Подрядчики и субподрядчики при строительстве: Путеводитель по судебной практике. Подряд. Общие положения

Содержание

Функции генподрядчика в строительстве

Генеральный подрядчик и его основные обязанности

Услуга предполагает, что заказчик строительства поручает генподрядчику разработку организационной структуры управления проектом строительного производства, ППР (плана производства работ) и его выполнение в обозначенный срок.

Заключение договора генерального подряда с КТБ (KTB Beton Group) — это выгодное решение для вашей организации. Генподряд используется для реализации проектов, в которых предусмотрены разноплановые работы по модернизации, реновации, капитальному строительству жилых и общественных объектов.

В число основных обязанностей генерального подрядчика входит:

  1. Подготовка строительного объекта, организация стройплощадки, обеспечение ее своими силами стройматериалами и отдельными конструкциями, предоставление санитарно-бытовых и производственных помещений для персонала субподрядной компании.
  2. Получение разрешений на использование энергетических ресурсов.
  3. Подготовка для субподрядчиков проектно-сметной документации.
  4. Получение технических условий на временное присоединение к инженерно-техническим сетям.
  5. Координация взаимосвязи действий субподрядчиков.
  6. Доставка субподрядчикам оборудования, строительных материалов.
  7. Участие в проверках, проводимых государственными контролирующими организациями, в обязанности которых входит проверка исполнения требований безопасной эксплуатации производственных объектов, пожарной безопасности и охраны труда. В функции генподрядчика также входит защита интересов заказчика.
  8. Все виды строительного контроля (входного материалов и оборудования, инспекционного объектов строительства) и его метрологическое обеспечение.
  9. Анализ деятельности субподрядных организаций.

Перечень обязанностей должен соответствовать нормам действующего законодательства. Основы взаимодействия между лицами, заключившими договор, регулируются ст.706 ГК РФ. Заказчик и генеральный подрядчик в договоре подряда указывают вид ответственности за некачественное исполнение своих обязанностей.


Задачи генерального подрядчика

К ним относится:

  • Согласование с застройщиком и субподрядными организациями их обязанностей, стоимости услуг, вопросов документального оформления.

  • Проверка проектной документации, внесение в нее изменений (при необходимости).

  • Ведение бухгалтерского, статистического, оперативного учета.

  • Осуществление контроля над качеством, стоимостями и сроками выполняемых работ.

  • Оценивание объемов и стоимости дефектов, а также суммы денежных средств, требующихся на их устранение. Предъявление претензий поставщикам и изготовителям некачественных строительных материалов.

  • Отстаивание интересов заказчика при проведении государственными надзорными организациями всех проверок, в том числе комплексной на стадии приемки объекта.

  • Планирование мероприятий по охране окружающей среды

Генеральный подрядчик может оказывать различные услуги субподрядчикам. Они должны быть перечислены в договоре. Например, генподрядчик может сдавать в аренду автотранспорт и грузоподъемные механизмы, сооружения для временного пользования, а также организовать охрану стройплощадки, пр.

Функции генерального подрядчика

Функции генподрядчика в строительстве включают:

  • Поиск ответственных и надежных субподрядчиков. Выбор организаций осуществляется путем проведения тендеров, прямых переговоров, пр. Прежде, чем привлекать их к работе, выполняется ряд экспертиз (технико-экономических, юридических, др.).

  • Заключение договоров с субподрядчиками.

  • Контроль соответствия выполненных работ качеству, стоимости, нормативным показателям, указанным в договорах субподряда. Выполнение функций генподрядчика дает ему право в любой момент проверять качество используемых материалов, состояние механизмов и оборудования. Если оно не соответствуют нормативным требованиям или условиям контракта, строительство может быть приостановлено до устранения выявленных недостатков.

  • Координация действий организаций, участвующих в строительстве.

  • Обеспечение безопасности труда. В функции генподрядчика входит планирование и проведение мероприятий по охране окружающей среды.

  • Составление графиков строительно-монтажных работ, поставок материалов, механизмов и оборудования. Ресурсы могут поставляться как генподрядчику для их распределения между исполнителями работ, так и непосредственно субъектам, которые будут привлекаться генеральным подрядчиком. Он не должен допускать создания излишков материальных ценностей.

  • Составление графиков коммуникаций с учетом квалификации персонала, используемых технологий. Графики являются неотъемлемой частью общего календарного графика.

  • Обеспечение субподрядных компаний проектно-сметной документацией, прошедшей экспертизу, в сроки, оговоренные в контрактах. В функции генподрядчика также входит предоставление разрешений на выполнение специальных работ, например, геодезических изысканий.

Генподрядчик участвует в процедуре приемки здания в эксплуатацию и передает полный пакет документов заказчику.


Субподрядчик и генеральный подрядчик

Генеральный подрядчик в договоре подряда – это юридическое лицо, принимающее на себя исполнение работ, перечисленных в этом договоре. Он может привлекать к сотрудничеству третьих лиц, именуемых субподрядчиками. Генподрядчик заключает с ними прямые договора субподряда.

Статья 707 ГК РФ разрешает привлекать к работам двух и более субподрядчиков, каждый из которых может заключать договора двойного субподряда. В этом случае в структуре проекта наряду с генподрядчиком предусмотрено и участие генерального субподрядчика.

Типы отношений и варианты сотрудничества

Генеральный подряд это тип отношений, при которых заказчик делегирует подрядчику исполнение задач по реализации проекта «под ключ». Законодательством предусмотрены и другие типы отношений:

  • Управление. Генподрядчик по поручению заказчика разрабатывает рабочий проект или находит проектировщика, который будет заниматься его разработкой. Привлекать субподрядные организации может генподрядчик или застройщик. В этом случае в функции генподрядчика входит координация действий привлеченных третьих лиц.
  • Консультирование. Генподрядчик оказывает консультационные услуги. Например, это может быть приемка и оценка выполненных работ, проведение экспертизы, разработка технического задания или технических условий, пр.

Место и роль генподрядчика среди других участников проекта

Инвестор и заказчик – это основные участники проекта. Они определяют цели и пути его реализации. Заказчик занимается привлечением средств инвесторов, согласовывает объемы работ, отвечает за своевременное поступление денежных средств, выбирает проектировщика и генподрядчика.

Выполнение функций генподрядчика предполагает наблюдение за выполнением проекта, в котором участвуют привлеченные компании и контроль на всех этапах строительства. Генеральный подрядчик отвечает за конечный результат. Также он отвечает за действия субподрядчиков перед заказчиком, а перед субподрядчиками – за действия заказчика при нарушении им взятых на себя обязательств.


Преимущества генподряда

Для эффективной организации взаимосвязанных процессов при больших объемах строительства необходимо заключить договор генерального подряда. Сотрудничество с генподрядчиком выгодно по многим причинам:

  • Ответственность генерального подрядчика за выполнение проекта и строительные риски, с ним связанные.
  • Оптимизация сроков строительства и финансовых затрат застройщика.
  • Разработка структуры управления и системы контроля качества выполненных работ.
  • Большой опыт оформления всех видов документации. Это позволяет инвестору сэкономить время прохождения бюрократических формальностей и в течение короткого срока вступить в официальное владение объектом.

Почему с нами выгодно сотрудничать

Группа компаний КТБ (KTB Beton Group) гарантирует своим клиентам высокое качество услуги генподряда. Оно обусловлено:

  • Сотрудничеством с надежными субподрядчиками.
  • Систематическим контролем качества работ и строительных материалов.
  • Наличием в штате квалифицированных сотрудников и современной производственной базы (спецтехники, оборудования).
  • Возможностью экспертного сопровождения на всех этапах строительства – от обследования объекта до аудита проектов, контроля качества стройматериалов.
  • Комплексным подходом к выполнению разноплановых заданий.
  • Выполнением услуг в запланированные сроки.

Выводы

Генеральный подряд предполагает систему отношений между заказчиком и подрядчиком, которая выгодна для обеих сторон. Генподрядчик решает задачи, возникающие на этапе проектирования, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ. Наша компания выполняет функции генподрядчика с 2013 года. Мы оказываем услуги, включающие в себя выполнение всех видов строительных работ – от выполнения инженерных изысканий и проектирования до строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Звоните нам и получите консультацию по вопросам предстоящего сотрудничества или отправьте заявку, форма которой есть на нашем сайте.

404 Страница не найдена

  • О компании
    • Россети Янтарь 75 лет
      • История компании
      • Ключевые факты и цифры
      • Миссия и стратегия
    • Программа реконструкции и развития электрических сетей Калининградской области до 2020 года
      • Схема выдачи мощности (СВМ)
      • Подготовка к ЧМ
      • Реконструкция сетей 60 кВ с переводом на 110 Кв
      • Общесистемные мероприятия
      • Мероприятия по обеспечению энергоснабжения потребителей Куршской косы
      • Технологическое присоединение льготников
      • Реконструкция сетей 0,23 кВ
    • Акционерное общество
      • Органы управления
      • Информация об аудиторе и регистраторе
      • Структура акционерного капитала
    • Антикоррупционная политика
    • Социальная и кадровая политика
      • Социальная ответственность
      • Пенсионный фонд
      • Молодежная политика
      • Взаимодействие с ВУЗами
      • Вакансии
    • Контактная информация и реквизиты
    • Экологическая политика
    • Руководство ПАО “Россети”
  • Пресс-центр
    • Россети Янтарь
    • Россети
    • Энергетика
    • Видео
    • Фоторепортажи
  • Закупки
    • Управление закупочной деятельностью
    • Неликвиды
    • Продажа и аренда имущества
    • Проведение закупок
    • Информация о заключенных договорах
    • Дорожная карта по сотрудничеству МСП
    • Закупки для МСП
    • Реестр недобросовестных поставщиков
  • Раскрытие информации
    • Раскрытие информации Обществом
      • Устав и внутренние документы
      • Финансовая и годовая отчетность
      • Ежеквартальные отчеты
      • Аффилированные лица
      • Существенные факты
      • Решения органов управления
      • Решения о выпуске ценных бумаг
      • Сведения о порядке предоставления информации акционерам
      • Интерфакс-ЦРКИ
      • Дополнительные сведения, обязательные для раскрытия Обществом
      • Инвестиционная программа
    • Раскрытие информации субъектами оптового и розничного рынков электрической энергии сетевой организацией
      • Действующая редакция с 16. 02.2019 г.
      • В редакции до 16.02.2019 г.
    • Раскрываемая информация в соответствии со Стандартом раскрытия информации энергоснабжающими, энергосбытовыми организациями и гарантирующими поставщиками
      • Действующая редакция с 16.02.2019 г.
      • В редакции до 16.02.2019 г.
    • Раскрытие информации производителем электрической энергии
  • Потребителям
    • Обслуживание потребителей
      • Территория обслуживания
      • Совет потребителей услуг
      • Центры обслуживания потребителей
      • Интерактивная карта
    • Услуги
      • Технологическое присоединение
      • Передача электроэнергии
      • Коммерческий учет электрической энергии
      • Передача объектов электросетевого хозяйства
      • Зарядные станции для электротранспорта
      • Дополнительные услуги
    • Нормативные документы
      • Документы по техническому обслуживанию и ремонту
      • Правила применения цен и тарифов
      • Нормативные документы cистемы обслуживания потребителей услуг
      • Нормативные документы по технологическому присоединению
      • Нормативные документы по коммерческому учету электроэнергии
      • Нормативные документы по передаче электроэнергии
    • Отключения электроэнергии
      • Плановые отключения
      • Аварийные отключения
    • Дополнительная информация
      • Правила безопасности
      • Техническое состояние сетей
      • Пропускная способность
      • План и отчет по ремонтам
      • Управление собственностью
      • Энергосбережение и повышение энергетической эффективности
    • Загрузка центров питания
    • Обратная связь
      • Опросы и анкеты
      • Запись на прием
      • Информация о качестве обслуживания потребителей
  • ДЗО
    • АО «Янтарьэнергосбыт»
    • АО «Калининградская генерирующая компания»
      • О компании
      • Закупки
      • Раскрытие информации
      • Потребителям
    • АО «Янтарьэнергосервис»
      • О компании
      • Закупки
      • Раскрытие информации

Использование субподрядных конструкций в структурировании договорных отношений по капитальному строительству — Эксиора

Использование субподрядных конструкций в структурировании договорных отношений по капитальному строительству

Николай Андрианов, партнер АБ «Эксиора», г. Москва

Использование субподрядных конструкций в структурировании отношений по капитальному строительству является достаточно распространенным: крайне редко объекты, особенно технически сложные, возводятся силами одного подрядчика. Для выполнения отдельных работ, как правило, привлекаются субподрядные организации, специализирующиеся в какой-то определенной сфере строительства (монтаж и обслуживание лифтового оборудования, систем теплоснабжения, электротехнические работы и пр.). Несмотря на довольно широкое практическое применение субподряда, отдельные предусмотренные законодательством правовые модели структурирования отношений между заказчиком, генеральным подрядчиком и субподрядчиками используются сравнительно редко. Между тем, действующее гражданское законодательство предоставляет участникам оборота обширный набор юридических механизмов регулирования отношений по капитальному строительству, которые позволяют наиболее приемлемым для сторон образом распределить обязанности по производству работ, ответственность за их надлежащее качество и сроки выполнения, финансовые потоки, учесть другие особенности реализации конкретного девелоперского проекта.

«Классический» субподряд

Модель «классического» субподряда закреплена в п. 1 ст. 706 ГК РФ, согласно которому подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков), если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично. Содержание указанной нормы позволяет сделать вывод о существовании презумпции согласия заказчика на заключение подрядчиком договора субподряда[1]. В сравнении с этим, например, в отношениях по поводу возмездного оказания услуг действует обратная презумпция: согласно ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Различные подходы в регулировании подрядных отношений и отношений по оказанию услуг вполне объяснимы: если в подряде правовое значение имеет передача заказчику результата выполненных работ, то при оказании услуг такое значение имеет сама осуществляемая деятельность, и личность исполнителя в этом случае имеет для заказчика существенное значение.

