Договор аренды квартиры с последующим выкупом

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды квартиры с последующим выкупом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Судебная практика: Договор аренды квартиры с последующим выкупом Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-417785/2020
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Коммерческий наем жилья.
Требование продавца, нанимателя: 1) О признании договора недействительным; 2) О признании договора найма недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что оспариваемые договоры заключены сторонами с целью прикрыть другие сделки – договоры займа и залога квартиры.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Оценив представленные доказательства в их совокупности, установив юридически значимые для дела обстоятельства, руководствуясь положениями ст. ст. 170, 309, 310, 421, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не нашел оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, договора аренды квартиры с правом выкупа, а также применении последствий недействительности сделок в виде возврата денежных средств, поскольку пришел к выводу о том, что заключая указанные договоры фио и наименование организации достигли правового результата, соответствующего данным договорам, они не противоречит закону, интересам сторон и не доказывают притворности оспариваемых сделок, поскольку не свидетельствуют о заключении данных договоров с целью предоставления займа истцу.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор аренды квартиры с последующим выкупом Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения5.10. Вывод из судебной практики: Договор о предоставлении во временное владение и пользование жилого помещения с правом выкупа данного имущества арендатором, и предусматривающий выплату им арендной платы и выкупной цены, квалифицируется как договор аренды, а не найма жилого помещения. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
“Жилое помещение и обязательственные отношения: Монография”
(Белов В.А.)
(“Юстицинформ”, 2018)Особенность заключения договора аренды жилого помещения продиктована тем, что отношения, связанные именно с арендой жилых помещений, подлежат правовому регулированию гл. 34 ГК РФ, на что указывается в п. 2 ст. 671 ГК РФ. В связи с этим необходимо сделать вывод, что договор аренды жилого помещения, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Аналогичный вывод следует из следующего судебного дела: “Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, изложенное свидетельствует о том, что условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям гл. 34 Гражданского кодекса РФ “Аренда”. Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). В указанных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что представленный на регистрацию договор аренды жилого помещения в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации, правомерен. Учитывая, что регистрирующий орган не доказал наличия в действующем гражданском и жилищном законодательстве ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно в соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации, а в последующем решение об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения N 3 (с правом последующего выкупа) от 18 марта 2014 г. незаконными…” .

Особенности оформления договора для аренды квартиры с последующим выкупом

К вопросу составления договора нужно подойти со всей ответственностью и серьезностью. Это, к слову, актуально для любых сделок с недвижимым имуществом. Сначала, еще перед тем, как оформить аренду квартиры с последующим выкупом, сторонам сделки необходимо тщательно и детально обсудить все нюансы: сумма платежей, порядок оплаты и даже штрафные санкции для сторон при невыполнении каких-либо обязательств. Все нюансы как раз должны быть закреплены в составленном между сторонами договоре аренды.

Что должен содержать в себе договор аренды с последующим выкупом:

1. Возможность выкупа. Это — самый важный пункт. Здесь обязательно должно быть прописано то, что недвижимость перейдет в собственность арендатора, после того, как он выплатит определенную сумму денежных средств. Есть проигнорировать этот пункт, то документ автоматически будет считаться договором аренды и не иметь должной юридической силы.
2. Информация об объекте недвижимости. Здесь нужно описать все по максимуму. Для части с выкупом — площадь, этаж, кадастровый номер, адрес и технические характеристики.
   Для части с арендой — описание находящегося внутри имущества.
3. Условия выкупа квартиры. В этом пункте необходимо прописать выкупную стоимость объекта. Обязательно нужно указать, будет ли она фиксированной или может меняться, в зависимости от инфляции или рыночной стоимости. Прописывается также срок рассрочки и условия внесения платежей от арендатора.
4. Условия аренды. Это, по сути, вторая часть договора, выглядящая как классический договор аренды. Здесь необходимо прописать те условия, которые касаются именно съема жилья: размер ежемесячных платежей, срок, сумма залога или депозита, график внесения денежных средств на счет собственника и другие аспекты.
5. Обязанности и ответственность сторон. В этой части документа можно отразить не только обязанности, но и различные штрафы. Например, за просрочку платежей от арендатора или ущерб, который был причинен объекту во время его проживания.
6. Дополнительные условия. Заключая договор аренды с последующим выкупом в этом пункт обычно прописывают условия для продления договора, порядок разрешения разного рода форс-мажорных ситуаций.

Также в договоре обязательно нужно указать и способ оплаты — наличный расчет или перевод на расчетный счет собственника (продавца). Если оплата будет осуществляться по безналу, то в договоре необходимо прописать реквизиты расчетного счета. Если же выплаты за квартиру будут осуществляться путем передачи наличных средств, то продавцу будет необходимо каждый раз предоставлять арендатору расписку в том, что деньги получены.

Всё об аренде авто с правом выкупа

Позволить себе приобрести автомобиль могут далеко не все. Если на руках нет нужной суммы, а банковская ссуда недоступна, можно взять авто в аренду с правом выкупа. Такая схема имеет свои нюансы, знание которых поможет успешно решить вопрос.

 

Содержание

 

Кому это нужно?

Потребность в собственном транспорте – распространенная ситуация. Долгосрочная аренда авто с правом выкупа позволяет без ущерба для «кошелька» развивать бизнес. По сути, машина сама «зарабатывает» на регулярные платежи, обозначенные в договоре. Преимуществами такой услуги пользуются:

• – Частные лица, работающие в сфере такси. Перспектива зарабатывать с помощью арендованного авто, уже имеющего соответствующую лицензию, – вполне реальна. При этом можно выбрать транспорт, исходя из своих финансовых возможностей, типа перевозок (частных или корпоративных).

• – Компании, деятельность которых связана с пассажирскими перевозками. Расширение бизнеса требует новых транспортных средств, но не предполагает больших вложений? Оптимальный вариант – взять коммерческое авто в аренду и со временем выкупить его.

• – Крупные организации, специализирующиеся на грузоперевозках, в том числе и международных. Необходимость пополнить автопарк новыми единицами не всегда «подкрепляется» возможностями фирмы. Чтобы не прерывать цепочку бизнес-развития, не обязательно обращаться в банк и в ближайшие несколько лет зависеть от его условий.

Аренда авто с выкупом vs. покупка в кредит ↑

Главная опасность, которая подстерегает заемщика при оформлении кредита в банке, – риск отказа. Частному лицу или организации необходимо предоставить максимум доказательств платежеспособности, и если какой-то момент вызовет сомнения, возможен отказ в кредите.

Другие пункты также не в пользу банка:

• – Первоначальный взнос – в пределах 30%. При аренде авто с правом выкупа он на порядок ниже, а в некоторых случаях вообще не предусмотрен.

• – Справка с места работы и подтверждение стабильного дохода – обязательны.

• – Приобретенный в кредит автомобиль не подлежит замене.

Аренда с выкупом «выигрывает» по всем параметрам, ее условия – более лояльны и демократичны. Пакет «бумаг» при этом минимален: он включает паспорт гражданина РФ, дополнительный документ, удостоверяющий личность, водительские права.

В качестве «бонусов» клиент прокатной конторы получает:

• – постановку транспорта на учет;
• – техосмотр в установленные сроки, сезонную смену колес;
• – страхование автомобиля.

А теперь представим, что сроки аренды вышли, а машина по каким-то параметрам не устраивает. Все просто: не выкупайте! Подберите себе более подходящий вариант. Такая схема не противоречит условиям аренды с правом выкупа.

Каковы условия? ↑

Взять автомобили для коммерческого проката и не только в аренду с последующим выкупом может любой гражданин РФ не младше 19 лет. Одно из важных условий – отсутствие судимости (этот пункт обязательно проверяется). Следует взять во внимание и такие пункты:

• – Оплата аренды. Сумма платежа определяется рядом критериев, куда входят марка автомобиля, его тип, производитель, «возраст». Учитываются также налоги, страховые издержки, расходы на амортизацию. Вполне закономерно, ежемесячные (еженедельные, поквартальные) выплаты могут немного превышать суммы по кредиту за такую же машину. Даже при том, что прокатные конторы в большинстве случаев идут навстречу клиенту, просрочивать платеж нежелательно.
• – Возможность досрочного выкупа. Внимательно изучайте договор: некоторые компании не предусматривают погашения стоимости транспорта раньше времени.
• – Страхование. Фирмы, специализирующиеся на аренде авто, осуществляют этот пункт самостоятельно и включают его в общую стоимость аренды.
• – Документация. Полноправным владельцем автомобиля клиент прокатной конторы становится после выплаты всех прописанных в договоре платежей. До этого момента он пользуется транспортом по доверенности. Согласование условий эксплуатации с агентством – обязательно. Учитывается и «география»: она может быть расширена до международных масштабов.

Тонкости процесса ↑

Договор аренды авто с правом выкупа подписывается после выполнения нескольких обязательных этапов. Алгоритм действий выглядит так:

• – Вначале выбирается транспорт. Это может быть единица из автопарка компании или автомобиль на заказ.
• – После этого рассчитываются общая сумма сделки и регулярные платежи.
• – Далее клиент заполняет анкету, после одобрения которой подписывается договор. К нему прилагается акт приема-передачи транспорта.
• – После согласования договора со страховым агентством арендатор получает автомобиль.
• – В обозначенные сроки при условии четкого выполнения условий договора транспорт переходит в собственность арендующей стороне.

Важно! Новый или б/у автомобиль под заказ придется ждать несколько дней. При этом предполагается первоначальный взнос: сумма оговаривается дополнительно.

Каковы особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры?

Аренда с последующим выкупом квартиры – прекрасный вариант для тех, кого интересует приобретение жилья в одновременным проживанием в нем. Такой способ очень удобен, но встречается достаточно редко.

