Амортизация лизингового имущества в налоговом учете: Амортизация лизингового имущества в налоговом учете лизингополучателя

Содержание

Амортизация лизингового имущества в налоговом учете лизингополучателя

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Амортизация лизингового имущества в налоговом учете лизингополучателя (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Амортизация лизингового имущества в налоговом учете лизингополучателя Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 264 “Прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией” главы 25 “Налог на прибыль организаций” НК РФ
(Юридическая компания “TAXOLOGY”)Лизингополучатель по договору выкупного лизинга учитывал лизинговые платежи единовременно согласно подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. Налоговый орган пришел к выводу, что часть лизинговых платежей составляет в действительности выкупную цену, в связи с чем такие платежи подлежали списанию через амортизацию. Суд согласился с налоговым органом. Для целей налогообложения лизинговых операций должна учитываться реальная выкупная цена, которая в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 17, Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 17389/10 определена как часть лизинговых платежей, составляющих сумму затрат лизингодателя на покупку предметов лизинга, за вычетом амортизации. Часть лизинговых платежей, составляющих реальную выкупную цену, должна квалифицироваться в качестве авансов в счет будущей передачи предмета лизинга в собственность лизингополучателя, что подтверждается разъяснениями Минфина России (письма от 24.11.2015 N 03-03-06/1/68220, от 12.02.2016 N 03-03-06/3/7617, от 06.11.2018 N 03-03-06/2/79754), данные платежи могут быть списаны через начисление амортизации после перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. Поскольку заключенные налогоплательщиком договоры являлись договорами выкупного лизинга с установленной минимальной (символической) выкупной цены предмета лизинга, реальная выкупная цена, учитываемая для целей налогообложения по налогу на прибыль, должна определяться как часть лизинговых платежей, указанных в графике и составляющих сумму затрат лизингодателя на покупку предметов лизинга, за вычетом амортизационных отчислений.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Амортизация лизингового имущества в налоговом учете лизингополучателя Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Кто и в каком порядке начисляет амортизацию по предмету лизинга
(КонсультантПлюс, 2021)В бухгалтерском и налоговом учете амортизацию по лизинговому имуществу начисляет лизингополучатель или лизингодатель в зависимости от того, кто из них по условиям договора лизинга должен учитывать это имущество. Для начисления амортизации нужно определить первоначальную стоимость предмета лизинга и срок его полезного использования. В бухгалтерском и налоговом учете у сторон договора лизинга они определяются по-разному.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

“Аренда (лизинг)”
(4-е издание, переработанное и дополненное)
(Семенихин В.В.)
(“ГроссМедиа”, “РОСБУХ”, 2020)Минфин России в Письме от 29. 03.2013 N 03-03-06/1/10063 разъяснил, какой момент для лизингодателя является датой ввода предмета лизинга в эксплуатацию. В названном Письме указано, что момент ввода предмета лизинга в эксплуатацию для целей налогового учета лизингодателя может не соответствовать дате начала фактического использования предмета лизинга лизингополучателем. В случае если предмет лизинга подлежит амортизации в налоговом учете лизингодателя, то момент ввода предмета лизинга в эксплуатацию для целей налогообложения прибыли организаций определяется по дате передачи предмета лизинга лизингополучателю.

Нормативные акты: Амортизация лизингового имущества в налоговом учете лизингополучателя

Амортизация лизингового имущества после выкупа в налоговом учете

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Амортизация лизингового имущества после выкупа в налоговом учете (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Амортизация лизингового имущества после выкупа в налоговом учете Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 264 “Прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией” главы 25 “Налог на прибыль организаций” НК РФ
(Юридическая компания “TAXOLOGY”)Лизингополучатель по договору выкупного лизинга учитывал лизинговые платежи единовременно согласно подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. Налоговый орган пришел к выводу, что часть лизинговых платежей составляет в действительности выкупную цену, в связи с чем такие платежи подлежали списанию через амортизацию. Суд согласился с налоговым органом. Для целей налогообложения лизинговых операций должна учитываться реальная выкупная цена, которая в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 17, Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 17389/10 определена как часть лизинговых платежей, составляющих сумму затрат лизингодателя на покупку предметов лизинга, за вычетом амортизации.
Часть лизинговых платежей, составляющих реальную выкупную цену, должна квалифицироваться в качестве авансов в счет будущей передачи предмета лизинга в собственность лизингополучателя, что подтверждается разъяснениями Минфина России (письма от 24.11.2015 N 03-03-06/1/68220, от 12.02.2016 N 03-03-06/3/7617, от 06.11.2018 N 03-03-06/2/79754), данные платежи могут быть списаны через начисление амортизации после перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. Поскольку заключенные налогоплательщиком договоры являлись договорами выкупного лизинга с установленной минимальной (символической) выкупной цены предмета лизинга, реальная выкупная цена, учитываемая для целей налогообложения по налогу на прибыль, должна определяться как часть лизинговых платежей, указанных в графике и составляющих сумму затрат лизингодателя на покупку предметов лизинга, за вычетом амортизационных отчислений.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Амортизация лизингового имущества после выкупа в налоговом учете

Ускоренная амортизация в налоговом учете лизинг

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ускоренная амортизация в налоговом учете лизинг». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Имущество, переданное во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя (п. 1 ст. 11 Закона N 164-ФЗ).

При расчете налога на прибыль учет лизинговых платежей зависит от того, на чьем балансе числится предмет лизинга, – на балансе лизингодателя или на балансе лизингополучателя (это следует из положений п.п. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Если предмет лизинга остается на балансе лизингодателя, то каждый лизинговый платеж (всей суммой) у лизингополучателя включается в прочие расходы, связанные с производством и реализацией.

Учет лизинговых операций у лизингополучателя в «1С:Бухгалтерии 8»

Бухучет операций лизинга изменится. Так, амортизацию будет начислять только лизингополучатель, причем в отношении права пользования активом (ППА), а не предмета лизинга.
Возможность использовать коэффициент ускорения для лизингового имущества установлена и НК РФ. Специальный коэффициент может применяться организацией при использовании как линейного, так и нелинейного методов амортизации. Однако разрешено применять такие коэффициенты не к любому лизинговому имуществу.

Как видим, в бухгалтерском учете нет расхода в виде лизингового платежа, в расходы относится только амортизация предмета лизинга. Начисление лизингового платежа уменьшают задолженность арендодателя по арендным обязательствам и не признаются расходом для целей бухгалтерского учета.

Далее при вводе в эксплуатацию стоимость предмета лизинга списывается на счет 01 субсчет «Имущество, полученное в лизинг».

Предметом по договорам лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, к примеру, здания, сооружения, транспортные средства, оборудование и другое движимое или недвижимое имущество. Исключение составляют земельные участки и иные природные объекты, а также имущество, свободное обращение которого запрещено законами.

Ускоренная амортизация при лизинге

Однако, на наш взгляд, второй метод некорректен, так как в п. 17 ПБУ 6/01 четко перечислены случаи, когда стоимость ОС не погашается через амортизацию, и лизинг там не поименован. Кроме того, при втором случае наверняка возникнут вопросы и у лизингодателя, ведь суммы начисленной на Дт 76 амортизации, по сути, будут уменьшать причитающуюся лизингодателю по договору сумму платежа.

Хотя в законах прописаны общие правила ведения деятельности в сфере финансовой аренды, стороны таких отношений самостоятельно могут устанавливать различные условия договоров лизинга. В зависимости от этих условий учет лизинговых операций может существенно различаться.

Основание – пункт 8 ПБУ 6/01. В учете срок полезной эксплуатации – это срок действия договора о лизинге (пункт 20 ПБУ).

В рамках мероприятия Олег Алексеевич Бурдюк осветил основные нюансы НДС в 2021 г., а также ответил на вопросы участников.

Амортизация лизингового имущества в бухгалтерском учете

Таким образом, возникшая необходимость в приобретении дорогостоящих активов приводит к тому, что руководство компании начинает рассматривать возможности привлечения финансирования на приобретение таких активов. Одной из таких возможностей и является заключение договора финансовой аренды (договора лизинга).

Лизингодатель может учитывать лизинговый объект на своем балансе. В этом случае получателю лизинга не нужно списывать износ. Но он обязан принять предмет на забалансовый счет 001. Предмет учитывается в качестве арендованного (пункт 8 Приказа №15). Общая стоимость определяется на основании лизингового договора. После завершения действия соглашения предмет нужно списать с забалансового счета.

Лизинг представляет собой форму аренды. Регулируется ГК РФ и ФЗ №164 «О лизинге» от 29 октября 1998 года. Несмотря на то что лизинговое имущество не находится в собственности фирмы, его все равно нужно учитывать. Это имущество также подвержено моральному и физическому износу. Амортизацию объектов, находящихся в лизинге, нужно правильно учитывать.

Существует пункт 5 статьи 259.3 НК РФ. В нем дан запрет на одновременное использование нескольких коэффициентов для одного предмета. Если при начислении амортизации используется нелинейный метод, учет объектов проводится с созданием отдельных групп и подгрупп под амортизацию. Касается это только тех объектов, по отношению к которым используется ускоряющий коэффициент.

Также стороны могут предусматривать в договоре лизинга сочетание указанных форм или иные формы оплаты лизинга. Кроме этого, стороны могут договориться об изменении размера лизинговых платежей. Но изменять его можно не чаще чем раз в три месяца.

Когда предприятие берет имущество в аренду, а не выкупает его, оно сохраняет оборотные средства. Также лизинг снижает налоговую нагрузку. Платежи по лизинговому договору являются затратами и уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

В налоговом учете общая сумма расходов по договору лизинга учитывается через амортизационные отчисления и лизинговые платежи.

Указания об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга утверждены Приказом Минфина РФ от 17.02.1997 №15. С 1 января 2022 года они утратят силу в связи с изданием ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды, лизинга». По новым правилам порядок учета не зависит от того, кто признается балансодержателем.

При этом 20 процентов цены договора лизингополучатель перечисляет авансом после заключения договора лизинга.

На основании п.1 ст.258 НК РФ, амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования. Сроком полезного использования признается период, в течение которого объект основных средств или объект нематериальных активов служит для выполнения целей деятельности налогоплательщика.

В чем экономическая выгода лизинга?

Амортизация предмета лизинга начисляется ежемесячно, начиная с месяца, следующего за месяцем принятия предмета лизинга к бухгалтерскому учету в составе основных средств, до момента возврата лизингодателю либо до полного погашения его стоимости.

Порядок бухгалтерского учета лизинговых операций регламентирован «Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга», утвержденными Приказом Минфина от 17. 02.1997г. №15. Налоговый учет расходов, связанных с лизинговыми операциями, регламентируется положениями главы 25 НК РФ.

При этом в отношении легковых автомобилей (кроме автомобилей, относимых к специальным, и автомобилей, используемых для услуг такси), выступающих в качестве предмета лизинга, предусмотрена особенность начисления амортизации — она начисляется исключительно линейным способом.

Амортизация лизингового имущества на балансе лизингополучателя в бухгалтерском (БУ) и налоговом учете (НУ) отличается.

Учет и амортизация лизингового имущества

Если лизинговый актив учитывается по договору на балансе лизингодателя, то лизингополучатель амортизацию по такому активу не начисляет.
График лизинговых платежей может быть равномерным или неравномерным. При равномерном графике перечисления лизинговых платежей в течение всего срока действия договора лизинга величина каждого лизингового платежа одинакова.

Получатели лизинга на основании абзаца 3 пункта 9 Приказа Минфина №15 имеют привилегию. Ее суть – возможность использования ускоренного коэффициента. Предельно возможное его значение – 3. Коэффициент применяется в отношении именно лизинговых объектов и именно амортизации. Он может использоваться и в бухучете, и в налоговом учете. Однако коэффициент становится актуальным только при выполнении этих условий:

  • Объект лизинга находится на балансе получателя лизинга.
  • В качестве метода амортизации используется метод снижаемого остатка (Постановление №2346/11 от 5 июля 2011 года).
  • При установлении срока полезной эксплуатации предмет не вошел в 1-3 группу амортизации (пункт 2 статьи 259.3 НК РФ).

Лизинг — это долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа или возврата. Лизинг помогает компании получить имущество, на покупку которого недостаточно денег, увеличить оборотные средства и снизить налоговую нагрузку. В этой статье мы расскажем о бухгалтерском и налоговом учете лизинговых операций.

Предметы находятся на балансе лица, предоставляющего лизинг

Если срок аренды приблизительно равен сроку полезного использования предмета лизинга, то по окончании договора остаточная стоимость имущества близка к нулю, и оно может перейти к лизингополучателю без дополнительных выплат.

Определение справедливой стоимости пока не является привычной в практике российского бухгалтерского учета и поэтому вызывает много вопросов. Справедливая стоимость определяется по правилам МСФО и требует профессионального суждения бухгалтера.

В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга. Такое возможно, если договором предусмотрен переход права собственности на имущество к лизингополучателю.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК РФ).

Как ускорить «лизинговую» амортизацию в бухгалтерском учете

Продавца и предмет лизинга может выбрать лизингополучатель или лизингодатель. При этом ГК РФ не разрешает пользоваться лизингом некоммерческим организациям.

В БУ при переходе на ФСБУ 25/2018 на счетах 01.03 и 02.03 учитывается информация не об арендованном (лизинговом) имуществе, а о праве пользования активом (ППА).

Опубликовано Совмина от 12. 10.2021 N 575 «О мерах противодействия экстремизму и реабилитации нацизма». Вступает в силу 15.10.2021. 1.

