Амортизация лизингового имущества в налоговом учете лизингополучателя \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Амортизация лизингового имущества в налоговом учете лизингополучателя

Подборка наиболее важных документов по запросу Амортизация лизингового имущества в налоговом учете лизингополучателя (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Лизинг:
• Автомобиль в лизинг
• Амортизация автомобиля в лизинге
• Амортизация автомобиля в лизинге на балансе лизингодателя
• Амортизация лизингового автомобиля на балансе лизингополучателя
• Амортизация при лизинге
• Показать все →

Еще

• Лизинг:
• Автомобиль в лизинг
• Амортизация автомобиля в лизинге
• Амортизация автомобиля в лизинге на балансе лизингодателя
• Амортизация лизингового автомобиля на балансе лизингополучателя
• Амортизация при лизинге
• Показать все →

• Основные средства:
• 001 счет
• 011 счет
• 0504031 образец заполнения
• 0504104 образец заполнения
• 1 и 2 амортизационная группа налог на имущество
• Показать все →

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ
к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 256 “Амортизируемое имущество” главы 25 “Налог на прибыль организаций” НК РФ
(Юридическая компания “TAXOLOGY”)Лизингополучатель принял решение о консервации основного средства на срок свыше 3 месяцев. В свою очередь, налогоплательщик (лизингодатель) продолжал начислять амортизацию и применять повышающий коэффициент амортизации по предмету лизинга. Руководствуясь п. 3 ст. 256 НК РФ, суд поддержал вывод налогового органа о неправомерном учете амортизационных отчислений и признал доначисление налога на прибыль законным, поскольку учет основных средств осуществлялся налогоплательщиком и ему было известно о факте консервации имущества лизингополучателем. Суд отметил, что обязанность лизингополучателя по выплате лизинговых платежей в период консервации предмета лизинга не влияет на обязанность лизингодателя соблюдать положения п. 3 ст. 256 НК РФ.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ
к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

“Аренда (лизинг)”
(4-е издание, переработанное и дополненное)
(Семенихин В.В.)
(“ГроссМедиа”, “РОСБУХ”, 2020)Минфин России в Письме от 29.03.2013 N 03-03-06/1/10063 разъяснил, какой момент для лизингодателя является датой ввода предмета лизинга в эксплуатацию. В названном Письме указано, что момент ввода предмета лизинга в эксплуатацию для целей налогового учета лизингодателя может не соответствовать дате начала фактического использования предмета лизинга лизингополучателем. В случае если предмет лизинга подлежит амортизации в налоговом учете лизингодателя, то момент ввода предмета лизинга в эксплуатацию для целей налогообложения прибыли организаций определяется по дате передачи предмета лизинга лизингополучателю.

Нормативные акты

Амортизация лизингового имущества у лизингополучателя

Амортизация лизингового имущества на балансе лизингополучателя в бухгалтерском (БУ) и налоговом учете (НУ) отличается. Ниже вы узнаете о правилах учета объектов лизинга у лизингополучателя и объясним, как быстрее списать на расходы стоимость лизингового актива.

 Амортизация лизингового имущества в бухгалтерском учете

Лизинг — сделка с участием 3 сторон: лизингополучатель дает поручение лизингодателю приобрести для него определенное имущество у продавца. В свою очередь, лизингодатель предоставляет приобретенный актив лизингополучателю за плату на конкретный срок. В конце этого срока имущество или возвращается лизингодателю, или выкупается лизингополучателем. Этот момент отдельно оговаривается в договоре лизинга.

Нормативная база регулирования лизинговых сделок:

1. ст. 665–670 Гражданского кодекса России
2. закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О лизинге» — в части, не противоречащей более поздним НПА по учету
3. Указания об отражении в БУ операций по договору лизинга (далее — Указания), утвержденные приказом Минфина России от 17.02.1997 № 15.

В бухгалтерском учете первоначальная стоимость имущества формируется исходя из всех затрат, связанных с его приобретением, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (п. 8 ПБУ 6/01). Таким образом, лизингополучатель должен определить первоначальную стоимость лизингового имущества в размере общей суммы, подлежащей выплате по договору лизинга, за вычетом НДС (иных возмещаемых налогов).

Что касается затрат лизингополучателя на доведение имущества до состояния, пригодного к эксплуатации, то здесь есть две точки зрения о возможности их включения в первоначальную стоимость лизингового актива. Согласно первой точке зрения затраты лизингополучателя на доведение имущества до состояния, пригодного к эксплуатации, включаются в первоначальную стоимость лизингового имущества на основании п. 8 ПБУ 6/01, абз. 2 п. 8 Указаний.