Для тех, кто озабочен проблемой покупки жилья, очень важно наличие нескольких путей ее решения. Покупка квартиры за наличный расчет – идеальный вариант для обоих сторон, так как продавец сразу же получает интересующую сумму, а покупатель освобождается от перспективы долгосрочных ежемесячных выплат и больших переплат. На деле же все получается не так радужно, большую сумму денег скопить трудно. Тогда купить жилье можно при помощи ипотеки. Тут есть свои подводные камни: это и огромные переплаты, и множество скрытых процентов, а главное – отсутствие возможности жить в квартире пока не будет накоплен необходимых порог.

Гражданское право знает еще один вид сделки, направленной на приобретение жилья. Такой вид предполагает проживание в квартире до момента ее покупки. Аренда для многих является единственной возможностью иметь жилье, хотя и не в собственности. Но при этом в месяц расходуются достаточно большие суммы денег, но квартира никогда в собственности не окажется. Грубо говоря, эти деньги уходят впустую.

Аренда жилья с правом последующего выкупа – не новый и нераспространенный вид сделок. На практике такие соглашения заключаются редко, а все потому, что хозяева квартир рассматривают недвижимость как актив, который приносит регулярный доход, и продать квартиру – значит лишиться этого ежемесячного дохода. А спрос на съем есть всегда.

Аренда жилья с последующим выкупом – иной взгляд на покупку жилья

Хотя такие сделки и заключаются крайне редко, они не исключаются в принципе. Многие продавцы квартир, а также потенциальные покупатели просто не знают о таком виде сделок. А те, кто осведомлен о такой возможности, обеспокоен большими рисками. Во-первых, в силу нераспространенности такого соглашения, практикой не выработаны никакие устойчивые правила делового оборота по таким сделкам. Во-вторых, немаловажным моментом становится цена недвижимости, которая со временем может изменятся, и на момент окончания выплат быть намного больше, нежели сумма, закрепленная в договоре. Отсюда вытекают явные недостатки сделки как для продавца, так и для покупателя.

Гораздо чаще на практике применяется покупка квартиры в рассрочку. При такой сделке покупатели также сразу заселяются в квартиру. Срок рассрочки не превышает 3 лет, так как ежемесячный платеж существенно выше, чем платеж за аренду. Для продавца такой вариант наиболее удобен во-первых, из-за его быстроты, во-вторых, из-за отсутствия серьезных рисков, которые существуют в вышеизложенном варианте. По своей же сути такие правоотношения хоть и похожи, но регулируются различными правовыми нормами. В любом случае, принятие решения о том или ином виде сделки должно осуществляться двумя сторонами. Покупатель и продавец выбирают такую сделку, которая будет удобна именно им.

Аренда с правом выкупа квартиры: как составить договор?

Аренда с последующим выкупом квартиры предполагает составление особого вида договора. Особенности его в том, что он в себе заключает основные условия не только договора аренды, но и договора купли-продажи. Бесспорно, для сторон безопаснее если такой договор будет составлен опытным юристом, так как только грамотно прописанные взаимные права и обязанности сторон позволят обезопасить и продавца, и покупателя.

Для понимания картины будущих правоотношений, стоит посмотреть положения Гражданского Кодекса Российской Федерации. В частности, необходимо посмотреть те статьи, которые касаются купли-продажи недвижимости, например, ст. 554-555 ГК РФ.

В договоре в обязательном порядке должны быть включены положения в отношении информации о сторонах договора, арендуемой недвижимости, суммы выкупа. Если одно из перечисленных условий не будет включено в соглашение, он будет считаться незаключенным, а значит, никаких правоотношений между сторонами не возникает. Немаловажно указать, что тогда, когда срок аренды истечет, предмет соглашения будет перерегистрирован на нового собственника, а также что при досрочной выплате стоимости недвижимости, этот момент наступает после последней уплаты платежа. По желанию сторон в договор могут быть включены и иные условия.

Проблемы с оценкой стоимости квартиры

Нередки такие ситуации, при которых в процессе выплаты арендных платежей стоимость недвижимости изменяется. Возможность таких изменений обязательно должна быть отражена в условиях договора. Но как именно это сделать? Во-первых, такое условие может быть включено только по желанию сторон. Но стороны могут и договориться о том, что рыночное изменение стоимости квартиры не влияет на их сделку. В таком случае никаких пересчетов суммы в будущем не будет. Во-вторых, можно включить в договор соглашение о ежемесячном пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией. В-третьих, можно договориться о выплате ежемесячной выкупной цены в долларах или евро. Во избежание споров и недопонимания между сторонами, лучше всего закрепить в договоре если не твердую сумму конечной цены недвижимости, то хотя бы формулу ее изменения и исчисления. Для уточнения некоторых спорных вопросов можно обратиться к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”

Можно включить в договор условия об изменении условий договора в отношении стоимости. Тогда продавец, скорее всего, не будет сожалеть о том, что продал свою недвижимость за «бесценок». Но вопрос в другом – согласится ли покупатель платить сумму большую, чем та, на которую он соглашался? Конечно, вероятная и обратная ситуация, когда жилье дешевеет.
Конечно, стороны могут обратиться в суд за изменением условий договора в случае существенного изменения стоимости недвижимости. Но судебная практика упорно говорит о том, что такие изменения без включения такого условия в соглашение невозможны.

Можно попытаться заключить дополнительное соглашение об изменении суммы ежемесячных выкупных платежей за недвижимость, что закреплено в ст. 614 Гражданского Кодекса. Однако сложно представить, что обе стороны с радостью согласятся на такие условия.

Аренда с выкупом квартиры отзывы о сделке достоверный источник информации

Прежде чем соглашаться на сделку, нужно внимательно изучить все ее условия и возможные риски. А рисков при таких сделках предостаточно для обеих сторон, о чем уже упоминалось в начале статьи. 

Прежде всего, покупателю нужно знать, что такого рода соглашение не всегда требует государственной регистрации. Например, если изначально договор аренды был заключен на 11 месяцев, а затем продлен, то его регистрировать нет необходимости, достаточно простой письменной формы.

В народе понятия коммерческого найма и аренды жилья давно смешались. Однако для заключения такой сделки нужно четко разграничить эти понятия. Аренда жилья – сделка, при которой одной стороной выступает юридическое лицо. А договор коммерческого найма является разновидностью аренды и регулирует отношения между физическими лицами. Вопреки расхожему мнению, такой договор не подлежит регистрации в государственных органах вне зависимости от его срока.

Отсутствие регистрация такого договора в уполномоченных органах не освобождает стороны от необходимости в последующем обращаться в государственные органы для регистрации права собственности.

Как правило, для продавца аренда с последующим выкупом квартиры может быть удобна только тогда, когда реальный доход от сделки превышает все иные возможности получения дохода от этого имущества. Собственно, в таком случае в итоговую стоимость недвижимости должна быть включена стоимость квартиры на рынке на текущий момент плюс доход с аренды квартиры за период уплаты платежей. Конечно, вся эта сумма делится на равные доли, которые выплачиваются в определенные временные промежутки. В конечном счете, стоимость такой квартиры практически равна сумме, которую покупателю пришлось бы отдать, покупая такую квартиру в ипотеку. Единственное отличие – отсутствие третьего лица в лице банка.

Конечно, покупатель при такой сделке находится в крайне шатком положении, ведь в том случае, если он не сможет внести очередной платеж, собственник квартиры может его выселить без уведомлений и предварительных разбирательств, при этом не возвращая деньги, которые были ранее уплачены, ведь эти деньги вносились за аренду. Как видно, для покупателя фактически нет никакой выгоды, хотя перед тем, как проанализировать всю сделку, она казалась весьма заманчивой. Преимущество покупателя лишь в том, что он может сразу же проживать в этой квартире. Но аналогичным образом можно покупать в ипотеку вторичное жилье.

Заключительные советы

Обращение к юристу перед заключением сделки аренды квартиры с правом последующего выкупа обязательно, если покупатель и продавец хотят себя обезопасить. Только специалист сможет правильно и грамотно составить соглашение, в соответствии с которым сделка будет признана законной. Все условия договора нужно продумать заранее, особенно стоит задуматься об условиях ответственности сторон за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

Лучше всего поговорить с теми, кто уже заключал подобные сделки, чтобы расспросить обо всех подводных камнях. Следует оценить свою реальную выгоду от именно такого вида сделки, не найдется ли более выгодных предложений. Стоит обратить внимание, что договор не подлежит регистрации в уполномоченных органах.

Наиболее важно стоит отнестись к положениям о возможном изменении стоимости квартиры. Квартира может подешеветь или подорожать на рынке, тогда одна из сторон останется в проигрыше. Судебные споры по таким вопросам без наличия отдельного соглашения об изменении и пересчете стоимости, либо без включения его в договор, удовлетворены не будут.

Договор аренды недвижимости с последующим выкупом — Недвижимость

изображение с сайта alpharettahomeappraiser.com

С наступлением кризиса заметно снизилась покупательная способность граждан. В связи с данным обстоятельством популярность стала набирать такая форма сделок по приобретению имущества, как аренда с последующим правом выкупа.

Юридические основы, особенности составления соглашения и прочие нюансы таких отношений мы описали в этой статье.

Содержание

• Правовая природа аренды под выкуп
• Общие положения договора аренды с последующим выкупом
• Преимущества и недостатки аренды под выкуп
• Дополнительные условия договора аренды с правом выкупа
  • Аренда участка земли с последующим правом выкупа у государства
  • Образец договора аренды недвижимости (дома или квартиры) с последующим правом выкупа
  • Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
  • Договор аренды оборудования с последующим выкупом
• Краткие итоги

Правовая природа аренды под выкуп

В законах Российской Федерации отношения аренды регулирует Гражданский Кодекс.

Трактование аренды находится в ст. 606 ГК РФ. В соответствии с этим правовым актом сделка имущественного найма подразумевает под собой разновидность гражданско-правового договора, в котором арендодатель обещает арендатору передать на определенных условиях во временное или безвременное распоряжение или владение какое-то свое имущество за конкретную сумму денег или на других взаимовыгодных условиях.