Тем не менее, договором подряда может быть предусмотрено, что подрядчик имеет право привлекать к выполнению работ субподрядчиков только с согласия заказчика, либо что подрядчик в принципе не вправе заключать субподрядные договоры и обязан выполнить работу лично. В этой связи возникает вопрос, какие правовые последствия влечет нарушение подрядчиком этого правила? В соответствии с п. 2 ст. 706 ГК РФ подрядчик, привлекший субподрядчика к выполнению работ в нарушение положений, предусмотренных договором, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора.

Существует также мнение, согласно которому отсутствие согласия заказчика на заключение субдоговора или нарушение требований закона или договора о выполнении работы лично порождает признание субподряда ничтожным[2]. В подтверждение такой позиции может быть приведено постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.07.2009 по делу № А72-7977/2008, в котором окружной суд признал правомерным вывод арбитражного суда первой инстанции о ничтожности договора субподряда как заключенного подрядчиком в нарушение условий договора подряда, в соответствии с которым он не был наделен правом привлечения субподрядной организации к выполнению работ.

Однако существует и противоположный подход. Так, например, ФАС Поволжского округа, давая оценку доводу генерального подрядчика о недействительности договора субподряда по мотиву его заключения без согласия заказчика, указал, что нарушение генеральным подрядчиком условий договора генподряда не освобождает его от исполнения обязательств по договору субподряда[3].

Сколько-нибудь обширная судебная практика по данному вопросу отсутствует. Тем не менее, вывод о недействительности (ничтожности) заключенного без согласия заказчика договора субподряда в случаях, когда такое согласие по условиям договора подряда было обязательно, представляется более чем спорным. Безусловно, такой договор будет заключен с нарушением правил, установленных законом (п. 1 ст. 706 ГК РФ). Однако согласно ст. 168 ГК РФ законом могут быть предусмотрены и иные (кроме недействительности) последствия несоответствия сделки требованиям закона. В качестве такого специального последствия п. 2 ст. 706 ГК РФ называет ответственность подрядчика за убытки, причиненные заказчику участием субподрядчика в выполнении работ. При этом привлечение субподрядчика к выполнению работ будет являться противоправным поведением, с которым ст.ст. 15, 393 ГК РФ связывают наступление гражданско-правовой ответственности в виде обязанности возместить убытки.

В качестве примера убытков, причиненных нарушением п. 1 ст. 706 ГК РФ, М.И. Брагинский приводит обусловленную личностью подрядчика разницу в рыночной цене результата работ, выполненных подрядчиком лично и с привлечением субподрядчика[4].

В любом случае необходимо иметь в виду, что недействительность договора субподряда не освобождает генерального подрядчика (который является заказчиком по отношению к субподрядчику) оплатить выполненные по такому договору работы (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 51 от 24.01.2000).

В «классической» модели субподряда генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда (п. ст. 706 ГК РФ). В этой связи оплата генеральным подрядчиком выполненных субподрядчиком работ должна производиться независимо от оплаты работ заказчиком генеральному подрядчику (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 51 от 24.01.2000).

Множественность субподрядчиков и «двойной» субподряд

Не подвергается сомнению право подрядчика привлечь к выполнению работ нескольких субподрядчиков. При этом каждый из субподрядчиков должен привлекаться к работам с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 706 ГК РФ. Не исключена ситуация, когда в субподряд передаются все работы, предусмотренные договором подряда. В этой связи может возникнуть вопрос: если генеральный подрядчик поручил субподрядным организациям выполнение всех предусмотренных договором подряда работ, что остается в числе его обязательств?

Как указано выше, наличие субподрядных отношений не меняет характер обязательств генерального подрядчика и заказчика: ответственным за передачу результата работ заказчику (даже если при этом часть работ или все работы выполнены субподрядчиками) остается генеральный подрядчик. Поэтому в круг обязательств генерального подрядчика в такой ситуации входит организация выполнения работ субподрядчиками.

Традиционно функции генерального подрядчика рассматривались как координация деятельности субподрядчиков, участвующих в строительстве[5]. Сегодня правовая природа договора строительного субподряда определяется тем, что он является как гражданско-правовым договором имущественного характера, опосредующим выполнение субподрядчиком строительно-монтажных работ, так и организационным договором в сфере строительства, регулирующим отдельные стороны процесса организации строительного производства (строительного менеджмента)[6].

Действующий в настоящее время Перечень видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утв. Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624, рассматривает работы по организации строительства генеральным подрядчиком как самостоятельный вид работ.

Таким образом, обладая с точки зрения градостроительного законодательства правом только на осуществление работ по организации строительства, генеральный подрядчик может заключить договор генерального подряда, взяв на себя обязательства по строительству объекта в целом. При этом все строительные работы будут осуществляться субподрядными организациями, а за генеральным подрядчиком останется организация и координация выполнения работ, приемка исполненного у субподрядчиков и передача результата выполненных работ заказчику.

Субподрядчик, привлеченный к выполнению работ, вправе часть своих работ также передать в субподряд (субподряд «второго уровня»). Такие субподрядчики в науке и судебной практике получили название подсубподрядчиков[7] или субсубподрядчиков[8].

Привлечение подсубподрядчиков к выполнению работ не противоречит действующему законодательству и подчиняется общим правилам ст. 706 ГК РФ, а также другим положениям о подряде. Поскольку генеральный подрядчик выступает по отношению к субподрядчику в качестве заказчика, необходимость согласования с ним привлечения субподрядчиков может быть предусмотрена договором. При отсутствии в договоре субподряда специальных указаний на этот счет, субподрядчик вправе привлечь к выполнению работ подсубподрядчика без согласия генерального подрядчика.

Интересным является вопрос о необходимости получения согласия заказчика на привлечение к выполнению работ подсубподрядчиков. Представляется, что с учетом положений ст. 6 ГК РФ этот вопрос должен решаться следующим образом. Если в договор генерального подряда включено положение о необходимости получения согласия на привлечение субподрядчиков к выполнению работ, заказчик явно обозначил свое небезразличное отношение к тому, кем именно будут выполняться работы. Поэтому как для привлечения генеральным подрядчиком субподрядчиков, так и на привлечение субподрядчиком подсубподрядчиков, необходимо согласие заказчика. Если же договор генерального подряда положений о необходимости согласия заказчика на привлечение субподрядчиков не содержит, такое согласие не является обязательным при привлечении субподрядчиков как первого, так и любого последующего уровней. В любом случае последствия несоблюдения требований о получении согласия заказчика на привлечение субподрядчиков будут одинаковыми при нарушении порядка привлечения как субподрядчиков, так и подсубподрядчиков.

Второй вопрос связан с тем, должен ли субподрядчик, привлекающий к выполнению работ подсубподрядчиков, иметь допуск к выполнению работ по организации строительства в случае, когда выполняемые им работы оказывают влияние на безопасность возводимого объекта? Ответ на данный вопрос, скорее всего, будет утвердительным: договор субподряда, как указано выше, включает в себя организационную составляющую. Поэтому если субподрядчик привлекает к выполнению работ подсубподрядчиков, он выступает организатором производства работ в соответствующей части, вследствие чего обязан иметь допуск к выполнению таких работ, оформленный в соответствии с градостроительным законодательством.

Субподрядчики заказчика

В практике нередко встречаются ситуации, когда заказчик, нанимая генерального подрядчика для выполнения всего комплекса строительных работ, хочет оставить за собой право назначать субподрядчиков для выполнения отдельных видов работ путем дачи указаний генеральному подрядчику о заключении договоров субподряда с указанными им субподрядчиками (назначенными субподрядчиками). Такая конструкция, в частности, предусмотрена общими условиями контракта FIDIC. Согласно этим условиям субподрядчик может быть назначен заказчиком, при этом договор субподряда такой подрядчик подписывает с генеральным подрядчиком и находится под его оперативным управлением. Работы, выполненные назначенным субподрядчиком, оплачивает генеральный подрядчик. При этом генеральный подрядчик имеет право обоснованных возражений против кандидатуры назначенного субподрядчика, предложенной заказчиком.

Однако если договор генерального подряда структурируется по российскому праву, конструкция назначенных субподрядчиков в том смысле, какой им придается проформами FIDIC, вступает в противоречие с основными началами гражданского законодательства РФ, согласно которым гражданские права приобретаются и осуществляются своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК), граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В то же время российское законодательство не исключает возможности привлечения заказчиком субподрядчиков к выполнению отдельных работ. Так, согласно п. 4 ст. 706 ГК РФ с согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком. При этом в судебной практике такие прямые подрядчики заказчика также именуются субподрядчиками[9].

Необходимость получения согласия генерального подрядчика в данном случае направлена на защиту его интересов: поручение выполнения работ другому лицу может уменьшить прибыль генерального подрядчика, осложнить выполнение работ непосредственно генеральным подрядчиком и т.п. Как и в ситуации с привлечением субподрядчиков, при этом возникает вопрос о последствиях несоблюдения заказчиком требования п. 4 ст. 706 ГК РФ.

В науке существует мнение, что заключенный заказчиком в нарушение п. 4 ст. 706 ГК РФ договор является недействительным[10]. Однако судебной практике известны случаи отказа в удовлетворении требований генерального подрядчика о признании недействительным заключенного без его согласия заказчиком прямого договора подряда[11]. Представляется, что в данной ситуации последствия отсутствия согласия генерального подрядчика на заключение заказчиком прямого договора подряда с третьим лицом должны быть аналогичны предусмотренным п. 2 ст. 706 ГК РФ: заказчик должен отвечать перед генеральным подрядчиком за причиненные в связи с таким нарушением убытки.

Одним из вопросов, который возникает при привлечении к выполнению работ прямых подрядчиков заказчика, является вопрос о том, на ком в таком случае лежит обязанность по организации работ (то есть выполнение функций генерального подрядчика), с учетом того, что между прямым подрядчиком заказчика и генеральным подрядчиком отсутствуют договорные отношения, а в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Представляется, что данный вопрос должен решаться следующим образом.

Поскольку привлечение прямых подрядчиков заказчиком в силу п. 4 ст. 706 ГК РФ требует согласия генерального подрядчика, вопрос об организации выполнения работ может быть оговорен сторонами как при заключении договора генерального подряда, так и при получении такого согласия. Во-первых, функции по организации строительства может взять на себя генеральный подрядчик. В этом случае как в договор генерального подряда, так и в заключаемый заказчиком прямой договор должна быть включена организационная составляющая: генеральный подрядчик должен принять на себя обязательства по организации строительства с участием нанятого заказчиком прямого подрядчика, а прямой подрядчик заказчика – выполнять указания генерального подрядчика, связанные с такой организацией. Правовым основанием для включения в договоры такого рода условий будет являться ст. 313 ГК РФ, позволяющая должнику возложить исполнение обязательства (в данном случае – обязательства по организации строительства) на третье лицо (генерального подрядчика).

Альтернативной моделью может являться заключение трехстороннего договора между прямым подрядчиком заказчика, заказчиком и генеральным подрядчиком, которое будет одновременно означать согласие генерального подрядчика на привлечение заказчиком прямого подрядчика, которое требуется согласно п. 4 ст. 706 ГК РФ.

Наконец, функции по организации строительства заказчик может взять на себя или передать их осуществление от своего имени техническому заказчику (п. 22 ст. 1 ГрК РФ).

Ситуация, когда работы на одном объекте выполняются как субподрядчиками генерального подрядчика, так и прямыми подрядчиками заказчика, может породить споры по поводу оплаты работ, сроков их выполнения и качества. В каждом конкретном случае суду придется выяснять, кем именно выполнялись работы (субподрядчиками генерального подрядчика или прямыми подрядчиками заказчика), кто обязан оплатить такие работы выполнившему их лицу (заказчик или генеральный подрядчик), что явилось причиной нарушения сроков выполнения работ или выявленных недостатков качества и т. п. Примером, иллюстрирующим данную проблему, может служить рассмотренное Президиумом ВАС РФ дело № А41/4989-01. Отменяя принятые по данному делу судебные акты и направляя его на новое рассмотрение, Президиум ВАС РФ в постановлении от 28.05.2002 № 10453/01 отметил, что суду следовало проверить, выполнялись работы, по поводу которых возник спор, на основании договоров субподряда с генеральным подрядчиком или по прямым договорам, заключенным с заказчиком. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что к использованию такой модели структурирования подрядных отношений в строительстве следует подходить крайне аккуратно.

Множественность лиц на стороне подрядчика

Схожей с ситуацией, предусмотренной в п. 4 ст. 706 ГК РФ, является модель, закрепленная в ст. 707 ГК РФ, допускающей привлечение заказчиком к выполнению работы нескольких лиц (подрядчиков). Разница состоит в том, что такие подрядчики являются равными по отношению друг к другу (в отличие от субподрядчика, по отношению к которому генеральный подрядчик выступает в качестве заказчика).

Вопрос об объеме обязательств каждого из нескольких подрядчиков перед заказчиком решается в зависимости от делимости предмета обязательства. Если предмет обязательства делим, каждый из подрядчиков согласно п. 2 ст. 707 и ст. 321 ГК РФ приобретает права и несет обязанности по отношению к заказчику в пределах своей доли. Такая ситуация возникает, например, когда каждый из подрядчиков выполняет отдельную работу и может сдать ее результат заказчику самостоятельно, т.е. независимо от других подрядчиков.

При неделимости предмета обязательства подрядчики в силу п. 1 ст. 707 ГК РФ признаются по отношению к заказчику солидарными должниками и соответственно солидарными кредиторами.

Во избежание споров о делимости обязательства и объеме прав и обязанностей каждого из подрядчиков по отношению к заказчику[12] для случаев, когда каждый из подрядчиков самостоятельно отвечает за свою часть работы, заказчику целесообразно заключать с ними самостоятельные договоры, а не один договор с участием нескольких подрядчиков[13].

Функции организации строительства в ситуации, когда работа выполняется несколькими привлеченными заказчиком самостоятельными подрядчиками, заказчику целесообразно выполнять самостоятельно или передать их техническому заказчику. Если такие функции будут переданы одному из подрядчиков, который будет отвечать перед заказчиком за строительство объекта в целом, к отношениям сторон должны применяться положения п. 4 ст. 706 ГК РФ, то есть подрядчик, ответственный за строительство объекта в целом, должен будет дать согласие на привлечение к выполнению отдельных частей работы других подрядчиков, которые, в свою очередь, будут самостоятельно нести перед заказчиком ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своей части работы.