Вторая точка зрения выражена в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 19.11.2010 по делу № А26-11541/2009. Арбитры посчитали, что затраты на монтажные, проектные, пусконаладочные работы, произведенные лизингополучателем в соответствии с договором, не увеличивают первоначальную стоимость предмета лизинга. Основанием для такого вывода послужило отсутствие в договоре лизинга компенсации этих затрат лизингодателю в случае расторжения договора и возврата предмета лизинга.

Читайте также статью: → Лизинг авто для ИП.

На порядок отражения в БУ амортизации лизингового имущества также есть две точки зрения.

Первая точка зрения основывается на Указаниях и Плане счетов (утвержден приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н). В случае, когда лизингополучатель учитывает лизинговое имущество у себя на балансе, начисление амортизации в БУ отражается по дебету счетов учета затрат и кредиту сч. 02 (п. 9 Указаний). А лизинговые платежи тогда бухгалтер отражает внутренними проводками по субсчетам сч. 76. Делается это для того, чтобы не задваивать в БУ расходы: если и лизинговые платежи, и амортизация будут учитываться проводкой по дебету счетов учета затрат, расходы будут задраиваться, что недопустимо.

Бухгалтерские проводки при амортизации объекта лизинга на балансе у лизингополучателя следующие:

Дебет	Кредит	Содержание операции
76 «Арендные обязательства»	76 «Задолженность по лизинговым платежам»	Начислен лизинговый платеж
20, 23, 25, 26, 44	02 «Амортизация лизингового имущества»	Начислена амортизация по лизинговому активу

Вторая точка зрения существенно отличается от первой и базируется на мнении, что лизинговый платеж лизингополучателя — это его расход, включающий в себя возмещение затрат лизингодателя на покупку и передачу имущества (п.

1 ст. 28 закона № 164-ФЗ). А вот амортизация актива — механизм постепенного включения его стоимости в расходы. Признать амортизацию затратами в БУ можно, только если амортизация возмещает стоимость основных средств (ОС) (п. 5 ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 33н). Так как лизингополучатель не возмещает у себя стоимость ОС, то он может признавать в расходах только лизинговые платежи. Если учитывать и лизинговые платежи в расходах, и амортизацию, получится задвоение бухгалтерских издержек. Поэтому начисление амортизации по лизинговому ОС, согласно второй точке зрения, надо оформлять следующими записями:

Дебет	Кредит	Содержание операции
20, 23, 25, 26, 44	76 «Расчеты за пользование лизинговым имуществом»	Начислен лизинговый платеж за месяц
76 «Стоимость предмета лизинга»	02 «Амортизация лизингового имущества»	Начислена амортизация по лизинговому имуществу в счет уменьшения долговых обязательств лизингополучателя перед лизингодателем

Однако, на наш взгляд, второй метод некорректен, так как в п. 17 ПБУ 6/01 четко перечислены случаи, когда стоимость ОС не погашается через амортизацию, и лизинг там не поименован. Кроме того, при втором случае наверняка возникнут вопросы и у лизингодателя, ведь суммы начисленной на Дт 76 амортизации, по сути, будут уменьшать причитающуюся лизингодателю по договору сумму платежа. Поэтому далее мы будем придерживаться первого способа начисления амортизации: на счета учета затрат, а лизинговые платежи учитывать внутренними проводками по сч. 76.

ВАЖНО! Какой бы способ начисления амортизации по лизинговому имуществу вы ни выбрали, его нужно закрепить отдельным положением в вашей учетной политике.

Амортизация лизингового имущества в налоговом учете

Первоначальная стоимость лизингового актива в НУ лизингополучателя формируется как сумма расходов лизингодателя на покупку актива, доставку, изготовление и доведение до состояния, пригодного к эксплуатации, за вычетом НДС (абз. 3 п. 1 ст. 257 НК РФ).

Амортизационная группа определяется по правилам ст. 258 НК РФ. Со следующего месяца после ввода актива в эксплуатацию начинайте учитывать амортизацию.

НУ амортизационных отчислений по лизинговому имуществу зависит от метода учета доходов и расходов. Если компания использует метод начисления, то она включает амортизацию в состав своих издержек. А лизинговый платеж учитывается в затратах за вычетом суммы амортизации (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Если будете списывать в расходы в НУ и амортизацию, и лизинговый платеж, налоговики правомерно возмутятся задвоением трат компании.

А вот кассовый метод учета поступлений и издержек предполагает амортизацию оплаченного имущества, принадлежащего налогоплательщику на праве собственности (подп. 2 п. 3 ст. 273 НК РФ). Поскольку лизингополучатель не является собственником лизингового актива и может стать им только на момент выкупа, амортизировать такой актив нельзя (письмо Минфина РФ от 15. 11.2006 № 03-03-04/1/761). А лизинговые платежи будут включаться в расходы лизингополучателя для целей налогообложения на дату их оплаты, а не начисления (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Читайте также статью: → Грузоперевозки на ИП.