Договор аренды с правом последующего выкупа отличается от предыдущего тем, что после окончания периода действия или до него право собственности на владение, сданное в наем, может переходить от арендодателя второй стороне.

Среди юристов бытует мнение, что подобный договор долгосрочного найма имущества (недвижимости, оборудования, земельных участков) с правом выкупа в дальнейшем является лишь формой арендных отношений и не содержит элементов купли-продажи.

Однако на практике правоприменительных процессов исходят из того, что природа их все-таки смешанная:

• в основе лежат положения об аренде;
• выкупная часть базируется на конструкциях договора продажи.

Нормы, применяемые к выкупу, содержат необходимые требования к составлению договора купли-продажи и к возникновению права собственности.

В зависимости от арендуемого объекта действуют основные или специальные положения об аренде, что регламентируется ст. 625 ГК РФ.

изображение с сайта blog.zingat.com

Общие положения договора аренды с последующим выкупом

Объектами таких отношений могут выступать:

• участки земли;
• квартиры и дома;
• нежилые помещения;
• автомобили;
• оборудование и техника.

Основное требование при этом, чтобы арендуемая собственность не утратила своих свойств в процессе эксплуатации.

Некоторые категории имущества нельзя использовать как объект подобной сделки по законам Российской Федерации.

Это, к примеру:

• земли лесного и водного фонда;
• заповедники;
• территории общего пользования.

Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник владений, так и другое лицо, наделенное таким правом хозяином или законом.

Если первоначально в договоре аренды нет варианта дальнейшего выкупа, то его при желании можно добавить позднее, заключив дополнительное соглашение.

В п. 1 ст. 624 ГК прописано, что имущество, взятое в наем, полностью переходит во владение арендатора после выплаты последним полной его стоимости, указанной в договоре. Этот факт может совпасть с окончанием отношений или же случиться раньше указанного срока.

Обратите внимание, что за арендатором остается право не выкупать используемый объект. Принудить его к этому законным путем невозможно. При этом сделка о долгосрочном найме остается действительной до окончания указанных в документах сроков. Но в то же время, те деньги, которые он уже уплатил за выкупную стоимость объекта, ему не вернутся, а будут засчитаны как арендная плата.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Как и при любой сделке, при аренде собственности с возможностью дальнейшего приобретения есть свои сильные и слабые стороны.

изображение с сайта русский-юрист. рф

Преимуществами таких отношений для арендатора является:

• меньшая сумма арендной платы по сравнению с кредитным договором;
• отсутствие первоначального взноса;
• меньшие по сравнению с ипотекой проценты;
• возможность проживания в будущей квартире до момента приобретения ее в собственность;
• отсутствие обязательств по выкупу недвижимости, в случае смены обстоятельств.

Арендодатель в свою очередь получает регулярные арендные, а также выкупные отчисления, которые не возвращаются арендатору в случае отказа приобретать имущество.

Недостатками же являются:

• отсутствие фиксированной юридической формы таких сделок;
• вероятность того, что дом будет заложен под займ или кредит;
• возможность выселения с жилплощади в любое время.

Чтобы минимизировать перечисленные риски, надо как можно детальнее проработать договор, и, желательно, заключить его у нотариуса.
Основные условия составления договора

При написании документа надо обязательно отразить следующие моменты:

• Детально описать все технические характеристики передаваемого имущества.
• Зафиксировать права и обязанности, а также ответственность сторон.
• Указать, если ли возможность перехода права собственности до окончания договора.
• Определить, включается ли выкупная цена в арендную плату и какой ее размер.
• Прописать, подлежит ли стоимость при покупке индексации или имеет фиксированное значение.

При заключении сделки между физическими лицами на срок более года, форма договора обязательно должна быть письменной. То же касается соглашений между юридическими лицами, но без привязки ко времени.

Если срок аренды более года, а объектом договора является недвижимость, то согласно законодательству такую сделку необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.

Дополнительные условия договора аренды с правом выкупа

Одним из наиболее существенных моментов для арендатора, желающего впоследствии приобрести нанимаемое имущество, является отсутствие обременений на него. Особенно это важно, когда составляется договор аренды жилья (квартиры или дома) с правом последующего выкупа. При этом надо понимать, что при долгосрочных отношениях если даже в момент подписания бумаг никаких преград к передачи собственности нет, то нет гарантии, что они не появятся в будущем.

Кроме того, нелишним будет прописать временные рамки действия контракта, хоть по закону это и не является обязательным условием для подобных сделок.

изображение с сайта favoritenikolaev.com

Если одна из сторон желает оформить страховку на арендуемую собственность, то этот вопрос также следует отразить в документах.

Аренда участка земли с последующим правом выкупа у государства

Данный вопрос регулируют Земельный и Гражданский кодексы России.

Взять в аренду государственные земли может любой гражданин РФ. При этом надо определиться с целевым ее использованием. В том числе можно арендовать участки под строительства дома. Позже есть возможность выкупить арендованную территории. При этом если на ней имеются какие-то постройки (дом, баня, сарай, гараж), то их владелец имеет первоочередное право выкупа, причем по цене, равной 3% от кадастровой стоимости. В противном случае проводятся торги.

При найме федеральных или муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения, возможность выкупа их из аренды в собственность возникнет не раньше, чем через 3 года с момента подписания договора, например, если вы взяли землю в 2014 году, приобрести ее можно будет только в 2017-ом.

Образец договора аренды недвижимости (дома или квартиры) с последующим правом выкупа

Такие сделки набирают особую популярность в условиях кризиса, когда у покупателей часто нет в распоряжении полной суммы для приобретения жилья. При этом выгода очевидна для обеих сторон. Арендатор может получить желаемые квадратные метры, а арендодатель быть уверенным, что его собственность купят по фиксированной цене. Однако здесь есть немало подводных камней. Для избежания разногласий в будущем необходимо тщательно расписать все детали в договоре.

Документ составляется в простой письменной форме, в трех экземплярах. Регистрировать его надо только в момент перехода права собственности или же если срок более 1 года.

Фиксированного образца для такого договора не существует, но в общих случаях он должен содержать:

• полное техническое описание объекта;
• описание момента передачи прав собственности;
• сумма выкупной стоимости;
• сроки действия договора;
• графики оплаты по аренде и выкупной части;
• условия аренды;
• ответственность сторон.

Желательно также заранее обговорить и отразить на бумаге все спорные моменты, чтобы при необходимости все можно было разрешить без обращения в суд.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Такой документ состоит из разделов:

Общие положения — включает обычные данные о сторонах сделки, полную опись сдаваемого помещения, обязательство арендодателя передать в распоряжение арендатору объект и земельный участок, на котором тот находится, права и обязанности, сроки.

Платежи и расчеты — содержит все сведения о цене недвижимости, размере арендной платы, условия внесения платежей.

изображение с сайта kapeg.com

Съемщику не рекомендуется проводить какие-то улучшения объекта до полного его приобретения, если они не согласованы по условиям сделки.

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

В общих положениях таких отношений указываются основные данные об объекте, сторонах, сроках и т.д. Отдельно можно отразить обязательства арендатора по ремонту, особенностям эксплуатации и восстановлению такого имущества.

При этом все результаты от его использования, продукция и доходы будут принадлежать арендующей стороне.

Краткие итоги

Заключение договора аренды имущества с последующим выкупом, будь то квартира, дом, земельный участок или оборудование, сегодня не редкость. Удобство его в том, что взять во временное пользование законодательно можно практически любой объект. При этом экономятся средства на приобретение, а также нет налогового бремени, ведь все обязательные сборы в казну государства остаются за владельцем. Однако у такой сделки есть много нюансов, при несоблюдении которых можно существенно потерять в средствах. Поэтому перед заключением договора рекомендуется тщательно продумать все его пункты и заранее согласовать любые спорные моменты.

По материалам: datarealty.ru

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема — Рамблер/финансы

При покупке недвижимости новый владелец сразу передает деньги продавцу или используют ипотечный кредит, для чего обращается в банк. Когда не хватает денег, чтобы оплатить полную стоимость жилья, кроме ипотечного кредитования можно использовать другую схему и заключить с собственником договор аренды с последующим выкупом квартиры.

Объясняем, что такое аренда с последующим выкупом и какие особенности у такой сделки.

Что такое аренда с правом выкупа

Схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа используется редко. Практически в каждом случае, когда покупатель не может сразу собрать всю сумму, прибегают к ипотечному кредитованию. По такой схеме деньги продавцу перечисляет банк, а покупатель выплачивает финансовой организации сумму кредита и проценты по ипотеке.

Но может использоваться и другая схема — покупка квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа. Для этого заключают договор, который может быть:

двусторонним. Его участники — собственник квартиры и покупатель;трехсторонним. В таком договоре кроме продавца и покупателя участвует третья сторона — агентство недвижимости.

По условиям договора покупатель в течение периода, на протяжении которого он будет считаться арендатором, делает регулярные взносы. После того, как за недвижимость перечислена полная стоимость, арендатор становится собственником. Процедура завершается подписанием акта об исполнении сторонами обязательств, после чего новый владелец обращается в Росреестр и переоформляет право собственности на себя.

В некоторых случаях стороны могут установить часть от стоимости жилья, после выплаты которой право собственности переходит новому владельцу.  

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектом, который покупают по такому договору, может быть:

квартира;дом;дача;земельный участок. Исключение — наделы, которые относятся к заповедным зонам, зонам водного или лесного хозяйства, территориям общего пользования;оборудование;транспортные средства.

Арендодателем по закону может быть как собственник, так и другое лицо, которое владелец наделил таким правом.

Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора?

Сторонам договора нужно учитывать такие моменты:

договор составляют так, чтобы смысл написанного не допускал двоякого толкования. Если этого не сделать, одна из сторон сможет отказаться от участия в сделке, а вторая — потерять деньги или квартиру, не получив за нее оговоренной суммы;договор аренды квартиры с правом выкупа нужно заключать в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;в договоре существенным условием должно быть условие о стоимости недвижимости, которая считается выкупной.

