67 Результаты

Equator2

tags”>
• Syntesizer

Rift

• Искажение

Korg Collection 3 UPGRADE

Korg

Korg Collection 3

• Synthesizer
• FX
7 Korg

FX Collection 2 UPGRADE

Arturia

FX Collection 2

• FX
Arturia

Полная коллекция

tags”>
• клавиатуры
• PianOS
• Pianon
XLN Audio

Synth
• Live
Arturia

V Коллекция 8 UPGRADE

9 2000829 Урожай

• Клавиатуры
• Synthesizer
Arturia

V Коллекция 8

• Винтаж
• Ке 70006
• Synthesizer
Arturia
Arturia

6 Korg Collection 2

tags”>
• Урожай
• BINTTAR
• FX
7 KORG

Nectar 3 Plus Upgrade

9 Вокал

Mixing

FX

7 Izotope

Nectar 3 Plus

• Вокал
• Mixing
• Mixing
• FX
Izotope

RX 80826 RX 8 Standard

RX 80006

• REFORTORY
• REMIX
7 IZOTOPE

THERMAL

tags”>
• Искажение
• FX
Выход

6

• FX
• глюк
• глюк
IZOTOPE

Studio One 5 Professional

Presonus
• DAW
• Композиция
9086
• Композиция
• Написание
• Mixing
• Masting
7 Presonus

Neoverb

• Reverb
• FX
IZOTOPE

Кшмр Основы

tags”>
• FX
• Компрессор
• Вокал
Кшмр

FX Collection

• Reverb
• Компрессор
• Фильтр
• Задержка
Arturia

Зенит

• MIDI
• FX
• Sequencer
Audiaire

6 Аналоговая лаборатория V

• Synth
• Клавиатуры
• Live
Arturia

Озон 9 + нейтрон 3 Advanced

tags”/> Izotope

Озон 9 + нейтрон 3 стандарта

Izotope

Ozone 9 Advanced

Izotope

Озон 9 Стандарт

iZotope

Нейтрон 3 Расширенный

iZotope

Нейтрон 3 Стандарт

iZotope

Загрузка…

поиск – определение, общие примеры и парадокс Таллока

Что такое поиск ренты?

Погоня за рентой — это понятие в экономике, которое гласит, что физическое или юридическое лицо стремится увеличить свое собственное богатство, не создавая никаких благ или богатства для общества.

Деятельность по поиску ренты направлена ​​на получение финансовых доходов и выгод за счет манипулирования распределением экономических ресурсов Валовой национальный продукт Валовой национальный продукт (ВНП) является мерой стоимости всех товаров и услуг, произведенных резидентами и предприятиями страны.Это. Экономисты считают такую ​​деятельность вредной для экономики и общества. Эта практика снижает экономическую эффективность за счет неэффективного распределения ресурсов. Кроме того, это обычно приводит к другим пагубным последствиям, включая рост неравенства доходов, потерю государственных доходов и снижение конкуренции. Барьеры для входа Барьеры для входа — это препятствия или помехи, которые затрудняют выход новых компаний на данный рынок. Они могут включать.

 

 

Погоня за рентой не способствует повышению производительности в экономике.С другой стороны, это может быть более легкая альтернатива производству с целью получения финансовой выгоды. Практика может быть особенно благоприятной во время экономического спада или рецессии. Дефляция. Дефляция — это снижение общего уровня цен на товары и услуги. Иными словами, дефляция — это отрицательная инфляция. Когда это происходит, когда компании не могут легко увеличить производство.

Кроме того, широко распространено мнение, что деятельность по погоне за рентой препятствует инновациям. Вместо того, чтобы разрабатывать новые инновационные методы получения доходов, компании могут полагаться на практику, чтобы увеличить свое благосостояние.

 

Истоки поиска ренты

Концепция поиска ренты была разработана американским экономистом Гордоном Таллоком в 1967 году. Однако термин был предложен другим экономистом, Анной Крюгер.

В данном случае термин «рента» упоминается как один из источников получения дохода, который был концептуализирован Адамом Смитом. Согласно Смиту, рента — это деятельность по предоставлению взаймы собственных ресурсов в обмен на определенные выгоды. По отношению к другим источникам дохода (прибыль, заработная плата) рента является наименее рискованным и наименее трудоемким источником дохода.

