Принятие ос к учету лизинг: Лизинг основных средств в 1С: Бухгалтерия 3.0. Часть №2

Содержание

Учет в 1С лизинга по ФСБУ 25/2018 у лизингополучателя

Мы продолжаем серию «Самое новое в «1С:Бухгалтерии 8», в которой регулярно рассказываем об изменениях в новых версиях решения, о том, что в них появилось интересного, важного и полезного для бухгалтера.

В программе «1С:Бухгалтерия 8» начиная с версии 3.0.93 внесены изменения в документы по отражению лизинга лизингополучателем. 

Лизинг учитывается с признанием права пользования активом и обязательства по аренде независимо о того, кто ведет налоговый учет имущества или на чьем балансе учитывается имущество по договору. Лизинговое имущество может быть принято к учету сразу при поступлении, без формирования отдельного документа “Принятие к учету ОС”. При поступлении в лизинг добавлена возможность дисконтирования лизинговых платежей. В расчетах сумм амортизации, лизинговых платежей и процентов учитываются изменения условий лизинга. 

Операции по договору лизинга учитываются у лизингополучателя по следующей схеме:

Поступление в лизинг

Принятие к учету предмета аренды позднее выполняется документом “Принятие к учету ОС” с видом операции “Предметы аренды”.

Полный интерфейс: меню “ОС и НМА – Поступление основных средств – Поступление в лизинг”.

Полный интерфейс: меню “Отчеты – Стандартные отчеты – Оборотно-сальдовая ведомость по счету”.

Перечисление лизинговых платежей

Полный интерфейс: меню “Банк и касса – Банк – Банковские выписки”.

Начисление лизинговых платежей

Полный интерфейс: меню “Покупки – Покупки – Поступление (акты, накладные, УПД) – Услуги лизинга”.

Регламентные операции по лизингу

Амортизация предмета аренды начисляется с месяца, следующего за месяцем принятия к учету. Если договором не предусмотрен выкуп имущества, то начисление амортизации заканчивается в месяце окончания договора лизинга.

Полный интерфейс: меню “Операции – Закрытие периода – Закрытие месяца – Амортизация и износ основных средств”.

Полный интерфейс: меню “Операции – Закрытие периода – Закрытие месяца – Признание в НУ арендных платежей “.

Полный интерфейс: меню “Операции – Закрытие периода – Закрытие месяца – Начисление процентных расходов”.

Изменение условий лизинга

Полный интерфейс: меню “ОС и НМА – Учет основных средств – Изменение условий лизинга”.

Завершение лизинга

Полный интерфейс: меню “ОС и НМА – Учет основных средств – Выкуп предметов лизинга”.

Переход на ФСБУ 25/2018

Добавлена возможность учета по ФСБУ 25/2018 договоров лизинга, которые начали действовать до перехода на ФСБУ 25/2018. Если учет имущества осуществлялся лизингополучателем до перехода на ФСБУ 25/2018, то корректируются остатки по счетам. Изменения по бухгалтерским счетам отражаются специальной регламентной операцией “Переход на ФСБУ 25”, которую необходимо вручную выполнить после сдачи отчетности за год, предшествующий переходу на ФСБУ 25/2018. Корректировка остатков по счетам 09 и 77 для организаций, применяющих ПБУ 18/02 “Учет расчетов по налогу на прибыль организаций”, будет реализована в следующих версиях.

Полный интерфейс: меню “ОС и НМА – Поступление основных средств – Поступление в лизинг”.

Полный интерфейс: меню “Операции – Закрытие периода – Закрытие месяца – Переход на ФСБУ 25”.

Полный интерфейс: меню “Отчеты – Стандартные отчеты – Анализ субконто”.

Всю информацию серии можно найти по тэгу «самое новое в 1С:Бухгалтерии». Или просто следите за нашими новостями!

Приобретение основных средств по договору финансовой аренды (лизинга)

Дебет

Кредит

Содержание операции

Бухгалтерские проводки при приходовании лизингополучателем имущества, переданного лизингодателем в установленном порядке

1

08 субсчет «Приобретение отдельных объектов основных средств по договору лизинга»

76 субсчет «Арендные обязательства»

Отражена стоимость лизингового имущества, поступившего лизингополучателю. Стоимость имущества, полученного по договору лизинга, определена как общая сумма задолженности лизингополучателя перед лизингодателем, установленная условиями договора лизинга, без учета НДС в соответствии с пунктом 9 Указаний об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденных Приказом Минфина России от 17 февраля 1997 г. № 15

Бухгалтерские проводки при отражении НДС, предъявленного лизингодателем

1

19

76 субсчет «Арендные обязательства»

Отражена полная сумма НДС, подлежащая уплате лизингодателю

Бухгалтерские проводки при отражении дополнительных затрат лизингополучателя, связанных с транспортировкой и доведением лизингового имущества до состояния, пригодного к эксплуатации

1

08 субсчет «Приобретение отдельных объектов основных средств по договору лизинга»

10, 70, 69 и др.

Отражены дополнительные расходы по доставке оборудования и по доведению лизингового имущества до состояния, пригодного к эксплуатации

Бухгалтерские проводки при вводе предмета лизинга в эксплуатацию

1

01 субсчет «Арендованное имущество»

08 субсчет «Приобретение отдельных объектов основных средств по договору лизинга»

Отражены затраты, связанные с получением лизингового имущества в стоимости объекта основных средств, полученного в лизинг, при принятии его к бухгалтерскому учету

Бухгалтерские проводки при ежемесячном начислении амортизации объектов основных средств, полученных по договору лизинга, если предмет лизинга используется в организациях, осуществляющих промышленную и иную производственную деятельность

1

20, 23, 25, 26, 29

02 субсчет «Амортизация имущества, полученного в лизинг»

Начислена амортизация за отчетный период (месяц) по лизинговому имуществу, используемому в основной деятельности производственной организации. Сумма амортизации отражена в составе издержек производства

Бухгалтерские проводки при ежемесячном начислении амортизации объектов основных средств, полученных по договору лизинга, если предмет лизинга используется в организациях, осуществляющих торговую деятельность

1

44 субсчет «Издержки обращения»

02 субсчет «Амортизация имущества, полученного в лизинг»

Начислена амортизация за отчетный период (месяц) по лизинговому имуществу, используемому в деятельности организации торговли. Сумма амортизации отражена в составе издержек обращения

Бухгалтерские проводки при начислении суммы лизинговых платежей, причитающихся к уплате лизингодателю

1

76 субсчет «Арендные обязательства»

76 субсчет «Задолженность по лизинговым платежам»

Начислены причитающиеся лизингодателю очередные лизинговые платежи

Бухгалтерские проводки при погашении задолженности лизингодателю по уплате очередного лизингового платежа

1

76 субсчет «Задолженность по лизинговым платежам»

51

Перечислен очередной лизинговый платеж лизингодателю

2

68 субсчет «Расчеты по НДС»

19

Принят к вычету НДС по лизинговому платежу

3

76 субсчет «Задолженность по лизинговым платежам»

51

Отражено перечисление части выкупной стоимости предмета лизинга

4

68 субсчет «Расчеты по НДС»

19

Принят к вычету НДС по части аванса, перечисленного в счет уплаты выкупной стоимости

Бухгалтерские проводки по истечении срока договора лизинга при выкупе лизингового имущества и переходе его в собственность лизингополучателя при условии погашения им всей суммы предусмотренных договором лизинговых платежей

1

01 субсчет «Основные средства в организации»

01 субсчет «Арендованное имущество»

Имущество, полученное в лизинг, отражено в составе собственных основных средств. Данные с субсчета «Арендованное имущество» перенесены на субсчет «Основные средства в организации»

2

02 субсчет «Амортизация имущества, полученного в лизинг»

02 субсчет «Амортизация основных средств, учитываемых на счете 01»

Сумма амортизации, начисленная по предмету лизинга, отражена в составе амортизации собственных основных средств. Данные с субсчета «Амортизация имущества, полученного в лизинг» перенесены на субсчет «Амортизация основных средств, учитываемых на счете 01»

Лизинг в «1С:Бухгалтерии 8»

Каждый бухгалтер сталкивается с разными задачами на работе. И для многих появление лизинга вызывает трудности, так как бухгалтеру нужно будет проделать много операций, чтобы правильно учесть и сдать отчеты. Для того чтобы облегчить вам задачу, мы выделили и рассмотрели три распространенные позиции при учете лизинга в «1С:Бухгалтерии 8», ред. 3.

 

Учет у лизингодателя. Объект на балансе лизингодателя

Для начала делаем документ «Поступление (акт, накладная)» через раздел «Покупки» с видом операции «Оборудование». Проставляем в документе договор, подбираем номенклатуру, проставляем его кол-во, цену и НДС (18%). Проводим документ и на его основании заводим счет-фактуру. Проводки:

Дт 08.04.1 Кт 60.01
Дт 19.01 Кт 60.01

Следующий документ – это «Принятие к учету ОС». На вкладке «

Внеоборотный актив» проставляем вид операции «Оборудование», способ приобретения – «За плату». На вкладке «Основное средство» создаем ОС с уникальным табельным номером на каждое отдельное основное средство. В нем мы прописываем наименование, группу учета ОС, ОКОФ и его амортизационную группу. Заполняем вкладку бухучета и налогового учета, начисление амортизации, срок полезного использования, способ отражения амортизации. Получаем проводки:

Дт 03.01 Кт 08.04.
Дт 68.02 Кт 19.01

При оплате поставщику создаем платежное поручение и на его основании документ списание с расчетного счета с видом операции «Оплата поставщику», и обязательно указываем договор.

Для передачи ОС лизингополучателю мы через раздел операции создаем документ «Операции, введенные вручную»

и подтягиваем через «Еще» выбор регистров – регистр сведений «Счета бухгалтерского учета ОС», там указываем счет учета ОС и счет начисления амортизации. Проводки:

Для начисления лизинговых платежей пользуемся документом «Реализация (акт, накладная)»:

Дт 62.01 Кт 90.01.1
Дт 90.03 Кт 68.02

Для получения оплаты создаем документ «Поступление на расчетный счет» с видом операции «Поступление от покупателя».

ОС можно продать через «Выбытие ОС», документ «Передача ОС», документ подготовки «Подготовка к передаче ОС».

Учет у лизингополучателя. Объект на балансе лизингодателя

Первая операция – это поступление данного ОС. Мы его принимаем на забалансовый счет с помощью документа «Операции, введенные вручную» и делаем проводку:

Дт 001 – на стоимость ОС

При поступлении лизинговых платежей через документ «Поступление (акт, накладная)» создаем документ «Услуги лизинга». Вводим сумму, НДС, договор, меняем счет расчетов, в итоге получаются проводки:

Дт 20.01 Кт 76.05
Дт 19.04 Кт 76.05

При оплате создаем документ «Платежное поручение» и на основании – «Списание с расчетного счета». При оплате мы оплачиваем лизинговый платеж и часть выкупной цены. Получается проводка:

Дт 76.05 Кт 51
Дт 60.02 Кт 51

По окончанию договора мы передают предмет лизинга, для этого мы создаем документ «Операции, введенные вручную» и прописываем там проводки:

Кт 001
Дт 01. 01 Кт 02.01

Для отражения выкупной стоимости нужно будет принять данное ОС на баланс через «Поступление акты, накладные», далее сделать «Принятие к учету». Проводки:

Дт 08.04. Кт 60.01
Дт 19.01 Кт 60.01
Дт. 60.01 Кт 60.02
Дт 01.01.Кт 08.04

Учет у лизингополучателя. Объект на балансе лизингополучателя

В данном случае мы сначала в разделе «ОС и НМА» создаем документ «Поступление в лизинг». Получаются проводки:

Дт 08.04.01 Кт 76.07.1
Дт 76.07.9 Кт 76.07.1

Далее отражаем хозяйственную операцию «Принятие к учету ОС». Способ поступления выбираем «По договору лизинга», тогда в налоговом учете появится поле «Первоначальная стоимость» и способ отражения расходов по лизинговым платежам. Проводки:

Дт.

01.03 Кт 08.04.1
Дт 01.К Кт 08.04.1

Если данную операцию отразить по вышеописанному алгоритму, то временные и постоянные отразятся согласно ПБУ 18, то есть разница между суммой по поступлению и первоначальной стоимостью будет разная в налоговом учете.

Чтобы начислить ежемесячный лизинговый платеж, заходим в раздел «Покупки» –  «Поступление (акты, накладные)» и создаем документ «Услуги лизинга», на основании которого создаем счет-фактуру.

Формируются проводки:

Дт 76.07.1 Кт 76.07.2
Дт 19.04 Кт 76.07.2
Дт. 76.07.1 Кт 76.07.9
Дт 68.02.Кт 19.04

Лизингодателю мы оплачиваемый лизинговый платеж и часть выкупной цены. Для этого мы создаем документ «Платежное поручение

» и на его основании – «Списание с расчетного счета». В результате получаются проводки:

Дт 76. 07.2 Кт 51
Дт 60.02 Кт 51

Важно: начисление амортизации и признание лизинговых платежей происходит с помощью регламентных операций при закрытии месяца.

Расчет амортизации за месяц в программе «1С:Бухгалтерия 8», ред. 3.0, проходит автоматически в регламентных операциях.

