все про налоги и учет

Возможно ли применение амортизационной премии по лизинговому имуществу?

В соответствии с п. 9 ст. 258 НК РФ:

«Налогоплательщик имеет право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы накапитальные вложения в размере не более 10 процентов (не более 30 процентов – в отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам) первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно), а также не более 10 процентов (не более 30 процентов – в отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам) расходов, которые понесены в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств и суммы которых определяются в соответствии со статьей 257 настоящего Кодекса».

Полагаем, что лизинговые платежи не являются капитальными вложениями в основные средства, поскольку на момент ввода объекта в эксплуатацию лизингополучатель не несет расходов на приобретение предмета лизинга, т. к. выкупная стоимость объекта не погашена.

Такой подход подтверждается сложившейся судебной практикой.

В Постановлении АС ЗСО от 03.06.2015 № Ф04-18551/2015 сделан вывод, что:

«для того, чтобы воспользоваться заявленным в учетной политике организации для целей налогообложения правом на применение амортизационной премии, налогоплательщику необходимо произвести затраты на капитальные вложения в объекты основных средств.

При этом следует учитывать, что затратами на капитальное вложение могут быть только затраты на выплату выкупной стоимости объекта основных средств, так как лизинговые платежи являются самостоятельными расходами при уменьшении налоговой базы по налогу на прибыль».

Аналогичная точка зрения выражена в Постановлениях ФАС МО от 11.04.2012 по делу № А40-23166/11-116-67, Седьмого ААС от 22.01.2015 № 07АП-10593/14, АС МО от 28.03.2016 № Ф05-1440/16 по делу № А40-94972/2015.

Контролирующие органы в многочисленных разъяснениях также делают вывод, что оснований для применения амортизационной премии лизингополучателем при получении предмета лизинга нет (Письма Минфина РФ от 09.12.2015 № 03-07-11/71838, от 15.02.2012 № 03-03-06/1/85, от 24.03.2009 № 03-03-06/1/187 и ФНС России от 08.04.2009 № ШС-22-3/267).

В Письме Минфина РФ от 18.05.2012 № 03-03-06/1/253 изложено:

«Поскольку лизинговые платежи не являются расходами на капитальные вложения, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение и частичную ликвидацию основных средств, то амортизационная премия к таким платежам не применяется».

В этом же письме указано, что:

«амортизационная премия может быть учтена лизингополучателем в отношении выкупной цены предмета лизинга».

Таким образом, по нашему мнению, лизингополучатель, уплачивая лизинговые платежи, не несет расходов на капитальные вложения, следовательно, применение амортизационной премии при использовании предмета лизинга необоснованно.

Какой бухгалтерский и налоговый учета амортизации с применением повышенного коэффициента, если балансодержатель – лизингополучатель?

Например, срок полезного использования приобретаемого оборудования равен 6 годам, т.е. оно относится к четвертой амортизационной группе.

Налоговый учет

Предмет лизинга, учитываемый на балансе лизингополучателя, признается у него амортизируемым имуществом, первоначальная стоимость которого определяется как сумма расходов лизингодателя на приобретение этого предмета лизинга (п. 10 ст. 258, абз. 3 п. 1 ст. 257 НК РФ). Следовательно, лизингополучатель вправе начислять амортизацию по предмету лизинга, который числится у него на балансе (Письмо Минфина РФ от 18.05.2012 № 03-03-06/1/253).

При этом он может применять к основной норме амортизации специальный коэффициент не выше 3, кроме основных средств первой-третьей амортизационных групп (подп. 1 п. 2 ст. 259.3 НК РФ, Письма Минфина РФ от 09. 09.2013 № 03-03-06/1/37022, от 24.05.2005 № 03-03-01-04/2/95).

В соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в случае, если имущество, полученное по договору лизинга, учитывается у лизингополучателя, расходами признаютсялизинговые платежи за вычетом суммы амортизации по этому имуществу.

Применение коэффициента ускоренной амортизации может привести к тому, что сумма амортизации превысит размер лизинговых платежей, начисленных за соответствующий отчетный (налоговый) период.

Таким образом, если использовать право применения повышающего коэффициента к лизинговому оборудованию, то в периодах, когда амортизация превышает лизинговые платежи, в расходы будет включена только амортизация. А после полного списания первоначальной стоимости предмета лизинга будут учитываться только лизинговые платежи в полном размере.

