Договор аренды недвижимости с правом выкупа

Договор аренды с последующим выкупом. Общие положения

Правовое регулирование порядка заключения договоров аренды недвижимости, предполагающих возникновение у арендатора права выкупа, производится Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ):

• по условиям в части аренды — гл. 34;
• по условиям в части купли-продажи — § 1 и 7 гл. 30.

Законодателем в ст. 421 ГК закреплен принцип свободы договора, предоставляющий гражданам и организациям самостоятельно определять условия и правовые последствия при заключении соглашений. Такая возможность способствует оформлению смешанных договоров, совмещающих в себе условия двух и более их видов. При этом на законодательном уровне регламентируются лишь основные правила и принципы проведения тех или иных сделок, стороны же вправе указать в соглашении любые другие правила, если те не противоречат закрепленным в законе.

Договор аренды недвижимости с правом покупки — возмездный и консенсуальный. По условиям такой сделки одна сторона передает другой в аренду на определенный срок недвижимость и обязуется при внесении полной выкупной цены передать предмет сделки в ее собственность арендатора, другая — берет обязательство по своевременному внесению арендных платежей, выплаты по окончании определенного срока выкупной цены за имущество и получения его в собственность.

На практике заключенное соглашение включает одно из следующих условий перехода в собственность арендованной недвижимости (ст. 624 ГК РФ):

• по истечении определенного времени;
• после выплаты установленной соглашением выкупной цены в полном объеме.

Выкупная цена, в зависимости от достигнутых договоренностей, может как включаться в арендные платежи, так и вноситься по окончании срока аренды. Перешедшим в собственность имущество считается после полной выплаты выкупной цены и государственной регистрации перехода права.

Форма договора аренды с выкупом недвижимости

В отношении описываемого в статье вида сделок действует специальная норма (ч.

 3 ст. 609 ГК), закрепляющая, что в случае заключения договора аренды недвижимости с последующим выкупом оформление осуществляется в форме, предусмотренной законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества. Требования же, предъявляемые к форме такого, закреплены в ст. 550, 551 ГК РФ и предполагают:

1. Письменное оформление сделки.
2. Составление одного документа, содержащего подписи обеих сторон.

При этом ГК прямо закрепляет виды сделок, подлежащих государственной регистрации, и договор аренды недвижимости, заключенный на срок до 12 месяцев, в их число не входит. Регистрация обязательна лишь для соглашений, заключенных на более длительный срок, в связи с чем стороны часто оформляют контракты на 11 месяцев с последующей пролонгацией на тот же или иной срок.

По окончании срока аренды и выплаты выкупной цены арендованная недвижимость подлежит передаче арендатору. Факт перехода права собственности подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст.

 223 ГК РФ) — только после этого у арендатора возникает право собственности. После выплаты выкупной цены платить арендные платежи не нужно, т. к. договор аренды в связи с этим прекращает свое действие.

Стороны договора аренды с правом выкупа нежилого помещения и их обязанности

В качестве участников договора аренды недвижимости с последующим выкупом, несмотря на наличие в нем элементов купли-продажи, выступают:

• арендодатель — как правило, собственник имущества (исключение — субаренда), который передает другой стороне объект недвижимости в аренду, а после выплаты выкупной цены — в собственность;
• арендатор — лицо, заключившее с собственником недвижимости соглашение об использовании имущества с возможностью его выкупа при условии внесения арендной платы и возмещения согласованной стоимости.

Поскольку договор является смешанным и включает условия купли-продажи, допустимо именовать стороны также как покупатель и продавец соответственно.

Правовой статус сторон определяется с учетом условий сделки и предполагает возложение на арендодателя (продавца) следующих обязанностей:

• предоставить недвижимость во владение и пользование другой стороне;
• осуществлять капитальный ремонт до момента выплаты выкупной цены и перехода права собственности к арендатору;
• нести расходы по уплате налогов и сборов.

Этот перечень не является исчерпывающим, дополнительные условия могут быть определены в договоре.

Арендатор (покупатель) обязан:

• уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки в оговоренном там же порядке;
• производить текущий ремонт помещения;
• нести расходы на содержание имущества.

Данный перечень также может быть расширен условиями договора, определенными сторонами.