Оплата лизингодателю проходит через платежное поручение и на основании списания с расчетного счета. Чтобы сразу оплатить лизинговый платеж и часть выкупной цены, нужно в погашении задолженности по документу подтянуть документ «Услуги лизинга».

Это все основные операции, которые нужны, чтобы правильно оформить учет ОС, принятых по лизингу.

 


Ортикон: Лизинг. Бухгалтерский учет

Конфигурация Ортикон: Лизинг. Бухгалтерский учет выпущена на базе типовой конфигурации 1С:Бухгалтерия 2.0.

Возможности конфигурации:

– учета нескольких организаций в единой информационной базе

– счетов может настраиваться пользователем, при этом добавленные счета будут использоваться стандартными документами системы (можно изменять номера счетов, задавать новые виды субконто)

– фильтрации информации по нескольким условиям для формирования отчетов, списков справочников и документов

В подсистеме учета лизинговых операций поддерживается следующий функционал:  

– договоров лизинга как с передачей основных средств на баланс лизингополучателя, так и без передачи;

– графиков поступления лизинговых платежей с возможностью загрузки графиков из внешних файлов или с помощью встроенного помощника;

– гибкого изменения графиков;

– ввода дополнительных соглашений к договорам лизинга обеспечивает хранение не только текущего состояния договора лизинга, но и всей истории ведения договора;

– лизинговый калькулятор;

– выставление счетов;

– обеспечивающий передачу основных средств в лизинг, возврат основных средств из лизинга и передачу прав собственности на основные средства лизингополучателю;

– настройки счетов учета, используемых в учете лизинговых операций.

По договорам лизинга:  

– лизинга хранит всю историю ведения договора

– в условия договора вносятся дополнительными соглашениями

– договора, есть возможноть увидеть как текущие данные договора, так и состояние по любому – дополнительному соглашению

– учетной политики предлагает несколько вариантов формирования проводок для договоров с – передачей на баланс лизингополучателя

Реализованы Бизнес-процессы:  

– договора лизинга (документ “Договор лизинга”)

– неограниченного числа дополнительных соглашений к договору лизинга (документ “Дополнительное соглашение”)

– основных средств к лизингодателю (документ “Поступление товаров и услуг”)

– к  учету передаваемых в лизинг основных средств (документ “Принятие к учету ОС”)

– основных средств лизингополучателю (документ “Передача ОС в лизинг”)

– лизинговых платежей, автоматическое выставление счетов и оформление документов “Реализация товаров и услуг” (документ “Начисление лизинговых платежей”)

– амортизации по основным средствам, находящимся на балансе лизингодателя (документ “Регламентная операция”)

– расходов будущих периодов (документ “Регламентная операция”)

– доходов будущих периодов (документ “Списание доходов будущих периодов”)

– основных средств из лизинга (документ “Возврат ОС из лизинга”)

– основных средств по договору лизинга (документ “Продажа ОС по договору лизинга”)

В подсистеме учета займов и кредитов поддерживается следующий функционал:  

– информации по займу или кредиту с учетов истории ее изменения;

– настройка счетов учета займов и кредитов;

– получения, погашения и начисления процентов по полученным займам или кредитам;

– выдачи, погашения и начисления процентов по выданным займам;

– передачи выданных займов (уступка права требования) по договору цессии.

Конфигурация содержит закрытые участки кода и защищена с помощью системы защиты и лицензирования конфигураций.

Учет концессий по аренде | Грант Торнтон

В условиях экономической неопределенности, связанной с COVID-19, многие арендаторы просят уступок по арендной плате, которые предоставляют многие арендодатели. Концессия может принимать форму бесплатной или сниженной арендной платы на определенный период, отсрочки арендной платы или какого-либо другого вида облегчения.

Персонал FASB недавно выпустил вопросник «Вопросы и ответы », посвященный учету концессий по аренде, связанных с последствиями COVID-19, в соответствии с ASC 842 и ASC 840.В вопросах и ответах персонал заявляет, что организация может принять решение рассматривать концессию по аренде, связанную с COVID-19, как если бы она вытекала из обеспеченного правовой санкцией права, и применять или не применять руководство по модификации, если выполняются определенные критерии, тем самым упрощая учет уступок, сделанных и полученных в результате COVID-19.

Фон Уступка может принимать форму отсрочки арендной платы, прощения арендной платы, сочетания отсрочки арендной платы с продлением срока аренды или какой-либо другой формы облегчения.Учет концессии зависит от того, имеет ли арендатор обеспеченное правовой санкцией право на концессию. Договор аренды может предоставлять арендатору исковое право на уступку, например, положение о «форс-мажорных обстоятельствах», или законы юрисдикции, регулирующие аренду, могут создавать исковое право, когда уступка требуется по закону. Вопрос о том, существует ли обеспеченное правовой санкцией право на концессию, в конечном счете является юридическим определением.

Если уступка основана на обеспеченном правовой защитой праве и никакие другие условия аренды не изменились, то уступка, как правило, не учитывается как модификация аренды.Если уступка не основана на праве, имеющем юридическую силу, или если в условия аренды внесены другие изменения, то уступка, как правило, учитывается как модификация аренды.

Вопросы и ответы сотрудников FASB В своих вопросах и ответах сотрудники FASB отмечают, что руководство по учету модификаций аренды было написано с учетом обычных изменений аренды, а не для быстро исполняемых и широко распространенных концессий, предоставленных в ответ на COVID-19. Персонал считает, что как в соответствии с ASC 840, так и в соответствии с ASC 842 организация может принять решение рассматривать соответствующие концессии по аренде, как если бы они были основаны на правах и обязанностях, подлежащих принудительному исполнению, и может выбрать применение или неприменение учета модификации к таким соответствующим условиям концессии.Такой выбор позволяет организации отказаться от подробного анализа каждой отдельной аренды, чтобы определить, имеет ли арендатор обеспеченное правовой санкцией право на каждую концессию.

Согласно вопросам и ответам персонала FASB, соответствующие концессии должны соответствовать обоим из следующих критериев:

  • Концессия связана с COVID-19.
  • Не происходит существенного увеличения обязательств арендатора или прав арендодателя по договору. Например, общая сумма платежей, требуемая измененным договором, по существу такая же или меньше общей суммы платежей, предусмотренной первоначальным договором.

Основываясь на нашем обсуждении с сотрудниками SEC, мы считаем, что сотрудники SEC согласны с этой точкой зрения.

В разделе «Вопросы и ответы» указано, что организация должна последовательно применять свой выбор к договорам со схожими характеристиками и должна раскрывать существенные уступки и учет этих уступок.

Уступка не является модификацией Концессия по аренде, не учитываемая как модификация, учитывается в соответствии с условиями концессии.

Обычная форма концессии по аренде, обсуждаемая сотрудниками в вопросах и ответах, — это отсрочка арендной платы, которая изменяет сроки, но не суммы арендных платежей.Персонал отметил, что может существовать несколько подходящих методов учета отсрочки как в соответствии с ASC 842, так и ASC 840, и описал два из этих методов в своих вопросах и ответах:

  1. Продолжать учитывать аренду, как если бы отсрочка не предоставлялась. Арендатор должен отражать кредиторскую задолженность, а арендодатель должен отражать дебиторскую задолженность по отсроченным арендным платежам.
  2. Учет отсроченных платежей как переменных арендных платежей.

Пример отсрочки аренды арендатором Предположим, что Арендодатель откладывает арендную плату Арендатора на один период, которая будет выплачиваться равными долями в течение оставшегося срока аренды.Арендатор принял ASC 842 и классифицировал аренду как операционную.

Согласно методу, указанному в первом пункте, в конце периода, на который отсрочена арендная плата, Арендатор регистрирует его обычная запись в журнале аренды, включая прямолинейные расходы по аренде, а также изменения в обязательстве по аренде и активе в форме права пользования (ROU). Но вместо зачисления денежных средств Арендатор накапливает кредиторскую задолженность, которая списывается при выплате отсроченной арендной платы. Этот метод не влияет на расходы по аренде, обязательство по аренде, или актив ROU.

Согласно методу, указанному во втором пункте, Арендатор записывает свою обычную проводку для уменьшения как обязательства по аренде, так и актива в форме права пользования, и признает прямолинейный расход по аренде. Но вместо зачисления денежных средств Арендатор записывает уменьшение расходов на аренду в период отсрочки. Когда Арендатор позднее получает отсроченную арендную плату, он признает переменные расходы по аренде.

Пример отсрочки аренды арендодателем Предположим, что Арендодатель откладывает арендную плату на один период, которая будет выплачиваться равными долями в течение оставшегося срока аренды.Арендодатель применил ASC 842 и классифицировал аренду как операционную.

В соответствии с первым методом в конце периода, на который отсрочена арендная плата, Арендодатель регистрирует свой обычный прямолинейный доход от аренды. Дебиторская задолженность, учитываемая в рамках признания обычного прямого арендного дохода, списывается со временем по мере того, как Арендатор выплачивает отсроченную арендную плату. На аренду по-прежнему распространяется руководство по взысканию долга, изложенное в ASC 842 для операционной аренды. Этот метод не влияет на доход от аренды.

В соответствии с методом, описанным во втором пункте, Арендодатель признает свой обычный прямолинейный доход от аренды и дебиторскую задолженность, но также признает отрицательный переменный доход от аренды в период отсрочки путем кредитования дебиторской задолженности. Арендодатель признает отложенную сумму как переменный доход от аренды в том периоде, когда она получена в соответствии с графиком отсрочки.

Концессия является модификацией В соответствии с ASC 842, если уступка по аренде является модификацией, как арендатор, так и арендодатель должны сначала определить, следует ли рассматривать модификацию аренды как новую аренду или как продолжение текущей аренды.Предприятие учитывает модификацию, которая не считается отдельным договором, как продолжение существующей аренды, и пересматривает классификацию аренды, принимая во внимание все измененные условия и обновляя все исходные данные на дату вступления модификации в силу.

Подробную информацию об учете изменений арендатора в соответствии с ASC 842 см. в разделе 5.8.2 документа Grant Thornton Leases: руководство по навигации в ASC 842 .

Подробнее об учете изменений арендодателя в соответствии с ASC 842 см. Раздел 6.10 договоров аренды Grant Thornton : Навигация по руководству в ASC 842 .

Посетите ресурсный центр Grant Thornton COVID-19 , чтобы получить подробные сведения о воздействии COVID-19.

Контакты:

Rahul Gupta

Rahul Gupta
Партнер
Принципы бухгалтерского учета группы
T +1 312 T +1 312 Ryan Brady

Ryan Brady
Partner
Принципы бухгалтерского учета группы
T +1 312 602 8741

Carolyn Warger
Менеджер
Группа принципов бухгалтерского учета
T +1 617 848 4838

© 2020 Grant Thornton LLP, U. S. член фирмы Grant Thornton International Ltd. Все права защищены.

Этот бюллетень Grant Thornton LLP содержит информацию и комментарии по текущим вопросам бухгалтерского учета и изменениям. Он не является всеобъемлющим анализом охватываемого предмета и не предназначен для предоставления бухгалтерских или других рекомендаций или указаний по вопросам, рассматриваемым в бюллетене. Все относящиеся к делу факты и обстоятельства, включая соответствующую авторитетную литературу, должны быть рассмотрены, чтобы прийти к выводам, соответствующим вопросам, рассматриваемым в этом бюллетене.Для получения дополнительной информации по темам, затронутым в этом бюллетене, обратитесь к специалисту Grant Thornton LLP.

Как сдать свой дом и купить другой

Сдача дома в аренду может быть правильным выбором, если вы хотите купить еще один дом. Решение сдать в аренду свой первоначальный дом может создать дополнительный денежный поток, которого так ждал ваш бюджет. Итак, если вам интересно, как сдать свой дом в аренду и купить другой, вы находитесь в правильном месте.

Давайте узнаем, как сдать свой дом в аренду. Кроме того, подумайте, подходит ли этот вариант для ваших финансов и образа жизни.

Нажмите здесь, чтобы узнать, имеете ли вы право арендовать свой дом и купить другой

В этой статье:

Стоит ли сдавать свой дом в аренду?

Стоит ли сдавать в аренду свой нынешний дом, чтобы купить его снова? Выясните налоговые последствия, соответствуете ли вы требованиям и даже эмоциональную привязанность к своему дому.

«Стать арендодателем может быть пугающе, если вы никогда этого не делали», — говорит Фил Петерсон, управляющий брокер RE/MAX в Шаумбурге, штат Иллинойс.«Конечно, у сдачи дома в аренду есть свои плюсы и минусы. Я был здесь. Но в то время я не знал обо всех этих взлетах и ​​падениях».

Петерсон говорит, что ситуация действительно зависит от цены вашего дома и того, что вы заплатили.

Как позволить себе два дома

Прежде чем мы продолжим, вам может быть интересно, как вы можете позволить себе два дома. Вам нужно будет оценить свои финансы, чтобы определить, может ли ваш бюджет справиться с другим домом.

Варианты первоначального взноса за второй дом

Есть несколько вариантов получения первоначального взноса за второй дом.Во-первых, вы всегда можете использовать сбережения для покупки второго дома. Но если у вас нет первоначального взноса в банке, это не значит, что вы не можете купить второй дом.

Другим вариантом является рефинансирование наличными или ссуда под залог дома или HELOC на ваш существующий дом, чтобы покрыть первоначальный взнос на ваш новый дом. Это может быть хорошим вариантом, но имейте в виду, что это уменьшит вашу долю в вашем нынешнем доме. Кроме того, если ваш текущий дом все еще находится в ипотеке, вы будете нести ответственность за второй ежемесячный платеж по ипотеке.

Варианты кредита на второй дом

Если у вас есть покрытие первоначального взноса, следующим шагом будет поиск финансирования.

Обычные кредиты могут быть отличным вариантом. Вам нужно будет соответствовать некоторым финансовым требованиям, в том числе иметь хороший кредитный рейтинг и доход для поддержки этой новой покупки дома.

Ссуды, обеспеченные государством, могут быть использованы для покупки второго дома, но обратите внимание, что для большинства из них требуется, чтобы финансируемый дом был вашим основным местом жительства, поэтому вам нужно будет спланировать переезд во второй дом (и вам, вероятно, потребуется продемонстрировать хорошее причина, чтобы переехать из вашего существующего дома).

Советы по превращению вашего дома в сдаваемое в аренду имущество

Готовы превратить свой дом в аренду? Вот несколько советов, которые помогут вам двигаться вперед.

Подумайте о своей эмоциональной привязанности

Петерсон говорит, что еще один сценарий, который многие люди не принимают во внимание при аренде своего старого дома, — это их эмоциональная привязанность к нему.

«Этот дом был твоим домом. Там выросли ваши дети. Твои воспоминания там. Внезапно у вас появляются действительно хорошие арендаторы, и они съезжают через несколько лет», — говорит он.

Когда вы заходите внутрь, чтобы взглянуть на него, вы понимаете, что эти милые жильцы не заботились о доме так, как вы. На коврах пятна, на стене царапины.

«Эту эмоциональную привязанность к этому дому очень трудно преодолеть. Но если вы просто покупаете инвестиционную недвижимость, в которой сами никогда не жили, то это просто превращается в игру чисел — здание, приносящее доход», — говорит Петерсон.

Нажмите здесь, чтобы узнать текущие ставки по ипотечным кредитам для инвестиций в недвижимость

Прочитайте мелкий шрифт вашей ипотеки

Многие кредиторы позволят вам сдать дом в аренду, пока у вас еще есть непогашенный остаток по ипотечному кредиту, но не все из них.

Потратьте время, чтобы прочитать детали вашего ипотечного договора. Если у вас есть вопросы, обратитесь к своему ипотечному кредитору, чтобы узнать правила. Вы не хотите нарушать условия ипотечного договора. Если вы это сделаете, вы можете столкнуться с юридическими последствиями.

Хорошей новостью является то, что вы потенциально можете рефинансировать ссуду у кредитора, дружественного к аренде, если ваш текущий кредитор не разрешает это.

Изучите правила кредитования при сдаче дома в аренду для покупки другого

Кредиторы будут устанавливать определенные правила для домовладельцев, преобразующих основное место жительства в сдаваемое в аренду имущество.Они должны быть уверены, что вы справитесь с двумя домами, особенно если у вас нет опыта арендодателя.

Во-первых, вы должны проверить, имеете ли вы право на получение новой ипотеки в дополнение к вашему существующему долгу без помощи дохода от аренды. Если это так, вы устраняете необходимость в дополнительных документах, подтверждающих будущую арендную плату за ваш дом.

Но давайте предположим, что вам нужен этот доход, чтобы претендовать на новый дом.

Вам необходимо запросить Форму 1007 Fannie Mae, которая представляет собой сопоставимый график арендной платы для одной семьи.Это похоже на оценку, но для дохода от аренды, а не для стоимости дома.

Эта форма заполняется лицензированным оценщиком и может быть заказана вашим кредитором. Документ сравнивает ваш дом с аналогичными арендными домами в вашем районе. Он оценивает ежемесячную арендную плату, которую вы могли бы заработать.

Помимо того, что это требование кредита, 1007 может дать вам хорошее представление о том, сколько арендной платы вы можете взимать.

Но даже с этой формой вам нужно доказать, что у вас есть финансовые резервы, чтобы произвести оплату за освободившееся жилье, если вы не сможете его арендовать.Сумма, которая вам нужна на сберегательных, пенсионных и инвестиционных счетах, зависит от ипотечного кредита на дом, который вы освобождаете, и от количества финансируемой недвижимости, которая у вас есть.

Вам потребуется на банковском или инвестиционном счете:

  • 1-4 финансируемая недвижимость: 2% от невыплаченного остатка всех ипотечных кредитов
  • 5-6 финансируемых объектов: 4% от невыплаченного остатка всех ипотечных кредитов
  • 7-10 финансируемая недвижимость: 6% от невыплаченного остатка всех ипотечных кредитов

Имейте в виду, что указанная выше резервная сумма для приобретаемой недвижимости не требуется, и новая недвижимость не считается одним из финансируемых объектов.

По этому определению большинство покупателей, сдающих свой дом в аренду, чтобы купить другой, будут иметь только одну финансируемую недвижимость.

Например, сейчас вы живете в доме, который планируете сдавать в аренду. У вас есть 200 000 долларов в ипотеке на имущество.

Кредитор потребует, чтобы у вас было 4000 долларов свободных средств в качестве «резерва». Кроме того, ваш кредитор предоставит форму 1007 для определения предполагаемой арендной платы.

Опять же, вы можете пропустить все эти требования, если вам не нужен доход от аренды вашего текущего дома, чтобы претендовать на новый кредит.

Нажмите здесь, чтобы проверить свое право на аренду дома для покупки другого

Обратитесь в свою страховую компанию домовладельцев

Если вы продолжите сдавать свой дом в аренду, вам, вероятно, потребуется добавить дополнительное покрытие к вашему страховому полису домовладельцев. Это связано с тем, что большинство традиционных страховых полисов домовладельцев не покрывают вопросы, связанные с арендой.

Плюсы и минусы сдачи дома в аренду

Каждое финансовое решение имеет свои преимущества и недостатки.Вот некоторые вещи, о которых следует помнить, когда вы изучаете, как сдать свой дом в аренду и купить другой.

Начнем с плюсов: 

  • Приносить доход
  • Создание собственного капитала за счет платежей арендатора
  • Увеличьте свои активы
  • Изучение инвестиций в недвижимость

 Теперь о недостатках: 

  • Сложные налоговые последствия
  • Расходы
  • Ответственность арендодателя

 Вам нужно взвесить их, чтобы решить, какой путь подходит именно вам.

Советы, как сдать свой дом и купить другой

Если вы готовы принять вызов, сдать свой дом в аренду, чтобы купить другой, может быть выгодным шагом. Вот несколько советов, которые помогут вам начать работу.

Знайте свой местный рынок аренды

Петерсон предлагает поговорить со знающим человеком, например, с местным риелтором, если вы планируете арендовать, купить вторую недвижимость или сдать в аренду старую. Этот человек будет знать, насколько силен рынок аренды, сколько вы можете получать в месяц и что нужно, чтобы стать арендодателем.Кроме того, связавшись со своим бухгалтером перед тем, как войти в мир арендодателя, вы можете узнать информацию обо всех новых налоговых законах, которые могут повлиять на вас, и о том, какие могут быть ваши налоги на недвижимость.

Выполнить числа

Если вы хотите получить прибыль от сдачи в аренду, найдите время, чтобы просчитать цифры. Рассмотрите диапазон ставок, которые вы можете заработать на аренде. Проверьте, покроет ли этот диапазон расходы, связанные с недвижимостью.

Каковы преимущества владения инвестиционной недвижимостью?

«Одним из преимуществ владения инвестиционной недвижимостью является то, что вы можете списать все улучшения и все обслуживание.Но когда вы продаете его, по мере роста стоимости вы должны платить прирост капитала со всей прибыли. Это может быть большой расход, особенно если вы купили дом в то время, когда цены сильно выросли».

Допустим, вы купили свой нынешний дом за 100 000 долларов, и теперь он стоит 200 000 долларов. Вы решаете арендовать его на несколько лет. Вы устали быть арендодателем и выставили его на продажу.

«Эти 100 000 долларов, которые приумножились в вашем доме, становятся облагаемыми налогом деньгами.Но если вы продали этот дом, когда еще жили в нем, эти 100 000 долларов не облагаются налогом. Это большая разница», — говорит он.

С другой стороны, если вы купили свой дом в верхней части рынка за 200 000 долларов, и он все еще стоит 200 000 долларов, проблемы с приростом капитала не возникает. Тогда, по словам Петерсона, было бы неплохо сохранить его для инвестиций при покупке второго дома.

Нажмите здесь, чтобы узнать, имеете ли вы право на покупку другого дома

Стоит ли нанимать управляющего недвижимостью?

Лора Адамс, эксперт по личным финансам из Калифорнии и автор книги «Умные шаги финансовой девушки к богатству» , на протяжении десятилетий сдавала в аренду много недвижимости.Когда стало невмоготу, она наняла управляющего недвижимостью.

«Они предложили мне более высокую арендную плату, чем я думала, и они проделали большую работу по привлечению качественных арендаторов», — говорит она.

Но если вы хотите сдать свой старый дом в аренду, поиск подходящих арендаторов может занять довольно много времени. Вам нужно проверить рекомендации и кредитные рейтинги, вам нужно иногда показывать дом снова и снова, вам нужно выяснить договор аренды, а затем вам нужно посмотреть, сможете ли вы быть счастливы с этими людьми, живущими в вашем доме. Управление недвижимостью может помочь в этом.

«Большинство людей, сдающих свои старые дома, считают, что это положительно влияет на наличность. У них есть кто-то, кто оплачивает этот актив. В конце концов, этот актив будет свободен от ипотеки, и вы сможете продать его или получить деньги на пенсию или купить другой дом», — говорит она.

Но реальное знание того, что вы можете получить от собственности в ситуации с арендой, должно быть важной информацией, которую нужно знать, прежде чем принимать какое-либо решение, говорит она.

«Если вы думаете, что можете получить 1000 долларов, а на самом деле это стоит всего 750 долларов, то это не сработает с вашим планом.Зайдите в Интернет, если есть объекты для сдачи в аренду, и сравните их с вашими. Это хорошая отправная точка», — говорит Адамс. «Если вы можете сделать это или просто заработать немного денег больше, чем ваша ипотека, это, как правило, может быть хорошей идеей».

Можете ли вы позволить себе быть домовладельцем?

Еще один важный вопрос заключается в том, можете ли вы позволить себе два платежа по ипотеке.

«Если вы решите сдать свой старый дом в аренду, вы должны войти в него, зная, что арендатор может покинуть вас.Вы можете месяцами обходиться без дохода от аренды этой недвижимости», — говорит она. «Идеально иметь сберегательный или резервный фонд, предназначенный для этой арендуемой недвижимости».

Что, если случится какой-нибудь очень дорогой ремонт, например, погаснет печь?

«Если возникнут эти расходы, вы не можете позволить себе роскошь ждать, чтобы исправить это. Вы должны быть готовы к непредвиденным проблемам с кредитной линией или сбережениями. Если у кого-то нет сбережений, то быть арендодателем очень рискованно», — говорит она.

Нажмите здесь, чтобы узнать, имеете ли вы право арендовать свой дом и купить другой

Как сдать в аренду свой дом и купить другой Часто задаваемые вопросы

Можете ли вы сдать свой дом в аренду и получить еще одну ипотеку, чтобы купить новый дом?

Да, сдать в аренду существующий дом и получить еще одну ипотеку для покупки нового дома можно. Тем не менее, вам нужно будет соответствовать финансовым требованиям ипотечного кредитора, чтобы получить одобрение на новый кредит.

Можете ли вы владеть домом и арендовать другой?

Да, вполне возможно иметь один дом и арендовать другой. Даже если у вас нет опыта работы в качестве арендодателя, вы можете работать с управляющим недвижимостью, чтобы сделать дом выгодной инвестицией. Подумайте о том, чтобы поговорить со знающим экспертом по недвижимости, чтобы обсудить детали вашей уникальной ситуации.

Сколько акций вам нужно, чтобы купить второй дом?

Если вы хотите использовать часть капитала вашего первого дома для покупки второго дома, это возможно.Но большинство кредиторов позволяют заемщикам с хорошей кредитной историей снимать до 85% текущей стоимости дома.

Допустим, ваш дом стоит 100 000 долларов. В этом случае вы сможете вывести из своего дома только до 85 000 долларов США. Но если у вас есть задолженность по ипотечному кредиту, эту сумму нужно будет вычесть из 85 000 долларов. Таким образом, если вы все еще должны 15 000 долларов по ипотеке, вы сможете занять только до 70 000 долларов.

Могу ли я использовать свой дом в качестве залога для покупки другого дома?

Нет, залогом по кредиту может быть только приобретаемый дом.

Тем не менее, вы можете взять кредит под залог собственного дома, чтобы воспользоваться стоимостью, которую вы построили в своем первом доме, для финансирования первоначального взноса за второй.

Имейте в виду, что дефолт по кредиту под залог дома приведет к потере первого дома.

Можете ли вы сдать свой дом, если у вас есть ипотечный кредит?

Если у вас все еще есть ипотечный кредит на ваш дом, вы можете или не можете сдать его в аренду. Решение остается за вашим ипотечным кредитором. При этом вам следует прочитать детали вашего ипотечного договора или поговорить с вашим ипотечным кредитором, прежде чем сдавать свой дом в аренду.

Как долго вы должны жить в своем доме, прежде чем вы сможете сдать его в аренду?

Как правило, большинство кредиторов ожидают, что вы проживете в доме с финансированием, занимаемым владельцем, не менее 12 месяцев. Однако жизнь может быстро измениться. При этом у вас может появиться законная причина арендовать свой дом раньше.

Но вам нужно будет поговорить со своим ипотечным кредитором, чтобы определить, когда вам будет разрешено перевести свой дом в сдаваемое в аренду имущество.

Могу ли я жить в своей инвестиционной собственности?

В некоторых случаях вы можете жить в своей инвестиционной собственности.Например, предположим, что у вас есть недвижимость от 2 до 4 единиц. Вы сможете жить в одной квартире и сдавать другие. Кроме того, вы можете жить в инвестиционной собственности без каких-либо других арендаторов. Однако вам необходимо учитывать, что расходы, связанные с недвижимостью, больше не будут облагаться налогом.

Стоит ли быть домовладельцем?

Финансовое вознаграждение от того, что ты домовладелец, может быстро возрасти. Тем не менее, вам нужно будет запустить цифры, чтобы точно определить, сколько вы должны ожидать заработать.

Иногда вы можете решить, что это слишком много времени. Это нормально! Подумайте о том, чтобы нанять управляющего недвижимостью или найти другой способ заставить ваши деньги работать на вас.

Итог: стоит ли сдавать дом в аренду или просто продать его?

Теперь, когда вы знаете, как сдать свой дом в аренду и купить другой, пришло время решить, подходит ли это вам и вашим финансам.

В некоторых случаях финансовый выигрыш будет очевидным выбором. Но в некоторых случаях вы можете решить получить прибыль от продажи своего дома и избежать хлопот по сдаче его в аренду.

Если вы решите переехать в свой следующий дом, обратите внимание на наших любимых ипотечных кредиторов для упрощения процесса.

Нажмите здесь, чтобы узнать, имеете ли вы право арендовать свой дом и купить другой

Доходы и расходы от аренды – Советы по налогам на недвижимость

Как правило, вы должны включать в свой валовой доход все суммы, которые вы получаете в качестве арендной платы. Доход от аренды — это любой платеж, который вы получаете за использование или владение собственностью.

Расходы на аренду имущества могут быть вычтены из вашего валового дохода от аренды. Обычно вы вычитаете свои расходы на аренду в том году, когда вы их оплачиваете. Публикация 527 включает информацию о расходах, которые вы можете вычесть, если вы арендуете кондоминиум или кооперативную квартиру, если вы арендуете часть своей собственности или если вы переводите свою собственность в аренду.

Когда сообщать о доходах

Укажите доход от аренды в декларации за тот год, когда вы фактически или предположительно его получили, если вы являетесь налогоплательщиком, использующим наличный расчет.Вы являетесь налогоплательщиком на кассовой основе, если сообщаете о доходах в том году, когда вы их получили, независимо от того, когда они были получены. Вы конструктивно получаете доход, когда он предоставляется вам, например, путем зачисления на ваш банковский счет.

Для получения дополнительной информации о том, когда вы конструктивно получаете доход, см. Публикацию 538.

Предварительная аренда

Авансовая арендная плата — это любая сумма, которую вы получаете до периода, который она покрывает. Включите авансовую арендную плату в свой доход от аренды в том году, когда вы ее получили, независимо от охватываемого периода или используемого вами метода учета.

Пример:

Вы подписываете договор аренды на 10 лет об аренде своей собственности. В первый год вы получаете 5000 долларов за арендную плату за первый год и 5000 долларов за арендную плату за последний год аренды. Вы должны включить 10 000 долларов в свой доход в первый год.

Гарантийный депозит

Не включайте гарантийный депозит в свой доход при его получении, если вы планируете вернуть его арендатору в конце срока аренды. Но если вы удерживаете часть или весь гарантийный депозит в течение какого-либо года из-за того, что ваш арендатор не выполняет условия договора аренды, включите сумму, которую вы удерживаете, в свой доход за этот год.

Если сумма, называемая гарантийным депозитом, должна использоваться в качестве окончательного платежа за аренду, то это авансовая арендная плата. Включите его в свой доход, когда вы его получите.

Расходы, оплачиваемые арендатором

Если ваш арендатор оплачивает какие-либо ваши расходы, платежи являются доходом от аренды. Вы должны включить их в свой доход. Вы можете вычесть расходы, если они являются вычитаемыми расходами на аренду. Дополнительную информацию см. в разделе «Расходы на аренду» в публикации 527.

Пример первый:

Ваш арендатор оплачивает счет за воду и канализацию за сдаваемое вами имущество и вычитает его из обычной арендной платы.По условиям договора арендатор не обязан оплачивать этот счет.

Пример второй:

Пока вас нет в городе, печь в сдаваемом вами доме перестает работать. Ваш арендатор оплачивает необходимый ремонт и вычитает счет за ремонт из арендной платы. Основываясь на фактах в каждом примере, включите в свой доход от аренды как чистую сумму арендной платы, так и сумму, которую арендатор заплатил за коммунальные услуги и ремонт. Вы можете вычесть расходы на оплату коммунальных услуг и ремонт в качестве арендной платы.

Имущество или услуги вместо арендной платы

Если вы получаете имущество или услуги вместо денег в качестве арендной платы, включите справедливую рыночную стоимость имущества или услуг в свой доход от аренды.

Если услуги предоставляются по согласованной или установленной цене, эта цена является справедливой рыночной стоимостью, если нет доказательств обратного.

Пример:

Ваш арендатор — художник. Он предлагает покрасить арендуемую вами недвижимость вместо двухмесячной арендной платы.Вы принимаете его предложение. Включите в доход от аренды сумму, которую арендатор заплатил бы за 2-месячную арендную плату. Вы можете включить ту же сумму в арендную плату за покраску вашей собственности.

Использование дома для отдыха или жилого помещения в личных целях

Если у вас есть какое-либо личное использование загородного дома или другого жилого помещения, которое вы сдаете в аренду, вы должны разделить свои расходы между использованием аренды и личного использования. См. Расчет дней личного использования и как разделить расходы в публикации 527.Если ваши расходы на аренду превышают ваш доход от аренды, возможно, вы не сможете вычесть все расходы на аренду. См. Как рассчитать доход от аренды и вычеты в публикации 527.

Проформа недвижимости – PropertyMetrics

Первая задача при принятии любого решения об инвестициях в недвижимость — построить проформу, которая является всего лишь словом, означающим прогноз движения денежных средств. В этом руководстве мы дадим определение термину проформа, рассмотрим пример простой проформы недвижимости, рассмотрим более сложную проформу недвижимости, а также обсудим некоторые нюансы, которые вы можете увидеть в реальном мире.Вот что вы узнаете:

Что такое проформа в сфере недвижимости?

Прежде всего, что означает проформа в сфере недвижимости? В сфере недвижимости слово «проформа» означает просто прогноз движения денежных средств. Слово «проформа» на латыни означает «по форме», и этот термин используется для описания документа, в котором изложен прогноз движения денежных средств. Проформа недвижимости важна, потому что она показывает прогноз всех источников доходов и расходов на недвижимость, а также итоговый показатель движения денежных средств.

Иногда вы увидите, что этот термин написан двумя словами как «проформа», а иногда вы увидите, что он написан более кратко как «проформа». Оба обычно используются в сфере коммерческой недвижимости и имеют одинаковое значение.

Как создать простую проформу недвижимости

Мы рассмотрим более подробный пример ниже, но сначала давайте начнем с основного формата проформы недвижимости. Это часто то, что будет создано во время анализа задней части конверта, прежде чем перейти к более подробному прогнозу.Проформа может быть заполнена за один период времени, например, за год, или за несколько периодов времени. На высоком уровне простая проформа часто имеет следующую структуру:

Давайте подробнее рассмотрим каждую из этих позиций.

Потенциальный валовой доход  – это основной потенциальный источник дохода, который мог бы приносить объект недвижимости, если бы он был заполнен на 100 %. На практике это доход от договорной аренды, а если площадь пустует, то используется оценка рыночной арендной платы.

Вакансия  – это вычет, учитывающий незанятое пространство в здании, а Кредитный убыток  – вычет за неуплату арендаторами. Эти вычеты обычно выражаются в процентах от потенциального валового дохода.

Фактический валовой доход  – это то, что осталось после вычета вакансий и кредитных убытков из потенциального валового дохода.

Операционные расходы  для коммерческой недвижимости состоят из всех расходов, необходимых для эксплуатации собственности.Основные категории расходов включают налоги на имущество, страхование, техническое обслуживание, уборку, коммунальные услуги, управление и т. д.

Чистый операционный доход (NOI) — это то, что осталось после вычитания операционных расходов из фактического валового дохода. Чистый операционный доход, часто обозначаемый как NOI, является одним из наиболее широко используемых показателей недвижимости.

Прочие расходы  , вычитаемые из чистого операционного дохода, обычно включают капитальные затраты и платежи по кредитам. Капитальные затраты  являются крупными расходами, необходимыми для поддержания или повышения стоимости имущества. Это может включать замену систем отопления и вентиляции (HVAC), замену крыши, повторное покрытие парковки и т. д. Обслуживание долга или платежи по кредиту также вычитаются из NOI.

Наконец, Денежный поток до налогообложения — это то, что осталось после вычета любых дополнительных расходов ниже NOI, таких как платежи по кредиту или капитальные затраты.

Пример простой формы заявки на недвижимость

Проформа недвижимости часто заполняется на первый год эксплуатации стабилизированной собственности.Стабилизация в этом смысле просто означает, что свойство достигло своей ожидаемой в долгосрочной перспективе занятости. Затем эту проформу можно использовать для быстрого расчета некоторых показателей возврата конверта.

Проформа на один год

Вот пример простой формы обратной стороны конверта за один год:

Инвесторы в коммерческую недвижимость, брокеры, кредиторы и оценщики часто используют чистый операционный доход от простой формы, подобной этой, для оценки рыночной стоимости недвижимости с использованием ставки капитализации.

Многопериодная проформа

Простая форма также может быть заполнена в течение нескольких лет:

Многопериодная проформа, подобная этой, используется для оценки денежных потоков за весь период владения и дает более полное представление о будущей эффективности инвестиций. Это позволяет вам анализировать различные сценарии, такие как лучший случай, худший случай и наиболее вероятный случай. Вы также можете рассчитать финансовые коэффициенты, такие как возврат денежных средств, мультипликатор собственного капитала, коэффициент операционных расходов и т. Д.за весь период владения.

Будущая выручка от продажи

Оценка будущей выручки от продажи также должна быть рассчитана в многопериодной проформе. В сфере коммерческой недвижимости будущая выручка от продажи обычно называется денежным потоком от обращения или отчуждения, чтобы отличать его от текущих операционных денежных потоков от собственности.

Один из способов расчета цены выбытия — применение максимальной ставки к чистому операционному доходу в последний год периода владения.Также обычно используется NOI для года, следующего за последним годом в периоде владения, поскольку это будет первый год NOI для нового покупателя. Затраты на продажу, такие как комиссионные брокера, юридическая работа и т. д., могут быть оценены и вычтены из будущей цены продажи для расчета чистой выручки от продажи.

В приведенном выше примере NOI за 6 год равен 69 556. Мы применяем нашу расчетную ставку рыночной капитализации в размере 7% на момент продажи, чтобы оценить будущую цену продажи в размере 993 663. Из этой суммы мы вычитаем наши оценочные затраты на продажу в размере 6%, чтобы получить чистую выручку от продаж в размере 924 107.

После прогнозирования будущей выручки от продажи наряду с операционными и инвестиционными денежными потоками можно выполнить анализ дисконтированных денежных потоков для расчета внутренней нормы прибыли (IRR), чистой приведенной стоимости (NPV) и модифицированной внутренней нормы прибыли ( МИРР).

Теперь давайте добавим контекста к этому обсуждению и рассмотрим более сложную проформу недвижимости.

Как создать подробную проформу коммерческой недвижимости

Более сложная проформа коммерческой недвижимости будет иметь ту же базовую структуру, что и описанная выше, но будет включать больше деталей.Прежде чем мы углубимся в пример, важно отметить, что способ представления проформы на практике часто будет варьироваться от одного проекта к другому. Это изменение может быть вызвано различиями в типе собственности, сложности проекта, сроках, сложности вовлеченных сторон, целевой аудитории и любых других уникальных обстоятельствах.

Например, проформа многоквартирного дома не будет выглядеть точно так же, как проформа уже построенного отеля, потому что это разные типы недвижимости на разных стадиях завершения с разными источниками дохода. То же самое верно для проекта кондоминиума с отдельными квартирами для продажи по сравнению со зданием, занимаемым одним арендатором с тройной чистой арендой.

В отношении большинства коммерческих объектов арендаторы подписывают долгосрочные договоры аренды, в которых подробно излагается весь доход, который получит арендодатель. Эти договоры аренды содержат все детали, необходимые для надежного прогнозирования доходов арендаторов на годы вперед. Ключевым моментом является перевод этой информации «аренда за арендой», чтобы создать более точный прогноз движения денежных средств.

Как вы можете себе представить, анализ аренды недвижимости по аренде также является более сложным и трудоемким процессом. Арендные договоры часто содержат разные условия, с непоследовательными требованиями в отношении арендной платы, повышения арендной платы или возмещения. Эти различия возникают из-за того, что договоры аренды заключаются в разное время, часто разными арендодателями, в разных рыночных и налоговых условиях, и обсуждаются с учетом конкретных потребностей каждой стороны. Чтобы сделать этот процесс быстрее и проще, многие специалисты по коммерческой недвижимости используют специализированное программное обеспечение для анализа аренды.

С учетом сказанного давайте посмотрим, как выглядит более подробная проформа офисной, торговой или промышленной недвижимости:

Более сложная форма, подобная этой, может быть заполнена на один год или на несколько лет и часто готовится ежемесячно. Вы заметите, что эти позиции похожи на простую проформу, описанную выше, но содержат некоторые дополнительные детали. Давайте посмотрим поближе.

Подробный пример проформы коммерческой недвижимости

Чтобы понять, как читать такую ​​проформу, давайте обсудим каждую из этих строк.

Потенциальный доход от аренды

  • Это сумма базовой арендной платы, которую недвижимость могла бы генерировать, если бы она была занята на 100%.
  • Для простых проформ он рассчитывается путем умножения средней базовой арендной платы за квадратный фут в собственности на общую арендуемую площадь квадратных футов. Например, если у вас есть недвижимость площадью 10 000 квадратных футов, а средняя арендная плата за квадратный фут составляет 10 долларов, то вы можете рассчитать потенциальный доход от аренды на обратной стороне конверта в размере 100 000 долларов.
  • Для более подробных проформ рассчитывается «аренда за арендой». Это влечет за собой ввод данных об аренде каждого арендатора из списка арендной платы с использованием программного обеспечения для анализа аренды. Это позволит спрогнозировать весь доход по каждой аренде с учетом дат начала и окончания аренды, увеличения арендной платы, структуры возмещения, рыночных допущений по аренде после истечения срока аренды и т. д.
  • Поскольку в аренде коммерческой недвижимости подробно описывается весь доход, который будет получен от арендаторов на месте, создание проформы аренды за арендой, подобное этому, дает более надежный и точный прогноз.
  • После того, как вся базовая арендная плата будет рассчитана для всех существующих договоров аренды, можно будет использовать оценку любых оставшихся вакантных площадей, в том числе, сколько времени потребуется собственности, чтобы поглотить или сдать в аренду незанятые единицы. Эти оценки основаны на анализе рынка недвижимости. Все это складывается вместе, чтобы показать, каков потенциальный доход от аренды недвижимости с использованием как аренды на месте, так и спекулятивной аренды вакантных площадей.

Поглощение и оборот Вакансия

  • Поглощение – фактическая вакантность недвижимости в связи со временем, необходимым для сдачи в аренду свободных площадей.
  • Оборачиваемость вакансий — это время простоя между договорами аренды, которое происходит, когда существующий арендатор не продлевает договор аренды, и поэтому помещение остается пустым до тех пор, пока не будет найден новый арендатор.
  • Для простых проформ подробный расчет поглощения и оборота вакансий обычно не рассматривается. Вместо этого часто используется общий вычет вакансий, который мы рассмотрим более подробно ниже.
  • Для получения более подробных форм после ввода всех договоров аренды их можно автоматически рассчитать на основе фактических вакансий, возникающих в соответствии с датами начала и окончания аренды.
  • Поскольку позиция «Потенциальный доход от аренды» рассчитывает арендную плату при условии, что недвижимость занята на 100 %, эта позиция «Поглощение и оборот вакансий» важна, поскольку она полностью компенсирует потенциальную арендную плату, указанную для фактически незанятого помещения.

Бесплатная аренда

  • Это сумма бесплатной арендной платы в долларах, также известная как скидка или уступка, которая иногда предоставляется арендаторам, чтобы побудить их подписать договор аренды.
  • Это еще один вычет, сделанный из потенциального дохода от аренды, чтобы определить фактические деньги, полученные арендодателем или владельцем собственности.

Базовый доход от аренды

  • Это рассчитывается путем вычитания потенциального дохода от аренды в верхней строке и вычета свободных площадей и свободной арендной платы.
  • Показывает сумму базовой арендной платы, которую, как ожидается, получит или реализует арендодатель или владелец.

Доход от возмещения расходов

  • При аренде офисной, промышленной и торговой недвижимости арендатор обычно предусматривает некоторую структуру возмещения расходов. Компенсации выплачиваются арендатором арендодателю для покрытия некоторых или всех эксплуатационных расходов на недвижимость.
  • Строки возмещения в проформе показывают ожидаемую сумму возмещения для всех арендаторов на основе прогнозируемых операционных расходов.
  • В зависимости от договора аренды, эти структуры возмещения могут варьироваться от простых до удивительно сложных.
  • Аренда часто подразделяется на валовую аренду, модифицированную валовую аренду или чистую аренду. Полная аренда означает, что арендодатель несет ответственность за оплату всех операционных расходов на недвижимость. Чистая аренда означает, что арендаторы несут ответственность за оплату всех операционных расходов.Модифицированная валовая аренда требует, чтобы и арендодатель, и арендатор оплачивали часть операционных расходов. Однако, чтобы по-настоящему понять, кто и за что отвечает, важно всегда читать договор аренды.

Прочие доходы

  • Прочий доход – это прочий дополнительный доход, полученный от собственности. Например, это может включать торговлю, прачечную, парковку, доход от мероприятий и т. д.
  • Прочие доходы могут быть как фиксированными, так и переменными. Фиксированная сумма означает, что она не меняется с заселением имущества.Примером прочей фиксированной статьи дохода может быть доход, полученный от сдачи в аренду рекламного щита или антенны на участке.
  • В отличие от статьи с переменным доходом, которая меняется в зависимости от занятости недвижимости. Например, доход от парковки или доход от прачечной может меняться в зависимости от того, сколько арендаторов занимает собственность. Переменные статьи дохода будут выше по мере увеличения заполняемости недвижимости и ниже при уменьшении заполняемости.
  • Прочие статьи дохода будут включать процент, указывающий, какая часть этой конкретной статьи дохода является фиксированной. Например, вспомогательная статья дохода, которая является фиксированной на 100%, не будет меняться в зависимости от занятости недвижимости. Вспомогательная статья дохода, фиксированная на 0%, будет полностью меняться в зависимости от занятости недвижимости (другими словами, она является переменной на 100%). А дополнительная статья дохода, фиксированная на 50%, лишь частично будет меняться в зависимости от заполняемости.
  • Анализ существующих операционных отчетов по недвижимости может помочь при оценке того, какая часть дополнительного дохода является фиксированной или переменной.

Общий валовой доход

  • Это валовой доход от собственности после учета фактических вакансий, концессий, компенсаций и всех других доходов.
  • Показывает валовой доход, который арендодатель или владелец может рассчитывать получить, до рассмотрения каких-либо общих вычетов по вакансиям или кредитным убыткам.

Общая вакансия

  • Общий коэффициент вакантности представляет собой вычет из дохода для учета вакансий в собственности.
  • Часто выражается в процентах от общего валового дохода, но может также основываться на других статьях доходов в зависимости от ситуации.
  • Если анализ аренды по аренде завершен для всех существующих договоров аренды и заключены спекулятивные договоры аренды для всех свободных площадей, то общий коэффициент вакантности часто вообще не учитывается.Это связано с тем, что прогноз уже включает в себя поглощение и текучесть вакансий, которые основаны на фактической аренде, а также оценки сдачи в аренду вакантных площадей и высвобождения площадей для арендаторов, освобождающих недвижимость.
  • Иногда общий коэффициент вакансий все же может использоваться в качестве дополнительного непредвиденного обстоятельства помимо фактического поглощения и текучести вакансий. Это часто используется для обеспечения того, чтобы недвижимость соответствовала общему уровню вакантности на рынке. Например, если вы знаете, что рыночная доля вакантных площадей составляет 10 %, вы можете включить ее в качестве минимальной доли вакантных площадей для объекта недвижимости.
  • Для этого сначала берется общий валовой доход, а затем прибавляются все поглощенные и оборотные вакансии. Это добавлено обратно, потому что мы не хотим дважды учитывать это при применении общего коэффициента вакансий к общему доходу.
  • Затем общая доля вакантных должностей умножается на этот общий доход (с добавлением обратно), что дает вам количество общих вакансий, рассчитанное с использованием только общей доли вакансий и без учета поглощения и текучести вакансий.
  • Фактическое количество вакансий, связанных с поглощением и оборотом, затем вычитается из рассчитанного общего количества вакансий. Если результат меньше 0, то в проформе показывается только вакансия поглощения и оборота, потому что это означает, что фактическая вакансия для собственности выше, чем минимальный общий коэффициент вакантности.
  • Если результат больше 0, то этот результат (общая вакансия минус поглощение и вакансия текучести) отображается в проформе, поскольку это означает, что фактическая вакансия не была такой высокой, как общий коэффициент вакансий.
  • Это гарантирует, что проформа всегда показывает наличие вакансий в зависимости от того, что больше: фактическое прогнозируемое количество вакансий (поглощение и оборот) или желаемый общий коэффициент вакансий.
  • Поскольку эти расчеты могут быть утомительными и трудными для понимания в модели Excel, для такого рода анализа обычно используется программное обеспечение для анализа коммерческой недвижимости.

Кредитный убыток

  • Кредитный убыток — это вычет для любого арендатора, который не платит арендную плату.
  • Часто выражается в процентах от общего валового дохода.
  • Это часто можно оценить на основе исторических операционных отчетов для собственности.

Эффективный валовой доход (EGI)

  • Фактический валовой доход представляет собой общий валовой доход от собственности за вычетом общих оценок вакансий и кредитных убытков.
  • Показывает валовой доход, который арендодатель или владелец может ожидать от собственности.
  • Плата за управление имуществом часто будет основываться на фактическом валовом доходе, потому что, если управляющий имуществом может уменьшить вакантность, кредитный убыток и концессии, его плата за управление будет выше.

Операционные расходы

  • Операционные расходы на недвижимость делятся на две категории: постоянные и переменные.
  • Постоянные расходы – это расходы, которые не меняются в зависимости от занятости имущества. Например, сюда могут входить налоги на имущество и расходы на страхование, поскольку они будут одинаковыми независимо от того, сколько арендаторов занимают недвижимость.
  • Переменные расходы — это расходы, которые меняются в зависимости от занятости имущества. Например, они могут включать в себя расходы на уборку или коммунальные услуги, поскольку по мере увеличения заполняемости потребуется больше уборки и больше энергии.
  • Операционные расходы будут включать процент, указывающий, какая часть этих конкретных расходов является фиксированной. Например, расходы, которые являются фиксированными на 100%, не будут меняться в зависимости от занятости недвижимости. Расход, который является фиксированным на 0%, будет полностью меняться в зависимости от занятости объекта (другими словами, он является переменным на 100%). Расходы, фиксированные на 50%, будут лишь частично меняться в зависимости от заполняемости.
  • Величину операционных расходов, а также то, насколько они варьируются, можно оценить, просмотрев исторические операционные отчеты по существующему имуществу за последние 12 или 24 месяца.

Чистый операционный доход (NOI)

  • Чистый операционный доход — это фактический валовой доход от собственности за вычетом любых операционных расходов. Он представляет собой операционный денежный поток для собственности.
  • Чистая операционная прибыль — широко используемый показатель при оценке коммерческой недвижимости.

Капитальные затраты

  • Капитальные затраты – это расходы, направленные на улучшение состояния самого имущества. Капитальные затраты могут включать замену кровли, обновление покрытия парковки, установку новых блоков ОВКВ и т. д.
  • Капитальные затраты отличаются от операционных расходов, поскольку они не требуются на постоянной основе для эксплуатации объекта.
  • Часто используется статья «Резерв для замены», которая представляет собой сумму денег, отложенную для оплаты будущих капитальных затрат.
  • Существуют некоторые споры о том, должны ли резервы для замены включаться в чистый операционный доход специалистами по коммерческой недвижимости.

Обслуживание долга

  • Обслуживание долга или платежи по кредитам, использованным для финансирования имущества, вычитаются из суммы чистого операционного дохода.
  • Этот вычет происходит ниже NOI, потому что он представляет собой расходы владельца, а не расходы на уровне объекта. Поскольку у разных владельцев разные отношения с кредиторами, собственный капитал, доход и т. д., это означает, что некоторые владельцы смогут обеспечить более выгодное финансирование, чем другие.

Движение денежных средств до налогообложения

  • Это итоговый денежный поток, который владелец собственности может получить до вычета налогов.
  • Несмотря на то, что владение коммерческой недвижимостью дает много налоговых льгот, большинство анализов останавливается на движении денежных средств до налогообложения из-за сложностей точного расчета налоговых обязательств для индивидуальных владельцев недвижимости.Пока это выходит за рамки данной статьи.

Заключение

В этой статье мы определили проформу недвижимости, обсудили базовую структуру простой проформы недвижимости, рассмотрели пример проформы на один год, а также проформу на несколько лет, а затем рассмотрели более сложный пример аренды. по аренде коммерческой недвижимости прогноз.

Какие расходы на аренду недвижимости должны учитывать инвесторы?

Многие инвесторы в недвижимость теряют деньги, даже не осознавая этого.

Они покупают недвижимость, руководствуясь интуицией или эмоциями, не тратя время на точный учет расходов на недвижимость. В конце концов, они платят больше налогов на доход от аренды, чем должны.