Аналогичная точка зрения отражена в Письме Минфина РФ от 29.03.2006 № 03-03-04/1/305 и Постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24. 08.2010 № 15АП-8844/2010, 15АП-9492/2010, от 11.04.2013 № 15АП-2130/2013.

При этом отметим, что расходами признаются лишь реально понесенные затраты, причем повторное их включение в налоговую базу недопустимо (п. п. 1, 5 ст. 252 НК РФ). Соответственно, сумма амортизации по предмету лизинга и учтенных в расходах лизинговых платежей не может превышать общей суммы расходов по договору лизинга. Поэтому после того как общая сумма договора будет отнесена на расходы, ни амортизацию, ни лизинговые платежи лизингополучатель не включает в налоговую базу. Это справедливо и в тех случаях, когда полное списание суммы договора произошло до истечения срока лизинга.

Таким образом, если амортизационные отчисления превышают размер лизинговых платежей, то, по нашему мнению, амортизацию следует полностью учитывать в расходах. Лизинговые платежи включаются в прочие расходы с того момента, когда они не окажутся выше сумм амортизации (в сумме превышения). Также необходимо следить за тем, чтобы совокупный размер учтенных расходов не превысил общей суммы договора.

Бухгалтерский учет

В случае если по условиям договора лизинга предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя, стоимость полученного в лизинг имущества отражается по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет, например, 76-ар «Арендные обязательства». Стоимость лизингового имущества, принятого к учету, списывается со счета 08 в корреспонденции с дебетом счета 01 «Основные средства», субсчет, например, 01-л «Полученное в лизинг имущество» (абз. 2 п. 8 Указаний № 15, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).

В соответствии с п. 20 ПБУ 6/01 срок полезного использования для целей бухгалтерского учета определяется исходя из срока договора лизинга. Лизингополучатель ежемесячно начисляет амортизацию по принятому на баланс предмету лизинга (п.

17 ПБУ 6/01, п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н).

Применение повышающего коэффициента в бухгалтерском учете при начислении амортизации линейным способом не предусмотрено (п. 19 ПБУ 6/01, Письмо Минфина РФ от 22.08.2006 № 07-05-06/220). Использование коэффициента возможно при определении амортизационных отчислений способом уменьшаемого остатка.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что применение повышающего коэффициента начисления амортизации в бухгалтерском учете лизингополучателем неправомерно.

Обращаем внимание, что если организация примет решение о начислении амортизации с повышенным коэффициентом в налоговом учете, то эти суммы неизбежно превысят амортизацию, признаваемую расходом в бухгалтерском учете.

В связи с этим в бухгалтерском учете возникают налогооблагаемые временные разницы (НВР) и соответствующие им отложенные налоговые обязательства (ОНО), которые отражаются по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» и кредиту счета 77 «Отложенные налоговые обязательства» (п.

п. 12, 15 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» ПБУ 18/02, утв. Приказом Минфина России от 19.11.2002 № 114н).

Уменьшение (погашение) данных НВР и ОНО имеет место в периодах, когда суммы амортизации лизингового оборудования, признаваемые в бухгалтерском учете, превысят амортизацию в налоговом учете.

Возникновение и уменьшение НВР и ОНО отражается следующими записями в бухгалтерском учете:

Дт 68 Кт 77 – отражено ОНО;

Дт 77 Кт 68 – уменьшено ОНО.

Как учесть расходы по договору лизинга, если платеж меньше амортизации

Если договор лизинга заключен до и продолжает действовать после 1 января 2022 года, и лизингополучатель начисляет по имуществу ускоренную амортизацию, то лизинговый платеж может оказаться меньше суммы начисленной амортизации. Что делать в такой ситуации, разъяснил Минфин.

Лизинговые платежи относятся к прочим расходам

К прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся лизинговые платежи за принятое в лизинг имущество  (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). До 1 января 2022 года амортизацию по имуществу, переданному в лизинг, начисляла та сторона договора, которая предусматривала эту обязанность.

Если это был лизингополучатель, то его расходами признавали лизинговые платежи за вычетом суммы амортизации по полученному имуществу.

С 1 января 2022 года Федеральным законом от 29 ноября 2021 г. № 382-ФЗ установлено, что если лизинговый платеж включает в себя выкупную стоимость имущества, то лизингополучатель формирует свои расходы за вычетом этой стоимости.