Все условия заключаемого договора должны согласовываться между собственником квартиры и ее будущим покупателем. Это:

величина выкупной цены;размер ежемесячного платежа;срок аренды;условия аренды квартиры до перехода права собственности.

Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита

При оформлении ипотеки покупатель становится владельцем сразу после заключения сделки. При заключении договора аренды с последующим выкупом арендатор может стать собственником только после того, как выплатит выкупную стоимость жилья.При оформлении ипотеки владелец может полноправно распоряжаться квартирой только после снятия обременения. При переходе права собственности по договору аренды собственник может распоряжаться ей как хочет.Чтобы финансовая организация выдала покупателю кредит, нужно подтвердить свою платежеспособность, возможно привлечь созаемщиков, иметь хорошую кредитную историю. Для заключения договора аренды этого не требуется.

Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом

Преимущества заключения сделки:

общая сумма всех затрат покупателя будет меньше, чем при использовании ипотечного кредитования;арендатор может пользоваться недвижимостью сразу после заключения договора;если обстоятельства меняются, и арендатор не хочет или не имеет возможности выкупать жилье, он не выплачивает штраф или неустойку. Но штраф или неустойку придется заплатить, если стороны включили такое условие в договор.

Отрицательные стороны аренды с последующим выкупом:

отсутствует четкая юридическая форма сделки;приобретаемое имущество может быть использовано собственником как залоговое, но покупатель об этом может не знать;при определенных условиях договора собственник жилья может выселить арендатора и не передавать ему право собственности.

В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом

Аренда жилья с выкупом — это не новая для российского рынка сделка. Но ее используют редко. Это связано с тем, что такой способ больше удобен арендатору — можно пользоваться квартирой уже сразу после заключения договора независимо от срока, на который он заключен.

Продавцу такая схема невыгодна — полностью сумму за квартиру он в большинстве случаев получает через несколько лет, но квартирой пользоваться не может, хоть и является ее собственником по документам. Чаще всего на такие сделки идут те владельцы жилья, недвижимость которых долго продается. Это может быть квартира в плохом районе, на первом или последнем этаже, со слишком высокой стоимостью по сравнению с аналогичными объектами.

То, что аренда с выкупом не востребована, связано с рисками, которые есть в сделке. Основной риск продавца в том, что он может продать квартиру слишком дешево, если после подписания договора стоимость недвижимости вырастет. Риски покупателя в том, что до перехода права собственности фактически он выступает арендатором. Арендодатель может расторгнуть договор аренды и продать жилье другому лицу, подарить его, использовать как залог для оформления кредита. Кроме этого, на недвижимость могут наложить арест, реализовать для погашения долгов.

Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа 

Чтобы снизить риски для сторон сделки, нужно правильно составить договор и учесть ответственность сторон при нарушении оговоренных условий.

В этой части договора пишут:

название сделки;место заключения договора и дату, на которую он подписан;ФИО сторон сделки или название компании, если одной из сторон договора выступает физическое или юридическое лицо.

Кроме информации о сторонах сделки, описывают предмет соглашения. Нужно написать данные недвижимости так, чтобы можно было ее точно идентифицировать. Указывают:

название объекта – дом, квартира, комната. Описывают ее состояние – жилое, нежилое;общую площадь;этажность;количество комнат;кадастровый номер;адрес;кто по документам является собственником объекта;

Дополнительно пишут:

перечень документов, который прилагается к заключаемому договору;срок аренды.

Размер выкупной цены и арендной платы

Выкупная цена может входить в арендную плату или перечисляться отдельно — закон позволяет использовать любой из таких вариантов. Но если выкупной цены не будет указано в договоре, по решению суда его могут признать незаключенным. В таком случае арендатор не сможет требовать от собственника квартиры передачи недвижимости в право собственности. Если часть средств или все деньги передавались в счет арендной платы, эту сумму нельзя будет вернуть.

В договоре прописывают сумму арендных выплат, их периодичность и порядок проведения расчетов по договору. Нужно указать число, до которого арендатор должен ежемесячно перечислить необходимую сумму средств.

Стороны согласовывают и указывают в договоре то, каким образом будут передаваться деньги. Это может быть наличный или безналичный расчет. Безналичный расчет в таких сделках предпочтительнее. Так сторонам при необходимости будет легко доказать, что требуемые суммы переводились, если возникнет спор по такому вопросу.

При каждом переводе денег лучше указывать назначение платежа — арендная плата или часть выкупной стоимости по договору с указанием его номера.

В договоре нужно написать:

общий размер выкупной цены;входит ли арендная плата в счет погашения выкупной цены;какую сумму обеспечительного платежа вносит арендатор в момент первого платежа и как она возвращается. По желанию сторон обеспечительный платеж может быть засчитан в счет последних платежей для полного перечисления выкупной стоимости за объект.в какой момент арендуемый объект переходит в собственность арендатора. Обычно определяют, что это происходит после того, как арендатор полностью выплачивает выкупную цену.

Обязанности сторон

Арендодатель обязуется:

передать жилье в течение определенного срока в пользование арендатору после подписания договора. Срок дополнительно согласовывается между арендатором и арендодателем;не препятствовать арендатору в пользовании квартирой.

Арендатор обязуется:

перечислять арендную плату в соответствии с суммой и сроками, прописанными в договоре;поддерживать квартиру в надлежащем состоянии;использовать объект только по назначению, прописанному в договоре.

Ответственность сторон

В этой части договора обговаривают ситуации, при наступлении которых стороны договора несут материальную ответственность. Например, арендатор может нести ответственность за:

ущерб, причиненный объекту;просрочку в перечислении платежей.

Дополнительные условия договора

Это может быть:

порядок расторжения договора;порядок продления договора;порядок разрешения споров;порядок разрешения форс-мажорных ситуаций.

Нужно ли регистрировать договор аренды

Необходимость регистрации зависит от того, на какой срок заключается договор. Если он действует меньше года, его не регистрируют. Если срок действия составляет от 12 месяцев и больше, документ подлежит регистрации.

Заверять договор у нотариуса не нужно. Но при желании сторон это можно сделать.

Аренда домов с последующим выкупом: что запомнить

Договор аренды с последующим выкупом позволяет стать собственником квартиры, но только после выплаты выкупной цены.Арендатор может жить в квартире сразу после подписапния договора.Исполнение всех обязательств арендатором и арендодателем фиксируют актом.Чтобы на основании договора стать собственником, нужно внести изменения в ЕГРН. Для этого после выплаты выкупной цены обращаются в Росреестр.

Руководство по договорам аренды-покупки

Чем отличаются договоры аренды-покупки и договора аренды-опциона?

Термины часто используются взаимозаменяемо, но на самом деле это не одно и то же. «Опцион» в «опционе покупки в аренду» означает право на покупку или аренду земли или других прав собственности без каких-либо обязательств сделать это .

Обычно при покупке в лизинг заключаются два отдельных договора: сам договор аренды и договор купли-продажи.

Между тем, согласно этому блогу юридической фирмы Koontz & Associates в Сарасоте, Флорида: «Вариант аренды действует очень похоже на покупку в аренду в том смысле, что он состоит из двух соглашений и теоретически позволяет арендатору в конечном итоге приобрести недвижимость.Однако арендатор не подписывает договор купли-продажи, а вместо этого заключает опционное соглашение”. право на покупку недвижимости в любое время в течение срока аренды, арендатор также вносит плату за опцион

(Кстати, не путайте ни один из этих договоров с договором на землю. Это когда владелец предоставление финансирования вместо ипотечного кредитора.Договоры на землю в целом были более популярны в 1970-х и 1980-х годах, когда ипотечные кредиты было труднее получить. арендодатель перестает быть собственником. Но если владелец получил рыночную арендную плату, а затем справедливую цену за недвижимость, это может быть выгодной сделкой для обеих сторон.

С точки зрения продавца-арендодателя, вы, вероятно, получите более стабильного арендатора в течение этого периода, а договор аренды часто дает возможность включить больше затрат на техническое обслуживание и модернизацию на сторону арендатора в бухгалтерской книге во время срок аренды.

И если арендатор соглашается заплатить справедливую рыночную стоимость в конце сделки, вы все равно можете извлечь выгоду из повышения стоимости, получая при этом стабильный доход от собственности. Вы также уже будете иметь на руках в среднем от 2,5% до 7% от согласованной цены покупки в качестве авансового, невозвратного, единовременного платежа. Что касается ежемесячного арендного кредита, то он составляет от 10% до 15% каждый месяц.

Кроме того, на падающем рынке или в районе, который даже не находится на повышенном рынке, такие договоренности могут быть хорошим способом для владельца недвижимости найти как арендатора, так и покупателя.

(Вот сайт, который предлагает шаблоны договоров аренды-покупки . А вот один для типичной аренды жилья . Большая разница!) владелец собственности, вы обязуетесь продать эту собственность. Цена наличными, которую вы получите, может быть установлена ​​либо в начале аренды, либо в конце. В любом случае, вы обязуетесь не только продать его, но и покупателю, который в какой-то момент зависит от получения ипотечного кредита.

Невыполнение этого условия означает отказ от сделки. Покупатель также может отказаться, оставив вам незанятое имущество, которое, возможно, не будет стоить того, что было, когда вы создавали совместное предприятие.

И если вы согласны, что цена продажи будет справедливой рыночной стоимостью в конце срока аренды, эта цена может быть меньше той, которую вы могли бы получить, если бы установили цену в начале. Будет ли тогда это рынок продавца или рынок покупателя?

Такого рода рыночные капризы подпадают под категорию хрустального шара выбора времени для рынка, что, конечно же, создает риск при любом виде инвестирования.