 

[1] Договор субподряда в этом смысле является одним из четырех поименованных в ГК субдоговоров, для заключения которых, по общему правилу, не требуется согласия другой стороны (кроме договора субподряда к таким договорам относится субдоговор транспортной экспедиции, субкомиссия и субагентский договор). В отношении большинства субдоговоров такое согласие требуется (подробнее см.: Муртазин А.И. Субдоговор как форма участия третьего лица в обязательстве: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2010. – С. 99 – 104).

[2] См.: Ковров Н.Н. Заключение договора субподряда и его форма: актуальные вопросы теории и судебной практики // Российский судья. 2011. № 2.

[3] Постановление ФАС Поволжского округа от 02.07.2009 по делу № А72-7977/2008.

[4] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Книга 3. М.: Статут, 2002 // СПС «КонсультантПлюс: Комментарии законодательства». Аналогичный пример приводит Д.В. Мурзин: украшение, изготовленное учеником знаменитого ювелира, может быть того же качества, но будет иметь меньшую художественную ценность и, как следствие, меньшую стоимость (См.: Комментарий к ГК РФ (учебно-практический). Под ред. С.А. Степанова. М.: «Проспект», 2009.

[5] См., напр.: п. 4 Положения о взаимоотношениях организаций – генеральных подрядчиков с субподрядными организациями, утв. Постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 03.07.1987 № 132/109.

[6] См.: Макаров О.В. Проблемы правового регулирования выполнения субподрядных строиетльных работ во взаимосвязи со структурой договорных связей по строительным подрядам // Правовые вопросы строительства. 2010. № 1.

[7] См., напр.: Бордунова С.А. Привлечение третьих лиц при исполнении государственных контрактов // Право и экономика. 2011. № 7; Ковров Н.Н. Договорные связи в субподрядных отношениях // Юрист. 2010. № 11 и др.

[8] См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.05.2012 № Ф03-1717/2012 по делу N А73-10254/2011; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.02.2011 по делу № А75-916/2010; Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2012 по делу № А12-4318/2011 и др.

[9] См. п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 51 от 24.01.2000; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.05.2010 по делу № А79-14421/2009; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.10. 2011 № Ф03-4433/2011 по делу № А73-1683/2011и др.

[10] См.: Ковров Н.Н. Заключение договора субподряда и его форма: актуальные вопросы теории и судебной практики // Российский судья. 2011. № 2.

[11] См.: Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2011 по делу № А41-6137/11.

[12] См., напр.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.06.2011 по делу № А56-42962/2008.

[13] См., напр.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.12.2006 по делу № А05-1632/2006-32.

 

Источник: КонсультантПлюс.

Застройщик, заказчик и подрядчик — кто есть кто?

На рынке недвижимости, и в строительном бизнесе в частности, используются такие термины, как застройщик, заказчик, подрядчик, генподрядчик и субподрядчик. Не все понимают суть и различия этих терминов. Краткий ликбез — в нашей статье.

Фото: Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

Застройщик

Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 четко трактует понятие застройщика многоквартирных домов — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39. 10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Именно застройщик является центральной фигурой деятельности в части обеспечения архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции возводимого здания.

Застройщик — это юрлицо, которое владеет земельным участком и привлекает деньги на строительство недвижимости на этом участке на основании разрешения.

Застройщик может быть в одном лице и только застройщиком и застройщиком-заказчиком и застройщиком-генподрядчиком. Почему? Читайте далее.

Заказчик

Заказчик — это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует отношения с подрядчиками. Заказчик – лицо, управляющее строительством. При этом заказчик НЕ является обязательной фигурой в процессе строительства.

Застройщик может сам вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без заказчика. В этом случае застройщика можно именовать «застройщик-заказчик».

Подрядчик

Именно подрядчик строит многоквартирный дом или иной объект недвижимости по договору подряда, заключенному с застройщиком или заказчиком.

В строительстве подрядчиком может быть любая строительная организация. Градостроительным кодексом установлено, что организация вправе выполнять работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, только при наличии выданного саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к таким работам. Производство работ без такого допуска влечет административную ответственность.

Подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (генподрядчика), если он привлек к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков).

Застройщик также может обходиться и и без подрядчиков, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма. В этом случае застройщика можно назвать «застройщиком-генподрядчиком».

BIM для подрядчиков и субподрядчиков

BIM для подрядчиков и субподрядчиков

Основные проблемы генподрядных организаций, которые позволяют решить BIM и IT технологии

01

Низкое качество проектной документации, неточная ведомость объемов работ

02

Отсутствие качественного планирования и управления собственными ресурсами

03

Поставки материально- технических ресурсов без согласования с графиком производства работ

04

Отсутствие актуальной и достоверной информации о ходе реализации проекта, на основе которой принимаются управленческие решения

05

Большое количество каналов коммуникаций с участниками проекта и не выстроенные процессы взаимодействия между участниками проекта

06

Сложные и длительные процедуры приемки работ, задержки в финансировании работ

Все эти факторы ведут в конечном счете к снижению проектной прибыли

Особенность современных BIM и IT решений для генеральных подрядчиков

Внедрение и использование BIM-решений возможно на всех стадиях реализации инвестиционно-строительных объектов. Система с использованием BIM технологий имеет несколько уровней. Каждый из которых решает конкретные практические задачи.

УРОВЕНЬ 3D – УПРАВЛЕНИЕ КАЧЕСТВОМ

Анализ проекта и обнаружение коллизий

Ведомость объемов работ

Подготовка торгов и тендеров

Cоставление сметы

Управление изменениями

ВНЕДРИТЬ BIM 3D
для вашего объекта

УРОВЕНЬ 4D – УПРАВЛЕНИЕ СРОКАМИ

«Умное» планирование – автоматизация разработки графиков и проверка качества

Разработка графиков в связке с bim-моделью

Использование нормативов и выравнивание ресурсов

Симуляция хода строительства

Разработка и сравнение различных вариантов планов

Отслеживание прогресса

Сопоставление фактических и запланированных результатов

ВНЕДРИТЬ BIM 4D
для вашего объекта

УРОВЕНЬ 5D – УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ

Расчет стоимости проекта на основании внесенной нормативной документации

Расчет бюджета

Формирование графиков финансирования

Разбивка по стоимости работ, оборудования, машин и механизмов

Управление изменениями

Построение план-факт-прогноз по освоению за любой период времени

ВНЕДРИТЬ BIM 5D
для вашего объекта

Дорожная карта по внедрению BIM и IT-решений для генподрядной организации

Формирование информационного пространства (портал), на котором будет актуальная и достоверная информацию о ходе реализации проекта, с доступом всех участников строительного проекта (заказчик, технический заказчик, проектировщик, генподрядчик, субподрядчики)

Анализ и оптимизация бизнес-процессов генерального подрядчика

Применение и внедрение BIM технологий для обеспечения качественной проектной, рабочей документации, ведомостей объемов работ, графиков финансирования, производства строительных работ и т. д.

Внедрение инструмента планирования и управления сроками, трудовыми и материальными ресурсами, машинами и механизмами (4D), управления стоимостью (5D)

Внедрение системы технического документооборота для обеспечения доступа участников строительства к актуальной и достоверной технической документации проекта

Внедрение инструмента строительного контроля для внутреннего обеспечения высокого качества работ

ЗАКАЗАТЬ BIM-СОПРОВОЖДЕНИЕ
Вашего объекта

Наши услуги, которые позволяют обеспечить прозрачность и полный контроль строительства

IT и BIM


сопровождение

Когда у вас нет желания тратить значительные финансовые ресурсы и несколько лет времени на получение широко декларируемого результата от применения BIM-технологий

Подробнее

Внедрение


BIM

Внедрение ИТ-систем и системная интеграция на жизненном цикле объекта капитального строительства с применением лучших на рынке ИТ и BIM-технологий BIM-образование и внедрение BIM в компаниях строительной отрасли.

Подробнее

Обучение


BIM

Оказание услуг инжиниринговых услуг с применением современных средств автоматизации и информационного моделирования (технический заказчик, проектирование, строительство, девелопмент)

Подробнее

Внедрение


IT-систем

Оказание услуг инжиниринговых услуг с применением современных средств автоматизации и информационного моделирования (технический заказчик, проектирование, строительство, девелопмент)

Подробнее

Выгоды использования BIM для генерального подрядчика

Высокая выработка

и производительность труда каждой производственной единицы

Минимизация простоев

при реализации проекта

Минимизация переделок

при реализации проекта

Снижение рисков

в части задержки сроков и оплат

Снижение

общей стоимости строительства

Повышение

прибыльности проектов

Увеличение предсказуемости

в строительстве

Рост статусности

и увеличение привлекательности организации на рынке за счет использования передовых технологий.

Используйте BIM и IT решения при реализации проектов и получайте:

В 4 раза меньше погрешности бюджета при планировании

До 40% ниже вероятность ошибок в проектной документации

На 20-50% меньше времени на проектирование

До 90% меньше времени на координацию и согласование проекта

В 6 раз меньше времени на проверку проекта

До 50% меньше сроки инвестиционной фазы проекта

На 20-50% меньше сроки строительства

До 30% ниже затраты на строительство и эксплуатацию

Как найти подрядчика для строительства дома и не остаться без денег :: Загород :: РБК Недвижимость

Где искать строительную компанию, как понять, что перед вами профессионал, а не мошенник — на эти и другие вопросы отвечаем вместе с экспертами

Фото: Victoria Denisova/shutterstock. com

Человек, который решает построить загородный дом, неизбежно сталкивается с трудностью выбора подрядчика, которому доверят стройку. Найти добросовестную компанию — дело непростое, есть шанс столкнуться с непрофессионалами или мошенниками. Чтобы избежать таких ситуаций, собрали вместе с экспертами несколько правил взаимодействия с подрядчиками.

Речь в основном пойдет о ситуациях, когда человек (заказчик) обращается в строительную компанию. Взаимоотношения с частными бригадами, которое практически не регулируются, в данной статье не рассматриваются.

Муки выбора: где искать строителей

Интернет и тематические форумы

Один из первых вопросов, который возникает при строительстве дома, — где искать хорошего подрядчика. Начать поиск можно в интернете, изучив сайты компаний и тематические формы. Но не стоит забывать, что сайт для строительной компании — это способ продвижения и рекламы. Создать красивую страничку, разместить построенные домики (картинки вполне могут быть заимствованы из открытых источников — вплоть до иностранных сайтов или каталогов конкурентов), сгенерировать отзывы с фото — нетрудно, но это еще не показатель надежности, отмечает гендиректор компании-производителя сборно-панельных домов Valdek Дмитрий Апанасенко.

«Большое количество хвалебных отзывов на просторах интернета, скорее, должно насторожить, чем обрадовать. Многие крупные компании просто нанимают SMM-специалистов для генерирования положительных отзывов в интернете. Еще один повод насторожиться: большое число отрицательных отзывов, особенно с однотипными ситуациями», — отметил он.

Можно обратиться и к обзорам тематических блогеров. Ориентироваться только на их советы и рекомендации, конечно, не стоит — среди блогеров не так много реальных строителей с опытом и компетенцией. А вот рекомендации знакомых и соседей о строительных компаниях лучше учесть — так можно получить реальный отзыв и оценить качество строительных работ.

Выставки и рекомендации

Еще один способ найти подрядчика — посетить тематические выставки — «Малоэтажная страна», Open Village и другие. Обычно такие выставки представляют собой «улицу» с образцами домов-офисов от различных компаний. Здесь можно получить консультацию и ознакомиться с примерами работ. Подобные выставки могут быть интересны тем, кто хочет разобраться в строительных технологиях, понять, какой именно конфигурации нужен дом. Но не следует забывать, что это выставка, и на ней представлены рекламные объекты.

«Участие в выставке не гарантирует стопроцентную порядочность застройщика, потому что вход здесь относительно недорогой. Компания может только появиться, поставить стенд и сказать — «мы строители». Хотя мы в этом плане стараемся проводить жесткий отбор», — отметил основатель проекта Open Village Владислав Копица.

Подходить к выбору лучше комплексно: изучить сайт компании, отзывы в интернете, съездить на выставку и обязательно — в офис компании. «Я рекомендую познакомиться с руководством, чтобы понимать, кто будет отвечать за строительство вашего дома. Обязательно посмотрите на строящиеся объекты — и не на один, а на несколько. Это позволит понять, как компания выстраивает строительный процесс, какие специалисты заняты на стройке», — советует Владислав Копица.

Бригада VS строительная компания

Бригаду для строительства дома люди, как правило, ищут с целью экономии. Но риски недостроя и некачественной работы в данном случае очень велики, отмечает Владислав Копица. Даже если у бригадира есть ИП и с ним заключили договор, взыскать с него средства в случае проблем со стройкой сложно. Часто договора нет вообще, действуют только устные соглашения. «По моим оценкам, если искать бригаду, то только 20% шансов, что дом будет построен качественно, 80% — что будут проблемы со строительством. Работа со строительной компанией — наоборот, 80% шансов на успех, и 20% — на проблемы. Но и здесь многое зависит от уровня строительной компании», — отметил эксперт.

На что ориентироваться при выборе подрядчика

Выбирая подрядную организацию, важно оценить ее опыт работы — количество лет на рынке в едином юридическом лице и число построенных объектов, советует эксперт. Юридическую благонадежность можно проверить с помощью аналитических сервисов, например, СПАРК. «Современные программы анализируют индекс благонадежности, отражают судебные процессы, как в активной фазе, так и прошедшие — немаловажная, кстати, информация для анализа. Возможность пообщаться с реальными клиентами также очень важна», — отметил глава Valdek.

По словам основателя проекта Open Village, желательно, чтобы опыт работы составлял не менее пяти лет, и за все это время не менялось название компании. «Если у компании пять лет опыта и ни одного судебного разбирательства, это уже неплохой показатель. Если же компания меняет постоянно названия — это должно насторожить заказчика», — пояснил он.