Этот порядок применяется, если договор лизинга заключен в 2022 году или позднее. Если договор был заключен в 2021 году или ранее, налоговый учет лизингового имущества нужно вести по прежним правилам вплоть до истечения срока действия договора (ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

Ускоренная амортизация лизингового имущества

Суммы начисленной амортизации также относятся к расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 3 п. 2 ст. 253 НК РФ).

Амортизация в налоговом учете начисляется в соответствии со статьями 259 – 259.2 НК РФ.

А статьей 259.3 НК РФ установлена возможность применения повышающих (понижающих) коэффициентов к норме амортизации.

В частности, в отношении амортизируемых основных средств, являющихся предметом договора финансовой аренды (договора лизинга), налогоплательщики, которые данные основные средства должны учитывать в соответствии с условиями такого договора, вправе применять к основной норме амортизации специальный коэффициент, но не выше 3 (подп. 1 п. 2 ст. 259.3 НК РФ).

Этот специальный коэффициент не применяется к основным средствам, относящимся к первой – третьей амортизационным группам.

Таким образом, расходами лизингополучателя в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ признаются лизинговые платежи за вычетом суммы начисленной амортизации по этому имуществу с учетом применения повышающего коэффициента.

Больше деталей по теме – в бераторе Практическая энциклопедия бухгалтера

Повышающий коэффициент не выше 3

Если лизинговый платеж оказался меньше начисленной амортизации

Арендные (лизинговые) платежи должны относиться на расходы лизингополучателя за вычетом выкупной стоимости предмета лизинга. А по старым договорам – еще и за вычетом амортизации.

Таким образом может получиться, что лизинговый платеж оказался меньше суммы начисленной амортизации.

В этом случае такой лизинговый платеж не учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией. В последующих отчетных (налоговых) периодах, когда полученное в лизинг имущество будет самортизировано, лизинговый платеж признается прочим расходом в полном размере. Об этом говорится в письме Минфина от 20 декабря 2021 г. № 03-03-06/1/103695.

Этот порядок применим к договорам, заключенным до 1 января 2022 года.

С 1 января 2022 лизинговое имущество амортизирует лизингодатель

С 1 января 2022 года из НК РФ также исключен пункт 10 статьи 258, который устанавливал, что лизинговое имущество амортизирует та сторона, которая учитывает его на своем балансе. Теперь вариантов нет – это делает собственник имущества – лизингодатель.

Но применяется это новое правило только к договорам, заключенным после 1 января 2022 года.

Сделаем общий вывод.

Если договор лизинга заключен до 1 января 2022 года и продолжает действовать после этой даты, и имущество по нему амортизирует лизингополучатель с коэффициентом ускорения, то чтобы исключить задвоение расходов, нужно их контролировать.

Совокупность расходов в виде учтенных сумм начисленной амортизации и расходов в виде учтенных лизинговых платежей не должна превышать общую сумму платежей по договору лизинга, уменьшенную на выкупную цену предмета лизинга.

Учтите это при подготовке налоговой декларации по налогу на прибыль за 2021 год.

Узнайте, как сдача в аренду организациям, освобожденным от налогов, может повлиять на амортизацию. Независимо от того, идет ли речь о достижении целей внутреннего социального управления компании путем сдачи в аренду согласно 501(c)(3) или о получении выгоды от долгосрочной государственной аренды с низким уровнем риска, необходимо учитывать налоговые последствия: для чего следует использовать амортизируемую жизнь сопутствующие активы?

Недвижимость, освобожденная от налогов, регулируется определенными правилами амортизации, которые можно найти в IRC Sec. 168(г)(3). Имущество, не облагаемое налогом, должно амортизироваться с использованием большей из двух альтернативных систем амортизации («ADS»), определяемых амортизируемым сроком в соответствии с разделом 168(g)(2) IRC, или 125%, умноженных на продолжительность срока аренды, включая предварительно оговоренные параметры.

IRC сек. 168(h)(1) дает следующее определение не облагаемой налогом собственности для использования следующим образом:

1. Имущество, отличное от нежилого недвижимого имущества – часть любого материального имущества, кроме нежилого недвижимого имущества, сдаваемого в аренду освобожденной от налогов организации.
2. Нежилое недвижимое имущество – та часть имущества, которая сдается в аренду освобожденному от налогов субъекту на основании неквалифицированного договора аренды.