В соглашение могут включаться и прочие условия, в том числе касающиеся перехода риска случайной гибели недвижимости, содержания имущества и возложения на одну из сторон расходов по государственной регистрации сделки.

Существенные условия, образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом

Существенными признаются условия договора, подлежащие обязательному согласованию сторонами и закреплению в заключаемом соглашении. Если они не определены, впоследствии договор может быть по инициативе любой из сторон (равно как и иного заинтересованного лица) признан в судебном порядке незаключенным.

Существенными для договоров аренды недвижимости с последующим выкупом являются следующие условия:

• предмет, то есть имущество, которое арендатор передает арендодателю;
• выкупная цена, то есть сумма, которую должен выплатить арендодатель;
• условия и порядок выплаты выкупной цены.

Как видите, срок аренды существенным условием не является, т. е. сделка может быть заключена как на определенный срок, так и бессрочно. В случае неограниченного срока аренды переход права собственности к арендатору возможен только после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Выплата выкупной цены может осуществляться и на периодической основе (как арендные платежи), и посредством единовременного взноса по окончании срока аренды. Если договор содержит условие о выплате выкупной цены совместно с арендными платежами, следует включить стоимость имущества в размер платежей, предварительно разделив ее на количество месяцев аренды.

Образец договора аренды с последующим выкупом, в котором отражены все его существенные условия, доступен для скачивания на нашем сайте.

Скачать образец

Основания и порядок досрочного прекращения договора

Принцип свободы договора предполагает право не только на свободное заключение соглашений, но и на их расторжение в любой момент с учетом интересов каждой из сторон. Расторжение сделки по аренде недвижимости, в том числе предусматривающей право выкупа, осуществляется:

1. По соглашению сторон. В этом случае арендатор и арендодатель подписывают письменный документ, в котором указано, что договор аренды расторгается.
2. По инициативе арендатора, в случаях, предусмотренных законом и договором.
3. По инициативе арендодателя, в случаях, предусмотренных законом и договором.

Как составить соглашение о расторжении договора, читайте в другой нашей статье. Об одностороннем же отказе сторон от исполнения сделки расскажем подробнее здесь.

Односторонний отказ от сделки

Законодателем предусмотрено право любой из сторон на расторжение сделки в одностороннем порядке до момента надлежащего встречного исполнения, произведенного другой стороной. В части договора аренды, закрепляющего за арендатором право выкупа арендуемой недвижимости, встречным исполнением для арендодателя является передача в собственность арендатору объекта, для арендатора — выплата выкупной цены.

Таким образом, арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора до момента выплаты выкупной цены, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество и т. д. (ст. 619 ГК РФ). Указанный перечень причин не является исчерпывающим и по решению сторон может быть расширен.

Арендатор же может потребовать расторжения сделки в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество, чинит препятствия в пользовании им, не осуществляет капитальный ремонт. Кроме того, расторжение возможно и в случаях, когда недвижимость не отвечает условиям сделки (например, площадь ее существенно меньше, чем предусмотрено договором).

***

Итак, рассматриваемое соглашение является смешанным, поэтому к нему применяются условия, актуальные как для договоров купли-продажи, так и для договоров аренды. Особое внимание следует уделить порядку выплаты выкупной цены и перехода права собственности на арендованную недвижимость. Образец договора аренды недвижимости с правом выкупа, представленный по ссылке выше, позволит составить представление о том, как выглядит юридически правильно составленный документ такого рода.

что это такое, порядок оформления

Аренда с правом выкупа недвижимости используется достаточно редко. Данный тип сделки интересен для обеих сторон: продавец регулярно получает денежные средства вплоть до момента передачи права собственности, а покупатель, не имеющий в наличии полной суммы для покупки объекта, может сразу начинать пользоваться им и постепенно выплачивать стоимость. Несмотря на преимущества, такой договор весьма сложен с юридической точки зрения.

Содержание

• 1 Сущность договора и его актуальность
  • 1.1 Достоинства и недостатки для сторон
  • 1.2 Отличия от лизинга
• 2 Оформление
  • 2.1 Составление документа
  • 2. 2 Оценка недвижимости и переход прав
  • 2.3 Расторжение договора
• 3 Особенности аренды нежилых помещений
• 4 Итоги

Сущность договора и его актуальность

---

Перед рассмотрением порядка оформления договора необходимо понять, что это такое. Подобные отношения предполагают возможность использования недвижимости покупателем в личных целях и переход права собственности от предыдущего хозяина в будущем. Переход выполняется по завершению действия договора о найме или до его истечения посредством внесения оставшейся суммы выкупа.