Коэффициент ускоренной амортизации при лизинге

Одна из налоговых преференций для участников лизинговой сделки — возможность лизингополучателем использовать коэффициент ускоренной амортизации (абз. 3 п. 9 Указаний). Его разрешено применять и в БУ, и в НУ.

В налоговом учете ускоренную амортизацию может применить сторона лизингового договора, на балансе которой находится лизинговое имущество, при этом лизинговое имущество должно относиться к 4–10-й амортизационной группе.

И в бухгалтерском, и в налоговом учете коэффициент ускоренной амортизации не может быть более 3.

Если лизингополучатель имеет право сразу на несколько повышающих коэффициентов по объекту лизинга, то он должен выбрать только 1 и задокументировать свой выбор в учетной политике (п. 5 ст. 259.3 НК РФ, письмо Минфина РФ от 14.09.2012 № 03-03-06/1/481).

Если организация начисляет амортизацию в НУ нелинейным методом, то ОС с повышенным коэффициентом амортизации включаются для целей налогообложения в отдельные амортизационные группы (п. 13 ст. 258 Налогового кодекса России).

Подведем итог

Лизингополучатель амортизирует объект лизинга, учитываемый на его балансе, по правилам НК РФ, ПБУ 6/01, Методуказаний по учету ОС и Указаний по БУ операций лизинга. У лизингополучателя есть право на ускоренный коэффициент амортизации как в НУ, так и в БУ, но при соблюдении определенных условий.

Как рассчитать амортизацию сдаваемого в аренду имущества

Амортизация недвижимости является важным инструментом для владельцев сдаваемой в аренду недвижимости. Это позволяет вам вычесть из ваших налогов затраты на покупку и улучшение имущества в течение срока его полезного использования и, таким образом, снижает ваш налогооблагаемый доход в процессе.

Key Takeaways

• Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости используют амортизацию для вычета покупной цены и затрат на улучшение из ваших налоговых деклараций.
• Амортизация начинается, как только имущество введено в эксплуатацию или доступно для сдачи в аренду.
• По соглашению большая часть сдаваемой в аренду жилой недвижимости в США амортизируется по ставке 3,636% каждый год в течение 27,5 лет.
• Амортизировать можно только стоимость зданий; нельзя обесценивать землю.

Списание налогов

Инвестирование в сдаваемую в аренду недвижимость может оказаться разумным финансовым ходом. Во-первых, сдаваемая в аренду недвижимость может обеспечить стабильный источник дохода, в то время как вы накапливаете капитал в собственности, поскольку она (в идеале) дорожает с течением времени. Есть также несколько налоговых льгот. Вы часто можете вычесть свои расходы на аренду из любого дохода от аренды, тем самым снижая свои общие налоговые обязательства.

Большинство расходов на аренду имущества, включая ипотечное страхование, налоги на имущество, расходы на ремонт и техническое обслуживание, расходы на домашний офис, страхование, профессиональные услуги и командировочные расходы, связанные с управлением, подлежат вычету в том году, когда вы тратите деньги.

Амортизация недвижимости

Другой ключевой налоговый вычет, а именно амортизационная скидка, работает несколько иначе. Амортизация — это процесс, используемый для вычета затрат на покупку и улучшение сдаваемого в аренду имущества. Вместо того, чтобы делать один большой вычет в год, когда вы покупаете (или улучшаете) имущество, амортизация распределяет вычет на весь срок полезного использования имущества.

Служба внутренних доходов (IRS) имеет очень специфические правила в отношении амортизации, и если вы владеете арендуемой недвижимостью, важно понимать, как работает этот процесс.

Какое имущество подлежит амортизации?

Согласно IRS, вы можете амортизировать арендованное имущество, если оно отвечает всем этим требованиям:

• Вы являетесь владельцем имущества (вы считаетесь владельцем, даже если имущество находится в долгу).
• Вы используете недвижимость в своем бизнесе или в качестве деятельности, приносящей доход.
• Имущество имеет определенный срок полезного использования, то есть что-то, что изнашивается, приходит в негодность, изнашивается, устаревает или теряет свою ценность по естественным причинам.
• Ожидается, что недвижимость прослужит более одного года.

Даже если имущество соответствует всем вышеперечисленным требованиям, оно не может быть амортизировано, если вы ввели его в эксплуатацию и выбыли из него (или больше не используете его в коммерческих целях) в том же году.

Обратите внимание, что земля не считается амортизируемой, поскольку она никогда не «используется». здания.

Когда начинается амортизация?

Вы можете начать принимать амортизационные отчисления, как только вы вводите недвижимость в эксплуатацию или когда она готова и доступна для использования в качестве аренды.