 

Парадокс Таллока

Коррумпированные политики используют свою бюрократическую власть для получения ренты. Чтобы получить определенные выгоды, искатели ренты могут подкупать политиков. Однако Г. Таллок определил, что существует значительная разница между издержками получения ренты (взяточничества) и выгодами от этой практики. Этот парадокс называется парадоксом Таллока.

Парадокс Таллока утверждает, что искатели ренты обычно получают большие финансовые и экономические выгоды при чрезвычайно малых затратах.Это несоответствие между затратами и выгодами связано с несколькими возможными объяснениями:

• В демократических государствах избиратели могут несколько более прозрачно следить за поведением политиков. Следовательно, если политик коррумпирован и берет взятку, это может быть обнаружено, и избиратели могут наказать коррумпированных политиков, не переизбрав их, или ему могут быть предъявлены уголовные обвинения.
• Еще одна сила, определяющая издержки искателей ренты, — это наличие конкуренции среди политиков.Если есть разные политики, которые могут обеспечить предоставление определенных благ искателям ренты, то конкурирующие политики будут снижать стоимость погони за рентой.

Примеры аренды Ищу деятельности

• Лобби
• Правительственные субсидии
• Гранты
• Тарифты
• Тема на такси Лицензирование

Начиная о чтениях

Официальный поставщик мирового финансового моделирования и оценки Аналитик (FMVA)® Стать сертифицированным аналитиком по финансовому моделированию и оценке (FMVA)® Сертификация CFI по финансовому моделированию и оценке (FMVA)® поможет вам обрести уверенность в своей финансовой карьере.Зарегистрируйтесь сегодня! программа сертификации, разработанная, чтобы помочь каждому стать финансовым аналитиком мирового уровня. Для дальнейшего продвижения по карьерной лестнице вам будут полезны дополнительные ресурсы CFI, приведенные ниже:

• Экономия на масштабеЭкономия на масштабеЭкономия на масштабе — это экономическая концепция, которая относится к снижению общей стоимости производства, когда ряд продуктов производится вместе, а не одновременно. по отдельности.
• Free RiderFree RiderБезбилетник — это человек, который извлекает выгоду из чего-либо, не затрачивая на это усилий и не платя за это.Другими словами, безбилетники — это те, кто
• Денежно-кредитная политикаДенежно-денежная политикаДенежно-денежная политика — это экономическая политика, которая управляет размером и темпами роста денежной массы в экономике. Это мощный инструмент для
• ДефицитНехваткаДефицит, также известный как нехватка, является экономическим термином, используемым для обозначения разрыва между наличием ограниченных ресурсов и теоретическим

Поведением в поисках ренты и местным налоговым манипулированием Томмазо Джоммони :: SSRN

Серия рабочих документов Дондены № 130, 2019 г.

39 страниц Опубликовано: 25 октября 2019 г.

Дата написания: 15 октября 2019 г.

Аннотация

Целью данной статьи является изучение того, манипулируют ли политики фискальной политикой для извлечения частной ренты.Мы сосредоточимся на местном подоходном налоге с населения (PIT) в условиях итальянских городов, который представляет собой прогрессивный инструмент, позволяющий мэрам устанавливать разные ставки для разных групп заработной платы. Мы используем разрывы в заработной плате мэров, которые основаны на пороговых значениях численности населения, чтобы изучить, применяют ли мэры систематически более низкие ставки к своей собственной налоговой категории. Основные результаты документируют масштабную деятельность по поиску ренты в налогово-бюджетной политике. Во-первых, мы показываем, что когда зарплата мэров экзогенно находится в следующей налоговой категории, она получает значительно более низкую налоговую ставку, чем в предыдущей группе, по сравнению с контрольной группой.Во-вторых, мы показываем, что эта деятельность по погоне за рентой наносит большой ущерб государственной казне, приводя к значительному сокращению бюджетных поступлений. И, наконец, мы документально подтверждаем, что денежная прибыль политиков, ищущих ренту, весьма ограничена. Эти результаты свидетельствуют о том, что, когда налогово-бюджетной политикой можно манипулировать, политики, не колеблясь, прибегают к погоне за рентой даже в случае небольшой прибыли.