Если условие оплаты не указано в договоре между сторонами, то его можно внести в дополнительный документ. Также можно договориться о включении уже уплаченных взносов в счёт итоговой цены.

Достоинства и недостатки для сторон

---

Ключевыми преимуществами для владельца недвижимости являются:

1. Продажа объекта по ценам, превышающим реальные.
2. Передача права собственности исключительно после получения требуемой суммы.

Нанимателю данный договор прежде всего интересен возможностью:

1. Пользоваться недвижимостью до полного её выкупа.
2. Избежать необходимость получения кредита в банковском учреждении.
3. Отказаться от полного выкупа в любой удобный момент по личным причинам.

Среди недостатков для наймодателя можно выделить следующие:

• повышен риск потери возможной прибыли в случае, если в силу определённых обстоятельств цена объекта возрастёт в период постепенных расчётов;
• объект, сдающийся в аренду, может быть использован не по назначению, а по личным желаниям арендатора.

Наниматель, в свою очередь, сталкивается с такими минусами:

• помещение остаётся в собственности хозяина до полной передачи права собственности, в связи с чем предыдущий владелец может проводить с имуществом такие операции, как, например, передача в залог для получения кредита;
• хозяин может расторгнуть договорённость в любой момент и отказать в возврате денежных средств, уже уплаченных за аренду;
• если владелец недвижимости, с которым заключен договор, умрёт, то обсуждать вопросы придётся с его прямыми наследниками.

Во избежание неожиданностей нужно заранее предусмотреть риски и постараться обезопаситься от них путём грамотного оформления соглашения.

Отличия от лизинга

---

Схожесть договора аренды с правом выкупа и договора лизинга вызывает большие трудности у неосведомлённых граждан. У сделок много общих черт, однако ключевым отличием является тот факт, что в отношениях лизинга присутствует сразу три стороны: владелец объекта, арендатор и посредник.

Порядок выплат при арендном соглашении с выкупом может быть построен по одному из двух альтернативных вариантов:

• наниматель перечисляет взносы за стоимость объекта совместно с арендными платежами;
• наниматель выплачивает лишь аренду, сумма которой идёт в счёт выкупной стоимости.

В зависимости от выбранного варианта будут возникать различия в бухгалтерском и налоговом учёте для обеих сторон сделки.

Договор аренды с правом выкупа недвижимости предполагает, что по завершению действия документа обязательства выполнены, вследствие чего происходит переход недвижимости в собственность арендующего лица. Если положения будут нарушены, то владелец объекта сможет потребовать вернуть недвижимость.

Оформление

---

Особенностью такой формы соглашений является то, что в него войдёт сразу два вида договорённостей:

1. Договор продажи.
2. Соглашение об аренде.

Передачу права собственности необходимо будет зарегистрировать в Росреестре (можно обратиться и в любое отделение МФЦ). Двойственная природа определяет и некоторые особенности, касающиеся судебной практики.

Составление документа

---

Договор об аренде с правом последующего выкупа должен содержать следующую информацию:

1. Информацию об участниках сделки с указанием ФИО, сведений из паспортов, мест прописки и контактных данных.
2. Предмет соглашения. В качестве предмета выступит объект недвижимости. Необходимо прописать технические и иные параметры, указать на место расположения, приложить информацию о документах, подтверждающих право собственности владельца.
3. Цена договора. Стороны должны договориться о сумме, которая нужно выплатить для перехода права собственности. Для качественной и грамотной оценки недвижимости нужно воспользоваться услугами компаний, проводящих независимую экспертизу.
4. Порядок оформления выплаты. Нужно расписать график выплаты текущих взносов, их точный размер и дату последнего расчёта. Наличные средства должны передаваться с расписками, которые хранятся вплоть до итогового оформления перехода имущества к новому владельцу. Чаще всего переводы осуществляются в безналичной форме.
5. Дата регистрации передачи права собственности. В большинстве случаев такой датой становится момент внесения последнего платежа, однако стороны могут выбрать и любую другую по личному усмотрению.
6. Арендные выплаты. Указывается размер платежей за аренду, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности участников сделки. В этом пункте важно уточнить факт включения арендных выплат в сумму общей стоимости имущества.
7. Возможные причины для расторжения отношений. Стороны указывают основания, которые в дальнейшем могут быть использованы для аннулирования договора.
8. Порядок действий в непредвиденных ситуациях. Здесь прописывают действия, которые будут предприняты в случае смерти одной из сторон. При необходимости указывают и информацию о будущем правопреемнике.
9. Информация о страховых случаях.

