Что такое аренда жилья с последующим выкупом и как это работает

Наряду со всем известной ипотекой есть еще один способ обзавестись домом или квартирой. Его суть заключается в аренде недвижимости с последующим выкупом. Подробнее расскажем в нашей статье.

В чем суть

Здесь речь идет о договоре с правом последующего выкупа — его заключают между собой собственник квартиры и покупатель (двусторонний договор) или собственник, покупатель и посредник в виде, например, агентства недвижимости (трехсторонний договор). Далее покупатель на протяжении периода, в течение которого он сохраняет статус нанимателя, на регулярной основе делает взносы — за аренду и частично за выкупную стоимость жилья. По мере полной оплаты стоимости согласно договору покупатель-арендатор получает статус собственника и объект недвижимости переходит к нему. Участвующие в договоре стороны ставят подписи на акте об исполнении обязательств, и новый владелец оформляет на себя жилье.

В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита

Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора. В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения. После выплаты кредита данное обременение будет погашено.

Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом этого не требуется.

Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные.

При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт.

В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.

Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом

В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.

Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.

Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).

Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.

Риски продавца

Жилье со временем может ощутимо подорожать, но прописанная в договоре стоимость объекта недвижимости будет неизменной вне зависимости от срока договора — это упущенная выгода. Существует вероятность, что покупатель организует в жилье коммерческую деятельность или сдаст его в субаренду, то есть не будет использовать его по назначению. Но данный риск справедлив и в случае с обычной арендой. Если налоги на имущество и плата за «коммуналку» вырастут, то прибыль от арендной платы, прописанной в договоре, снизится. Чаще всего стороны сделки «на берегу» договариваются о том, что сумма платежа за аренду в зависимости от роста налогов и «коммуналки» тоже может меняться в большую сторону.

Риски покупателя

До того, как будет выплачена полная цена объекта недвижимости, его собственником выступает продавец. Это означает, что у него сохраняется право распоряжаться этим жильем — он может подарить его, продать и пр. В любой момент договор, пусть и со штрафными санкциями, но может быть расторгнут продавцом. При этом вернуть средства, которые были получены в счет выкупной цены, продавец может отказаться — это уже прямой путь к судебным тяжбам.

Также не стоит забывать, что при попустительстве продавца на жилье может быть наложено обременение в виде ареста или залога, а если он обанкротится, то не исключена вероятность изъятия жилья.

Часто при сделках об аренде с последующим выкупом большую роль играет наличие у их участников уже сложившихся доверительных отношений, поэтому нередко в качестве сторон договора выступают давно знакомые друг с другом люди, друзья, родственники и т.д. Сама по себе сделка такого типа может представлять интерес для тех, кто снимает жилье, но в силу тех или иных причин не может оформить ипотеку. Главное помнить: для заключения договора всегда нужно привлекать соответствующих специалистов, и в случае обоюдной заинтересованности аренда квартиры с последующим выкупом может быть весьма привлекательным способом обзавестись крышей над головой.

Отличия аренды жилья с выкупом от ипотеки, о которых нельзя молчать

Исследование «Федерального бюро выкупа жилья» показало, что за последний год популярность аренды жилой недвижимости с последующим выкупом выросла более чем двукратно, на 113%.

Механизм расширяет географию присутствия и завоевывает свою аудиторию. При этом у участников рынка недвижимости относительно его будущего есть опасения, связанные со снижением ставок по ипотеке, которая сегодня благодаря огромным рекламным бюджетам воспринимается едва ли не единственным доступным для населения способом приобретения жилья.  

Однако знакомые с возможностями механизма эксперты называют минимум 4 ключевых отличия аренды с выкупом от ипотеки, на которые стоит обратить пристальное внимание всем участника рынка недвижимости от покупателей до государственных ведомств и министерств. Благодаря им в обозримом будущем аренда с выкупом должна стать очень опасным конкурентам ипотеки.

1. Доступность

Профессионалы ипотечного рынка знают, что категорий граждан, которым получить ипотеку нереально по множественным причинам от семейного положения до профессиональной принадлежности, более чем достаточно.

В то же время стать участником сделки по аренде с выкупом может любой гражданин, ограничений для этого просто нет. Наличие возможности платить ежемесячный взнос за жилье, без справок о доходах и поручителей, является достаточным условием.

Условия для заключения сделки купли-продажи жилья в ипотеку и аренду с выкупом сравним в таблице.

2. Понятность

Люди, встречавшиеся с ипотекой лицом к лицу, расскажут, что процесс этот сложный, требующий соблюдения строгих процедур, а в договоре обязательно присутствует большое количество дополнительных условий, например пеней за просрочку платежей и пакет обязательных страховок. Ипотека – этот формализованный банковский продукт, описанный сложным специализированным языком, в нюансах которого неподготовленному человеку разобраться невозможно. Поэтому большинство подписывает, что дают, а потом разгребают последствия.

Аренда с выкупом работает на порядок проще. В сущности это долгосрочная сделка купли-продажи, основными параметрами которой являются: стартовый взнос, продолжительность действия договора, величина ежемесячной выплаты.

Все 3 величины договорные и после регистрации сделки в управлении Росреестра остается неизменными. Никаких обременительных условий и дополнительных выплат нет.

3. Меньшие финансовые риски

Покупка недвижимости в аренду с выкупом сопряжена с гораздо меньшими финансовыми рисками. Для человека подбирается объект исходя из его финансовых возможностей. Условия по ипотеке всегда диктует банк, с которым не поторгуешься.

Николай Овчинников, руководитель «Федерального бюро выкупа жилья», отметил: «Ключевые риски ипотеки кроются не в величине процентной ставки и сумме переплаты, на которые в первую очередь обращают внимания покупатели, а в долгосрочном характере сделки. Выдавать краткосрочные займы банкам невыгодно, а за 20 лет в стране может случиться даже несколько экономических кризисов. За счет этого вероятность дефолта плательщика очень велика, что банку выгодно».

Эксперт подчеркнул, что срок покупки жилья при аренде с выкупом (от 1 года до 7 лет) всегда меньше срока кредита. За это время имеющие накопления граждане сумеют выкупить квартиру или дом. Людям без накоплений подбирают сначала для покупки доступный объект недвижимости: комнату в общежитии, малосемейке или коммунальной квартире, долю в жилом доме. В дальнейшем, продавая эту недвижимость, можно выкупать более дорогую, доплачивая разницу. Таким образом та же квартира или дом, как и в ипотеку, приобретается без кредитов в несколько этапов, но с гораздо меньшим риском угодить в финансовую яму.

Основные финансовые риски при покупке жилья в ипотеку и аренду с выкупом сравним в таблице.

4. Социально-экономическая польза

Самый сложный вопрос, о котором необходимо сказать обязательно. Ипотека является в первую очередь кредитом, пусть с самой низкой процентной ставкой по рынку, но все же. Кредиты работают так, что банки зарабатывает деньги из денег, не производя товаров и услуг.

Получается, чтобы иметь возможность нормально жить в собственной квартире человек вынужден обогащать банк. Его материальные блага уходят из реального сектора экономики, пополняя банковские резервы и увеличивая инфляционную составляющую. В глобальных масштабах это приводит к созданию так называемых «мыльных пузырей», которые лопаются и вызывают очередной глобальный экономический кризис.

Аренда с выкупом работает принципиально по-другому. Деньги одного физического лица переходят к другому в обмен на имущественные права, поэтому остаются в реальном секторе экономики.

Почему бы государству не диверсифицировать средства, направленные на решение проблемы доступного жилья в развитие новых жилищных инструментов таких, как аренда с выкупом?

Это позволит не зарабатывать банкам на важнейших потребностях людей, а государственным структурам более эффективно решать острейшую социальную проблему доступности жилья, одновременно оздоравливая экономику.

Успешный опыт есть, и не только в США и Западной Европе. В соседнем Казахстане уже несколько лет действуют государственная программа по обеспечению жильем граждан с невысоким уровнем дохода, основанная на использовании механизма аренды с выкупом.

Аренда квартиры с правом выкупа в Москве – Помощь юриста

В странах Западной Европы очень востребована услуга аренды жилья с последующим выкупом. В Соединенных Штатах некоторые миллионеры таким образом продают квартиры, приобретенные с помощью ипотеки у банков. Распространена ли подобная покупка жилья в России? Что необходимо для ее осуществления?

Правила оформления

Согласно нормам Гражданского кодекса, которые регламентируют порядок заключения договоров аренды, в России разрешается снять квартиру с последующим выкупом. Такая сделка может быть оформлена двумя способами: как договор купли-продажи с оплатой в рассрочку или как наем жилья плюс соглашение купли-продажи.

В первом случае квартиросъемщик сразу становиться полноправным владельцем жилья, но сама квартира находится в ипотеке у арендодателя до того момента, когда покупатель не выплатит выкупную сумму полностью. Во втором случае съемщик пользуется жильем, оплачивает не только аренду, но и ежемесячные платежи по договору купли-продажи. В данном варианте одновременно действуют условия договора найма и выкупа квартиры. После погашения всех платежей и истечение срока аренды оформляются права собственности съемщика на квартиру.

Обязательными пунктами договора являются:

• стоимость арендного имущества;
• график выплат;
• условия окончательного перехода жилья в права собственности;
• выкупная стоимость.

До момента вступления арендатора в права собственности все бухгалтерские, налоговые расчеты является обязанностью продавца. Кроме того, недвижимость до срока полной оплаты находится в залоге у арендодателя.

Преимущества покупки квартиры таким способом

Приобретение жилья в Москве таким способом не очень популярно. Обе стороны находят друг друга по объявлению: «Сдам квартиру с последующим выкупом». Но такие сделки имеют ряд неоспоримых преимуществ. Стоимость арендованных квартир дороже на 10-25% , чем аналогичные на рынке недвижимости. В связи с тем, что продавец получает деньги не полностью, а лишь частями, то, естественно, здесь учитывается сумма на удорожание жилья за период аренды. Данное обстоятельство очень выгодно для продавца. Для арендатора преимущество снятия квартиры с последующим выкупом – это возможность приобретения жилья в рассрочку.

В случае заключения аналогичного договора с банком он вынужден оплачивать каждый год страховку, проценты, сама квартира является залогом в банке. Поэтому для покупателя это тоже очень выгодная сделка, особенно для тех, кому отказали в банковском кредите. Кроме того, если у арендатора появляются деньги, то есть возможность погасить всю сумму досрочно.

Минусы сделки

Серьезным недостатком сдачи квартиры с правом последующего выкупа для обеих сторон – это изменение цен на рынке недвижимости. На вопрос об коррекции суммы ежемесячных платежей и окончательной стоимости недвижимости в зависимости от изменения цен на рынке жилья законодательные органы однозначно отвечают: нет. Избежать возникновения этой проблемы возможно. Для этого необходимо предварительно указать один из следующих пунктов в договоре:

• написать о возможности изменения процентной ставки;
• внести в ежемесячную плату по договору купли продажи инфляционную индексацию;
• назначить выкупную цену и сумму платежей в определенной валюте.

В случае если в договоре о снятии квартиры с последующим выкупом не оговорено о возможности изменения арендной платы и окончательной стоимости жилья, то снизить или повысить их невозможно, как бы ни менялись цены на рынке. В этом нюансе и состоит минус сдачи жилья с последующим выкупом.

Снижается или растет стоимость на квартиры, в обоих случаях появится недовольная сторона – продавец или покупатель. Есть еще один недостаток таких сделок. Если арендатор по каким-либо причинам не сможет заплатить очередной взнос, то его выселят из квартиры без возврата уже внесенной суммы. Учитывая существующие нюансы, заключать договор аренды квартиры с последующим выкупом выгоднее на короткий срок.

Как получить арендное жилье с последующим выкупом? |

Получение арендного жилья в АО «Фонд недвижимости «Самрук–Казына»

Арендное жилье с выкупом АО «Samruk-Kazyna Construction» реализуется в первоочередном порядке очередникам, относящимся к категории лиц, указанных в Законе Республики Казахстан «О жилищных отношениях», а именно:

• дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей;
• лица, приравненные к инвалидам и участникам Великой Отечественной войны;
• семьи, имеющие или воспитывающие детей-инвалидов;
• пенсионеры по возрасту;
• оралманы;
• лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
• многодетные семьи;
• неполные семьи;
• государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим, кандидатам в космонавты, космонавтам, сотрудникам специальных государственных органов и лицам, занимающим государственные выборные должности.

К участникам предъявляются следующие требования:

1. подтверждение постановки очередника на учет нуждающихся на получение жилья и статуса, нуждающегося в жилье в соответствии с действующим жилищным законодательством Республики Казахстан;
2. подтверждение платежеспособности.