На что следует обратить внимание, прежде чем перейти к соглашению

Независимо от того, идете ли вы на лизинг-покупку или аренду-опцион, эти сложные сделки требуют знания применимых местных и государственных норм.

Вы, конечно, можете начать поиск в Интернете. Многочисленные сайты содержат рекомендации, предупреждения и многое другое из надежных источников, и их рекомендации могут сильно различаться. Например, некоторые рекомендуют ограничить арендатора сроком аренды на один год, в то время как другие говорят, что это слишком мало.

Другие, опасаясь претензий по справедливой процентной ставке, которые могут возникнуть в случае выселения арендатора после уплаты арендной платы, предостерегают от использования таких слов, как «кредит», «продавец» и «покупатель» в самом договоре аренды.Вы также должны знать разницу между согласованной ценой и рыночной ценой.

Наконец, вне зависимости от того, заключаете ли вы договор купли-продажи или опциона, вы создаете отношения между арендодателем и арендатором, поэтому проясните, кто несет ответственность за налоги на недвижимость (возможно, владелец недвижимости) и содержание (возможно, арендатор). Что касается последнего, уточните, в какой степени.

Правильная сделка в нужное время? Только в том случае, если это подходит вам

Для арендатора, ставшего покупателем, эти договоренности — это шанс обеспечить себе жилье и начать вносить первоначальный взнос понемногу каждый месяц, откладывая средства для закрытия окончательной ипотеки позже.

Для арендодателя, ставшего продавцом, договор аренды-купли-продажи — это способ одновременно заключить покупателя и арендатора, что является определенным преимуществом на рынке покупателя. Возможно, вы даже сможете получить арендную плату выше рыночной по сравнению с традиционной арендой, и вы получите арендатора, который, вероятно, будет более заинтересован в собственности, чем типичный арендатор.

Стоит ли отказываться от права собственности на само имущество через договор купли-продажи или любой другой? Это вам решать. Вы можете взять деньги и запустить или продолжить поток доходов в будущем.

Бесплатная аренда с правом выкупа

Аренда с выкупом может быть хорошим вариантом для арендаторов, которые сталкиваются с препятствиями при покупке недвижимости, но в большинстве ситуаций большинство преимуществ на стороне продавца. Тем не менее, есть еще некоторые преимущества для потенциального покупателя дома.

Преимущества для продавца:

В условиях спада рынка это может быть хорошей возможностью увеличить денежный поток от сдачи в аренду недвижимости, которая в противном случае была бы пустой или ее было трудно продать или сдать в аренду.Большинство договоров аренды являются долгосрочными, а арендная ставка часто выше средней, поэтому это может быть выгодным соглашением для владельцев недвижимости.

Преимущества для покупателя:

Это может дать покупателю пару лет для работы над улучшением своей кредитоспособности и увеличением кредитного плеча для первоначального взноса. Если договор аренды с возможностью покупки включает цену продажи дома, цена будет зафиксирована, даже если рынок улучшится.

Недостатки для продавца:

Вы не можете продать дом, если рынок улучшается, и вы все еще находитесь в рамках условий договора аренды. Если контракт включает цену продажи, вы не можете поднять цену. Если покупатель откажется и не улучшит свой кредит, у вас останется свободная арендная плата.

Недостатки для покупателя:

Если ваш кредитный рейтинг не улучшится, вы можете лишиться опционной платы и дополнительных лет арендной платы. Кроме того, может произойти что-то, что находится вне вашего контроля и может повлиять на вашу способность покупать, например, потеря работы или серьезная болезнь.

В дополнение к этим факторам, есть и другие моменты, которые могут пойти не так с соглашениями об опционах на аренду.Чтобы защитить свои интересы, вот несколько потенциальных проблем, о которых вам следует знать:

• Владелец недвижимости не платит ипотеку или налоги и может потерять собственность.
• Арендатор плохо ухаживает за недвижимостью.
• Нетерпеливые покупатели обмануты мошенничеством с арендой с выкупом.
• Проживая в собственности, арендатор находит в доме недостатки, из-за которых хочет отказаться.
• Контракт расторгается, если арендная плата выплачивается с опозданием и арендаторы теряют свои инвестиции.
• Продавцы могут попытаться саботировать соглашение, чтобы продать свою собственность по более высокой цене.

Договоры аренды с правом выкупа должны быть тщательно изучены перед подписанием. Это дорогие, долгосрочные соглашения, поэтому они требуют тщательного изучения. Если все пойдет хорошо, арендаторы могут увеличить свой кредит, а продавец может получить доход от аренды за два или три года в течение периода аренды. В конце контракта, в лучшем случае, продавец продает труднопродаваемую недвижимость, а новые владельцы получают преимущества владения жильем.Если вы планируете заключить договор об аренде, важно поговорить с юристом.

Договор аренды с правом выкупа

Об этой форме:   Эта форма представляет собой вариант покупки, также известный как вариант покупки в аренду. Это дает арендатору право на покупку сдаваемого в аренду имущества в течение срока аренды. Арендатор может получить кредит в счет покупной цены с каждым своевременным арендным платежом.За просроченные платежи кредит не начисляется. Эта форма предназначена для сопровождения Договора об аренде жилого помещения, отдельной формы, которая должна быть подписана обеими сторонами.

ДОГОВОР ОБ АРЕНДЕ С ВЫКУПКОЙ

Настоящее Соглашение об аренде с выкупом («Договор опциона на покупку») заключено ________________________ [месяц, день, год] между _____________________________________________________________ («Продавец/Арендодатель») и _____________________________________________________________ («Покупатель/Арендатор»).

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, ЧТО Продавец/Арендодатель является платным владельцем определенного недвижимого имущества, находящегося, лежащего и расположенного в _______________ округе, _________________, такое недвижимое имущество имеет почтовый адрес _____________________________________________
___________________________________________________________________________________ (“Имущество”).

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, ЧТО Продавец/Арендодатель и Покупатель/Арендатор заключили предварительный договор аренды, предметом которого является вышеупомянутое Имущество («Договор аренды»).

ТЕПЕРЬ, ПОЭТОМУ , для и принимая во внимание соглашения и обязательства, содержащиеся в настоящем документе, а также другие хорошие и ценные вознаграждения, получение и достаточность которых настоящим подтверждается, Продавец/Арендодатель настоящим предоставляет Покупателю/Арендодателю исключительную возможность покупки вышеупомянутое «Имущество». Стороны настоящим соглашаются о нижеследующем:  

1. ОПЦИОНАЛЬНЫЙ УСЛОВИЕ . Период опциона на покупку начинается __________________________ [месяц, день, год] и заканчивается в 23:59 __________________________ [месяц, день, год].

2. УВЕДОМЛЕНИЕ, ТРЕБУЕМОЕ ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ВАРИАНТА . Чтобы воспользоваться опционом на покупку, Покупатель/Арендатор должен направить Продавцу/Арендодателю письменное уведомление о намерении Покупателя/Арендатора совершить покупку. Кроме того, в письменном уведомлении должна быть указана действительная дата закрытия. Дата закрытия должна наступить до первоначальной даты истечения срока действия Соглашения об аренде или даты истечения срока действия Соглашения об опционе на покупку, указанной в пункте 1, в зависимости от того, что наступит позже.

3. ВАРИАНТ РАССМОТРЕНИЯ .В качестве вознаграждения за этот вариант договора купли-продажи Покупатель/Арендатор уплачивает Продавцу/Арендодателю невозмещаемый сбор в размере __________________ долларов США, получение которого настоящим подтверждается Продавцом/Арендодателем. Эта сумма будет зачтена в цену покупки при закрытии, если Покупатель/Арендатор своевременно воспользуется опционом на покупку, при условии, что Покупатель/Арендатор: (а) не нарушает Договор аренды и (б) закрывает передачу недвижимость. Продавец/Арендодатель не должен возмещать плату, если Покупатель/Арендатор не выполняет обязательства по Договору аренды, не закрывает транспортное средство или иным образом не использует возможность покупки.

4. ЦЕНА ПОКУПКИ . Общая цена покупки Имущества составляет __________________ долларов США. При условии, что Покупатель/Арендатор своевременно выполнит опцион на покупку, не нарушит Договор аренды и завершит передачу Имущества, Продавец/Арендодатель должен кредитовать покупную цену при закрытии суммы в размере $__________________ с каждого ежемесячного платежа. арендная плата, своевременно внесенная Покупателем/Арендатором. Тем не менее, Покупатель/Арендатор не получает кредита при закрытии любого ежемесячного арендного платежа, полученного Продавцом/Арендодателем после срока, указанного в Договоре аренды.

5. ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОСТЬ ОПЦИИ . Настоящее Соглашение о возможности покупки является эксклюзивным и не подлежит переуступке и существует исключительно в интересах указанных выше сторон. Если Покупатель/Арендатор попытается уступить, передать, делегировать или передать этот вариант покупки без явного письменного разрешения Продавца/Арендодателя, любая такая попытка будет считаться недействительной.

6. ЗАКРЫТИЕ И РАСЧЕТЫ . Продавец/Арендодатель определяет титульную компанию, в которой будет производиться расчет, и письменно информирует Покупателя/Арендатора об этом местоположении.Покупатель/Арендатор соглашается с тем, что расходы на закрытие в полном объеме, включая любые баллы, сборы и другие сборы, требуемые сторонним кредитором, являются исключительной ответственностью Покупателя/Арендатора. Единственными расходами, связанными с расходами на закрытие, которые распределяются между Продавцом/Арендодателем, является пропорциональная доля адвалорных налогов, подлежащих уплате на момент закрытия, за которые несет исключительную ответственность Продавец/Арендодатель.

7. НАЛИЧИЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ . ПРОДАВЕЦ/АРЕНДАТОР НЕ ДАЕТ НИКАКИХ ЗАЯВЛЕНИЙ ИЛИ ГАРАНТИЙ В ОТНОШЕНИИ НАЛИЧИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ В ОТНОШЕНИИ ДАННОГО ВАРИАНТА ПОКУПКИ.ПОКУПАТЕЛЬ/АРЕНДАТОР НЕСЕТ ЕДИНСТВЕННУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ПОЛУЧЕНИЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДАННОЙ ВАРИАНТЫ.

8. ОТКАЗ ОТ ФИНАНСИРОВАНИЯ . Стороны признают, что невозможно предсказать возможность получения финансирования для приобретения этого Имущества. Получение финансирования не является условием исполнения настоящего Договора опциона на покупку. Стороны также соглашаются с тем, что настоящее Соглашение о возможности покупки заключено не на основании каких-либо заявлений или гарантий, сделанных какой-либо из сторон.

9. СРЕДСТВА ПО УМОЛЧАНИЮ . Если Покупатель/Арендатор не выполняет свои обязательства по данному Варианту договора купли-продажи или Договору аренды, то в дополнение к любым другим средствам правовой защиты, доступным Продавцу/Арендодателю по закону или по праву справедливости, Продавец/Арендодатель может расторгнуть этот Вариант покупки, направив письменное уведомление о расторжении. . В случае расторжения Покупатель/Арендатор теряет право на возмещение арендной платы или рассмотрение опциона. Для того, чтобы этот вариант Соглашения о покупке имел законную силу и имел силу, Покупатель/Арендатор должен соблюдать все условия Соглашения об аренде.

10. КОМИССИЯ . Никакие комиссии за недвижимость или любые другие комиссии не должны выплачиваться в связи с этой сделкой.

11. ЗАПИСЬ ДОГОВОРА . Покупатель/Арендатор не должен вносить настоящий Договор о покупке в общедоступные документы любого государственного учреждения без явного и письменного согласия Продавца/Арендодателя.

12. БЛАГОДАРНОСТЬ . Стороны выполняют этот вариант договора купли-продажи добровольно и без какого-либо принуждения или неправомерного влияния.Стороны внимательно прочитали настоящее Соглашение об опционе на покупку и задали любые вопросы, необходимые для понимания его условий, последствий и обязательной силы, а также полностью поняли их, и им была предоставлена ​​подписанная копия. Стороны обратились за консультацией к адвокату по своему выбору, если того пожелают, до подписания настоящего Соглашения об опционе на покупку.

13. ВРЕМЯ . Время имеет существенное значение в этом опционном соглашении о покупке.

14. ПРИМЕНИМОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И МЕСТО ПРОВЕДЕНИЯ .Настоящее Соглашение о покупке регулируется, толкуется и толкуется в соответствии с законами штата __________________. Стороны также соглашаются, что местом рассмотрения любых и всех споров, связанных с этим Вариантом покупки, является __________________ округ, __________________.

15. ВАРИАНТ ПРИ ПОКУПКЕ КОНТРОЛЯ . В случае возникновения противоречия между условиями Договора аренды и Договора опциона на покупку преимущественную силу имеет Договор об опционе на покупку.

16. ПОЛНОЕ СОГЛАШЕНИЕ; МОДИФИКАЦИЯ . Этот документ устанавливает полное соглашение и понимание между сторонами в отношении предмета настоящего документа и заменяет собой все предыдущие обсуждения между сторонами. Никакие изменения или поправки к настоящему Соглашению о возможности покупки, а также отказ от каких-либо прав по настоящему Соглашению о возможности покупки не вступают в силу, если они не подписаны в письменной форме стороной, с которой взимается плата.

ПРОДАВЕЦ / LANDLORD:

Вход: ___________________________________ Печать: __________________________________

ПРОДАВЕЦ / LANDLORD:

Вход: ___________________________________ Print: __________________________________

ПОКУПАТЕЛЬ / АРЕНДАТОР:

Вход: ___________________________________ Print: __________________________________

ПОКУПАТЕЛЬ/АРЕНДАТОР:

 

Подпись: ___________________________________ Печать: _________________________________________

Аренда с правом собственности или договор аренды земли?

На прошлой неделе мы обсуждали земельные контракты как инструмент для покупки или продажи дома в сложных рыночных условиях.Сегодня мы рассмотрим договоры аренды с выкупом, которые похожи, но имеют некоторые важные отличия.

Как договоры на землю, так и соглашения об аренде с выкупом (также называемые арендой с выкупом) являются разновидностью финансирования продавца. Они могут упростить покупку или продажу дома в периоды, когда трудно получить ипотечное финансирование, устраняя необходимость получать одобрение от обычного кредитора.

Арендные платежи идут в счет собственного капитала

Как в договоре об аренде с выкупом, так и в договоре на землю покупатель производит регулярные ежемесячные платежи продавцу, а не банку или другому финансовому учреждению.По истечении периода времени, указанного в договоре аренды/продажи – часто от двух до пяти лет – покупатель выплачивает остаток продажной цены, оформляя обычную ипотеку на имущество.

В договоре аренды сделка построена таким образом, что покупатель имеет возможность купить недвижимость по заранее установленной цене в конце срока действия договора. По земельному контракту покупатель покупает недвижимость в самом начале, а в конце контракта продавцу причитается единовременный платеж.В обоих случаях некоторые или все ежемесячные платежи покупателя, а также любые деньги, выплаченные авансом, учитываются в покупной цене, чтобы помочь покупателю установить справедливость в собственности.

Продавец в качестве арендодателя

Большая разница между соглашением об аренде с выкупом и договором на землю заключается в том, что продавец сохраняет контроль над имуществом и несет ответственность за него в арендной сделке. Продавец несет ответственность за содержание имущества, любой ремонт и уплату налогов на имущество и страховку, как и любой арендодатель.Продавец также может вычесть эти расходы, а также любые проценты по ипотеке в своей налоговой декларации.

По земельному договору покупатель несет ответственность за уплату налога на недвижимость, страховки и процентов по ипотеке, хотя обычно они уплачиваются через продавца. Однако покупатель может вычесть их из своих налогов; продавец не может.

Право покупателя на усовершенствование или изменение имущества также может быть более ограничено по договору аренды, если только эти права не предоставлены в договоре аренды.

Для продавца одним из основных преимуществ договора аренды с правом собственности является то, что покупателя легче выселить за неуплату. Процесс выселения арендатора за неуплату, как правило, быстрее и проще, чем обращение взыскания, которое обычно требуется в случае земельного договора.

Опцион на покупку, а не обязательство

Для покупателя договор об аренде с выкупом влечет за собой меньшие обязательства в конце договора, чем договор о земле. При аренде с выкупом у покупателя есть возможность, а не обязательство, купить недвижимость в конце срока действия договора.С договором на землю покупатель уже заключил кредитный договор на полную стоимость покупки. Если покупатель решает не получать или не может получить обычную ипотеку для покрытия остатка, оставшегося в конце контракта, это считается невыполнением обязательств и может нанести серьезный ущерб кредитоспособности покупателя.

Для покупателя это превращает аренду с выкупом в своего рода договоренность «попробуй, прежде чем купить». Если впоследствии будут обнаружены проблемы с домом или если стоимость недвижимости значительно упадет, покупатель может отказаться от сделки без каких-либо дальнейших последствий, хотя он потеряет все деньги, которые он заплатил за аренду.

Чтобы предотвратить это, продавцы обычно взимают авансовый платеж, который называется «опционом на покупку». Обычно это несколько тысяч долларов, что дает покупателю дополнительный стимул для выполнения сделки и подушку безопасности для продавца на случай, если покупатель откажется от сделки из-за снижения стоимости дома.

Недостатки аренды с выкупом

Для покупателей одним из преимуществ земельного контракта является то, что вы можете получить страховку правового титула и зарегистрировать продажу в округе (хотя многие этого не делают). Это позволяет вам заранее определить любые ограничения или залоговые права на имущество, о которых вы можете не знать, если выберете договор аренды с выкупом.Регистрация продажи также обеспечивает некоторую степень защиты от последующего удержания имущества.

При аренде покупатель теряет все деньги, уплаченные в качестве арендной платы и аванса, если он не может своевременно выплачивать арендную плату или не может получить регулярное ипотечное финансирование для завершения сделки в конце срока действия договора. В договоре на землю покупатели могут по-прежнему сохранять долю участия в собственности в этих ситуациях, в зависимости от законодательства штата.

Наконец, основные недостатки земельных договоров справедливы и для договоров аренды с выкупом.В частности, если покупатель не может претендовать на обычную ипотеку сейчас, есть большая вероятность, что он все еще не сможет этого сделать, когда срок действия договора истечет, даже если многие предполагают, что к тому времени их финансовое, кредитное или акционерное положение улучшится. Кроме того, как правило, это более дорогой способ купить дом, чем через обычную ипотеку.

Если вы решите пойти по пути аренды с выкупом или договора на землю, важно, чтобы и покупатели, и продавцы обратились за помощью к собственному юристу, который проконсультирует их и поможет составить договор аренды/продажи.Настоятельно рекомендуется также совет риэлтора с опытом заключения таких соглашений.

Как предприятия используют варианты аренды с правом собственности для решения проблем стратегии в области недвижимости

В малом бизнесе решения, касающиеся вашей недвижимости, влияют на другие области стратегии компании. Эти решения зависят от альтернативных издержек — потери потенциальной выгоды в результате принятия одного решения вместо другого.

Возможно, вы арендовали какое-то пространство, которое не подходило для вашего бизнеса, потому что вы чувствовали, что не можете позволить себе обновление.Упущенной прибылью может быть капитал, который вы бы вложили в собственность, если бы вы владели этим пространством. Или это может быть негативное влияние на рост выручки либо из-за неэффективности операций, вызванной вашей недвижимостью, либо из-за проблем с пространством, препятствующих масштабированию вашего бизнеса.