Ключевые слова: погоня за рентой, налогово-бюджетная политика, подоходный налог с населения, эффективная заработная плата, дизайн разрыва регрессии

JEL Классификация: D72, E62, H71, P16

Рекомендуемое цитирование: Рекомендуемая ссылка

Тарифы, получение ренты и манипулирование конкуренцией

Загрузить полный текст от издателя

Насколько нам известно, этот товар недоступен для скачать . Чтобы узнать, доступен ли он, есть три опции:
1. Проверьте ниже, доступна ли в Интернете другая версия этого элемента.
2. Проверить на сайте провайдера есть ли она на самом деле.
3. Выполните поиск объекта с похожим названием, который будет доступный.

Другие версии этого товара:

Исправления

Все материалы на этом сайте предоставлены соответствующими издателями и авторами. Вы можете помочь исправить ошибки и упущения.При запросе исправления укажите дескриптор этого элемента: RePEc:fth:tilbur:9328 . См. общую информацию о том, как исправить материал в RePEc.

По техническим вопросам, касающимся этого элемента, или для исправления его авторов, названия, реферата, библиографической информации или информации для загрузки, обращайтесь: . Общие контактные данные провайдера: https://edirc.repec.org/data/cekubnl.html .

Если вы создали этот элемент и еще не зарегистрированы в RePEc, мы рекомендуем вам сделать это здесь. Это позволяет связать ваш профиль с этим элементом. Это также позволяет вам принимать потенциальные ссылки на этот элемент, в отношении которых мы не уверены.

У нас нет библиографических ссылок на этот элемент. Вы можете помочь добавить их, используя эту форму .

Если вы знаете об отсутствующих элементах, ссылающихся на этот, вы можете помочь нам создать эти ссылки, добавив соответствующие ссылки таким же образом, как указано выше, для каждого ссылающегося элемента. Если вы являетесь зарегистрированным автором этого элемента, вы также можете проверить вкладку «Цитаты» в своем профиле RePEc Author Service, так как некоторые цитаты могут ожидать подтверждения.

По техническим вопросам относительно этого элемента или для исправления его авторов, названия, реферата, библиографической информации или информации для загрузки обращайтесь: Томас Кричел (адрес электронной почты доступен ниже). Общие контактные данные провайдера: https://edirc.repec. org/data/cekubnl.html .

Обратите внимание, что фильтрация исправлений может занять пару недель. различные услуги RePEc.

Что такое хороший мультипликатор валовой ренты?

Что такое мультипликатор валовой ренты?

Hi Point Development / Лос-Анджелес, Калифорния

Разница между мультипликатором валовой ренты и другими методами заключается в том, что он использует исключительно валовой доход от собственности по отношению к цене/стоимости здания для проверки собственности/портфеля.Таким образом, метрика является чем-то вроде грубого инструмента в аналитике недвижимости и используется в основном как ориентировочный инструмент проверки, а не как окончательный индикатор стоимости.

Проще говоря, мультипликатор валовой ренты – это отношение цены объекта недвижимости к валовому доходу от аренды. Многие аналитики недвижимости ошибочно заявляют, что, используя валовой доход, мультипликатор валовой ренты может помочь инвестору определить, сколько времени потребуется для окупаемости инвестиционной собственности, используя только валовую арендную плату в качестве входных данных.

Вот формула мультипликатора валовой ренты.

GRM = Цена/Годовая арендная плата

Как видно из приведенной выше формулы, множитель валовой ренты рассчитывается путем деления справедливой рыночной стоимости имущества или запрашиваемой цены имущества, если оно выставлено на продажу, на расчетный годовой валовой доход от аренды. Это предполагает, конечно, что вы знаете расчетный годовой валовой доход от аренды недвижимости. Если продавец не предоставил фактический список арендной платы, вам необходимо провести некоторое исследование рынка, чтобы лучше понять среднюю запрашиваемую арендную плату в объектах, сопоставимых с рассматриваемым.

Но, конечно же, помните, что мультипликатор валовой арендной платы нельзя использовать для прогнозирования количества времени, которое потребуется для погашения собственности, потому что этот период времени определяется другими факторами, не последним из которых является бремя оплаты расходов, которое уменьшает доступные денежные средства для погашения стоимости приобретения здания. Мультипликатор валовой арендной платы также не учитывает какой-либо долг, который мог быть использован для покупки недвижимости.