Порядок распределения арендного жилья:

Отобранные претенденты подтверждают платежеспособность в соответствии с внутренними документами Samruk-Kazyna Construction. Для претендентов, подтвердивших выкуп жилья за счет собственных средств, оценки платежеспособности не требуется.

Местный исполнительный орган утверждает пул претендентов, подтвердивших платежеспособность, соразмерно количеству квартир.

Samruk-Kazyna Construction предоставляет претендентам возможность выбора квартир согласно очередности, определяемой порядковым номером в предоставленных списках МИО.

Аренда с выкупом предусматривает:

• условия предоставления жилья в аренду с выкупом определяются внутренними документами Samruk-Kazyna Construction;
• жилье предоставляется в аренду с выкупом до 15 (пятнадцати) лет, при этом максимальный срок может быть изменен в зависимости от условий рынка и финансовой устойчивости Samruk-Kazyna Construction. Арендаторы имеют право на досрочное приобретение жилья в собственность;
• после полного исполнения арендатором своих обязательств по договору жилое помещение передается в собственность арендатора;
• размер арендной платы и срок аренды с выкупом определяются, исходя из принципов возвратности выделенных средств на финансирование строительства и финансовой устойчивости Samruk-Kazyna Construction.

Как происходит аренда земли у государства с последующим правом выкупа

 

Для каких целей государство предоставляет земельные наделы в найм с правом их выкупа

Земельный надел может предоставляться в аренду посредством организованных торгов, так и без их проведения. Торги (земельный конкурс) — это своего рода аукцион, на котором участок сдают в найм тому, кто даёт за него наибольшую арендную плату.

В основном такие аукционы организуются для арендаторов, претендующих на земельные территории, которые в дальнейшем будет использоваться не по их прямому предназначению. Примером тому может быть аренда сельхозземель под частную застройку.

Если же земельный надел сдается в найм с последующим оформлением его в частную собственность без организации проведения земельного конкурса, то претендент должен будет пользоваться участком только в соответствии с его прямым предназначением, предусмотренному государством:

1. Земли сельхоз назначения.

Такие наделы сдаются в найм без аукциона, а в дальнейшем и собственность, только при условии, что на них будет организовано сельхоз поселение или фермерское хозяйство.

2. Земли под застройку многоэтажных домов или индивидуального жилого строительства.

В договоре аренды прописывается, в этой ситуации, что строительство ведётся на арендованной у государства земле, которую арендатор вправе выкупить.

3. Строительство сооружений социального значения.

Если планируется застройка арендованных площадей зданиями детских садов, больниц, школ и прочее. Тогда государство позволяет выкупить арендованные территории.

Для аренды земельного участка с одной из перечисленных целей, нужно обратиться в местные органы самоуправления и получить предварительное согласование на межевание и регистрацию участка в кадастровом реестре.

После этого пишется заявление на аренду участка без проведения торгов. И в местных СМИ публикуется объявление о том, что выбранный земельный надел собираются взять в найм, с последующим выкупом.

Заявителю придется подождать один месяц, с момента размещения объявления. Если по истечении этого времени, другие претенденты не заявят о себе, то начинается процедура оформления договора аренды с дальнейшим правом приобретения в собственность. Если же найдется ещё хотя бы один кандидат, то проведение торгов неизбежно.

Предварительное согласование было отменено в 2016 г., но до сих пор его необходимость остаётся на усмотрение местного муниципалитета.

Как происходит процедура выкупа арендованной у государства земли?

Арендатор, который желает оформить арендуемый им земельный надел в собственность, должен заявить об этом арендодателю при личном посещении.

Процедура выкупа проходит в несколько этапов:

1. Первым этапом становится обращение в местный муниципалитет или администрацию. При этом необходимо иметь документ, удостоверяющий личность (свидетельство о Госрегистрации, если арендатор юрлицо). А также выписка из паспорта, выданного кадастром на участок или его оригинал, арендное соглашение и составленный план надела.

Чтобы получить выписку из кадастрового реестра, нужно посетить Федеральное управление, занимающееся вопросами кадастрового учёта земельных территорий и картографии.

После этого работники госучреждения составляют кадастровый план надела и оценивают стоимость земельной площади. Необходимая документация выдаётся, как только осуществлено межевание земельной территории и получено согласие собственников соседних участков.

2. Вторым этапом является получение от арендодателя постановления о том, что арендуемый участок переходит в личное владение арендатора. Такое постановление выносится на основании полученной от заявителя документации. Также в нем прописывается окончательная стоимость передачи земли в собственность.

Для того, чтобы получить такое постановление, необходимо подать в органы региональной власти заявление установленного образца. Содержимое его следующее:

• В заголовке указывается инициалы главы администрации (кому адресовано), личные данные, того кто составляет заявление (инициалы, адреса регистрации и проживания). Также необходимо прописать данные представителя (инициалы, номер телефона, e-mail и паспортные данные).
• В центре указывается вид обращения (заявление о предоставлении…).
• Дальше составляется сам текст. В нем необходимо прописать данные участка (адрес расположения, площадь и цель использования), категорию его предназначения и номер в кадастровом реестре.
• После основного текста даётся согласие на обработку и использование персональной информации. Подтверждается то, что сведения предоставлены в полном объеме и являются достоверными.
• Прописывается то, куда следует отправить результаты рассмотрения данного обращения (почтовая доставка, e-mail или личное получение).
• Перечисляется вся документация, приложенная к заявлению, и ставится дата составления и подпись заявителя.

Следующие документы необходимо приложить к данному обращению для его рассмотрения муниципалитетом:

• Копию паспорта арендатора или его представителя;
• Кадастровый паспорт выкупаемого участка;
• Две справки из единого государственного реестра недвижимости о праве на здания, имеющиеся на участке и праве на сам земельный надел;
• Копии свидетельств, которые подтверждают права владения постройками, располагающимися на территории арендованной земли.

Все это собирается в один общий пакет и вместе с обращением на приобретение направляется в органы местного муниципалитета для вынесения постановления.

Последним этапом становится оплата установленной суммы за надел, регистрация купли-продажи и оформления акта передачи надела, т.е. свидетельства о собственности.

 

Установленные сроки и финансовое бремя выкупа

Стоимость приобретения участка, находящегося в аренде, не должна быть выше суммы, в которую оценил этот надел, кадастр. Точную сумму, которую возьмёт арендодатель, озвучить нельзя. Но определены ее максимальные пределы.

Цена выкупаемого земельного надела представляет собой определенный процент от его оценочной стоимости, установленной кадастром. То какая сумма будет объявлена за участок кадастровым отделом зависит от регионального расположения надела.

1. Часто граждане, которые построили сооружение или здание на этом участке, могут его выкупить по ставке примерно 60% от оценочной стоимости.
2. Минимально возможный процент – 2,5%. Данный процент устанавливается только для арендованных под личное подсобное хозяйство участков.
3. Если же необходимо будет произвести изменение целевого предназначения земельного надела, цена может достигнуть ставки 80% от оценки кадастра.
4. В ситуации, когда на участке не производились строительные работы и другие преобразования, процент выкупа будет составлять примерно 20%.

Перед тем, как начать процедуру выкупа эта земельная территория должна находиться в аренде не менее трёх лет. А заявку на приобретении этой территории в личное владение без организации аукциона необходимо подать до конца срока действия арендного договора.

Итак, процедура выкупа арендованного у государства участка достаточно непростая и трудоемкая, но именно она помогает стать собственником земли без значительных финансовых затрат. Главное правильно собрать и предоставить администрации полный пакет документов, грамотно составить заявление на предоставление надела в собственность и иметь на руках договор на аренду участка с дальнейшим правом выкупа.

Команда Kadastr RU

Предыдущий пост

Постановка квартиры на кадастровый учет

Следующий пост

Как считается налог на землю?

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант – заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка – отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд. Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института – выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляем договор

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый – имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант – арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант – имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами. Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с “нулевой” первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 “Доходы организации”). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 “Доходы организации”).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Сергей БАРЫШНИКОВ

РАЗБОР ФСБУ 6/2020, 26/2020

Какие конкретные действия предпринять бухгалтеру, чтобы выполнить переход на новые ФСБУ правильно и своевременно? Какие проводки сделать в бухучете?

Только 31 января (понедельник) пошаговый разбор перехода на новые стандарты на трехчасовом вебинаре с Сергеем Верещагиным.

Записаться>>>

Аренда квартиры в новостройке с последующим выкупом.

Взять квартиру в новостройке в аренду и постепенно ее выкупать, до момента пока она не станет собственностью – очень удобно. Но так ли все привлекательно, как кажется на первый взгляд?

Что такое аренда новостройки с последующим выкупом?

Аренда квартиры с возможностью выкупа – это еще один вариант покупки жилья в рассрочку на длительный период времени и без процентов. Договор на аренду с выкупом имеет свои особенности, так как включает в себя не только договор об аренде квартиры, но и договор купли-продажи недвижимости. Как правило, участие в таком процессе принимают три стороны. Естественно, это арендодатель-продавец и арендатор-покупатель, третьим лицом выступает юрист или агентство по недвижимости, помогающие обеим сторонам соблюсти все правила сделки.

Процесс оформления сделки аренды квартиры в новостройке с выкупом.

Собственник недвижимости и арендатор-покупатель подписывают договор на фиксированный срок, в течение которого арендатор обязуется вносить плату в счет покупки квартиры. После полной выплаты арендатор становится собственником данной квартиры. Такая сделка не ограничивается жесткими рамками. Арендодатель – продавец и арендатор-покупатель сами договариваются о размерах платежей, о сроке договора. Все зависит от желаний продавца и от возможностей покупателя.

По условиям такой сделки арендатор, обязуется не только выплачивать сумму, идущую в счет погашения стоимости квартиры, но и платить за ее аренду. Поэтому сделка о купле-продаже квартиры в аренду представляет из себя несколько этапов:
— продавец квартиры подсчитывает стоимость жилья, предоставляемого для аренды с продажей;
— решает на какой срок он готов заключить договор с арендатором-покупателем;
— определяет наличие первоначального взноса и его размер;
— определяет размер ежемесячной арендной платы;
— подписание договора об аренде квартиры и о купле-продаже.

На данный момент аренда квартиры в новостройке с последующим выкупом не так популярна в Барнауле, так как про такой вид покупки квартиры еще мало кто знает, да и многие собственники при продаже жилья желают получить деньги за квартиру здесь и сейчас, а не растягивать данный процесс на года. Однако такой вид продажи квартиры несет дополнительную прибыль собственнику, так как помимо суммы от продажи квартиры, собственник получает еще и ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду.

Что означает аренда с выкупом? | Домашние руководства

Джейн Меггитт Обновлено 2 декабря 2018 г.

Если вы мечтаете купить дом, но ваш кредитный рейтинг оставляет желать лучшего, не отчаивайтесь. Есть способы, которыми вы все еще можете владеть домом, хотя они не такие обычные и простые, как традиционная ипотека. Аренда с выкупом, также известная как аренда с выкупом, позволяет вам арендовать жилье с возможностью выкупа дома в течение определенного периода. Часть ваших ежемесячных арендных платежей пойдет на первоначальный взнос.

Совет

Сдача в аренду дает вам время для работы над своим кредитным рейтингом и увеличения средств, используемых для первоначального взноса. Это также позволяет вам жить в доме, прежде чем решить, действительно ли вы хотите его купить.

Понимание опциона аренды и покупки в аренду

По договору аренды с выкупом доступны два варианта: опцион аренды или договор покупки в аренду. Опцион на аренду дает арендатору возможность выбора, покупать недвижимость или нет. Договор купли-продажи обязывает арендатора совершить покупку в конце срока аренды.Ознакомьтесь с различиями, прежде чем подписывать какие-либо документы.

Как арендная плата за собственные работы

Особенности арендной платы за собственные работы зависят от конкретного договора аренды. В соглашении об аренде должна быть указана возможная цена покупки имущества, но в соглашении также может быть указано, что цена может расти каждый год. Однако арендодатель не может продать недвижимость кому-либо еще, пока вы сдаете ее в аренду по договору аренды с выкупом. Большинство договоров включают положение о том, что арендатор может купить дом в любой момент в течение срока аренды.Вы никогда не знаете, можете ли вы получить какую-то непредвиденную удачу или получить более высокооплачиваемую работу, которая позволит вам совершить покупку.

Например, ежемесячный платеж в размере 1500 долларов может означать, что 250 долларов из этих денег идут на ваш первоначальный взнос. По истечении трехлетнего срока аренды у вас должно быть 9000 долларов в качестве первоначального взноса. Ежемесячный платеж в размере 250 долларов США, известный как арендная плата, помещается арендодателем на счет условного депонирования.