Обе категории имеют свои собственные методологии, которые следует учитывать при определении способа амортизации их активов.

Для имущества, отличного от нежилой недвижимости, правила амортизации, не облагаемой налогом, обычно приводят к некоторым неприятным результатам. Например, если у вас есть договор аренды на десять лет, общая система амортизации («GDS») пятилетнего личного имущества теперь будет амортизироваться в течение 12,5 лет (10 лет x 125% = 12,5). Кроме того, согласно тем же правилам, 15-летние улучшения земли теперь будут амортизироваться в течение 20 лет, поскольку соответствующий срок полезного использования ADS улучшения земли, составляющий 20 лет, больше, чем 12,5 лет, рассчитанных для личного имущества. Также важно отметить, что в связи с обязательным использованием жизней ADS такое имущество не подлежит начислению бонусной амортизации.

Для нежилого недвижимого имущества необходимо оценить два важных пункта, чтобы определить, сможет ли имущество использовать более выгодный амортизируемый срок службы GDS. Первый оцениваемый элемент заключается в том, считается ли аренда неприемлемой арендой.

Неподходящая аренда – это любая аренда имущества освобожденной от налогов организации, но только если:

1. Часть или все имущество финансировалось (прямо или косвенно) за счет обязательства, проценты по которому освобождаются от налога в соответствии с IRC Sec. . 103(a) и такое лицо (или связанное лицо) участвовало в таком финансировании;
2. При такой аренде существует опцион на покупку или продажу с фиксированной или определяемой ценой, в котором участвует такое юридическое лицо (или связанное юридическое лицо), или существует эквивалент такого опциона;
3. Срок такой аренды превышает 20 лет; или
4. Такая аренда возникает после продажи (или иной передачи) имущества или аренды имущества таким освобожденным от налогов юридическим лицом (или связанным юридическим лицом), и такое имущество использовалось таким юридическим лицом (или связанным юридическим лицом) до такой продажа (или иная передача) или аренда.

Чаще всего инвесторы в недвижимость сталкиваются с тем, что срок аренды превышает 20 лет. Для определения продолжительности аренды и того, превышает ли она 20 лет, оцениваются варианты продления. Если опцион на продление сбрасывается до справедливой рыночной стоимости, то эти опционы не включаются в 20-летний расчет. Если варианты имеют заранее оговоренные условия, то они должны быть включены.

Если нет исключенных договоров аренды, то нежилое недвижимое имущество вместе с его оставшимися активами будет подвергаться обычному амортизируемому учету в соответствии с GDS. Отлично, теперь мы можем спать спокойно. Но что, если из вышеизложенного сделать вывод, что у нас действительно есть дисквалифицированные договоры аренды? Застряли ли мы сейчас с этим медленно обесценивающимся активом? Не обязательно.

После того, как вы определили, что некоторые из ваших договоров аренды на самом деле являются неприемлемыми договорами аренды, в Налоговом кодексе есть несколько исключений из правил использования собственности, не облагаемой налогом. 35-процентный пороговый тест гласит, что даже при отказе от права аренды, если менее 35 % чистой арендуемой площади занято арендаторами, освобожденными от налогов, вы все равно можете использовать правила амортизации GDS для амортизации нежилой недвижимости вместе с оставшимся материальным имуществом, которое прямо или косвенно не сдается в аренду освобожденному от налогов арендатору. Например, если у вас есть освобожденный от налогов арендатор, который занимает только 10% от общей чистой арендуемой площади, будут применяться обычные правила амортизации GDS.

Краткосрочная аренда на срок менее трех лет также не подпадает под действие этих правил.

26 CFR § 1.178-1 – Износ или амортизация улучшений арендованного имущества и стоимость приобретения аренды. | Электронный свод федеральных правил (e-CFR) | Закон США

§ 1.178-1 Износ или амортизация улучшений арендованного имущества и стоимость приобретения аренды.