Минфин России в Информационном сообщении от 25.01.2019 № ИС-учет-15 прокомментировал основные новации ФСБУ 25/2018. В частности, финансовое ведомство обратило внимание на то, что порядок бухгалтерского учета (БУ) объектов у одной стороны договора аренды (лизинга) не зависит от порядка учета у другой стороны этого же договора.

Предметы находятся на балансе получателя лизинга

Согласно МСФО (IFRS) 16 «Аренда» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 11.06.2016 № 111н), справедливая стоимость — это сумма, на которую можно обменять актив или погасить обязательство в сделке между хорошо осведомленными независимыми сторонами, желающими совершить такую сделку.

Такой коэффициент для этого метода амортизации организация устанавливает самостоятельно, но не выше 3.

Вторая точка зрения выражена в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 19.11.2010 по делу № А26-11541/2009. Арбитры посчитали, что затраты на монтажные, проектные, пусконаладочные работы, произведенные лизингополучателем в соответствии с договором, не увеличивают первоначальную стоимость предмета лизинга.

Произошла ошибка при отправке письма

Согласно измененному графику лизинговых платежей решением комиссии по амортизационной политике (от 01.06.2019) был пересмотрен срок полезного использования — сокращен до 21 месяца (с октября 2017 г. по июнь 2019 г.).

Соответственно, специальный коэффициент не применяется к имуществу, срок полезного использования которого составляет 5 лет и меньше*.

Налоговые выгоды лизинга в целом очевидны: возможность учесть в расходах большие по сравнению с амортизацией суммы применить ускоренную амортизацию.


Похожие записи:

Амортизация лизингового имущества – на балансе лизингополучателя, в налоговом учете, срок, как учесть

Вопрос амортизации лизинга является камнем преткновения для многих бухгалтеров. Кто обязан амортизировать такое имущество, как правильно оформить процесс? Каковы особенности амортизации лизинговых объектов?

Приобретение имущества в лизинг чаще более выгодно, чем покупка оного на заемные средства. Предприятия все чаще пользуются финансовой арендой для получения необходимого оборудования и транспорта.

Но предметы лизинга, как и собственные основные фонды предприятия, должны амортизироваться. Каковы особенности амортизации лизинговых объектов?

Имущество, выступающее предметом лизинга, может приниматься на учет, как получателем, так и лизингодателем. Объект вводится в надлежащую амортизационную группу стороной, какая учитывает имущество согласно условиям договора.

Лизингополучатель при приеме предмета лизинга на учет устанавливает период полезного применения самостоятельно.

Руководствоваться он может условиями договора, что целесообразно при планируемом возвращении имущества. В этой ситуации стоимость имущества окажется полностью списанной ко времени возврата.

Если предполагается выкуп лизингового имущества, то период полезного применения может учреждаться одинаковым сроку лизинга при соответствии оного планируемому периоду использования.

В иных обстоятельствах, когда предполагается переход права собственности, период полезного применения определяется как для обычного основного средства.

То есть учитываются мощность, производительность и физический износ. Можно ориентироваться на «Классификацию основных средств».

Что это такое

Лизинг по другому называют финансовой арендой. Лизингополучатель:

Принимает лизинговый объект В соответствии с условиями, предопределенными договором
Уплачивает лизинговые платежи В пользу лизингодателя в сроки, поставленные договором
По завершении времени действия договора Покупает предмет лизинга в собственность или отдает его лизингодателю
Исполняет другие обязательства Истекающие из договора

Лизингодатель:

Закупает обусловленное имущество Для передачи оного лизингополучателю на конкретный срок на заблаговременно оговоренных условиях
Осуществляет обязательства Определенные договором

Амортизация на предмет лизинга представляет собой списание стоимости имущества. Если оное амортизируется лизингодателем, то списываться должны все затраты, понесенные при приобретении объекта и доведения его до эксплуатационного состояния.

Лизингополучатель, если лизинговое имущество значится на его балансе, списывает на амортизационные суммы лизинговые платежи.

Выполняемые функции

Рассматривая функции амортизации лизингового имущества, следует определить, из чего же состоит стоимость лизингового предмета. Любое имущество амортизируется исходя из начальной стоимости.

Для предмета лизинга оная складывается из непосредственной цены объекта при покупке и дополнительных трат лизингодателя. Издержки лизингополучателя в стоимость не включаются.

Лизингополучатель может отнести свои траты в состав затрат по налогу на прибыль, в качестве самостоятельного расхода.

Когда объект договора учитывается лизингодателем необходимо своевременно списать стоимость имущества.

В процессе эксплуатации лизингополучателем объект изнашивается и лизингодателю будет возвращено имущество, утратившее часть своей стоимости.

Потому в отсутствие амортизации в балансе лизингодателя возникнет убыток, поскольку по первоначальной стоимости реализовать объект уже не удастся.

К тому же остаточная стоимость основных средств влияет на объем налогов на имущество. Для лизингополучателя стоимость лизингового предмета состоит из лизинговых платежей.

В случае учета лизингового объекта на балансе получателя, оный может постепенно списать свои расходы на аренду объекта в производственные издержки.

Нормативная база

По ст.625 ГК РФ лизинг это разновидность аренды, что позволяет употреблять относительно договора лизинга общие положения об аренде.

Соответственно ст.665 ГК предмет лизинга на основании договора отдается лизингополучателю во непостоянное обладание и использование за определенную плату.

П.2 ст.259.3 НК РФ устанавливает, что начислением амортизационных сумм занимается сторона, на чьем балансе числится лизинговый объект.

Законодательно установлена возможность применения к предметам лизинга коэффициента ускоренной амортизации не более трех.

Исключение составляют объекты, причисляемые к третьей амортизационной группе, для которых ускоренная амортизация не применяется.

Кто же обязан начислять амортизацию на предмет лизинга? Тот, у кого объект числится на балансе, а определяется это условиями договора.

Участники сделки вправе выбрать любой из двух возможных вариантов:

Объект принимается к учету лизингодателем Амортизация начисляется им же. При этом остаточная стоимость имущества включается в расчет налога на имущество
Имущество зачисляется на баланс лизингополучателя

После того, как стороны решат, на чьем балансе будет учтен объект, они должны определиться с необходимостью применения ускоренной амортизации. В налоговом учете разрешено применять коэффициент ускорения не более трех.

Что касается учета бухгалтерского, то использовать ускоряющий коэффициент можно лишь при применении метода уменьшающегося остатка. При иных способах начисления амортизации применять ускорение запрещено.

При использовании в бухучете метода уменьшаемого остатка и применении в налоговом учете линейного способа с ускоряющим коэффициентом равным трем, налоговые платежи существенно снизятся.

Однако при этом возникает расхождение в учетах. Кроме того ускоряющий коэффициент допускается применять только до завершения договора лизинга. В последующем начислять амортизацию необходимо в обычном порядке.

Применяемые методы

Согласно Приказу Минфина РФ №65н от 3.09.1997, «Об утверждении ПБУ 6/97», исчислять амортизацию возможно одним из следующих способов:

  • линейным;
  • уменьшаемого остатка;
  • списыванием стоимости по сумме чисел лет периода полезного применения;
  • списыванием стоимости пропорционально объему продукции.

Лизинговым компаниям более целесообразен к употреблению способ по сумме чисел лет. В данном случае период полезного применения может определяться исходя из различных ограничений использования имущества.

Например, исходя из длительности аренды. То есть лизингодатель мог бы полностью амортизировать объект за период договора лизинга.

Тем самым самоликвидируются вопросы относительно выкупа недоамортизированного имущества. Но Государственная налоговая служба добавила разъяснения к указанному Приказу.

Их суть такова, что в целях налогообложения исчислять амортизационные суммы следует равномерно от первоначальной стоимости. То есть в налоговом учете применяться должен линейный метод.

Как учесть при возврате

Если лизинговая сделка проходит без осложнений и лизинговые платежи поступают регулярно, а по завершении сделки имущество выкупается, то вопросов относительно отображения амортизации не возникает.

Трудности появляются при возврате недоамортизированного имущества.

Когда предмет лизинга учитывается лизингополучателем и не окончательно амортизированное имущество возвращается по истечении времени договора, исчислять амортизацию продолжит лизингодатель.

При этом начисление производится не от первоначальной стоимости, а от суммы остаточной. При этом в бухучете лизингодателя отображается первоначальная стоимость и износ, уже исчисленный лизингополучателем.

Если недоамортизированный предмет лизинга возвращается лизингодателю с баланса лизингополучателя до окончания периода договора, то, скорее всего, имеет место досрочное расторжение сделки. Законодательно ситуация никак не регламентирована.

Сложность списывания задолженности лизингодателем заключена в том, что дебиторская задолженность формируется из нескольких частей — величины стоимости имущества и суммы дохода лизингодателя.

В подобной ситуации лучше всего ориентироваться на мнение налоговой инспекции. За счет нюансов, возникающих при учете лизинга на балансе лизингополучателя, чаще всего лизинговые компании избирают учет объектов на собственном балансе.

Это позволяет избежать недоразумений со списанием амортизации даже при досрочном возврате.

Какой срок

Соответственно общим положениям, определенным п.4 ст.259 НК, начислять амортизацию необходимо с первого числа месяца вслед за месяцем введения в эксплуатацию.

Но это правило не всегда принимается налоговой инспекцией относительно амортизации лизингового имущества. Нередко налоговики требуют начинать амортизацию по автотранспорту лишь после осуществления госрегистрации.

Однако такое требование абсолютно не имеет правовой основы. Госрегистрация в ГИБДД несет лишь информационный характер, она не регистрирует права собственности.

Потому независимо от каких-либо условий амортизация лизингового имущества на балансе лизингополучателя начисляется от момента введения в эксплуатационное использование.

Важно, что значим именно ввод в эксплуатацию, а не приходование или получение предмета лизинга. Например, сложное оборудование нередко получается в разборном состоянии и до использование требуется длительный его монтаж.

В такой ситуации с амортизационными отчислениями лучше не торопиться. Еще один важный аспект касается не совпадения даты принятия предмета лизинга на баланс с датой начала лизинговых платежей.

По ст.28 ФЗ №164 участники лизинговой сделки вправе определить произвольную дату начисления лизинговых платежей.

Причем таковая может быть как раньше, так и позже введения объекта в эксплуатацию или принятия к учету.

Кем учитывается лизинговый объект для формирования финансовых результатов не принципиально. Разница, оказывающая влияние на прибыль, с точки зрения бухучета отсутствует.

Относительно учета налогового нужно заметить, что при учете объекта лизингополучателем учет ведется не по сумме приобретения, а по общей суммарности договора финансовой аренды за исключением НДС.

Следовательно, под налогообложение попадают все дополнительные затраты по сделке. Это существенно понижает эффективность сделки. Подобный учет выгоден, когда лизингополучатель обладает некоторыми льготами по налогообложению.

Для лизингополучателя выгода в отображении на собственном балансе предмета лизинга может заключаться в умножении балансовой стоимости.

Так же можно подобным способом представить рост активов, что обычно не связано с целесообразностью экономического характера.

В налоговом учете

При учете объекта лизингодателем может появляться избыток налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.

Как пример, платежи могут превосходить амортизационные исчисления или убыток, появляющийся в случае продажи ОС по цене менее остаточной стоимости, не уменьшит налогооблагаемую прибыль.

Во избежание отображения завышенной прибыли лизинговым компаниям выгоднее «растянуть» длительность лизинговой сделки до полной амортизации имущества.

При учитывании имущества лизингополучателем в продолжение всего периода договора в затраты лизингополучателя в целях налогообложения включаются:

  • амортизационные исчисления по объекту;
  • сумма по платежам.

Когда имущество станет достоянием лизингополучателя, оное отображается как основное средство. В целях налогообложения прибыль уже отображенная в расходах не подлежит вторичному введению в состав затрат.

При этом к расходам не причисляется выкупная стоимость имущества. Оная создает первоначальную стоимость нового ОС. Амортизация лизингового имущества в налоговом учете после выкупа осуществляется от выкупной стоимости.

В бухгалтерском учете

ПБУ 6/01 не предполагает модификации начальной стоимости объекта лизинга при передаче права собственности.

То есть при учитывании лизингового объекта в качестве имущества собственного нет надобности образовывать его первоначальную стоимость заново.

В отличие от учета налогового, в бухучете выбытие предмета лизинга не отображается и значит первоначальная стоимость не изменяется.

Помимо того даже при отображении в налоговом учете лизингового имущества в качестве материалов, в учете бухгалтерском оно продолжает числиться основным средством и по нему продолжается начисление амортизации.

При УСН

Нюансы при лизинговой сделке в случае применения УСН возникают при объекте налогообложения «доходы минус расходы».

Если лизинговый предмет числится у лизингодателя, то в бухучете имущество отображается как собственное основное средство, а амортизация по нему засчитывается обособленно.

В учете налоговом ситуация зависит от последующей судьбы имущества. Если предполагается возвращение по завершении сделки, то предмет лизинга засчитывается как собственное ОС и траты на обретение учитываются равными долями в расходном составе.

При выкупе объект лизинга это товар. То есть затраты на получение лизингового имущества засчитываются в расходах лишь по завершении сделки после перехода права собственности к лизингополучателю.

Когда лизинговый объект учитывает лизингополучатель, лизингодатель отмечает имущество за балансом.

При этом лизинговое имущество признается основным средством только при включении его в амортизационную группу стороной, какая принимает его к учету.

Это значит, что лизингодатель сможет учесть свои затраты только после возвращения имущества по завершении сделки. При выкупе имущества расходы на приобретение можно учесть лишь как затраты на товар, предназначенный для реализации.

Приобретение в пользование лизингового имущества несомненно выгодно. Однако следует учитывать особенности его амортизации. Иначе существует риск сведения потенциальной выгоды к абсолютному минимуму.