Поставьте финансовые цели 

Перед тем, как подписать соглашение об аренде, получите представление о своей общей финансовой картине и определите, где вы должны быть в конце срока аренды.Лучше всего подать заявку на ипотеку FHA, которая требует только 3,5 процента первоначального взноса. Это сумма первоначального взноса, которую вы, вероятно, сможете сэкономить, заключив соглашение об аренде с выкупом на три года. Если у вас нет других средств, отложенных для первоначального взноса, вы можете не получить одобрение от обычного кредитора. Тем не менее, помимо кредитов FHA, существуют варианты с низким или нулевым первоначальным взносом, такие как кредиты VA, если вы ветеран, поэтому вы можете изучить свое право на эти ипотечные кредиты. В период действия договора аренды живите экономно, чтобы иметь возможность накопить на будущую покупку.

Аренда с выкупом

Как правило, арендная плата с выкупом выгодна арендодателю, а не арендатору и потенциальному покупателю. Если вы решите, что не можете купить недвижимость по истечении срока действия договора аренды, вы не получите обратно деньги за условное депонирование. Он достается арендодателю, поэтому, по сути, вы просто платите за недвижимость более высокую, чем обычно, арендную плату. Если бы вы арендовали дом по рыночной цене и просто отложили деньги, у вас был бы авансовый платеж на вашем собственном счету. С другой стороны, прожив в доме несколько лет, вы можете обнаружить, что он не соответствует вашим потребностям, и вы не обязаны его покупать.Имейте в виду, что аренда есть аренда, и если вы нарушите какое-либо из ее положений, арендодатель все равно может вас выселить.

Аренда домов с выкупом: как они работают и хорошая ли это идея?

Вы нацелились на домовладение. Но дома в наши дни безумно дорогие — настолько, что, возможно, попытка сэкономить на достаточно большом первоначальном взносе или подать заявку на ипотеку была проблемой.

На данном этапе выбор дома для аренды с выкупом (или аренды с выкупом) может показаться хорошей альтернативой традиционной покупке дома.Но программы аренды с выкупом могут быть рискованными, особенно для покупателей.

Чтобы помочь вам принять взвешенное решение о приобретении жилья, мы подробно объясним, как работает аренда жилья с выкупом, и поможем взвесить все «за» и «против».

Что такое дома, сдаваемые внаем?

Программа аренды с выкупом относится к типу контракта, по которому вы соглашаетесь арендовать дом на определенный период времени (месяцы или годы) до получения права собственности.

В течение этого времени продавец соглашается удерживать определенную сумму денег с каждого арендного платежа для покрытия вашего собственного капитала (часть дома, которой вы будете владеть, в отличие от того, что вы будете должны ), когда вы его покупаете.

Как работает аренда с выкупом?

Программы аренды с выкупом отличаются от типичного процесса покупки жилья, поскольку они отсрочивают получение права собственности на жилье для тех, кто не готов взять на себя обязательства по покупке дома, и позволяют этому потенциальному покупателю тем временем жить в доме в качестве арендатора. .

Найдите агентов-экспертов, которые помогут вам купить дом.

Вот основные этапы работы программы аренды с выкупом:

1. Обсуждение покупной цены до или после аренды

В соглашении об аренде с выкупом будет указано, как и когда будет определяться покупная цена.Цена может быть основана на текущей стоимости дома или прогнозируемой.

В некоторых случаях цена становится официальной, когда покупатель и продавец подписывают контракт. В других ситуациях цена покупки не будет определена до истечения срока аренды.

2. Определите, включают ли арендные платежи деньги, отложенные на покупку

В рамках контракта вы обязуетесь ежемесячно платить определенную сумму арендной платы. Эти платежи, как правило, выше, чем арендная плата в этом районе, потому что процент от каждого платежа откладывается в качестве кредита для вашей будущей покупки дома.

3. Спросите, входите ли вы в обязанности по ремонту и обслуживанию при аренде

В договоре аренды с выкупом продавец может попросить вас покрыть такие расходы, как ремонт, техническое обслуживание, сборы ТСЖ и налоги на имущество, пока вы арендуете.

Вы можете попасться на крючок за все, от ландшафтного дизайна до сломанного кондиционера.

Вот почему так важно пройти контракт с юристом, который может четко объяснить, за что несет ответственность каждая сторона.

4. Оплатите авансовый платеж, чтобы гарантировать право на покупку дома

Вы должны заплатить продавцу единовременную невозмещаемую комиссию, обычно известную как деньги за опцион, вознаграждение за опцион или вознаграждение за опцион.

Это дает вам возможность купить дом, и в некоторых случаях продавец соглашается внести эту сумму в счет вашей доли в доме.

Нет стандартной денежной суммы опциона — обычно это процент от покупной цены дома.

5. Согласование срока аренды до покупки

Вы и продавец соглашаетесь на конкретный срок аренды в договоре. Обычно существует два различных типа договоров аренды с выкупом:

• Аренда опцион договор. Это дает вам возможность приобрести дом по истечении согласованного периода времени.

• Аренда покупка договор. Этот закон обязывает вас купить дом по истечении срока аренды.

С другой стороны, если вы не можете претендовать на финансирование, срок действия права на покупку может истечь.

6. Переход от аренды к покупке дома

Если вы не накопите достаточно денег, чтобы сразу купить дом во время аренды, вам нужно будет обеспечить финансирование в конце срока аренды, если вы планируете купить дом.

В этот момент ваш ипотечный кредитор назначит дату закрытия сделки, когда вы станете владельцем недвижимости в качестве покупателя. В зависимости от условий соглашения вам будет зачислен процент от арендной платы, отложенный на вашу покупку и/или деньги за опцион.

Имейте в виду: все обсуждается с домами, сдаваемыми в аренду

Поскольку процесс аренды с выкупом менее регламентирован, чем обычный процесс покупки или аренды, стандартного договора аренды с выкупом не существует. Условия полностью договорные.

Если вы участвуете в программе аренды с выкупом, вам необходимо поговорить с доверенным агентом по недвижимости и адвокатом, чтобы убедиться, что вы понимаете и согласны с условиями вашего уникального контракта.

Аренда с выкупом – хорошая идея?

Программы аренды с выкупом могут показаться хорошей идеей для покупателей, которые еще не могут претендовать на ипотеку, но хотят войти в дверь — буквально!

Недостатком является то, что дома, сдаваемые в аренду, сопряжены с большими рисками. Итак, давайте взвесим все за и против, прежде чем вы решите его приобрести.

Плюсы для покупателей

Вы создаете первоначальный взнос с течением времени

Вместо того, чтобы раскошелиться на значительный первоначальный взнос при въезде, вы увеличиваете капитал в течение определенного периода времени, платя более высокую арендную плату.

Вы можете избежать конкуренции с покупателями

По окончании договора аренды с выкупом вы не будете конкурировать с другими покупателями недвижимости.

Вам не обязательно сразу претендовать на получение ипотечного кредита

Возможно, вас привлекла программа аренды с выкупом, потому что вы пока не можете позволить себе купить дом. Может быть, вы все еще выплачиваете долг или у вас нет отложенного первоначального взноса.

Переезд в дом без права на ипотеку может показаться ответом. Но вот правда: шансы на то, что ваше соглашение об аренде с выкупом будет сорвано, возрастают, если вы уже находитесь в финансовом беспорядке.

Минусы для покупателей

Ваша арендная плата станет дороже

Даже если ваш договор составлен таким образом, что часть вашей арендной платы каждый месяц идет на оплату доли в доме, ваши арендные ставки из-за этого будут выше.

Почему бы просто не арендовать жилье за ​​меньшие деньги и оставить деньги, которые вы откладываете для первоначального взноса, на свой банковский счет, а не на счет арендодателя?

Вы будете платить дополнительно за сборы и ремонт

Помните: вам придется заплатить этот авансовый платеж (см. № 4 выше), чтобы иметь возможность купить дом в будущем.Вы, вероятно, не вернете это, если сделка не сработает.

И не забывайте — вы можете нести ответственность за весь ремонт и содержание даже во время аренды. Неожиданные чрезвычайные ситуации могут сделать серьезную дыру в вашем кармане — для дома, который еще даже не ваш!

Вы могли бы заплатить больше, чем стоит дом

Если у вас есть договор об аренде с выкупом на пару лет, вы не можете знать, что рынок недвижимости или местная экономика могут сделать в течение этого времени.

Конечно, стоимость вашего дома может вырасти, но может и упасть. Цена покупки, которую вы фиксируете в начале контракта, обычно завышена, чтобы учесть рост стоимости дома.

Это означает, что вы можете заплатить больше, чем недвижимость стоит на самом деле!

Вы потеряете деньги, если решите не покупать дом

Допустим, вы получили новую работу, требующую переезда. Или, может быть, вы все еще не можете претендовать на ипотеку в конце срока действия договора.Возможно, вы просто решили, что этот дом не для вас.

Если вы заключили договор об аренде, вы можете расторгнуть договор. Но что происходит со всеми деньгами, которые вы раскошелились на более высокую арендную плату и опционные деньги? Это тысячи долларов, которые вы не вернете.

Контракт в пользу продавца

Такая мелочь, как несвоевременная оплата арендной платы или несвоевременная оплата ремонта, может освободить арендодателя от любых обязательств по соблюдению контракта.Не будет рыцаря в сияющих доспехах, направляющегося к вам, чтобы спасти положение или ваш контракт.

Вы можете потерять накопленный капитал

Если финансовое положение арендодателя изменится и дом будет изъят, этот дом перейдет к банку, а не к вам.

Или, если продавец просто встанет и передумает после того, как он подписал договор аренды с выкупом, в этом случае потребуются дорогостоящие юридические действия для принудительного исполнения договора.Это цена, которую вы, возможно, не сможете (или не захотите) заплатить.

Практический результат: стоит ли рента с выкупом?

Хотя соглашение об аренде с выкупом является юридически обязывающим документом, в нем слишком много лазеек, чтобы быть гарантией. Кроме того, вы теряете так много денег в процессе, если сделка сорвется.

Так что держите деньги на своем банковском счете и держитесь подальше от договоров аренды с выкупом — они того не стоят!

Альтернативы процессу аренды с выкупом

Когда речь идет об аренде жилья с выкупом, минусы перевешивают плюсы.Если вы хотите принять разумное решение для своего будущего, это просто: избегайте ситуации с правом собственности, даже если это означает, что вам придется подождать, чтобы переехать.

Поверьте нам, покупка дома с умом того стоит. Если вам нужно время, чтобы привести свои финансы в порядок, ничего страшного.

Что делать:

• Продолжить аренду. Нет ничего постыдного в аренде, пока вы платите долги и копите резервный фонд. На самом деле, это лучшее, что вы можете сделать!

• Продолжайте сохранять. После того, как ваши финансы будут в порядке, начните копить на большой первоначальный взнос. Не покупайте дом — и не подписывайте договор о покупке дома — когда вы на мели!

Понятно. Навести порядок в своем финансовом беспорядке и сохранить первоначальный взнос непросто. Это требует тяжелой работы и жертв. Но оно того стоит!

Переехав на новое место, вы будете спокойны, зная, что сделали выбор, который благословит вашу семью на долгие годы.

Найти эксперта по недвижимости

Покупка дома традиционным способом может занять больше времени, но вы будете рады, что сделали это.Когда вы будете готовы к покупке, агент по недвижимости может помочь вам найти дом в вашем бюджете, который вам нравится.

Чтобы быстро и легко найти лучших агентов в вашем регионе, попробуйте нашу программу одобренных местных поставщиков услуг (ELP). Мы проделали за вас тяжелую работу и проверили агентов по недвижимости по всей стране.

Мы рекомендуем только тех агентов, которые заслужили нашу печать одобрения RamseyTrusted, поэтому вы можете быть уверены, что работаете с лучшими.

Найдите лучшего агента по недвижимости рядом с вами!

6 вопросов об опционном соглашении об аренде

Если вы мечтаете о домовладении, но у вас недостаточно средств для первоначального взноса или кредитного профиля, чтобы воплотить это в жизнь, вариант аренды с выкупом — один из нескольких вариантов, которые следует рассмотреть.

Что такое право аренды на покупку?

Опцион на аренду — это договор, в котором арендодатель и арендатор договариваются о том, что по истечении определенного периода арендатор может купить недвижимость. Арендатор платит авансовый сбор за выбор и дополнительную сумму каждый месяц, которая идет на возможный авансовый платеж. Если вы решите не покупать дом в конце срока действия соглашения, вы потеряете свою плату за опцион, а также любые деньги, которые вы вложили в качестве первоначального взноса, но продавец не может преследовать вас за то, что вы решили не выполнять условия договора. покупка.