(а) В целом. Раздел 178 устанавливает правила для определения суммы вычета, разрешенного для любого налогового года арендатору на износ или амортизацию улучшений, сделанных в арендованном имуществе, а также на амортизацию стоимости приобретения аренды. Для целей раздела 178 термин «амортизация» означает вычет, допустимый для истощения, износа или устаревания в соответствии с положениями Кодекса, такими как раздел 167 или 611, и подзаконными актами, а термин «амортизация» означает вычет, допустимый для амортизации зданий или других объектов. улучшения, сделанные в отношении арендованного имущества, или для амортизации стоимости приобретения аренды в соответствии с положениями Кодекса, такими как раздел 162 или 212, и подзаконными актами. Положения раздела 178 применяются в отношении затрат на приобретение аренды, понесенных, и улучшений, начатых после 28 июля 19 г.58, за исключением усовершенствований, которые 28 июля 1958 г. и в любое время после этого арендатор был обязан произвести по закону.

(b) Определение суммы вычета.

(1) При определении суммы вычета, разрешенного арендатору (кроме арендатора, который связан с арендодателем по смыслу § 1.178-2) за любой налоговый год на износ или амортизацию улучшений, сделанных на арендованном имуществе , или амортизации в отношении стоимости приобретения аренды, срок аренды, за исключением случаев, предусмотренных в подпункте (2) настоящего параграфа, рассматривается как включающий все периоды, на которые договор аренды может быть возобновлен, продлен или продолжение в соответствии с опционом или опционами, которые могут быть реализованы арендатором (независимо от того, предусмотрено ли это конкретно в договоре аренды), если:

(i) В случае возведения любого здания или других улучшений, произведенных арендатором на арендованном имуществе, часть срока аренды (исключая все периоды, на которые впоследствии договор аренды может быть продлен, продлен или продолжается в соответствии с опционом или опционами, реализуемыми арендатором), остающийся после завершения строительства такого здания или других улучшений составляет менее 60 процентов расчетного срока полезного использования такого здания или других улучшений; или

(ii) В случае любых затрат на приобретение аренды менее 75 процентов таких затрат приходится на часть срока аренды (исключая все периоды, на которые аренда может быть возобновлена, продлена или продолжена в соответствии с опционом или опционами, исполняемыми арендатором), остающимся на дату его приобретения.

(2) Правила, предусмотренные частью 1 настоящей части, не применяются, если арендатор установит, что на конец налогового года более вероятно, что договор аренды не будет возобновлен, продлен или продолжен чем то, что аренда будет возобновлена, продлена или продолжена. В таком случае стоимость улучшений арендованного имущества или стоимость приобретения аренды амортизируется в течение оставшегося срока аренды без учета любых опционов, которые арендатор может использовать для возобновления, продления или продолжения аренды. Критерий вероятности, указанный в первом предложении настоящего подпункта, должен применяться к каждому опционному периоду, на который аренда может быть возобновлена, продлена или продолжена. Установление арендатором на конец налогового года того, что более вероятно, что договор аренды не будет возобновлен, продлен или продолжен, обычно вступает в силу на конец такого налогового года и любого последующего налогового года, и вычет на амортизацию будет основываться на сроке аренды без учета каких-либо периодов, на которые аренда может быть возобновлена, продлена или продолжена в соответствии с опционом или опционами, реализуемыми арендатором. Однако в соответствующих случаях, если факты на конец любого последующего налогового года указывают на то, что более вероятно, что аренда будет возобновлена, продлена или продолжена, вычет на амортизацию (или амортизацию) должен, начиная с первого день такого последующего налогового года, определяется путем включения в оставшийся срок аренды всех периодов, для которых более вероятно, что аренда будет возобновлена, продлена или продолжена.

(3) Если в какой-либо момент оставшийся срок аренды, определенный в соответствии со статьей 178 и настоящей статьей, равен или превышает предполагаемый на тот момент срок полезного использования улучшений, сделанных арендатором в отношении арендованного имущества, стоимость таких улучшений амортизируется в течение предполагаемого срока полезного использования таких улучшений в соответствии с положениями раздела 167 и подзаконными актами.

(4) Для целей раздела 178(a)(1) и настоящего раздела датой завершения возведения здания или внесения других улучшений является дата, когда здание или улучшения можно использовать независимо от того, использовались они или нет.

(5)

(i) Для целей раздела 178(a)(2) и настоящего раздела часть стоимости приобретения аренды, которая относится к сроку аренды, оставшемуся на дату ее приобретения без учета вариантов, которые арендатор может использовать для возобновления, продления или продолжения аренды, определяется на основе фактов и обстоятельств каждого случая. В некоторых случаях может оказаться целесообразным определить такую ​​часть стоимости приобретения аренды, применяя принципы, используемые для оценки приведенной стоимости аннуитета. Если используется этот метод, такая часть определяется путем умножения стоимости аренды на дробь, числитель состоит из коэффициента, представляющего текущую стоимость ежегодно повторяющихся сбережений в размере 1 долл. США в год в течение оставшегося срока действия договора аренды. аренды (без учета опционов на возобновление, продление или продолжение аренды) по соответствующей процентной ставке (определяемой на основе всех фактов и обстоятельств в каждом конкретном случае), а знаменатель состоит из коэффициента, представляющего приведенную стоимость 1 доллар США в год в течение оставшегося срока аренды, включая варианты возобновления, продления или продолжения аренды по соответствующей процентной ставке.

(ii) Положения настоящего подпункта можно проиллюстрировать следующим примером:

Пример.

Арендатор А заключает договор аренды неулучшенного имущества стоимостью 100 000 долл. США, при этом остается 21 год от первоначального срока аренды с двумя вариантами продления на 21 год каждый. Аренда предусматривает единую годовую арендную плату на оставшийся срок аренды и периоды продления. Было установлено, что это подходящий случай для применения принципов, используемых для измерения приведенной стоимости аннуитета. Предположим, что в этом случае соответствующая процентная ставка составляет 5 процентов. Применяя таблицы (Inwood), используемые для измерения приведенной стоимости аннуитета в размере 1 доллара в год, установлено, что коэффициент, представляющий приведенную стоимость 1 доллара в год в течение 21 года при ставке 5%, равен 12,821, а коэффициент, представляющий приведенную стоимость 1 доллар в год в течение 63 лет под 5% составляет 190,075. Часть стоимости аренды (100 000 долл. США), относящаяся к оставшемуся сроку первоначальной аренды (21 год), составляет 67,21% или 67 210 долл. США и определяется следующим образом:

12,821/19,075 или 67,21%.

(6) Положения настоящего параграфа можно проиллюстрировать следующими примерами:

Пример 1.

Арендатор А строит здание на земле, арендованной у арендодателя Б. Строительство началось 1 августа 1958 года, завершено и введено в эксплуатацию 31 декабря 19 года.58, когда у А остается 15 лет аренды с возможностью продления еще на 20 лет. Арендатор А рассчитывает свой налогооблагаемый доход за календарный год. 28 июля 1958 г. арендатор А не был связан юридическими обязательствами по возведению здания. Расчетный срок полезного использования здания составляет 30 лет. A не связан с B. Поскольку часть срока аренды (без учета каких-либо продлений), оставшаяся после завершения строительства здания (15 лет), составляет менее 60 процентов расчетного срока полезного использования здания (60 процентов 30 лет или 18 лет), срок аренды должен рассматриваться как включающий оставшуюся часть первоначального срока аренды и периода продления, или 35 лет. Поскольку расчетный срок полезного использования здания (30 лет) составляет менее 35 лет, стоимость здания в соответствии с пунктом (b)(3) настоящего раздела амортизируется в соответствии с положениями раздела 167 в течение его срока службы. расчетный срок полезного использования. Однако, если арендатор А установит на конец налогового года 1958, более вероятно, что аренда не будет продлена, чем то, что она будет продлена, то в таком случае оставшийся срок аренды должен рассматриваться как включающий только 15-летний период, оставшийся от первоначальной аренды. Поскольку это меньше предполагаемого срока полезного использования здания, оставшаяся стоимость здания будет амортизироваться в течение такого 15-летнего периода в соответствии с положениями раздела 162 и подзаконными актами.

Пример 2.

Предположим те же факты, что и в Примере 1, за исключением того, что у А есть 21 год оставшегося срока аренды с возможностью продления еще на 10 лет. Раздел 178(a) и параграф (b)(1) данного раздела не применяются, поскольку срок аренды, остающийся на дату завершения строительства здания (21 год), составляет не менее 60 процентов предполагаемого срока полезного использования здания. здание (60 процентов от 30 лет, или 18 лет).

Пример 3.