Учет операций по лизингу в программе 1С: Бухгалтерия предприятия, редакция 3.0 новость от 04.10.2021

В этой статье рассмотрим тему «Учет операций по лизингу в программе 1С:Бухгалтерия предприятия, редакция 3.0». Приобретение Основного средства в лизинг появилось не так давно. Понятие лизинг можно обозначить как форму кредитования субъекта предпринимательской деятельности при покупке ОС. Объектами лизинга могут быть здания, сооружения, транспортные средства и оборудование. Что же такое лизинг? Лизинг – это вид финансовых услуг, при котором долгосрочная аренда фондов предприятия заканчивается приобретением в собственность.

Итак, давайте рассмотрим, какие операции необходимо провести в программе 1С:Бухгалтерия предприятия, редакция 3.0.  Для отражения приобретения ОС в лизинг в программе предусмотрен  специальный документ «Поступление в лизинг», который расположен в разделе «ОС и НМА» – «Поступление ОС» – «Поступление в лизинг». (Рис. 1)

Если не требуется отражать дополнительные затраты, связанные с поступлением, и если пользователя устраивают параметры амортизации, установленные по умолчанию, то в этом же документе  можем формировать принятие к учету предмета лизинга. В этом случае переключатель “Принятие к учету”, расположенный в верхней части, установить в положение “Этим документом”. Если же в стоимость предмета лизинга будут включать дополнительные затраты, то переключатель “Принятие к учету” установить в положение “Позднее”.  (Рис. 2)

Также в верхней части нужно отразить, кто ведет налоговый учет имущества: лизингодатель или лизингополучатель.  (Рис.3)

В случае, если налоговый учет ОС ведет лизингополучатель, то в табличной части вместе со стоимостью предмета лизинга, определяемой в соответствии с договором лизинга, дополнительно нужно показать сумму расходов лизингодателя на приобретение предмета лизинга. Эта сумма и будет использоваться при начислении амортизации предмета лизинга в налоговом учете лизингополучателя. Сумма расходов лизингодателя должна быть указана в договоре с лизингодателем. Ну а если предмет лизинга будет приниматься к учету позже, то при проведении “Поступление в лизинг” стоимость предмета лизинга будет учтена на счете 08.04.2 «Приобретение основных средств» в качестве капитальных вложений. (Рис. 4)

Таким образом, дополнительные затраты, связанные с поступлением предмета лизинга, в бухгалтерском учете необходимо отражать на счете 08.04.2. Дополнительные расходы в налоговом учете в первоначальную стоимость предмета лизинга не включаются, даже если налоговый учет имущества ведет лизингополучатель. Указанные затраты можно сразу отнести в состав расходов для целей налогообложения прибыли. (Рис. 5)

Важно помнить: в момент поступления предмета лизинга НДС отражается на счете 76.07.9. Проводки по регистрам учета НДС не формируются. На первоначальном этапе нельзя ни принять к вычету, ни включить НДС в стоимость, так как это «условный» НДС, счета-фактуры по нему отсутствуют. Для включения дополнительных затрат по лизингу в программе формируется “Поступление (акт, накладная, УПД)” с видом операции “Услуги” либо отразить операцией, введенной вручную.. В бухгалтерском учете в качестве счета учета затрат отражается счет 08.04.2 и соответствующий предмет лизинга. В налоговом учете – счет учета затрат, например, 20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы» и т. д. После того, как дополнительные расходы будут учтены, можно ОС, приобретенное в лизинг, принимать к учету. Для этого в программе формируем “Принятие к учету ОС” с видом операции “Предметы аренды”. При его заполнении можно столкнуться с некоторыми особенностями.

Во вкладке «Предмет аренды» необходимо показать лизингодателя и договор с ним, предмет лизинга, способ поступления – По договору лизинга и счет учета – 08.04.2. Также следует отразить, кто ведет налоговый учет имущества: лизингодатель или лизингополучатель. Во вкладке «Бухгалтерский учет» отражаются параметры начисления амортизации в бухгалтерском учете. Счетами учета предмета лизинга по умолчанию будут счета 01.03 «Арендованное имущество» и 02.03 «Амортизация арендованного имущества». При заполнении вкладки «Налоговый учет» заполняются данные о том, кто ведет налоговый учет имущества.

Если налоговый учет имущества ведет лизингодатель, то надо отразить способ отражения расходов по арендным платежам. В случае, если налоговый учет имущества ведет лизингополучатель, то отражается сумма расходов лизингодателя, способ отражения расходов по арендным платежам и параметры начисления амортизации. Сумма расходов лизингодателя заполняется автоматически по кнопке “Заполнить” по данным, отраженным в “Поступление в лизинг”.

Итак, мы рассмотрели особенности отражения учета операций по лизингу в программе 1С:Бухгалтерия предприятия, редакция 3.0.

Если возникнут вопросы по теме статьи, обращайтесь на нашу горячую линию консультаций по номеру +7 499 956-21-70. Будем рады ответить на интересующие вопросы.

Блог | Компания Портал-Юг

Автор: Татьяна Киселева

Что такое лизинг? Как вести учет на балансе у лизингодателя и лизингополучателя? Ответы читайте в этой статье.


Лизинг – совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе с приобретением предмета лизинга.

Договор лизинга подразумевает возникновение правоотношений между тремя сторонами: продавцом имущества, лизингодателем и лизингополучателем. При этом договор заключается между лизингодателем и лизингополучателем и предполагает обязанность лизингодателя приобрести и передать лизингополучателю имущество и обязанность лизингополучателя принять это имущество и вносить установленные договором лизинговые платежи.

Лизингодателем, лизингополучателем или продавцом могут быть любые физические или юридические лица, являющиеся резидентами или нерезидентами Российской Федерации (ст. 4 Закона № 164-ФЗ).

По договору лизинга лизингодатель обязан (абз. 1 ст. 665 ГК РФ, п. 4 ст. 15 Закона №164-ФЗ):
– приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество (далее – предмет лизинга) у определенного им продавца;
– предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование;
– выполнить иные обязательства, согласованные в договоре.
Лизингополучатель, в свою очередь, обязан (п. 5 ст. 15 Закона № 164-ФЗ):
– принять предмет лизинга в установленном договором порядке;
– выплатить лизинговые платежи в порядке и сроки, предусмотренные договором;
– возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором;
– выполнить иные обязательства, согласованные в договоре.

Предметом лизинга могут быть любое имущество, кроме:
– земельных участков и других природных объектов;
– имущества, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, кроме военной продукции.

Предмет лизинга приобретается лизингодателем для передачи именно на определенный сторонами срок. Поэтому, не согласовав условие о сроке лизинга в договоре, стороны рискуют столкнуться с признанием договора незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 31 Закона № 164-ФЗ стороны договора лизинга вправе согласовать, на чьем балансе будет содержаться предмет лизинга.

От этого зависит, как признавать расходы:
На балансе лизингодателя – лизинговые платежи, уплачиваемые лизингодателю (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ)
На балансе лизингополучателя – амортизация и лизинговый платеж без НДС, превышающий амортизацию (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ)

Новые документы:
– Поступление в лизинг.
– Вид регламентной операции – признание в НУ лизинговых платежей
– Изменение отражения расходов по лизинговым платежам – для изменения счета и аналитики отражения затрат
– Выкуп предмета лизинга – совокупность операций по окончании срока договора лизинга

Изменены документы:
– Поступление (акт, накладная). Новый Вид операции.
– Принятие к учету ОС. Новый способ поступления – по договору лизинга и новые реквизиты: Контрагент, Договор.

Новые отчеты:
– Справка-расчет – Признание расходов по ОС, поступившим в лизинг

В бухгалтерском учете первоначальная стоимость предмета лизинга – это стоимость имущества за вычетом НДС (общая задолженность перед лизингодателем)
В налоговом учете первоначальной стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, признается сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с НК РФ.

Поступление предмета лизинга осуществляется документом Поступление в лизинг.
В нем отражается полная стоимость вместе с выкупной.
Формируются проводки в дебет счета внеоборотных активов и формируется отложенный НДС.

Принятие к учету осуществляется документом Принятие к учету ОС.

Отличия от обычного принятия к учету:
1. Способ – поступление по договору лизинга.
2. Контрагент – лизингодатель.
3. Договор – договор лизинга.
4. Счет учета ОС – 01.03
5. Счет учета амортизации 02.03
6. Сумма НУ – сумма расходов лизингодателя

Начисление лизингового платежа осуществляется документом Поступление (акт, накладная) с видом операции Услуги лизинга.
Счет учета – 76.07.1 – Арендные обязательства.

Каждый месяц начисляем лизинговый платеж:
• Отражены арендные обязательства
• Отражен НДС
• Зачет отложенного НДС
• Вычет НДС
• Оплата задолженности по лизинговым платежам

Новый вид регламентной операции Признание в НУ лизинговых платежей.

При выполнении регламентной операции отражается разница между лизинговыми платежами отраженными документом Поступление (акт, накладная) и начисленной амортизацией в налоговом учете.
– Если лизинговый платеж больше амортизации – разница отражается в расходах по НУ.
– Если сумма амортизации превышает сумму лизингового платежа, то сумма амортизации сторнируется на эту разницу.

100 000 – 69 375 = 30 625

ОСВ по счету 76.07. По окончанию срока договора остается:
– Выкупная стоимость на счете 76.07.1
– Отложенный НДС на счете 76.07.9

Анализ субконто по предмету лизинга

По окончании срока действия договора лизинговое имущество должно быть возвращено лизингополучателем или приобретено в собственность. Представлен вариант приобретения в собственность.

Анализ субконто по предмету лизинга после отражения операции выкупа предмета лизинга.
В БУ – первоначальная стоимость на счете собственных ОС 01. 01, накопленная амортизация на счете 02.01
В НУ – выкупная стоимость на счете собственных ОС 01.01

Амортизация лизингового имущества и ее учет

Содержание страницы

Лизинг представляет собой форму аренды. Регулируется ГК РФ и ФЗ №164 «О лизинге» от 29 октября 1998 года. Несмотря на то что лизинговое имущество не находится в собственности фирмы, его все равно нужно учитывать. Это имущество также подвержено моральному и физическому износу. Амортизацию объектов, находящихся в лизинге, нужно правильно учитывать. Особенности учета определяются тем, на чьем балансе находится имущество.

Кто и в каком порядке начисляет амортизацию по предмету лизинга?

Правовое обоснование

Лизинг регулируется ФЗ №164 от 29 октября 1998 года и статьями 665-670 ГК РФ (раздел 4). Бухучет лизинговых операций осуществляется на основании ПБУ 6/01 и Приказа Минфина №15 от 17 февраля 1997 года. Налоговый учет проводится на базе главы 25 НК РФ (статьи 259. 3, 264, 272).

Вопрос: Как отразить в учете организации-лизингополучателя, учитывающей предмет лизинга на своем балансе, исправление ошибки, допущенной при начислении амортизации по лизинговому имуществу в связи с неверно установленным сроком полезного использования в бухгалтерском учете, если данная ошибка является несущественной и выявлена в момент возврата имущества лизингодателю после утверждения годовой бухгалтерской отчетности (в мае 2020 г.)?
Посмотреть ответ

Размер амортизации по лизингу определяется тем участником, который принимает предмет лизинга на баланс. Основание – пункт 10 статьи 258 НК РФ. Сторона, которая принимает объект на баланс, должна быть установлена в договоре. При определении сумм амортизации нужно сначала установить срок полезной эксплуатации. Устанавливается он или самостоятельно, или на базе Классификации ОС.

Списывать износ нужно с месяца, следующего за месяцем принятия в использование предмета лизинга.

Организация переводила лизинговые платежи по договору выкупного лизинга, а вместе с ними перечисляла и часть выкупной стоимости. Всю сумму каждого платежа компания учитывала в прочих расходах. Однако в ходе проверки инспекция пришла к выводу, что выкупная цена должна формировать первоначальную стоимость объекта и потом списываться через амортизацию.
Посмотреть мнение суда

Предметы находятся на балансе получателя лизинга

Получатель лизинга может учитывать на балансе лизинговые объекты в качестве основных средств. Начальная стоимость создается на базе совокупных трат на приобретение без учета НДС. Основание – пункт 8 ПБУ 6/01. В учете срок полезной эксплуатации – это срок действия договора о лизинге (пункт 20 ПБУ).

В каких случаях и в каком порядке применяется ускоренная амортизация по предмету лизинга?

Амортизация в рамках налогового учета осуществляется на основании статьи 259 НК РФ. При определении налога на прибыль амортизация и платежи по договору относятся к издержкам получателя лизинга. При этом из суммы нужно исключить учтенную амортизацию (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Срок полезной эксплуатации рассчитывается на основании правил НК РФ.

Рассмотрим проводки, которые нужны при принятии лизинговых объектов на баланс получателя лизинга:

  • ДТ08 КТ76. Создание начальной стоимости лизингового объекта на основании правил бухучета.
  • ДТ01 КТ08. Объект включен в состав основных средств.
  • ДТ20, 25-26, 44, 91 КТ02. Определение амортизации.
  • ДТ02 КТ01. Списание объекта, амортизация по которому начислена в полном объеме.

Списание объекта выполняется тогда, когда завершился срок действия договора о лизинге.

Предметы находятся на балансе лица, предоставляющего лизинг

Лизингодатель может учитывать лизинговый объект на своем балансе. В этом случае получателю лизинга не нужно списывать износ. Но он обязан принять предмет на забалансовый счет 001. Предмет учитывается в качестве арендованного (пункт 8 Приказа №15). Общая стоимость определяется на основании лизингового договора. После завершения действия соглашения предмет нужно списать с забалансового счета. Получателю лизинга нужно принять обязательные платежи по договору о лизинге в структуру прочих трат. Принятие к учету выполняется по мере начисления этих платежей (пункт 7 статьи 272 и пункт 1 статьи 264 НК РФ).