Сегодняшнее налоговое законодательство чрезвычайно дружелюбно к инвесторам в аренду. На самом деле, инвестиционная недвижимость предоставляет больше уникальных налоговых льгот, чем другие активы. Но прежде чем вы сможете пожинать плоды этих преимуществ, вам нужно знать, что они из себя представляют.

В этой статье мы расскажем о расходах на аренду недвижимости, которые должны учитывать инвесторы.Вы также можете обратиться к контрольному списку в конце этого поста для простого руководства по всему, что вы должны отслеживать.

Оценка расходов перед покупкой

Доход от аренды легко подсчитать. Посмотрите на рыночные сравнения и производительность, базовый спрос и предложение, и вы получите довольно точное представление о том, сколько арендной платы вы будете получать каждый месяц.

Но оценить расходы гораздо сложнее просто потому, что существует гораздо больше ожидаемых и неожиданных переменных.

Многие инвесторы используют правило 50% в качестве отправной точки для оценки расходов по сделке, которую они анализируют, но давайте начнем с рассмотрения трех шагов, которые помогут вам более точно оценить расходы на аренду недвижимости перед ее покупкой.

Шаг №1. Поговорите с управляющими недвижимостью на рынке

Управляющие недвижимостью — отличный источник точной информации о расходах, которую вы больше нигде не найдете. Свяжитесь с несколькими и сообщите им, что вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости.Сообщите им, что вы рассматриваете возможность найма менеджера, и спросите их, какие, по их мнению, должны быть расходы на аренду имущества.

Шаг № 2. Поговорите с другими инвесторами в недвижимость

Люди, с которыми вы познакомились в местном клубе инвестиций в недвижимость, — еще один отличный источник для оценки расходов на аренду недвижимости. Активные инвесторы знают, что сетевое взаимодействие — это название игры. Если они помогут вам, они знают, что вы отплатите за услугу в будущем.

Шаг 3. Позвоните в коммунальные службы по номеру .

Даже если вы покупаете дом на одну семью для сдачи в аренду, в котором арендатор оплачивает счета, полезно изучить ежемесячную стоимость коммунальных услуг.Потенциальные арендаторы могут спросить об этом, и если стоимость коммунальных услуг слишком высока, это может быть скрытый дефект. Коммунальная компания может дать вам среднее значение только за последние несколько месяцев, но это хороший способ приблизить ваш проформа .

>>Недвижимость, представленная на торговой площадке Roofstock, уже имеет для вас смету расходов. Roofstock, как правило, использует консервативные оценки в качестве представления по умолчанию, но инвесторы могут настраивать все оценки расходов, которые затем обновляют финансовые показатели в режиме реального времени.

 

Как составить отчет Проформа Отчет о прибылях и убытках

Теперь, когда вы провели базовую комплексную проверку, следующим шагом будет составление заявления-проформы для вашей предполагаемой сдаваемой в аренду недвижимости. Проформа — это предполагаемый прогноз ваших доходов и расходов. Вы можете собрать его в несколько простых шагов.

Сначала перечислите свои текущие операционные расходы

Это наиболее распространенные фиксированные расходы на аренду имущества.Некоторые из них могут не применяться или могут оплачиваться арендатором, в зависимости от типа покупаемой недвижимости. Но лучше включить их в список операционных расходов на аренду недвижимости, чтобы случайно не пропустить их:

  • Вода/канализация/газ
  • Электричество
  • Сбор мусора
  • Плата за ТСЖ
  • Страхование
  • Плата за управление недвижимостью
  • Налоги на недвижимость
  • Ипотечный платеж

Далее укажите переменные расходы

Переменные расходы могут быть выражены двумя способами.Они могут быть основаны на проценте дохода от аренды, или вы можете использовать фиксированные расходы на предстоящий ремонт, который вы планируете в бюджете.

К переменным расходам относятся:

  • Коэффициент вакантности для передачи имущества между арендаторами
  • Арендные платежи за поиск нового арендатора
  • Текущий ремонт при нормальном износе
  • Озеленение (и уборка снега) может меняться от месяца к месяцу в зависимости от вашего климата
  • Капитальные улучшения, такие как новая крыша, система отопления или обновление электрической системы

Наконец, сложите все

С помощью небольшого сложения, вычитания и умножения вы можете быстро определить, будет ли ваша инвестиционная недвижимость иметь положительный денежный поток.Некоторые инвесторы используют базовую электронную таблицу для своей проформы .

Тем не менее, таким образом легко допустить ошибку и сложнее масштабировать и отслеживать свой портфель арендуемой недвижимости по мере роста. (Позже в этой статье мы кратко рассмотрим некоторые онлайн-варианты программного обеспечения для составления проформы . )

Не забывайте о затратах на закрытие

Расходы на закрытие – это единовременные расходы, оплачиваемые при сделке с недвижимостью. В зависимости от вашего рынка и типа недвижимости стоимость закрытия может варьироваться от 2.5% – 5% от общей стоимости покупки.

Затраты, связанные с закрытием сделки с недвижимостью, включают комиссию за ссуду, комиссию за оценку, комиссию за осмотр имущества, плату за право собственности и регистрацию; конфисковать счета для предоплаты страховки, процентов по ипотечным кредитам и налогов на имущество; и брокерские или поисковые сборы.

 

Полезные советы от IRS

Вы не можете забыть о IRS, потому что, согласитесь, IRS не забудет о вас.

Вот несколько полезных советов по доходам от сдачи в аренду недвижимости, вычетам и ведению документации налоговой службы, которые помогут вам точно сообщать о своих доходах и расходах.

Совет № 1: Доход от аренды: Любые деньги, полученные за использование или владение недвижимостью, рассматриваются IRS как доход от аренды. Доход от аренды включает:

  • Плата за подачу заявки арендатором
  • Ежемесячная арендная плата и штрафы за просрочку платежа
  • Предоплата за аренду
  • Плата за отмену аренды
  • Расходы арендодателя, оплачиваемые арендатором
  • Ремонт, произведенный арендатором вместо арендной платы

Возвращаемый залог, полученный и удерживаемый арендодателем, не считается доходом от аренды.Тем не менее, обеспечительные депозиты могут быть превращены в доход. Это происходит, когда депозит применяется к арендной плате за последний месяц или часть залога используется для оплаты ущерба, причиненного арендатором.

Совет № 2: Вычеты из арендной платы: IRS позволяет инвесторам в недвижимость вычитать расходы на аренду из дохода в налоговой декларации. Обычные расходы включают такие статьи, как операционные расходы, проценты по ипотечным кредитам, ремонт, материалы и принадлежности, а также налоги на имущество.

Стоимость улучшений, произведенных для улучшения или восстановления имущества, возмещается через амортизацию .

Налоговое законодательство позволяет инвесторам ежегодно вычитать определенный процент от стоимости недвижимости и любых улучшений, сделанных за время владения недвижимостью. Две полезные публикации IRS — это «Правила материального имущества» и «Вычет деловых расходов».

Совет № 3: Отчетность о доходах и расходах от аренды: Инвесторы в недвижимость, которые сообщают о доходах и расходах от аренды в своей личной налоговой декларации, обычно используют Форму 1040, Приложение E, Часть 1, чтобы перечислить общий доход, расходы и амортизацию для каждой инвестиции. имущество.Форма 4562 используется для расчета годовых амортизационных отчислений.

Некоторые инвесторы создают отдельные ООО для каждого объекта по мере расширения своего портфеля аренды. Помимо того, что это хороший способ защитить ваши активы, ООО по аренде имущества упрощают разделение доходов и расходов бизнеса и личных финансов.

Совет № 4: Ведение учета сдаваемого в аренду имущества: Записи, которые ведутся по сдаваемому в аренду имуществу, должны подтверждать доходы и расходы, указанные в налоговой декларации. Если вас выбрали для аудита, IRS будет ожидать, что подтверждающие документы будут подтверждать возврат, включая источник расходов.Инвесторы в недвижимость, которые не могут предоставить письменные доказательства, могут облагаться дополнительными налогами и штрафами со стороны IRS.

 

Крупнейшие налоговые вычеты для инвесторов в недвижимость

Налоговые вычеты могут иногда иметь значение между потерей денег или получением прибыли от аренды имущества. Существуют уникальные налоговые льготы при инвестировании в арендуемую недвижимость, так зачем платить больше налогов, чем нужно?

Вот самые большие налоговые вычеты для инвесторов в аренду жилой недвижимости:

  • Проценты , выплаченные по ипотечным кредитам, кредитам, использованным для улучшения имущества, или проценты по кредитным картам за товары или услуги, использованные для приобретения имущества
  • Ремонт и текущее техническое обслуживание — Помните, что ремонт может быть полностью вычтен в течение одного года, в то время как улучшения, возможно, придется полностью амортизировать в течение 27 лет. 5 лет
  • Амортизационные отчисления для возмещения стоимости недвижимого имущества и любых произведенных улучшений, обычно в течение 27,5 лет
  • Вычет стоимости личного имущества для таких предметов, как бытовая техника, мебель и садовый инвентарь, принадлежащий владельцу недвижимости
  • Сквозной налоговый вычет в размере до 20% чистого дохода от аренды, созданный в соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости
  • Командировочные расходы , связанные с посещением показов арендаторов, строительным магазином для приобретения расходных материалов, а также транспортные расходы с ночевкой для инвесторов в недвижимость на большие расстояния
  • Расходы на домашний офис — включая мастерскую, если вы сами занимаетесь ремонтом — за часть вашего личного жилья, используемого для бизнеса
  • Заработная плата, выплаченная таким сотрудникам, как менеджер по аренде на месте, или деньги, выплаченные независимому подрядчику 1099, например, вашему ландшафтному дизайнеру или разнорабочему

Хороший бухгалтер также посоветует вам сообщать как можно больше ваших доходов и расходов. Некоторые расходы и методы составления бюджета, которые инвесторы в недвижимость не могут игнорировать, включают:

  1. Расходы на закрытие сделки, такие как комиссия кредитора, баллы и плата за право собственности
  2. Расходы на рекламу и маркетинг
  3. Расходы на проверку арендаторов, такие как проверка кредитоспособности и справочные отчеты
  4. Бюджетирование вакансий и простоев из-за смены арендаторов
  5. Затраты на техническое обслуживание кровли для устранения небольших утечек до того, как они превратятся в крупные
  6. Услуги по борьбе с вредителями (должны быть обычными, а не по мере необходимости, чтобы избежать крупных заражений)
  7. Экстренные расходы, которые могут быть покрыты за счет денежных средств, отложенных в специальный резервный фонд
  8. Капитальные затраты на капитальный ремонт или модернизацию имущества (могут быть оплачены из средств, размещенных на «счете капвложений»)
  9. Городские или окружные разрешения на ведение бизнеса и налоговые лицензии
  10. Стоимость вашего времени для самостоятельного управления имуществом

 

Базовый учет сдаваемого в аренду имущества

Многие инвесторы в недвижимость сосредотачиваются на заключении сделок и откладывают административные документы на черный день. К сожалению, дней администрирования может быть немного и далеко друг от друга, и, прежде чем вы это узнаете, счета, квитанции и документы переполнены. Денежный поток страдает, поставщики получают зарплату с опозданием, а текучесть арендаторов увеличивается.

Вот почему рекомендуется доверить бухгалтерию и управление имуществом профессионалам, а вы сосредоточитесь на инвестициях. Хорошие управляющие компании предлагают владельцам онлайн-портал, где можно отслеживать все свои доходы и расходы.

Однако, даже когда вы делегируете полномочия, важно понимать, как работает базовая система бухгалтерского учета для бизнеса по аренде недвижимости.Вы будете лучше понимать, как работает ваш бизнес, и сможете выявлять небольшие ошибки до того, как они станут дорогостоящими.

Основные этапы бухгалтерского учета арендуемого имущества

Хорошая система бухгалтерского учета сдаваемого в аренду имущества поможет вам управлять чеками по оплате арендной платы и счетами за обслуживание, легко отслеживать ваши доходы и расходы и поддерживать максимальную финансовую эффективность вашего бизнеса.

Основные шаги по настройке системы учета арендного имущества:

  • Создавайте бизнес-счета, чтобы хранить личные финансы отдельно
  • Настройка разных учетных записей для каждого объекта аренды
  • Выбор между кассовым методом или методом начисления
  • Внедрите систему отслеживания ваших доходов и расходов
  • Подготовьтесь к колебаниям и неожиданным доходам и расходам
  • Понять, как правильно заполнять ежемесячные и годовые налоговые формы
  • Используйте программное обеспечение для бухгалтерского учета, чтобы использовать современные передовые технологии в сфере недвижимости

Бухгалтерское и финансовое программное обеспечение для аренды имущества

Если вам интересно, как работает финансовое программное обеспечение для аренды недвижимости, вот список некоторых из самых популярных продуктов.Вы можете сравнить их с тем, что предлагает ваш управляющий недвижимостью, чтобы убедиться, что все ваши потребности в бухгалтерском учете покрыты:

  • QuickBooks
  • Менеджер по аренде недвижимости Quicken
  • Билдиум
  • Стесса
  • Реалтизам

 

Контрольный список расходов на аренду имущества

При управлении доходами и расходами сдаваемого в аренду имущества необходимо учитывать многое. Иногда случаются честные ошибки. Когда и если это произойдет, вы получите письмо от IRS, сообщающее, что вы просчитались, и с вами все будет в порядке.