Расчет GRM

Мультипликатор валовой арендной платы часто также называют «мультипликатором валового дохода», что указывает на доходы, полученные не только за счет простой арендной платы.Независимо от того, какой термин вы используете, важно учитывать все годовые арендные платежи/доходы от собственности, включая плату за парковку, прачечную, хранение и многое другое.

Например, если инвестор планирует приобрести сдаваемое в аренду имущество за 5 миллионов долларов США с ежемесячным валовым доходом от аренды в размере 44 000 долларов США. Имущество приносит еще 2000 долларов в виде различных доходов, таких как чеки от прачечной с оплатой монетами на территории. Следовательно, нам нужно умножить 46 000 долларов (44 000 долларов + 2 000 долларов) на 12, что дает ежегодную арендную плату в размере 552 000 долларов.

Множитель валовой арендной платы = Цена недвижимости/Годовая валовая арендная плата = 5 миллионов долларов США/552 000 долларов США = 9,06

Итак, мы обнаружили, что мультипликатор валовой арендной платы для этого объекта равен 9,06.

Поскольку МРЖ использует валовую арендную плату в качестве знаменателя в уравнении, его нельзя использовать для расчета какого-либо периода окупаемости недвижимости; это может сделать только чистый операционный доход (NOI). NOI — это прибыль от эксплуатации имущества, которую можно использовать для распределения среди инвесторов в виде дивидендов или для погашения любых кредитов, предоставленных для покупки имущества.

 GRM используется только в качестве эталона для сравнения одного свойства с другим. Профессиональные разработчики обычно просматривают так много свойств, что им приходится использовать инструменты быстрой проверки, чтобы определить, какие из них заслуживают дальнейшего изучения. GRM попадает в это ведро, как и другие «тупые» инструменты, такие как цена за квадратный фут, цена за единицу, арендная плата за квадратный фут и тому подобное.

Что такое хороший валовой множитель?

Hallwood Apartments / Бивертон, Орегон

Мы получили GRM 9.06 лет в нашем примере. Это число варьируется в зависимости от ряда факторов. Самое важное, о чем следует помнить, это то, что она будет постепенно уменьшаться по мере удлинения рыночного цикла и роста цен на недвижимость. В начале цикла недвижимости, когда рынок выходит из рецессии, МРЖ, как правило, будет относительно низким, поскольку инвесторы возвращаются к покупке недвижимости, поскольку ликвидность начинает медленно возвращаться в обращение. Высокие одноразрядные GRM могут быть нормой в таких обстоятельствах.

По мере того, как цикл расширяется и наличные деньги для инвестиций становятся более доступными как от кредиторов, так и от инвесторов в акционерный капитал, цены растут быстрее, чем арендная плата, и МРЖ растет – возможно, до подросткового возраста.

Хорошее эмпирическое правило заключается в том, что чем ниже GRM, тем более потенциально прибыльной будет сделка. Недвижимость класса B и класса C на вторичном или третичном рынках обычно будет иметь более низкий GRM, чем недвижимость класса A или недвижимость, расположенная на первичном, основном рынке.

Помните, что когда вы работаете над расчетом мультипликатора валовой арендной платы, крайне важно не забывать учитывать все эксплуатационные расходы, прежде чем нажимать на курок в отношении собственности. Тот факт, что свойство имеет низкий GRM, не означает, что это гарантированно.Эксплуатационные расходы, такие как коммунальные услуги, техническое обслуживание, управление, расходы на ремонт, вакансии и другие расходы, являются важной частью оценки того, является ли недвижимость прибыльной и имеет ли она потенциал для инвестиций.

Инвесторам рекомендуется сравнивать яблоки с яблоками при рассмотрении GRM. Например, сравнивать МРЖ промышленного здания класса С с МРЖ многоквартирного дома класса А нецелесообразно, особенно если эти объекты расположены на разных рынках. Вместо этого используйте GRM для анализа относительно схожих активов в аналогичном состоянии на аналогичных рынках.

Множитель валовой арендной платы Примеры:

Помимо рассмотрения стадии цикла недвижимости, МРЖ также может колебаться в зависимости от других факторов, таких как местоположение и тип собственности. Например, вероятно, будет постоянный диапазон, в котором МРЖ будет происходить для свойств класса А, и другой диапазон для свойств класса С.