Определить добросовестность компании можно исходя из цены, за которую берутся построить дом. Если цена заметно ниже рынка — повод искать дальше. «Обычно компания дает минимальную цену, если собирается потом «отбить» все допработами, или качество материалов не будет соответствовать заявленным. Я рекомендую спросить подрядчика, почему такая низкая цена и проконсультироваться с другой компанией, у которой, наоборот, цена выше, и сравнить, что предлагают клиенту в одном и другом случае», — добавил Копица.

Ни одна профессиональная строительная компания не назовет точную стоимость стройки без проекта дома и сметы, напоминают опрошенные эксперты. Исключение составляют готовые домокомплекты с завода — стоимость такой продукции прозрачна уже на начальной стадии обсуждения.

Комментарий юриста

Максим Морозов, управляющий партнер юридической компании «КМК»:

— При самостоятельном поиске подрядной организации существуют две опасности: наткнуться на фирму-однодневку и на недобросовестного подрядчика. Я советую проверять компанию на наличие судебных споров и исполнительных производств. Не будет лишним ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, в ней необходимо обратить внимание на дату создания компании. Вся эта информация общедоступна.

При личном визите в офис компании попросите встречи с директором, чтобы удостовериться в его реальности, ознакомьтесь с портфолио или спросите контакты бывших заказчиков. Это не гарантирует отсутствие проблем в будущем, но, как минимум, покажет серьезный настрой к контролю над процессом и, есть вероятность, что недобросовестные компании сами не захотят с вами сотрудничать.

Договор дороже денег

Залог успешного строительства дома — грамотно составленный договор (то, что он должен быть в принципе — условие обязательное, подчеркивают эксперты). Самое важное — правильно прописать ответственность сторон: кто и за что отвечает и в какие сроки, а также указать порядок оплаты.

Нужно перепроверить, с каким юрлицом заключается договор. «Например, компания называется «Строитель», а в договоре написано «Строитель Балашиха». Такого быть не должно. Также встречаются компании, которые проект делают на одно юрлицо, а на строительные работы заключаются с другим юрлицом. Хотя сам застройщик утверждает, что это одно и то же. Но когда возникают проблемы, в процессе разбирательств выясняется, что это две абсолютно разные компании. На это надо обращать внимание», — указал Владислав Копица.

Нелишним будет привлечение юристов для понимания возможных подводных камней, добавил Дмитрий Апанасенко. При составлении договора обязательно нужно указать порядок оплат — все работы стоит разделить на этапы и привязать оплату к исполнению данных работ. Последующие оплаты осуществляются только после закрытия предыдущих работ. «Стоит быть внимательным при обсуждениях стоимости будущего дома — если подрядная организация соглашается на все ваши условия, охотно снижает стоимость по вашему желанию — это скорее повод для грусти, чем для радости», — рекомендует эксперт.

Комментарий юриста

Максим Морозов, управляющий партнер юридической компании «КМК»:

— Подрядные работы, заказчиком которых выступает физлицо, регулируется законом «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом. Основная проблема при разрешении споров с подрядными организациями в том, что заказчики обычно поверхностно подходят к вопросу юридического оформления таких отношений. Каждый должен понимать три основных момента: договор, оплата и приемка работ. Устная договоренность с подрядчиком не дает никаких гарантий, и вернуть потраченные деньги, даже в суде, будет сложно.

Обязательно заключайте договор и прописывайте в нем все этапы, сроки и цены. Если подрядчик предоставляет свою форму договора, внимательно изучите ее. Обычно такие договоры прорабатывают штатные юристы, и в них прописано множество возможных «лазеек» для подрядчиков. Если вы заключаете договор с небольшой компанией или частным лицом, есть шанс внести свои корректировки в договор.

Документально закрепляйте оплату за работы: в случае безналичного перевода всегда указывайте назначение платежа. Если это наличные, у вас должно быть подтверждение передачи денежных средств в виде кассового чека или расписки.

Будьте внимательны и не торопитесь подписывать акт приемки работ. После его подписания без замечаний, дальнейшие требования можно предъявить лишь в рамках гарантийных обязательств. Если у вас имеются какие-то замечания, пропишите их в акте, это обезопасит вас в случае возникновения претензий к подрядчику.

Контроль за стройкой

В процессе строительства дома нужно обязательно иметь точки контроля — это тоже лучше указать в договоре. К примеру, это могут быть видеотрансляции с участка (в режиме реального времени) или фотоотчеты, которые должен присылать подрядчик. Но лучше периодически посещать стройку самостоятельно. «Я рекомендую человеку самостоятельно не принимать работы, лучше воспользоваться услугой «технического надзора». Человеку без компетенции в строительстве сложно понять, насколько качественно выполнены работы, соответствуют ли стройматериалы заявленным в проекте и так далее. Специалисты помогут проконтролировать этот процесс», — добавил основатель проекта Open Village.

Еще один лайфхак от экспертов — приступать к планированию и поискам подрядчиков задолго до самого строительного сезона. «Осенью и зимой можно заняться проработкой проекта и подбором подрядной организации, изучать все аспекты, которые описаны выше. Тогда в сезон вы приступите к строительству дома с продуманным проектом, точной сметой и хорошей подрядной организацией», — заключил гендиректор компании Valdek.

Читайте также

О предоставлении разрешения на выполнение строительных работ и привлечение субподрядчиков. Налоги & бухучет, № 65, Август, 2009

О предоставлении разрешения на выполнение строительных работ и привлечение субподрядчиков

Письмо Министерства регионального развития и строительства Украины от 03. 06.2009 г. № 22/7-3149

 

Согласно ст. 29 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» заказчик и подрядчик для получения разрешения на выполнение строительных работ подают в соответствующую инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля письменное заявление, к которому прилагается, в том числе копия лицензии на выполнение функций генподрядчика строительства объекта, удостоверенная в установленном законом порядке, и предложения о привлечении субподрядчиков.

При этом, в соответствии со ст. 838 Гражданского кодекса Украины

подрядчик имеет право, если иное не установлено договором, привлечь к выполнению работы других лиц (субподрядчиков), оставаясь ответственным перед заказчиком за результат их работы. В этом случае подрядчик выступает перед заказчиком как генеральный подрядчик, а перед субподрядчиком — как заказчик.

Таким образом,

привлечение субподрядных организаций к выполнению строительных работ является правом, а не обязанностью подрядчика.

То есть, если для сооружения объектов привлечение субподрядных организаций не предусматривается, заказчик при обращении в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля с заявлением о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ указывает в нем, что к выполнению строительных работ субподрядные организации привлекаться не будут.

Госархстройинспекция считает, что инспекции государственного архитектурно-строительного контроля в соответствии с поданной заказчиком проектной документацией должны установить возможность или невозможность выполнения подрядчиком согласно имеющейся у него лицензии на строительную деятельность всего комплекса работ по строительству объекта без привлечения субподрядных организаций.

В случае, когда подрядчик способен выполнить строительство объекта без привлечения субподрядчиков, разрешение на выполнение строительных работ может быть дано инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля без предоставления подрядчиком копии лицензии на выполнение функций генподрядчика строительства объекта, удостоверенной в установленном законом порядке, и предложения по привлечению субподрядчиков.

Однако,

если во время строительства объекта у подрядчика возникает необходимость привлечения субподрядчиков, он должен получить в установленном законом порядке лицензию на выполнение функций генподрядчика строительства объекта.

 

Начальник О. Бондаренко

комментарий редакции

Особенности получения разрешения на выполнение строительных работ

Вопрос о том, нужно ли получать лицензию на генподряд в строительстве при привлечении субподрядчиков, который косвенно затронут в комментируемом письме, похоже, окончательно утратил статус дискуссионного. Напомним, ранее в письме Минрегионстроя от 10.04.2008 г. № 22/10-875 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 84) на этот вопрос был дан положительный ответ, который теперь лишь получил дополнительное подтверждение.

В комментируемом же письме затронута несколько иная проблема, связанная с вопросом о необходимости

предоставления подрядчиком лицензии на выполнение функций генподрядчика при получении разрешения на выполнение строительных работ в тех случаях, когда к выполнению работ не привлекаются субподрядчики. Несмотря на то что ответ кажется очевидным, сложность данного вопроса обусловлена теми изменениями, которые были внесены в Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III (далее — Закон о застройке) в конце 2008 года. После вступления их в силу в апреле этого года ст. 29 Закона о застройке среди документов, обязательных для предоставления подрядчиком инспекции государственного архитектурно-строительного контроля при получении разрешения на выполнение строительных работ, называет «копию лицензии на выполнение функций генподрядчика строительства объекта, удостоверенную в установленном законом порядке».

В целом, предусмотренные в ст. 29 Закона о застройке условия получения разрешения на строительные работы предполагают в качестве общего правила, что

к выполнению строительных работ будут привлекаться субподрядчики. Это видно из того, в частности, что в перечне документов, которые должны подаваться госархстройинспекции, отсутствует лицензия на выполнение строительных работ, но при этом требуется подача лицензии на выполнение функций генподрядчика.

В то же время, как следует из комментируемого письма, Государственная архитектурно-строительная инспекция не отрицает возможности осуществления строительных работ непосредственно самим подрядчиком, что, в свою очередь,

снимает необходимость получения им лицензии на выполнение функций генерального подрядчика. В этом случае заказчик строительства в заявлении о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ должен указать, что субподрядные организации к выполнению строительных работ привлекаться не будут.

Некоторая неоднозначность в вопросе о порядке получения разрешения на выполнение строительных работ на данный момент связана также с тем, что изменения, которые произошли на уровне Закона о застройке, еще не отражены в полной мере в подзаконных нормативных актах, устанавливающих порядок реализации его норм. Один из таких актов — Положение о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденное приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 05. 12.2000 г. № 273. Данное Положение остается действующим лишь формально, поскольку не соответствует нормам самого Закона о застройке. Его готовятся заменить новым Порядком выдачи разрешения на выполнение строительных работ, проект которого размещен на официальном сайте Госархстройинспекции (http://www.dabi.gov.ua). Сам текст предлагаемого к утверждению Порядка не содержит перечня необходимых для предоставления разрешения документов. Однако соответствующие документы названы в форме заявления, которая приведена в приложении к Порядку. Среди них —

копия лицензии (без конкретизации того, на какой именно вид работ в строительстве должен иметь лицензию подрядчик). Такой вариант регулирования рассматриваемого вопроса выглядит более обоснованным, поскольку учитывает как вариант, когда строительные работы выполняются непосредственно подрядчиком, который, соответственно, должен предоставить лицензию на осуществление строительных работ, так и вариант, когда к выполнению таких работ привлекаются субподрядчики, что обусловливает необходимость наличия у подрядчика лицензии на выполнение функций генерального подряда.

Вызывает возражения сделанный в комментируемом письме Госархстройинспекцией вывод о том, что

инспекции государственного архитектурно-строительного контроля должны установить возможность либо невозможность выполнения подрядчиком согласно имеющейся у него лицензии на строительную деятельность всего комплекса работ по строительству объекта без привлечения субподрядных организаций. Инспекции не уполномочены делать заключение о невозможности выполнения подрядчиком предусмотренных договором подряда и проектной документацией строительных работ, в связи с чем такое заключение само по себе не может быть основанием для отказа в выдаче разрешения. Исчерпывающий перечень таких оснований приведен в ч. 6 ст. 29 Закона о застройке. К ним относятся: неподача документов, необходимых для принятия решения о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ; несоответствие поданных документов требованиям законодательства; выявление недостоверных сведений в поданных документах. Проверка возможности либо невозможности осуществления субъектом хозяйствования того или иного вида строительной деятельности осуществляется на стадии получения им соответствующей лицензии. Далее контроль за его деятельностью осуществляется путем проведения проверок соблюдения таким субъектом лицензионных условий, а также требований действующего законодательства при выполнении строительных работ.

 

Елена Уварова

Субподрядчик против подрядчика: что делает генеральный подрядчик?

Дучере Строительство

Наем генерального подрядчика является обязательным условием для некоторых из ваших крупных проектов реконструкции. Если вы впервые нанимаете кого-то, поиск подходящего человека, соответствующего вашему бюджету и потребностям в ремонте, может оказаться непосильной задачей. Наем генерального подрядчика идеально подходит для определенных проектов, в то время как субподрядчики дают вам больше времени и гибкости, которые вам нужны.

Если вы не знаете, с чего начать, ознакомьтесь со следующей информацией, которая поможет вам принять обоснованное решение о том, кого нанять для ваших проектов реконструкции.Помните, что у обоих видов подрядчиков есть свои преимущества и недостатки, поэтому обязательно примите во внимание все свои потребности, прежде чем сделать окончательный выбор.

Генеральный подрядчик определен

Генеральный подрядчик берет на себя полный контроль над строительным проектом. Генеральным подрядчиком может быть физическое лицо или компания, и его обычно нанимают для коммерческих и жилых проектов.

Если вы занимаетесь крупным проектом строительства или реконструкции и не можете взять на себя какие-либо задачи самостоятельно, лучшим вариантом для вашего проекта может быть обращение к генеральному подрядчику.Генеральный подрядчик делает все, от оценки планов проекта до наблюдения за физическим трудом.

Что делает генеральный подрядчик?

Общие обязанности генерального подрядчика варьируются от работы к работе. Обычно генеральный подрядчик выполняет следующие обязанности до, во время и после строительного проекта:

  • Предоставляет все материалы, необходимые для проекта
  • Поставляет всю рабочую силу, необходимую для проекта
  • Предоставляет собственное оборудование, транспортные средства и инструменты
  • Нанимает субподрядчиков для определенных частей проекта, где требуется больше деталей
  • Контролирует качество и своевременность всех выполняемых работ
  • Отслеживает графики, платежи и денежные потоки
  • Ведет точный учет всех аспектов проектов
  • Обеспечивает постоянное соблюдение мер безопасности

Стать генеральным подрядчиком

Для этой должности формальное образование не требуется.Тем не менее, сочетание образования, обучения и опыта является предпочтительным, чтобы заслуживающие доверия генеральные подрядчики могли добиться успеха в профессиональной сфере.