Чем детальнее будут прописаны пункты, тем ниже вероятность возникновения проблемных и спорных ситуаций.

Практикующие специалисты рекомендуют проверить некоторые дополнительные факторы:

• до заключения договора убедиться, что недвижимость не обременена;
• проверять на предмет обременения или залога и в течение всего периода аренды, поскольку собственник не теряет права собственности и может беспрепятственно использовать объект в качестве залога;
• сразу закреплять временные рамки;
• отражать в документе факт страхования вне зависимости от того, какая сторона сделала это;
• проверить перед заключением соглашения факт того, что владелец жилья действительно имеет право распоряжаться им.

Особенности, которые нужно учесть при составлении документов:

1. В бумагах нужно чётко отразить факт наличия права выкупа. Точная формулировка позволит обезопаситься от возможных проблем при судебном разбирательстве.
2. Главное отличие аренды с выкупом от рассрочки заключается в том, что в первой ситуации нужно учесть как стоимость выкупа, так и регулярную аренду, а во втором – исключительно выкупную цену размеренными платежами.
3. Предмет соглашения и обязанность наймодателя передать право собственности нужно описать максимально детально.

Арендатор не обязан вносить выкупную стоимость. Он может лишь регулярно исправно оплачивать аренду, но не выкупать объект в последствии.

Скачать договор аренды с правом выкупа (образец)

Оценка недвижимости и переход прав

---

При передаче объекта в долгосрочную аренду нужно заранее выяснить его рыночную стоимость. При этом участники сделки должны сразу договориться о том, что колебания рыночной цены в будущем не окажут влияния на размер стоимости выкупа: эту договорённость также нужно внести в бумаги.

Чтобы исключить конфликты, рекомендуется указывать в договоре формулу расчёта итоговой цены объекта, а не конкретную фиксированную сумму.

Права от хозяина к арендатору перейдут в следующих случаях:

1. Период действия договора истёк.
2. Арендатор полностью выплатил заявленную стоимость недвижимости.

Чтобы зафиксировать переход, нужно зарегистрировать договор о продаже в Росреестре.

Расторжение договора

---

Суд может прекратить действие соглашения между сторонами в ситуациях, если наниматель:

• применяет объект недвижимости не по назначению, нарушая при этом соответствующие положения договора;
• ощутимо ухудшает состояние помещения;
• три раза подряд просрочил выплату арендной платы;
• отказывается проводить капитальный ремонт в те сроки, которые оговорены в документах.

При желании стороны могут добровольно указать и другие причины досрочного расторжения отношений. Процедуру проводят исключительно после передачи второму участнику сделки требования о выполнении обязательств в установленный срок. Инициатору нужно сформировать претензию, высчитать сумму неустойки и указать на возможность расторжения договора в случае невыполнения требований.

Особенности аренды нежилых помещений

---

Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.

В самом договоре нужно прописывать те характеристики, которые соответствуют технической документации.

В качестве дополнения можно выделить следующие тонкости:

1. Сохранение записи в ЕГРН об аренде не говорит о том, что новый собственник обязан оплачивать аренду и после получения объекта в личную собственность. Такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон и при условии, что объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью и не арендуется малыми и средними предпринимателями.
2. Арендатору нельзя улучшать характеристики имущества без согласования с непосредственным собственником, так как это может привести к расторжению договорных отношений.

Рассмотренный вид договора аренды достаточно специфичен и имеет огромное количество нюансов. Подавляющая часть особенностей вызвана смешанной природой документа.