Вот пример: вы покупаете сдаваемую в аренду недвижимость 15 мая. После нескольких месяцев работы над домом вы готовы сдавать его 15 июля, поэтому вы начинаете размещать рекламу в Интернете и в местных газетах. Вы находите арендатора, и аренда начинается 1 сентября. Поскольку недвижимость была введена в эксплуатацию, то есть готова к сдаче в аренду и заселению, 15 июля, вы начнете амортизировать дом в июле, а не в сентябре. когда вы начнете собирать арендную плату.

Вы можете продолжать амортизировать имущество до тех пор, пока не будет выполнено одно из следующих условий:

• Вы вычли всю стоимость или другую основу в собственности.
• Вы выводите имущество из эксплуатации, даже если вы не полностью возместили его стоимость или иное основание. Недвижимость выводится из эксплуатации, когда вы больше не используете ее в качестве приносящей доход собственности, или если вы продаете или обмениваете ее, переводите ее в личное пользование, отказываетесь от нее или если она уничтожена.

Вы можете продолжать требовать амортизационный вычет за имущество, которое временно «простаивает» или не используется. Например, если вы делаете ремонт после того, как один арендатор съезжает, вы можете продолжать амортизировать имущество, пока готовите его к следующему.

Как рассчитать амортизацию

Три фактора определяют сумму амортизации, которую вы можете вычесть каждый год: ваша база в собственности, период восстановления и используемый метод амортизации.

Любая сдаваемая в аренду жилая недвижимость, введенная в эксплуатацию после 19 лет.86 амортизируется с использованием модифицированной системы ускоренного возмещения затрат (MACRS), метода учета, который распределяет затраты (и амортизационные отчисления) на 27,5 лет. Это количество времени, которое IRS считает «сроком полезного использования» арендованного имущества.

Хотя при расчете амортизации всегда рекомендуется работать с квалифицированным налоговым бухгалтером, вот основные шаги:

1. Определить основу имущества. Основой имущества является его стоимость или сумма, которую вы заплатили (наличными, с помощью ипотечного кредита или каким-либо другим способом) для приобретения имущества. Некоторые сборы за расчеты и расходы на закрытие, включая судебные издержки, сборы за регистрацию, опросы, налоги на передачу, страхование правового титула и любые суммы, которые продавец должен, которые вы согласны выплатить (например, задолженность по налогам), включены в основу. Некоторые сборы за расчеты и затраты на закрытие не могут быть включены в вашу базу. К ним относятся премии по страхованию от пожара, арендная плата за аренду имущества до закрытия и сборы, связанные с получением или рефинансированием кредита, включая баллы, премии по ипотечному страхованию, расходы на кредитный отчет и сборы за оценку.
2. Раздельная стоимость земли и зданий. Поскольку вы можете амортизировать только стоимость здания, но не земли, вы должны определить стоимость каждого из них, чтобы амортизировать правильную сумму. Чтобы определить стоимость, вы можете использовать справедливую рыночную стоимость каждого из них на момент покупки недвижимости или вы можете основывать число на оценочной стоимости налога на недвижимость. Скажем, вы купили дом за 110 000 долларов. Самая последняя оценка налога на недвижимость оценивает недвижимость в 90 000 долларов, из которых 81 000 долларов приходится на дом и 9 долларов на недвижимость.000 за землю. Таким образом, вы можете выделить 90% (81 000 долларов США ÷ 90 000 долларов США) от покупной цены на дом и 10% (9 000 долларов США ÷ 90 000 долларов США) от покупной цены на землю.
3. Определите свою основу в доме. Теперь, когда вы знаете основу собственности (дом плюс земля) и стоимость дома, вы можете определить свою основу в доме. Используя приведенный выше пример, ваша база в доме — сумма, которая может быть обесценена, — составит 99 000 долларов (90% от 110 000 долларов). Ваша база на земле составит 11 000 долларов (10% от 110 000 долларов).
4. При необходимости определите скорректированную базу. Возможно, вам придется увеличивать или уменьшать базис для определенных событий, которые происходят между моментом покупки недвижимости и моментом, когда она будет готова к сдаче в аренду. Примеры увеличения базы включают стоимость любых дополнений или улучшений со сроком полезного использования не менее одного года, сделанных до того, как вы сдадите имущество в эксплуатацию, деньги, потраченные на восстановление поврежденного имущества, стоимость предоставления коммунальных услуг в отношении имущества и определенные судебные издержки. Уменьшение базы может происходить из страховых выплат, которые вы получаете в результате повреждения или кражи, убытков от несчастных случаев, не покрываемых страховкой, по которой вы взяли вычет, и денег, которые вы получаете для предоставления сервитута.