Договоры об аренде под другими названиями, в том числе:

• Договоры аренды с выкупом
• Вариант аренды
• Опцион на аренду с выкупом
• Вариант аренды с выкупом
• Аренда с правом выкупа
• Аренда с правом выкупа

Вопросы об аренде с правом выкупа

Договоры аренды с правом выкупа могут быть сложными, поэтому прежде чем двигаться дальше, убедитесь, что вы ответили на следующие вопросы:

1.Как устроена сделка?

Вам необходимо ознакомиться со всеми условиями сделки, включая срок действия соглашения и сумму вознаграждения за опцион, которая может быть любой, но обычно варьируется от нескольких сотен долларов до 20 процентов от стоимости. дома. Как правило, вы платите арендную плату выше рыночной, при этом часть вашей арендной платы идет на будущий первоначальный взнос за недвижимость. Вы захотите проконсультироваться с юристом по недвижимости, который имеет опыт работы с этими соглашениями, чтобы просмотреть договор, прежде чем подписать его.

2. Каков мой план подготовки к покупке?

Поговорите с кредитором, прежде чем заключать договор об аренде с правом выкупа, чтобы убедиться, что они зачислят деньги, которые вы заплатили домовладельцу в дополнение к арендной плате за вашу покупку. Таким образом, вы будете знать, сколько денег вам понадобится для покрытия первоначального взноса и последующих расходов на закрытие.

«Когда вы оформляете договор аренды, вы делаете ставку на то, что сможете претендовать на получение ипотечного кредита и сможете оформить и купить недвижимость», — говорит Тимоти Макфарлин, адвокат по недвижимости из Лос-Анджелеса.«Убедитесь, что у вас есть способ сделать это».

В дополнение к накоплению первоначального взноса, используйте свое время аренды, чтобы улучшить свою кредитную историю, чтобы претендовать на наилучшую возможную ставку, когда придет время покупать дом. Другими словами, погасите свой долг, избегайте открытия новых кредитных счетов и вовремя оплачивайте все свои счета.

3. Каков рынок жилья в моем районе?

Вы можете договориться о цене покупки заранее или согласиться с тем, что цена продажи будет зависеть от оценки на момент продажи.Стоимость дома может колебаться в течение периода аренды, поэтому важно знать, может ли цена быть скорректирована до покупки.

На рынке, где цены на жилье растут, покупателю может быть выгодно зафиксировать цену заранее. Но на рынке, где цены падают, вы можете согласиться заплатить больше, чем дом будет стоить на момент покупки. В этом случае вам может быть сложнее получить одобрение на ипотеку или собрать достаточный первоначальный взнос плюс расходы на закрытие.

4. Кто за что отвечает?

В договоре об аренде должно быть указано, кто несет ответственность за содержание и ремонт дома, а также кто будет оплачивать сборы товарищества собственников жилья и коммунальные услуги. Вам понадобится страховка арендатора, а владелец несет ответственность за приобретение страховки арендодателя.

5. Нужна ли мне домашняя инспекция?

Как и при любой покупке дома, крайне важно пройти профессиональную инспекцию дома, чтобы убедиться, что вы делаете надежные инвестиции.Это будет стоить несколько сотен долларов авансом, но оно того стоит, чтобы убедиться, что недвижимость не имеет серьезных красных флажков. Если в отчете об инспекции будут обнаружены дорогостоящие проблемы, вы захотите выяснить, когда будет произведен этот ремонт и кто будет за него платить.

6. Рассматривал ли я другие варианты?

Договор аренды с правом выкупа может быть решением для некоторых потенциальных покупателей жилья, но подходит не всем. Если вы не уверены, что сможете приобрести арендуемый дом по истечении срока аренды, возможно, вам лучше будет заключить стандартный договор аренды.Между тем, найдите время, чтобы поработать над своим кредитом, накопить дополнительные деньги и привести свои финансы в лучшую форму, чтобы вы могли нанести удар, когда придет время. В конце концов, было бы напрасно выбрасывать дополнительные деньги на вариант аренды и арендную плату выше рыночной, не добившись сколько-нибудь существенного прогресса в приобретении жилья.

Кимберли Коул, представитель некоммерческой финансовой консалтинговой компании Navicore Solutions, предлагает потенциальным покупателям изучить программу помощи при первоначальном взносе от Министерства жилищного строительства и городского развития США.

«Условия этих программ могут служить вам лучше и дать вам возможность купить сразу, а не быть в долгу у арендодателя в течение года», — говорит Коул.

Итог

После того, как вы определили, что соглашение об аренде с правом выкупа имеет смысл для вас, попросите юриста по недвижимости просмотреть документы, которые могут включать отдельный договор аренды и договор купли-продажи. Попросите вашего адвоката ознакомить вас с соглашением и попросить разъяснений по поводу всего, что вы не понимаете, прежде чем подписать пунктирную линию.

Узнать больше:

Как работает аренда с выкупом? | Ипотека

Аренда с выкупом может быть отличной альтернативой, если вы не можете позволить себе купить дом сразу, у вас низкий кредитный рейтинг или недостаточно денег для первоначального взноса. Договоры аренды с выкупом также могут дать вам возможность увидеть, нравится ли вам дом и район, не беря на себя обязательств по его покупке. Читайте дальше, чтобы лучше понять, что означает аренда с выкупом, как работает этот процесс и что вам следует знать, если вы заинтересованы.

Что означает аренда с выкупом?

Проще говоря, аренда с выкупом — это когда вы арендуете дом на определенный период времени, прежде чем купить его. В зависимости от условий контракта этот период может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет. Эти контракты отличаются от традиционных договоров аренды или купли-продажи с арендатором.

В рамках вашего договора об аренде с выкупом продавец соглашается вложить определенную сумму денег из вашей ежемесячной арендной платы в счет вашей доли в доме.

Существует два вида договоров аренды с выкупом: аренда-покупка и опционная аренда. С договором об аренде у вас есть возможность купить дом по истечении периода времени, о котором договорились вы и владелец собственности. По договору аренды-купли-продажи вы по закону обязаны купить дом в конце этого периода.

Основы аренды с выкупом

Не существует универсального подхода к процессу аренды с выкупом. Однако сделки аренды с выкупом обычно имеют несколько стандартных компонентов, в том числе:

• Покупная цена: В договоре аренды с выкупом обычно указывается покупная цена дома.В некоторых случаях цена покупки не будет определена до истечения срока аренды.
• Арендные платежи: В контракте будет указана сумма арендной платы, которую вы будете платить каждый месяц. Арендная плата в договоре аренды с выкупом обычно выше, чем обычная арендная плата, поскольку владелец откладывает часть вашего ежемесячного платежа для использования при будущей покупке дома.
• Техническое обслуживание: В контракте указывается, кто несет ответственность за покрытие расходов на техническое обслуживание — вы или владелец недвижимости. Убедитесь, что вы понимаете, что вы соглашаетесь ремонтировать, если это необходимо.
• Плата за опцион: В рамках договора аренды с выкупом от вас может потребоваться единовременная невозмещаемая плата. Эта плата обычно составляет процент от покупной цены, хотя стандартной суммы нет.
• Срок аренды: В договоре также будут указаны условия аренды и продолжительность аренды, прежде чем вы приступите к покупке.
• Процесс закрытия: Вам необходимо будет получить финансирование в конце срока аренды, если вы хотите купить дом.Деньги, отложенные от ваших арендных платежей, могут быть зачислены вам в этот момент. У кредиторов могут быть правила, ограничивающие сумму, которая может быть фактически зачислена, например, разрешать только ту сумму, которую вы можете документально подтвердить, выше рыночной арендной платы.

Преимущества и недостатки договоров аренды с выкупом

Объявления об аренде с выкупом встречаются не так часто, как объявления о продаже или аренде. Обычно аренда с выкупом происходит при определенных обстоятельствах, например:

• Владелец не может продать дом.
• Арендатор уже живет там и доволен недвижимостью, но арендодатель хочет продать.
• Дом уже некоторое время выставлен на продажу, и потенциальный покупатель обращается к продавцу с предложением об аренде с выкупом.

Договоры аренды с выкупом не для всех. Важно знать о преимуществах и недостатках, прежде чем вступать в один:

Преимущества

К преимуществам данного вида контракта относятся:

• Внесение первоначального взноса с течением времени: Вместо того, чтобы копить наличные для внесения первоначального взноса, вы можете увеличить капитал в доме, платя более высокую арендную плату в течение одного или нескольких лет.
• Избежание конкуренции: Подписывая договор аренды с выкупом, вы знаете, что у вас будет возможность выкупить дом по окончании срока аренды, чтобы вам не пришлось конкурировать с другими покупателями.
• Вам не обязательно сразу претендовать на получение ипотечного кредита: Если вам нужно улучшить свой кредитный рейтинг или погасить долг, прежде чем вы сможете накопить на первоначальный взнос, договор аренды с выкупом может быть отличным решением. Это поможет вам обеспечить дом, который вы хотите, и даст вам больше времени, прежде чем вам нужно будет искать финансирование.

Недостатки

Возможные недостатки договора аренды с выкупом включают:

• Вариант не подлежит возмещению: Чтобы иметь возможность приобрести дом в конце срока аренды, вам может потребоваться заплатить процент от покупной цены дома авансом. Если вы решите не покупать, вы, скорее всего, не получите эти деньги обратно.
• Оплата содержания: Возможно, вам придется нести ответственность за ремонт дома, которым вы еще не владеете.В случае чрезвычайной ситуации вы можете потерять сотни, а то и тысячи долларов.
• Стоимость жилья падает: Если у вас есть договор аренды с выкупом, по которому вы арендуете жилье на длительный период времени, невозможно узнать, что будет делать рынок жилья в течение этого времени. Если покупная цена отражала завышенные цены при заключении контракта, вы можете в конечном итоге заплатить за свой дом больше, чем он стоит, когда придет время покупать. Рассмотрите возможность добавления оговорки о непредвиденных обстоятельствах, согласно которой оценочная стоимость должна быть не ниже согласованной цены продажи.
• Вы можете передумать: Ситуации меняются. Ваша работа может потребовать от вас переезда в новый район, или вы можете обнаружить, что не можете претендовать на получение ипотечного кредита, необходимого для покупки дома. Пока у вас есть вариант аренды, вы можете уйти. Однако вы можете потерять тысячи долларов на более высоких арендных платежах, которые не сможете возместить.

В некоторых случаях лучше арендовать. Как арендатор, вы можете потратить время, экономя деньги или работая над созданием своего кредита, прежде чем покупать дом.

Процесс аренды с выкупом

После того, как продавец согласится на договор аренды с выкупом, вы должны предпринять следующие шаги:

1. Подпишите договор об аренде с выкупом: Поскольку существует два вида договоров об аренде с выкупом, важно понимать, на что вы соглашаетесь. Остерегайтесь договоров аренды с покупкой, так как вы можете быть юридически обязаны купить дом в конце срока аренды, независимо от того, можете ли вы себе это позволить или нет.
2. Согласие на цену покупки: Вы можете получить общее представление о ценах на местном рынке, просмотрев похожие объявления в районе или близлежащих районах.
3. Определите продолжительность срока аренды: Обычно договор аренды заключается на срок от одного до трех лет. Подумайте, где вы находитесь в финансовом отношении и сколько времени вам потребуется, чтобы быть готовым претендовать на получение ипотечного кредита. Если ваш кредитный рейтинг не соответствует требованиям для получения хорошей процентной ставки, вы можете рассмотреть вопрос о более длительном периоде аренды, чтобы улучшить свой кредит.
4. Определение ролей по обслуживанию: Каждый договор аренды с выкупом уникален, поэтому важно письменно указать, за что вы будете нести ответственность как арендатор.Например, вы отвечаете только за то, что находится внутри дома, например, за бытовую технику и другой ремонт, или вы также отвечаете за уход за газоном и блоком переменного тока?
5. Арендные платежи: При договоре аренды с выкупом арендная плата обычно выше, чем при обычной аренде. Возможно, вы сможете договориться о сумме, которую вы платите, хотя важно указать в письменной форме, какая именно часть вашего платежа пойдет на покупку недвижимости.
6. Магазин для ипотечного кредитора: По мере того, как срок аренды недвижимости подходит к концу, вам захочется присмотреться к ипотеке, как и к любой другой покупке жилья.
7. Ведите записи: Сохраняйте копии чеков/выписок с банковских счетов или другую документацию, подтверждающую, что вы действительно заплатили. Эта документация может потребоваться вашему кредитору.