Итоги

---

Сделаем некоторые выводы:

• данный тип арендного соглашения имеет массу достоинств для обеих сторон сделки, однако при этом участники должны принять на себя и некоторые риски;
• договор состоит из двух частей, в связи с чем у граждан часто возникают проблемы при его составлении;
• изменения в рыночной стоимости объекта при долгосрочной аренде не должны влиять на выкупную цену;
• существует установленный перечень оснований для расторжения договорных отношений, однако участники при желании могут дополнить список собственными предложениями.

Воспользовавшись услугами юриста при составлении бумаг, можно избежать неточностей и получить гарантию того, что договор не будет оспорен злоумышленниками.

Коммерческая аренда: юридические документы и консультации

Коммерческая аренда: юридические документы и консультации – Rocket Lawyer

Получить наше приложение

Счет ЗарегистрироватьсяВойти

Войти Зарегистрироваться

Сдайте в аренду вашу коммерческую недвижимость, используя профессиональные юридические документы.

Trustpilot

Trustpilot

Документы

• Договор коммерческой аренды

  Аренда коммерческой недвижимости с уверенностью

• Соглашение об аренде помещений

  Сдача помещений в аренду для проведения мероприятий любого типа

• Аренда парковочного места

  Аренда парковочного места

• Договор аренды складского помещения

  Установление условий аренды складского помещения

• Аренда фермы

  Заключение договора аренды фермы

• Соглашение об аренде объекта

  Сдача вашей недвижимости в аренду для проведения специальных мероприятий

• Коммерческая субаренда

  Субаренда коммерческой недвижимости

• Коммерческая аренда с правом выкупа

  Сохраняйте гибкость при использовании вашей собственности

• Triple Net Lease

  Возложить на арендатора ответственность за расходы на недвижимость

• Аренда ресторана

  Оформление условий аренды ресторана

• Аренда офисных помещений

  Заключить договор аренды офисных помещений

• Аренда торговых площадей

  Сдача коммерческой недвижимости в аренду розничному торговцу

• Аренда рекламного щита

  Аренда места на вашем участке для размещения рекламного щита

• Аренда склада

  Сдача склада в аренду

• Аренда производства

  Аренда имущества производителю

• Сдача в субаренду франчайзером

  Сдача вашего коммерческого помещения в субаренду франчайзи

• Аренда нефти

  Предоставление прав на разведку нефти или добычу газа

• Аренда газа

  Аренда имущества для разведки нефти и газа

Часто задаваемые вопросы по аренде нежилых и коммерческих помещений

• В чем преимущества долгосрочной коммерческой аренды?

  В отличие от договоров аренды жилых помещений, которые часто заключаются только на год, многие договоры аренды нежилых помещений длятся много лет. Если вы сможете подписать ответственного делового арендатора на много лет, вы получите долгосрочный доход. Если бизнес представляет собой ресторан или торговое помещение, успех бизнеса может частично зависеть от местоположения, что может побудить их арендовать на более длительный срок. Если вам было трудно арендовать помещение на длительный срок, аренда по более низкой цене может оказаться более выгодной, чем дорогостоящая краткосрочная аренда в долгосрочной перспективе.

  Вот еще несколько преимуществ долгосрочной коммерческой аренды:

  • Не нужно делать ремонт так часто, как
  • Арендатор может согласиться оплатить некоторые улучшения
  • Арендатор может согласиться оплатить налоги на имущество, страховку и коммунальные услуги
  • Если вы подаете заявку на финансирование, выгодны долгосрочные договоры аренды
  • Вы можете увеличить арендную плату сверхурочно по мере роста бизнеса

• Какой залог я должен брать за нежилую недвижимость?

  Законные ограничения на гарантийные депозиты различаются в зависимости от штата и варьируются от суммы, эквивалентной арендной плате за один месяц, до неограниченной суммы. Если вы не уверены в том, какие законы применимы к вашей ситуации, спросите у юриста.

• Должен ли я разрешать своим коммерческим арендаторам субаренду?