Предположим те же факты, что и в Примере 1, за исключением того, что у А нет опциона на продление до 1 июля 1961 г., когда арендодатель Б предоставляет А опцион на продление аренды на 10-летний период. Поскольку возможность продления аренды отсутствует, срок аренды для 1959 и 1960 налоговых лет и для первых шести месяцев 1961 налогового года определяется без учета раздела 178(а). Однако с 1 июля 1961 г., даты предоставления возможности продления, статья 178(а) и параграф (b)(1) этой статьи становятся применимыми, поскольку часть срока аренды, оставшаяся после завершения строительства здания (15 лет) составляет менее 60 процентов предполагаемого срока полезного использования здания (60 процентов от 30 лет или 18 лет). По состоянию на 1 июля 19 г.61, срок аренды должен рассматриваться как включающий оставшуюся часть первоначального периода аренды (12 1/2 года) и 10-летний период продления, или 22 1/2 года, если только арендатор А не сможет установить, что на конец 1961 года более вероятно, что договор аренды не будет продлен, чем будет.

Пример 4.

1 января 1959 г. арендатор А платит 10 000 долл. США, чтобы получить договор аренды на 20 лет с двумя опционами на продление на периоды по 5 лет каждый. Из общей суммы в размере 10 000 долларов США, потраченной на приобретение аренды, 7 000 долларов США были выплачены за первоначальный 20-летний период аренды, а остаток в размере 3 000 долларов США был выплачен за варианты продления. Поскольку стоимость первоначальной аренды в размере 7 000 долларов США составляет менее 75 процентов от стоимости аренды в размере 10 000 долларов США (7 500 долларов США), срок аренды должен рассматриваться как включающий первоначальный период аренды и 2 периода продления, или 30 лет. Однако, если арендатор А установит, что на конец 19 налогового года59, более вероятно, что аренда не будет продлена, чем то, что она будет продлена, срок аренды должен рассматриваться как включающий только первоначальный срок аренды, или 20 лет.

Пример 5.

Предположим те же факты, что и в Примере 4, за исключением того, что часть общей стоимости (10 000 долларов США), уплаченная за 20-летний первоначальный период аренды, составляет 8 000 долларов США. Поскольку стоимость первоначальной аренды в размере 8 000 долларов США составляет не менее 75 процентов от стоимости аренды в размере 10 000 долларов США (7 500 долларов США), раздел 178(a) и параграф (b)(1) данного раздела не применяются.

(c) Применение раздела 178(a), когда арендатор уведомляет арендодателя о намерении воспользоваться опционом.

(1) Если арендатор уведомил арендодателя о своем намерении возобновить, продлить или продолжить аренду, арендатор должен в целях применения положений раздела 178(a) и параграфа (b)(1 ) настоящего раздела учитывать такое продление или продление при определении части срока аренды, оставшейся после завершения усовершенствований или на дату приобретения аренды.

(2) Применение положений настоящего параграфа можно проиллюстрировать следующими примерами:

Пример 1.

Арендатор А строит здание на земле, арендованной у арендодателя Б. Строительство было начато 1 сентября 1958 г., завершено и введено в эксплуатацию 31 декабря 1958 г. Арендатор А не был 28 июля , 1958 г., в соответствии с обязательным юридическим обязательством построить здание. А и Б не связаны. На момент завершения строительства здания (31 декабря 1958 г.) у арендатора А оставалось 3 года аренды с двумя вариантами продления на периоды по 20 лет каждый. Расчетный срок полезного использования здания составляет 50 лет. До завершения строительства арендатор А уведомляет арендодателя В о своем намерении воспользоваться первым 20-летним опционом. Следовательно, часть срока аренды, оставшаяся на 1 января 19 г.59, составляет 3 года, оставшиеся от первоначального срока аренды, плюс 20-летний период продления, или 23 года. Поскольку срок аренды, остающийся после завершения строительства здания (23 года), составляет менее 60 процентов расчетного срока полезного использования здания (60 процентов от 50 лет или 30 лет), положения раздела 178(а) и параграф (b)(1) этого раздела применимы. Соответственно, срок аренды должен рассматриваться как включающий совокупность оставшегося срока первоначальной аренды (23 года) и второго 20-летнего периода продления или 43 лет, если только арендатор А не установит, что более вероятно, что договор аренды не будет продлен, продлен или продолжен в соответствии со вторым 20-летним вариантом, кроме того, что он будет продлен, продлен или продлен в соответствии с таким вариантом. Если это установлено арендатором А, то срок аренды должен рассматриваться как включающий только оставшуюся часть первоначального срока аренды и первый 20-летний период продления, или 23 года.