Какую систему использовать

Следующий шаг включает в себя определение того, какая из двух MACRS применяется: Общая система амортизации (GDS) или Альтернативная система амортизации (ADS). GDS применяется к большинству объектов, находящихся в эксплуатации, и, как правило, вы должны использовать его, если только вы не сделаете безоговорочный выбор в пользу ADS или закон не требует от вас использования ADS.

ADS обязателен, когда свойство:

• Имеет квалифицированное деловое использование 50% времени или менее
• Освобождается от налогов
• Финансируется освобожденными от налогов облигациями
• Используется преимущественно в сельском хозяйстве

Как правило, вы будете использовать GDS, если у вас нет такой причины для использования ADS. Опять же, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным налоговым бухгалтером, который поможет определить наиболее выгодный способ амортизации сдаваемой в аренду недвижимости.

Как только вы узнаете, какая система MACRS применяется, вы сможете определить период восстановления имущества. Срок окупаемости с использованием GDS составляет 27,5 лет для арендного жилья. Если вы используете ADS, период восстановления для того же типа имущества составляет 30 лет для имущества, введенного в эксплуатацию после 31 декабря 2017 г., или 40 лет, если оно было введено в эксплуатацию до этого.

Затем определите сумму, которую вы можете амортизировать каждый год. Поскольку большая часть сдаваемой в аренду жилой недвижимости использует GDS, мы сосредоточимся на этом расчете.

За каждый полный год, в течение которого имущество находится в эксплуатации, вы будете амортизировать равную сумму: 3,636% каждый год, пока вы продолжаете амортизировать имущество. Если имущество использовалось менее одного года (например, вы купили дом в мае и начали сдавать его в июле), вы будете амортизировать меньший процент в этом году, в зависимости от того, когда оно было введено в эксплуатацию. Согласно таблице GDS Residential Rental Property от IRS, это:

Январь	3,485%
Февраль	3,182%
март	2,879%
апрель	2,576%
Май	2,273%
июнь	1,970%
июль	1,667%
Август	1,364%
Сентябрь	1,061%
Октябрь	0,758%
ноябрь	0,455%
9 декабря0003	0,152%

Например, возьмем дом стоимостью 99 000 долларов, который был сдан в эксплуатацию 15 июля.

• За первый год вы обесценитесь на 1,667 %, или 1 650,33 доллара (99 000 долларов x 1,667 %).
• За каждый последующий год вы будете амортизировать по ставке 3,636%, или 3 599,64 доллара США, при условии, что арендная плата будет использоваться в течение всего года.

Обратите внимание, что эта цифра по сути эквивалентна взятию основы и делению на 27,5 периода восстановления: 9 долларов США.9000 ÷ 27,5 = 3600 долларов. Небольшая разница связана с первым годом частичного обслуживания.

Насколько амортизация снижает налоговые обязательства?

Если вы арендуете недвижимость, вы обычно указываете свои доходы от аренды и расходы по каждому объекту аренды в соответствующей строке Приложения E при подаче годовой налоговой декларации. Затем чистая прибыль или убыток заносится в форму 1040. Амортизация является одним из расходов, которые вы включите в Приложение E, поэтому сумма амортизации эффективно снижает ваши налоговые обязательства за год.

Например, если вы обесцениваете 3599,64 доллара и находитесь в налоговой категории 22%, вы сэкономите 791,92 доллара (3599,64 доллара x 0,22) в виде налогов в этом году.

Итог

Амортизация может быть ценным инструментом, если вы инвестируете в сдаваемую в аренду недвижимость, потому что она позволяет распределить стоимость покупки недвижимости на десятилетия, тем самым уменьшая ежегодный налоговый счет. Конечно, если вы амортизируете имущество, а затем продаете его по цене, превышающей ее амортизированную стоимость, вы должны будете заплатить налог на эту прибыль в виде налога на возврат амортизации.

Поскольку законы о налогах на арендное имущество сложны и периодически меняются, всегда рекомендуется работать с квалифицированным налоговым бухгалтером при создании, управлении и продаже вашего бизнеса по аренде недвижимости. Таким образом, вы можете быть уверены, что получите наиболее благоприятный налоговый режим и избежите каких-либо неожиданностей во время налогообложения.

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Источники статей

Investopedia требует, чтобы авторы использовали первоисточники для поддержки своей работы. К ним относятся официальные документы, правительственные данные, оригинальные отчеты и интервью с отраслевыми экспертами. Мы также при необходимости ссылаемся на оригинальные исследования других авторитетных издателей. Вы можете узнать больше о стандартах, которым мы следуем при создании точного и беспристрастного контента, в нашем редакционная политика.

1. Налоговая служба. «Советы по доходу от аренды недвижимости, вычетам и ведению учета».

2. Налоговая служба. «Публикация 946, Как амортизировать имущество».