Лицо, предоставляющее услуги лизинга, определяет амортизацию в стандартном порядке. Объекты нужно учитывать на счете 03. Отчисления по амортизации фиксируются на субсчете к счету 02. Лизингодателю нужно пользоваться этими проводками:

  • ДТ08 КТ60. Покупка техники для ее передачи на основании лизингового контракта.
  • ДТ08 КТ60. Траты на покупку техники.
  • ДТ19 КТ60. Учет НДС по купленной технике.
  • ДТ76 КТ03. Передача техники на баланс лизингополучателя.
  • ДТ03/1 КТ08. Фиксация в учете предмета лизинга.
  • ДТ03/2 КТ03/1. Техника направлена в лизинг.
  • ДТ20 КТ02. Фиксация амортизационных отчислений.
  • ДТ46 КТ20. Списание амортизации на реализацию.
  • ДТ90/3 КТ68/1. Начисление НДС с платежа по лизингу.
  • ДТ62 КТ90/1. Начисление платежа по лизингу.

Один из ключевых первичных документов – лизинговый контракт.

Амортизационный коэффициент при лизинге

Получатели лизинга на основании абзаца 3 пункта 9 Приказа Минфина №15 имеют привилегию. Ее суть – возможность использования ускоренного коэффициента. Предельно возможное его значение – 3. Коэффициент применяется в отношении именно лизинговых объектов и именно амортизации. Он может использоваться и в бухучете, и в налоговом учете. Однако коэффициент становится актуальным только при выполнении этих условий:

  • Объект лизинга находится на балансе получателя лизинга.
  • В качестве метода амортизации используется метод снижаемого остатка (Постановление №2346/11 от 5 июля 2011 года).
  • При установлении срока полезной эксплуатации предмет не вошел в 1-3 группу амортизации (пункт 2 статьи 259.3 НК РФ).

Если эти условия не исполняются, то коэффициент использоваться не может.

ВАЖНО! Существует пункт 5 статьи 259.3 НК РФ. В нем дан запрет на одновременное использование нескольких коэффициентов для одного предмета. Если при начислении амортизации используется нелинейный метод, учет объектов проводится с созданием отдельных групп и подгрупп под амортизацию. Касается это только тех объектов, по отношению к которым используется ускоряющий коэффициент. Основание – пункт 13 статьи 258 НК РФ.

Налог на имущество

Начисляет и выплачивает налог на имущество тот участник договора, на балансе которого находится лизинговый объект. Если объекты находятся на балансе получателя лизинга, он фиксирует его на счете 03. Получатель лизинга учитывает лизинговое имущество на забалансовом счете 001.

Если объект лизинга находится на балансе получателя лизинга, имущество нужно поместить на счет 01 «ОС». Лицо, предоставившее лизинг, учитывает переданный объект на забалансовом счете 011. Налог на имущество уплачивается получателем лизинга.

По завершении срока действия контракта налог выплачивает лицо, которое получает права собственности на лизинговый предмет. Если по окончании контракта имущество будет выкупаться, налог уплачивает получатель лизинга.

Транспортный налог

Транспортный налог уплачивает организация, на которую зарегистрировано ТС. Авто может быть зарегистрировано на лицо, предоставившее лизинг. В этом случае именно это лицо уплачивает транспортный налог. Он делает выплаты в течение действия всего контракта.

Если выкупа имущества не предполагается, то лизингодатель платит транспортный налог и по завершении действия контракта. Получатель лизинга может зарегистрировать ТС на себя. Актуальны эти варианты:

  • Получатель лизинга оформляет временную регистрацию ТС на себя. При приобретении ТС авто учитывается на имя лица, предоставляющего лизинг. Но затем оформляется временная регистрация на получателя лизинга, которая будет актуальна на протяжении срока действия контракта. Но даже в такой ситуации налог будет уплачиваться лизингополучателем. Основание – письмо Минфина №03-05-05-04/12.
  • Изначально ТС регистрировалось на получателя лизинга. Налог будет уплачивать получатель лизинга. Если ТС не будет выкупаться, обязанность по налоговым платежам может перейти к лицу, предоставляющему лизинг. Однако переход обязанности осуществляется только после перерегистрации авто.

То есть порядок уплаты налогов зависит от того, на кого именно зарегистрировано авто.

Публикация 946 (2020), Как амортизировать недвижимость

Вместо того, чтобы использовать ставки в процентных таблицах для расчета амортизационного вычета, вы можете рассчитать их самостоятельно. Перед тем, как производить расчет каждый год, вы должны уменьшить скорректированную базу в собственности на величину амортизации, заявленную в предыдущем году (годах).

. Расчет вычетов MACRS без использования таблиц обычно дает несколько другую сумму, чем при использовании таблиц. .

При использовании метода уменьшающегося остатка вы ежегодно применяете одну и ту же ставку амортизации к скорректированной базе вашей собственности.Вы должны использовать применимое соглашение для первого налогового года и вы должны перейти на метод прямой линии, начиная с первого года, за который он будет давать равный или больший вычет. Метод прямой линии объяснен позже.

Вы рассчитываете амортизацию за год, когда имущество вводится в эксплуатацию, следующим образом.

  1. Умножьте скорректированный базис в собственности на уменьшающуюся ставку баланса.

  2. Примените применимое соглашение.

Вы рассчитываете амортизацию для всех остальных лет (до года, когда вы переходите на прямолинейный метод) следующим образом.

  1. Уменьшите скорректированную базу в собственности на величину амортизации, разрешенную или допустимую в предыдущие годы.

  2. Умножьте этот новый скорректированный базис на ту же ставку понижающегося баланса, которая использовалась в предыдущие годы.

Если вы избавляетесь от собственности до окончания периода восстановления, см. Использование действующей конвенции , далее, для получения информации о том, как рассчитать амортизацию за год, в котором вы ее продали.

Расчет амортизации по методу уменьшающегося остатка и переход к прямолинейному методу проиллюстрирован в Пример 1 , позже, в Примеры .

Уменьшение остатка.

Вы рассчитываете свою процентную ставку уменьшающегося остатка, разделив указанный процент уменьшающегося остатка (150% или 200%, измененные на десятичную дробь) на количество лет в периоде восстановления собственности. Например, для имущества, амортизируемого с использованием метода 200% уменьшающегося остатка, сроком на 3 года, разделите 2. 00 (200%) на 3, чтобы получить 0,6667, или 66,67% снижающегося баланса. Для 15-летнего имущества, амортизируемого с использованием метода уменьшающегося остатка на 150%, разделите 1,50 (150%) на 15, чтобы получить 0,10, или ставку уменьшающегося остатка на 10%.

В следующей таблице показана понижающаяся ставка остатка для каждого класса собственности и первый год, для которого прямолинейный метод дает равный или больший вычет.

Класс собственности Метод Уменьшение остатка Год
3 года 200% DB 66.667% 3-й
5-летняя 200% DB 4-я
7 лет 200% DB 28,571 5-й
10-летний 200% DB 20,0 7-й
15-летний 150% DB 10,0 7-й
20-летний 150% DB 7.5 9-я

При использовании линейного метода вы каждый год применяете другую норму амортизации к скорректированной базе вашей собственности. Вы должны использовать применимое соглашение в год ввода собственности в эксплуатацию и в год ее передачи.

Вы рассчитываете амортизацию за год, когда имущество вводится в эксплуатацию, следующим образом.

  1. Умножьте скорректированный базис в собственности на прямую ставку.

  2. Примените применимое соглашение.

Вы рассчитываете амортизацию для всех остальных лет (включая год, когда вы переходите с метода уменьшающегося остатка на метод прямой линии) следующим образом.

  1. Уменьшите скорректированную базу в собственности на величину амортизации, разрешенную или допустимую в предыдущие годы (любым методом).

  2. Определите ставку амортизации за год.

  3. Умножьте скорректированный базис, указанный в (1), на норму амортизации, указанную в (2).

Если вы избавляетесь от собственности до окончания периода восстановления, см. Использование действующей конвенции , далее, для получения информации о том, как рассчитать амортизацию за год, в котором вы ее продали.

Прямая линия.

Вы определяете прямую норму амортизации для любого налогового года, разделив число 1 на количество лет, оставшихся в периоде восстановления в начале этого года. При подсчете количества оставшихся лет вы должны принять во внимание условные обозначения, использованные для года ввода собственности в эксплуатацию.Если количество оставшихся лет меньше 1, ставка амортизации для этого налогового года составляет 1,0 (100%).

Использование применимой конвенции

Применимое соглашение (обсуждавшееся ранее в разделе Какое соглашение применяется к ) влияет на то, как вы рассчитываете амортизационные отчисления за год, когда вы вводите свою собственность в эксплуатацию, и за год, когда вы ее продаете. Он определяет, сколько периода восстановления остается в начале каждого года, поэтому он также влияет на норму амортизации для имущества, которое вы амортизируете по прямолинейному методу.См. Скорость прямой линии в предыдущем обсуждении. Используйте применимое соглашение, как объяснено в следующих обсуждениях.

Полугодовая конвенция.

Если применяется это соглашение, вы вычитаете полугодовую амортизацию за первый и последний год амортизации собственности. Вы вычитаете амортизацию за полный год за любой другой год в течение периода восстановления.

Рассчитайте размер амортизационного вычета за год, когда недвижимость находится в эксплуатации, разделив амортизацию за полный год на 2.Если вы выбываете из собственности до окончания периода восстановления, рассчитайте амортизационные отчисления за год реализации аналогичным образом. Если вы владеете недвижимостью в течение всего периода восстановления, ваш амортизационный вычет за год, который включает последние 6 месяцев периода восстановления, равен сумме вашей невосстановленной базы в собственности.

Середина квартала.

Если применяется это соглашение, амортизация, которую вы можете вычесть за первый год амортизации собственности, зависит от квартала, в котором вы вводите недвижимость в эксплуатацию.

Квартал полного 12-месячного налогового года – это период 3 месяца. Первый квартал года начинается в первый день налогового года. Второй квартал начинается в первый день четвертого месяца налогового года. Третий квартал начинается в первый день седьмого месяца налогового года. Четвертый квартал начинается в первый день десятого месяца налогового года. Календарный год делится на следующие кварталы.

Квартал Месяцы
Первая январь, февраль, март
Второй апрель, май, июнь
Третий июль, август, сентябрь
Четвертый октябрь, ноябрь, декабрь

Рассчитайте размер амортизационного вычета за год, когда имущество вводится в эксплуатацию, умножив амортизацию за полный год на процент, указанный ниже за квартал, в котором имущество вводится в эксплуатацию.

Квартал В процентах
Первая 87,5%
Второй 62,5
Третий 37,5
Четвертый 12,5

Если вы выбываете имущество до окончания периода восстановления, рассчитайте размер амортизационного вычета за год продажи, умножив полный год амортизации на процент, указанный ниже за квартал, в котором вы продаете имущество.

Квартал Первая 12,5%
Второй 37,5
Третий 62,5
Четвертый 87,5

Если вы владеете недвижимостью в течение всего периода восстановления, ваш амортизационный вычет за год, который включает последний квартал периода восстановления, равен сумме вашей невосстановленной базы в собственности.

Соглашение в середине месяца.

Если применяется это соглашение, амортизация, которую вы можете вычесть за первый год амортизации собственности, зависит от месяца, в котором вы вводите недвижимость в эксплуатацию. Вычислите размер амортизационного вычета за год, когда недвижимость введена в эксплуатацию, умножив амортизацию за полный год на дробь. В числителе дроби указывается количество полных месяцев в году, в течение которого объект находится в эксплуатации, плюс ½ (или 0.5). Знаменатель 12.

Если вы выбываете из собственности до окончания периода восстановления, рассчитайте амортизационные отчисления за год продажи аналогичным образом. Если вы владеете недвижимостью в течение всего периода восстановления, ваш амортизационный вычет за год, который включает последний месяц периода восстановления, равен сумме вашей невосстановленной базы в собственности.

Пример.

Вы используете календарный год и вводите нежилую недвижимость в эксплуатацию в августе.Недвижимость находится в эксплуатации 4 полных месяца (сентябрь, октябрь, ноябрь и декабрь). Ваш числитель – 4,5 (4 полных месяца плюс 0,5). Вы умножаете амортизацию за полный год на 4,5 / 12, или 0,375.

В следующих примерах показано, как рассчитать амортизацию по MACRS без использования процентных таблиц. Цифры округлены для примеров. Предположим для всех примеров, что вы используете календарный год в качестве налогового года.

Пример 1— 200% метод DB и полугодовое соглашение.

В феврале вы ввели в эксплуатацию амортизируемое имущество с 5-летним периодом восстановления и базисом в 1000 долларов. Вы не выбираете вычет по статье 179, и недвижимость не имеет права на получение специальной амортизационной скидки. Вы используете GDS и метод 200% уменьшающегося остатка (DB) для расчета амортизации. Когда метод прямой линии (SL) дает такой же или больший вычет, вы переключаетесь на метод SL. Вы не вводили какое-либо имущество в эксплуатацию в течение последних 3 месяцев года, поэтому вы должны использовать полугодовое соглашение.

Первый год. Вы рассчитываете норму амортизации по методу 200% DB путем деления 2 (200%) на 5 (количество лет в периоде восстановления). Результат 40%. Вы умножаете скорректированную базу собственности (1000 долларов США) на ставку DB 40%. Вы применяете соглашение о полугодии, разделив результат (400 долларов) на 2. Амортизация за первый год при использовании метода 200% DB составляет 200 долларов.