Недвижимость класса А, которая сопряжена с более низкими операционными рисками, поскольку она находится в хорошем состоянии, удачно расположена и имеет арендаторов с более высокой кредитоспособностью, будет стоить дороже по отношению к валовой арендной плате по сравнению с недвижимостью класса С.Точно так же МРЖ будет различаться в зависимости от города, региона и даже штата, что позволит инвестору быстро сравнить возможности за пределами областей, в которых он непосредственно знаком. Например, разработчик, обнаруживший, что цены поднялись до неприемлемого уровня на своем местном рынке, возможно, с МРЖ от среднего до старшего подросткового возраста, может быть соблазнен присмотреться к рынкам, где МРЖ все еще колеблется в однозначных числах.

Почему важен мультипликатор валовой ренты?

Одним из наиболее важных шагов в процессе инвестирования в коммерческую недвижимость является способность быстро различать объекты, чтобы решить, сколько времени и ресурсов выделить для проведения дальнейшего анализа инвестиционных возможностей. Оценка коммерческой недвижимости сильно отличается от оценки жилой, и существует множество факторов, влияющих на выбор недвижимости. Сравнивать недвижимость намного сложнее, когда вам нужно беспокоиться о накладных расходах на строительство и обслуживание, а также о капризах, связанных с доходом от аренды, повышением, проблемами с арендаторами и всем остальным, что связано с успешной коммерческой недвижимостью.

GRM дает вам возможность быстро сравнить два похожих свойства, которые могут иметь разные размеры, находиться в разных местах или иметь разные характеристики, требующие дальнейшего количественного определения с использованием других, более точных методов сравнения.Таким образом, это отличный способ сэкономить время на поиске инвестиционной недвижимости; вместо того, чтобы копаться в финансовых показателях каждой отдельной собственности, с которой сталкивается спонсор, они могут быстро и эффективно найти множитель валовой арендной платы и быстро принять решение о том, следует ли присмотреться или отказаться.

Помните, что время — это самый ценный актив спонсора, его невозможно увеличить, поэтому каждая секунда, сэкономленная на поиске, — это еще одна потраченная на детализацию недвижимость, более заслуживающая дальнейшего изучения.

Плюсы ГРМ

Метро 77 и 85 / Сан-Леандро, Калифорния

Существует несколько очевидных преимуществ анализа мультипликатора валовой арендной платы инвестиционной недвижимости, в том числе:

• Возможность быстрого сравнения нескольких свойств в разных местах с похожими характеристиками;
• Это формула, которую легко рассчитать и затем использовать даже для самых начинающих инвесторов;
• Полезный инструмент первоначального отбора для тех, кто ищет десятки, если не сотни инвестиционных возможностей.

Минусы ГРМ

Тем не менее, GRM — это всего лишь отправная точка. Есть несколько недостатков использования GRM, поэтому его всегда следует использовать в сочетании с другими инструментами анализа. Некоторые из недостатков GRM включают в себя:

• Не учитываются операционные расходы. Это означает, что дополнительные расходы, такие как общий ремонт и техническое обслуживание, не учитываются в расчетах, из-за чего недвижимость может казаться более ценной, чем она есть на самом деле.
• Точно так же МРЖ не учитывает процент вакантных площадей, налоги на имущество и страхование.
• Часто ошибочно принимают за меру времени, необходимого для окупаемости здания.

Чем мультипликатор валовой ренты отличается от максимальной ставки?

Ставка капитализации и GRM обычно используются инвесторами в недвижимость и иногда объединяются в одно и то же, однако они очень разные. Прежде всего, предельные ставки основаны на NOI или чистом операционном доходе как соотношении стоимости или цены имущества по сравнению с валовым запланированным доходом, который используется в МРЖ.При расчете ставки капитализации чистый операционный доход делится на цену недвижимости, а не на общую выручку, как в случае с МРЖ.

Максимальная ставка учитывает большую часть эксплуатационных расходов здания, таких как ремонт, модернизация территории и здания, а также расходы на коммунальные услуги. Таким образом, ставка капитализации является гораздо лучшим показателем истинной стоимости недвижимости, чем GRM для определения эффективности инвестиций.