3. Налоговая служба. «Публикация 551, Основа активов».

4. Налоговая служба. «Публикация 527, Сдаваемая в аренду жилая недвижимость», стр. 11.

Налоговые соображения при покупке и продаже имущества с обременительной арендой

Экономический спад, подобный нынешнему, может привести к фиксированной аренде обязательства стать обременительными и вызвать значительный негативный влияние на лизинг на многих рынках. Недвижимость и другой бизнес активы могли быть сданы в аренду в рамках операции продажи с обратной арендой, или арендатор может просто желать использования, но не права собственности на актив. Некоторые договоры аренды могут предусматривать выгодные условия для арендатора в в первые годы, но условия намеренно становятся непривлекательными в более поздние годы чтобы арендаторы в конечном итоге приобрели недвижимость.

Когда аренда становится обременительной (обязательство превышает льготы), налогоплательщик может попытаться прекратить его действие. Если арендатор платит плата за отмену, налоговое законодательство обычно допускает вычет, потому что нет создается будущая выгода. В качестве альтернативы отмене арендатор может выкупить имущество у арендодателя. Недавний судебный процесс демонстрирует, что налоговый режим такой покупки у арендатора неурегулирован, хотя налоговые последствия прекращения аренды от точка зрения арендодателя более предсказуема.

АРЕНДАТОР ПЛАТЕЖИ
IRS может разрешить арендатору вычитать платежи по расторжению аренды если они каким-либо образом не интегрированы с приобретением другого право собственности. В Письме-постановлении 9607016, выпущенном в 1996 году, Налоговое управление США заявило: Плата за прекращение аренды не может быть вычтена в год оплаты где это было частью общего плана по приобретению и перемещению в другой сайт. IRS постановила, что право арендатора на расторжение при условии приобретения нового участка и начала строительства. IRS отметил, что в предыдущем деле и постановлении выплаты при увольнении были франшизы, когда они были выплачены для устранения расходов или облегчения налогоплательщика от невыгодного контракта и таких ситуаций не было объединены с приобретением другого права собственности.

Когда арендатор прекращает договор аренды путем покупки арендованного имущества, приобретение права собственности явно интегрировано с арендой прекращение. Неудивительно, что IRS также потребует Капитализация в данной ситуации. Его обоснование заключается в том, что IRC § 167(c)(2) запрещает распределение части стоимости на арендный процент. Налоговый суд соглашается, но районный суд недавно разрешил арендатору вычесть часть покупной цены отнесены к обременительной аренде. В каких случаях арендатор может обоснованно исходить из того, что сумма, уплаченная за имущество в превышение его стоимости является вычитаемым платежом при прекращении аренды?

Налоговый суд в Union Carbide Foreign Sales Corp. (115 TC 423 (2000)) рассматривается ситуация, когда арендатор судна возможность заплатить 135 миллионов долларов, чтобы расторгнуть обременительную аренду или купить корабль почти за 108 миллионов долларов. Справедливая рыночная стоимость судна без стоимость аренды составила менее 14 миллионов долларов. Налогоплательщик воспользовался опцион на покупку и вычла почти 94 миллиона долларов (108 миллионов долларов — 14 миллионов долларов). млн) в качестве расхода при прекращении аренды. Налоговый суд не разрешил вычет, в результате чего налогоплательщику пришлось взыскать всего 108 миллионов долларов за оставшийся срок службы корабля.

Налоговое управление США не оспаривало утверждение налогоплательщика о том, что аренда была обременительный. Вместо этого он утверждал, что формулировка закона в разделе 167(c)(2) запрещает вычет части покупной цены в связи с обременительной арендой. Это положение не допускает никаких основания для выделения арендованного имущества, если «имущество приобретается на условиях аренды». Закон не содержит определения «предмет аренды». но IRS и Налоговый суд интерпретируют эту фразу как подлежащую аренду перед приобретением. Налогоплательщик безуспешно утверждал, что закон относится только к текущим договорам аренды, и это потому, что его приобретение судна закончилось арендой, налогоплательщик имел право вычет.

Однако есть прецедент для вычета в Шестом округе. В Cleveland Allerton Hotel (36 AFTR 862 (6-й округ 1948)), a арендатор платит чрезмерную арендную плату в размере около 15 000 долларов в год и с 80 лет, оставшихся в аренде, договорились о приобретении имущества на сумму, превышающую справедливую рыночную стоимость на 241 250 долларов США. Шестой округ отменил решение налогового суда и разрешил вычет, в то время как упрекая IRS за возвышение формы над содержанием в требовании налогоплательщику капитализировать актив по более чем двойной его справедливой рыночной стоимости.

В случаях, указанных в настоящей статье, сумма, уплаченная за прекращение аренда и покупка имущества намного превышают справедливую стоимость имущества рыночная стоимость. Тем не менее, нет четкой линии, чтобы определить, когда аренда становится обременительной или обременительной.

НАПИТОК ABC
Окружной суд США Западного округа штата Мичиган недавно подписался на Cleveland Allerton и разрешил бизнес вычет части покупной цены, относящейся к чрезмерная аренда арендатора ( ABC Beverage Corp. против США , 102 AFTR2d 2008-5905, 27.08.08; см. также «Налоговые Вопросы: доля выкупа при аренде в отношении покупки, подлежащая вычету», JofA , декабрь 08, стр. 94). Дочерняя компания ABC приобрела аренда с оговоркой об эскалаторе арендной платы и возможностью покупки. 6,25 доллара миллионная разница между согласованной минимальной ценой в 9 миллионов долларов и рыночная стоимость имущества была разрешена в качестве коммерческого вычета районный суд.

IRS снова утверждал, что вычет не допускается, потому что раздел 167(c)(2) запрещает распределение части покупки цена арендного процента. Но суд, решения которого подлежит обжалованию в Шестом округе, сказал фразу «при условии аренды» в разделе 167(c)(2) применяется к стороннему покупателю, который вступает в отказ в продолжающейся аренде, но не арендатору, чья покупка заканчивается аренда.

Районный суд также пошел на некоторые меры, чтобы противостоять IRS утверждение, что прецедент Cleveland Allerton был аннулировано Верховным судом в деле Millinery Center Building Corp. (350 США 456, 49 AFTR 171 (1956)). В таком случае Верховный Суд подтвердил решение второго округа, отказав налогоплательщику в вычете. В ABC , IRS утверждала, что Millinery Center создан принцип, что стоимость выкупа обременительной аренды через покупка недвижимости не подлежит вычету. Но районный суд в азбука сказал, что вычет в Millinery Center не был запрещен из-за раздела 167(c)(2), но потому что налогоплательщик не смог доказать аренда была обременительной. Таким образом, суд в ABC сказал, что раскол между цепями не был решен, и Cleveland Прецедент Allerton , разрешающий вычет, все еще остается в силе. Другой схемы, кроме Шестой и Второй, хранят молчание по этому поводу.

Суд ABC вынес налогоплательщику упрощенное решение, но затем отменил постановление о проведении судебного разбирательства по вопросу о том, когда экономическая произошло выступление. 22 декабря 2008 г., по окончании трехдневного суд присяжных признал все вопросы в пользу налогоплательщика, в том числе что имущество было «доставлено или принято, что подтверждается бенефициарное владение в 1997», год, когда был заявлен вычет. Правительство утверждало, что экономические показатели не наблюдались до 1999 года.

АРЕНДАТОРЫ-ПРОДАВЦЫ
Арендодатели, получающие оплату от продажи недвижимого имущества реализовать прирост капитала или убытки, если проданное имущество квалифицируется как основной капитал. IRC § 1234A рассматривает любые платежи, полученные арендодателем. прекратить или отменить любую аренду, связанную с имуществом, как продажа или обмен основных средств. Таким образом, когда арендатор, как в ABC Beverage, решает воспользоваться опционом на приобретение арендованное имущество, вся сделка приводит к приросту капитала или убытки арендодателю.

История законодательства предполагает, что раздел 1234A был изменен в реакция на непоследовательное отношение судов к распоряжению права и обязанности, связанные с капитальными активами. В частности, было много случаев, когда сделки не считались продажи или обмены, и, следовательно, никакие прирост капитала или убытки не могут результат. Раздел 1234A гласит, что «прибыль или убыток, связанные с аннулирование, истечение срока действия или иное прекращение права или обязательство … в отношении имущества, которое находится (или при приобретении будет) капитальный актив в руках налогоплательщика … должен быть рассматривается как прибыль или убыток от продажи основных средств».

В 1997 году слово «имущество» было заменено на «движимое имущество». исправить то, что Конгресс считал несправедливым обращением с подобными и сопутствующие сделки. Это изменение отменяет постановление Верховного суда. решение по делу Хорт против комиссара (313 U.S. 28, 25 AFTR 1207 (1941)), в котором платежи при прекращении аренды, полученные арендодателями, рассматривались как обычный доход. Кроме того, поскольку как продажа имущества, так и прекращение аренды получить продажу или обмен, нет необходимости чтобы продавец утверждал, что эти события являются одним и тем же капиталом транзакции, как это было до 1997 (см. Gurvey против США , 57 AFTR2d 86-1062).

Следует отметить, что раздел 1234A не применяется к продаже право или обязанность. Например, если арендодатель продал договор аренды третьей стороне, выручка должна приносить обычный доход арендодатель. Иное отношение к нему позволило бы продавцу легко конвертировать обычный доход от аренды в прирост капитала просто путем продажи контракта.