Вы рассчитываете норму амортизации по методу SL, разделив 1 на 5, количество лет в периоде восстановления.В результате вы получите 20%. Вы умножаете скорректированную базу собственности (1000 долларов США) на ставку SL 20%. Вы применяете соглашение о полугодии, разделив результат (200 долларов) на 2. Амортизация за первый год по методу SL составляет 100 долларов.

Метод DB обеспечивает больший вычет, поэтому вы вычитаете 200 долларов, рассчитанные при использовании метода 200% DB.

Второй год. Вы уменьшаете скорректированную базу (1000 долларов) на амортизацию, заявленную в первый год (200 долларов). Вы умножаете результат (800 долларов) на ставку БД (40%).Амортизация за второй год по методу 200% DB составляет 320 долларов США.

Вы рассчитываете норму амортизации SL, разделив 1 на 4,5, количество лет, оставшихся в периоде восстановления. (Основываясь на соглашении о полугодии, вы использовали только полгода периода восстановления в первый год.) Вы умножаете сокращенную скорректированную базу (800 долларов США) на результат (22,22%). Амортизация по методу SL на второй год составляет 178 долларов США.

Метод DB обеспечивает больший вычет, поэтому вы вычитаете 320 долларов США, рассчитанные при использовании метода 200% DB.

Третий год. Вы уменьшаете скорректированную базу (800 долларов) на амортизацию, заявленную во втором году (320 долларов). Вы умножаете результат (480 долларов) на ставку БД (40%). Амортизация за третий год по методу 200% DB составляет 192 доллара.

Вы рассчитываете норму амортизации SL, разделив 1 на 3,5. Вы умножаете уменьшенную скорректированную базу (480 долларов) на результат (28,57%). Амортизация по методу SL на третий год составляет 137 долларов.

Метод DB обеспечивает больший вычет, поэтому вы вычитаете 192 доллара, рассчитанные при использовании метода 200% DB.

Четвертый год. Вы уменьшаете скорректированную базу (480 долларов) на амортизацию, заявленную в третьем году (192 доллара). Вы умножаете результат (288 долларов) на ставку БД (40%). Амортизация за четвертый год по методу 200% DB составляет 115 долларов.

Вы рассчитываете норму амортизации SL, разделив 1 на 2,5. Вы умножаете уменьшенную скорректированную базу (288 долларов США) на результат (40%). Амортизация по методу SL на четвертый год составляет 115 долларов.

Метод SL обеспечивает равный вычет, поэтому вы переключаетесь на метод SL и вычитаете 115 долларов.

Пятый год. Вы уменьшаете скорректированную базу (288 долларов) на амортизацию, заявленную в четвертый год (115 долларов), чтобы получить уменьшенную скорректированную базу в 173 доллара. Вы рассчитываете норму амортизации SL, разделив 1 на 1,5. Вы умножаете уменьшенную скорректированную базу (173 доллара) на результат (66,67%). Амортизация по методу SL на пятый год составляет 115 долларов.

Шестой год. Вы уменьшаете скорректированную базу (173 доллара) на амортизацию, заявленную в пятый год (115 долларов), чтобы получить уменьшенную скорректированную базу в 58 долларов.До периода восстановления осталось менее одного года, поэтому ставка амортизации SL на шестой год составляет 100%. Вы умножаете сокращенную скорректированную базу (58 долларов) на 100%, чтобы получить амортизационный вычет за шестой год (58 долларов).

Пример 2 – метод SL и условное обозначение середины месяца.

В январе вы купили и ввели в эксплуатацию здание за 100 000 долларов, которое является нежилой недвижимостью с периодом восстановления 39 лет. Скорректированной базой здания является его стоимость 100 000 долларов.Для расчета амортизации вы используете GDS, метод SL и условное обозначение середины месяца.

Первый год. Вы рассчитываете ставку амортизации SL для здания, разделив 1 на 39 лет. Результат 0,02564. Амортизация за полный год составляет 2564 доллара (100000 долларов × 0,02564). Согласно соглашению о середине месяца, вы относитесь к собственности как к введенной в эксплуатацию в середине января. Вы получаете 11,5 месяцев амортизации за год. Выражается в виде десятичной дроби 11.5 месяцев, разделенные на 12 месяцев, составляют 0,958. Амортизация здания в первый год составляет 2456 долларов (2564 доллара × 0,958).

Второй год. Вы вычитаете 2456 долларов из 100 000, чтобы получить скорректированную базу в 97 544 доллара на второй год. Ставка SL составляет 0,02629. Это деление 1 на оставшийся период восстановления в 38,042 года (39 лет сокращены на 11,5 месяцев или 0,958). Амортизация здания за второй год составляет 2564 доллара (97 544 доллара × 0,02629).

Третий год. Скорректированная база составляет 94 980 долларов (97 544 доллара – 2564 доллара). Ставка SL составляет 0,027 (1, деленное на 37,042 оставшихся года). Амортизация за третий год составляет 2564 доллара (94980 долларов × 0,027).

Пример 3— Метод DB 200% и условное обозначение середины квартала.

В течение года вы приобрели и разместили на своем предприятии следующие товары.

Товар Месяц Введен в эксплуатацию
Стоимость
Сейф Январь 4 000 долл. США
Офисная мебель Сентябрь 1 000
Компьютер Октябрь 5 000
Вы не выбираете вычет по разделу 179, и эти статьи не могут претендовать на специальную скидку на амортизацию. Вы используете GDS и метод 200% DB для расчета амортизации. Общая стоимость всего имущества, которое вы ввели в эксплуатацию в этом году, составляет 10 000 долларов. База компьютера (5000 долларов США) составляет более 40% от общей базы всего имущества, введенного в эксплуатацию в течение года (10000 долларов США), поэтому вы должны использовать соглашение о середине квартала. Это соглашение применяется ко всем трем объектам собственности. Сейф и офисная мебель находятся в собственности 7 лет, а компьютер – в собственности 5 лет.

Амортизация за первый и второй год для сейфа. Ставка 200% DB для собственности на 7 лет составляет 0,28571. Вы определяете это, разделив 2,00 (200%) на 7 лет. Амортизация сейфа за полный год составляет 1143 доллара (4000 долларов × 0,28571). Вы ввели сейф в эксплуатацию в первом квартале вашего налогового года, поэтому вы умножаете 1143 доллара на 87,5% (процент середины квартала за первый квартал). В результате, 1000 долларов – это ваш вычет на амортизацию сейфа за первый год.

На второй год скорректированная база сейфа составляет 3000 долларов.Вы рассчитываете это, вычитая амортизацию за первый год (1000 долларов) из основы сейфа (4000 долларов). Ваш амортизационный вычет за второй год составляет 857
долларов (3000 долларов × 0,28571).

Амортизация мебели за первый и второй год. Мебель также является собственностью на 7 лет, поэтому вы используете ту же 200% ставку DB 0,28571. Вы умножаете базовую стоимость мебели (1000 долларов США) на 0,28571, чтобы получить амортизацию в размере 286 долларов США за полный год. Вы ввели мебель в эксплуатацию в третьем квартале налогового года, поэтому вы умножаете 286 долларов на 37.5% (средний процент за третий квартал). Результат – 107 долларов – это вычет из амортизации мебели за первый год.

На второй год скорректированная база мебели составляет 893 доллара. Вы рассчитываете это, вычитая амортизацию за первый год (107 долларов) из стоимости мебели (1000 долларов). Ваша амортизация за второй год составляет 255 долларов (893 доллара × 0,28571).

Амортизация компьютера за первый и второй год. Ставка 200% DB для 5-летнего имущества составляет 0.40. Вы определяете это, разделив 2,00 (200%) на 5 лет. Амортизация компьютера за полный год составляет 2000 долларов (5000 долларов × 0,40). Вы ввели компьютер в эксплуатацию в четвертом квартале вашего налогового года, поэтому вы умножаете 2000 долларов на 12,5% (процент середины квартала для четвертого квартала). В результате вы получите 250 долларов США на амортизацию компьютера за первый год.

На второй год скорректированная базовая стоимость компьютера составляет 4750 долларов. Вы рассчитываете это, вычитая амортизацию за первый год (250 долларов) из компьютерной базы (5000 долларов).Ваш амортизационный вычет за второй год составляет 1900 долларов (4750 долларов × 0,40).

Пример 4— 200% метод DB и полугодовое соглашение.

В прошлом году, в июле, вы купили и ввели в эксплуатацию новый объект недвижимости сроком на 7 лет. Это был единственный объект собственности, который вы ввели в эксплуатацию в прошлом году. Недвижимость стоила 39 000 долларов, и вы выбрали вычет по разделу 179 в размере 24 000 долларов. Вы также приняли решение в соответствии с разделом 168 (k) (7) не вычитать специальные амортизационные отчисления для имущества, введенного в эксплуатацию на 7 лет в прошлом году.Ваша нескорректированная основа для собственности составляет 15 000 долларов. Поскольку вы не вводили недвижимость в эксплуатацию в течение последних 3 месяцев вашего налогового года, вы использовали соглашение о полугодии. Вы рассчитали свой вычет, используя проценты в Таблице A-1 для собственности на 7 лет. В прошлом году ваша амортизация составила 2144 доллара (15 000 долларов × 14,29%).

В июле этого года ваше имущество подверглось вандализму. У вас был вычитаемый ущерб в размере 3000 долларов США. Вы потратили 3500 долларов на приведение объекта в порядок. Ваша скорректированная база на конец этого года составляет 13 356 долларов. Вы рассчитали это, сначала вычтя амортизацию за первый год (2144 долларов) и потери от несчастных случаев (3000 долларов) из нескорректированной базы в 15000 долларов. К этой сумме (9856 долларов) вы затем добавили стоимость ремонта в размере 3500 долларов.

Вы не можете использовать таблицу процентов для расчета амортизации для этого имущества за этот год из-за корректировок в основе. Вы должны сами рассчитать вычет. Вы определяете ставку DB, разделив 2,00 (200%) на 7 лет. Результат 0,28571 или 28,571%. Вы умножаете скорректированную базовую стоимость вашей собственности (13 356 долларов США) на коэффициент DB, равный 0.28571, чтобы получить вычет амортизации в размере 3 816 долларов за этот год.

Правила амортизации арендуемого имущества, которые должны знать все инвесторы

Исходя из доходов и расходов от собственности, этот инвестор будет иметь доход от аренды в размере 8 440 долларов. Исходя из налоговой ставки 24%, это соответствует подоходному налогу в размере около 2026 долларов.

Однако, исходя из правил амортизации, которые мы обсудили, этот инвестор также будет иметь право на вычет амортизации в размере 7 272 долларов США. Это снижает доход собственности до 1168 долларов.Несмотря на то, что этот инвестор получил прибыль в размере 8 440 долларов в этом году, амортизация снижает налогооблагаемую прибыль до небольшой части этой суммы.

Теперь ставка налога 24% означает только 280 долларов налоговых обязательств – экономия 1746 долларов. Таким образом, эффективная налоговая ставка составляет чуть более 3% от фактического дохода объекта недвижимости.

Часть вашего бизнеса по аренде недвижимости может обесцениться быстрее

Есть некоторые расходы на аренду, которые вы можете амортизировать быстрее, чем стандартные 27.5 лет жизни жилой недвижимости. Например, IRS считает, что срок службы бытовой техники составляет пять лет. Если вы установите новый холодильник в арендуемой собственности, вы можете выбрать амортизацию в течение пяти лет вместо того, чтобы рассматривать это как улучшение и добавлять его к своей основе затрат.

Во многих случаях это того не стоит. Амортизация отдельных активов может быстро усложниться и значительно увеличить расходы на налоговую подготовку. Например, если вы ремонтируете все три кухни в триплексе, проще добавить стоимость ремонта к вашей основе затрат, а не амортизировать каждый прибор в соответствии с их индивидуальным сроком службы.

Но бывают ситуации, когда амортизация отдельных активов может пригодиться. Например, если ваше предприятие по аренде недвижимости станет достаточно большим, чтобы у вас появился офис, а также специальная офисная техника и мебель, вы, вероятно, начнете амортизировать их как отдельные активы. Тем не менее, индивидуальную арендуемую недвижимость часто лучше рассматривать на основе единой стоимости, в отличие от анализа активов за активами.

Вот некоторые рекомендации IRS относительно продолжительности жизни определенных активов, которые могут иметь значение для владельцев арендуемой собственности:

  • 5-летняя собственность: компьютеры, оргтехника, автомобили, бытовая техника, ковровые покрытия и мебель. Если вы снимаете меблированную квартиру и покупаете новый диван, вы можете использовать пятилетний график амортизации для него.
  • 7-летнее имущество: Офисная мебель и оборудование.
  • 15 лет собственности: Дороги и заборы.

Как амортизация влияет на продажу

Амортизация может быть одним из ваших лучших друзей, когда вы владеете недвижимостью. С другой стороны, когда вы продаете арендуемую недвижимость, снижение стоимости может быть вашим злейшим врагом.

Вот быстрая версия.Поскольку вы каждый год делаете амортизационные отчисления в своей налоговой декларации, ваша базовая стоимость недвижимости уменьшается в целях прироста капитала.

Другими словами, если ваша базовая стоимость объекта недвижимости составляет 200 000 долларов, и вы взяли в общей сложности 25 000 долларов амортизации с момента владения недвижимостью, IRS рассчитывает прирост капитала на основе инвестиций в размере 175 000 долларов. Это означает, что если вы продаете недвижимость за 300 000 долларов (после вычета расходов), IRS рассчитывает налог на прирост капитала на основе прибыли в 125 000 долларов вместо 100 000 долларов. Эта концепция называется возмещением амортизации.