Соединенные Штаты требуют, чтобы некоторые генеральные подрядчики сдали письменный экзамен. Это доказывает, что они имеют полное представление о процедурах безопасности, надлежащей практике строительства и законах, касающихся любого строительного проекта. Проверьте свой регион, чтобы узнать, какова профессиональная лицензия и требования.

Как стать собственным генеральным подрядчиком

Вы можете быть собственным генеральным подрядчиком, чтобы вам не приходилось полагаться на то, чтобы нанимать других, чтобы выполнить работу за вас.Если у вас есть все необходимые лицензии и материалы, чтобы быть генеральным подрядчиком, вы можете координировать свой собственный проект строительства или реконструкции.

Это потребует от вас найма субподрядчиков для выполнения ваших особых потребностей. Тем не менее, будучи вашим собственным генеральным подрядчиком, вы все равно можете снизить стоимость проекта реконструкции. Просто не забудьте спланировать и подготовиться, прежде чем погрузиться в увлекательное задание.

Как найти хорошего подрядчика

Конечно, если вы нанимаете генерального подрядчика, вы хотите убедиться, что это лицо или компания имеет репутацию, квалификацию и большой опыт. Так как же найти подходящего человека для работы?

Если у вас возникли проблемы с определением достаточной репутации конкретного подрядчика, проведите исследование и ответьте на следующие вопросы:

  1. Выполнял ли подрядчик подобные проекты?
  2. У них есть список рекомендаций, с которыми вы можете связаться?
  3. Как давно они в бизнесе?
  4. Они лицензированы и застрахованы?
  5. Подавали ли подрядчику или компании в суд или получали жалобы?

После исследования важно прислушиваться к своим инстинктам.Если вам кажется, что с подрядчиком что-то не так, и вы не уверены, что можете ему доверять, тогда ищите кого-то другого. Нужна дополнительная помощь? Эти эксперты дают свои советы при поиске подходящего подрядчика.

Что такое субподрядчик?

В отличие от генерального подрядчика, субподрядчик нанимается генеральным подрядчиком для выполнения конкретных и специализированных задач. Они завершают небольшие проекты, которые являются частью более крупного проекта или целого проекта.

Как и в случае с генеральным подрядчиком, субподрядчиком может быть физическое или юридическое лицо.Они выполняют все задачи, поставленные перед ними генеральным подрядчиком. Их нанимают из-за их репутации специалиста в определенной строительной нише.

Что делает субподрядчик?

Субподрядчик, как правило, выполняет задачи, в которых он разбирается, сосредотачиваясь на отдельных проектах. Они работают на договорной основе. Они назначаются определенным проектам, таким как:

  • Электромонтажные работы
  • Установка бытовой техники
  • Плотницкие работы
  • Сантехника
  • Гипсокартон
  • Изоляция
  • Вспашка
  • Окраска
  • ОВКВ
  • Канализация

Это лишь некоторые из областей, в которых специализируется субподрядчик.Обычно наем субподрядчика зависит от генерального подрядчика, поэтому, если вы домовладелец, вам, как правило, не придется беспокоиться о процессе найма субподрядчика.

Субподрядчик против генерального подрядчика

Существует несколько ключевых различий между субподрядчиками и генеральными подрядчиками. В то время как один тип подрядчика работает напрямую с клиентом, другой нанимается только по контракту и обычно не обращается к домовладельцу за ответами или инструкциями. Ниже перечислены более конкретные различия:

Субподрядчик

  • Субподрядчики следуют инструкциям генерального подрядчика или лица, осуществляющего надзор за проектом.
  • Субподрядчик нанимается генеральным подрядчиком в качестве наемного работника, и ему никогда не приходится работать напрямую с клиентом или развивать своих собственных клиентов.
  • Субподрядчики специализируются в одной конкретной области строительства, такой как покраска или сантехника.

Генеральный подрядчик

  • Генеральный подрядчик работает напрямую с клиентом , заключая сделки и отвечая за наем субподрядчиков.
  • Генеральные подрядчики контролируют весь проект, от планирования и найма рабочих до предоставления материалов и завершения проекта.
  • Генеральный подрядчик может сделать все, от нового строительства до реконструкции и ремонта, и он обо всем позаботится.

Субподрядчик и подрядчик: плюсы и минусы

Очевидно, что есть много преимуществ, когда речь идет о найме субподрядчика или подрядчика. Конечно, есть и некоторые недостатки, присущие обоим типам подрядчиков. Хотя они более чем часто необходимы для завершения любого проекта строительства или ремонта, могут быть моменты, когда вы испытываете небольшие неудобства.

Давайте разберемся и рассмотрим преимущества и недостатки обоих типов подрядчиков. Это поможет вам лучше понять, какого человека или компанию вы хотите нанять для ремонта.

Плюсы генеральных подрядчиков:
  • Генеральный подрядчик даст вам уверенность в том, что каждый аспект проекта находится под наблюдением и заботой.
  • Генеральные подрядчики имеют лицензию, страховку и опыт.
  • Генеральный подрядчик наймет для вас субподрядчиков, когда они понадобятся для проекта.
  • Вы часто можете договориться о ценах и деталях проекта с хорошим генеральным подрядчиком.
Минусы генеральных подрядчиков:
  • В зависимости от размера вашего проекта, услуги генерального подрядчика могут быть весьма дорогостоящими.
  • Генеральные подрядчики физически не могут выполнять все задачи самостоятельно, и почти гарантированно им потребуется нанимать субподрядчиков, что увеличит стоимость проекта.
  • Поскольку за проект отвечают генеральные подрядчики, вы не можете контролировать качество или выполнение работ.
Плюсы субподрядчиков:
  • Субподрядчики, как правило, работают быстро и эффективно, преуспевая в выбранной ими области знаний.
  • Субподрядчик обычно может работать в короткие сроки и всегда доступен для дополнительной работы.
  • Субподрядчики намного дешевле, чем генеральные подрядчики.
  • Вы можете нанять субподрядчиков, если вам нужно выполнить только одну конкретную задачу или если вы ищете большую гибкость в своем проекте.
Минусы субподрядчиков:
  • Субподрядчики не работают напрямую с клиентом, а это означает, что вы не можете контролировать, кого выбрать и какую качественную работу они могут выполнить.
  • Субподрядчик не всегда имеет тот же уровень приверженности и лояльности, что и постоянные сотрудники или генеральные подрядчики.
  • Существуют различные налоговые последствия и стандарты при работе с субподрядчиком.

Итог: выбор за вами!

Если вам нужно несколько простых ремонтных работ, вы можете нанять субподрядчика — они выполнят работу быстро и качественно.Однако обычно нет такого уровня личной связи и мотивации, как у генерального подрядчика. Генеральных подрядчиков обычно выбирают для крупных строительных проектов. Это означает, что они очень привержены качеству. Кроме того, они находят важным в установлении клиентов.

Обязательно проведите исследование, прежде чем выбрать подходящего человека или компанию. Хотя любой подрядчик может похвастаться своим опытом и квалификацией, вам нужно убедиться в этом, чтобы доверять ему.Соберите список рекомендаций и отзывов, прежде чем остановиться на выборе. Оба типа подрядчиков имеют явные преимущества и недостатки. Сосредоточьтесь на своих потребностях, а затем сделайте осознанный выбор.

Другие полезные статьи для чтения:

Субподрядчик против Подрядчика | Программное обеспечение для управления строительством eSUB


Субподрядчик и подрядчик: понимание разницы

В этой ресурсной статье рассказывается о некоторых различиях между подрядчиками и субподрядчиками, работающими в сфере строительства.Хотя эти термины иногда используются взаимозаменяемо, важно понимать несколько ключевых различий между двумя ролями и то, как они работают вместе для эффективного выполнения проектов.

 

Большая часть строительных работ выполняется посредством заключения контрактов, когда строительная фирма получает контракт на выполнение работ, а затем выполняет их в обмен на деньги. Понимание роли подрядчиков и субподрядчиков в выполнении этих работ может помочь вам лучше оптимизировать результаты вашего собственного строительного бизнеса.Во-первых, давайте посмотрим, что значит быть подрядчиком или субподрядчиком; затем мы рассмотрим некоторые различия и то, как заставить их работать в вашу пользу.

 

Что такое подрядчик?

Подрядчик — это лицо или компания, которые стремятся вести бизнес, заключая контракты и выполняя их. Быть подрядчиком похоже на то, чтобы быть владельцем бизнеса — вы договариваетесь о своих сделках, работаете на себя, имеете свою клиентуру и получаете вознаграждение за свои заслуги.Строительный подрядчик предлагает определенный набор навыков, которые он может выполнять для клиентов на договорной основе. Как подрядчику, вам, скорее всего, будут платить за работу больше, чем если бы вы были рабочим, потому что вы приложили усилия, чтобы найти клиента самостоятельно. Следовательно, любая прибыль от подрядных работ принадлежит подрядчику.

 

Что такое субподрядчик?

Субподрядчик — это тип подрядчика. Субподрядчики также работают на договорной основе, и они также предлагают определенный набор навыков, которые они выполняют для клиентов.Ключевым моментом в отношении субподрядчиков является то, что они заключают соглашения с подрядчиком, а не с заказчиком. Субподрядчики часто специализируются в одной конкретной области строительства и пытаются наладить контакты с подрядчиками, которые ведут переговоры о более крупных работах, включающих эту область специализации. Таким образом, успешный субподрядчик всегда будет иметь работу благодаря своей сети подрядчиков.

 

Управленческие подрядчики – они добиваются успеха!

На первый взгляд может показаться, что единственная реальная разница между подрядчиком и субподрядчиком заключается в названии, но давайте рассмотрим, как эта разница проявляется в реальности. В то время как подрядчикам необходимо генерировать рекомендации и взаимодействовать с клиентами, чтобы найти бизнес, субподрядчики в основном ищут связи с подрядчиками, у которых есть работа для них. В результате подрядчики должны быть гораздо более ориентированы на клиента, чем субподрядчики, чтобы работать эффективно.

 

Кроме того, субподрядчики, как правило, специализируются в одной конкретной области, такой как гипсокартон, укладка плитки, изоляция или в другом виде деятельности. Это делает субподрядчиков особенно успешными в предоставлении продуктов и услуг в своей области знаний.Однако как подрядчику вам необходимо видеть общую картину проекта в большей степени, чем вашим субподрядчикам. Это означает понимание таких вещей, как финансы, прибыль/убыток, стоимость ведения бизнеса, время, затраченное на проект, управление ожиданиями, доволен ли клиент, и множество других потенциальных проблем.

 

Когда подрядчик нанимает субподрядчика, субподрядчик думает: «Отлично, я уложу плитку на один день, и мне за это заплатят», а подрядчик думает: «Хорошо, надеюсь, завтра Боб появится и уложит плитку в срок». так, как этого хочет клиент, теперь, если я смогу положить черный пол сегодня вечером, он будет готов для него, и у меня есть Гэри, приезжающий для малярных работ в четверг…».

 

Субподрядчики могут быть очень эффективными работниками, но подрядчики должны быть организованными планировщиками и эффективными менеджерами. Это то, что дает подрядчикам право получать прибыль от работы субподрядчиков, с которыми они имеют дело.

 

Опасности и подводные камни субподряда

Подрядчику важно принимать взвешенные решения при найме субподрядчика. Представьте, что вы нанимаете субподрядчика, который укладывает ковер для вашего следующего проекта.Когда вы проверяете его работу, вы обнаруживаете, что он сделал ее плохо и что клиент никогда не примет ее. Вероятно, он будет защищать качество своей работы; ваши отношения могут испортиться, и вы, вероятно, потеряете время и деньги, пытаясь навести порядок.

 

Субподрядчики также могут отказываться от работы или проявлять непрофессиональное поведение во время работы, а поскольку они не являются сотрудниками, у вас не будет возможности наказать их, если они создадут трудности в рамках проекта. Увольнение субподрядчика может рассматриваться как разрыв контракта, и в любом случае вам придется нанять кого-то другого для завершения работы.Субподрядчик по-прежнему представляет ваш бизнес, работая с собственностью вашего клиента.

 

Субподрядчики также не несут ответственности за условия первоначального рабочего соглашения между подрядчиком и заказчиком. Например, если вы соглашаетесь закончить какую-то работу к пятнице, которая зависит от вашего субподрядчика, а этот человек не успеет закончить работу вовремя, вы будете на крючке за это, а не они!

 

Ключевые выводы

Очень важно нанимать субподрядчиков, которым вы доверяете и которые зарекомендовали себя как за качество работы, так и за добросовестность, когда дело касается их бизнеса.Субподрядчики должны быть профессиональны как в своих деловых отношениях с подрядчиками, так и в своем поведении в рабочей среде.

 

Как подрядчик, объем проектов, которые вы можете взять на себя, растет вместе с количеством качественных, профессиональных субподрядчиков, к которым у вас есть доступ. Поэтому имеет смысл максимально расширить свою сеть профессиональных контактов. Работа с субподрядчиками представляет собой уникальный набор проблем, но это отличный способ увеличить вашу прибыль и обеспечить удовлетворенность клиентов в качестве подрядчика.

Подрядчик

и субподрядчик: в чем основные отличия?

Владельцы бизнеса могут нанимать генеральных подрядчиков, независимых подрядчиков и субподрядчиков для различных строительных проектов. Однако для принятия решения о том, какой тип подрядчика лучше всего подходит для проекта, необходимо понимать ключевые различия между каждым типом.

Подрядчик против субподрядчика

В строительной отрасли подрядчики и субподрядчики занимают разные ступени в цепочке подчинения.

Генеральные подрядчики обычно являются владельцами малого бизнеса, которые контролируют строительные работы и строительную площадку. Они работают с клиентами, чтобы заключать контракты, рассчитывать денежные потоки проекта и координировать работу, которая должна быть завершена. Субподрядчики работают под ними, как предполагает приставка «субподрядчик». Они считаются самозанятыми и выполняют больше практической специализированной работы.

Что такое генеральный подрядчик?

Генеральный подрядчик наблюдает за строительным проектом, часто напрямую нанимая рабочих и часто заключая субподряды со специалистами для выполнения определенных работ.

Генеральные подрядчики функционируют так же, как роли менеджеров в большинстве предприятий, за исключением того, что они работают на контрактной основе. Они общаются с людьми, оплачивающими проект, и людьми, выполняющими практическую работу, а также оценивают потребности своих клиентов и координируют работу, выполняемую субподрядчиками и сотрудниками, работающими над конкретными аспектами проекта.

Кроме того, они также управляют поставщиками и могут организовать аренду оборудования в рамках параметров бюджета, установленных клиентом, финансирующим проект.

Что такое субподрядчик?

Субподрядчик работает под руководством подрядчика для выполнения конкретных задач, необходимых для завершения строительного проекта. Субподрядчики обычно нанимаются в зависимости от их области знаний.

Например, подрядчик может отдать в субподряд части работ, начиная от электромонтажных работ и заканчивая гипсокартоном и кровлей для завершения проекта. Субподрядчиком может быть сантехник, электрик или плотник.

Является ли субподрядчик все еще подрядчиком?

Да.Субподрядчики обычно нанимаются на основе конкретных навыков, необходимых для выполнения данного проекта. Генеральные подрядчики могут нанимать собственных работников, но поскольку разные проекты содержат разные компоненты, в их платежной ведомости может не быть кого-то, кто имеет квалификацию для выполнения работы.

Генеральные подрядчики могут также предпочесть заключать субподряды с кем-то, у кого больше опыта, чем у их сотрудников. Субподряд может сократить время реализации проекта и гарантировать правильное выполнение работы, предотвращая задержки и переделки, а также повышая репутацию генерального подрядчика.

Некоторые генеральные подрядчики работают в основном с субподрядчиками, а не содержат собственный персонал, потому что это более доступно. Поскольку субподрядчик не числится в платежной ведомости, генеральный подрядчик не несет ответственности за предоставление компенсационных выплат работникам, социального обеспечения и заработной платы за полный рабочий день.
Субподрядчик (тоже подрядчик) заключает договор с генеральным подрядчиком на выполнение конкретной работы.

Кто отвечает за страховые полисы: подрядчик или субподрядчик?

Подрядчики и субподрядчики должны иметь страховое покрытие подрядчика для защиты от судебных исков и вопросов ответственности.Страховка обязательна, потому что строительство может быть опасным делом. В целом 20% смертей рабочих приходится на строительство, хотя строители составляют всего 6% рабочей силы США. В 2018 году в строительном секторе было зарегистрировано 195 6000 травм.

Строительным подрядчикам обычно требуется несколько видов страхования, таких как страхование имущества, страхование служебных транспортных средств, страхование компенсации работникам и страхование гражданской ответственности на случай, если кто-то получит травму на работе или на стройплощадке.

Страхование ответственности

Защита ответственности владельцев и подрядчиков защищает генерального подрядчика от потенциальной ответственности, связанной с небрежными действиями, совершенными независимым подрядчиком или субподрядчиком. Субподрядчик покупает полис, но защита также приносит пользу генеральному подрядчику.

Страхование от ошибок и упущений
Страхование

E&O, которое означает ошибки и упущения, покрывает подрядчика, если клиент заявляет, что он несет ответственность за услугу, которую он выполнил — или не смог выполнить в соответствии с ожиданиями клиента.Большинство этих полисов покрывают расходы на судебные решения, судебные разбирательства, юридические консультации и защиту от судебных исков.

Страхование необходимо не только для защиты подрядчиков от ответственности; это необходимо, чтобы иметь право на некоторые рабочие места. Страховая компания или брокер выдает страховой сертификат, в котором указаны лимиты полиса, объем покрытия и даты вступления в силу, чтобы убедиться, что подрядчик имеет требуемое страховое покрытие.

Помимо наличия страховки, от подрядчиков могут потребоваться лицензии и сертификаты, в зависимости от штатов, в которых они работают.Лицензии обычно требуются для коммерческих и жилых подрядчиков, электриков, специалистов по системам отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, сантехников по водо- и газоснабжению, дорожных рабочих и рабочих по ликвидации асбеста, плесени и опасных отходов.

Для получения лицензии обычно требуется сдать экзамен, чтобы продемонстрировать критерии, устанавливающие компетентность подрядчика для выполнения конкретного проекта или сделки.

Что такое генеральный подрядчик?

«Генеральный подрядчик» может использоваться как синоним «генерального подрядчика».Закон Вирджинии, например, определяет генерального подрядчика как «лицензированного подрядчика, который выполняет, контролирует или управляет строительством, перемещением, ремонтом или улучшением недвижимого имущества в соответствии с условиями основного договора с владельцем/арендодателем имущества.

Однако термин «генеральный подрядчик» более конкретно относится к подрядчику, который работает непосредственно с правительством. Как и генеральные подрядчики, главные подрядчики управляют лицензированными субподрядчиками и обеспечивают выполнение работ в соответствии с условиями контракта.Они также могут нанимать собственных сотрудников.

Согласно IRS, в случаях, когда контракт генерального подрядчика заключен с государством, а не с частным предприятием, подрядчик должен зарегистрировать свое предприятие в Системе управления контрактами, чтобы иметь право на участие в торгах и платежах.

Подрядчики также должны иметь поручительство за строительные работы, выполненные для правительства. Эти облигации обеспечены поручительской компанией, которая гарантирует стороне, оплачивающей работу, что подрядчик выполнит ее вовремя.Цель состоит в том, чтобы защититься от любых финансовых потерь, вызванных потенциальными сбоями в доставке, задержками и невыполнением условий проекта, оговоренных в контракте.

Что такое независимый подрядчик?

Независимые подрядчики работают не по найму и оказывают услуги, которые плательщик может контролировать напрямую. Это субподрядчики, которые работают непосредственно с заказчиком, тогда как генеральные подрядчики нанимают субподрядчиков.

Является ли независимый подрядчик тем же, что и субподрядчик?

Независимый подрядчик — это тип субподрядчика.Однако не все субподрядчики являются независимыми подрядчиками, которые работают с клиентом.

Например, домовладелец может нанять независимого подрядчика для выполнения сантехнических работ на кухне. В этом случае субподрядчиком является независимый подрядчик, работающий непосредственно на клиента. Однако в других случаях генеральный подрядчик может нанять того же сантехника для работы в качестве субподрядчика более крупного проекта по строительству офисного здания, в котором также участвуют другие субподрядчики с другим опытом.

Как нанять генерального подрядчика

Прежде чем нанимать генерального подрядчика, изучите компании в вашем регионе, обладающие опытом, соответствующим типу проекта, который вы планируете. Некоторые генеральные подрядчики специализируются в областях больше, чем другие, а также предлагают множество общих навыков. Итак, если вы сосредоточены на конкретных требованиях к навыкам, вам следует обратить внимание на генеральных подрядчиков, которые адаптируют свои услуги к этой области.

После того, как вы определили подрядчиков с соответствующим опытом, сравните отзывы о генеральных подрядчиках в вашем регионе.Better Business Bureau предлагает онлайн-поисковую систему, которая составляет список отзывов для вашего местоположения. Несколько других сервисов, таких как HomeAdvisor, предлагают рекомендации подрядчиков. Хотя Yelp более известен своими обзорами ресторанов, он также предоставляет отзывы клиентов о строительных услугах.

И не забывайте о рекомендациях из уст в уста. Попросите своих соседей и друзей, у которых может быть опыт работы с подрядчиками, порекомендовать компанию.

Стоит рассмотреть как независимых подрядчиков, так и тех, кто работал с крупными строительными компаниями. Сравните услуги, цены, опыт и знания. Попросите рекомендации и не забудьте спросить их о предполагаемых сроках доставки и дате завершения.

Вы также можете узнать у подрядчика об уровне его подготовки или о том, какую подготовку он требует от рабочих. По данным OSHA, программы безопасности могут сэкономить строительной компании от 4 до 6 долларов на каждый вложенный доллар. Кроме того, программы безопасности могут снизить вероятность возникновения ответственности и задержек строительства в случае возникновения аварий.

Убедитесь, что подрядчик, которого вы рассматриваете для проекта, имеет лицензию на выполнение тех задач, которые вам нужны, и что у него есть страховка личной ответственности, компенсации работникам и материального ущерба.

Заключение

Планирование, лицензирование и страхование являются важнейшими компонентами, обеспечивающими правильное выполнение строительных работ. Генеральные подрядчики и субподрядчики — это люди, которых нанимают для выполнения различных аспектов строительного проекта. Генеральные подрядчики работают с клиентами, чтобы спланировать строительный проект и определить, что необходимо сделать.

В зависимости от потребностей и целей проекта они могут нанять субподрядчиков, чтобы помочь им выполнить работу.

Похожие сообщения










Субподрядчик против подрядчика

Мир строительства вращается вокруг подрядчиков, от проектирования до строительства, от ремонта до реконструкции, от внутренней отделки до ландшафтного дизайна и всего, что между ними. На любой конкретной строительной площадке большинство людей либо работают в качестве субподрядчиков, либо сами являются подрядчиками, а иногда и тем, и другим.

Это руководство расскажет вам о различиях между ролями, которые играют подрядчики и субподрядчики.Мы также рассмотрим, что вам нужно знать как владельцу бизнеса, когда дело доходит до запуска вашей контрактной платформы.

Начнем.

Подрядчик и субподрядчик: в чем разница?

Подрядчик может быть определен как физическое лицо или компания, нанятые для выполнения конкретных проектов, или могут работать на внештатной основе. Как правило, подрядчик работает по договорному соглашению о предоставлении услуг, рабочей силы или материалов для завершения проекта.

Субподрядчики — это предприятия или частные лица, выполняющие работы для подрядчика в рамках более крупного контрактного проекта.Субподрядчики, как правило, отчитываются исключительно перед лицом, с которым у них заключен контракт, и редко взаимодействуют с клиентом.

Самая большая разница между подрядчиком и субподрядчиком связана с иерархией и рабочим процессом. Субподрядчики – это подрядчики, которых нанимают (по контракту) другие подрядчики.

Это полный рот! Но лежащие в основе отношения довольно просты:

  • Владельцы нанимают (по контракту) подрядчиков
  • Подрядчики нанимают (по субподряду) субподрядчиков

имущества и одного или нескольких подрядчиков.Эти подрядчики могут затем нанять других рабочих или других подрядчиков, чтобы помочь выполнить работу.

Для подрядчика страхование важно, но, нанимая субподрядчиков, важно помнить, что вы подвергаете свой бизнес дополнительному риску, который можно снизить с помощью дополнительного страхования подрядчика.

Кто есть кто на строительной площадке?

Учитывая разнообразие объемов и масштабов строительных работ, нет двух одинаковых проектов. Это означает, что роли могут быть специфичными для случая.

Вы можете быть подрядчиком в одном проекте и субподрядчиком в другом.Вы можете начать работу над одним проектом в качестве субподрядчика, а затем передать свою часть проекта другому субподрядчику.

Итак, давайте перейдем к некоторым техническим определениям основных игроков на любой конкретной стройплощадке.

Что такое подрядчик?

Строительный подрядчик — это физическое или юридическое лицо, которое получает контракты на строительство и выполняет их, выполняя то, что требуется по контракту. Как правило, подрядчик — это человек с опытом работы в области строительства, часто в рамках данной профессии (электрик, сантехник и т.).

Эти подрядчики иногда работают независимо над небольшими проектами. Однако в большинстве проектов они делегируют работу другим. Но на базовом уровне подрядчики выполняют две основные функции:

  1. Обеспечение контрактов. Подрядчики заключают контракты на работу, которую они будут выполнять. Однако прежде чем они смогут выполнить работу, подрядчики должны найти работу. Чтобы получить проекты, подрядчики:
    • Создайте прочную репутацию, чтобы клиенты запрашивали работу
    • Сеть и рекламируйте свои услуги, чтобы найти работу
  2. Сдача готовых проектов — После того, как контракт заключен, подрядчик должен выполнить работу, которая была согласована на.Для этого подрядчики используют некоторую комбинацию:
    • Собственная работа или наемные рабочие
    • Субподрядчики и их собственная работа или рабочие

Хотя строительный подрядчик обычно имеет опыт по крайней мере в одной строительной профессии, его часто нанимают быть генеральным подрядчиком и контролировать различные части работы, включая вещи, выходящие за рамки их конкретной компетенции.

Здесь на помощь приходят субподрядчики.

Генеральный подрядчик vs.subcontractor

При обеспечении безопасности проекта подрядчик может взять на себя право собственности на все работы. В тех случаях, когда подрядчик берет на себя единоличную ответственность, его часто называют генеральным подрядчиком или генеральным подрядчиком.

В этих случаях владельцы нанимают одного подрядчика (ГК). Все субподрядчики обычно работают на ГК, а не на владельца.

Итак, вот как выглядит иерархия:

Генеральный подрядчик (ГП) — это главный подрядчик на строительной площадке, нанятый владельцем для полного контроля над проектом от начала до конца.

  • Непосредственное выполнение работ
  • Наем субподрядчиков и рабочих
  • Управление работой субподрядчиков и их собственных сотрудников для определенной части работы, обычно связанной с областью знаний. В зависимости от строительной площадки субподрядчики могут нанимать собственных работников или могут использовать работников, нанятых генеральным директором. Примеры субподрядчиков включают:

    • Лицензированный электрик, которому поручено выполнение всех электромонтажных работ в здании
    • Компания по сносу, которой поручено снос объекта и удаление всех отходов с объекта

    Субподрядчик против независимого подрядчика

    В дополнение к генеральным директорам и субподрядчикам , еще одна роль, которую обычно называют на рабочем месте, — это «независимый подрядчик». Это различие в языке отражает другую организационную структуру, в которой владельцы нанимают несколько подрядчиков.

    Не на всех строительных площадках есть один генеральный директор, отвечающий за всех остальных субподрядчиков. В некоторых случаях собственник решает нанять нескольких подрядчиков напрямую, а не одного генерального директора, чтобы сохранить более прямой контроль над операциями. В этих случаях функции управления ГК берет на себя руководитель проекта, который нанимает независимых подрядчиков.

    Вот как выглядят эти роли:

    • Менеджер проекта — эта роль похожа на GC, но на стороне владельца. Менеджер проекта обычно является представителем или сотрудником владельца. Этот менеджер нанимает различных подрядчиков и рабочих и наблюдает за их собственной работой и наймом (если применимо).
    • Независимый подрядчик – Подрядчик, нанятый вместе с другими подрядчиками в горизонтальных (равных) отношениях друг с другом, а не в вертикальных отношениях между подрядчиками и субподрядчиками.

    То, что нужно каждому подрядчику

    Какую бы роль вы ни играли на строительной площадке, ваша работа в качестве подрядчика — это ваше дело.Таким образом, есть определенные предметы первой необходимости, которые вам необходимо иметь, чтобы получить работу и завершить ее безопасно. Вот некоторые из наиболее важных из них:

    • Регистрация и лицензирование или сертификация
    • Работа в сети, например, сильное присутствие в Интернете
    • Страхование гражданской ответственности (CGL) для защиты вас и вашего бизнеса

    Что касается последнего пункта, важно отметить, что строительство по своей сути является рискованным полем деятельности. От различных физических задач, требуемых для этого, размеров и форм обрабатываемых материалов до таких условий, как высота и профессиональные вредности (пар, газ и т.), всегда есть опасности.

    Все эти и многие другие факторы делают страхование CGL чрезвычайно важным для всех участников. Но никто не хочет платить за страховку, когда они не работают.

    Здесь, в Thimble, мы произвели революцию в страховом покрытии, чтобы вы могли купить полис, который работает, когда вы это делаете — выберите план, который действует на час, день или месяц. Зачем платить за покрытие в течение всего года, если проект рассчитан только на неделю?

    Создайте индивидуальный страховой полис подрядчика в зависимости от того, когда он вам нужен, и защитите свой бизнес от претензий третьих лиц в отношении:

    • Телесных повреждений
    • Ущерба имуществу
    • Личных травм и травм рекламы

    Полис также предусматривает расследование претензий и защита иска, обоснованного или нет. Наконец, покрытие через Thimble быстро и легко настраивается. Нажмите «Получить предложение» или загрузите приложение Thimble, ответьте на 3 простых вопроса, и вы сможете получить ответ менее чем за 60 секунд.

    Как добавить субподрядчиков в ваш страховой полис

    Добавление субподрядчиков в страховое покрытие зависит от вашей страховой компании. Чтобы добавить субподрядчиков в свою страховку подрядчика, вы просто звоните своему поставщику страховых услуг и сообщаете имя человека и название компании (если применимо).

    С Thimble некоторые субподрядчики могут быть застрахованы в качестве дополнительных «членов экипажа» в вашем полисе. Вы можете легко добавить их в свое покрытие CGL, связавшись с нашими представителями по работе с клиентами или быстро отправив заявку через приложение.

    После того, как вы отправили информацию о субподрядчике в свой полис, следующим шагом будет распечатка вашего нового свидетельства о страховании подрядчика, чтобы поделиться с вашим клиентом. Это очень просто.

    Создание вашего бизнеса

    Всегда важно быть в курсе терминологии в любой отрасли, в которой вы хотите войти или развиваться.Надеемся, что это руководство помогло вам понять, на каком уровне находится ваш строительный бизнес — существующий или потенциальный — по сравнению с вашими коллегами и конкурентами.

    Еще важнее убедиться, что вы покрываете все свои основания, чтобы гарантировать законность и безопасность вашего бизнеса. Это верно в любом случае: являетесь ли вы удобным домовладельцем, стремящимся расширить свой профессиональный опыт, опытным установщиком гипсокартона, желающим расшириться, или подрядчиком, работающим достаточно долго, чтобы обнаруживать нарушения правил за милю.

    Получите страховку подрядчика, чтобы вы могли вернуться к строительству домов и своему профессиональному будущему.

    В чем разница между субподрядчиком и независимым подрядчиком?

    Большинство строительных проектов состоит из нескольких небольших отдельных проектов, для завершения каждого из которых требуются мастера с разным опытом. Например, в типичном проекте плотницкие, сантехнические и электрические работы обычно выполняются другим субподрядчиком по строительству, который специально обучен специфике своей работы.

    Термин «подрядчик» просто применяется к любому лицу, нанятому для выполнения работ или оказания услуг по контракту, но важно знать о различиях между независимым подрядчиком и субподрядчиком. Хотя они оба могут выполнять одни и те же виды работ, строительные субподрядчики не являются независимыми подрядчиками, и наоборот.

    Независимые подрядчики в строительстве

    Одно из основных различий между субподрядчиками и независимыми подрядчиками заключается в объеме работ, которые они могут выполнять.Независимые подрядчики обычно имеют опыт в различных областях, и у них есть специалисты, готовые заключить субподряд на случай, если что-то в проекте выходит за рамки их знаний.

    Независимые подрядчики обычно нанимаются непосредственно компанией или частным лицом для проекта. Как правило, они имеют собственный бизнес и работают не по найму. На независимых подрядчиков возложены такие задачи, как поиск сырья и оценка стоимости проекта, включая оплату труда, согласование сроков проекта с клиентом, наем необходимых субподрядчиков и других специалистов, а также решение любых потенциальных проблем, которые могут задержать проект.

    Субподрядчики в строительстве

    Там, где независимые подрядчики обычно являются мастерами на все руки, субподрядчики чаще всего специализируются на конкретном аспекте проекта. Вместо того, чтобы быть нанятыми клиентом напрямую, их вызывают независимые подрядчики для выполнения определенных задач, таких как кровельные и сайдинговые работы, электромонтажные, сантехнические или плиточные работы. В отличие от независимых подрядчиков, субподрядчики обычно работают на строительную компанию, которая предоставляет услуги независимым подрядчикам.

    Большая часть фактической работы по строительному проекту является обязанностью субподрядчиков, поэтому они должны иметь навыки работы с различными типами оборудования и тяжелой техники, а также обладать знаниями, необходимыми для обеспечения безопасной эксплуатации всего этого. При работе в качестве субподрядчика некоторые из основных обязанностей включают очистку площадки от мусора и других потенциальных опасностей, укладку полов или ковровых покрытий, установку гипсокартона или плитки, подготовку территории вокруг площадки и разгрузку инструментов и материалов.

    Чем похожи независимые подрядчики и субподрядчики

    Независимые подрядчики и субподрядчики работают в строительстве одинаково, и оба играют роль в завершении проекта, используя свои собственные инструменты и оборудование. Ни субподрядчик, ни независимый подрядчик не являются сотрудниками компаний, с которыми они заключают контракты, поэтому их собственная страховка покрывает их работу.

    Компании, нанимающие подрядчиков любого типа, также не несут ответственности за удержание налогов, социальное обеспечение, медицинскую помощь или любые другие аспекты начисления заработной платы, которые вместо этого обрабатываются самими подрядчиками.В большинстве штатов требуется, чтобы как субподрядчики, так и независимые подрядчики имели собственную страховку и лицензию до подачи заявки на работу.

    Чем отличаются независимые подрядчики от субподрядчиков

    Независимые подрядчики, по сути, нанимаются для управления строительным проектом, обеспечения наличия необходимых материалов и субподрядчиков для обеспечения его своевременного завершения. Частью доверия, связанного с наймом независимого подрядчика, является знание того, что они будут заключать субподряды только с квалифицированными и надежными специалистами, что обычно оговаривается заранее на языке контракта до начала работы.Независимые подрядчики обычно должны быть связаны до начала проекта, в то время как субподрядчики не обязаны выполнять такое же требование, если только они не участвуют в торгах по проекту.

    Владельцы проектов заключают прямые контракты с независимыми подрядчиками, которые, в свою очередь, платят любым субподрядчикам, которых они нанимают для выполнения конкретных проектных задач, таких как работы по ОВКВ, подвешивание гипсокартона или любые необходимые сантехнические или электрические работы. Иногда это может вызвать проблемы с обеспечением своевременной оплаты субподрядчикам, поскольку скорость оплаты субподрядчика напрямую зависит от того, насколько быстро владелец платит независимому подрядчику.Иногда в особенно сложном проекте субподрядчики заключают контракты с собственными субподрядчиками для выполнения определенных задач, что может создавать некоторые проблемы для владельцев, связанные с требованиями контракта, трудовыми нормами или положениями, графиком или проблемами качества и безопасности.

    Поскольку независимые подрядчики оплачиваются непосредственно владельцем, владелец обязан обеспечить четкое изложение требований, регулирующих субсубподрядчиков, в контракте, подписанном в начале проекта.

    В совокупности независимые подрядчики и субподрядчики, с которыми они работают, представляют собой две стороны одной медали. Независимые подрядчики понимают размер и объем проекта и заключают контракты с соответствующими субподрядчиками, необходимыми для его завершения в рамках определенных согласованных параметров. Роль субподрядчиков заключается в том, чтобы сосредоточиться на определенных частях проекта, требующих определенного набора навыков.

    Советы субподрядчикам по поиску хороших генеральных подрядчиков для работы с

    Индустрия коммерческого строительства опирается на ряд взаимовыгодных отношений.Наиболее ярко это проявляется в отношениях между генеральными подрядчиками и торговыми подрядчиками. Генеральные подрядчики обычно передают работу различным субподрядчикам для успешного завершения строительных проектов. В свою очередь, торговые подрядчики полагаются на генеральных подрядчиков, которые обеспечивают их работой по проектам, которые они получили.

    В предыдущем посте мы обсуждали советы по предотвращению невыполнения обязательств субподрядчиком и работе с ним. Сегодня мы немного изменим сценарий и поговорим о том, как торговые подрядчики могут убедиться, что они находят и строят отношения с правильными генеральными подрядчиками и, надеюсь, избегают недобросовестных.

    Установление отношений генерального подрядчика и субподрядчика

    Сделай домашнее задание. Генеральные подрядчики часто требуют, чтобы субподрядчики прошли предварительную квалификацию для работы с ними, прежде чем им будет предложено представить цены или участвовать в торгах по проектам. Генеральные подрядчики обычно запрашивают информацию о безопасности потенциального субподрядчика, финансах, возможностях установления связей, истории судебных разбирательств, страховом покрытии, соответствующей истории работы, опыте и т. д.

    Обмен такой информацией должен быть улицей с двусторонним движением.Справедливо, что торговые подрядчики могут проводить собственный процесс проверки, чтобы определить, будут ли они работать с авторитетным генеральным подрядчиком, если им будет предоставлен проект. Генеральным подрядчикам часто приходится предоставлять эту информацию владельцам, как государственным, так и частным, либо в рамках процесса предварительной квалификации, либо до заключения контракта.

    Перед началом любой работы убедитесь, что у вас есть контракт. Вы сильно рискуете, если у вас нет действующего контракта и вы начинаете работу по устному соглашению или письму о намерениях.Попросите генерального подрядчика предоставить самый последний набор планов и спецификаций вместе с субподрядом. Объем работ мог измениться с тех пор, как вы отправили заявку или указали цену. Важно, чтобы вы просматривали любые изменения в планах и спецификациях, чтобы не быть связанными выполнением дополнительной работы, которая не была включена в сумму вашей ставки.

    Дьявол кроется в деталях. Внимательно прочтите и поймите договор перед подписанием. В договоре могут быть положения или пункты, которые вас не устраивают.Если генеральный подрядчик не желает вести переговоры о более выгодных условиях, возможно, было бы разумно уйти. Поскольку отношения между генеральным подрядчиком и субподрядчиком должны быть взаимовыгодными для обеих сторон, это также означает, что обе стороны будут разделять некоторые риски.

    Риски должны распределяться справедливо, как правило, той стороне, которая лучше всего способна управлять ими. Вот несколько пунктов, на которые следует обратить внимание в вашем субподряде:

    Понимание пунктов вашего субконтракта

    Пункты «оплата при оплате» или «оплата при оплате». Будьте очень осторожны с положениями о выплате по факту оплаты и избегайте пунктов о выплате при оплате как чумы. Оплата по факту оплаты означает, что генеральный подрядчик не платит торговому подрядчику, пока владелец не заплатит им. Плата за оплату означает, что если владелец никогда не платит генеральному подрядчику, то он не обязан платить субподрядчику. В идеале вам нужен график платежей, который требует, чтобы вы выставляли счет генеральному подрядчику к определенной дате каждый месяц и чтобы они платили вам в течение определенного количества дней после получения, независимо от того, были ли они оплачены владельцем.

    Проточные или проходные клапаны. Эти положения обычно включают посредством ссылки условия генерального договора с владельцем в субдоговор. Это означает, что субподрядчик берет на себя те же обязанности и обязательства по отношению к генеральному подрядчику, что и генеральный подрядчик по отношению к заказчику. Вы никогда не должны соглашаться с пунктом о сокращении, если вам не предоставлена ​​копия основного контракта для ознакомления. Если в основном контракте есть условия, которые вам не нравятся, вы должны попросить генерального подрядчика изменить или удалить пункт о сокращении, чтобы избежать непредвиденных последствий.

    Изменить заказы. Субконтракт, как правило, требует, чтобы любые изменения в работе были представлены в письменной форме. Никогда не начинайте работу над запросом на изменение, пока не получите что-либо в письменной форме от лица, уполномоченного издавать приказы об изменении. Не забудьте своевременно предъявить претензии генеральному подрядчику на все дополнительные расходы и продление сроков исправленных работ.

    Положения о возмещении убытков. Эти пункты возлагают на торгового подрядчика ответственность за любую небрежность со стороны генерального подрядчика или других лиц на строительной площадке, над которой вы не имеете контроля.Субподряд должен требовать, чтобы вы брали на себя ответственность только за собственную небрежность, а не за халатность генерального подрядчика или любой другой третьей стороны на строительной площадке.

    Платежные облигации. Почти все общественные проекты требуют, чтобы генеральный подрядчик вносил платежный залог для защиты владельца. Все чаще частные владельцы также требуют платежных облигаций, чтобы избежать залогового удержания их собственности в случае, если генеральный подрядчик не заплатит своим субподрядчикам и поставщикам.Торговые подрядчики должны получить копию платежного обязательства от владельца для ознакомления. Если вам необходимо подать претензию, убедитесь, что вы полностью документируете ее и уведомите поручителя в письменной форме. Ознакомьтесь со всеми законодательными актами штатов, которые могут иметь преимущественную силу по отношению к условиям договора облигации для подачи иска.

    Здоровые деловые отношения между генеральным подрядчиком и субподрядчиком строятся на уважении и взаимном уважении. Обе стороны должны хорошо работать вместе, чтобы завершить проекты вовремя и в рамках бюджета.Чтобы это произошло, генеральные подрядчики должны эффективно общаться со своими субподрядчиками и относиться к ним справедливо. Субподрядчики, в свою очередь, должны предоставить генеральному подрядчику отличный сервис и качественную работу.


     Начните устанавливать связи с новыми GC сегодня.

     


    Как нанять субподрядчиков для строительства: процесс найма субподрядчиков

    Независимо от того, являетесь ли вы руководителем проекта крупного генерального подрядчика или нового генерального подрядчика, одно можно сказать наверняка:

    Вам нужно знать, как нанять субподрядчика или торговать подрядчик.

    В строительной отрасли всегда важно построить хорошие рабочие отношения. Многие GC и сабвуферы будут работать вместе годами. Если саб продолжает делать качественную работу, а генеральный директор строит с ним хорошие отношения, зачем что-то менять? Когда GC и его сабвуферы хорошо работают вместе над проектом, они чаще всего также держатся вместе.

    Однако все (неизбежно) меняется. Сабы уходят на пенсию. Образуются новые фирмы GC или они расширяются. Знание того, как нанять нового субподрядчика, важно для обеспечения того, чтобы ваши проекты не сбились с пути, когда это время в конечном итоге придет.

    Однако наем сабвуферов не должен быть запутанным или неприятным. Мы составили список вопросов, которые необходимо задать (и отметить поля, которые необходимо отметить) в процессе предварительной квалификации вашего субподрядчика. Таким образом, вы все сможете подготовиться к следующей большой работе.

    Зачем нанимать субподрядчиков?

    Прежде чем искать субподрядчика, задайте себе несколько основных вопросов. Когда вам нужно нанять субподрядчика? Он тебе вообще нужен?

    Вот несколько основных рекомендаций, которые следует учитывать при найме субподрядчика.

    Когда нанимать субподрядчика

    Рассмотрите объем работ по вашему проекту. Помните, что субподрядчики — это специалисты — они являются экспертами в своей сфере деятельности.

    Несмотря на то, что вы можете найти субподрядчика практически для любого объема работ, вам следует знать несколько общих областей деятельности субподрядчиков.

    Крупные ГК обычно сами выполняют гипсокартонные или бетонные работы, а для всего остального нанимают субподрядчиков. Однако даже более мелкие фирмы GC нанимают субподрядчиков для механических, электрических и сантехнических работ (или MEP), а также для подземных коммуникаций, конструкционной стали и остекления.

    Если какой-либо из ваших строительных проектов связан с такого рода работами, лучше нанять субподрядчика.

    Когда вам нужен субподрядчик

    Вам действительно нужен субподрядчик? Скорее всего, да.

    Майкл Стоун, аналитик и исследователь из Construction Programs, говорит:

    «Наем субподрядчиков часто будет стоить вам меньше для выполнения работы, чем использование бригад, не обученных специальной работе… специалисты знают, какие материалы они используют. Потребуется до начала работы, и, таким образом, вы сможете выполнить работу быстрее — с меньшим временем простоя на погоню за деталями или материалами.”

    Все эти специальные ноу-хау и готовность к найму субподрядчиков сэкономят вам время и деньги в будущем. Это может даже привести к экономии, которая перейдет к владельцу.

    Как нанять субподрядчиков

    Процесс найма субподрядчиков включает множество различных шагов

    Мы познакомим вас с основными вопросами, которые необходимо задать, чтобы определить требования к субподрядчикам, и что включить в ваше соглашение с субподрядчиками в конце

    Где найти субподрядчиков

    Чтобы найти субподрядчиков , GC и PM обычно посещают такие сайты, как BuildingConnected, AGC, BIA и другие торговые организации.

    Оказавшись там, GC отправит запрос предложений (RFP). В RFP перечислены важные детали проекта, такие как необходимые навыки, цели и сроки проекта. Иногда генеральные директоры даже устраивают мероприятие «Знакомство с генеральным директором», чтобы познакомиться с местными талантами.

    Если вы являетесь генеральным директором с запросом предложений на одном из этих сайтов, мы рекомендуем вам проявить должную осмотрительность. Не хватайтесь за первое попавшееся предложение. Вместо этого соберите как минимум три предложения, чтобы сравнить варианты и найти лучшего субподрядчика для своего проекта.

    Процесс предварительного квалификационного отбора субподрядчиков

    После публикации запроса предложений на некоторых торговых сайтах или в газетах большинство ГК поручает своим субподрядчикам пройти процесс предварительного квалификационного отбора субподрядчиков. Таким образом, любой субподрядчик, с которым они работают, соответствует их стандартам и ожиданиям.

    Хотя процессы предварительного квалификационного отбора варьируются от GC к GC, есть несколько универсальных форм и вопросов, которые необходимо включить. У нас есть несколько рекомендаций для вас.

    Также обратите внимание, что большинство генеральных подрядчиков проводят предварительную квалификацию своих субподрядчиков один раз в год.Если есть проект нового типа или особенно крупный, генеральные директора предпочитают проводить предварительную квалификацию субподрядчиков для каждого проекта.

    Масштабируемость субподрядчика

    Частью вашего процесса предварительной квалификации обязательно должно быть полное раскрытие размера субподрядчика, который хочет работать с вами.

    Это действительно соответствует проекту, над которым вы работаете. Если вы переделываете кухню в жилом доме, то найм сантехники или электрики меньшего размера, как правило, сделает эту работу.Однако, если вы работаете на 20-м этаже нового многоэтажного дома, где на каждом этаже должно быть установлено восемь ванных комнат, вам лучше поискать сабвуфер, который может соответствовать скорости и масштабу вашей работы. Перегрузка бизнеса, который не был рассчитан на размер вашей работы, — это быстрый способ замедлить весь процесс.

    На этом этапе вы также захотите проверить и убедиться, что у субмарины есть все собственное оборудование, и что его достаточно для выполнения вашей работы.

    Если вы часто выполняете однотипную работу, возможно, вы можете пропустить этот шаг.Но если ваши проекты часто меняются, вы можете подумать о переходе на процесс предварительной квалификации для каждого проекта. Это поможет вам не переусердствовать с подчиненными.

    Субподрядчики с опытом

    Основной смысл найма субподрядчика заключается в его специальных знаниях. Это означает, что вам нужны сабвуферы с опытом работы в этой области не менее нескольких лет. Хорошая новость: если кто-то хочет стать лицензированным субподрядчиком, он должен пройти строгий процесс обучения.

    Майкл Стоун говорит об этом так:

    «Для таких специальностей, как сантехника и электрика, большинство программ ученичества рассчитаны на три или четыре года. И когда кто-то заканчивает эти программы, он знает свое дело вдоль и поперек. Это делает его лучше. готовы справиться с любой ситуацией, и это заставляет их быстрее выполнять свою конкретную дисциплину».

    В процессе предварительной квалификации попросите портфолио работ. Увидеть — значит поверить (особенно в строительстве), и вы можете увидеть, соответствует ли стиль подлодки вашему.

    Документы по технике безопасности субподрядчиков

    Безопасность является одной из самых больших проблем в строительстве, и это справедливо. Вот почему важно, чтобы все ваши потенциальные субподрядчики представляли документы по технике безопасности.

    Запросите их подтверждение EMR, отчеты OSHA (в частности, формы 300A и 300) и информацию о том, сколько времени они потеряли из-за несчастных случаев и травм в прошлом. Вы также захотите спросить об их главном офицере по безопасности и получить их полномочия и историю.

    Хотя безопасность всегда является проблемой на рабочих площадках, обеспечение безопасности в процессе найма субподрядчиков снижает ваш риск. Обеспечение безопасности с самого начала имеет большое значение для обеспечения того, чтобы ваш проект оставался в рамках графика и в рамках бюджета.

    Лицензирование субподрядчиков

    В разных штатах действуют разные требования при найме субподрядчика. Обязательно ознакомьтесь с конкретными рекомендациями вашего штата.

    Например, в некоторых штатах требуются лицензии субподрядчиков, а в других нет. Если вы работаете с субподрядчиками, делайте это на законных основаниях. Это помогает обеспечить качество их работы и защищает ваш бизнес в случае судебных разбирательств или споров в будущем.

    Ежедневные отчеты субподрядчиков по отчетности

    Следующий шаг в процессе найма субподрядчика? Установление того, как вы и ваши подчиненные будете общаться на протяжении всего проекта.

    Из-за различных RFI, приказов об изменении, задач и списков недостатков общение с субподрядчиками может отнимать много времени как у генеральных директоров, так и у суперинтендантов. Вот почему мы рекомендуем заявить о своих ожиданиях заранее, когда речь идет о ежедневных отчетах и ​​карточках учета рабочего времени.

    Unified Building Group доверяет Raken все свои ежедневные отчеты.

    «Теперь наши субподрядчики взяли на себя обязательство: если они хотят получать оплату, они должны войти в систему Raken и использовать ее на 100 %, — говорит Джон Альберт, основатель Unified Building Group. — Даже несмотря на высокий уровень работы, которую мы выполняем , мы получили отличные отзывы о Raken. Теперь это большая часть каждого стартового этапа подготовки к строительству, который мы делаем».

    С помощью Raken Unified Building Group встраивает ежедневную отчетность в свои соглашения с субподрядчиками. С тех пор, как они начали использовать Raken, управлять более чем 300 субподрядчиками стало проще, чем когда-либо, и в результате они выиграли больше проектов (и бизнеса).

    1099 формы для субподрядчиков

    Форма 1099-MISC или форма 1099-NEC

    Большинство договоров с субподрядчиками 1099 представляют собой налоговые документы, заполняемые работниками, а не компанией. Тем не менее, это все же стоит рассмотреть в процессе предварительной квалификации вашего субподрядчика. Это потому, что вам нужно иметь письменный документ каждый раз, когда вы нанимаете сабвуфера.

    Вы можете найти формы 1099 субподрядчиков на веб-сайте IRS. Но это только одна часть того, как должно выглядеть ваше окончательное соглашение.

    Для стандартного соглашения с субподрядчиком Майк Каппел из Patriot Software говорит:

    «Включите подробную информацию о структуре оплаты, условиях оплаты и политике отмены. Кроме того, отметьте все сроки оплаты, а также даты начала и завершения проект.”

    Не забудьте также включить требование ежедневной отчетности. Это гарантирует, что у вас будет четкая коммуникация и подотчетность на протяжении всего жизненного цикла проекта.

    Форма W-9

    Последняя форма, которая вам понадобится, это форма W-9.Хотя вы не несете ответственности за удержание налога с заработной платы ваших субподрядчиков (они справятся с этим), заполнение ими формы W-9 является письменным доказательством того, что они будут обрабатывать соответствующие удержания и налоги со своей стороны. Это поможет избавиться от любых проблем, если постучится в IRS.

    Вам также понадобятся их формы W-9 для заполнения формы 1099, а также формы 1096, когда наступит налоговый сезон. Это показывает IRS все деньги, которые вы заплатили субподрядчикам.

    Финансовые отчеты субподрядчиков

    Многие ГК запрашивают у субподрядчиков, которые хотят работать на них в течение нескольких лет, финансовую отчетность, подготовленную третьей стороной для компании.

    По данным Horton Group, это обычно помогает генеральному директору узнать, является ли бизнес, с которым они имеют дело, законным, каков их капитал, соотношение их долга и капитала, а также дебиторская и кредиторская задолженность.

    По сути, вы смотрите на эти цифры, чтобы убедиться, что они сопоставимы с другими субподрядчиками в этой области. В конце концов, вы хотите работать с честной компанией для вашего проекта.

    Для вас также важно быть честным в вопросе удержания. Большинство генеральных подрядчиков будут удерживать 10% заработной платы субподрядчика до тех пор, пока работа не будет завершена — или через год — для покрытия любых непредвиденных проблем после строительства. Хотя это обычная практика, всегда полезно сообщить об этом (и о структуре оплаты) на раннем этапе.

    Страхование субподрядчиков и облигации

    Наконец, вам нужно запросить у субподрядчика две вещи, чтобы защитить свой бизнес: – Рекомендательное письмо от компании-заказчика – Страховой сертификат субмарины (с надписями)

    При просмотре страховки дважды проверьте, соответствуют ли ее лимиты объему вашего проекта.

    Образец процесса найма субподрядчика

    Мы знаем — это было много информации.

    Вот описание процесса найма субподрядчиков:

    1. Найдите список субподрядчиков, с которыми вы хотели бы работать.
    2. Организуйте процесс предварительной квалификации.
    3. Убедитесь, что у них есть рабочая сила и оборудование, необходимые для вашей работы.
    4. Ознакомьтесь с их опытом и прошлыми работами.
    5. Изучите их записи по технике безопасности.
    6. Проверьте их лицензию.
    7. Внедрить систему ежедневной отчетности и отчетности.
    8. Заполните формы W-9 и 1099 в рамках вашего окончательного соглашения.
    9. Изучите финансовые отчеты и записи.
    10. Получить копии страховки и облигаций.

    Выполните следующие шаги, и вы обнаружите, что нанять субподрядчика можно быстро и легко. Помните: хорошая коммуникация (особенно заранее) является ключевым моментом. Имея четкие ожидания с самого начала, вы можете установить здоровые профессиональные отношения с субподрядчиками на всех ваших объектах.

    Наняли субподрядчика? Сотрудничайте также лучше.

    Простое в использовании программное обеспечение Raken связывает вас с вашими субподрядчиками.

    Чтобы повысить качество ежедневных отчетов, мы создали супердневные и сегментированные ежедневные отчеты. Raken’s Super Daily позволяет всем вашим внешним субподрядчикам по проекту делать свои собственные ежедневные отчеты в Raken. (Они даже проиндексированы в основном ежедневном отчете по этому проекту.) Сегментированные ежедневные отчеты Raken, с другой стороны, позволяют вам настраивать пользовательские сегменты для более совместной и организованной отчетности.