Но точное отслеживание расходов на аренду недвижимости — это больше, чем просто не попадание в поле зрения IRS. Понимание всех различных расходов поможет вам создать точный бюджет. Кроме того, вы получите все льготы и вычеты, предлагаемые налоговым законодательством нашей страны, ориентированным на недвижимость:

  • Заключительные расходы, сборы за оценку и ипотеку, сборы за осмотр имущества
  • Гонорар брокера по недвижимости
  • Расходы на маркетинг и рекламу
  • Стоимость проверки арендаторов
  • Плата за управление недвижимостью
  • Материалы и принадлежности
  • Расходы на техническое обслуживание и ремонт
  • Затраты на борьбу с вредителями
  • Расходы на благоустройство территории
  • Коммунальные платежи
  • Плата за ТСЖ и специальные взносы
  • Надбавка за вакансию
  • Расходы на оборот имущества между арендаторами
  • Затраты на модернизацию, восстановление и улучшение имущества
  • Профессиональные гонорары за юридические и бухгалтерские услуги
  • Командировочные расходы
  • Вычеты из домашнего офиса
  • Налоги на недвижимость
  • Подоходный налог
  • Страхование имущества
  • Расходы на получение разрешений на ведение бизнеса и лицензирование
  • Процентные расходы
  • Затраты на аварийный ремонт
  • Финансовый резерв или счета «на черный день»
  • Амортизация и отчисления на личное имущество
  • Сквозные отчисления
  • Стоимость вашего времени

 

 

Как сдать дом в аренду: полное руководство

Подумываете стать арендодателем? Сдача дома в аренду может стать отличным способом пополнить свой бюджет, независимо от того, есть ли у вас целый дом или свободная комната.

Возможно, вы думаете о сдаче своего дома в аренду, потому что вам нужна помощь с ипотекой. Может быть, вы только что унаследовали дом своих родителей, но не планируете переезжать в него. Независимо от того, что привело вас сюда, вы задаетесь вопросом, как арендовать дом, и у нас есть ответы для вас.

Как арендовать дом за 9 шагов 

1. Решите, имеет ли смысл арендовать 

2. Установите свой бюджет

3. Изучите информацию об аренде в вашем районе

4.Поговорите со своим страховым агентом

5. Составьте план управления недвижимостью

6. Подпишите договор аренды

7. Поиск и проверка потенциальных арендаторов

8. Выберите арендатора

9. Документирование арендуемого помещения

Шаг 1. Решите, имеет ли смысл арендовать 

Прежде чем надеть обувь домовладельца, нужно убедиться, что эта обувь вам подходит. Это означает, что нужно хорошенько и внимательно взглянуть на свою ситуацию и убедиться, что это разумный шаг для вас.

Защитите свой дом и свой бюджет с помощью правильного покрытия!

Если вы думаете об инвестировании в сдаваемое в аренду имущество, вам следует заплатить за дом наличными. Если вы не в состоянии заплатить 100%, не покупайте дом. Это так просто. Не рассчитывайте на арендную плату от соседа по комнате или арендаторов для покрытия ипотеки. Подождите, пока у вас не будет денег, чтобы позволить себе весь дом самостоятельно, , затем купите дом.

Что делать, если вы уже купили слишком много дома и не можете оплатить ипотечный кредит самостоятельно? Продать это.

С другой стороны, если у вас есть свободная комната, апартаменты свекрови или оплаченный дом, вы можете начать планировать, как лучше всего сдать свой дом в аренду.

Давайте поближе рассмотрим три распространенные ситуации. . .

Ситуация 1. Сдача в аренду свободной комнаты 

Возможно, вы думаете о том, чтобы найти соседа по комнате, который поможет с ежемесячными платежами по ипотеке или досрочно погасит ипотеку. Прежде чем вы согласитесь делить свой дом, вы должны честно признаться в своей терпимости к жизни с другими людьми и в том, будут ли дополнительные деньги стоить хлопот.

Плюсы:

  • У вас будет больше денег.  По данным Experian, средний ипотечный долг по стране составляет 208 185 долларов США, что примерно на 11% больше, чем за последнее десятилетие. 1  Если у домовладельца есть средний ипотечный долг — с понижением на 20% при 15-летней фиксированной ставке 3,66% — платеж по кредиту составит около 1465 долларов в месяц. Сосед по комнате, который скидывается пополам, может снизить платеж примерно до 732 долларов! Сколько вы могли бы сэкономить с соседом по комнате? Воспользуйтесь нашим ипотечным калькулятором, чтобы узнать.
  • Сосед по комнате отлично подходит для того, чтобы разделить счета.  От коммунальных услуг и интернета до продуктов питания и предметов домашнего обихода, наличие соседа по комнате означает, что вы можете разделить больше счетов пополам, вместо того, чтобы платить полностью. Это означает, что у вас будет на больше наличных денег.
  • Сосед по комнате может избавить от скуки в пятницу вечером. Это не финансовая победа, но это определенно очки, если вы подружитесь.

Минусы:

  • Сбор арендной платы может быть трудным или неудобным.  Вам нужно будет установить жесткие ограничения на то, как и когда будет выплачиваться арендная плата. (Мы более подробно расскажем о том, как этого избежать, на шаге 6).
  • Всегда есть вероятность того, что сосед по комнате окажется плохим. Жить с человеком, с которым вы не ладите, было бы ужасно.
  • Быть владельцем дома, который кто-то делит с вами, может быть непросто. Если ваш сосед по комнате не разделяет ваших стандартов чистоты, вы можете обидеться. Возможно, вы захотите рассмотреть таблицу домашних дел или включить стандарты чистоты в договор аренды.

Ситуация № 2. Аренда дома, который не продается 

Возможно, вам пришлось переехать из-за работы, семьи или по другим независящим от вас обстоятельствам. Возможно, ваш дом находится на рынке дольше, чем вы ожидали, и вы начинаете задаваться вопросом, лучше ли сдать его в аренду, чем продать.

Плюсы:

  • Это может означать больше денег в банке.  Поскольку дом уже оплачен, сбор арендной платы является приятным бонусом.
  • Это может означать меньше стресса.  Не нужно ждать подходящего предложения или беспокоиться о том, чтобы согласиться на меньшее.
  • Существует потенциал для большей справедливости.  Если вы сможете сдавать свой дом в аренду на несколько лет, вы увеличите свой капитал по мере роста стоимости дома. Чем больше у вас акций, тем выше ваша прибыль, когда вы решите продать свой дом.

Минусы:

  • В ту минуту, когда вы сдаете свой дом в аренду, он становится инвестиционной недвижимостью.  Существуют правила штата в отношении того, какая страховка вам нужна и что должно быть включено в договоры аренды. Кроме того, теперь вы арендодатель, а это большое обязательство.
  • Вы рискуете, что арендаторы разгромят это место.  Стать домовладельцем, живущим на расстоянии, сопряжено с трудностями. Скорее всего, вам придется инвестировать в управляющего недвижимостью, чтобы проверить дом для вас и убедиться, что правила соблюдаются.
  • Вы задержите продажу своего дома.  Если вы намерены продать дом, сдача дома в аренду будет мешать достижению этой цели.

Ситуация № 3. Аренда унаследованного дома 

Потерять родителя нелегко. Последнее, что вы хотите сделать, это принять неправильное решение о том, что делать с домом, который они вам оставили. В конце концов, дома связаны с воспоминаниями и эмоциональными связями. Если мысль о продаже родительского дома слишком велика, можно сдать его в аренду.

Но сначала вам нужно понять многие налоговые последствия, связанные с унаследованным имуществом, такие как налоги на наследство, налоги на прирост капитала и налоги на имущество.Ситуация у всех разная, поэтому разумно проконсультироваться со специалистом по налогам , чтобы понять свои обязательства.

Плюсы:

  • Вы можете сохранить дом, который будет напоминать вам о ваших родителях. Немного проще позволить другим людям жить в доме ваших родителей, если вы все еще отвечаете за это место.
  • Дом может быть дополнительным доходом.  Постоянная ежемесячная проверка арендной платы была бы отличным способом накопить сбережения, погасить долг или инвестировать для выхода на пенсию.
  • Вы можете начать инвестировать в недвижимость.  Вы узнаете, что значит быть домовладельцем, и поймете, нравится ли это вам.

Минусы:

  • Принятие решения о том, кто будет обслуживать имущество, может быть трудным.  Вы наймете управляющего недвижимостью или сами будете обслуживать недвижимость? Если ваше наследство разделено между братьями и сестрами, вам нужно определиться с ролями и обязанностями.
  • Есть налоги (и еще налоги).  Опять же, проконсультируйтесь со специалистом по налогам, чтобы понять ваши налоговые обязательства в зависимости от вашей конкретной ситуации.
  • Текущее содержание и техническое обслуживание могут стать рутинной работой.  Быть домовладельцем — это большое обязательство. Если что-то в доме нужно починить, это ваша ответственность.

Шаг 2. Установите бюджет 

Если вы взвесили все «за» и «против» и чаша весов склоняется в сторону сдачи дома в аренду, пришло время составить финансовый план — бюджет.

Скорее всего, вы не захотите сдавать свой дом в аренду просто для развлечения.Вы хотите зарабатывать деньги! Но, как мы уже говорили, быть арендодателем — это тяжелая работа, и есть расходы, которые вам нужно будет запланировать, прежде чем вы сможете получить прибыль.

Вот некоторые вещи, которые вам необходимо включить в бюджет расходов на дом:

  • Ипотека. Даже если вы планируете, чтобы арендаторы покрывали ежемесячные платежи по ипотеке за счет арендной платы, вам все равно необходимо включить это в свой бюджет на недвижимость. Могут быть месяцы между арендаторами, когда вы будете нести ответственность за счет.И не забывайте о процентах!
  • Налоги на имущество. Некоторые ипотечные компании включают налог на недвижимость в ежемесячный платеж, но это не всегда так.
  • Страхование. Страхование домовладельцев является обязательным, но ваше местоположение будет определять, нужны ли вам другие виды страхования, такие как страхование от наводнения или землетрясения.
  • Ремонт и техническое обслуживание. Если вы думаете, что ваши жильцы никогда не позвонят вам, чтобы что-то починить, вы живете в стране грез.Отложите резервный фонд на случай поломки посудомоечной машины или прорыва водопроводной трубы.
  • Модернизация и очистка. Это особенно важно в перерывах между арендаторами. Отложите немного денег на модернизацию дома и генеральную уборку — внутри и снаружи. Ожидайте платить за эти вещи, по крайней мере, каждые несколько лет.
  • Желаемая арендная плата. В идеальном мире арендная плата, которую вы взимаете, будет выше, чем все ваши расходы, поэтому вы сможете получать прибыль. Но мир не идеален, и вы не можете просто выбрать число и следовать ему.Посмотрите на дома или комнаты аналогичного размера, сдаваемые в аренду в вашем районе, чтобы понять, что разумно. Если вам нужно больше арендной платы, посмотрите, какие удобства или «бесплатные услуги» вы можете предложить потенциальным арендаторам, чтобы ваше помещение выглядело более привлекательным.

Шаг 3. Узнайте об аренде жилья в вашем регионе

Неважно, свободная это комната, квартира в гараже или целый дом — если вы взимаете арендную плату за принадлежащее вам имущество, вы являетесь арендодателем. И в этой работе есть нечто большее, чем просто прикарманивание арендной платы.

Прежде чем вы даже подумаете о размещении своего жилья в Интернете, вам нужно освежить в памяти законы об арендодателях-арендаторах. В каждом штате действуют разные правила в отношении того, что нужно включать в объявление, как взимать залог, какие условия требуются в договоре аренды. . . вы поняли идею.

Существуют также федеральные законы о безопасности жилья и борьбе с дискриминацией, которым необходимо следовать. Игнорирование законов может привести к судебному иску, поэтому будьте умнее и изучите свои вещи, прежде чем сдавать свой дом в аренду.

Шаг 4. Поговорите со своим страховым агентом 

Это может показаться пустяком, но держите своего страхового агента в курсе ваших планов аренды. Даже если вы просто планируете сдать комнату в своем уже застрахованном доме, вам может потребоваться увеличить страховое покрытие вашей ответственности или потребовать, чтобы ваш новый сосед по комнате получил страховку арендной платы.

Наличие надежного независимого страхового агента облегчит успешную сдачу вашего дома в аренду. Наши одобренные местные поставщики услуг (ELP) знают страховой рынок вдоль и поперек и помогут вам получить необходимое страховое покрытие по отличной цене.Найдите своего независимого страхового агента.

Шаг 5. Составьте план управления недвижимостью

Труба протекает. Арендатор теряет ключ и запирается в доме в 2 часа ночи. Дверь срывается с петель. Мышь бегает по кладовой. Кому жильцы будут звонить, когда такое случится? Вы, если только у вас нет плана.

Может быть, вы хотите быть первым звонком. Но если вы управляете недвижимостью за городом, вы, вероятно, захотите, чтобы кто-то другой был первой линией защиты между вашим арендатором и этой надоедливой мышью. Если вы находитесь в ситуации, когда вы не можете легко добраться до дома, вы можете нанять управляющего недвижимостью, чтобы он отвечал на звонки и при необходимости проверял вашу аренду. Но имейте в виду, что наем управляющего недвижимостью может быть дорогостоящим и сведет к минимуму вашу прибыль. Взвесьте преимущества и посмотрите, подходит ли это вам.