  В некоторых случаях разумным ходом может быть коммерческая субаренда. Например, если у вас есть арендатор, дела которого идут неважно, вы можете получить выгоду, разрешив ему сдать недвижимость в субаренду другому предприятию. В этом случае ваш первоначальный арендатор по-прежнему будет нести ответственность за арендную плату и первоначальные условия аренды, но вы можете увеличить свои шансы на получение арендной платы от более прибыльного бизнеса. Вы также можете сэкономить деньги на судебных издержках, связанных с официальным выселением, если обанкротившаяся компания не может платить арендную плату. Другая ситуация, которая может быть полезной, — это если стратегический партнер хочет разделить пространство с вашим арендатором с целью увеличения доходов для обоих предприятий. Например, кофейня и пекарня могут захотеть арендовать ваше помещение вместе, чтобы помочь бизнесу друг друга. Вам придется решить, что имеет финансовый смысл для вас.

• Должен ли я помогать оплачивать или финансировать перестройку здания?

  Некоторые арендаторы могут захотеть изменить арендованное пространство. Сумма, которую вы решите инвестировать в обновления, часто зависит от характера ремонта и продолжительности аренды. Чем дольше срок аренды, тем больше у вас будет мотивации помочь с реконструкцией здания. Если вы решите помочь своим новым жильцам обновить здание, вы можете помочь им двумя способами. Вы можете помочь им напрямую, заплатив за ремонт самостоятельно, или вы можете получить скидку на аренду на несколько месяцев, чтобы помочь своим арендаторам оплатить обновление. При пятилетней аренде арендодатель может вычесть до шести месяцев арендной платы, чтобы помочь с ремонтом. В некоторых случаях вы можете захотеть добавить в договор аренды пункт, определяющий, как вы хотите, чтобы имущество было возвращено вам.

• Какая страховка нужна для сдаваемого в аренду нежилого помещения?

  Хотя вам необходимо иметь собственную страховку, вы также можете потребовать, чтобы ваши жильцы также имели соответствующую страховку. Как правило, арендаторы должны иметь достаточную страховку общей ответственности для покрытия своего имущества, ущерба и травм. Вы можете потребовать, как минимум, 1 000 000 долларов США за каждый инцидент, а также можете запросить специальное одобрение, в котором вы будете указаны в качестве дополнительного застрахованного лица. Вы также можете потребовать, чтобы у них была страховка для покрытия ущерба, который они могут понести в отношении вашего имущества. Хотя вы не можете управлять их бизнесом за них, вам может быть полезно поговорить с вашими коммерческими арендаторами о других видах страхования, которые могут помочь им сохранить платежеспособность их бизнеса, таких как страхование компенсации работникам и страхование от прерывания бизнеса. Успех их бизнеса помогает гарантировать, что вы получите свою арендную плату, поэтому помощь им в выяснении того, какая дополнительная страховка им может понадобиться, поможет вам обоим.

Задать вопрос юристу

Наши сетевые юристы готовы помочь вам.

Введите свой вопрос здесь Осталось символов: 600

Ракетный юрист по вызову ^® Адвокаты

Юридические справочники

1. Как арендовать гараж для хранения или парковки

   4 минуты чтения

2. Коммерческий процесс выселения

   3 минуты чтения

3. Ключевые условия, которые должны быть указаны в вашем договоре коммерческой аренды

   2 минуты чтения

4. Как оценить коммерческую недвижимость для вашего бизнеса

   3 минуты чтения

5. Как оценить договор коммерческой аренды

   3 минуты чтения

6. Могут ли арендодатели переоборудовать помещения общего пользования?

   3 минуты чтения

7. Альтернативы коммерческому выселению

   3 минуты чтения

8. Как купить или арендовать офисное помещение для вашего бизнеса

   3 минуты чтения

9. Коммерческая аренда, наиболее пострадавшая от COVID-19

   4 минуты чтения

10. Что происходит, когда ваш арендатор подает заявление о банкротстве?

    5 минут чтения

11. Каковы перспективы коммерческой аренды в 2023 году?

    4 минуты чтения

Поле ввода поискового запроса

Договор коммерческой аренды с правом выкупа

Договор коммерческой аренды с правом выкупа, также известный как опцион аренды. 4 мин. чтения

Обновлено 21 октября 2020 г.:

Договор коммерческой аренды с опционом на покупку, также известный как опцион аренды, представляет собой форму договора коммерческой недвижимости, в котором арендатор и владелец имущества соглашаются, что у арендатора есть возможность купить указанное имущество по окончание оговоренного срока аренды. В договоре обычно указывается срок, в течение которого арендатор имеет возможность выкупить арендованное имущество. Стороны договариваются о нижеследующем:

• Цена продажи и срок действия договора.
• Сумма ежемесячной арендной платы, которая будет зачислена на возможную покупку.
• Кто будет отвечать за повседневное обслуживание имущества.

