Аренда недвижимости с правом выкупа: Аренда квартир с последующим выкупом?

Содержание

Как будет работать аренда квартир с правом выкупа

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

Текст:

Марина Трубилина

01.03.2023 17:54

Новый механизм обеспечения жильем разработали эксперты. Гражданам могут предложить арендовать квартиры с правом их выкупа.

При аренде с выкупом нанимателю не придется копить на первый взнос по ипотеке. / Nikita Burdenkov / istock Reuters

Сейчас в России существуют лишь два основных варианта обзавестись жильем, говорит гендиректор Фонда “Институт экономики города” Александр Пузанов. Это либо покупка квартиры, либо получение ее от государства. При этом в очередь на жилье могут становиться лишь малоимущие семьи и некоторые льготники.

Фонд “Институт экономики города” представил на Российской строительной неделе новую схему обеспечения жильем – аренда квартиры с правом выкупа. В конце прошлого года сообщалось о планах минфина развивать аналогичный механизм – лизинг жилья (аренду с поэтапным выкупом недвижимости в собственность и арендой невыкупленной части), этот механизм был включен в проект стратегии развития финансового рынка до 2030 года.

Правовые аспекты операций с жильем эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”

Аренда с выкупом, по мнению экспертов фонда, может быть востребована прежде всего семьями, которые имеют относительно неплохие доходы (и не являются малоимущими), но одновременно не настолько состоятельны, чтобы потянуть выплату ипотеки. Кроме того, она подходит покупателям, у которых нет средств для первого взноса по ипотеке, или людям с неофициальными доходами, которые не могут получить одобрение банка.

Предполагается, что это будет в первую очередь социальный механизм, и власти смогут вводить льготы при его использовании – безвозмездные бюджетные субсидии, пониженные ставки аренды земли для таких зданий, налог на прибыль и т.п. Поэтому воспользоваться механизмом смогут лишь некоторые категории граждан – к примеру, семьи с определенным размером доходов (чтобы не помогать наиболее состоятельным, кто может купить жилье и самостоятельно) или же представители нужных региону профессий.

Для реализации этой схемы необходимо ввести в законодательство новый тип документа – договор найма жилья с правом выкупа. Заключив такой договор, арендатор будет вносить плату за наем, квартплату, а также выкупной платеж. После истечения срока договора наниматель может выкупить жилье, при этом накопленные выкупные платежи засчитываются в счет покупки, причем с некоторой надбавкой за прошедшие годы. Если же арендатор не захочет покупать эту квартиру или пожелает переехать, сумма внесенных им выкупных платежей будет возвращена. Цена квартиры и размер платежей фиксируются в момент заключения договора, но будет предусматриваться их индексация, по мнению разработчиков, не более чем на 4% в год.

В целом, включая выкупной платеж, ежемесячные затраты арендатора будут сопоставимы с платежом по льготной ипотеке, уверен Александр Пузанов. Этого удастся достичь за счет отсутствия процентов по ипотеке, а также сниженной цены квартиры и арендной платы. Предполагается, что выкупная цена будет устанавливаться на уровне себестоимости строительства или же “официальной” цены, устанавливаемой минстроем (сейчас она используется для расчета выплат по жилищным сертификатам и другим пособиям на жилье для льготников).

Схема подходит покупателям, не накопившим на первый взнос

Ниже рыночной может быть и плата за наем. В нее предполагается включать лишь текущие расходы собственника (например, проценты по кредиту на строительство, налоги, арендную плату за земельный участок, расходы на страхование, взносы на капремонт). При этом получаемые с арендаторов средства можно сразу направлять на строительство новых домов для аренды с выкупом.

В случае же применения льгот со стороны властей выгода для арендатора будет еще более очевидной – платеж, по расчетам фонда, может быть ниже ипотечного в 1,5-2,5 раза.

Подобный механизм действует уже несколько лет в Челябинске. Как рассказала представитель Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Ольга Валова, организация, созданная местными властями для развития жилищного строительства, строит жилье и ранее имела право выдавать ипотеку. Неликвидные квартиры (на первых этажах, больших площадей или с неудобной планировкой), а также “вернувшиеся” к ней залоговые квартиры несколько лет назад стали сдавать в аренду с правом выкупа. Арендная плата при этом на 5-7% ниже рыночной, а 20% стоимости жилья распределяется как выкупной платеж равными частями на три года. Выкупает жилье около половины арендаторов. Остальные расторгают договор или продлевают его на новых условиях.

Представленная фондом модель однозначно интересна и требует обсуждения и дальнейшей проработки, прокомментировали представленную схему в ДОМ.РФ.