Если вы снимаете комнату в своем доме или вас устраивает должность управляющего недвижимостью, все равно неплохо составить список надежных специалистов, которым можно звонить в таких случаях — сантехников, дезинсекторов, разнорабочих и так далее.Обратитесь к ним и наладьте отношения, прежде чем у вас появятся арендаторы. Скорее всего, вам понадобится один из них в какой-то момент. Если только вы не являетесь экспертом в области сантехники, плотницких работ и борьбы с вредителями. Если это так, запишите все вышеперечисленное и переходите к шагу 6!

Шаг 6: Заключение договора об аренде

Быстрый поиск в Интернете по запросу «аренда в аренду» выдаст миллионы бесплатных шаблонов, которые вы можете использовать для составления соглашения. Глядя на примеры, полезно решить, что вы будете и не будете упускать из виду как домовладелец.

Например, могут ли ваши жильцы иметь домашних животных? Могут ли они просверлить отверстия в потолке для вешалок для растений? Могут ли они оставить гостей на длительное время? Могут ли они досрочно расторгнуть договор аренды, не доплачивая?

Бесплатные шаблоны могут быть полезны, но это только начало. Вам нужно будет пересмотреть все правила, которые вы узнали на шаге 3, и убедиться, что ваш договор аренды включает все необходимые формулировки, соответствующие законам штата и федеральным законам. В договоре аренды также должен быть указан адрес объекта, список всех, кто будет проживать в этом помещении, когда начинается и заканчивается договор, а также стоимость аренды и залога.

Наконец, важно, чтобы здесь был задействован юрист. Аренда является юридическим договором и может иметь правовые последствия. И нужно знать, как сдать дом в аренду законным путем.

Шаг 7. Поиск и проверка потенциальных арендаторов

После того, как ваш адвокат утвердит вашу аренду, все, что вам останется, — это найти того, кто подпишет пунктирные линии. К сожалению, это часто может быть самой сложной частью.

Поиск арендаторов 

Точно так же, как у вас есть план управления недвижимостью (см. шаг 5), вам понадобится план маркетинга недвижимости.Нет, это не означает, что вам нужно нанять какую-нибудь модную рекламную или риелторскую компанию. Но вам нужно спланировать, как рассказать о своем доме и как сделать его привлекательным для потенциальных арендаторов. Вы собираетесь разместить его на Zillow или Craigslist? Или вы собираетесь нанять управляющего недвижимостью или агента по недвижимости, чтобы он позаботился о поиске арендаторов для вас? Только помните, они не будут работать бесплатно — вам придется заложить их в бюджет.

Вопрос в том, как привлечь качественных арендаторов? Опубликовать качественный листинг! Ваш список аренды должен включать высококачественные фотографии и хорошо написанное описание всего, что может предложить ваше жилье, и чего нет. Если в вашей собственности не допускается размещение с домашними животными, укажите это. Если на территории запрещено курение, укажите это. В противном случае вы потратите свое время на проверку претендентов, которые не согласятся с правилами вашей аренды.

В вашем объявлении также должна быть четкая контактная информация, чтобы потенциальные арендаторы могли организовать показы и задать любые вопросы. Если вы управляете процессом самостоятельно, выделите время в своем расписании, чтобы отвечать на эти телефонные звонки и электронные письма и проводить экскурсии.

Проверка арендаторов 

Рекомендуется иметь под рукой онлайн-заявки и договоры аренды, как только вы выставите свою недвижимость на продажу.Таким образом, вы можете начать процесс проверки, как только у вас появится заинтересованный арендатор. Большинство арендодателей взимают плату за подачу заявления, чтобы покрыть расходы на проверку биографических данных и другие расходы. Вы также должны попросить юриста просмотреть ваше заявление до того, как кто-либо заполнит его, потому что это юридический документ. Приложение должно иметь форму разрешения, которая дает вам доступ к личной информации заявителя, в том числе:

  • Имя и дата рождения всех жильцов
  • Номера социального страхования для всех взрослых арендаторов
  • Каталожные номера
  • Подтверждение дохода
  • Контактная информация для экстренных случаев

Нам всем нравится думать о людях самое лучшее, но вы должны проверить все это.Позвоните их работодателю. Позвоните их последнему домовладельцу. Проведите проверку биографических данных и убедитесь, что нет ордера на их арест. Вы же не хотите рисковать, принимая мерзавца-квартиросъемщика, который разгромит ваше помещение и не уплатит арендную плату.

Шаг 8. Выберите арендатора 

Это не так просто, как выбрать симпатичную пару, которая принесла вам печенье, когда они приехали на экскурсию. Вы должны обрабатывать заявки в порядке очереди, чтобы не нарушать антидискриминационные законы.Если у вас есть несколько квалифицированных кандидатов на выбор, рекомендуется еще раз проконсультироваться со своим юристом или агентом по недвижимости для процесса принятия решения.

После того, как вы приняли арендатора, и он принял вашу собственность, пришло время подписать договор аренды. Поздравляем! Вы официально сдали свой дом.

Шаг 9: Документирование арендуемого помещения

Не пропустите шаг 9 — он очень важен. Прежде чем жильцы въедут в ваш дом, вам необходимо задокументировать пространство.Сфотографируйте все. Обратите внимание на любые трещины в стенах или царапины на дереве. Прежде чем ваш арендатор въедет, проведите с ним обход и попросите его задокументировать пространство для себя. Вам обоим нужно договориться о текущем состоянии помещения и записать все, что можно считать поврежденным, даже если оно незначительное.

По закону вы должны вернуть арендатору его залог в полном объеме. (Примечание: не тратьте его!) Законы некоторых штатов даже требуют, чтобы вы хранили залог арендатора на отдельном банковском счете. 2 Единственная причина, по которой вы не вернете залог, — это если вы сможете доказать, что арендатор нанес ущерб помещению. Предварительные фотографии и заметки будут полезны, если арендатор попытается доказать, что ущерб уже был.

Бонусный шаг: не делайте это в одиночку

Суть в следующем: сдать дом в аренду непросто и требует много размышлений. Вот почему разумно сотрудничать с профессионалом, который может помочь вам в этом процессе.

Если вы ищете местного агента по недвижимости, который поможет вам на всех этапах аренды вашего дома, обратитесь к одному из наших одобренных местных поставщиков (ELP).Мы поддерживаем только лучших агентов в вашем регионе, поэтому вы можете быть уверены, что ваш ELP поможет вам определить процесс аренды, который лучше всего подходит для вас и вашего бюджета.

Найдите своего надежного агента сегодня.

Определение размера арендной платы

Возможно, стоит подумать о сдаче дома в аренду, особенно если вы готовы переехать и не хотите его продавать. Подбор арендатора может помочь вам быстрее погасить ипотеку. Затем вы можете направить заработанные деньги на финансовую цель, например, на пенсионный счет. Если вы не знаете, сколько брать за аренду, у нас есть несколько факторов, которые вам необходимо принять во внимание.

У вас есть вопросы о том, как ваш доход от аренды может повлиять на ваш долгосрочный финансовый план? Подумайте о том, чтобы поговорить с финансовым консультантом.

На что обратить внимание перед сдачей дома в аренду

Решение сдать дом в аренду, а не продать его, может иметь смысл по разным причинам.От домов может быть сложно избавиться, особенно если запрашиваемая цена слишком высока или ваш список домов недостаточно заметен. И продажа может быть нежизнеспособным вариантом, если вы не накопили достаточно капитала в своем доме. Если вы хотите купить другой дом, вы можете взять свой капитал и использовать его для внесения первоначального взноса.

Но позволить кому-то арендовать ваш дом, даже временно, – это большое дело. Во-первых, готовы ли вы стать арендодателем? Независимо от того, насколько ответственными могут показаться ваши арендаторы, в конечном итоге они могут разрушить ваш дом или снизить общую стоимость его имущества.И вам нужно быть готовым к гибкому графику, чтобы ваши жильцы могли связаться с вами, если туалет засорится или лопнет труба.

Превращение вашего дома в инвестиционную недвижимость также может быть финансово рискованным шагом. Возможно, вам придется потратить деньги, чтобы отремонтировать недвижимость, прежде чем вы сможете сдать ее в аренду. Несмотря на то, что арендодателям доступно множество налоговых льгот, лучше всего планировать оплату таких расходов, как налоги на недвижимость, расходы на содержание и страхование домовладельцев. Кроме того, вы также будете на крючке для выплаты ипотеки, если ваш арендатор внезапно съедет, и потребуется время, чтобы найти замену.

С другой стороны, сдача дома в аренду может дать вам достаточно денег для выплаты ипотеки. Это может быть отличным способом заработать дополнительные деньги, если вы ждете, когда стоимость вашего дома вырастет. Затем вы можете использовать оставшуюся часть вашего заработка в качестве прибыли или сбережений.

Сколько я должен брать за аренду?

Когда вы пытаетесь определить размер арендной платы, вам нужно подумать о нескольких вещах. Хорошим первым шагом является выяснение того, сколько ваш дом в настоящее время стоит на рынке.Эта сумма может отличаться от первоначальной цены вашего дома.

Вы можете использовать веб-сайт, например Zillow, для оценки стоимости вашего дома. Но может быть лучше найти оценщика дома, который может дать вам более точную оценку того, сколько он на самом деле стоит, исходя из состояния дома, местных цен продажи дома и того, где находится дом.

Сумма арендной платы, которую вы взимаете со своих арендаторов, должна составлять процент от рыночной стоимости вашего дома. Как правило, арендная плата, которую взимают арендодатели, колеблется между 0. 8% и 1,1% от стоимости дома. Например, за дом стоимостью 250 000 долларов арендодатель может взимать от 2 000 до 2 750 долларов в месяц.

Если ваш дом стоит 100 000 долларов или меньше, лучше всего взимать арендную плату, близкую к 1% от стоимости вашего дома. Однако, если ваш дом дороже (то есть он стоит более 350 000 долларов), рекомендуется взимать меньшую арендную плату, чтобы вы могли привлечь больше покупателей. Слишком высокая арендная плата сделает проживание в вашем доме недоступным для многих людей.

Помимо стоимости вашего дома, вам также необходимо учитывать, сколько арендодатели берут за аналогичную арендную плату в вашем районе. Если арендная плата, которую вы хотите взимать, является необоснованной по сравнению с другими арендными платами в вашем районе, вам может быть сложно найти арендатора, который готов согласиться на ваши условия. Такие веб-сайты, как Trulia или Craigslist, могут показать вам, как арендная ставка в вашей голове соотносится со ставками, которые предлагают ваши конкуренты.

Если вы сдаете свой дом в аренду, чтобы не платить за ипотечный кредит, арендная плата, которую вы взимаете, должна быть как минимум равна стоимости вашего ежемесячного ипотечного счета.Не забудьте учесть стоимость ремонта, налоги, сборы ассоциации домовладельцев и страховку, когда вы решаете, что взимать.

Еще одна вещь, о которой следует помнить: вы не обязательно можете выбрать любую арендную ставку, которую хотите. Некоторые штаты ограничивают сумму, которую арендодатели могут взимать за арендную плату, гарантийный депозит и штрафы за просрочку платежа. Законы о контроле за арендной платой существуют, например, в таких местах, как Нью-Йорк, Мэриленд, Калифорния и Вашингтон, округ Колумбия

.

Как сдать дом в аренду?

Когда вы будете готовы найти арендаторов для аренды вашего дома, вы можете попросить агента по недвижимости составить для вас список вашего дома.Но это имеет свою цену. Вы будете должны своему агенту комиссию, равной арендной плате за один месяц или другому проценту.

Если вы хотите опубликовать свой собственный список недвижимости, вы можете бесплатно загрузить его на веб-сайт, такой как Zillow. Вы можете раздавать листовки или использовать свои учетные записи в социальных сетях, чтобы показать всем, что вы ищете арендаторов.

Перед тем, как передать ключи от своего дома, было бы неплохо убедиться, что ваши потенциальные жильцы имеют прочное финансовое положение и могут позволить себе платить арендную плату.

Итог

Если вы решили сдавать свой дом в аренду, а не продавать его, вы не можете взимать арендную плату исключительно на основе размера ваших платежей по ипотеке. Выбор арендной ставки на основе общей стоимости превращения вашего дома в инвестиционную недвижимость и арендной платы за площадь может обеспечить вам достойную прибыль и легкий поиск арендаторов.

Советы по использованию дохода от аренды для максимизации финансового плана
  • Владение квартирой или домом и их сдача в аренду могут сильно повлиять на картину вашего дохода. Финансовый консультант может помочь вам использовать этот доход для улучшения вашего долгосрочного финансового плана. Найти квалифицированного финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
  • Если вы не уверены, стоит ли инвестировать в дома, квартиры или землю, ознакомьтесь с подробным руководством SmartAsset по инвестированию в недвижимость.

Фото: ©iStock.com/kosmos111, ©iStock.com/Gawrav Sinha, ©iStock.com/DanielMirer

Аманда Диксон Аманда Диксон — писатель и редактор по личным финансам, специализирующаяся на налогах и банковском деле. Она изучала журналистику и социологию в Университете Джорджии.