Договор об аренде с выкупом позволяет потенциальным покупателям жилья сразу же переехать в дом, пока они копят деньги на первоначальный взнос или улучшают свой кредитный рейтинг. Тем не менее, есть ряд факторов, которые следует учитывать, прежде чем согласиться на этот тип контракта. Всегда убедитесь, что вы понимаете условия вашего контракта, прежде чем двигаться дальше.

В чем подвох с арендной платой за собственное жилье?

Владеть домом — мечта многих арендаторов. Это цель, на достижение которой могут уйти годы экономии и сбережений, чтобы сберечь первоначальный взнос, не говоря уже об осторожном расходовании средств и тщательной оплате счетов, необходимых для поддержания высокого кредитного рейтинга.

Тем временем вы все еще платите арендную плату, может быть, даже больше каждый месяц, чем платите по ипотеке. Но что, если часть вашей арендной платы пойдет на покупку арендованного дома позднее?

Это именно та мечта, которую продают сделки с выкупом, но в чем подвох домов с выкупом?

Источник: (Shopify Partners / Burst)

Основы аренды с выкупом: кредитование арендной платы на будущую покупку

Также известный как договор аренды с выкупом, договор аренды с выкупом представляет собой соглашение между арендатором и домовладельцем, предусматривающее, что часть ежемесячной арендной платы зачисляется на будущую покупку имущества.

Затем, когда срок аренды заканчивается — обычно в течение 1–5 лет — вы накапливаете кредит у домовладельца, который фактически служит вашим первоначальным взносом.

Звучит идеально, правда?

Сделка с правом выкупа означает, что вы можете начать платить за покупку дома, даже если вы технически еще не можете претендовать на получение ипотечного кредита.

«Большинство людей, рассматривающих возможность покупки в аренду с выкупом, либо не имеют достаточно высокого дохода, либо недостаточно хорошей кредитной истории, чтобы купить дом прямо сейчас», — говорит опытный агент штата Вашингтон Хао Данг, который продал на 76% больше недвижимости в Сиэтл области, чем средний агент.

Но сдача в аренду с выкупом не так проста. Продавцу могут быть выплачены дополнительные сборы, которые не будут засчитываться ни в вашу арендную плату, ни в ваш первоначальный взнос, и вы также можете быть на крючке за техническое обслуживание и ремонт со дня вашего въезда — но мы узнаем больше обо всем об этом в ближайшее время.

Действительно ли сдача в аренду – хорошая идея?

Эти сделки сопряжены с риском как для покупателя, так и для продавца, но сдача в аренду может иметь смысл, если сделка правильно структурирована.А поскольку договоры об аренде с выкупом, как правило, возникают органично — они, как правило, не публикуются и не продаются так же, как обычные предложения о продаже или аренде — специальные условия часто могут быть прописаны с самого начала.

«Это скорее сделка один на один, основанная на личных обстоятельствах обеих сторон», — говорит Рик Фуллер, ведущий агент в районе залива Сан-Франциско.

Фуллер объясняет, что на его рынке договоры об аренде с выкупом обычно возникают, когда арендодатель заинтересован в продаже своего дома когда-то в будущем, и им случается встретить арендатора, который заинтересован в покупке, но ему все еще нужно немного времени, чтобы сэкономить их первоначальный взнос или поднять свой кредитный рейтинг. Короче говоря, сделка по аренде с выкупом имеет наибольший смысл, когда она будет беспроигрышной для обеих сторон.

Саммер Райландер, сотрудница HomeLight, которая несколько лет назад продала собственный дом в Южной Каролине по договору аренды с выкупом, соглашается.

«Мой дом нуждался в значительном обновлении, на которое у меня просто не было денег, и мой арендатор очень хотел купить по соседству, но ей нужно было время, чтобы улучшить свою кредитную историю, и она не возражала против несовершенства недвижимости», — объясняет Райландер. .

В данном случае соглашение об аренде с выкупом имело смысл, потому что обе стороны явно выиграют от этого соглашения — и они были готовы проявлять терпение друг к другу.

Однако эти типы сделок могут быть оформлены по-разному.

Опцион аренды по сравнению с договором аренды с покупкой

Аренда-покупка и аренда-опцион могут показаться похожими, но есть одно очень большое различие: одно является требованием, а другое — выбором.

• Договор аренды с выкупом или договор об аренде с выкупом, юридически обязывает вас приобрести дом после истечения срока аренды
• Вариант аренды дает вам возможность купить дом до истечения срока аренды

Да, договоры купли-продажи и опциона на аренду являются типами соглашений об аренде с выкупом, и хотя каждый из них может быть рискованным для покупателя, опцион на аренду, по крайней мере, предлагает вам выход, если вы позже решите, что дом на самом деле не для вас.

Если вы не воспользуетесь своим опционом на покупку, это почти наверняка приведет к потере ваших опционных денег — это плата, которую вы либо заплатили бы в виде единовременной суммы авансом, либо платили бы каждый месяц вместе с арендной платой, — но вы выиграли. Не стоит брать на себя обязательство закрыть дом, который вам больше не нужен.

По договору купли-продажи или аренды с правом выкупа у вас действительно есть обязательство купить дом.

Источник: (Shopify Partners/Burst)

Реальные риски договоров аренды с выкупом для покупателей

Договоры аренды с выкупом (разновидности аренды с покупкой) могут звучать хорошо на бумаге, но вы не должны подписывать их, не взвесив также и недостатки.

Давайте рассмотрим несколько возможных болевых точек, которые следует учитывать перед подписанием договора аренды с выкупом или аренды с выкупом.

1. Вы, вероятно, будете ежемесячно платить за аренду больше, чем если бы были арендатором

Посмотрим правде в глаза: домовладельцы не собираются кредитовать часть вашей ежемесячной арендной платы на покупку дома по доброте душевной. Они будут ожидать чего-то взамен.

Этот «улов» обычно больше месячной арендной платы, чем вы заплатили бы при простой договоренности об аренде.И не все эти «лишние», которые вы платите каждый месяц, идут на ваш кредит на покупку.

Например, предположим, что стандартная арендная плата за недвижимость составляет 1700 долларов в месяц, но арендодатель предлагает сделку по аренде с выкупом за 2000 долларов в месяц. Не ожидайте, что вам будут зачислены все дополнительные 300 долларов, которые вы платите каждый месяц.

Мелким шрифтом в этой сделке может оказаться, что вам будут начислять только 200 долларов из этих 300 долларов каждый месяц. Итак, на самом деле вы платите этому арендодателю 100 долларов просто за то, чтобы «сэкономить» деньги для вас.

Но может быть полезно изменить перспективу и думать об этом как о плате за удобство, потому что немногие домовладельцы решат отложить продажу своего дома на год или более, когда в противном случае они, вероятно, могли бы закрыть его через 30 дней после того, как их дом находится в контракте. особенно на рынке горячих продавцов, где вы вряд ли будете единственным заинтересованным покупателем.

2. Вы платите за дом меньше, чем думаете

Вкладывание нескольких сотен долларов в месяц на покупку дома до того, как вы действительно сможете позволить себе ипотечный кредит, на первый взгляд кажется разумным финансовым ходом.

Но когда вы подсчитаете, вы увидите, что общая сумма кредита на самом деле не так уж велика, даже в долгосрочной перспективе.

«Это как арендовать машину. Если вы действительно расплачиваетесь и покупаете арендованный автомобиль, вы платите намного больше, чем если бы вы просто купили автомобиль сразу», — объясняет Данг.

Предположим, вы платите 2000 долларов в месяц по договору аренды дома стоимостью 400 000 долларов, и домовладелец соглашается вносить 200 долларов в месяц (или 10% от вашей арендной платы) в счет стоимости дома.

Всего 2400 долларов за год.

Через пять лет (максимум для большинства договоров аренды с покупкой) всего лишь 12 000 долларов будут зачтены в счет согласованной покупной цены.

И вы могли бы заплатить столько, чтобы в первую очередь участвовать в сделке, потому что…

3. Большинство договоров аренды с выкупом требуют невозмещаемой предоплаты

Конечно, арендаторы ожидают платить комиссию за аренду квартиры или дома за такие вещи, как гарантийный депозит и сборы за подачу заявления — иногда до двухмесячной арендной платы.

Но если вы выберете сделку по аренде с выкупом, будьте готовы испытать небольшой шок.

Большинство договоров аренды с покупкой требуют авансового, невозмещаемого единовременного платежа, который рассчитывается на основе оценки дома. Хотя сумма является предметом переговоров, обычно она составляет от 2,5% до 7% от согласованной покупной цены.

Подсчитайте, и вы увидите, что вы платите от 10 000 до 28 000 долларов (за дом за 400 000 долларов) только для того, чтобы получить право на аренду с выкупом.

Это может быть примерно столько же или вдвое больше, чем вы снова заплатите в качестве закрытия, когда вы в конечном итоге получите ипотечный кредит на дом.

Например, если вы получите 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой на сумму 380 000 долларов США (после внесения первоначального взноса в размере 20 000 долларов США или 5% за этот дом стоимостью 400 000 долларов США), вы заплатите около 12 000 долларов США на заключительные расходы в Фениксе, штат Аризона, согласно Калькулятор затрат на закрытие Bank of America.

В качестве альтернативы вы можете сохранить авансовые платежи, которые вы будете платить по сделке аренды с выкупом, положить эти деньги на сберегательный счет — или, что еще лучше, во взаимный фонд — и позволить им зарабатывать проценты, чтобы вы могли позволить себе купить квартиру. домой раньше, чем вы могли бы в сделке аренды с выкупом.

4. Вы можете зафиксировать покупку по плохой оценке

Как и цена на газ, стоимость жилья постоянно колеблется. Конечно, исторически сложилось так, что стоимость дома со временем увеличивается, потому что это ценный актив.

Однако в краткосрочной перспективе прейскурантные цены растут и падают на тысячи долларов в течение нескольких недель или месяцев.

Это может быть проблемой при аренде с выкупом, поскольку в большинстве договоров аренды с покупкой указывается согласованная цена продажи дома в договоре.Другими словами, вы фиксируете цену дома за один-пять лет до его покупки.

«В контракте об аренде с выкупом может быть просто установлен диапазон покупной цены, но, как правило, вы ведете переговоры и фиксируете цену дома задолго до того, как на самом деле покупаете его», — объясняет Данг.

«Если стоимость недвижимости снизилась, когда пришло время купить дом, арендатор все еще вынужден платить более высокую цену».

Если стоимость дома упадет ниже согласованной покупной цены, будьте готовы потерять деньги, которые вы заработали в качестве кредита на покупную цену.Скорее всего, у вас возникнут проблемы с оценкой, и ни один банк не подпишет ипотечный кредит на сумму, превышающую реальную стоимость дома. Таким образом, если вы не сможете покрыть разницу, вы не сможете приобрести недвижимость, когда срок действия вашего договора аренды с выкупом истечет.

В качестве альтернативы, стоимость дома может увеличиться в течение срока аренды — хорошая новость для вас, но не совсем заманчивая для продавца. По этой причине найти арендодателя, который согласится на покупку в аренду в разгар рынка продавцов, столь же бешеного, как в 2020 и 2021 годах, может быть чрезвычайно сложно.

5. Вы попали на крючок на ремонт дома

Мало того, что арендодатели вряд ли заключат беспроцентную сделку по сдаче жилья в собственность, они также не в восторге от того, что вкладывают деньги в ремонт дома, который планируют продать в ближайшее время.

В отличие от стандартных договоров аренды, загвоздка большинства соглашений об аренде с выкупом заключается в том, что они включают условия, согласно которым арендатор оплачивает весь ремонт и техническое обслуживание имущества .

Это возлагает на вас ответственность за ремонт и техническое обслуживание.

«Я определенно оговорил, что мой арендатор будет нести ответственность за техническое обслуживание и ремонт, как только она въедет», — говорит Райландер. «Я хотел, чтобы она чувствовала, что дом принадлежит ей с первого дня».

(Хотя договоры об аренде с выкупом различаются в зависимости от штата и потенциально могут возложить ответственность за ремонт на фактического домовладельца, не рассчитывайте на это.)

На первый взгляд, это разумная договоренность. В конце концов, вы планируете владеть домом в ближайшем будущем, поэтому вы, вероятно, будете рады заплатить, чтобы ремонт был выполнен так, как вам нравится.

Однако это рискованный шаг, поскольку нет никакой гарантии, что сделка пройдет по плану.

Что на самом деле происходит, когда лопается резервуар для горячей воды, ломаются приборы или выходит из строя печь, так это то, что вы платите за замену этих предметов в доме, которым вы еще не владеете по закону.