Сейчас наем квартиры с последующим правом выкупа с зачетом платежей является формой беспроцентной рассрочки от застройщика для поддержания спроса, говорит эксперт Народного фронта Павел Склянчук. Основная задача такого инструмента – в поддержании спроса на неликвидные квартиры. Однако это более гуманный маркетинговый ход, чем ипотека с нулевой процентной ставкой, поскольку он выгоден покупателю, а не только девелоперу. Для граждан это может быть интересно как тест-драйв будущей квартиры. Сегодня основной выгодоприобретатель на рынке арендного жилья – это частные лица, однако в интересах арендаторов – студентов, молодых семей, приезжих специалистов и т. д., – чтобы договор найма они могли заключать напрямую с государством или застройщиком. К предложениям Института экономики города, считает он, стоит прислушаться.

Платежи арендатора будут сопоставимы с ипотечными

Такая вполне успешная практика есть за рубежом, отмечает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. Такие программы благотворно влияют на жильцов и их отношение к дому и району проживания, повышается ответственность проживающих, понимающих, что квартира может стать не арендной, а собственной. И все-таки это, скорее, социальная программа поддержки приобретения жилья и оздоровления районов муниципального жилья, чем коммерческий проект. Поэтому здесь очень важно участие государства или муниципалитета. “Такую программу определенно можно реализовать в России, потребуется корректировка законодательства, но это вполне реально. Недаром лизинг недвижимости стал обсуждаться последний год значительно активнее”, – говорит он.

Экономика03:00

Как новые правила собраний жителей повлияют на рейдерские захваты домов

Экономика25.07.2023

В каких регионах появится дешевая арктическая ипотека

Экономика24.07.2023

Как изменятся цены и ипотечные ставки после решения ЦБ

Как будет работать аренда квартир с правом выкупа. А. С. Пузанов о новой схеме обеспечения жильем

Новый механизм обеспечения жильем разработали эксперты. Гражданам могут предложить арендовать квартиры с правом их выкупа

Предполагается, что это будет в первую очередь социальный механизм, и власти смогут вводить льготы при его использовании – безвозмездные бюджетные субсидии, пониженные ставки аренды земли для таких зданий, налог на прибыль и т. п. Поэтому воспользоваться механизмом смогут лишь некоторые категории граждан – к примеру, семьи с определенным размером доходов (чтобы не помогать наиболее состоятельным, кто может купить жилье и самостоятельно) или же представители нужных региону профессий.

Схема подходит покупателям, не накопившим на первый взнос

В случае же применения льгот со стороны властей выгода для арендатора будет еще более очевидной – платеж, по расчетам фонда, может быть ниже ипотечного в 1,5–2,5 раза.

Подобный механизм действует уже несколько лет в Челябинске. Как рассказала представитель Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Ольга Валова, организация, созданная местными властями для развития жилищного строительства, строит жилье и ранее имела право выдавать ипотеку. Неликвидные квартиры (на первых этажах, больших площадей или с неудобной планировкой), а также “вернувшиеся” к ней залоговые квартиры несколько лет назад стали сдавать в аренду с правом выкупа. Арендная плата при этом на 5–7% ниже рыночной, а 20% стоимости жилья распределяется как выкупной платеж равными частями на три года. Выкупает жилье около половины арендаторов. Остальные расторгают договор или продлевают его на новых условиях.

Сейчас наем квартиры с последующим правом выкупа с зачетом платежей является формой беспроцентной рассрочки от застройщика для поддержания спроса, говорит эксперт Народного фронта Павел Склянчук. Основная задача такого инструмента – в поддержании спроса на неликвидные квартиры. Однако это более гуманный маркетинговый ход, чем ипотека с нулевой процентной ставкой, поскольку он выгоден покупателю, а не только девелоперу. Для граждан это может быть интересно как тест-драйв будущей квартиры. Сегодня основной выгодоприобретатель на рынке арендного жилья — это частные лица, однако в интересах арендаторов – студентов, молодых семей, приезжих специалистов и т. д., – чтобы договор найма они могли заключать напрямую с государством или застройщиком. К предложениям Института экономики города, считает он, стоит прислушаться.

Статья целиком на сайте “Российская газета” от 1 марта

Фото Nikita Burdenkov/ istock Reuters

Регион:

Российская Федерация

Покупка с правом аренды

Библиотека и архивы NAR уже провели исследование за вас. Справочники (ранее Полевые руководства) содержат ссылки на статьи, электронные книги, веб-сайты, статистику и многое другое, чтобы обеспечить всесторонний обзор точек зрения. Статьи EBSCO ( E ) доступны только членам NAR и требуют входа в систему nar.realtor.