Пример 2.

Предположим те же факты, что и в Примере 1, за исключением того, что расчетный срок полезного использования здания составляет 30 лет. Поскольку срок аренды, остающийся после завершения строительства здания (23 года), составляет не менее 60 процентов расчетного срока службы здания (60 процентов от 30 лет или 18 лет), положения раздела 178(а) и пункт (b)(1) настоящего раздела не применяется.

Пример 3.

Если в Примерах 1 и (2) арендатор не уведомил о своем намерении воспользоваться возможностью продления, период продления не будет учитываться при расчете процентных требований в соответствии с разделом 178(a) и параграфа (b)(1) этого раздела Таким образом, если арендатор А не установит требуемую вероятность, положения раздела 178(а) и параграфа (b)(1) этого раздела будут применяться в обоих примерах, начиная со срока срок аренды, оставшийся после завершения строительства здания (3 года), составляет менее 60 процентов расчетного срока полезного использования здания в любом из примеров (60 процентов от 50 лет или 30 лет; 60 процентов от 30 лет или 18 лет).

(d) Применение раздела 178, когда арендатор связан с арендодателем. (1)(i) Если арендатор и арендодатель являются связанными лицами по смыслу раздела 178(b)(2) и § 1.178-2 в любое время в течение налогового года, договор аренды должен рассматриваться как включающий период, не меньше продолжительности, чем оставшийся предполагаемый срок полезного использования улучшений, сделанных арендатором в отношении арендованного имущества, для целей определения суммы вычета, разрешенного арендатору в таком налоговом году для износа или амортизации в отношении любого возведенного здания или других улучшений, сделанных в отношении арендованного имущества. . Если арендатор и арендодатель перестают быть связанными лицами в течение любого налогового года, то для непосредственно следующего и последующих налоговых лет, в течение которых они остаются не связанными между собой, сумма, разрешенная арендатору в качестве вычета, определяется без ссылки на статью 178( б) и в соответствии с разделом 178(а) или разделом 178(с), в зависимости от того, что применимо.

(ii) Хотя соответствующее правило для арендатора и арендодателя, изложенное в разделе 178(b) и § 1.178-2, не применяется при определении периода, в течение которого стоимость приобретения аренды может амортизироваться, отношения между арендатором и арендодателем будут быть важным фактором при применении раздела 178 (a) и (c) в случаях, когда договор аренды может быть продлен, продлен или продолжен в соответствии с опционом или опционами, которые могут быть реализованы арендатором.

(2) Применение положений настоящего параграфа можно проиллюстрировать следующими примерами:

Пример 1.

Арендатор А строит здание на земле, арендованной у арендодателя Б. Строительство было начато 1 августа 1958 г., завершено и сдано в эксплуатацию 31 декабря 1958 г. Арендатор А не явился 28 июля 1958 г. 1958 г., в соответствии с обязательным юридическим обязательством построить здание. На дату завершения строительства здания у арендатора А оставалось 20 лет первоначального срока аренды с возможностью продления еще на 20 лет. Расчетный срок полезного использования здания составляет 50 лет. В течение налоговых лет 1959 и 1960, А и В являются связанными лицами по смыслу раздела 178(b)(2) и § 1.178-2, но они не являются связанными лицами в любой момент в течение 1961 налогового года или в течение любого последующего налогового года. Поскольку А и В являются связанными лицами в 1959 и 1960 налоговых годах, срок аренды для каждого из этих лет будет считаться равным 50 годам. Раздел 178(a) и параграф (b)(1) этого раздела вступают в силу в 1961 налоговом году, поскольку A и B не являются связанными лицами в любое время в течение этого года и поскольку часть первоначального периода аренды, оставшаяся на момент завершение строительства (20 лет) составляет менее 60 процентов предполагаемого срока полезного использования здания (60 процентов от 50 лет или 30 лет). Таким образом, срок аренды с 1 января 19 г.61, следует рассматривать как включающую оставшуюся часть первоначального периода аренды (18 лет) и периода продления (20 лет) или 38 лет, если только арендатор А не сможет доказать, что на конец налогового 1961 года или любого последующего налогового года, более вероятно, что договор аренды не будет продлен, чем будет продлен.