«Это не идеальный сценарий, — признает Райландер. «Хотя мой арендатор и я оба с готовностью согласились на эти условия, совет, который я бы дал сегодня покупателю арендной платы с выкупом, заключается в том, чтобы быть осторожным, если вы ищете дом, который нуждается в ремонте.Ремонт или усовершенствование — это очень сложная задача для имущества, которое технически не принадлежит вам, и вы не хотите чувствовать себя обиженным еще до того, как доберетесь до финального стола».

Кроме того, если вы не выполните обязательства по аренде, вы не сможете купить дом — так что вы потеряете кредит на аренду и каждую копейку, потраченную на ремонт и улучшение дома.

И на удивление легко нарушить соглашение об аренде с выкупом.

6. Просроченные или пропущенные платежи по любой причине могут разрушить сделку

Когда вы опаздываете с арендной платой по стандартному соглашению об аренде, самое худшее, на что вы смотрите, — это высокая плата за просрочку (если вы не рецидивист и вас не выселят).

Ничего страшного, верно?

Если это разовая ситуация из-за непредотвратимых обстоятельств, а в остальном вы являетесь блестящим примером арендатора с своевременной оплатой, то одна просрочка платежа не нанесет большого ущерба. Ваш арендодатель может быть настолько понимающим, что не будет платить штраф за просрочку платежа.

Честно говоря, арендодатель с выкупом может быть таким же пониманием. Однако, даже если они понимают и отказываются от платы за просрочку платежа, очень внимательно прочитайте мелкий шрифт в вашем соглашении, потому что несвоевременная оплата все равно может привести к аннулированию договора аренды с выкупом.

Проблема не только в просроченных платежах. Существует длинный список сценариев, которые могут вызвать дефолт в договоре аренды с выкупом, например, нарушение пункта о запрете домашних животных или несвоевременное выполнение необходимого ремонта.

Даже если вы идеальный арендатор и соблюдаете условия договора буквально, все равно есть шанс, что соглашение об аренде с выкупом может быть аннулировано.

Допустим, вы не можете позволить себе купить дом или не можете получить ипотечный кредит, когда срок аренды истекает — не ждите возмещения.Невыполнение покупки аннулирует договор аренды, а заработанный вами процент от аренды исчезает.

7. Схема аренды с выкупом уязвима для мошенников и теневых арендодателей

Как арендатор вы берете на себя большую часть риска по договору аренды с выкупом.

Вы тот, кто (вероятно) ежемесячно платит больше, чем необходимо, с обещанием, что владелец когда-нибудь зачислит сумму в счет покупной цены. И вы тот, кто верит, что деньги, которые вы тратите на ремонт, пойдут на дом, который вы когда-нибудь приобретете.

Ваш арендодатель имеет очень небольшой риск, поскольку он остается владельцем дома на протяжении всего срока аренды. Если вы не выполняете обязательства, они могут оставить дом и все деньги, которые вы заплатили.

При этом продажа дома по договору аренды с выкупом, скорее всего, является , а не секретным пенсионным планом вашего арендодателя.

«Честно говоря, каждый месяц я испытывал стресс, ожидая чека за аренду, — говорит Райландер. «Мне все еще нужно было внести платеж по ипотеке, независимо от того, заплатил ли мой арендатор вовремя или нет.Людям нравится делать злодеев из арендодателей, но иногда мы действительно просто один человек с одной собственностью, пытающийся свести концы с концами, как и вы — не каждый сценарий аренды ориентирован на прибыль».

Тем не менее, финансовая опасность, которой вы подвергаете себя, настолько серьезна, что Федеральная торговая комиссия опубликовала отчет о том, что соглашения об аренде с выкупом могут быть сомнительными сделками и откровенным мошенничеством.

Согласно информационному отчету для потребителей, обманутые арендаторы жилья с выкупом слишком поздно узнали, что:

• Домовладелец не может продать дом на законных основаниях, потому что фактически он ему не принадлежит
• Продавец оставляет вас с неуплаченным за несколько лет налогом на имущество
• Дом находится в аварийном состоянии или имеет скрытые проблемы, такие как свинец или асбест
• Обещанные исправления не выполняются после подписания контракта
• Дом находится в стадии выкупа

Если вы станете жертвой одного из этих мошенников и недобросовестного арендодателя, то в лучшем случае у вас будет неоплаченный налоговый счет. В худшем случае вы проведете годы, думая, что платите за дом, который никогда не сможете купить.

В Мичигане ведущий агент из Батл-Крика Кэсси Скрамлин предупреждает, что нет никакого реального способа узнать наверняка, платит ли ваш арендодатель за дом. И даже если начнется процесс обращения взыскания, вы все равно будете платить арендную плату, как и было согласовано.

«Важно понимать, что [в Мичигане] вы связаны юридическими обязательствами по этому соглашению об аренде с покупкой или арендной плате за владение, чтобы производить свои платежи, независимо от того, производит ли их продавец», — говорит Скрамлин.

Она советует потенциальным покупателям работать с опытным агентом и проявлять должную осмотрительность, чтобы убедиться, что у них есть наилучшие шансы на успешную покупку дома. Скрамлин рекомендует покупателям запрашивать у продавцов информацию о праве собственности, чтобы сразу понять, есть ли какие-либо залоговые права, проблемы с налогами или другие проблемы, которые могут задержать или помешать продаже.

Источник: (Rafaela Biazi/Unsplash)

8. И это еще не все…

В дополнение к значительным рискам и неудобствам, связанным с договорами аренды с выкупом, дополнительные недостатки могут включать:

Трудно найти дом

Как упоминалось ранее, может быть непросто найти продавца, готового заключить договор об аренде с выкупом.Когда рынок недвижимости находится в пользу продавцов, а доступные дома ограничены, у домовладельца просто мало мотивации откладывать продажу своего дома, чтобы позволить вам сначала арендовать его.

Выбор может быть ограничен

Даже если вы найдете готового продавца, существует ограничение на типы домов, которые могут быть предложены в аренду с выкупом. Например, если вы ищете роскошную недвижимость, это вряд ли произойдет. То же самое касается домов с уникальной конструкцией — если вы отдаете предпочтение тому, в дизайне которого упор делается на экологичность, вы, вероятно, не найдете продавца, предлагающего покупку в аренду.

Что делать, если вам это не нравится?

По общему признанию, это может произойти, даже если вы купите дом сразу, но что произойдет, если вы въедете в дом по договору аренды с выкупом и поймете, что на самом деле не хотите владеть этим местом? Вы, вероятно, не вернете деньги, которые были отложены для вашего будущего первоначального взноса, если вы откажетесь от сделки. И — опять же, здесь важно читать мелкий шрифт в любом договоре купли-продажи или лизинга — продавец может подать в суд за то, что вы не выполнили свою часть соглашения.

Что делать, если вы не можете получить финансирование?

Даже если вы поговорили с кредитором перед тем, как отправиться искать недвижимость для сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что вам одобрят ипотеку к тому времени, когда срок аренды истечет и придет время покупать. Вы можете помочь свести к минимуму осложнения, тщательно обсудив шаги по улучшению вашего кредитного рейтинга с ипотечным кредитором в начале процесса и убедившись, что вы делаете своевременные платежи, но непредвиденные вещи, безусловно, могут произойти.

Если у вас есть срок аренды на один, два или даже три года до того, как вы будете обязаны купить дом, лоты могут измениться с точки зрения дохода, рыночной стоимости имущества и процентных ставок по ипотеке.Действовать с осторожностью.

Итог? Проявите должную осмотрительность

Соглашения об аренде с выкупом автоматически не являются плохой идеей — они могут быть выгодны как покупателю, так и продавцу — вам просто нужно сделать домашнее задание, прежде чем подписывать пунктирную линию.

Как упомянул Фуллер, честный разговор с продавцом, скорее всего, поможет вам узнать о возможности аренды с выкупом или опциона на покупку после лизинга, поэтому используйте эту возможность, чтобы добиться понимания.Домовладелец, который хочет продать свой дом, вряд ли выберет договор аренды с выкупом в качестве своей идеальной стратегии продаж, поэтому, если он открыт для этой идеи, будет справедливо спросить его, почему.

Scramlin также призывает покупателей спрашивать, выплачивает ли домовладелец свои ипотечные платежи. Хотя, конечно, они могут солгать и сказать «да», когда на самом деле они отстают на три месяца, в большинстве штатов требуется публиковать уведомление о неисполнении обязательств в открытом доступе через определенный период, поэтому вполне возможно узнать, является ли ваш интересующий дом мчится к выкупу.

И не забудьте о предложении Скрамлина провести проверку прав собственности на дом, которая выявит любые залоговые права из-за неуплаченных налогов, неуплаченных ремонтных компаний, семейных недовольств, имущественных споров и так далее.

Наконец, даже если — возможно, особенно если — дом будет продаваться как есть или если вы будете нести ответственность за расходы на техническое обслуживание и ремонт в течение периода аренды, не пропускайте осмотр дома. Это ваша лучшая возможность узнать, с чем вы имеете дело, если решите захватить этот дом.

Не забывайте, что недостатки, которые мы обсуждали, в основном относятся к договорам аренды с покупкой, но договор аренды не сильно отстает. Последнее может быть выгодным для вас, если вы хорошо проведете переговоры и оно написано с учетом ваших интересов, но оно не лишено подобных подводных камней.

Источник: (Van Tay Media/Unsplash)

Итак, когда соглашение об аренде с выкупом действительно имеет смысл?

Аренда с выкупом может иметь смысл для вас, если вы знаете, что ваше финансовое положение скоро улучшится.Возможно, ваш ипотечный кредитор указал, что ваша кредитная история будет в хорошей форме, чтобы переоценить кредит через шесть месяцев, или, может быть, вы только что начали новую работу с высокой зарплатой и знаете, что сможете накопить деньги. оплата быстро.

Сдача в аренду с выкупом может дать передышку, когда вы нашли дом, который вам нравится, но пока не можете получить ипотечный кредит — но вы не должны входить без плана. Согласие на аренду, скажем, за три года до попытки купить оставляет довольно много неизвестных, и чем больше неизвестных, тем рискованнее сделка.

Наконец, если вы заинтересованы в покупке дома, который снимаете, и ваш арендодатель предлагает вам договор об аренде с выкупом, который на самом деле является договором об аренде, не говорите автоматически «нет».

Помните, опцион на аренду предоставляет именно это: опцион на покупку. Возможно, вам придется заплатить дополнительную плату за эту привилегию, но это может стоить денег, если вы довольны своим домом и хотели бы иметь возможность сделать его своим.

В любом случае попросите юриста по недвижимости или лучшего местного агента, имеющего опыт аренды с выкупом, сначала просмотреть договор, чтобы определить, подходит ли вам аренда с покупкой или аренда.Если это не так, другой вариант — просто арендовать меньшую и менее дорогую недвижимость и направить деньги, которые вы сэкономите на аренде, на создание первоначального взноса для дома вашей мечты в будущем.

Источник изображения заголовка: (Holly Stratton/Unsplash)

Варианты аренды и сдачи жилья в аренду: ошибок, которых следует избегать

Альтернативы ипотеке для покупателей жилья, которые не могу получить финансирование

Что, если вы хочу купить дом прямо сейчас но вы не можете получить финансирование? Одним из вариантов может быть дом, сдаваемый в аренду, также известный как как «аренда вариант.

• Опции аренды позволяют установить цена покупки и заезжайте сейчас, завершая процесс покупки дома в будущем
• Аренда домов с выкупом предполагает как аренды (договор аренды) и договор купли-продажи
• Аренда опционы требуют, чтобы вы заплатили продавцу деньги, которые вы можете потерять, если не завершить покупку

Есть несколько уникальных преимуществ, которые дает аренда домов с выкупом и варианты аренды. Но есть и вполне реальные риски.

Вот что вы должны знать если вы рассматриваете один из этих альтернативных вариантов покупки дома.

Проверьте соответствие требованиям по ипотеке (16 января 2022 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

Что такое вариант аренды?

Сдаваемый в аренду дом или «Опцион аренды» — это договор, который включает в себя как договор аренды и купли-продажи.

Аренда для собственных нужд означает, что вы вносить арендную плату за определенный период времени. По окончании аренды период, у вас будет возможность купить дом, потенциально используя часть вашего арендная плата в качестве первоначального взноса.

Вы и арендодатель/продавец заранее устанавливаете цену, которую вы заплатите за дом, а затем вы завершаете покупку в будущем — если все пойдет так, как запланировано.

В обмен на помощь вы покупаете дом в будущем по сегодняшним ценам, продавец обычно требует существенной «опционной платы», арендной ставки выше рыночной или и того, и другого.

Что включено в опционное соглашение об аренде?