Аренда с правом собственности: основы

Договоры купли-продажи: льготы для покупателей и владельцев ( Forbes , 16 февраля 2023 г.)

«Договор купли-продажи в аренду, также известный как договор аренды с правом собственности или договор аренды с правом собственности, позволяет кому-либо арендовать недвижимость на определенный период времени с обещанием приобрести его в конце срока аренды. Владелец по договору обязан продать недвижимость арендатору, когда наступит конец срока. Кроме того, он также обязывает арендатора выкупить недвижимость у владельца».

Аренда собственного жилья: как работает процесс ( Investopedia , 4 ноября 2022 г.)

Договоры аренды с выкупом содержат много важных пунктов, о которых должны знать покупатели. В зависимости от контракта арендаторы могут нести ответственность за покупку дома, даже если они больше не могут себе это позволить. Покупатели также должны убедиться, что они уделяют пристальное внимание налогам, обслуживанию дома и тому, насколько принцип будет применяться к вашему будущему дому.

Основы вариантов аренды и купли-продажи ( The Balance , 20 октября 2021 г.)

«Владельцы недвижимости, которую трудно продать, обычно предлагают договоры аренды с покупкой.4 Они продают обычному покупателю, который заплатит наличные деньги продавца, если собственность была сливой и легко продавалась. Продавцы, как правило, получают рыночную стоимость по сегодняшним ценам и избавляются от необходимости выплачивать ипотечный кредит за пустующую недвижимость в течение срока».

Практические примеры и примеры

Застройщики за пределами штата Феникс планируют сдать в аренду тысячи квартир в метро Феникса ( Phoenix Business Journal , 1 марта 2023 г.)

«Два застройщика за пределами штата планируют построить около 2000 квартир для сдачи в аренду в метро Феникс, что привнесет уникальный подход в чрезвычайно популярную нишу, которая возникла в Аризоне и штурмом захватывает страну. Компания Family Development из Палм-Дезерт, штат Калифорния, в настоящее время имеет около 1000 квартир на том или ином уровне строительства, а компания Trilogy Investment Co. из Атланты планирует увеличить это число».

Стартап в Лас-Вегасе помогает клиентам купить дом в течение месяца ( Las Vegas-Review Journal , 31 января 2023 г.) дом, предлагая больше гибкости, чем годы, необходимые для экономии денег на первоначальный взнос — с использованием метода, известного как частичное домовладение. Ее первый клиент переехал в дом в ноябре, и компания заявила, что ее 10-й клиент планирует переехать в дом на этой неделе. А в прошлом месяце компания объявила, что привлекла 2,2 миллиона долларов в качестве предварительного финансирования, чтобы способствовать ее росту».

Pathway Homes инвестирует 750 миллионов долларов в предприятие по сдаче в аренду ( National Mortgage News , 3 февраля 2022 г.)

только залог с возможностью выкупа. Его план Savings Match позволяет арендаторам вносить первоначальный взнос, а Pathway Homes обеспечивает фиксированный доход и соответствующий взнос с течением времени. Третий вариант, который будет доступен во втором квартале этого года, Equity Builder, позволяет клиентам купить половину своего дома с первоначальным взносом в размере 5%, а оставшуюся половину арендовать».

Withco выходит из скрытности с 30 миллионами долларов, чтобы помочь малым предприятиям владеть недвижимостью ( Forbes , 1 февраля 2022 г.)

Withco, стартап в сфере недвижимости, основанный 31-летним Кевином Сонгом в 2019 помогает владельцам малого бизнеса владеть своими магазинами по методу аренды с выкупом. Withcho фактически покупает недвижимость, которую владельцы бизнеса арендуют у других арендодателей и часто у застройщиков, а затем размещает ее по плану «собственное строительство, аренда с выкупом». Это часто позволяет следующему поколению небольших семейных магазинов взять верх.

Налоговые последствия

Налоговая информация об аренде с правом выкупа ( SF Gate )

«Налоговая служба признает два основных класса вычетов для вашего дома. Пока вы перечисляете свои отчисления в Таблице А, вы можете списывать проценты по ипотеке и налоги на недвижимость. Однако арендные платежи не подлежат вычету, даже если у вас есть возможность купить недвижимость. Однако вы можете получить кредит от арендатора, если ваш штат предлагает его».

Имеет ли вариант аренды с выкупом налоговые преимущества? ( The Nest )

«Арендатор не получает обычных налоговых льгот, связанных с владением домом: он не может вычитать проценты по ипотеке или претендовать на какие-либо другие налоговые льготы, которые он получил бы как домовладелец. Однако в зависимости от вашего дохода и штата, в котором вы живете, вы можете иметь право на налоговый вычет арендатора. Например, в Массачусетсе арендаторы могут вычесть до 3000 долларов. Владелец договоренности об аренде с выкупом, с другой стороны, может вычесть расходы на аренду — ремонт, техническое обслуживание, проценты по ипотеке, проезд до дома — из дохода от аренды, который приносит дом».

Аренда или продажа в рассрочку? Определите «экономическую ценность» вашей сделки по аренде или завещания IRS ( Commercial Real Estate Institute )

Существует множество налоговых соображений, которые должны учитывать как владелец, так и арендатор в ситуации с опционом на аренду: «Если IRS характеризует опцион аренды как продажу в рассрочку для целей налогообложения прибыли, предполагается, что право собственности на имущество было передано в момент, когда арендатор уплатил арендодателю опционный платеж и началась аренда. Это время значительно меняет налоговые последствия как для арендатора, так и для арендодателя».

Правительственные публикации и программы

Программа аренды/покупки для государственных агентств ( Казначейство штата Вашингтон )

Договоры аренды ( Управление по энергоэффективности и возобновляемым источникам энергии США )

9000 2 Аренда с опционами на покупку используется редко, но Может предоставить льготы ( Счетная палата правительства США )

Электронные книги и другие ресурсы

Членам NAR доступны следующие электронные и цифровые аудиокниги:

eBooks.realtor.org

Интеллектуальное руководство по недвижимости: пошаговое руководство по аренде с выкупом (электронная книга)

Инвестирование в аренду с выкупом (электронная книга)

Инвестирование в недвижимость с арендой Варианты и «подлежащие» предложения (электронная книга)

Книги, видео, исследовательские отчеты и многое другое

В качестве привилегии для участников следующие ресурсы и многое другое можно взять во временное пользование через библиотеку NAR. Предметы будут отправлены вам по почте или предоставлены для получения в здании REALTOR® Building в Чикаго.

Кто сказал, что вы не можете купить дом! HG 2040.5 R25w (2006)

Есть идея на тему недвижимости? Присылайте нам свои предложения.

Размещение ссылок на этой странице не означает одобрения Национальной ассоциации риэлторов®. NAR не делает заявлений о том, соответствует ли содержимое любых внешних сайтов, на которые могут быть ссылки на этой странице, государственным или федеральным законам или постановлениям или применимым политикам NAR. Эти ссылки предоставляются только для вашего удобства, и вы полагаетесь на них на свой страх и риск.

Аренда с правом выкупа домов

Bankrate logo

Банкрейт обещание

В Bankrate мы стремимся помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. При этом мы строго придерживаемся , этот пост может содержать ссылки на продукты наших партнеров. Вот объяснение для .

В условиях, когда ставки по ипотечным кредитам превышают 6%, а цены на жилье все еще находятся на пике пандемии, владение жильем может показаться недоступным для многих людей в наши дни. Если вы мечтаете купить дом, несмотря на кризис доступности, какие у вас есть варианты?

Аренда дома с намерением в конечном итоге купить его — по сути, в аренду с выкупом — это одна вещь, которую следует учитывать. Этот тип контракта может помочь людям, которые хотят купить, но еще не совсем готовы в финансовом отношении, предоставляя дополнительное время для экономии средств на первоначальный взнос и укрепления кредитного рейтинга, пока они не смогут осуществить покупку.

Что такое аренда с возможностью покупки?

Опцион на аренду – это договор, в котором арендодатель и арендатор договариваются о том, что по истечении определенного периода арендатор может купить недвижимость по определенной цене. Арендатор платит авансовый сбор за выбор и дополнительную сумму каждый месяц, которая идет на возможный авансовый платеж.

Вы можете слышать, как опционы на аренду называются разными именами, но все они означают, по сути, одно и то же: соглашения об аренде с выкупом, опционы об аренде, опционы об аренде с выкупом, опционы об аренде с выкупом, аренда с возможностью покупки или аренды с возможностью покупки.

Каждый контракт будет отличаться, но, как правило, если вы решите не покупать дом в конце срока действия соглашения, вы потеряете свою плату за опцион и, возможно, также любые деньги, которые вы внесли в качестве первоначального взноса.

Этот тип жилья может показаться необычным, но найти его проще, чем вы думаете. Есть много компаний, занимающихся сдачей жилья в аренду, в том числе Divvy и Home Partners of America.

Вопросы об аренде с правом выкупа

Договоры аренды с правом выкупа могут быть сложными, поэтому прежде чем двигаться дальше, убедитесь, что вы ответили на следующие вопросы:

1. Как структурирована сделка?

Убедитесь, что вы понимаете все условия сделки, включая срок действия соглашения и сумму вознаграждения за опцион. (Это может быть любая сумма, от нескольких сотен долларов до полных 20 процентов стоимости дома.) Как правило, вы будете платить арендную плату выше рыночной, а часть этой суммы пойдет на ваш будущий первоначальный взнос на дом. свойство. Разумно обратиться за советом к юристу по недвижимости, который имеет опыт работы с этими соглашениями и может просмотреть договор, прежде чем вы его подпишете.

2. Каков мой план подготовки к покупке?

«Когда вы оформляете договор аренды, вы делаете ставку на то, что сможете претендовать на получение ипотечного кредита и сможете оформить и купить недвижимость», — говорит Тимоти Макфарлин, адвокат по недвижимости из Калифорнии. «Убедитесь, что у вас есть способ сделать это».

Поговорите с ипотечным кредитором, прежде чем заключать договор об аренде с правом выкупа, чтобы вы знали, сколько денег вам понадобится для покрытия первоначального взноса и последующих расходов на закрытие. В дополнение к накоплению первоначального взноса, используйте время аренды, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг. Более высокий балл позволит вам претендовать на наилучшую возможную ставку, когда придет время покупать дом. Другими словами, погасите свой долг, избегайте открытия новых кредитных счетов и вовремя оплачивайте все свои счета.

3. Каков рынок жилья в моем районе?

В большинстве случаев либо покупная цена оговаривается заранее, либо указывается, что окончательная цена будет зависеть от оценки дома во время продажи. Стоимость дома может колебаться в течение периода аренды, поэтому важно знать, может ли цена быть скорректирована до покупки.

На рынке, где цены на жилье растут, покупателю может быть выгодно зафиксировать цену заранее. Но на рынке, где цены падают, будьте осторожны — в конечном итоге вы можете согласиться заплатить больше, чем дом будет стоить на момент покупки. В этом случае вам может быть сложнее получить одобрение на ипотеку или собрать достаточный первоначальный взнос плюс расходы на закрытие.

4. Кто за что отвечает?

В договоре об аренде должно быть указано, кто несет ответственность за содержание и ремонт дома, арендатор или арендодатель, а также кто будет платить за коммунальные услуги и сборы товарищества собственников жилья. Вам необходимо обеспечить страховку арендатора, а владелец несет ответственность за наличие страховки арендодателя.

5. Нужна ли мне домашняя инспекция?

Как и при любой покупке дома, очень важно пройти профессиональную инспекцию дома, чтобы убедиться, что вы делаете надежные инвестиции. Это будет стоить несколько сотен долларов, но оно того стоит, чтобы убедиться, что недвижимость не имеет серьезных красных флажков. Если отчет об инспекции выявит дорогостоящие проблемы, обязательно определите, когда будет произведен этот ремонт и кто будет за него платить.

6. Рассматривал ли я другие варианты?

Если ваше финансовое положение неустойчиво или вы не уверены, что действительно сможете купить дом по истечении срока аренды, возможно, вам будет лучше воспользоваться стандартной арендной платой. Между тем, найдите время, чтобы поработать над своим кредитом и привести свои финансы в лучшую форму, чтобы вы могли нанести удар, когда придет время. В конце концов, было бы напрасно выбрасывать дополнительные деньги на вариант аренды и арендную плату выше рыночной, не добившись сколько-нибудь существенного прогресса в приобретении жилья.

Кимберли Коул, менеджер по взаимодействию с общественностью в Navicore Solutions, некоммерческой финансовой консультационной компании, предлагает потенциальным покупателям изучить программы помощи при первоначальном взносе в их районе. «Условия этих программ могут служить вам лучше и дать вам возможность купить сразу, а не какое-то время быть в долгу перед арендодателем», — говорит она.

Плюсы и минусы аренды жилья с выкупом

Существуют преимущества и недостатки заключения договора аренды с выкупом:

Pros

Помогает сэкономить на первоначальном взносе с течением времени.
Дает вам время, чтобы очистить свой кредит, прежде чем вы должны подать заявку на кредит.
Позволяет ознакомиться с недвижимостью до того, как вы решите ее купить.

Минусы

Как правило, в дополнение к вашим арендным платежам требуется дополнительная плата.

Изменения на рынке в течение периода аренды могут повлиять на стоимость дома.

ТУРБОТЕХМАСТЕР – онлан-гипермаркет