Цена покупки

В зависимости от обстоятельств юридическое соглашение или контракт могут включать или не включать установленную цену. Однако когда это происходит, цена может быть согласованной стоимостью или стоимостью, оцененной на момент покупки. При заключении опционных договоров аренды существенную роль играет намерение сторон. В нескольких судебных решениях судьи всегда полагались на намерения сторон при определении того, можно ли рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, а не на экономические критерии.

Опцион на аренду обычно остается в силе, если в момент заключения сделки стороны полагали, что взимаемая арендная плата отражает справедливые рыночные ставки, а цена опциона учитывает оценку будущей стоимости. Два тщательно продуманных фактора свидетельствуют о приобретении арендатором доли участия в собственности. Во-первых, сумма цены опциона и арендных платежей должна приблизительно соответствовать справедливой рыночной стоимости имущества. Во-вторых, должны быть доказательства того, что арендная плата превышает текущую справедливую рыночную стоимость аренды недвижимости.

Налоговые последствия, когда опцион на аренду рассматривается как продажа

Когда опцион на аренду рассматривается как продажа, возникают два существенных налоговых последствия:

• Изменяются характер арендной платы и платежа по опциону в течение срока аренды.
• Изменено время перехода права собственности.

Налоговые последствия для арендатора-покупателя

• Ни одному арендатору не разрешается вычитать свои арендные платежи как таковые.
• Учитывая предполагаемую покупную цену амортизируемых улучшений, арендатору разрешается вычесть такую ​​амортизацию.
• Вычет подоходного налога в виде части арендной платы, которую производит арендатор. Этот вычет рассчитывается в соответствии с правилами вмененного процента.

Налоговые последствия для арендодателя как продавца

Ниже приведены налоговые последствия опциона на аренду для арендодателя как продавца:

• Оплата опциона считается авансовым платежом.
• Арендные платежи, уплачиваемые арендодателю в рамках опциона на аренду, считаются частью продажной цены.
• Переклассифицированные арендные платежи приводят либо к обычным убыткам, либо к обычным долгосрочным доходам.
• Доход от аренды, также известный как обычный доход, приводит к выручке от продажи, также известной как прирост капитала.
• Поскольку предполагается, что арендодатель продал имущество, ему не разрешается вычитать какие-либо амортизационные отчисления или расходы на аренду.

Преимущества права аренды для арендаторов

Как арендатор, имеющий право аренды, вы получаете многочисленные преимущества, заключая договор коммерческой аренды со своим арендодателем. Во-первых, время от времени потребуется ремонт. В таких случаях вы можете заключить несколько творческих сделок и впоследствии применить стоимость работы к покупной цене. Во-вторых, возможность аренды дает вам время накопить первоначальный взнос без потери имущества. В-третьих, ваш договор аренды действителен до тех пор, пока он согласен с арендодателем, и поэтому вам не нужно выезжать из собственности. Наконец, вариант аренды позволяет вам решить свои кредитные проблемы, чтобы претендовать на традиционную ипотеку.

Преимущества права аренды для арендодателя

Право аренды дает значительные преимущества любому арендодателю. Эти преимущества заключаются в следующем:

• Поскольку арендатор надеется когда-нибудь стать владельцем недвижимости, он будет хорошо о ней заботиться
• Арендодатель получает невозмещаемую плату за опцион аренды от арендатора-покупателя независимо от того, воспользуется ли арендатор опционом.
• Учитывая, что часть платежей арендатора идет на конечную покупку, арендодатель получает более высокие ежемесячные платежи от арендатора-покупателя.
• Арендатор-покупатель берет на себя полную ответственность за ремонт и техническое обслуживание.
• Если арендатор сможет воспользоваться опционом, купив таким образом недвижимость, договор купли-продажи уже будет заключен, и комиссия за продажу будет ниже.

Вы можете быть новичком в сфере недвижимости или опытным магнатом коммерческой недвижимости, которому нужен бизнес-юрист для решения ваших юридических вопросов. Если вам нужна помощь в решении вопросов, связанных с договором коммерческой аренды с возможностью выкупа, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel.