансовые и финансовые (см. приложение 2 к П(С)БУ 14) и отражать все эти данные в бухучете и финотчетности… С соответствующими последствиями для налога на прибыль. Конечно, если ваш договор (с его конкретными условиями) таки подпадает под бухучетные критерии финлизинга. Хорошо еще, что даже для реального финлизинга корректировка разниц даже высокодоходникам не предписана.
В любом случае, прежде чем принимать окончательное решение, внимательно проанализируйте как сам договор, так и связанные с ним показатели на предмет их соответствия упомянутым критериям НКУ и ПС)БУ 14. А тогда уже будете «решать вопросы», если, конечно, они обнаружатся…
| |||||
|
| ||||
|
| ||||
| |||||
| |||||
|
| ||||
| |||||
| |||||
| |||||
| |||||
|
| ||||
|
01.2022
01.2022
01.2022
01.2022
№ 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и санитарно-эпидемиологических правил СП 3.1.3597-20 «Профилактика новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» будет организован личный прием граждан заместителем Губернатора Нижегородской области Мелик-Гусейновым Давидом ВалерьевичемSEC.gov | Порог частоты запросов превысил
Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматических инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки допустимой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.
Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.
Для получения рекомендаций по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите страницу sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на получение по электронной почте обновлений программы открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected]
Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.
Идентификатор ссылки: 0.7ecef50.1643514529.4fa6ee6f
Дополнительная информация
Политика интернет-безопасности
Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности.
В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.
Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 года (см.S.C. §§ 1001 и 1030).
Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на способность других получать доступ к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы.
Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.
Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (адресов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC.gov.
Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.
Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.
SEC.gov | Порог частоты запросов превысил
Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматических инструментов.
Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки допустимой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.
Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.
Для получения рекомендаций по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите страницу sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на получение по электронной почте обновлений программы открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected]
Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.
Идентификатор ссылки: 0.7ecef50.1643514530.4fa6ef5f
Дополнительная информация
Политика интернет-безопасности
Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.
Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 года (см.S.C. §§ 1001 и 1030).
Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.
gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на способность других получать доступ к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.
Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (адресов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC.gov.
Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.
Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.
Договор коммерческой аренды с правом выкупа
Договор коммерческой аренды с правом выкупа, также известный как опцион аренды. 4 минуты чтения
1. Цена покупки2. Налоговые последствия, когда вариант аренды рассматривается как продажа
3. Налоговые последствия для арендатора-покупателя
4. Налоговые последствия для арендодателя как продавца
5. Преимущества права аренды для арендаторов
6. Преимущества аренды для арендодателя
Обновлено 21 октября 2020 г.:
Договор коммерческой аренды с опционом на покупку, также известный как опцион аренды, представляет собой форму договора коммерческой недвижимости, в котором арендатор и владелец недвижимости соглашаются, что у арендатора есть возможность купить указанную недвижимость в конце установленного срока аренды.
В договоре обычно указывается срок, в течение которого арендатор имеет возможность выкупить арендованное имущество. Стороны договариваются о нижеследующем:
- Цена продажи и срок действия договора.
- Сумма ежемесячной арендной платы, которая будет зачислена на возможную покупку.
- Кто будет отвечать за повседневное обслуживание имущества.
Покупная цена
В зависимости от обстоятельств юридическое соглашение или контракт могут включать или не включать установленную цену.Однако когда это происходит, цена может быть согласованной стоимостью или стоимостью, оцененной на момент покупки. При заключении опционных договоров аренды существенную роль играет намерение сторон. В нескольких судебных решениях судьи всегда полагались на намерения сторон при определении того, можно ли рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, а не на экономические критерии.
Опцион на аренду обычно остается в силе, если в момент заключения сделки стороны полагали, что взимаемая арендная плата отражает справедливые рыночные ставки, а цена опциона учитывает оценку будущей стоимости.
Два тщательно продуманных фактора свидетельствуют о приобретении арендатором доли участия в собственности. Во-первых, сумма цены опциона и арендных платежей должна приблизительно соответствовать справедливой рыночной стоимости имущества. Во-вторых, должны быть доказательства того, что арендная плата превышает текущую справедливую рыночную стоимость аренды недвижимости.
Налоговые последствия, когда вариант аренды рассматривается как продажа
Когда опцион аренды рассматривается как продажа, возникают два существенных налоговых последствия:
- Изменен характер арендной платы и опциона на период аренды.
- Изменены сроки передачи собственности.
Налоговые последствия для арендатора-покупателя
- Ни одному арендатору не разрешается вычитать свои арендные платежи как таковые.
- Учитывая предполагаемую покупную цену амортизируемых улучшений, арендатору разрешается вычесть такую амортизацию.
- Вычет подоходного налога в виде части арендной платы, которую производит арендатор.
Этот вычет рассчитывается в соответствии с правилами вмененного процента.
Налоговые последствия для арендодателя как продавца
Ниже приведены налоговые последствия опциона на аренду для арендодателя как продавца:
- Оплата опциона считается авансовым платежом.
- Арендные платежи, уплачиваемые арендодателю при аренде, считаются частью продажной цены.
- Переклассифицированные арендные платежи приводят либо к обычным убыткам, либо к обычным долгосрочным доходам.
- Доход от аренды, также известный как обычный доход, приводит к выручке от продажи, также известной как прирост капитала.
- Поскольку предполагается, что арендодатель продал имущество, ему не разрешается вычитать какие-либо амортизационные отчисления или расходы на аренду.
Преимущества аренды для арендаторов
Как арендатор с возможностью аренды, вы получаете многочисленные преимущества, когда заключаете договор коммерческой аренды с вашим арендодателем.
Во-первых, время от времени потребуется ремонт. В таких случаях вы можете заключить несколько творческих сделок и впоследствии применить стоимость работы к покупной цене.Во-вторых, возможность аренды дает вам время накопить первоначальный взнос без потери имущества. В-третьих, ваш договор аренды действителен до тех пор, пока он согласен с арендодателем, и поэтому вам не нужно выезжать из собственности. Наконец, вариант аренды позволяет вам решить свои кредитные проблемы, чтобы претендовать на традиционную ипотеку.
Преимущества права аренды для арендодателя
Вариант аренды представляет значительные преимущества для любого арендодателя. Эти преимущества заключаются в следующем:
- Поскольку арендатор надеется когда-нибудь завладеть недвижимостью, он будет хорошо о ней заботиться
- Арендодатель получает невозмещаемую плату за опцион аренды от арендатора-покупателя, независимо от того, воспользуется ли арендатор опционом.
- Учитывая, что часть платежей арендатора идет на конечную покупку, арендодатель получает более высокие ежемесячные платежи от арендатора-покупателя.
- Арендатор-покупатель берет на себя полную ответственность за ремонт и техническое обслуживание.
- Если арендатор сможет воспользоваться опционом, купив недвижимость, договор купли-продажи уже будет заключен, и комиссия за продажу будет ниже.
Вы можете быть новичком в сфере недвижимости или опытным магнатом коммерческой недвижимости, которому нужен бизнес-юрист для решения ваших юридических вопросов.Если вам нужна помощь в решении вопросов, связанных с договором коммерческой аренды с возможностью выкупа, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает только 5 процентов лучших юристов на своем сайте. Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Йельский юридический и Гарвардский юридический, и имеют юридическую практику около 14 лет, в том числе работают с такими компаниями, как Menlo Ventures, Airbnb и Google, или от их имени.
Образец соглашения о коммерческой аренде (США)
При аренде офиса, торговой площади, ресторана или промышленного помещения арендодатели должны учитывать ряд различных моментов, в том числе:
Спецификации недвижимости : арендодатель должен убедиться, что коммерческое использование разрешено на объекте, и что объект соответствует конкретному типу коммерческого использования для деятельности арендатора.
Например, как правило, нельзя управлять рестораном в здании офисного типа, если не соблюдены очень конкретные строительные нормы и правила.
Использование имущества : Арендодатель должен решить и разрешить, как арендатор будет использовать имущество для своего бизнеса. Арендатор должен указать, каким видом бизнеса он будет заниматься (недвижимость, финансы и т. д.).
Эксклюзивное использование : Арендодатель должен выбрать, будет ли арендатору разрешено исключительное использование, что означает, что арендатор будет единственным лицом в этом здании, которое будет вести свой бизнес.Примером может быть разрешение только одной кофейни в торговом центре.
Условия аренды : Условия коммерческой аренды могут быть недельными, месячными, ежегодными или более длительными, которые могут заключаться либо в фиксированном продлении, либо в периодической аренде.
Эксплуатационные расходы и коммунальные услуги : Арендатор может оплачивать либо процент от коммунальных и эксплуатационных расходов, либо фиксированную ставку сверх арендной платы.
Арендодатель должен выбрать распределение затрат, а также будет ли арендатор платить арендодателю или арендатор будет платить коммунальным компаниям напрямую.
Налоги : Некоторые арендодатели требуют, чтобы арендатор платил часть налога на имущество. Сумма, будь то процент или фиксированная часть, зависит от арендодателя.
Парковка : При наличии парковки она может быть бесплатной, включенной в арендную плату или взиматься за дополнительную плату.
Улучшения : Иногда арендатору требуется, чтобы некоторые улучшения были сделаны в собственности, чтобы помочь ему в надлежащем выполнении своих повседневных дел.Арендодатель должен одобрить эти изменения и, в зависимости от их характера, оплатить и завершить их. Улучшения могут быть переданы арендатору в конце срока аренды и, как правило, обесцениваются в течение срока аренды.
Договор аренды жилого помещения | Бесплатная форма аренды (США)
Последнее обновление: 1 декабря 2021 г.
Что такое аренда?
Договор аренды — это договор, который арендодатель и арендатор используют для определения своих прав и обязанностей, когда арендатор арендует жилую или коммерческую недвижимость у арендодателя.
Что такое договор аренды жилого помещения?
Соглашение об аренде жилого помещения представляет собой договор аренды, относящийся к арендуемой жилой недвижимости, в котором излагаются условия аренды, включая права и обязанности арендодателя и арендатора. Вы можете использовать его при аренде квартир, домов, квартир, дуплексов, таунхаусов и многого другого.
Договор аренды жилого помещения также известен как a/an:
- Договор аренды
- Договор аренды
- Договор аренды
- Договор аренды
- Аренда квартиры
- Договор аренды дома
- Форма аренды
- Договор аренды
- Договор аренды с выкупом
Договоры об аренде жилых помещений регулируются муниципальными законами, законами штата и федеральными законами о арендодателях и арендаторах.
Является ли договор аренды таким же, как и договор аренды?
В США нет юридической разницы между договором аренды и договором аренды .
Договор аренды и договор аренды являются юридическими договорами между арендатором и арендодателем. Они содержат одинаковую информацию и могут использоваться для одних и тех же ситуаций аренды.
Некоторые лица могут ассоциировать термин «аренда» с договором аренды на более длительный период, например двенадцать месяцев, а термин «договор аренды» — с договором аренды на более короткий период, например один месяц.
Кому нужен договор аренды жилого помещения?
Любому лицу, сдающему жилую недвижимость кому-либо или у кого-либо, требуется Соглашение об аренде жилья. Например, этот документ будет полезен следующим лицам или организациям:
- Домовладельцы ищут временных арендаторов
- Физические лица, владеющие сдаваемым в аренду имуществом
- Арендаторы переезжают на новое место
- Управляющие недвижимостью и услуги по размещению арендаторов
- Арендодатели, сдающие дом семье или друзьям
- Физические лица, желающие арендовать с правом выкупа
Зачем мне нужен договор аренды жилого помещения?
Являетесь ли вы арендодателем или арендатором, правильно оформленный договор аренды защитит вас.
Кроме того, в некоторых случаях по закону может потребоваться письменное соглашение.
Когда вы и другая сторона полагаетесь на устное соглашение, вы можете по-разному помнить первоначальные детали соглашения и не соглашаться по каждому из ваших прав и обязанностей.
Например, без справочного документа между арендодателем и арендатором могут возникнуть следующие ситуации:
- У сторон могут быть разные ожидания относительно даты окончания договора аренды или условий продления.
- Арендодатель может попытаться удержать залог арендатора, так как нет соглашения, определяющего условия возврата залога.
- Арендодатель может несправедливо увеличить арендную плату, даже если он сказал арендатору, что не будет этого делать.
- Арендатор может внезапно съехать, оставив арендодателя с неожиданными финансовыми потерями.
- Арендатор может частично или полностью не уплатить арендную плату, и арендодателю будет трудно доказать точное обязательство арендатора.
- Арендодатель может просто предоставить арендатору Уведомление о выселении и попросить его выехать до первоначального устного соглашения.
Лучший способ снизить риск и предотвратить споры — это составить договор аренды жилого помещения, чтобы у вас был письменный документ, на который вы можете ссылаться.
Могу ли я написать свой собственный договор аренды?
Да, вы можете составить свой собственный договор аренды без помощи юриста или другого специалиста. Заполнив нашу простую анкету, вы подготовите договор аренды, оформленный в соответствии с законами вашего штата.
Как составить договор аренды жилого помещения?
После того, как вы найдете подходящего арендатора, используйте наш шаблон договора аренды жилья для создания стандартного или комплексного соглашения. И арендатор, и арендодатель должны хранить копию подписанного соглашения для своих записей.
Стандартный договор аренды
При типовом договоре аренды необходимо предоставить:
- Контактная информация для арендодателя и арендатора
- Сведения о собственности , такие как адрес, площадь в квадратных футах и удобства
- Особенности аренды , такие как тип аренды и продолжительность срока
- Детали платежа по аренде , такие как сумма, периодичность и штрафы за просрочку платежа
- Информация о страховом депозите , например, сумма и правила возврата залога в зависимости от штата
- Права и обязанности арендодателя и арендатора
- Прочие сведения , такие как методы разрешения споров, поощрения при подписании договора для арендатора и варианты покупки недвижимости или продления договора аренды
Договор комплексной аренды
По договору комплексной аренды вы также можете:
- Укажите, обставлена ли недвижимость или нет, и предоставьте описание меблировки
- Назначить управляющего недвижимостью , который будет присматривать за недвижимостью от имени арендодателя
- Разрешить арендатору заниматься домашним бизнесом в помещении
- Требуется залог за домашнее животное или плата
- Назначить поручителя для покрытия финансовых обязательств в случае неуплаты арендатором арендной платы
Должен ли мой договор аренды заканчиваться в установленную дату?
В зависимости от вашей ситуации вы можете захотеть, чтобы договор аренды заканчивался в определенную дату или автоматически продлевался через определенное время.
Эти варианты известны как срочная и периодическая аренда. Оба вида аренды имеют свои преимущества и недостатки.
Срочная аренда
Срочная аренда имеет заранее определенную дату окончания . Этот тип аренды определяет даты начала и окончания аренды. В некоторых случаях срочная аренда может автоматически преобразовываться в периодическую аренду в конце срока. В качестве альтернативы арендодатель и арендатор могут создать и подписать новый договор аренды с обновленными датами и информацией в конце срока аренды, или арендатор может выехать.Как правило, договоры аренды с фиксированным сроком являются более жесткими и требуют большей приверженности обеих сторон.
Периодическая или ежемесячная аренда
Периодическая аренда не имеет установленной даты окончания и автоматически продлевается по истечении определенного срока. Наиболее распространенным примером периодической аренды является помесячная аренда.
При таком типе аренды право аренды сохраняется до тех пор, пока либо арендодатель, либо арендатор не предоставит другому лицу соответствующее уведомление, означающее, что они хотят прекращения аренды.Периодическая аренда предоставляет арендодателям и арендаторам больше гибкости для прекращения аренды по мере необходимости.
Нужен ли мне договор аренды жилого помещения, чтобы арендовать комнату в моем доме?
Если вы сдаете в аренду комнату в своем доме, а не всю квартиру, по-прежнему важно, чтобы вы заключили соглашение об аренде жилого помещения со своим арендатором, чтобы изложить его обязательства.
Когда вы и ваш арендатор собираетесь делить какое-то жилое пространство, важно, чтобы вы обсудили границы и ожидания в начале аренды, например, когда арендодатель может законно войти в помещение арендатора, какие правила проживания действуют, и больше.
Что такое договор аренды с выкупом?
Аренда с выкупом , иногда называемая вариант покупки или аренда с выкупом , когда арендатор имеет возможность приобрести сдаваемое в аренду имущество у своего арендодателя.
При таком соглашении арендатор платит невозмещаемую плату за опцион, а взамен арендодатель предоставляет арендатору возможность приобрести дом по заранее установленной цене. Если арендатор решит не покупать недвижимость, арендодатель удерживает опционную плату.
Арендатор может иметь право на покупку, если его арендодатель желает продать дом или квартиру, но арендатор не соответствует требованиям для получения ипотечного кредита из-за плохой кредитной истории или неспособности оплатить полную сумму депозита.
Наш шаблон договора аренды жилого помещения позволяет вам включить возможность покупки.
Связанные документы:
Статьи по теме:
Бесплатный шаблон договора коммерческой аренды – Word
Соглашение о коммерческой аренде позволяет арендодателю сдавать в аренду помещения для торговых, офисных или промышленных целей.Годовая арендная плата арендатора основана на цене за квадратный фут ($/SF) плюс любые расходы на тройную прибыль (NNN).
Коммерческая аренда обычно заключается на срок от 5 до 10 лет с возможностью продления арендатором по заранее установленным ставкам.
Дополнительные формы
- Заявление об аренде коммерческой недвижимости — позволяет арендодателю проверить доход и кредитоспособность предприятия и его владельца.
- Личная гарантия — требует, чтобы арендатор или третья сторона несли личную ответственность по обязательствам по коммерческой аренде.
Соглашение об аренде кабины (салона) – Арендатор платит владельцу бизнеса, как правило, салона, за использование кабины или помещения для стрижки/окрашивания волос, массажа, косметики или маникюра.
Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Соглашение об аренде кабинета (массажа) – Для терапевта, который хочет арендовать комнату или совместное использование помещения в спа-центре.
Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Соглашение о совместном рабочем пространстве — для офисных помещений, которые совместно используются многими арендаторами.Обычно нет выделенного места.
Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Договор аренды гаража (парковки) – Площадь, предназначенная для парковки транспортного средства.
Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Общий договор аренды – Арендатор платит только базовую арендную плату, а арендодатель несет ответственность за все расходы на недвижимость.
Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Соглашение об аренде помещения для проведения мероприятий — Соглашение об аренде помещения для проведения мероприятия.
Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Модифицированный договор аренды на общую сумму . Арендатор платит базовую арендную плату, а расходы на недвижимость распределяются между арендодателем и арендатором.
Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Помесячная аренда – Для коммерческих арендаторов, арендующих на 30-дневный период.
Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Соглашение об аренде офиса — для профессиональных помещений, не предназначенных для розничной торговли.
Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Процент (%) Арендная плата Соглашение об аренде – Арендатор платит базовую сумму арендной платы и процент (%) от своих продаж.
Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Договор субаренды – Соглашение, позволяющее нынешнему арендатору, арендующему коммерческую недвижимость, передать помещение другому арендатору.
Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Соглашение об аренде Triple-Net (NNN) – Арендатор уплачивает арендодателю согласованную сумму в дополнение ко всем расходам, кроме расходов на недвижимость, включая, помимо прочего, налоги, содержание мест общего пользования (CAM) и налоги на недвижимость. взимаются округом и / или городом / городом.
Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Коммерческая аренда заключается между арендодателем и арендатором, стремящимся арендовать помещение для деловых целей. Годовая арендная плата рассчитывается как цена за квадратный фут ($/SF) полезной площади с ежемесячной оплатой 1/12.
В отличие от аренды жилья, арендодатели иногда взимают с арендатора дополнительные расходы, такие как обслуживание мест общего пользования (CAM) , налоги на недвижимость и страхование (в зависимости от типа коммерческой аренды).
(Видео)
Существует множество различных объектов коммерческой недвижимости, и предприятиям и арендодателям важно знать разницу. Например, арендодателю не имеет смысла рекламировать недвижимость в торговых точках, если коммерческое помещение предназначено для склада.
Итак, чтобы все было ясно, вот наиболее распространенные типы коммерческой недвижимости, используемые сегодня:
Промышленное помещение
Промышленная недвижимость — это склады и фабрики, часто расположенные за пределами городов.Основные промышленные объекты будут находиться рядом с основными транспортными путями и будут соответствовать нормам для производственных целей. Наиболее распространенные типы промышленной собственности включают тяжелое производство, легкую сборку, гибкий склад, склад для сыпучих материалов и научно-исследовательские центры.
Офис
Офисная коммерческая недвижимость включает большое количество зданий, используемых для деловых операций. Они могут быть в центре города или на окраинах городов и пригородов. Эти свойства имеют три категории в зависимости от качества строительства и местоположения (класс A, класс B и класс C).
Розничная торговля
Торговая недвижимость идеально подходит для большинства торговых центров, ресторанов и небольших магазинов. Эти свойства могут немного усложнить аренду в зависимости от размера здания. Чем больше здание (например, торговые центры), тем больше вероятность того, что несколько арендаторов будут сдавать площади для себя. Это часто будет включать дополнительные условия для согласования того, как пространство будет заблокировано для разных арендаторов или если одно предприятие будет иметь исключительные права на собственность.
Как видите, договоры коммерческой аренды очень распространены и играют большую роль в деятельности многих предприятий.
Любой бизнес может — и часто делает — арендовать свою собственность, а не владеть ею. Надеюсь, теперь вы лучше понимаете, что такое коммерческая аренда, почему она важна и какие типы коммерческой недвижимости доступны.
Процесс аренды коммерческих площадей зависит от типа недвижимости: офисной, торговой или промышленной. Все типы недвижимости обычно продаются по цене за квадратный фут ($/SF).Каждая недвижимость уникальна, поэтому подобрать подходящую цену бывает непросто. Поэтому полезно посмотреть, за что сдают в аренду другие объекты недвижимости в вашем районе. После того, как цена установлена, вы можете выставить свою недвижимость на аренду, подписать договор аренды и начать собирать арендную плату.
Шаг 1. Сколько свободного места?
Чтобы выяснить, сколько доступно для использования, вам нужно будет измерить и рассчитать квадратные метры. Это можно сделать, умножив Длина и Ширина внутреннего полезного пространства.
Шаг 2. Установите цену за квадратный фут ($/SF)
Выберите ежемесячную арендную плату, которую вы хотите взимать с нового арендатора. В отличие от жилой недвижимости, коммерческая аренда описывается как цена за квадратный фут ($/SF). При попытке подсчитать сумму аренды рекомендуется установить цену, близкую к той, которую просят другие в вашем районе.
Шаг 3 – Тип аренды: брутто или тройная нетто (NNN)
При выборе того, что взимать с арендатора, главный вопрос, который они зададут, заключается в том, включает ли сумма арендной платы страховку , налоги на недвижимость и/или техническое обслуживание имущества.Это очень важно и должно отображаться при маркетинге недвижимости.
Общая сумма аренды – Арендатор платит только ежемесячную сумму, указанную в договоре аренды. Арендодатель будет платить налоги на недвижимость, страховку и содержание имущества.
Triple (NNN) Lease – Арендатор ежемесячно уплачивает сумму, указанную в договоре аренды, а также налоги на недвижимость, страховку и содержание имущества.
Шаг 4. Наймите агента или продайте недвижимость самостоятельно
Теперь вам нужно внести имущество в список.Это позволяет другим компаниям и частным лицам, которые ищут недвижимость, знать о наличии. Поэтому вам нужно будет решить, хотите ли вы продавать недвижимость самостоятельно или заплатить агенту по недвижимости за продажу недвижимости от вашего имени.
Каждый агент по недвижимости взимает свои собственные ставки, хотя в отрасли принято взимать от 4 до 6% от общей суммы аренды. 50% комиссии оплачивается при заключении договора аренды, а остальные 50% оплачиваются при заселении арендатором. Таким образом, если аренда на 5 лет составляет 1000 долларов в месяц, гонорар агенту составит 2500 долларов (50 000 долларов, умноженные на 5% = 2500 долларов).
Популярные компании коммерческой недвижимости
Шаг 5. Список свойств
Если свойство обрабатывается агентом, вам, вероятно, не нужно беспокоиться о перечисленном свойстве. Если вы решите продавать недвижимость самостоятельно, вам придется использовать возможности Интернета в качестве единственного источника для того, чтобы занять место.
При добавлении вашей собственности лучше всего иметь красивые изображения интерьера и экстерьера, а также любых мест общего пользования.Также важно написать все удобства, парковку, воду/канализация и любую другую информацию, необходимую для нужд потенциального арендатора.
Популярные коммерческие веб-сайты со списками
Шаг 6 – Переговоры об аренде
При общении с потенциальным арендатором лучше всего понять его потребности и прийти к соглашению. Таким образом, вам и вашему агенту (если таковой имеется) может быть хорошей идеей проявить творческий подход к арендатору при заключении сделки, которая устроит обе стороны.
Пример – Взимать с арендатора процент (%) арендной платы от их продаж, а не более высокую ежемесячную сумму. Поэтому, если арендатор зарабатывает деньги, вы также выигрываете.
Шаг 7. Проверка кредитоспособности (бизнес + физическое лицо)
Если вы не имеете дело с устоявшейся компанией, скорее всего, вы будете иметь дело с предпринимателем или малым бизнесом. Поэтому вам нужно будет провести фон и проверку кредитоспособности, чтобы увидеть их финансовое положение.
Независимо от того, проверяете ли вы компанию или частное лицо, лучше всего использовать веб-сайт Experian.
Проведите проверку кредитоспособности Business (Experian) — это покажет кредитную историю компании с такими подробностями, как скорость окупаемости своих поставщиков и годовой объем продаж. Стоимость $39,95 до $49,95 в зависимости от выбранного плана. Посмотреть образец бизнес-отчета. Оценка будет от 0 до 100, при этом любая оценка выше 80 будет кредитоспособной.
Выполните проверку кредитоспособности Физическое лицо (Experian) — лучше всего также провести проверку кредитоспособности владельца бизнеса, чтобы просмотреть доходы и наличие у него каких-либо финансовых обязательств, которые могут быть отделены от бизнеса.Стоимость $14,95 потенциальному арендатору. Просмотрите образец индивидуального отчета.
Шаг 8. Утверждение или отклонение арендатора
Настало время арендодателю принять решение о том, одобрить или отклонить арендатора. В случае отклонения арендатор должен быть проинформирован письмом об отказе арендатора.
Персональная гарантия. Если бизнес арендатора не заслуживает доверия, арендодатель должен рассмотреть вопрос о том, чтобы арендатор подписал личную гарантию, которая обязывает владельца компании арендовать.Таким образом, если арендатор не выполняет свои обязательства, ответственность будет нести активы человека, а не только бизнес.
Шаг 9. Определение залога
После утверждения арендатора арендодателем залог должен быть известен арендатору. В сфере жилой недвижимости существуют законы штата, ограничивающие сумму, которую арендодатель может требовать от арендатора. В сфере коммерческой недвижимости нет ограничений на то, сколько арендодатель хотел бы взимать с арендатора.
Арендодатель обычно требует арендную плату в размере 2–3 месяцев на случай, если арендатор перестанет платить ежемесячную арендную плату, или для защиты от любого ущерба, который арендатор может причинить во время пребывания в собственности.
Шаг 10. Подписание договора коммерческой аренды
Воспользуйтесь услугами адвоката или сами составьте договор аренды. Обязательно соберите всю информацию об имуществе и арендаторе и заключите договор. После заполнения документ должен быть подписан с арендатором и арендодателем в присутствии нотариуса.
Таким образом, подписи подтверждаются, и соглашение с гораздо большей вероятностью останется в силе в суде, если его законность когда-либо будет поставлена под сомнение.
Шаг 11. Заселение
После внесения залога и подписания договора аренды арендатор должен заселиться. Это означает, что арендатор может начать использовать помещение в соответствии с условиями договора аренды. Обе стороны будут нести ответственность за свои указанные обязанности до конца срока аренды.
Сертификат Estoppel — может быть запрошен арендодателем после подписания договора аренды для подтверждения существования договора аренды между арендатором и арендодателем.
Закон об американцах с ограниченными возможностями (42 Свод законов США, § 12183) — также известный как «ADA», требует, чтобы любые коммерческие арендаторы, которые предлагают «общественные помещения» (например, ресторан, розничный магазин и т. д.) или имели по крайней мере пятнадцать (15) сотрудников соблюдают все правила доступа для инвалидов.
Это правило распространяется только на недвижимость, которая не строилась и не ремонтировалась с 1992 года.
В соответствии с 42 Кодекса США § 12183, если Арендатор использует Помещения в качестве общественного помещения (например, рестораны, торговые центры, офисные здания) или в нем работает более 15 сотрудников, Помещения должны обеспечивать размещение и доступ для лиц с ограниченными возможностями, которые равны или аналогично тому, что доступно для широкой публики. Владельцы, операторы, арендодатели и арендаторы коммерческой недвижимости несут ответственность за соблюдение требований ADA. Если Помещения не соответствуют Закону об американцах-инвалидах, ответственность за любые модификации или строительные работы возлагается на Арендодателя.
Опасные отходы (42 Кодекса США, § 6901) — вынуждает арендатора подписать в письменной форме, что он будет соблюдать любые федеральные, государственные или местные законы в отношении удаления опасных отходов.
«Означает любые и все федеральные, государственные или местные законы, постановления, правила, декреты, приказы, постановления или судебные решения, касающиеся опасных веществ, опасных материалов, опасных отходов, токсичных веществ, условий окружающей среды на, под или о Помещениях, Зданиях или Имуществе, а также о состоянии почвы и грунтовых вод, включая, помимо прочего, Закон о комплексном реагировании на окружающую среду, компенсации и ответственности от 1980 года (CERCLA), Закон о сохранении и восстановлении ресурсов (RCRA), Закон о перевозке опасных материалов, любой другой закон или юридическое требование, касающееся опасных или токсичных веществ, а также любые поправки к вышеизложенному.
Кроме того, помимо ежемесячной арендной платы, могут быть и другие области аренды, которые стороны могут захотеть обсудить, например:
Возможность продления — Используйте, если арендатор хотел бы иметь возможность оставаться в собственности в течение более длительного времени, тогда он может запросить «Возможность продления» договора аренды.
Это дает им право продлить аренду за определенную арендную плату, если они хотят.
Опцион на покупку — Используйте, если арендатор хочет приобрести недвижимость по указанной цене в течение срока аренды.
Первое (1-е) право на отказ – Если недвижимость выставлена на продажу и заключен договор с покупателем, это дает арендатору возможность приобрести недвижимость по той же цене. Арендатору обычно предоставляется 30 или 60 дней для обеспечения финансирования, если он решит приобрести недвижимость.
Договоры коммерческой аренды отличаются от договоров аренды жилых помещений. Они предусматривают гораздо больше положений в договоре для защиты как арендодателя, так и бизнеса. По сути, цель коммерческой аренды состоит в том, чтобы убедиться, что нет незавершенных дел, из-за которых ни одна из сторон не может подвергнуться риску.
Условия договоров коммерческой аренды будут различаться в зависимости от конкретного имущества и бизнеса, которому принадлежит аренда.
Условия часто обсуждаются между двумя сторонами, чтобы определить:
- Срок лизинга
- Как оплачиваются коммунальные услуги
- Кто отвечает за обслуживание (или как будет распределяться ответственность)
- Разрешены ли улучшения и изменения имущества (и в какой степени)
- Как будет использоваться имущество
- Что разрешено на территории (опасные материалы, химикаты, машины и горючие вещества)
- Ежегодное повышение арендной платы (для долгосрочной аренды, чтобы не отставать от рынка)
- Описание имущества (включая жилые помещения, технику, количество и типы комнат)
- Будет ли бизнес иметь исключительные права на имущество
- Может ли компания сдавать в субаренду или назначать участки в собственности
- Какая парковка есть и как она будет оплачиваться
- Соответствие требованиям ADA (Закон об американцах-инвалидах)
- И как будут распределяться налоги на имущество между бизнесом и арендодателем (если собственник не согласен платить за него полностью сам)
Этот список не включает все, что может потребоваться указать в договоре коммерческой аренды.
В зависимости от типа собственности или бизнеса могут потребоваться дополнительные специальные положения.
Скачать: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Загрузите в формате Adobe PDF, Microsoft Word (.docx) или Open Document Text (.odt).
I. Стороны
(1) Дата соглашения сторон. Календарная дата, к которой обе Стороны официально соглашаются с содержанием этой коммерческой аренды, должна быть указана в первой статье.
(2) Имя арендодателя. Полное имя физического или юридического лица, имеющего законное право арендовать торговую площадь, требуется по формулировке первой статьи. Как правило, это будет владелец недвижимости или арендодатель, но он будет известен как арендодатель на время оформления этих документов.
(3) Адрес арендодателя. Для этой выписки необходим почтовый адрес Арендодателя. Предъявите его там, где вас просят.
(4) Наименование Арендатора.
Лицо, которое должно платить Арендодателю за право занимать и вести бизнес на коммерческой недвижимости, является Арендатором.Как правило, это будет Коммерческая организация, поэтому обязательно идентифицируйте эту Сторону по ее официальному названию. Это означает, что любой описательный суффикс в юридическом имени Арендатора должен быть включен (например, Inc., Ltd. и т. д.).
(5) Адрес Арендатора. После идентификации Арендатора по имени укажите его или ее почтовый адрес. Это должен быть официальный адрес, по которому Лизингодатель может надежно связаться с Бизнесом Арендатора.
II. Описание сдаваемого в аренду помещения
(6) Улица Адрес .Физический адрес, по которому доступна коммерческая недвижимость, является необходимым элементом для действия настоящего договора. Эта информация должна включать номер здания, улицу и номер коммерческого помещения, а также город, штат и почтовый индекс.
После того, как этот договор будет подписан, арендатор будет платить за аренду этого помещения.
(7) квадратных футов. Площадь, которую занимает арендованное строение, должна быть указана в футах. Для этого требуется физическое измерение длины каждой стены и (если применимо) высоты потолка.
(8) Тип пространства. Коммерческие помещения часто строятся с определенной целью. Например, офисное здание будет иметь совсем другую внутреннюю планировку, чем промышленный комплекс. Определить тип площади или помещений, сдаваемых в аренду Арендатору.
(9) Другое Описание. Если для полного описания арендованного коммерческого помещения необходимо представить дополнительный контент, убедитесь, что эта информация включена в строку «Другое описание».
III. Использование арендованных помещений
(10) Определено как универсальное. Некоторые коммерческие площади будут доступны для любых целей.
Если это так, и Арендодатель не должен требовать от Арендатора ограничить свой бизнес какой-либо одной целью в течение срока аренды, тогда установите первый флажок в третьей статье.
(11) Специальное назначение. Если это соглашение предназначено для ограничения деятельности Арендатора на объекте определенной отраслью или целью, установите второй флажок.Если выбрано, укажите цель или вид деятельности, разрешенный в помещении, представив каждое из них в отведенном для этого месте.
IV. Срок аренды
(12) Срок аренды. Укажите количество лет и/или месяцев, в течение которых будет действовать эта аренда. Это будет срок аренды торгового помещения. Таким образом, указанное здесь количество лет и месяцев будет определять период времени с даты вступления в силу до даты прекращения действия.
(13) Срок действия. Первая календарная дата, с которой начинается настоящее соглашение между Арендодателем и Арендатором, должна быть указана по запросу.
(14) Истечение срока. Запись об окончательной дате этого соглашения должна быть отнесена к статье IV. Это будет означать последний день действия настоящего соглашения.
V. Гарантийный депозит
(15) Отказ от залога. По обыкновению, Арендодатель будет рассчитывать на получение определенной суммы, основанной на ежемесячной арендной плате, удерживаемой в течение срока действия настоящего соглашения.Эта сумма будет полностью возвращена Арендатору, когда договор расторгнется, и у Арендатора не будет неоплаченного остатка с Арендодателем. В некоторых штатах этот гарантийный депозит должен храниться Арендодателем на определенных типах счетов. Если Арендодатель не намерен взимать с Арендатора обеспечительный платеж, то отметьте первый флажок в заявлении.
(16) Обязательный залог. Если Арендатор должен внести залог за коммерческую площадь, выберите второй вариант утверждения.
Кроме того, задокументируйте сумму в долларах, определяющую гарантийный депозит.
VI. Аренда
(17) Сумма арендной платы. Сумма денег, которую Арендодатель ожидает от Арендатора в качестве арендной платы, должна быть выписана, а затем численно представлена в графах Статьи VI.
(18) Срок оплаты. Предполагается, что арендная плата причитается и должна выплачиваться ежемесячно. Двузначный календарный день, когда Арендатор должен представить Арендодателю месячную арендную плату, необходим для завершения заявления, сделанного в пятой статье.
(19) Выпуск процентной арендной платы. Если Арендодатель не ожидает, что Арендатор дополнит сумму арендной платы, указанную выше, дополнительными средствами от продажи Арендатором, отметьте первый флажок в Пункте (A).
(20) Требование процентной арендной платы. Если этот договор аренды требует от Арендатора предоставления процента от его или ее продаж (осуществленных на месте) в дополнение к сумме арендной платы, установите флажок «Требуется к оплате» и укажите точный процент прибыли Арендатора от Бизнес, работающий на месте, для завершения заявления.
(21) Причитающийся процент от дохода. Распределить процент от дохода Арендатора, который должен быть выплачен Арендодателю. Это значение должно быть записано, а затем представлено в числовом виде вместе с типом дохода (например, валовой объем продаж и т. д.), который будет использоваться для этого расчета.
(22) Процентная арендная плата Крайний срок. Естественно, процент прибыли от бизнеса на месте, который должен быть выплачен, будет регулярно представляться. Установите флажок, соответствующий периоду, к которому эта дополнительная сумма должна быть представлена.Например, он может быть представлен «Ежемесячно», «Ежеквартально», «Ежегодно».
VII. Плата за просрочку платежа
(23) Штраф за несвоевременную оплату аренды. Могут быть случаи, когда Арендатор не может оплатить арендную плату в двузначный календарный день месяца, в который она должна быть выплачена. Если арендная плата остается невыплаченной в течение количества дней, указанного в отчете по статье VII, то может быть взыскана пеня за просрочку платежа.
Сообщите максимальное количество дней, в течение которых арендная плата может оставаться неоплаченной, прежде чем штраф за просрочку платежа будет взиматься с места, доступного в седьмой статье.
(24) Предустановленный процент штрафа. Если штраф за несвоевременную уплату арендной платы будет составлять процент от годовой арендной платы за коммерческое помещение, выберите первое утверждение, отображаемое в статье VII, и укажите точный процент, который будет использоваться для этого расчета.
(25) Сумма штрафа в долларах. Арендодатель может установить определенную сумму в долларах в качестве штрафа за несвоевременную оплату арендной платы. Для этого необходимо выбрать вторую ведомость и указать сумму штрафа.
VIII. Расходы
(26) Аренда брутто. Если указанное выше содержание можно считать полной суммой денег, которую ожидает Арендодатель, установите флажок «Совокупная», чтобы правильно классифицировать это соглашение.
Этот выбор должен быть подтвержден инициалами Арендатора (Арендатора) и Арендодателя (Арендодателя).
(27) Модифицированная валовая аренда. Если коммерческое помещение потребует дополнительных платежей от Коммерческого арендатора или Арендодатель будет нести ответственность за определенные платежи, выберите вариант аренды «Измененная валовая сумма».Ожидается, что Арендатор и Арендодатель предоставят инициалы подтверждения, если будет выбрано это определение.
(28) Модифицированные платежи. Используйте первую область, доступную для определения аренды «Измененная валовая сумма», чтобы перечислить все расходы, которые Арендатор должен оплатить в дополнение к установленной сумме арендной платы (например, удаление отходов), и вторую область в этом элементе, чтобы перечислить все ежемесячные расходы, которые Арендодатель должен поддерживать в течение всего срока аренды (т.е. вода).
(29) Тройная сетка (NNN).
Если ожидается, что Арендатор возьмет на себя определенные обязательства в дополнение к сумме арендной платы, такие как расходы, необходимые для ведения бизнеса в арендованных помещениях, налоги, причитающиеся с имущества, составляющего арендованные помещения, и страхование, выберите « Тройная сеть (NNN)». Этот выбор должен быть подтвержден как инициалами Арендатора («Арендатор»), так и инициалами Арендодателя («Арендодатель»).
(30) Страхование от травм или смерти. Если Арендатор должен получить страховое покрытие для защиты Арендодателя от травм или смерти в помещении, установите соответствующий флажок и убедитесь, что сумма страхового покрытия, которая должна поддерживаться, документально подтверждена.
(31) Страхование материального ущерба. Выберите второй вариант в пункте C, чтобы указать, что Арендатор должен получить страховое покрытие для защиты Арендодателя от материального ущерба.
(32) Страхование от несчастных случаев.
Чтобы установить минимальную сумму страхового покрытия от несчастных случаев, которое Арендатор должен поддерживать для арендованного имущества в течение срока действия настоящего договора, установите третий флажок и введите минимальную требуемую сумму покрытия.
IX. Возможность продления
(33) Арендатор не может продлевать. Если Арендодатель и Арендатор соглашаются, что настоящее соглашение не будет продлено, отметьте первое утверждение флажком, чтобы включить это положение.
(34) Арендатор может продлить. Можно установить, что Арендатор будет иметь возможность продлить, установив второй флажок. Это положение требует дополнительной информации.
(35) Срок продления. Количество раз, когда эта аренда может быть продлена по истечении срока ее действия, должно быть записано вместе с количеством лет и месяцев, составляющих каждый возобновляемый срок.
(36) То же продление арендной платы. Если этот договор аренды может быть продлен Арендатором и такое продление не приведет к увеличению причитающейся арендной платы, установите флажок «Не увеличивать».
(37) Повышение стандарта Бюро статистики труда. Третий флажок должен быть отмечен, если Арендатор может продлить договор аренды и должен заплатить надбавку, которая рассчитывается как произведение арендной платы и годового изменения ИПЦ (индекса потребительских цен).
(38) Продление повышения процентной ставки. Если Арендатору будет разрешено продлевать этот договор аренды при условии, что он или она уплатит дополнительную сумму, рассчитываемую в процентах от текущей арендной платы, выберите четвертое утверждение.
(39) Увеличение фиксированной суммы в долларах. Если Арендатор может продлить этот договор аренды после его прекращения и должен заплатить заранее определенную сумму в долларах в дополнение к ежемесячной арендной плате в качестве увеличения, выберите окончательный отчет и запишите сумму в долларах, которая будет добавлена к текущей арендной плате.
X. Улучшения арендованного имущества
(40) Исключения из ответственности арендатора за усовершенствование. Иногда может потребоваться улучшение имущества, чтобы соответствовать любым изменениям в местном законодательстве, чтобы бизнес Арендатора оставался конкурентоспособным, или по ряду других причин. Арендодатель может нести ответственность за некоторые из этих улучшений арендованного имущества, или эти расходы могут быть покрыты Арендатором. Это должно быть урегулировано и задокументировано в Статье X путем представления каждого улучшения имущества, за которое Арендатор не обязан платить.
XXIV. Применимое законодательство
(41) Государственное право. Это соглашение может использоваться в любом штате, пока он остается совместимым, и этот штат указан в статье XXIV. Просмотрите эти документы, подтвердите, что они подчиняются законам штата, в котором находится недвижимость, затем задокументируйте название этого штата, где это запрашивается.
XXV Уведомления
(42) Информация об арендодателе. Полный почтовый адрес, по которому Арендодателю могут быть отправлены уведомления о коммерческих площадях и настоящем соглашении, требуется в соответствии с двадцать пятой статьей настоящего договора.
(43) Информация о арендаторе. Почтовый адрес, по которому Арендатор, как можно сказать, надежно получает любое официальное уведомление по почте, касающееся этих документов и сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости, должен быть предоставлен в соответствии с запросом.
ХХIII. Дополнительные положения и условия
(44) Провизия . Эти документы должны содержать все соглашения об аренде коммерческих площадей, о которых говорилось выше. Если какое-либо соглашение или положение остались без внимания, используйте место в статье XXVIII для его документирования.Только содержание настоящего договора может использовать эти документы, чтобы обязывать Арендодателя и Арендатора к его действию.
(45) Подпись Арендатора. Арендатор или Арендатор может заключить это соглашение только путем подписи. Он или она должны подписать эти документы после проверки их точности. Эта подпись вместе с датой подписи Арендатора и напечатанным именем должна быть предоставлена в соответствии с нотариусом.
(46) Подпись Арендатора Дата.
(47) Название арендатора
(48) Подпись Арендодателя. Обе стороны должны подписать этот документ, чтобы он вступил в силу. Поэтому предусмотрено место для подписи Арендодателя (Собственника недвижимости или Арендодателя). Он или она должны подписать этот документ либо в качестве владельца или арендодателя коммерческого помещения, либо в качестве официального представителя хозяйствующего субъекта, который является владельцем или арендодателем. Этот акт подписания должен быть совершен под наблюдением нотариуса.
(49) Дата подписи арендодателя.
(50) Печатное имя арендодателя.
Нотариальное подтверждение арендодателя
(51) Нотариальное удостоверение подписи Арендатора. Как упоминалось ранее, Арендатор должен подписать этот документ в присутствии нотариуса. Нотариус предоставит доказательства нотариального процесса для проверки подлинности подписи Арендатора.
Нотариальное подтверждение арендатора
(52) Нотариальное удостоверение. Подпись Арендодателя также должна быть нотариально заверена.Этот процесс поддержит подпись Арендодателя свидетельством нотариуса о том, что он или она наблюдали, как Арендодатель подписывает этот документ.
Льгота распространяется на арендаторов нежилых помещений
28 апреля 2020 г.
Автор: Александр Е.
Портер
23 апреля 2020 г. губернатор штата Иллинойс Дж. Б. Притцкер подписал Исполнительный указ 2020-30 («Приказ »), который, среди прочего, продлил действие послаблений, ранее предусмотренных Исполнительным указом 2020-10, запрещающих правоохранительным органам приводить в исполнение постановления о выселении из жилых помещений. собственности, и распространил это облегчение на выселение из нежилых помещений. В частности, Приказ предусматривает, что все сотрудники правоохранительных органов должны прекратить исполнение любых постановлений о выселении из нежилых помещений, за исключением случаев, когда установлено, что нежилой арендатор «представляет непосредственную угрозу здоровью и безопасности других арендаторов, немедленное и серьезное риск для имущества или нарушение любого применимого строительного кодекса, постановления о здравоохранении или аналогичного правила.”[1] Однако арендаторы нежилых помещений по-прежнему обязаны платить арендную плату в соответствии с любым договором аренды.
Приказ также предоставляет помощь арендаторам жилых помещений, запрещая любому арендодателю или управляющему имуществом подавать иск о выселении в соответствии с 735 ILCS 5/9-101, и след. ., «если только арендатор не представляет прямую угрозу здоровью и безопасности других арендаторов, прямой и серьезный риск для имущества или нарушение любых применимых строительных норм, постановлений о здравоохранении или аналогичных правил».[2] Как и арендаторы нежилых помещений, арендаторы жилых помещений по-прежнему обязаны платить арендную плату.
Приказ вступает в силу 23 апреля 2020 г. и действует до конца Постановлений губернатора штата Иллинойс о стихийных бедствиях.[3]
Krieg DeVault по-прежнему стремится предоставлять клиентам необходимую информацию о постоянно меняющемся ландшафте современной окружающей среды. Если вы хотите узнать больше о наших специалистах в области финансовых услуг, нажмите здесь.
[1] Доступно по адресу https://www2.
Добавить комментарий