Одно предостережение: поскольку расходы часто являются предметом манипуляций, может быть сложно точно определить операционные расходы объекта недвижимости, что затрудняет правильное определение нормы капитализации по сравнению с GRM.Следовательно, в то время как GRM является быстрой метрикой для спонсоров, ставка капитализации, требующая большей тщательности для точного изучения, является элементом второго уровня, используемым для определения более точной картины истинной  ценности и потенциала.

Что такое правило 1%?

Инвесторы и консультанты по недвижимости часто рекомендуют людям использовать «Правило 1%» при оценке возможностей аренды недвижимости. Правило 1% — это еще один способ использования валовой арендной платы для определения стоимости недвижимости. Правило 1 % гласит, что валовая ежемесячная арендная плата должна составлять не менее 1 % от покупной цены.

Например, недвижимость, которая продается за 500 000 долларов, должна приносить валовую арендную плату в размере 5 000 долларов в месяц. Недвижимость, которая продается за 1 000 000 долларов, должна приносить не менее 10 000 долларов валовой арендной платы в месяц.

Как и GRM, правило 1% обеспечивает грубый способ быстрого анализа инвестиционных возможностей. Если недвижимость указана за 750 000 долларов, но ежемесячная арендная плата составляет всего 5 000 долларов, это может автоматически лишить возможности некоторых инвесторов.

Теперь, чтобы быть уверенным, мы говорим, что это грубый способ анализа инвестиций, потому что есть много других переменных, которые необходимо учитывать.Например, имущество, указанное за 750 000 долларов, может в настоящий момент приносить только 5 000 долларов валовой ежемесячной арендной платы. Но, возможно, это результат плохого маркетинга или управления недвижимостью. Если бы арендная плата была приведена в соответствие с рыночной ставкой, возможно, арендная плата была бы значительно выше. Сообразительный инвестор, прежде чем отказывать в инвестициях, проведет дополнительные исследования, чтобы понять, почему стоимость недвижимости такая высокая, а арендная плата такая низкая, и есть ли возможность сократить этот разрыв, в результате чего коэффициент приблизится к 1%.

Каковы ограничения мультипликатора валовой ренты?

Парк 88 / Фремонт, Калифорния

Как мы упоминали ранее, мультипликатор валовой ренты является отличной отправной точкой, особенно для новых инвесторов, но, как и любой метод оценки, он ни в коем случае не идеален. Активы в сфере недвижимости являются одними из самых сложных инвестиций для проверки собственности, и, хотя GRM может показать инвестору, как одно имущество сравнивается с другим, он не дает полной картины – по крайней мере, в долгосрочной перспективе. Потенциальные отсроченные расходы на техническое обслуживание, проблемные арендаторы, скрытые расходы, чрезмерные эксплуатационные расходы и другие обязательства, связанные с недвижимостью, не включены в этот расчет.Вот почему при поиске подходящей инвестиционной недвижимости обязательно используйте другие методы сравнения в сочетании с множителем валовой ренты в качестве начального экрана, включая, как упоминалось ранее, цену за фут, стоимость за единицу, арендную плату за фут и т. д. ., прежде чем перейти к более детальной проверке.

Как использовать мультипликатор валовой ренты

Для мониторинга значений свойств

GRM также можно использовать для мониторинга значений свойств. Допустим, инвестор владел зданием в течение 10 лет и теперь рассматривает возможность его продажи.Инвестор не уверен, сколько стоит недвижимость. У них было мышление «установил и забыл», и, честно говоря, какое-то время они не следили за стоимостью недвижимости.

Один из способов использования GRM — вернуться к потенциальной ценности. Вместо того, чтобы использовать цену покупки и валовую арендную плату для расчета МРЖ, мы можем перевернуть уравнение для расчета стоимости.

Стоимость недвижимости = МРЖ x Валовой годовой доход.

Предположим, что в этом случае GRM равен 8,25, а валовой годовой доход равен 320 000 долларов.

8,25 (GRM) x 320 000 долларов США (валовой годовой доход) = 2 640 000 долларов США (стоимость имущества).

Опять же, это всего лишь приблизительное руководство, и его следует использовать в качестве отправной точки для инвесторов. Этот инвестор также хотел бы взглянуть на сопоставимые продажи и, используя данные о продажах и любые связанные с ними цифры валовой арендной платы, определить, соответствует ли это значение последним средним рыночным значениям.

В том же духе GRM может быть полезным инструментом для инвесторов, интересующихся, взимают ли они рыночную ренту.Если бы инвестор выполнил приведенный выше расчет и обнаружил, что «стоимость» его собственности не соответствует рыночной, это могло бы быть признаком того, что владелец занижает арендную плату, что затем отбросило бы МРЖ и, соответственно, расчет стоимости имущества. Мы часто наблюдаем это у давних владельцев, которые не занимаются активным управлением недвижимостью; их арендная плата со временем часто падает ниже рыночной, что затем искажает приведенные выше цифры.

Мультипликатор валовой ренты в контексте

Инвесторам лучше всего подойдет мультипликатор валовой арендной платы в контексте нескольких других факторов.Как мы уже объясняли, GRM — это всего лишь один простой инструмент для оценки стоимости свойства. Его следует использовать в качестве отправной точки при оценке сделок, но инвесторы должны использовать его в сочетании с другими инструментами (такими как ставки капитализации и расчеты доходности наличными) в процессе комплексной проверки.

Если GRM по какой-то причине кажется ненормальным, это может потребовать дальнейшего изучения. Например, валовой годовой доход, указанный продавцом в данном году, может быть искажен каким-либо необычным фактором, например, одной долгосрочной вакансией в результате крупного проекта реконструкции. Арендная плата за эту квартиру может не отражаться в ведомости арендной платы, показанной продавцами, арендная плата, которая может быть значительно выше теперь, когда квартира была отремонтирована.

Безусловно, владельцы коммерческой недвижимости — не единственные люди, которые полагаются на GRM. Кредиторы также будут использовать этот расчет как способ быстро оценить достоинства сделки. Кредитование коммерческой недвижимости сильно отличается от жилищного кредитования. В последнем случае индивидуальный кредитный рейтинг человека имеет гораздо большее значение для кредитора. Банк хочет быть уверен, что вы лично можете позволить себе ипотеку каждый месяц.

Коммерческое кредитование — это совершенно другая игра. В этом случае банк хочет знать, что арендная плата может поддерживать ипотеку, предоставляемую покупателю. Личный кредитный рейтинг покупателя имеет гораздо меньшее значение. Таким образом, кредиторы часто используют GRM как способ анализа отношения цены продажи недвижимости к доходу, что будет влиять на то, сколько кредита кредитор готов предоставить заемщику.

В случае исключительно высокого МРЖ банк может потребовать от заемщика внести больший вклад в качестве способа защиты своих (банковских) инвестиций.Как правило, чем ниже МРЖ, тем выше отношение кредита к стоимости, которое готов принять кредитор, хотя это не всегда так, поскольку в процессе принятия решения кредитором необходимо учитывать множество других факторов риска.

Чем GRM отличается от возврата наличными

Многие инвесторы также используют доходность наличными для определения стоимости недвижимости. Этот метод более эффективен, чем GRM, но также требует значительно больше времени и усилий для правильного определения. Чтобы получить возврат денежных средств, инвесторы должны указать свои точные денежные вложения вместе с валовой арендной платой и применить точный учет расходов.Расчет наличными также требует, чтобы инвестор учитывал затраты на финансирование — полностью амортизированные ежемесячные платежи по ипотеке, — поскольку они существенно влияют на доход наличными.

Заключение

Хадсон-Норт / Тигард, Орегон

Есть веские причины использовать мультипликатор общей арендной платы для оценки потенциальных коммерческих объектов. Простота использования позволяет даже самым новым инвесторам использовать эту формулу в своих интересах с небольшим риском совершения ошибок, как в случае с более сложными формулами.Экономия времени, предлагаемая GRM, также фантастическая: требуется всего несколько секунд, чтобы определить, соответствует ли недвижимость вашим требованиям GRM, и вы можете использовать эту технику с районами, регионами, городами или целыми штатами.

Однако эту метрику следует использовать в сочетании с другими аналогичными широкими и ориентировочными коэффициентами, такими как цена за фут, арендная плата за фут, валовая цена за единицу и другими, чтобы определить, есть ли что-то несоответствующее типу и местоположению собственности.После того, как недвижимость была проверена с помощью этих «грубых» расчетов и выявленных возможностей, более сложные методы оценки, обычно используемые в сложных технико-экономических обоснованиях, помогут инвесторам составить более четкое представление о своих потенциальных инвестициях.