Когда владельцы владеют сдаваемым в аренду имуществом в качестве торговых или коммерческих активов, прибыль или убытки от продажи недвижимого имущества являются прибылью по статье 1231 или потери. Платежи, полученные от расторжения договоров аренды тогда выходит за рамки раздела 1234A, производящего раздел 1231 прибыли или убытки, так как ассоциированное имущество не является капиталом актив, как определено в разделе 1221. Чистая прибыль по разделу 1231, конечно, получают учет прироста капитала, в то время как чистые убытки по разделу 1231 обычный (см. «Лучшее из обоих миров?» JofA , 09 марта, стр. 64). Независимо от того, владеют ли владельцы недвижимостью для торговли или бизнеса активы по сравнению с капитальными активами определяется тем, являются ли существенными услуги, выходящие за рамки основных задач по управлению недвижимостью, выполняются на от имени арендаторов.

СТОРОННИЕ ПОКУПАТЕЛИ
Если третье лицо встанет на место арендодателя арендодатель, платежи за имущество и сопутствующий договор аренды не не получают отдельного лечения. Как отмечалось ранее, раздел 167(c)(2) предусматривает, что если какое-либо имущество приобретается на условиях аренды, часть скорректированной базы распределяется на арендованное имущество интерес. Вся скорректированная база используется для расчета амортизации. на имущество, сдаваемое в аренду. Лечение в соответствии с IRC § 197, Амортизация деловой репутации и некоторых других нематериальных активов исключено разделом 167(c)(2). Таким образом, скорректированная база собственности равна возмещаются за счет амортизации. Полученные арендные платежи будут обычными доход. Если только договор аренды был приобретен третьим лицом в сделка, не включающая само имущество, раздел 197(e)(5)(a) исключает проценты по аренде из амортизации в соответствии с разделом 197.

ЗАГЛЯДЫВАЯ ВПЕРЕД
Поскольку налоговый режим для арендаторов, которые покупают недвижимость с обременительная аренда не урегулирована, CPA должны внимательно следить за любой IRS руководство. Кроме того, будущие судебные процессы за пределами Второго и Шестого схемы могут светиться.

 

Практические советы
В период снижения стоимости недвижимости CPA обоих арендаторы и арендодатели должны быть готовы к последствиям налогового планирования возможности приобретения недвижимости.

Структурирование приобретения недвижимости в виде двух контрактов, один для стоимость аренды и один для собственности, может обойти налог Суд возражает против разрешения вычета в год приобретения. Однако IRS может противодействовать доктрине пошаговых транзакций.

CPA с клиентами шестого округа (Мичиган, Огайо, Кентукки и Теннесси) может найти какой-нибудь судебный прецедент, подтверждающий взятие вычет части покупной цены арендатора, относящейся к обременительная аренда. Однако из-за Millinery Center Дело , налогоплательщики второго округа (Нью-Йорк, Коннектикут и Вермонт) может быть в более слабой позиции, чтобы сделать такой вывод. CPA может захотеть оценить власти и принять решение о том, следует ли требовать существенные полномочия для вычета позиции или для капитализации затрат.

 

РЕЗЮМЕ

Когда арендатор расторгает договор аренды путем покупки арендованное имущество, IRS требует капитализации всей цена покупки. Однако некоторые суды допускают превышение цена выше справедливой рыночной стоимости, подлежащая вычету как стоимость покупки из обременительной аренды.

В соответствии с IRC § 1234A, арендодатели, получающие платеж от арендатор, приобретающий арендованное имущество, реализует прирост капитала или убыток на всю сделку, если имущество квалифицируется как капитальный актив.

Однако это обращение не будет применяться , когда арендодатель продает договор аренды третьему лицу. В этом случае продавец признает обычный доход от выручки от продажи.

Третье лицо, которое приобретает имущество, подлежащее аренда должна отражать всю скорректированную базу для целей налогообложения и восстановить его за счет амортизации. Полученные арендные платежи будут являться обычным доходом.

Ларри Мейплс , администратор баз данных, профессор бухгалтерского учета в Теннесси. Государственный университет в Нэшвилле, штат Теннесси, Марк Тернер , CPA, DBA, CMA, адъюнкт-профессор бухгалтерского учета в Университете г. Сент-Томас, Хьюстон. Бет Ховард , доктор философии, ассистент профессор бухгалтерского учета в Техническом университете Теннесси, Куквилл, Теннесси. Их адреса электронной почты соответственно: [email protected], [email protected] и [email protected].

 

РЕСУРСЫ AICPA

JofA статей
 «Лучшее из обоих миров?» 09 марта, стр.