Вариант аренды должен содержать несколько элементы:

• Покупная цена : сколько вы заплатите за дом, когда закроете его в будущем
• Срок действия : количество месяцев, в течение которых договор будет действовать, другими словами, сколько времени у вас есть для завершения покупка (обычно от одного до трех лет)
• Плата за опцион : авансовый платеж, который становится частью вашего первоначального взноса, если вы завершаете покупку (обычно 1% от стоимости покупки)
• Арендный кредит : дополнительные вышеперечисленные рыночная арендная плата, выплачиваемая продавцу, которая становится частью вашего первоначального взноса, если вы завершаете покупку (как правило, на 10-15% выше рыночной арендной платы)

В вашем договоре также содержатся положения об аренде:

• Срок уплаты ежемесячной арендной платы и штрафы за просроченные платежи
• Разрешение домашних животных, соседей по комнате и модификаций помещения
• Правила в отношении шума, парковки и другого поведения
• Ваши обязанности по поддержанию дома

Обратите внимание, что как Пока ты закрываешься на своем покупка, дополнительные деньги, которые вы платите за аренду, и Плата за вариант пойдет на ваш первоначальный взнос. Однако, если вы выберете не , чтобы купить дом в конце концов, или если вы иным образом не сможете закрыть в соответствии с вашим контракт, вы теряете все эти деньги продавцу.

Сдача в аренду может помочь вам быстрее войти в дверь, особенно если у вас есть кредитные проблемы, мешающие вам от получения ипотеки прямо сейчас.

Но варианты аренды полны подводных камней. Быть уверенным вы понимаете плюсы и минусы аренды домов с выкупом и финансирования владельца, чтобы сделать вашу попытку стать владельцем дома успеха и избежать дорогостоящих ошибок.

Опционы на аренду в сравнении с договорами аренды с покупкой

Договор аренды с куплей-продажей является еще одним видом договора аренды с выкупом. Покупка в лизинг отличается от возможность аренды; вместо того, чтобы дать вам возможность купить дом в конце аренда, этот контракт требует вас купить дом в конце срока аренды.

Это требование к покупке дом в конце срока аренды может создать проблемы, если вы все еще не можете получить традиционный ипотечный кредит в то время.

Если вы не уверены, требует ли ваш договор об аренде с выкупом, чтобы вы купили дом в конце срока аренды, перед подписанием обязательно обратитесь за помощью к агенту по недвижимости или адвокату.

Плюсы варианта аренды и минусы

В отличие от аренды с выкупом соглашение, договор об аренде дает вам право, но не требует вы — купить дом после внесения арендной платы за определенный период.

Другие преимущества договор аренды включает:

• Когда стоимость жилья растет, вы фиксируете сегодняшнюю цену и покупаете позже
• Аренда кредиты вынуждают вас копить первоначальный взнос за дом
• Вы можно избежать переезда, арендовав и приобретя тот же дом
• Возможно, вы сможете купить его, даже если вы не имеют права на традиционную ипотеку

Но есть и явные недостатки.Некоторые из самых больших рисков, связанных с дома, сдаваемые в аренду, включают:

• Стоимость дома может вырасти выше, чем ожидает продавец, и он может отказаться продать
• Рыночная стоимость дома может упасть ниже цены продажи, и арендаторы решат не купить
• Арендаторы может нет претендовать на получение ипотечного кредита для завершения покупки в окончание договора аренды
• Арендаторы могут нарушение договора и продавцов отменить продажу, сохранив опционные деньги потенциального покупателя

Это большие риски. Вы должны только заключить договор аренды вариант, если вы уверены, что сможете получить ипотечный кредит в конце срок аренды — и что к тому времени ваши приоритеты при покупке жилья не изменятся.

Кроме того, убедитесь, что вы ознакомились с договором с профессиональным адвокатом или агентом по недвижимости, чтобы вы точно понимали, что означают условия и что произойдет, если продажа не будет завершена, как планировалось.

Что такое продавец финансирование?

Финансирование продавца отличается от варианта аренды или аренды дома с выкупом.При финансировании продавца вы совершаете покупку дома заранее. Но у вас нет договора аренды или традиционного ипотечного кредита.

Вместо этого вы делаете регулярную ежемесячную ипотеку платежи продавцу до тех пор, пока вы не сможете рефинансировать недвижимость, погасить кредит или продать дом.

Ваше соглашение с продавцом может варьироваться от нескольких месяцев до лет до полной 30-летней ипотеки.

Финансирование продавца может помочь вам сэкономить деньги, избегая кредитора сборы, или это может стать очень дорогим.Ваша процентная ставка, например, может быть значительно выше, чем ставки, которые могут предложить традиционные кредиторы.

С другой стороны, продавец может будьте готовы профинансировать вашу покупку, когда традиционные кредиторы принять пропуск на ваше приложение.

В вашем контракте будут указаны условия покупки (что включено, сколько вы заплатите и дата закрытия), а также условия кредита (процентная ставка, ежемесячный платеж, срок платежа, штрафы за просрочку, срок кредита и др.).

Обратите внимание, что многие потребители меры защиты и правительственные постановления, которые применяются к ипотечным компаниям и банкам не относятся к частному или собственному финансированию.

Если вы не являетесь экспертом на местном рынке недвижимости и о домашнем финансировании, проконсультируйтесь с риэлтором или юристом по недвижимости, прежде чем покупать дом за счет продавца.

Риски финансирования продавца

Важно защитить себя при покупке дома с финансированием продавца. Делайте то, что сделал бы традиционный кредитор защитить свои инвестиции.

Потому что они так счастливы продавец будет финансировать их, многие покупатели не могут убедиться, что недвижимость честная сделка. Часто это не стоит ничего близко к запрашиваемой цене, или это может потребоваться экстремальный ремонт, чтобы быть безопасным или пригодным для жизни.

• Плата за оценку от лицензированный оценщик вы выбираете сами, или цена брокера заключение (BPO) лицензированного брокера по недвижимости
• Заказ и оплата дома осмотр
• Получить отчет о праве собственности и получить полис страхования титула владельца.Это намного дешевле, чем политика кредитора требуется традиционными ипотечными кредиторами, и защищает вас, а не дом продавец
• Использовать компанию условного депонирования или адвоката хранить все средства на депозите до тех пор, пока собственность официально не перейдет из рук в руки
• Запись продажи в офисе вашего округа

Вам также следует просмотреть предостерегает о вариантах аренды выше, потому что многие из них также применимы к недвижимость, финансируемая собственником.

В дополнение к ежемесячному основная сумма и проценты по ипотечному кредиту, вы будете платить за страхование домовладельцев и налоги на недвижимость и, возможно, сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ).

Покупатели жилья должны получить эти суммы в письменной форме и убедиться, что вся сумма платежа доступна. В противном случае вы рискуете потерять дом и вложенные в него деньги.

Варианты аренды: ошибки, которых следует избегать

Опцион на аренду с выкупом или лизинг представляет собой контракт, который вы можете использовать для покупки дома в будущем на условиях вы согласны на сегодня.

Если вы не соблюдаете или «нарушить» условия договора, продавец может убить всю сделку и часто держите свои деньги тоже.

Чтобы предотвратить наихудший сценарий, убедитесь, что вы принимаете правильные меры предосторожности перед заключением договора аренды или аренды с выкупом соглашение. Вот несколько распространенных ошибок, на которые стоит обратить внимание.

Убедитесь договор приемлем для вашего будущего ипотечного кредитора

Если вы не укажете свою арендную плату с выкупом соглашение правильно, многие ипотечные кредиторы не признают вниз платеж, который вы так тщательно накопили. Вам нужно оформить покупку и договоры аренды правильно и вести тщательный учет, чтобы убедиться, что это не случаться.

Предположим, вы оплатили опцион авансом плата в размере 5000 долларов США, а в течение двухлетнего периода добавила еще 5000 долларов США в арендную плату. кредит. Если цена вашей покупки составляет 200 000 долларов США, эти 10 000 долларов США в виде кредита создают скидку в размере 5 %. оплата.

Однако, если вы и продавец допустите ошибки при составлении варианта аренды, кредитор не будет считать ваши 10 000 долларов США в качестве первоначального взноса. Вместо этого предполагается, что цена покупки составляет 190 000 долларов США, и для получения кредита под 95% потребуется еще 9500 долларов.

Не рискуйте.И помните: пока продавец может составить соглашение, это вы потеряете свои деньги, если вы не может получить ипотеку и завершить покупку в течение срока аренды.

Будь уверен, ты будешь возможность приобрести недвижимость в течение срока действия опциона на аренду. Если ваш кредит недостаточно хорош, иначе вы потеряете работу, все, за что вы работали, чтобы купить дом можно потерять.

Как составить возможность аренды

Руководство Fannie Mae

позволяет банкам использовать ваши деньги накопленные за счет арендных платежей и опционных сборов в счет первоначального взноса на ваш новый жилищный кредит.

Но не все деньги, которые вы заплатили за аренду, пойдут на первоначальный взнос, и вам потребуются документы, подтверждающие, что вы накопили арендную плату кредит.

Для определения вашего арендного кредита одобренный Fannie Mae кредитор сравнит арендную плату, которую вы заплатили за последний год, с рыночной стоимостью арендная плата за тот же период.

Оценщик определит рыночную арендную плату. Если рынок арендная плата составляет 15 000 долларов, и вы заплатили 25 000 долларов в виде арендных платежей, 10 000 долларов разница может стать частью вашего первоначального взноса.

Убедитесь, что вы можете предоставить документы, необходимые для резервного копирования ваш случай. К ним относятся:

• Ваш договор аренды-купли-продажи со сроком не менее 12 месяцев, согласованная ежемесячная арендная плата и другие соответствующие условия
• Аннулированные чеки или квитанции, подтверждающие ваши фактические арендные платежи за последние 12 месяцев
• Оценка рынка арендная плата в течение того же 12-месячного периода

график оценки и аренды

Чтобы убедиться, что ваш арендный кредит идет на ваше будущее оплаты, пусть продавец установит арендную плату выше справедливой рыночной арендной ставки.

Вам нужно будет доказать это позже ваша арендная плата выше рынка. Соглашение должен указать сумму вашего платежа, который покрывает арендную плату, и «дополнительную» сумму что представляет собой арендный кредит.

Лицензированный оценщик может помочь вам определить, на сколько увеличить арендную плату заполнение графика аренды. Вы все равно должны заказать оценку до заключения настоящего соглашения. Добавление графика аренды не увеличивает стоит намного.

В течение всего срока аренды, вести тщательный учет вашей истории арендных платежей.Эти записи понадобятся вам для ваше заявление на ипотеку, и неразумно полагаться на продавца, чтобы сохранить такие записи для вас.

Соглашение должно также ясно указать, что плата за опцион будет зачислена в счет первоначального взноса, а не в счет снижение цены дома. Если вы используете шаблон из авторитетного источника, в договоре не будет скрытых «подлых» положений.

Избегать хлопотный мелкий шрифт

Это не редкость для арендодатели / продавцы, чтобы включить пункт, позволяющий им сохранить вашу ежемесячную арендную плату кредит, если вы делаете просроченные платежи арендной платы.

Если этот пункт включен, очень, очень осторожно относитесь к тому, чтобы вовремя платить и доказывать, что вы это сделали. Составьте запасной план на случай, если вам не хватит одного месяца — заведите резервный фонд или кредитная линия, которую вы можете нажать.

В одном из примеров договора об аренде, предложенного Университетом штата Юта, арендатор/покупатель мог нарушить соглашение, просто используя «оскорбительные выражения» в отношении проживающих поблизости жителей. Представьте, что вы пытаетесь разобраться в суде, что считать «оскорбительными» выражениями, если вас выгнали, а ваша сделка по аренде с выкупом развалится!

Убедитесь, что срок достаточно длинный, чтобы вы могли финансировать недвижимость у обычного кредитора и могли позволить себе будущие платежи по ипотеке.

Хищный мошенничество с продавцами и сдачей в аренду

Некоторые недобросовестные продавцы на самом деле не хотят, чтобы вы совершали покупку, согласно исследованию, проведенному некоммерческим Национальным центром защиты прав потребителей.

Например, некоторые включают пункты позволяя продавцам отменить сделку и сохранить все ваши опционные деньги и арендный кредит за опоздание с а единый платеж.

Вы можете быть обязаны в своем соглашение о техническом обслуживании и ремонте, которые обычно ответственность арендодателя.Опять же, если вы не можете продолжать это обслуживание, вы может закончиться конфискацией ваших денег продавцу.

Одно исследование показало, что только около 20% договоры аренды дома с выкупом фактически привели к завершенной продаже. В противном случае, потенциальные домовладельцы съехали, потеряв свои деньги, или оказались в лишение права выкупа с ипотечными кредитами, которые они не могли себе позволить, или домами, которые стоили меньше чем они заплатили.