И индустрия недвижимости не предлагает четкого ответа, потому что ей часто не хватает творчества — если проблема не вписывается в предписанную коробку заранее определенных решений, тогда ответ должен быть таким: ее не может быть.Это создает проблему, поскольку предприятия слепо решают эти стратегические проблемы, не зная о потенциальных альтернативных издержках, не имея реальных доступных ресурсов, которые помогли бы улучшить их позиционирование.

Но все это не значит, что решений нет. На самом деле, менее известная и часто недооцениваемая тактика, договор аренды с выкупом, представляет собой соглашение, которое предлагает альтернативное решение проблем, с которыми сталкиваются многие малые предприятия.

Это, конечно, не волшебная пилюля, и у него есть свой набор проблем, но его стоит изучить и взвесить в рамках вашей общей бизнес-стратегии.

Прежде чем углубляться во все тонкости договора аренды с выкупом, давайте сначала определимся с термином.

 

Что такое аренда с выкупом?

Договор аренды с выкупом представляет собой тип сделки с коммерческой недвижимостью, при которой арендатор обязуется арендовать недвижимость на заранее определенный период времени с правом выкупа ее в конце срока аренды.

Существует два типа договоров аренды с выкупом, которые определяют гибкость соглашения и ответственность каждой стороны:

Вариант аренды

Опцион на аренду — это договор, который позволяет арендатору приобрести недвижимость, но не обязывает его делать это. Другими словами, у арендатора есть возможность купить недвижимость.

Покупка в аренду

Договор купли-продажи в лизинг предусматривает, что арендатор обязан приобрести имущество в будущем. Цена покупки оговаривается в рамках договора и либо фиксируется при подписании, либо определяется по истечении срока аренды на основе текущей рыночной стоимости.

Понимание договорных различий между опционами на аренду и договорами на покупку в аренду имеет жизненно важное значение для разработки правильной долгосрочной стратегии в сфере недвижимости.

 

Аренда с выкупом как ответ на вызовы стратегии в сфере недвижимости

История показывает, что большинство малых предприятий борются с несколькими проблемами с недвижимостью, которые влияют на их общую корпоративную стратегию, и большинство из них даже не подозревают об этом.

Пространство должно обеспечивать и поддерживать операции, а также способствовать удовлетворению потребностей бизнеса в капитале и ликвидности. И часто две школы бизнес-стратегии работают друг против друга — большие, более эффективные и более дорогие помещения стоят больше денег.И это проблема, особенно когда компания растет и большая часть избыточных ресурсов реинвестируется в операции.

Предприятия обычно следуют естественному развитию рынка недвижимости: они запускаются и арендуют некоторое время на этапе запуска, растут до определенного порога и продолжают масштабировать операции, поэтому они решают купить здание. В некоторых ситуациях это здорово, но требует получения ипотечного кредита. А чтобы претендовать на получение ипотечного кредита, вам необходимо иметь необходимый кредитный рейтинг, достаточную ликвидность для первоначального взноса и денежный поток для поддержки ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.Для быстрорастущих компаний это не всегда вариант.

Эта проблема может быть решена за счет индивидуального подхода — внешний инвестор или разработчик может построить индивидуальную собственность для конечного пользователя, устраняя потребность в капитале для первоначального взноса. Но разработка часто занимает некоторое время, и многие соглашения об аренде строятся на срок от 10 до 20 лет.

Если вы уже владеете своей собственностью, соглашение о продаже с обратной арендой также может помочь решить проблемы с ликвидностью — перераспределение капитала, связанного с собственным капиталом собственности, и реинвестирование его обратно в операции.

Договор аренды с выкупом представляет собой третий вариант — решение, которое может обеспечить гибкость лизинга, облегчая утечку капитальных ресурсов предприятия, а также предоставляя возможность приобрести недвижимость по заранее установленной дате и цене в будущем.

Как малый бизнес, если вы являетесь начинающим владельцем недвижимости, но не имеете финансовых средств для покупки недвижимости, договор об аренде с выкупом предлагает способ заблокировать недвижимость, которая соответствует вашим потребностям.

Соглашение об аренде с выкупом также может быть хорошей тактикой, если вы являетесь компанией, переживающей быстрый рост, но не имеющей четкого представления о траектории долгосрочного роста вашего бизнеса.В этом случае договор об аренде позволит отказаться от покупки здания после аренды, если ваши потребности в пространстве изменились.

 

Переговоры по договору аренды с правом собственности

Хотя договоры об аренде с выкупом имеют типичную структуру сделки, условия сделки существенно влияют на прибыльность как владельца малого бизнеса, так и владельца недвижимости.

Первым критическим моментом для обсуждения является плата за опцион. Невозмещаемый сбор за опцион обычно уплачивается арендатором (возможным покупателем) авансом владельцу за возможность купить недвижимость в будущем.Комиссия является предметом переговоров, но традиционно составляет от 1% до 10% от стоимости будущей покупки.

Срок аренды — еще один важный момент, на который необходимо обратить внимание. Долгосрочная аренда дает владельцу большую предсказуемость входящего денежного потока и снижает его подверженность краткосрочным колебаниям рынка. И наоборот, более длительный временной горизонт приводит к большей непредсказуемости будущей стоимости недвижимости, что может привести к невыгодной для арендатора или владельца покупной цене.

Владельцы недвижимости часто взимают более высокие ставки арендной платы, чем рыночные, по опционам на аренду и договорам купли-продажи, чтобы снизить риск продажи недвижимости по более низкой цене в будущем.

В зависимости от условий договора и типа договора аренды коммерческой недвижимости арендатор и владелец будут иметь разный уровень ответственности. Следовательно, любые требования по обслуживанию, ремонту и расходам TICAM должны быть четко очерчены в контракте, чтобы избежать недоразумений или скрытых затрат.

 

Аренда с выкупом на практике

Во многих сделках аренды с выкупом часть каждого арендного платежа относится к основному долгу. Поскольку вы будете платить арендную плату в течение всего срока аренды по более высокой ставке, чем рыночная, это стимулирует арендатора покупать здание в конце срока аренды.Например, предположим, что вы ежемесячно платите 5000 долларов за аренду в течение 5 лет. Если вы заплатите 10% надбавку за аренду, применяемую к основной сумме в конце срока, вы накопите 30 000 долларов США в виде арендного кредита на недвижимость.

Когда срок действия контракта заканчивается, нужно учитывать несколько моментов:

1. Если вы решите продать недвижимость, вам потребуется получить ипотечный кредит или какой-либо другой вид финансирования, чтобы расплатиться с продавцом.
2. Если вы составили договор об аренде, но решили не покупать здание, вы, скорее всего, потеряете все опционные сборы и надбавки за аренду, выплачиваемые владельцу.
3. Если вы заключили договор аренды с покупкой, вы будете юридически обязаны купить недвижимость. Это создает проблему, если вы еще не договорились о долгосрочном финансировании или больше не хотите покупать недвижимость.

Существуют также различные налоговые последствия при заключении договора аренды с опционом на покупку, в том числе:

• арендные платежи считаются частью продажной цены, что приводит к их характеристике как прироста капитала по сравнению с доходом от прироста капитала.обычный доход
• арендатору разрешается вычитать амортизацию при некоторых обстоятельствах
• арендатор не имеет права вычитать арендную плату

В конечном итоге эти налоговые последствия повлияют на прибыльность проекта как для арендатора, так и для владельца. Налоговый юрист или бухгалтер могут помочь вам разобраться в нюансах налогового кодекса и его влиянии.

 

---

 

Может быть, сделка по аренде с выкупом поможет решить проблемы со стратегией.Или, возможно, сборка на заказ лучше соответствует вашим потребностям.

В Marsh & Partners мы живем и дышим стратегией в сфере недвижимости, и ни одно универсальное решение никогда не дает наилучших результатов. Поэтому мы разработали оценку стратегии в сфере недвижимости, чтобы помочь ответить на некоторые животрепещущие вопросы, которые не дают владельцам бизнеса спать по ночам.

Стоит ли сдавать в аренду свой следующий дом?

Договоры аренды с выкупом или аренды с выкупом – это договоры аренды с опционом на покупку в более поздние сроки. В большинстве случаев у вас будет три года, чтобы купить дом или квартиру.Обычно цена устанавливается при заключении договора. Это также может быть определено по тому, когда вы готовы купить. Это зависит от контракта. Иногда в договоре аренды с правом собственности предусмотрена плата за опцион. Плата за опцион — это авансовый платеж, который пойдет на авансовый платеж.

Что требуется?

Вы будете платить больше, чем рыночная арендная ставка за недвижимость, которую вы арендуете. Все, что уплачивается выше рыночной арендной ставки, применяется к первоначальному взносу. Например, если рыночная арендная ставка составляет 1100 долларов в месяц, ваш ежемесячный платеж может составить 1500 долларов. Из этой суммы 400 долларов США отводятся на первоначальный взнос за недвижимость. За три года эти дополнительные 400 долларов вырастут до 14 400 долларов, что составляет примерно 5 процентов первоначального взноса за дом стоимостью 300 000 долларов.

Договор аренды с правом собственности можно разделить на две части: аренда и опцион на покупку .

Аренда входит в аренду:

• Сумма аренды платежей
• Уровень оплаты
• Удобрение домашних животных и других обязательств

Возможность купить недвижимость включает в себя:

• Цена покупки
• месяцев, чтобы завершить покупку
• способ, которым дополнительный платеж будет применяться к первоначальному взносу.

Не путайте договор аренды с правом собственности с договором аренды с покупкой. В договоре аренды-покупки вы обязаны купить недвижимость (даже если вы не можете претендовать на традиционную ипотеку).

Когда это имеет смысл?

Аренда с выкупом — хороший вариант, если вам нужно время, чтобы улучшить свою кредитную историю или накопить на первоначальный взнос. В течение срока действия соглашения вы можете погасить задолженность и исправить ошибки кредитного отчета. Это поможет вам претендовать на получение кредита и обеспечить лучшую ставку по ипотеке.Эта договоренность также позволяет сэкономить больше денег на первоначальный взнос.