Один из способов избежать уплаты налога на прирост капитала при продаже арендуемой собственности – совершить так называемый обмен 1031. Это означает, что вы можете избежать уплаты налога на прирост капитала, используя выручку от продажи для инвестирования в сопоставимую недвижимость.

Не будем углубляться в детали того, как работает биржа 1031. Если вы хотите узнать больше, ознакомьтесь с нашим руководством по обмену 1031.

Основная идея заключается в том, что вам необходимо приобрести новую недвижимость вскоре после продажи, и вы должны использовать практически всю выручку от продажи для покупки новой собственности.Другими словами, если эта продажа на 300 000 долларов окупила ипотеку на 150 000 долларов и дала вам 150 000 долларов наличными, ваша новая собственность должна иметь примерно такую ​​же структуру капитала.

Что делать, если вы не подавали претензию на амортизацию принадлежащей вам собственности?

Понятие амортизационного отчисления является чуждым для многих начинающих инвесторов в недвижимость. Нередки случаи, когда владельцы недвижимости впервые не обращают на это внимания, особенно если они подают свои налоговые декларации.

Если вы являетесь владельцем арендуемой недвижимости и впервые узнаете о амортизации, возможно, вы ругаете себя за то, что не заявили о расходах в своих предыдущих налоговых декларациях.Но есть и хорошие новости: вы можете изменить свои недавние налоговые декларации, чтобы получить амортизационную компенсацию задним числом. Вы можете подать измененную налоговую декларацию, заполнив форму 1040X, а также любые таблицы или другие формы, которые вы изменяете. Как владелец арендуемой недвижимости, это будет График E.

Амортизация может сэкономить вам много денег на налогах. Это сложный процесс, но его понимание стоит потраченного времени.

Налоговые соображения при покупке и продаже имущества с обременительной арендой

Экономический спад, подобный нынешнему, может привести к фиксированной аренде обязательства стать обременительными и вызвать серьезные негативные влияние на лизинг на многих рынках. Недвижимость и другой бизнес активы могли быть сданы в аренду в рамках сделки продажи с обратной арендой, или Арендатор может просто желать использовать актив, но не владеть им. Некоторые договоры аренды могут предоставлять арендатору выгодные условия ранние годы, но условия намеренно становятся непривлекательными в более поздние годы для обеспечения того, чтобы арендаторы в конечном итоге приобрели недвижимость.

Когда аренда становится обременительной (обязательство превышает льготы), налогоплательщик может попытаться его прекратить. Если арендатор платит сбор за отмену, налоговое законодательство обычно разрешает вычет, потому что нет будущая выгода создается.В качестве альтернативы отмене Арендатор мог выкупить недвижимость у арендодателя. Недавний судебный процесс демонстрирует, что налоговый режим такой покупки арендатором не урегулированы, хотя налоговые результаты прекращения аренды от точки зрения арендодателя более предсказуемы.

ПЛАТЕЖИ АРЕНДОДАТЕЛЯМ
IRS может разрешить арендатору вычитать платежи за отмену аренды если они каким-либо образом не связаны с приобретением другого право собственности. В Письме № 9607016 от 1996 г. Плата за прекращение аренды не может быть вычтена в год оплаты где это было частью общего плана по приобретению и переезду в другой сайт.IRS постановило, что право арендатора на расторжение было при условии приобретения нового участка и начала строительства. IRS отметил, что в предыдущем случае и постановлении выплаты при увольнении франшиза, когда они были выплачены для устранения расходов или облегчения налогоплательщик из нерентабельного контракта, и эти ситуации не были интегрировано с приобретением другого права собственности.

Когда арендатор прекращает договор аренды, покупая арендованное имущество, приобретение права собственности, очевидно, интегрировано с арендой прекращение.Неудивительно, что IRS также потребует капитализация в этой ситуации. Обоснование этого состоит в том, что IRC § 167 (c) (2) запрещает распределение части затрат на проценты по аренде. Налоговый суд соглашается, но районный суд недавно разрешил арендатору вычесть часть покупной цены передается в обременительную аренду. При каких обстоятельствах арендатор может разумно занять позицию, согласно которой сумма, уплаченная за недвижимость в превышение ее стоимости является вычетом при прекращении аренды?

Налоговый суд в деле Union Carbide Foreign Sales Corp. (115 тс 423 (2000)) рассматривал ситуацию, в которой арендатор судна возможность заплатить 135 миллионов долларов за расторжение обременительного договора аренды или купить корабль почти за 108 миллионов долларов. Справедливая рыночная стоимость судна без учета аренда составила менее 14 миллионов долларов. Налогоплательщик осуществил опцион на покупку и вычли почти 94 миллиона долларов (108 миллионов – 14 млн) в качестве расходов на прекращение аренды. Налоговый суд не разрешил удержание, в результате чего налогоплательщик должен был взыскать всего 108 миллионов долларов за оставшийся срок службы корабля.

IRS не оспорило утверждение налогоплательщика о том, что договор аренды был обременительный. Вместо этого он утверждал, что установленный законом язык в разделе 167 (c) (2) запрещает вычет части покупной цены. связано с обременительной арендой. Это положение не позволяет базы, которая будет отнесена к арендованному владению, если «недвижимость приобретена подлежит аренде ». Статут не определяет «предмет аренды», но IRS и налоговый суд интерпретируют эту фразу как означающую при условии соблюдения аренда до приобретения.Налогоплательщик безуспешно доказывал, что статут относится только к текущим договорам аренды и потому, что его приобретение судна закончилось арендой, налогоплательщик имел право удержание.

Однако есть прецедент вычета в шестом округе. В Cleveland Allerton Hotel (36 AFTR 862 (6-й округ 1948 г.)), a арендатор платит чрезмерную арендную плату в размере около 15000 долларов в год и с 80 лет, оставшихся в аренде, договорились о приобретении недвижимости на сумму, превышающую справедливую рыночную стоимость на 241 250 долларов США.В Шестой округ отменил Налоговый суд и разрешил вычет в то время как упрекая IRS в возвышении формы над содержанием в требовании налогоплательщику необходимо капитализировать актив по более чем удвоенной справедливой рыночной стоимости.

В случаях, указанных в этой статье, сумма, уплаченная для прекращения аренда и покупка недвижимости намного превышают справедливую стоимость недвижимости рыночная стоимость. Однако нет яркой линии, позволяющей определить, когда аренда становится обременительной или обременительной.

ABC НАПИТКИ
The U.S. Окружной суд Западного округа штата Мичиган недавно последовал за Cleveland Allerton и разрешил бизнес вычет части покупной цены, относящейся к чрезмерная аренда арендатора ( ABC Beverage Corp. v. U.S. , 102 AFTR2d 2008-5905, 27.08.08; см. также «Налоги Вопросы: Аренда Выкупная часть выкупленной франшизы », JofA , 08 декабря, стр. 94). Дочерняя компания ABC приобрела аренда с оговоркой об аренде эскалатора и возможностью покупки.6,25 доллара Разница в миллионах между согласованной минимальной ценой в 9 миллионов долларов и рыночная стоимость собственности была разрешена как коммерческий вычет районный суд.

IRS снова утверждал, что вычет был недопустимым, потому что раздел 167 (c) (2) запрещает распределение части покупки цена к проценту аренды. Но суд, чьи решения может быть обжалован в Шестом округе, говорится, что фраза «подлежит аренде» в разделе 167 (c) (2) применяется к стороннему покупателю, который вступает в возврат к продолжающейся аренде, но не к арендатору, покупка которого заканчивается аренда.

Окружной суд также пошел на все, чтобы противостоять IRS утверждение, что прецедент Cleveland Allerton был признан недействительным Верховным судом в деле Millinery Center Building Corp. (350 США 456, 49 AFTR 171 (1956)). В таком случае Всевышний Суд подтвердил решение второго округа, отказав в удержании налогоплательщика. В ABC , IRS утверждало, что Millinery Center учредил принцип, согласно которому стоимость выкупа обременительной аренды через покупка недвижимости не подлежит вычету.Но районный суд в ABC сказал, что вычет в Millinery Center не был запрещен. из-за раздела 167 (c) (2), но из-за того, что налогоплательщик не смог доказать аренда была обременительной. Таким образом, суд в деле ABC заявил, что разрыв между цепями не был решен, и Cleveland Прецедент Allerton , разрешающий вычет, все еще остается в силе. Другой схемы, кроме Шестой и Второй, не разглашают этот вопрос.

Суд ABC вынес решение в порядке упрощенного производства по делу налогоплательщика, но затем отменил постановление о судебном разбирательстве по вопросу о том, когда экономические производительность произошла.22 декабря 2008 г. по окончании трехдневного Суд присяжных рассмотрел все вопросы в пользу налогоплательщика, в том числе что имущество было «доставлено или принято, что подтверждается бенефициарное право собственности в 1997 году », когда был заявлен вычет. В Правительство утверждало, что экономические показатели не наблюдались до 1999 года.

АРЕНДОДАТОРЫ-ПРОДАВЦЫ
Арендодатели, получающие оплату от продажи недвижимости реализовать прирост капитала или убытки, если проданная недвижимость квалифицируется как основной капитал. IRC § 1234A рассматривает любой платеж, полученный арендодателем. прекратить или отменить любой договор аренды, связанный с недвижимостью в качестве продажа или обмен основных средств. Следовательно, когда арендатор, как в ABC Beverage, решает реализовать свой опцион на приобретение сданного в аренду имущества, вся сделка приводит к приросту капитала или убыток арендодателю.

История законодательства предполагает, что раздел 1234A был изменен в ответ на непоследовательное отношение судов к распоряжению права и обязанности, связанные с основными фондами.Особенно, было много случаев, когда транзакции не рассматривались как продажи или обмены, и, следовательно, прирост капитала или убыток не могут результат. Раздел 1234A гласит, что «прибыль или убыток, относящийся к аннулирование, истечение срока, истечение срока или иное прекращение права или обязательство… в отношении имущества, которое (или при приобретении будет) капитальный актив в руках налогоплательщика… должен быть рассматриваются как прибыль или убыток от продажи основных средств ».

Слово «имущество» было заменено в 1997 году на «личное имущество». исправить то, что Конгресс считал несправедливым обращением с подобными и связанные сделки.Это изменение отменило решение по делу Hort v. Commissioner (313 U.S. 28, 25 AFTR 1207 (1941)), в котором платежи за прекращение аренды, полученные арендодателями, рассматривались как обычный доход. Кроме того, потому что и продажа недвижимости, и прекращение аренды получить продажу или обмен, нет необходимости чтобы продавец утверждал, что эти события – один и тот же капитал сделка, как это было до 1997 г. (см. Gurvey v. U.S. , 57 AFTR2d 86-1062).

Следует отметить, что раздел 1234A не применяется к продаже право или обязанность. Например, если арендодатель продал договор аренды третьей стороне, выручка должна приносить обычный доход арендодатель. В противном случае продавец мог бы легко конвертировать обычный доход от аренды в прирост капитала просто за счет продажи контракта.

Когда владельцы владеют арендуемым имуществом в качестве торгового или коммерческого актива, прибыль или убытки от продажи недвижимости являются прибылью или убытки.Платежи, полученные при расторжении договоров аренды тогда выходит за рамки раздела 1234A, производящий раздел 1231 прибыли или убытки, поскольку связанное имущество не является капиталом актив, как определено в разделе 1221. Чистая прибыль по разделу 1231, конечно же, получают учет прироста капитала, в то время как чистые убытки по разделу 1231 обыкновенный (см. «Лучшее из обоих миров?» JofA , 9 марта, стр.64). Независимо от того, владеют ли владельцы недвижимостью как торговлю или как бизнес активов по сравнению с капитальными активами определяется тем, являются ли существенные услуги, выходящие за рамки основных задач управления недвижимостью, выполняются на от имени арендаторов.

СТОРОННИЕ ПОКУПАТЕЛИ
Если третье лицо вступит на место арендодателя арендодатель, платежи за недвижимость и сопутствующий договор аренды не получают отдельного лечения. Как отмечалось ранее, раздел 167 (c) (2) предусматривает, что если какое-либо имущество приобретается на условиях аренды, нет часть скорректированной базы распределяется на арендованное имущество. интерес. Вся скорректированная база используется для расчета амортизации. на имущество, сдаваемое в аренду. Лечение в соответствии с § 197 IRC, Амортизация деловой репутации и некоторых других нематериальных активов , составляет исключено разделом 167 (c) (2).Таким образом, скорректированная база собственности: возмещено за счет амортизации. Полученные арендные платежи будут обычными доход. Если только договор аренды был приобретен третьей стороной в сделка, за исключением самой собственности, раздел 197 (e) (5) (a) дисквалифицирует проценты по аренде из амортизации в соответствии с разделом 197.

СМОТРЕТЬ ВПЕРЕД
Так как налоговый режим для арендаторов, которые покупают недвижимость с обременительная аренда не урегулирована, CPA должны внимательно следить за любым IRS руководство. Кроме того, будущие судебные тяжбы вне Второго и Шестого цепи могут светиться.

Советы по практике
В период снижения стоимости недвижимости CPA обоих арендаторы и арендодатели должны быть внимательны к последствиям налогового планирования возможностей приобретения недвижимости.


Структурирование приобретения недвижимости в виде двух договоров, один для стоимость аренды и стоимость имущества, можно обойти налог Возражение суда против вычета в год приобретения.Однако IRS может противостоять доктрине пошаговых транзакций.

CPA с клиентами шестого контура (Мичиган, Огайо, Кентукки и Теннесси) может найти какой-нибудь судебный прецедент в поддержку вычет части покупной цены арендатора, приходящейся на обременительная аренда. Однако из-за фабрики Millinery Center Дело , налогоплательщики второго округа (Нью-Йорк, Коннектикут и Вермонт) может оказаться в более слабом положении, чтобы сделать такой вывод. CPA могут захотеть оценить органы власти и принять решение, требовать ли существенные полномочия для вычета позиции или капитализации затрат.

ИСПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Когда арендатор прекращает аренду, приобретая сданного в аренду имущества, IRS требует капитализации всего цена покупки. Однако некоторые суды допускают превышение цена сверх справедливой рыночной стоимости, которая будет вычтена из стоимости покупки из обременительной аренды.

Согласно § 1234A IRC арендодатели, получающие платеж от Арендатор, приобретающий арендованное имущество, осознает прирост капитала или убыток на всю сделку, если недвижимость квалифицируется как основной актив.

Однако это лечение не будет применяться , когда Арендодатель продает договор аренды третьему лицу. В этом случае продавец признает обычный доход из выручки от продажи.

Третье лицо, которое приобретает собственность в соответствии с договор аренды должен отражать всю скорректированную базу для налоговых целей и возместить его амортизацией. Полученные арендные платежи будут являться обычным доходом.

Ларри Мейплз , администратор баз данных, профессор бухгалтерского учета в Теннесси Государственный университет в Нэшвилле, штат Теннеси. Марк Тернер , бухгалтер, администратор базы данных, CMA, доцент кафедры бухгалтерского учета Университета г. Сент-Томас, Хьюстон. Бет Ховард , доктор философии, ассистент профессор бухгалтерского учета Технического университета Теннесси, Куквилль, Теннеси. Их адреса электронной почты, соответственно, [email protected], [email protected] и [email protected]

РЕСУРСЫ AICPA

JofA статей
«Лучшее из обоих миров?» 09 марта, стр. 64

«Налог Вопросы: ABC Не так Просто », Янв.09, стр. 70

«Налог Вопросы: Аренда Выкупная часть выкупленной франшизы », 08 декабря, стр. 94

«Налог Вопросы: Затраты на прекращение аренды », 01 апреля, стр. 72

Налоговый консультант и налоговая секция
Tax Adviser доступен по сниженной цене подписки для члены налоговой секции, которая предоставляет инструменты, технологии и равноправное взаимодействие CPAs с налоговой практикой. Более 23 000 CPA Члены налоговой секции.Секция информирует членов о налогах. законодательные и нормативные изменения. Посетите налоговый центр по адресу www.aicpa.org/TAX. Электрический ток выпуск The Tax Adviser доступен по адресу www.aicpa.org/pubs/taxadv.

Советы по доходам от арендной недвижимости, вычетам и ведению отчетности

Если вы владеете арендуемой недвижимостью, вы должны знать о своих федеральных налоговых обязательствах. Весь доход от аренды должен указываться в вашей налоговой декларации, и, как правило, соответствующие расходы могут быть вычтены из вашего дохода от аренды.

Если вы платите налог на кассовой основе, вы указываете доход от аренды в своей налоговой декларации за год, когда вы его получили, независимо от того, когда он был получен. Как налогоплательщик, использующий кассовый метод, вы обычно вычитаете свои расходы на аренду в том году, в котором вы их оплачиваете. Если вы используете метод начисления, вы обычно указываете доход, когда вы его зарабатываете, а не когда вы его получаете, и вычитаете свои расходы тогда, когда вы их понесете, а не когда вы их оплачиваете. Большинство людей используют кассовый метод учета.

Ниже приведены несколько советов о налоговой отчетности, требованиях к ведению документации и информация о вычетах за арендуемую недвижимость, которые помогут вам избежать ошибок.

Что считается доходом от аренды?

Обычно вы должны включать в свой валовой доход все суммы, которые вы получаете в качестве арендной платы. Доход от аренды – это любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью. Вы должны сообщать о доходе от аренды по всей своей собственности.

Помимо сумм, которые вы получаете в качестве обычных арендных платежей, существуют другие суммы, которые могут быть арендным доходом и должны быть указаны в вашей налоговой декларации.

Авансовая арендная плата – это любая сумма, которую вы получаете до периода, на который она покрывает.Включите авансовую арендную плату в свой доход от аренды в год, когда вы ее получаете, независимо от охваченного периода или метода учета, который вы используете. Например, вы подписываете договор аренды на 10 лет для сдачи в аренду своей собственности. В первый год вы получаете 5000 долларов в качестве арендной платы за первый год и 5000 долларов в качестве арендной платы за последний год аренды. В первый год вы должны включить в свой доход 10 000 долларов.

Залог, использованный в качестве окончательного платежа за аренду, считается авансом. Включите его в свой доход, когда вы его получите.Не включайте гарантийный депозит в свой доход при его получении, если вы планируете вернуть его своему арендатору в конце срока аренды. Но если вы сохраняете часть или весь гарантийный депозит в течение любого года, потому что ваш арендатор не выполняет условия аренды, включите сумму, которую вы удерживаете, в свой доход за этот год.

Оплата за отмену аренды происходит, если ваш арендатор платит вам за отмену аренды. Сумма, которую вы получаете, – это арендная плата. Включите выплату в свой доход в том году, в котором вы ее получили, независимо от используемого вами метода бухгалтерского учета.

Расходы, оплачиваемые арендатором, возникают, если арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов. Вы должны включить их в свой доход от аренды. Вы можете вычесть расходы, если они являются вычитаемыми расходами на аренду. Например, ваш арендатор оплачивает счет за воду и канализацию вашей арендуемой собственности и вычитает ее из обычной арендной платы. По условиям аренды ваш арендатор не обязан оплачивать этот счет. Включите счет за коммунальные услуги, оплаченный арендатором, и любую сумму, полученную в качестве арендной платы, в свой доход от аренды.

Полученное имущество или услуги вместо денег, как арендная плата, должны быть включены как справедливая рыночная стоимость собственности или услуг в ваш доход от аренды. Например, ваш арендатор – маляр и предлагает покрасить арендуемую недвижимость вместо оплаты аренды за два месяца. Если вы принимаете предложение, включите в свой доход от аренды сумму, которую арендатор заплатил бы за двухмесячную арендную плату.

Аренда с правом выкупа возникает, если договор аренды дает вашему арендатору право купить вашу арендуемую недвижимость.Выплаты, которые вы получаете по соглашению, обычно представляют собой доход от аренды.

Если вы владеете частью доли в арендуемой собственности, вы должны указать свою часть арендного дохода от этой собственности.

Какие вычеты я могу брать как владелец арендуемой собственности?

Если вы получаете доход от аренды жилого помещения, существуют определенные расходы на аренду, которые вы можете вычесть в своей налоговой декларации. Эти расходы могут включать проценты по ипотеке, налог на имущество, операционные расходы, амортизацию и ремонт.

Вы можете вычесть обычные и необходимые расходы по управлению, сохранению и содержанию арендуемой собственности. Обычные расходы – это те, которые являются обычными и общепринятыми в бизнесе. Необходимые расходы – это те, которые считаются необходимыми, такие как проценты, налоги, реклама, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование.

Вы можете вычесть затраты на определенные материалы, расходные материалы, ремонт и техническое обслуживание, которые вы производите для своей арендуемой собственности, чтобы поддерживать ее в хорошем рабочем состоянии.

Вы можете вычесть расходы, оплаченные арендатором, если они являются вычетом расходов на аренду. Когда вы включаете справедливую рыночную стоимость собственности или услуг в свой доход от аренды, вы можете вычесть ту же сумму как расходы на аренду.

Вы не можете вычесть стоимость улучшений. Арендуемая собственность улучшается только в том случае, если уплаченные суммы предназначены для улучшения, восстановления или адаптации к новому или иному использованию. См. Правила в отношении материальной собственности – часто задаваемые вопросы для получения дополнительной информации об улучшениях. Стоимость улучшений возмещается за счет амортизации.

Вы можете восстановить некоторые или все свои улучшения, используя форму 4562 для отчета об амортизации, начиная с года, когда ваша арендуемая недвижимость впервые вводится в эксплуатацию, и начиная с любого года, когда вы вносите улучшения или добавляете мебель. Только процент этих расходов подлежит вычету в год, в котором они были понесены.

Как мне сообщить о доходах и расходах от аренды?

Если вы арендуете недвижимость, такую ​​как здания, комнаты или квартиры, вы обычно указываете свои арендные доходы и расходы в форме 1040 или 1040-SR, Приложение E, Часть I.Укажите свои общие доходы, расходы и амортизацию для каждой арендуемой собственности в соответствующей строке Приложения E. См. Инструкции к форме 4562, чтобы определить сумму амортизации, которую нужно ввести в строку 18.

Если у вас более трех объектов недвижимости для сдачи в аренду, заполните и приложите столько Приложений E, сколько необходимо для перечисления объектов недвижимости. Заполните строки 1 и 2 для каждой собственности, включая почтовые адреса каждой собственности. Однако заполните столбец «Итоги» только в одном приложении E. Цифры в столбце «Итоги» в этом приложении E должны быть объединенными итогами всех таблиц E.

Если ваши арендные расходы превышают арендный доход, ваши потери могут быть ограничены. Сумма убытков, которую вы можете вычесть, может быть ограничена правилами потери пассивной активности и правилами риска. См. Форму 8582, «Ограничения пассивной деятельности» и форму 6198, «Ограничения риска», чтобы определить, ограничен ли ваш убыток.

Если у вас есть какое-либо личное пользование жилым помещением, которое вы снимаете (включая загородный дом или резиденцию, в которой вы снимаете комнату), ваши расходы на аренду и убытки могут быть ограничены.См. Публикацию 527, Жилая недвижимость в аренду, для получения дополнительной информации.

Какие записи мне следует вести?

Хорошие записи помогут вам следить за продвижением вашей арендуемой собственности, готовить финансовую отчетность, определять источник поступлений, отслеживать расходы, вычитаемые из налогооблагаемой базы, готовить налоговые декларации и вспомогательные элементы, указанные в налоговых декларациях.

Ведите хороший учет вашей арендной деятельности, включая доход от аренды и расходы на аренду.Вы должны иметь возможность задокументировать эту информацию, если ваш отчет выбран для аудита. Если вы прошли аудит и не можете предоставить доказательства в поддержку статей, указанных в ваших налоговых декларациях, вы можете подвергнуться дополнительным налогам и штрафам.

У вас должна быть возможность обосновать определенные элементы расходов для их вычета. Как правило, вы должны иметь документальные доказательства, такие как квитанции, аннулированные чеки или счета, чтобы подтвердить свои расходы. Следите за всеми дорожными расходами, которые вы понесете на ремонт арендуемой недвижимости.Чтобы вычесть командировочные расходы, вы должны вести записи в соответствии с правилами, изложенными в главе 5 Публикации 463 «Путевые расходы, развлечения, подарки и автомобильные расходы».

Для подготовки налоговой декларации вам необходимы хорошие записи. Эти записи должны подтверждать доходы и расходы, о которых вы сообщаете. Как правило, это те же записи, которые вы используете для отслеживания операций с недвижимостью и подготовки финансовой отчетности.

Бухгалтерский учет и налогообложение при лизинге оборудования

Как лизинг оборудования соответствует принципам налогообложения и бухгалтерского учета? Давайте разберемся.

Когда дело доходит до приобретения оборудования, лизинг может стать невероятно полезным бизнес-инструментом для компаний любого размера.

Ключевым преимуществом лизинга оборудования является гибкость, которую он дает: если вы хотите сдавать оборудование в аренду, но при этом требовать удержания по статье 179 или использовать другие налоговые преимущества «владения», то для вас есть договор аренды. И наоборот, если вы хотите, чтобы оборудование не входило в ваш баланс и расходовали платежи, для вас тоже есть договор аренды.

1. «Бухгалтерский учет» с использованием общепринятых принципов бухгалтерского учета (GAAP), которые обнародованы Советом по стандартам финансового учета (FASB). «Бухгалтерский учет» предоставляет владельцам бизнеса и другим заинтересованным сторонам (например, кредиторам) точные и соответствующие финансовые данные, чтобы понять, насколько хорошо бизнес на самом деле работает.

2. «Налоговый учет» с использованием Налогового кодекса (IRC), который публикуется Налоговой службой (IRS). «Налоговый учет» предоставляет IRS и другим налоговым органам (например, штату) информацию о налогооблагаемом доходе и вычитаемых расходах для определения суммы налога, взимаемого с бизнеса.

Итак, теперь, когда мы знаем, что существует два типа бухгалтерского учета, давайте посмотрим, как каждый из них рассматривает лизинг, начиная с наших друзей из IRS:

Как IRS (налоговый учет) рассматривает лизинг?

Правила IRS в отношении аренды довольно просты: они считают, что все договоры аренды подпадают под один из двух типов: настоящая налоговая аренда (или «Настоящая аренда») и неналоговая аренда .

В чем разница между реальной арендой и неналоговой арендой ?

По договору True Lease арендодатель (организация, получающая арендные платежи) является владельцем оборудования и получает налоговые льготы, связанные с правом собственности, включая амортизационные отчисления и налоговые льготы.

По неналоговой аренде арендатор (организация, использующая оборудование и производящая арендные платежи) получает налоговые льготы, связанные с правом собственности, включая требование о вычетах амортизации и процентных расходов (но не самой арендной платы). -Налоговая аренда позволяет воспользоваться статьей 179, что является очень привлекательным преимуществом.

Как IRS определяет разницу между действительной и неналоговой арендой?

Аренда НЕ считается истинной арендой IRS, если выполняется ЛЮБОЕ из следующих условий:

  • Любая часть арендной платы применяется к позиции собственного капитала в арендованном активе.