Потенциальные покупатели также должны опасаться мошенничества. До ведение переговоров об аренде с выкупом, выяснить, кто владеет домом через право собственности искать или через налоговые отчеты в местном суде.

Если лицо, с которым вы заключаете договор аренды, не владеете имуществом, возможно, вы имеете дело с мошенником, который хочет украсть ваши авансовые деньги.

И убедитесь, что вы сами видите состояние дома прежде чем соглашаться на техническое обслуживание, особенно если ваш вариант покупки зависит от содержание дома.

Обязательно наймите адвоката

Поскольку опционы на аренду или контракты, финансируемые владельцем, обычно не предполагают участия ипотечных кредиторов, и поскольку они могут показаться менее формальными, чем традиционная продажа, может возникнуть соблазн отказаться от юридического представительства.

Не надо. Процесс аренды с выкупом создает много больший риск для покупателя, чем традиционные сделки. Вам понадобится адекватное представительство.

Наймите адвоката по недвижимости, чтобы работать от вашего имени. У продавца, вероятно, есть кто-то умный, делающий то же самое. вещь, и невежество может очень дорого вам обойтись — как заранее, так и позже, в окончание договора аренды.

Ваш адвокат может просмотреть ваше соглашение с продавцом и определить пункты, которые могут несправедливо отменить ваш вариант или ваше право на покупку дома.

Адвокат также может посмотреть записи округа, чтобы убедиться, что дом, который вы планируете купить, не находится в обращении взыскания, не обременено залогами или не принадлежит кому-либо, кроме продавец.

Вы также должны попросить своего адвоката зарегистрировать ваш вариант аренды или покупки в вашем окружном регистраторе.

Это не позволит продавцу передать вам имущество, пока оно находится по контракту. Это также предотвратит получение продавцом дополнительных ипотечных кредитов на недвижимость без вашего ведома.

Альтернативы варианты аренды

Со всеми подводными камнями аренды варианты и высокий уровень отказов домов, сдаваемых в аренду, зачем кому-то проходить через это?

Есть несколько распространенных причин, по которым покупатели жилья могут думать, что они не может претендовать на получение ипотечного кредита и вместо этого должен выбрать дом, сдаваемый в аренду:

• Новые заявители, работающие не по найму часто не могут получить ипотеку до тех пор, пока у них не будет как минимум двух лет успешного владение бизнесом
• Индивидуальный предприниматель заявители могут иметь значительные списания, которые убивают их квалификационный доход
• Люди с «удовлетворительной» или «плохой» кредитной историей часто думают, что их недостаточно высока для получения ипотечного кредита
• Заявители с недавним лишением права выкупа или банкротства сталкиваются с периодами ожидания со многими традиционными ипотечными программами
• Многие арендаторы все еще считают, что им нужен большой первоначальный взнос, чтобы финансируйте дом и не пытайтесь получить обычное финансирование

Большинство из этих препятствий можно преодолеть с помощью ипотечных продуктов, поддерживаемых государством, или портфельных ипотечных продуктов. Это часто намного безопаснее и проще, чем сдавать недвижимость в аренду.

Закладные для самозанятые заявители

Если вы работаете не по найму в совершенно новая область, вам, вероятно, понадобится двухлетний послужной список. Тем не мение, правила двух лет можно избежать в некоторых обстоятельствах, согласно для Фанни Мэй.

Агентство рассмотрит возможность предоставления ипотечного кредита на самозанятый заявитель, который имеет только 12 месяцев опыта работы, если налоговые декларации заемщика показывают сопоставимый доход до самозанятость.

Налоговые отчеты должны показывать, что доход от предыдущего занятость пришла в сферу, связанную с текущей самозанятостью заемщика.

Как насчет самозанятых покупателей которые устроены, но списывают много брутто (до налогообложения) доход?

Для них есть выписки из банковских счетов. Эти ипотечные программы различаются в зависимости от кредитора, но, как правило, заявитель должен предоставить банковские выписки за 24 месяца. Кредитор усредняет депозиты, чтобы определить доход, доступный для погашения ипотеки.

Процентные ставки по этим программам немного выше. Но в обмен большая часть риска, который вы берете на себя, покупая с возможностью аренды или контракт, финансируемый владельцем, уходит. Кредитор берет это вместо этого, и это многого стоит.

Закладные для люди с низким кредитом

Если ваш кредит недостаточно хорош для ипотеки сегодня, будьте осторожны. Взяв на себя рискованную или недоступную аренду или платеж по ипотеке, вы будете идти от плохого к худшему. Обратитесь за советом к некоммерческий кредитный консультант, прежде чем влезать в новые долги.

Если у вас низкий кредитный рейтинг, но не обязательно плохой кредит, вы все равно можете получить одобрение на ипотеку.

Попробуйте ипотечный кредит с государственной поддержкой как ФХА. У вас есть приличный шанс получить одобрение, если вы оплатили свои обязательства. по договоренности не менее чем за последние 12 месяцев. С FHA ваш FICO может быть всего лишь 500 со скидкой 10%. Или, чаще, вы можете получить одобрен с кредитным рейтингом, начинающимся с 580 и всего на 3,5% ниже.

Если ваш кредит снят, но ваш доход и первоначальный взнос высоки, непервоклассные кредиторы потенциально могут финансировать ты.Вы можете иметь низкий балл FICO как 560 для многих из них, и вы, возможно, разгрузили банкротство вчера.

Это может быть отличным выбором, если Вы можете улучшить свое положение и рефинансировать через год или два. Или если вы планируете переверните дом и не волнуйтесь, высока ли процентная ставка.

Ипотека с низким и без первоначального взноса

Никому нельзя запрещать домовладение, если внесение первоначального взноса является их единственным препятствием. Разнообразие кредитных программ и варианты могут помочь.

Обратите внимание, что многие опционы имеют доход пределы, но эти пределы, вероятно, выше, чем вы ожидаете.

Вот очень краткое изложение опции:

• Жилищные кредиты VA — Разрешить 0% первоначальный взнос для правомочные ветераны и военнослужащие
• Кредиты USDA — Разрешить 0% покупатели с низким и средним доходом в квалифицированных сельских районах
• Кредиты FHA — Разрешить первоначальный взнос 3,5% и кредитный рейтинг от 580
• Обычная ипотека 97 — Fannie Mae и Freddie Mac допустим всего 3% вниз, если ваш кредитный рейтинг не ниже 620
• Fannie Mae HomeReady ипотека — Эта кредитная программа позволяет 3% вниз, и покупатель дома может использовать доход от других членов семьи, чтобы помочь имеют право на получение кредита
• Пособие по первоначальному взносу (DPA) — Государственные и местные органы власти, а также некоммерческие организации предлагают гранты и кредиты под низкие проценты, чтобы помочь покупателям жилья покрыть первоначальный взнос и расходы на закрытие. Изучите программы DPA в вашем регионе или обратитесь за помощью к своему агенту по недвижимости или кредитному специалисту. для покрытия части или всех ваших первоначальных расходов по ипотеке, если они согласятся на это
• Созаемщики — Если у вас есть друг или семья участник с отличной кредитной историей и/или доходом, готовый подписать вашу ипотеку, вы может быть легче квалифицироваться. Но будьте осторожны, потому что этот человек ставит рискуют потерять свой кредитный рейтинг и сбережения, если вы не можете сделать ваши платежи по ипотеке

Благодаря широкому выбору вариантов кредита и помощи программы, авансовые средства являются гораздо более низким барьером для приобретения жилья, чем они раньше был.Часто это просто вопрос изучения ваших вариантов и нахождения правильная стратегия для покупки вашего нового дома.

Проверьте соответствие требованиям по ипотеке (16 января 2022 г.)

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Средние ставки по ипотечным кредитам все еще близки к рекордно низким значениям, что означает, что потенциальные покупатели могут приобрести дома с более низкими затратами на финансирование.

Но ваша фактическая ставка также будет зависеть от вашего кредитного рейтинга, отношение долга к доходу и недвижимость, которую вы хотели бы купить. Даже если вы думаете аренда с выкупом – ваш лучший выбор, по крайней мере, подумайте о своих шансах получить реальный ипотечный кредит.

Имеет смысл сесть с хороший кредитный специалист, прежде чем прибегать к более рискованным типам варианты аренды с выкупом.

Если вы выберете арендную плату с выкупом или лизинг, относитесь к этому как к кредитору. Защитите себя с помощью юридических консультаций, оценок, проверок и убедитесь, что ваша сделка публично зарегистрирована.

Подтвердите новый тариф (16 января 2022 г.)

Должны ли вы сдавать в аренду собственность?

Преимущества аренды с правом выкупа дома

Аренда с правом выкупа жилья обычно происходит с труднопродаваемой недвижимостью.Продавец обычно просит слишком много денег или на рынке много товаров, которые не движутся. Хотя поначалу такая схема может показаться негативной, она имеет преимущества как для арендодателя/продавца, так и для арендатора/покупателя.

Договор аренды позволяет арендодателю получить приемлемую покупную цену позднее, в то же время позволяя арендатору немедленно переехать в дом, при этом часть денег, потраченных на арендную плату, обычно направляется на покупку недвижимости. Аренда домов с выкупом может быть отличным способом получить доступ к дому, который в противном случае был бы вне бюджета покупателя, уменьшить сумму денег, которую они должны внести на стол при закрытии сделки, и дать им время улучшить свой кредитный рейтинг при аренде. , если необходимо.

Недостатки лизинга с возможностью покупки дома

Потенциальными недостатками жилья с правом выкупа могут быть покупная цена выше рыночной стоимости, невозмещаемый арендный платеж и, в случае аренды с выкупом соглашение, могут быть штрафы за не покупку дома, когда срок аренды заканчивается.

Также нет никаких гарантий, что вам одобрят ипотеку, когда придет время. Также важно отметить, что если вы намереваетесь использовать кредит FHA для ипотеки для покупки дома, существуют ограничения на сумму ежемесячного платежа, который может быть применен к первоначальному взносу.

Преимущества договора коммерческой аренды с выкупом

Вариант аренды коммерческой недвижимости имеет несколько явных преимуществ для владельца бизнеса. Как арендатор, это позволяет вам создать свою клиентуру и гарантировать, что местоположение недвижимости будет работать для вашего бизнеса в долгосрочной перспективе, а также гарантирует, что вы будете иметь право на покупку недвижимости, если хотите, вместо того, чтобы рисковать продать ее другому покупателю после вы создали свою клиентскую базу.

Часть ежемесячной арендной платы также обычно идет на ваш авансовый платеж, и, если это предусмотрено в варианте аренды, вы также можете внести в недвижимость любые улучшения арендатора.Это может привести к тому, что значительная сумма денег будет использована для первоначального взноса с течением времени. Наличие даты покупки в будущем также дает владельцу бизнеса время, чтобы подтвердить свои финансовые показатели в банке, что в противном случае могло бы быть трудным для нового бизнеса.

Недостатки договора коммерческой аренды с правом собственности

Часто согласованные арендные платежи превышают средний рыночный уровень, чтобы компенсировать арендодателю задержку с покупкой коммерческой недвижимости. Арендатор тоже просто арендатор.Любые улучшения, которые вы вносите в недвижимость, по-прежнему подлежат утверждению арендодателем, что может быть проблемой, а может и не быть.

Если вы решите приобрести недвижимость после окончания срока аренды, вы зависите от одобрения банком ипотечного кредита. Если ваши продажи не соответствуют покупной цене коммерческой недвижимости, вы потеряете собственность и все улучшения, которые вы в нее внесли. Также имейте в виду, что, хотя вам не нужно будет приносить столько денег к заключительному столу, в долгосрочной перспективе затраты будут выше.

Аренда владеет в аренде

Аренда собственного договора может быть отличным способом приобрести свойство, но важно, чтобы обе стороны оказали четкое понимание договорных условий и понимают права, обязанности и обязательства договор перед подписанием.

Вы должны рассмотреть вопрос о проведении осмотра и оценки и оценки имущества до подписания договора на аренду до собственного договора, и посмотрите, есть ли какие-либо заслуги или второй ипотеки, которые могут повлиять на ваш вариант покупки в конце договора.Это всегда хорошая идея, чтобы опытный адвокат по недвижимости рассмотрел контракт.

Помните, что все условия должны быть предметом переговоров. Если продавец не желает вести переговоры, это может быть тревожным сигналом о том, что у этой собственности есть основные проблемы, и вы можете поискать более привлекательную альтернативу. В конечном счете, решение о том, следует ли вам сдавать недвижимость в аренду, зависит от ваших конкретных обстоятельств и желаний.