Кроме того, ваша покупная цена фиксируется в договоре аренды с выкупом. Когда рынок жилья силен, вы будете платить за недвижимость меньше рыночной стоимости. (Конечно, это может сработать против вас, если рынок жилья рухнет. В конечном итоге вы заплатите за недвижимость больше, чем рыночная стоимость.) в этом доме или квартире, пока вы не купите его.Если вы уйдете раньше этого срока, вы потеряете любую комиссию за опцион, которую вы заплатили авансом, которая обычно составляет от 1 до 5 процентов от продажной цены, а также те деньги, которые вы ежемесячно доплачивали в качестве первоначального взноса.

Каковы риски аренды с выкупом?

Самый очевидный риск, с которым вы столкнетесь, — это потеря платы за опцион, которую вы заплатили авансом, и денег, которые вы заплатили в качестве первоначального взноса. Вы потеряете и то, и другое, если разорвете договор аренды или не купите дом к согласованной дате. Один из способов минимизировать этот риск — получить предварительное одобрение ипотечного кредита по цене покупки, указанной в договоре аренды с правом собственности, прежде чем вы его подпишете.Но это не всегда вариант, особенно если вы заключаете соглашение, чтобы у вас было время, чтобы претендовать на получение кредита.

Кроме того, вы также можете лишиться своих денег из-за нарушения договора. Это нарушение может варьироваться от неуплаты арендной платы вовремя до того, что сторона считается нарушившей пункт о шуме в вашей аренде. Некоторые арендодатели предлагают такие условия, надеясь, что вы нарушите договор, потому что он получает на несколько сотен долларов в месяц больше, чем мог бы получить в противном случае. Избегайте этого сценария, создав резервный фонд для покрытия любого месяца, когда вы обнаружите, что вам не хватает средств. Не платить поздно.

Вы также должны следить за пунктами в договоре аренды с правом собственности, в соответствии с которыми вы несете ответственность за покрытие расходов на техническое обслуживание или ремонт, которые обычно ложатся на плечи арендодателя. Если дом не в хорошем состоянии, вы можете оказаться на крючке из-за дорогостоящих расходов, таких как новый кондиционер или крыша. Невыполнение ремонта может привести к нарушению договора и потере ваших денег.

Наконец, убедитесь, что договор будет приемлем для ипотечного кредитора, которого вы надеетесь использовать. В зависимости от формулировки договора некоторые кредиторы не признают авансовый платеж, начисленный по соглашению.

Шаги, которые вы можете предпринять, чтобы минимизировать риск

Если договор аренды с правом собственности кажется хорошим вариантом, но вас беспокоят связанные с ним риски, вы можете предпринять некоторые шаги, чтобы минимизировать их. Начните с того, что поверенный, агент по недвижимости, бухгалтер или все трое просмотрят договор перед тем, как подписать его.Убедитесь, что вы понимаете свои права и обязанности.

Затем проведите собственное исследование. Знайте условия контракта и то, сколько арендной платы идет на ваш авансовый платеж каждый месяц. Потратьте время, чтобы выяснить, кто несет ответственность за такие сборы, как страхование домовладельцев и налоги на имущество. Убедитесь, что термин «техническое обслуживание» четко определен.

Кроме того, вы должны подходить к этому так, как если бы вы покупали дом, потому что в конечном итоге вы им и являетесь. Получите независимую оценку, осмотрите недвижимость и убедитесь, что налоги на недвижимость актуальны и нет залогов на недвижимость.На всякий случай загляните и к продавцу. Поищите, есть ли у него жалобы, поданные против него в Better Business Bureau, или им предъявляют иск по сделкам с недвижимостью. Получите отчет о праве собственности, чтобы узнать, как долго они владеют компанией, и проверьте кредитоспособность, чтобы узнать, есть ли у них какие-либо финансовые проблемы.

О возможных проблемах лучше узнать до подписания договора аренды с правом собственности, чем потом, когда у арендодателя будет несколько тысяч долларов ваших денег.

Альтернативы аренде с выкупом

Если вы хотите владеть домом, но вам не нравятся риски, связанные с договорами об аренде с выкупом, у вас есть другие варианты. Начните с изучения кредитов. Большинство людей думают с точки зрения обычных ипотечных кредитов, которые требуют 10 процентов первоначального взноса, но вы можете претендовать на ипотечный кредит VA, где вам не нужен первоначальный взнос, или кредит FHA, для которого требуется всего 3,5 процента. Встретьтесь с ипотечным брокером, чтобы обсудить ваши варианты.

Финансирование продавца является еще одной возможностью.При финансировании продавца продавец выступает в качестве вашего кредитора. Вы покупаете недвижимость авансом и ежемесячно платите продавцу до тех пор, пока не погасите кредит, не рефинансируете его или не продадите недвижимость. Но кредит может быть значительно короче — может быть, всего на несколько месяцев или лет — чем обычный кредит, и ваша процентная ставка может быть намного выше, чем федеральная ставка, если вы пойдете по этому пути.

Наконец, вам не нужна программа аренды с выкупом, чтобы помочь вам улучшить свою кредитную историю или сэкономить деньги для первоначального взноса.Сделай сам. Погасите свои долги, избегайте крупных покупок (например, автомобилей) и откладывайте несколько сотен долларов каждый месяц, пока у вас не будет достаточно. Одним из преимуществ этого подхода является то, что вы не привязаны к одному объекту недвижимости, как если бы вы подписали договор аренды с правом собственности.

Готовы к переезду?

Независимо от того, планируете ли вы сдавать квартиру в аренду или сдавать ее в собственность, убедитесь, что ваш следующий шаг пройдет гладко. Проверьте обширную сеть авторитетных и надежных грузчиков Moving.com, чтобы найти подходящую компанию для работы. Все компании по переезду в нашей сети лицензированы и застрахованы и могут помочь снять стресс с вашего переезда.

Минутку…

Пожалуйста, включите Cookies и перезагрузите страницу.

Этот процесс выполняется автоматически. Вскоре ваш браузер перенаправит вас на запрошенный вами контент.

Подождите до 5 секунд…

Перенаправление…

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

+( (!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![]+!![]+!![]+!![]+[])+(+! ![])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![]+!![]+!![])+(!+[]+ (!![])+!![]+!![]+!![])+(!+[]-(!![]))+(!+[]+(!![])+ !![]+!![])+(!+[]+(!![])-[])+(!+[]+(!![])+!![]+!![] +!![])+(!+[]+(!![])+!![]))/+((!+[]+(!![])+!![]+!![ ]+!![]+!![]+!![]+[])+(!+[]+(!![])-[])+(!+[]+(!![]) +!![]+!![])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![])+(!+[]+(!! [])+!![]+!![])+(!+[]+(!![] )+!![]+!![]+!![]+!![]+!![]+!![])+(!+[]+(!![])+!![] )+(!+[]-(!![]))+(!+[]+(!![])+!![]+!![]))

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

+( (!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![]+!![]+!![]+[])+(!+[]+(! ![])+!![]+!![]+!![]+!![]+!![]+!![]+!![])+(!+[]+(!! [])+!![]+!![]+!![]+!![]+!![])+(!+[]-(!![]))+(!+[]- (!![]))+(!+[]+(!![])+!![])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]) +(!+[]+(!![])+!![])+(!+[]+ (!![])+!![]+!![]+!![]+!![]+!![]))/+((!+[]+(!![])+! ![]+!![]+!![]+!![]+!![]+!![]+[])+(!+[]+(!![])+!![] +!![]+!![]+!![]+!![]+!![]+!![])+(!+[]-(!![]))+(!+[ ]+(!![])+!![])+(!+[]-(!![]))+(+!![])+(!+[]+(!![])+ !![])+(!+[]+(!![])-[])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![] +!![]))

+((!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![]+!![]+!![]+! ![]+[])+(+!![])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![]+!![]+! ![])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![])+(!+[]-(!![]))+(! +[]+(!![])+!![]+!![])+(!+[]+(!![])-[])+(!+[]+(!![] )+!![]+!![]+!![])+(!+[]+(!![])+!![]))/+((!+[]+(!![ ])+!![]+!![]+!![]+!![]+[])+(!+[]+(!![])+!![])+(+!! [])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![]+!![]+!![]+!![])+(! +[]+(!![])+!![]+!![]+!![]+!![]+!![]+!![])+(!+[]+(! ![])+!![]+!![])+(!+[]+(!![])-[])+(!+[]+(!![])+!![] )+(!+[]+(!![])-[]))

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

+((!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![]+!![ ]+!![]+!![]+[])+(+!![])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![ ]+!![]+!![])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![])+(!+[]-(! ![]))+(!+[]+(!![])+!![]+!![])+(!+[]+(!![])-[])+(!+ []+(!![])+!![]+!![])+(!+[]+(!![])+!![]))/+((!+[]+( !![])+!![]+!![]+[])+(!+[]+(!![])-[])+(!+[]+(!![])- [])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![]+!![])+(!+[]+(!![]) +!![]+!![]+!![])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![]+!![]) +(+!![])+(+!![])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![]+!![]+ !![]))

+((!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![]+!![]+!![]+!! []+!![]+[])+(!+[]+(!![])-[])+(!+[]-(!![]))+(!+[]+( !![])+!![]+!![])+(+!![])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]+!! []+!![]+!![]+!![]+!![])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![ ]+!![]+!![]+!![])+(!+[]+(!![])-[])+(!+[]+(!![])+!! []))/+((!+[]+(!![])+!![]+! ![]+[])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![]+!![])+(!+[]+(! ![])+!![]+!![]+!![]+!![]+!![])+(!+[]+(!![])+!![]+! ![]+!![]+!![]+!![])+(!+[]+(!![])+!![])+(+!![])+(!+ []+(!![])+!![])+(+!![])+(!+[]+(!![])+!![]+!![]+!![ ]+!![]+!![]+!![]))

.