  • По умолчанию арендатор приобретает право собственности на оборудование после уплаты определенной суммы «арендных платежей», которые он или она вносит.

  • В течение короткого периода времени оборудование используется, общая сумма, которую платит арендатор, составляет чрезвычайно большую долю от общей суммы, необходимой для прямой покупки оборудования.

  • Согласованные платежи превышают текущую справедливую стоимость аренды.

  • В то время, когда может быть исполнен любой опцион на покупку, право собственности на оборудование может быть приобретено по очень низкой цене опциона на покупку по сравнению с фактической стоимостью оборудования.

  • Любая часть арендных платежей специально обозначена как проценты (или их эквивалент).

Как бухгалтерский учет / GAAP рассматривают лизинг?

В соответствии с правилами Совета по стандартам финансового учета (FASB), для целей финансовой отчетности договоры аренды с бухгалтерским учетом / GAAP классифицируются как операционная аренда или капитальная аренда .

В чем разница между операционной и капитальной арендой?

Операционная аренда обычно рассматривается как аренда.Арендованное оборудование не отображается ни как обязательство, ни как актив в балансе арендатора (компании, производящей арендные платежи), и арендатор не может воспользоваться амортизацией и т.п. Важно отметить, что иногда термин «FMV Аренда» (Аренда по справедливой рыночной стоимости) может использоваться как синоним операционной аренды.

A Капитальная аренда рассматривается как покупка для целей налогообложения и амортизации. Арендованное оборудование отображается как актив и / или обязательство в балансе арендатора, и могут быть реализованы налоговые льготы, связанные с правом собственности, включая вычеты по Разделу 179.

Как FASB определяет разницу между операционной и капитальной арендой?

Аренда НЕ считается операционной арендой FASB, если ЛЮБОЕ из следующего верны:

  • Право собственности на арендованное оборудование автоматически переходит к арендатору до или в конце срока аренды.

  • Договор аренды предусматривает возможность выкупа оборудования по выгодной цене.

  • Срок аренды равен (или превышает) 75% ожидаемого экономического срока службы арендованного оборудования.

  • Приведенная стоимость минимальных арендных платежей – на начало срока аренды – равна или превышает 90% первоначальной справедливой рыночной стоимости оборудования.

Теперь, когда мы объяснили, как принципы бухгалтерского учета рассматривают лизинг оборудования по-разному, давайте ответим на несколько общих вопросов:

Является ли настоящая аренда и операционная аренда одним и тем же?

Обычно, но не всегда. Настоящая аренда (термин IRS) не всегда квалифицируется как операционная аренда (учетный термин), но операционная аренда всегда квалифицирует как настоящую аренду.

Какие налоговые льготы дает лизинг?

Большинство малых предприятий хотят минимизировать налоги на прибыль – поэтому малые предприятия обычно сосредотачиваются на налоговых вопросах при рассмотрении аренды, используя неналоговую аренду / капитальную аренду

Основное преимущество этого типа аренды связано с разделом 179 Это означает, что обычно можно списать полную стоимость оборудования в год его покупки и ввода в эксплуатацию. Соглашение об аренде также предусматривает выгодную покупку в конце срока, что позволяет бизнесу владеть оборудованием после истечения срока аренды (и получать от этого выгоды, либо продолжая его использовать, либо, возможно, даже продавая.)

Каковы преимущества лизинга для баланса?

Большинство крупных предприятий больше озабочены балансовыми отчетами и отчетами о прибылях и убытках и, как правило, будут искать Истинная аренда / операционная аренда .

Основным преимуществом здесь является то, что это позволяет компании избежать включения оборудования в список активов и дает большую гибкость в согласовании сроков затрат с выгодой. Это также позволяет сохранять платежи за оборудование в качестве операционных расходов (которые часто не требуют одобрения совета директоров), а не капитальных затрат (что часто бывает необходимо.)

Как правильно структурировать аренду оборудования :

Если вы добавляете оборудование и нуждаетесь в структуре аренды, которая подходит для вашего бизнеса, у нас есть несколько вариантов для вас. Вот различные типы аренды, которые предлагает Crest Capital (примечание: мы предлагаем аренду, которая удовлетворяет обоим типам принципов бухгалтерского учета – если вам нужна аренда для уплаты налогов и льгот по Разделу 179, у нас есть несколько хороших вариантов. Если вам нужно оборудование за пределами баланса , мы также предлагаем операционную аренду.)

Здесь вы можете быстро и легко проверить свое право на участие. Это займет две минуты и даст вам представление о том, имеете ли вы право на аренду оборудования.

26 CFR § 1.167 (a) -4 – Арендованное имущество. | CFR | Закон США

(а) В целом. Капитальные затраты, понесенные арендатором или арендодателем для возведения здания или других постоянных улучшений арендованного имущества, возмещаются арендатором или арендодателем в соответствии с положениями Налогового кодекса (Кодекса), применимыми к возмещению затрат на строительство или улучшения, если они подлежат износу или амортизации, независимо от срока аренды. Например, если здание или улучшение является имуществом, к которому применяется раздел 168, арендатор или арендодатель определяет вычет амортизации для здания или улучшения в соответствии с разделом 168. См. Раздел 168 (i) (8) (A). Если улучшение является имуществом, к которому применяется раздел 167 или 197, арендатор или арендодатель определяет амортизационные отчисления для улучшения в соответствии с разделом 167 или разделом 197, в зависимости от обстоятельств.

(b) Дата вступления в силу / начала применения –

(1) В целом.За исключением случаев, предусмотренных в пунктах (b) (2) или (b) (3) настоящего раздела, этот раздел применяется к налоговым годам, начинающимся 1 января 2014 г. или позднее.

(2) Применение данного раздела к улучшениям арендованного имущества, введенным в эксплуатацию после 31 декабря 1986 г., в налоговые годы, начинающиеся до 1 января 2014 г. Для улучшений арендованного имущества, введенных в эксплуатацию после 31 декабря 1986 г., в налоговые годы, начинающиеся до 1 января, 2014 г. , налогоплательщик может –

(i) Применять положения этого раздела; или

(ii) Амортизировать любое улучшение арендованного имущества, к которому применяется раздел 168 в соответствии с положениями раздела 168, и амортизировать или амортизировать любое улучшение арендованного имущества, к которому раздел 168 не применяется в соответствии с положениями Кодекса, которые применимы к возмещению затрат на это улучшение арендованного имущества , вне зависимости от срока аренды.

(3) Применение данного раздела к улучшениям арендованного имущества, введенным в эксплуатацию до 1 января 1987 года. Раздел 1.167 (a) -4, содержащийся в 26 CFR, часть 1, редакция, пересмотренная с 1 апреля 2011 года, применяется к улучшениям арендованного имущества, введенным в эксплуатацию. до 1 января 1987 г.

(4) Изменение метода бухгалтерского учета. За исключением случаев, предусмотренных в § 1.446-1 (e) (2) (ii) (d) (3) (i), изменение в соответствии с этим разделом для амортизируемых активов, введенных в эксплуатацию в налоговом году, заканчивающемся 30 декабря или позднее. , 2003, представляет собой изменение метода бухгалтерского учета, к которому применяются положения раздела 446 (e) и правила в соответствии с разделом 446 (e).За исключением случаев, предусмотренных в § 1.446-1 (e) (2) (ii) (d) (3) (i), налогоплательщик также может рассматривать изменение в соответствии с этим разделом для амортизируемых активов, введенных в эксплуатацию в налоговом году, заканчивающемся до 30 декабря 2003 г. в качестве изменения в методе бухгалтерского учета, к которому применяются положения раздела 446 (e) и правила в соответствии с разделом 446 (e).

Налоговый режим улучшений арендатора: кто должен их производить – арендодатель или арендатор? | Наши идеи

То, платят ли арендодатели или арендаторы за улучшения арендатора, влияет на согласованные арендные ставки и имеет значительные налоговые последствия.Вот варианты, которые вам следует рассмотреть.

Чтобы сдать свои здания в аренду, риэлторские компании улучшают эти здания – либо занимаясь модификациями самостоятельно, либо разрешая арендаторам улучшать арендованное пространство. Но кто платит за эти улучшения арендатора – и кому они принадлежат – не только влияет на договорные ставки аренды, но также может иметь значительные налоговые последствия для обеих сторон.

Что такое улучшения арендованного имущества и как они обрабатываются?

Улучшения арендатора или арендованного имущества относятся к улучшениям, внесенным в собственность, принадлежащую арендодателю, для привлечения арендаторов и предоставления им возможности сдавать в аренду помещения, подходящие для использования по назначению.Возможности строительства и оплаты улучшений арендованного имущества и налоговые последствия для них различаются. Улучшения могут производиться под наблюдением домовладельца или арендатора, оплачиваются арендодателем или арендатором и принадлежат любой из сторон.

Эти факты, а также соответствие аренды требованиям, чтобы считаться краткосрочной арендой торговых площадей согласно разделу 110 IRC, будут определять порядок налогообложения этих улучшений арендатора.

Последствия для налога на прибыль строительства и оплаты улучшений арендованного имущества различны, и правильное структурирование этих арендных операций может привести к значительной экономии налогов.

Нежилое недвижимое имущество амортизируется линейным методом в течение 39 лет. Однако усовершенствования арендатора, введенные в эксплуатацию 1 января 2018 г. или после этой даты, которые соответствуют определенным требованиям, классифицируются как «свойство квалифицированного улучшения» (QIP). Когда закон CARES был подписан в марте 2020 года, он обеспечил ретроактивное исправление ошибки Закона о сокращении налогов и занятости, связанной с QIP. В результате, согласно действующему законодательству, собственности, отвечающей критериям улучшения, дается 15-летний срок службы, и на нее распространяется бонусная амортизация.

Кроме того, если эти улучшения соответствуют требованиям к «квалифицированной недвижимости» в соответствии с Разделом 179 IRC и выполнены другие требования Раздела 179, они могут быть немедленно отнесены на расходы.

Кто должен производить улучшения – арендодатель или арендатор?

Налоговые соображения в отношении улучшений арендованного имущества в первую очередь сосредоточены на том, какая сторона оплачивает улучшения и какая сторона сохраняет за собой право собственности на них. Как правило, сторона, которая платит за улучшения и владеет ими, может брать амортизационные отчисления.Но определение права собственности не всегда очевидно и зависит от таких факторов, как то, кто сохраняет преимущества и бремя владения, а не только от того, кто имеет законное право на улучшения.

Следовательно, стороны аренды должны рассмотреть возможность включения в договор аренды положения, чтобы документально подтвердить свое намерение в отношении того, кто сохраняет право собственности на улучшения в течение срока аренды. Возможны следующие варианты:

  • Когда домовладельцы строят и оплачивают улучшения, они владеют этими улучшениями и амортизируют их, и это не имеет налоговых последствий для арендатора.Часто это самое простое решение, когда улучшения могут быть использованы будущими арендаторами после того, как текущий арендатор освободит арендованное пространство.
  • Многие улучшения арендованного имущества зависят от арендатора и будут проданы или прекращены, когда арендатор прекратит аренду. В подобных случаях домовладельцы имеют право вычесть оставшуюся налоговую базу капитализированных улучшений арендованного имущества, произведенных для конкретного арендатора после прекращения аренды, если такие улучшения безвозвратно выбытываются или заброшены и не будут использоваться последующим арендатором.
  • Если домовладелец строит улучшения и владеет ими и получает возмещение от арендатора в качестве замены арендной платы по договору аренды, то арендодатель должен признать доход от аренды на сумму возмещения и амортизировать улучшения как свои собственные активы. Арендатор может амортизировать денежный платеж арендодателю в течение срока аренды, потому что он заменяет арендную плату, причитающуюся по договору аренды. Тот же результат происходит, если арендатор производит и оплачивает улучшения, если они рассматриваются в соответствии с соглашением об аренде как замена арендной платы.Но, как правило, это плохая налоговая ситуация для арендодателя, поскольку доход от аренды признается немедленно, а амортизация улучшений распределяется на многие годы.
  • И наоборот, если арендатор производит и владеет улучшениями, которые он будет использовать, арендодатель не возмещает им расходы, а договор аренды и другие доказательства не показывают, что стороны намеревались использовать это в качестве замены арендной платы, то арендодатель не имеет налогооблагаемого дохода. Арендатор рассматривается как владелец этих улучшений и может амортизировать их.После прекращения аренды арендатор может потребовать возмещения убытков от оставления в отношении оставшейся налоговой базы этих улучшений, если они остались позади после того, как арендатор освободил помещение.
  • Если домовладелец предоставляет арендатору денежное пособие для строительства улучшений, которые он будет владеть и использовать, этот денежный платеж будет составлять немедленно налогооблагаемый доход для арендатора. В той мере, в какой арендатор использует эту скидку на улучшение для строительства своих улучшений в арендуемой площади, арендатор может амортизировать эти активы.Денежный резерв на улучшения арендатора будет рассматриваться как стоимость приобретения по аренде для арендодателя, который будет амортизировать эту стоимость вместе с другими расходами по аренде в течение срока действия аренды.
  • Законодательно исключение из правил, обсуждаемых непосредственно выше, в отношении денежных выплат или уменьшения арендной платы, полученной арендатором, если это соглашение об аренде соответствует положениям, которые рассматриваются как краткосрочная аренда (15 лет или меньше) розничной торговли согласно разделу 110 IRC. космос.Если требования Раздела 110 соблюдены, арендатор не признает доход в той мере, в какой это пособие используется для строительства улучшений, поскольку эти улучшения будут возвращены арендодателю по окончании срока аренды. В этом случае для целей амортизации арендодатель должен рассматривать эти улучшения как нежилую недвижимость.